1、第一套試題一.選擇題1 .資產(chǎn)評估行為效勞于資產(chǎn)業(yè)務(wù)并滿足社會公共利益的需要,而不能滿足于資產(chǎn)業(yè)務(wù)當(dāng)事人任何一方的需求,這表達(dá)了資產(chǎn)評估的B的特點.A.市場性B公正性C專業(yè)性D咨詢性2 .B是資產(chǎn)評估得以進行的一個最根本的前提假設(shè).A.公開市場假設(shè)B交易假設(shè)C清算假設(shè)D在用假設(shè)3 .影響資產(chǎn)評估值的因素或者說資產(chǎn)評估價值類型確實定需要考慮的因素有ABC.A.資產(chǎn)評估特定目的,是最重要的因素B.影響資產(chǎn)評估價值的內(nèi)因：評估對象自身的功能、使用方式和利用狀態(tài)C.影響資產(chǎn)評估價值的外因：市場條件及交易條件D.資產(chǎn)評估的評估方法E.資產(chǎn)評估的歷史4資產(chǎn)評估的工彳原那么有ABC.A.獨立性原那么B客觀公

2、正性原那么C科學(xué)性原那么D預(yù)期收益原那么E供求原那么二.名詞解釋1 .公開市場價值是指在以下交易條件下最可能實現(xiàn)的價格：交易雙方是自愿的進行交易的一一一個賣者并不是被迫將房地產(chǎn)賣給特定的買者,一個買者也不是被迫從特定的實者那里購置房地產(chǎn)；交易雙方進行交易的目的是追求各自利益的最大化；交易雙方具有必要的專業(yè)知識并了解交易對象；交易雙方掌握必要的市場信息；交易雙方有較充裕的時間進行交易.2 .復(fù)原重置本錢復(fù)原重置本錢,是指采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計、格式及技術(shù)等,以現(xiàn)時價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費用.3價值類型是指資產(chǎn)評估活動所確認(rèn)的資產(chǎn)價值屬性和表現(xiàn)形式

3、,是對資產(chǎn)評估價值質(zhì)的規(guī)定.4 .功能性貶值是指由于技術(shù)進步引起的資產(chǎn)功能相對落后而造成的資產(chǎn)價值的損失.它包括由于新工藝、新材料和新技術(shù)的采用,而使原有的建造本錢超過現(xiàn)行建造本錢的超支額,以及原有資產(chǎn)超過現(xiàn)行技術(shù)進步的同類資產(chǎn)的運營本錢的超支額.三.簡述題1 .如何理解資產(chǎn)評估中的企業(yè)價值.不考2資產(chǎn)評估報告的根本結(jié)構(gòu)和內(nèi)容如何.答：資產(chǎn)評估報告,由標(biāo)題、文號、聲明、摘要、正文、附件等構(gòu)成.其中評估報告正文應(yīng)當(dāng)包括：1委托方、被評估單位或者產(chǎn)權(quán)持有單位和業(yè)務(wù)約定書約定的其他評估報告使用概況；2評估目的；3評估對象和評估范圍；4價值類型及其定義；5評估基準(zhǔn)日；6評估依據(jù)；7評估方法；8評估程序

4、實施過程和情況；9評估假設(shè)；10評估結(jié)論；11特別事項說明；12評估報告使用限制說明；13評估報告日；14簽字蓋章.3.闡述我國資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)體系的構(gòu)成及特點.答：資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)體系是指由各項評估標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容組成的有機整體.一資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)體系的構(gòu)成：1資產(chǎn)評估法規(guī).資產(chǎn)評估法規(guī)通常是指對資產(chǎn)評估機構(gòu)的設(shè)置、職權(quán)、評估范圍、評估行為、評估責(zé)任等做出的原那么性規(guī)定,應(yīng)有國家權(quán)力機構(gòu)和行政機構(gòu)制定.2資產(chǎn)評估職業(yè)道德準(zhǔn)那么.職業(yè)道德主要標(biāo)準(zhǔn)評估主體的職業(yè)道德行為,為資產(chǎn)評估人員履行職業(yè)責(zé)任提供進一步的指導(dǎo)(3)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)準(zhǔn)那么.資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)準(zhǔn)那么主要標(biāo)準(zhǔn)評估人員在具體評估工作中應(yīng)遵守的操作標(biāo)準(zhǔn),為評估人

