1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上上海房?jī)r(jià)影響因素的多元線性回歸分析1：研究目的和意義 我國房地產(chǎn)市場(chǎng)從20世紀(jì)90年代開始建立到如今已經(jīng)頗具規(guī)模，對(duì)我國的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)產(chǎn)生了很大的影響，甚至成為了國民經(jīng)濟(jì)的支柱型產(chǎn)業(yè)。但是近年來，房?jī)r(jià)的飛速發(fā)展又不得不引起我們的重視，在促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的同時(shí)，帶來的一系列結(jié)構(gòu)性問題將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展甚至國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展帶來影響。因此研究商品房?jī)r(jià)格的影響因素，有助于科學(xué)的把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展規(guī)律，對(duì)整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)都具有很大的意義。2：研究?jī)?nèi)容和方法本文主要以上海為中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的代表城市進(jìn)行分析，通過對(duì)1999年至2007年的相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)整理建立起多元線性回歸模型。從理

2、論上來講，房?jī)r(jià)的波動(dòng)主要受宏觀經(jīng)濟(jì)影響，包括地區(qū)生產(chǎn)總值，城鎮(zhèn)人均可支配收入，建設(shè)成本，城市人口密度，貨幣政策，土地價(jià)格以及房地產(chǎn)開發(fā)投資額等指標(biāo)。這里主要選取商品房平均售價(jià)作為因變量，城鎮(zhèn)人均可支配收入，城市人口密度，以及房地產(chǎn)開發(fā)投資額作為自變量來進(jìn)行分析，通過多元回歸方法來了解商品房?jī)r(jià)格的影響因素3：多元回歸模型的建立及數(shù)據(jù)分析3.1：多元線性回歸模型的建立上海從1999年2007年的相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)如下表一所示：年份商品房平均售價(jià)（元每平方米）城鎮(zhèn)人均可支配收入（元）城市人口密度（人每平方公里）房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元）1999.003422.0010931.641672.00514.832

3、000.003565.0011718.011757.00566.172001.003866.0012883.461950.00630.732002.004134.0013249.801959.00748.892003.005118.0014867.491971.00901.242004.005855.0016682.821970.001175.462005.006842.0018645.032718.201246.862006.007196.0020667.912774.201275.592007.0010320.0023623.352931.001307.53 表一：上海19992007年相

4、關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)數(shù)據(jù)來源：上海統(tǒng)計(jì)年鑒 國研網(wǎng)整理設(shè)定三個(gè)自變量指標(biāo)分別為：城鎮(zhèn)人均可支配收入，城市人口密度，房地產(chǎn)開發(fā)投資額，商品房平均售價(jià)y作為因變量，并建立如下的多元線性回歸模型：其中，分別為未知參數(shù)，為剩余殘差，與三個(gè)自變量無關(guān)。服從N(0, ).3.2：回歸模型的檢驗(yàn)（一）模型擬合度檢驗(yàn)見下表二分析結(jié)果： 表二：模型擬合度檢驗(yàn)由上表可以看出，其R值和R Square值都很接近于1，所以其模型擬合度較好。（二）方差分析顯著性F檢驗(yàn)見下表三方差分析表： 表三：方差分析表由上表可以看到F值為72.325，SIG值為0.000，顯然小于0.05，說明因變量分別與自變量存在真實(shí)的線性關(guān)系，顯著性檢驗(yàn)

5、通過。（三）變量顯著性t檢驗(yàn)見下表三相關(guān)系數(shù)表： 表四：Coefficients表由表知，只有城鎮(zhèn)人均可支配收入的SIG值小于0.05，但是其VIF值卻大于10，另外發(fā)現(xiàn)城市人口密度以及房地產(chǎn)開發(fā)投資額和商品房均價(jià)呈負(fù)相關(guān)，顯然在經(jīng)濟(jì)實(shí)際上不合理。綜合判斷，自變量間存在多重共線性。通過相關(guān)性檢驗(yàn)觀察變量間的的相關(guān)系數(shù)均很接近于1（見下表五），說明確實(shí)存在較強(qiáng)的共線性。 表五：變量間的相關(guān)系數(shù)3.3：多重共線性問題的解決以及回歸模型修正多重共線性的解決一般可以從數(shù)據(jù)處理和統(tǒng)計(jì)方法這兩方面入手。數(shù)據(jù)處理方面可以通過增加樣本量來解決，但是由于房地產(chǎn)市場(chǎng)從90年代末才逐步發(fā)展，相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)有限。所以我

6、們通過采用逐步回歸（stepwise）統(tǒng)計(jì)方法來對(duì)回歸進(jìn)行修正。通過逐步回歸后發(fā)現(xiàn)，只有城鎮(zhèn)人均可支配收入與商品房銷售均價(jià)表現(xiàn)了良好的正相關(guān)性，并且通過了相關(guān)的檢驗(yàn)。分別如下表所示：綜合SIG值，F(xiàn)值，VIF值都符合檢驗(yàn)通過的標(biāo)準(zhǔn)。 表六 方差分析 表七 t檢驗(yàn)但是從經(jīng)濟(jì)意義上來看，房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)開發(fā)投資額應(yīng)該會(huì)呈一定的正相關(guān)關(guān)系，只是由于樣本數(shù)據(jù)太少，或者相關(guān)政策的不穩(wěn)定性導(dǎo)致其檢驗(yàn)不顯著。而城市人口密度的不顯著反而可以理解。因?yàn)樯虾ｋS著其的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，確實(shí)會(huì)吸引很多外來人口工作，但是房屋的需求量不只是需求欲望決定的，還和購買力有關(guān)，顯然人口密度和購買力不能構(gòu)成正比關(guān)系。通過繼續(xù)分別以（城鎮(zhèn)人均

