1、建筑企業(yè)跨縣（市）提供建筑服務(wù)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自 行開發(fā)的房地產(chǎn)項目均要求預(yù)繳增值稅，但兩者設(shè)計存在較 大區(qū)別，在抵減應(yīng)交增值稅時間上，不宜混同。一、建筑企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳增值稅設(shè)計比較 具體見下表：表：建筑企業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)繳增值稅比較建筑企業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)公告2016年第17號國家 項稅務(wù)總局關(guān)于發(fā)布納稅人 目跨縣（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法的公告第四條納稅人跨縣（市、區(qū)） 提供建筑服務(wù)，按照以下規(guī) 定預(yù)繳稅款：預(yù)（一）一般納稅人跨縣（市、 繳區(qū)）提供建筑服務(wù)，適用一 規(guī)般計稅方法計稅的，以取得 范的全部價款和價外費用扣 除支付的分包款后的余額， 按照2%的預(yù)

2、征率計算應(yīng)公告2016年第18號國家稅務(wù)總 局關(guān)于發(fā)布房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷 售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目增值稅 征收管理暫行辦法的公告第十條一般納稅人采取預(yù)收款方式銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目， 應(yīng)在收到預(yù)收款時按照 3%的預(yù) 征率預(yù)繳增值稅。第十一條應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公式計算：應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款+ （1+適用稅率或征收率）X3%適用一般計稅方法計稅的，按照區(qū)別點1、預(yù)繳目 的不同： 建筑企業(yè) 是為了空 間上的平 衡（即平衡 住所地、建 筑服務(wù)發(fā) 生地稅負(fù)）預(yù)繳稅款。11%的適用稅率計算；適用簡易房地產(chǎn)開（） 般納稅人跨縣（市、計稅方法計稅的，按照 5%的征發(fā)企業(yè)是區(qū)）提供建筑服務(wù)，選擇適收率計算。時間上的

3、用簡易計稅方法計稅的， 以第十一條般納稅人應(yīng)在取得預(yù)平衡，保證取得的全部價款和價外費收款的次月納稅申報期向主管國開發(fā)期稅用扣除支付的分包款后的稅機關(guān)預(yù)繳稅款?？罹馊胗囝~，按照3%的征收率計第十一條般納稅人應(yīng)在取得預(yù)庫，避免在算應(yīng)預(yù)繳稅款。收款的次月納稅申報期向主管國項目開發(fā)（三）小規(guī)模納稅人跨縣稅機關(guān)預(yù)繳稅款。期稅負(fù)不（市、區(qū)）提供建筑服務(wù)，第十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的小均；以取得的全部價款和價外規(guī)模納稅人（以下簡稱小規(guī)模納2、預(yù)繳公費用扣除支付的分包款后稅人）采取預(yù)收款方式銷售自行式有所區(qū)的余額，按照3%的征收率開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)在收到預(yù)別計算應(yīng)預(yù)繳稅款。收款時按照3%的預(yù)征率預(yù)繳增3、預(yù)

4、繳地第五條納稅人跨縣（市、區(qū)）值稅。不同：建筑提供建筑服務(wù)，按照以下公第二十條應(yīng)預(yù)繳稅款按照以下公企業(yè)明確式計算應(yīng)預(yù)繳稅款：式計算：預(yù)繳地在（）適用般計稅方法計應(yīng)預(yù)繳稅款=預(yù)收款+ （1+5% ）建筑服務(wù)稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部X3%發(fā)生地；價款和價外費用-支付的分第二十條小規(guī)模納稅人應(yīng)在取包款)+(1+11%)x 2%得預(yù)收款的次月納稅申報期或主房地產(chǎn)開（二）適用簡易計稅方法計管國稅機關(guān)核定的納稅期限向主發(fā)企業(yè)為主管國稅機關(guān)抵減時間 不同，建筑 服務(wù)因預(yù) 繳與納稅 申報系同 一期間，故 預(yù)繳可以 在當(dāng)期應(yīng) 納稅額中 抵減； 房地產(chǎn)開稅的，應(yīng)預(yù)繳稅款=（全部 管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款。價款和價外費用