5、員如何進行評估提供指導(dǎo).(4)資產(chǎn)評估質(zhì)量限制準(zhǔn)那么.資產(chǎn)評估質(zhì)量限制準(zhǔn)那么主要標(biāo)準(zhǔn)評估機構(gòu)的質(zhì)量限制行為,為保證評估工作的質(zhì)量提供指導(dǎo)性意見并采取相應(yīng)的具體舉措.(5)其他評估標(biāo)準(zhǔn).(二)資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)體系的特點：(1)實踐性.資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)來源于評估實踐的需要,形成相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn).(2)完整性.廣義上,所有對資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容均可列入評估標(biāo)準(zhǔn)的范疇.從邏輯嚴(yán)密上,屬評估標(biāo)準(zhǔn)的內(nèi)容應(yīng)注意兩方面：第一,只標(biāo)準(zhǔn)評估工作；第二,只標(biāo)準(zhǔn)評估主體.但也有某些法規(guī)主要標(biāo)準(zhǔn)其他主體,兼帶標(biāo)準(zhǔn)評估主體.(3)層次性.資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)其制定的機構(gòu)和權(quán)威性不同,其層次也不同.包括最高層次、第二層次、第三層次.其中第三

6、層次的資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)容最多.(4)標(biāo)準(zhǔn)性.資產(chǎn)評估的標(biāo)準(zhǔn)性是指其內(nèi)容具有相對的穩(wěn)定性、長期性,并且以正規(guī)的文件形式予以發(fā)布.四.案例分析2.被評估設(shè)備購建于2021年12月,賬面原值200萬元,其中購置價為150萬元,根底及安裝費20萬元,運雜費30萬元.2021年12月對該設(shè)備進行技術(shù)改造,以使用某種專利技術(shù),改造費用為80萬元,2021年12月對該設(shè)備進行評估,并得到以下數(shù)據(jù):(1)該類設(shè)備根底及安裝費和運雜費的物價指數(shù)相同,2021年至2021年定基價格指數(shù)分別為105%、110%、110%115%、120%;(2)經(jīng)了解,該設(shè)備在評估前使用期間因技術(shù)改造等因素,其實際利用率僅為正常利用

7、率的60%,經(jīng)評估人員鑒定分析,合理的預(yù)計以后設(shè)備將要80%的利用率,在此利用率下被評估設(shè)備尚可使用9年；(3)與同類設(shè)備相比,該設(shè)備的操作需要6個工作人員,而同類設(shè)備需要3個工作人員,操作人員的年工資及福利費用為2萬每人.所得稅稅率為25%0折現(xiàn)率為10%;(4)由于環(huán)保、能源的要求,國家新出臺的政策規(guī)定該類設(shè)備必須在5年內(nèi)強制報廢.要求：根據(jù)上述條件估測該設(shè)備的有關(guān)經(jīng)濟技術(shù)參數(shù)和評估值(評估基準(zhǔn)日為2021年12月30日).(要求寫出具體步驟,以萬元為單位,小數(shù)點后保存兩位)被估設(shè)備重置本錢200X(120+105%)+80X(120%+115%)=312.05萬元計算被評估設(shè)備實體性貶值

8、率2021年12月購入局部的實體性貶值率：4父60%/(4父60%+9父80%)=25%2021年12月購入局部的實體性貶值率：1父60%/(仆60%+9M80%)=7.69%2021年12月購入局部的重置本錢:200父(120%+105%)=228.57(萬元)2021年12月購入局部的重置本錢：80父(120%115%)=83.48(萬元)被評估設(shè)備實體性貶值率=(228.57+312.05父25%+(83.48+312.05父7.69%=20.37%計算被評估設(shè)備的功能性貶值(6-3)x2黑(“25%)父1-(1+10%丁/10%=17.06(萬元)由于5年后國家強制報廢,所以剩余年限應(yīng)

9、該使用5年來計算.計算經(jīng)濟性貶值由于國家的政策規(guī)定要在未來5年內(nèi)報廢,所以：2021年12月購入局部的貶值率：4M60%/(4M60%+5M80%)=37.5%2021年12月購入局部的貶值率：160%/(1父60%+5M80%)=13.04%貶值率=(228.57+312.05父37.5%+(83.48-312.05父13.04%=30.96%由此引起的經(jīng)濟性貶值率為：30.96%20.37%=10.59%經(jīng)濟性貶值為：312.0510.59%=33.05(萬元)計算評估值=重置本錢-實體性貶值-功能性貶值-經(jīng)濟性貶值=312.05“20.37%)-17.06-33.05=198.38(萬元

10、)附：此題用到的計算公式(1)實體性貶值率實際已使用年限實際已使用年限+尚可使用年限(2)實際已使用年限=名義已使用年限父利用率(3)實體性貶值額=重置本錢父貶值率3.有一待估宗地甲需評估,現(xiàn)搜集到與待估宗地條件類似的三宗地A、B、C,具體情況見下表1.表1單位：元/平方米宗地成交價交易時間交易情況容積率區(qū)域因素個別因素甲2021.0101.200A58502021.0101.30-1%B67002021.0101.4+2%+3%C55002021.01-2%1.10-2%另據(jù)調(diào)查,該市此類用地容積率與地價的關(guān)系為：當(dāng)容積率在1-1.5之間時,容積率每增加0.1,宗地單位地價比容積率為1時的地