7、人口可支配收入，房地產(chǎn)投資額）以及（城鎮(zhèn)人均人口可支配收入，城市人口密度）為自變量做分析查看其T檢驗(yàn)結(jié)果如下：表八 城鎮(zhèn)人均人口可支配收入，房地產(chǎn)投資額 表九城鎮(zhèn)人均人口可支配收入，城市人口密度發(fā)現(xiàn)當(dāng)以（城鎮(zhèn)人均人口可支配收入，房地產(chǎn)投資額）為自變量時(shí)，各參數(shù)（SIG,VIF<10,R值）也能勉強(qiáng)通過顯著性檢驗(yàn)。再分別觀察其P-P圖以及scatterplot圖如下：數(shù)據(jù)點(diǎn)圍繞基準(zhǔn)線還存在一定的規(guī)律性，可以認(rèn)為殘差滿足線性模型的前提要求。由殘差圖可見隨著標(biāo)準(zhǔn)化預(yù)測(cè)值的變化，殘差點(diǎn)在0線周圍隨機(jī)分布，但是殘差的等方差性不完全滿足，方差似乎有增大的趨勢(shì)。4：結(jié)論綜合以上分析，得出商品房平均售價(jià)

8、和城鎮(zhèn)人均可支配收入表現(xiàn)了良好的正相關(guān)關(guān)系，但其他兩個(gè)指標(biāo)分析遇到了困難，考慮到房?jī)r(jià)與房地產(chǎn)開發(fā)投資額應(yīng)該會(huì)呈一定的正相關(guān)關(guān)系，只是由于樣本數(shù)據(jù)太少，或者相關(guān)政策的不穩(wěn)定性導(dǎo)致其檢驗(yàn)不顯著。然后通過剔除城市人口密度，重新建立回歸分析得出多元線性回歸模型：y=-2946.401+0.654 -2.017 。5：參考文獻(xiàn)1 何曉群. 多元統(tǒng)計(jì)分析. 中國人民大學(xué)出版社.2004.220262.2 薛薇. SPSS統(tǒng)計(jì)分析方法及應(yīng)用. 電子工業(yè)出版社. 2004. 245267.3 曲聞. 影響我國房地產(chǎn)價(jià)格的宏觀經(jīng)濟(jì)因素實(shí)證分析.價(jià)格月刊.2006,(9):1517.4 樊孝菊. 城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出

9、與收入的回歸分析.商場(chǎng)現(xiàn)代化.2008,(7):1819.5羅鳳明,邱勁飚,李明華,肖炳坤. . .:293304.6 楊威, 王玉樹. 偏最小二乘回歸分析在土地利用變化研究中的應(yīng)用以上海市嘉定區(qū)為例.南京農(nóng)業(yè)大學(xué)學(xué)報(bào).2005,(1)：115120.7 洪濤. 房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)與消費(fèi)增長(zhǎng)_基于中國數(shù)據(jù)的實(shí)證分析及理論解釋.南京社會(huì)科學(xué).2006,(5):5458.8 上海統(tǒng)計(jì)年鑒.19992007.這就像我們身處喧囂的鬧市，卻在渴望山清水秀的僻靜之地。心若靜，何處都是水云間，都是世外桃源，都是僻靜之所，心若浮躁，不管你居所何處，都難寧靜。其實(shí)，很多人懼怕喧囂，卻又怕極了孤獨(dú)，人實(shí)在是矛盾的載體

10、。然而，人的最高境界，就是孤獨(dú)。受得了孤獨(dú)，忍得了寂寞，扛得住壓力，才能成為生活的強(qiáng)者，才不會(huì)因?yàn)樯畹陌到付?duì)美好事物的追求。常常喜歡靜坐，沒有人打擾，一個(gè)人，也有一個(gè)人的宿醉。面對(duì)這喧囂塵世，安靜下來的時(shí)光，才是最貼近心底的那一抹溫柔，時(shí)光如水，靜靜流淌。即便獨(dú)自矗立夜色，不說話，也很美。這恬淡時(shí)光，忘卻白日的傷感，撿起平淡，將靈魂在寧靜的夜色里放空?；仡^看看曾經(jīng)走過的路，每一個(gè)腳印，都是豐富而厚重的，是對(duì)未來的希望，是對(duì)生活的虔誠。我們都是生活里的平凡之人，不管一天中多么努力，多么辛苦，老天總是會(huì)給你時(shí)不時(shí)的開個(gè)玩笑，可能有些玩笑，來的有點(diǎn)猛，有點(diǎn)不知所措，但是又怎么樣呢？你要知道，