5、-支付的分包款）+（1+3%） X 3%納稅人取得的全部價款和價外費用扣除支付的分包款后的余額為負(fù)數(shù)的，可結(jié)轉(zhuǎn)下次預(yù)繳稅款時繼續(xù)扣除。納稅人應(yīng)按照工程項目分別計算應(yīng)預(yù)繳稅款，分別預(yù)繳。第十四條一般納稅人銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目適用一般計稅方第八條納稅人跨縣（市、區(qū)）法計稅的，應(yīng)按照營業(yè)稅改征 抵提供建筑服務(wù)，向建筑服務(wù)增值稅試點實施辦法（財稅 減發(fā)生地主管國稅機關(guān)預(yù)繳201636號文件印發(fā)，以下時的增值稅稅款，可以在當(dāng)期 簡稱試點實施辦法）第四十 間增值稅應(yīng)納稅額中抵減， 抵五條規(guī)定的納稅義務(wù)發(fā)生時間， 規(guī)減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵 以當(dāng)期銷售額和11%的適用稅 范減。率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵減已

6、預(yù)繳稅款后，向主管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。第十五條一般納稅人銷售自行開 發(fā)的房地產(chǎn)項目適用簡易計稅方 法計稅的，應(yīng)按照試點實施辦 法第四十五條規(guī)定的納稅義務(wù) 發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售額和 5% 的征收率計算當(dāng)期應(yīng)納稅額，抵 減已預(yù)繳稅款后，向主管國稅機 關(guān)申報納稅。未抵減完的預(yù)繳稅 款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。第二十二條小規(guī)模納稅人銷售自 行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)按照試 點實施辦法第四十五條規(guī)定的 納稅義務(wù)發(fā)生時間，以當(dāng)期銷售 額和5%的征收率計算當(dāng)期應(yīng)納 稅額，抵減已預(yù)繳稅款后，向主 管國稅機關(guān)申報納稅。未抵減完 的預(yù)繳稅款可以結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵 減。發(fā)企業(yè)，預(yù)繳與納稅

7、義務(wù)時間 不同，故只 能在規(guī)定 的納稅義 務(wù)時間內(nèi) 抵減法第十二條納稅人跨縣（市、第二十八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售律 區(qū)）提供建筑服務(wù)，按照本自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目，未按本均需預(yù)繳，如果房地產(chǎn)開發(fā)企責(zé)辦法應(yīng)向建筑服務(wù)發(fā)生地辦法規(guī)定預(yù)繳或繳納稅款的，由任主管國稅機關(guān)預(yù)繳稅款而主管國稅機關(guān)按照中華人民共業(yè)將未完自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳之月起超過 6和國稅收征收管理法及相關(guān)規(guī)工項目預(yù)個月沒有預(yù)繳稅款的，由機 定進行處理.繳資金抵構(gòu)所在地主管國稅機關(guān)按減當(dāng)期應(yīng)照中華人民共和國稅收征交增值稅，收管理法及相關(guān)規(guī)定進行實質(zhì)為未處理。預(yù)繳或完全履行預(yù)繳責(zé)任房地產(chǎn)開企業(yè)預(yù)繳稅款與建筑服務(wù)、納稅人銷售不動產(chǎn)（不 含房地產(chǎn)開發(fā)，下同）

8、目的不同，是為了平衡項目開發(fā)期各 期的納稅義務(wù)、所設(shè)計的特殊政策。如果未至項目納稅義務(wù) 時間，將預(yù)繳增值稅即用于抵減當(dāng)期應(yīng)交增值稅，顯然，不 可能達(dá)到平衡稅負(fù)的目的，有違預(yù)繳設(shè)計初衷。二、房地產(chǎn)預(yù)繳稅款設(shè)計，避免了與房地產(chǎn)營業(yè)稅納稅義務(wù) 時間不同所形成的重大影響營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則規(guī)定，銷售不動產(chǎn)收到預(yù)收款 的納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天；而根據(jù)營業(yè)稅 改征增值稅試點實施辦法第四十五條規(guī)定，只有建筑企業(yè) 和提供租賃服務(wù)，納稅義務(wù)發(fā)生時間為收到預(yù)收款的當(dāng)天， 收到預(yù)收款的當(dāng)天不是房地產(chǎn)企業(yè)銷售不動產(chǎn)的納稅義務(wù) 發(fā)生時間，政策發(fā)生了重大變化。保留預(yù)繳增值稅政策，既考慮了營改增后的抵扣政策上