11、人的能力和智慧是無窮的。面對(duì)生活的暗礁，我們只能用坦然的心態(tài)去接受它，然后盡量去改變它，讓它激起生命的浪花。即使改變不了，只要努力了，就不言后悔。有時(shí)候，難過了，想哭就哭出來，哭又不是罪，哭完了繼續(xù)努力，總有一天，時(shí)間會(huì)告訴你，你的眼淚是不會(huì)白流的。沒有苦難的人生，它一定是不完美的。生命里，沒有一帆風(fēng)順，總有一些看不見的暗礁等著你，既然注定要撞上，那就努力尋找岸的方向。只要不放棄，一定有抵達(dá)岸邊的希望，若選擇放棄，那么岸依然是岸，死神只會(huì)離你越來越近。能和災(zāi)難抗衡，能珍惜生命的人，那么他的人生一定不會(huì)太灰暗。只要你不放棄自己，生活就不會(huì)放棄你，成功的希望就會(huì)被實(shí)現(xiàn)。凡事成功的人，經(jīng)歷生活的暗礁

12、，那是必然途徑。生命路上的災(zāi)難和創(chuàng)傷，會(huì)讓你更好的前進(jìn)。行走塵世間，保持好心態(tài)，一切都有可能被改變，當(dāng)別人在為你吶喊助威時(shí)，自己千萬不要放棄，不要半途而廢，前功盡棄。只要堅(jiān)持，生命一定會(huì)被你改寫。人生何其短，千萬不要讓過往和未來，羈絆住今天的心情，應(yīng)該尊重生命，珍惜時(shí)光，活好每一天。林清玄說：“今天掃完今天的落葉，明天的樹葉不會(huì)在今天掉下來，不要為明天煩惱，要努力地活在今天這一刻?！边€有一句話叫，昨天的太陽曬不干今天的衣裳。假若有人問，你的一生有多長(zhǎng)？請(qǐng)告訴他，只有三天，昨天，今天和明天。在這三天的生命里，昨天我們已經(jīng)浪費(fèi)掉了，明天不一定屬于你，那你的時(shí)間就只有今天，所以不珍惜今天的人，就不配

13、擁有明天。這就像我們身處喧囂的鬧市，卻在渴望山清水秀的僻靜之地。心若靜，何處都是水云間，都是世外桃源，都是僻靜之所，心若浮躁，不管你居所何處，都難寧靜。其實(shí)，很多人懼怕喧囂，卻又怕極了孤獨(dú)，人實(shí)在是矛盾的載體。然而，人的最高境界，就是孤獨(dú)。受得了孤獨(dú)，忍得了寂寞，扛得住壓力，才能成為生活的強(qiáng)者，才不會(huì)因?yàn)樯畹陌到付?duì)美好事物的追求。常常喜歡靜坐，沒有人打擾，一個(gè)人，也有一個(gè)人的宿醉。面對(duì)這喧囂塵世，安靜下來的時(shí)光，才是最貼近心底的那一抹溫柔，時(shí)光如水，靜靜流淌。即便獨(dú)自矗立夜色，不說話，也很美。這恬淡時(shí)光，忘卻白日的傷感，撿起平淡，將靈魂在寧靜的夜色里放空?；仡^看看曾經(jīng)走過的路，每一個(gè)腳

14、印，都是豐富而厚重的，是對(duì)未來的希望，是對(duì)生活的虔誠。我們都是生活里的平凡之人，不管一天中多么努力，多么辛苦，老天總是會(huì)給你時(shí)不時(shí)的開個(gè)玩笑，可能有些玩笑，來的有點(diǎn)猛，有點(diǎn)不知所措，但是又怎么樣呢？你要知道，人的能力和智慧是無窮的。面對(duì)生活的暗礁，我們只能用坦然的心態(tài)去接受它，然后盡量去改變它，讓它激起生命的浪花。即使改變不了，只要努力了，就不言后悔。有時(shí)候，難過了，想哭就哭出來，哭又不是罪，哭完了繼續(xù)努力，總有一天，時(shí)間會(huì)告訴你，你的眼淚是不會(huì)白流的。沒有苦難的人生，它一定是不完美的。生命里，沒有一帆風(fēng)順，總有一些看不見的暗礁等著你，既然注定要撞上，那就努力尋找岸的方向。只要不放棄，一定有抵達(dá)岸邊的希望，若選擇放棄，那么岸依然是岸，死神只會(huì)離你越來越近。能和災(zāi)難抗衡，能珍惜生命的人，那么他的人生一定不會(huì)太灰暗。只要你不放棄自己，生活就不會(huì)放棄你，成功的希望就會(huì)被實(shí)現(xiàn)。凡事成功的人，經(jīng)歷生活的暗礁，那是必然途徑。生命路上的災(zāi)難和創(chuàng)傷，會(huì)讓你更好的前進(jìn)。行走塵世間，保持好心態(tài)，一切都有可能被改變，當(dāng)別人在為你吶喊助威時(shí)，自己千萬不要放棄，不要半途而廢，前功盡棄。