9、的差異，又避免了與營業(yè)稅納稅義務(wù)時間不同所致的項目不同期間的稅負(fù)差異。參考如下部分省市國稅局的解釋：財政部和國家稅務(wù)總局之所以這樣規(guī)定，是因為房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)采取預(yù)售制度，在收到預(yù)收款時，大部分進項稅額尚 未取得，如果規(guī)定收到預(yù)收款就要全額按照11%計提銷項營改增，可能會發(fā)生進項和銷項不匹配的錯配”可題，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一方面繳納了大量稅款，另一方面大量的留 抵稅額得不到抵扣。為了解決這個問題，營業(yè)稅改征增值稅試點實施辦法將銷售不動產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時間后移， 收到預(yù)收款的當(dāng)天不再是銷售不動產(chǎn)的納稅義務(wù)發(fā)生時間。 同時，為了保證財政收入的均衡入庫，又規(guī)定了對預(yù)收款按 照3%預(yù)征稅款的配套政策。

10、”因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)保留預(yù)售預(yù)繳增值稅政策，是一項特 殊政策，可以保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項目開發(fā)期的稅款均衡 入庫，避免了時間上的錯位；同時將預(yù)繳征收率設(shè)為3% ,也較營改增之前的5%降低了 2個百分點，讓房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)部分稅款推遲了納稅義務(wù)時間。這也是營改增政策給房地 產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所帶來的紅利。如果將項目尚未完工、預(yù)售所繳的增值稅，用于抵減其他完 工項目應(yīng)繳的增值稅，從效果上等同于未實施或未完全施行 預(yù)繳增值稅政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的流轉(zhuǎn)稅政策實質(zhì)產(chǎn)生巨 大變化，這與營改增設(shè)計初衷并不一致；也易促使房地產(chǎn)開 發(fā)企業(yè)做出推遲交房、推遲納稅義務(wù)時間的逆向選擇。三、增值稅納稅申報表 預(yù)繳稅額”填報說

11、明存在區(qū)別【文件依據(jù)】國家稅務(wù)總局關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點后增值稅納稅申報有關(guān)事項的公告（國家稅務(wù)總局公告2016年第13號）（四十二）第28欄分次預(yù)繳稅額”：填寫納稅人本期已 繳納的準(zhǔn)予在本期增值稅應(yīng)納稅額中抵減的稅額。營業(yè)稅改征增值稅的納稅人，分以下幾種情況填寫：1. 服務(wù)、不動產(chǎn)和無形資產(chǎn)按規(guī)定匯總計算繳納增值稅的總 機構(gòu)，其可以從本期增值稅應(yīng)納稅額中抵減的分支機構(gòu)已繳 納的稅款，按當(dāng)期實際可抵減數(shù)填入本欄，不足抵減部分結(jié) 轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。2. 銷售建筑服務(wù)并按規(guī)定預(yù)繳增值稅的納稅人，其可以從本 期增值稅應(yīng)納稅額中抵減的已繳納的稅款，按當(dāng)期實際可抵 減數(shù)填入本欄，不足抵減部分結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。3. 銷售不動產(chǎn)并按規(guī)定預(yù)繳增值稅的納稅人，其可以從本期 增值稅應(yīng)納稅額中抵減的已繳納的稅款，按當(dāng)期實際可抵減 數(shù)填入本欄，不足抵減部分結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。（注：銷售不動產(chǎn)與建筑服務(wù)相同，預(yù)繳仍是平衡不動產(chǎn)所 在地和納稅人住所地稅負(fù)）4. 出租不動產(chǎn)并按規(guī)定預(yù)繳增值稅的納稅人，其可以從本期 增值稅應(yīng)納稅額