11、價增加3%;另外,該城市地價指數(shù)情況見表2.表2年份20212021202120212021指數(shù)100105108110111表內(nèi)交易情況中正號表示案例價格高于正常交易價格,負(fù)號表示低于正常交易價格,對于區(qū)域因素,個別因素的修正,都是案例宗地與待估宗地比擬,表中負(fù)號表小案例宗地條件比待估宗地差,正號表小案例宗地條件優(yōu)于待估宗地,數(shù)值大小代表對宗地地價的修正幅度.試根據(jù)上述條件評估待估宗地在2021年1月的價格.P1=5850P2=6700111100106100100XXxx11010010910099111100106100100XXXM=5798.70元/平方米10810011210210

12、3111100106100100P3=55001109810310098=6203.32元/平方米=5947.16元/平方米P=P1+P2+P3/3=5798.70+6203.32+5847.16/3=5949.73元/平方米4.某機器設(shè)備購建于2007年10月,根據(jù)其經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo),規(guī)定正常使用強度下每天的運轉(zhuǎn)時間為8小時,由于其生產(chǎn)的產(chǎn)品自2021年初至2021年末期間在市場上供不應(yīng)求,企業(yè)主在此期間一直超負(fù)荷使用該設(shè)備,每天實際運轉(zhuǎn)時間為10小時,自2021年初恢復(fù)正常使用,現(xiàn)以2021年10月5日為評估基準(zhǔn)日,那么該設(shè)備的實際使用年限為多少年?該設(shè)備的實際使用年限為:360x8+360父

13、10M4+360M8360M8M6=7年第二套試題選擇題1 .資產(chǎn)評估價值與資產(chǎn)交易中的實際成交價格之間的關(guān)系是DA前者必須高于后者B前者必須低于后者C前者必須等于后者D前者可以高于、低于或等于后者2 .一種物品價格變化導(dǎo)致的各種物品之間的這種此消彼長的購置關(guān)系,被稱為價格的BA相關(guān)效應(yīng)B替代效應(yīng)C邊際效應(yīng)D以上答案均不正確3 .資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書的內(nèi)容包括ABDA評估范圍B評估目的C評估假設(shè)D評估基準(zhǔn)日E評估工作日期4 .?資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么一一根本準(zhǔn)那么?對注冊資本評估師的執(zhí)業(yè)提出的根本要求包括ABCDEA要求注冊資產(chǎn)評估師在執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的時候,要遵守相關(guān)的法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么B資產(chǎn)

14、評估師要具有良好的執(zhí)業(yè)道德C資產(chǎn)評估師要勤勉盡責(zé),恪守獨立、客觀、公正的原那么D資產(chǎn)評估師要具備專業(yè)勝任水平E注冊資產(chǎn)評估師要恰當(dāng)處理委托方和相關(guān)當(dāng)事方的關(guān)系5 .在產(chǎn)品的評估一般可以采用ABA本錢法B市場法C收益法D清算價格法二.名詞解釋1 .資產(chǎn)評估資產(chǎn)評估是專業(yè)機構(gòu)和人員,根據(jù)國家法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)那么,根據(jù)特定目的,遵循評估原那么,依照相關(guān)程序,選擇適當(dāng)?shù)膬r值類型,運用科學(xué)方法,對資產(chǎn)價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程.2 .更新重置本錢更新重置本錢,是指采用新型材料,現(xiàn)代建筑或制造標(biāo)準(zhǔn),新型設(shè)計、規(guī)格和技術(shù)等,以現(xiàn)行價格水平購建與評估對象具有同等功能的全新資產(chǎn)所需的費用

15、.3資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)準(zhǔn)那么資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)準(zhǔn)那么主要標(biāo)準(zhǔn)評估人員在具體評估工作中應(yīng)遵守的操作標(biāo)準(zhǔn),為評估人員如何進行評估提供指導(dǎo).資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)準(zhǔn)那么通常由主管部門或職業(yè)團體制定.4 .貨幣類流動資產(chǎn)貨幣類流動資產(chǎn)是企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營過程中處于貨幣形態(tài)的資產(chǎn).簡述題1執(zhí)行資產(chǎn)評估程序的根本要求是什么.答：資產(chǎn)評估程序是保證評估過程合規(guī)、合法,以及評估結(jié)論合理、科學(xué)的重要前提,因此,評估機構(gòu)和人員在資產(chǎn)評估程序環(huán)節(jié)中應(yīng)當(dāng)符合一下要求：一建立健全資產(chǎn)評估程序制度；二認(rèn)真履行資產(chǎn)評估程序；三對實施資產(chǎn)評估程序情況進行指導(dǎo)和監(jiān)督；四對無法或沒有履行程序的要在資產(chǎn)評估報告中明確披露；五評估程序的組織實施情況要記錄于工作底稿.2試述在采用市場比擬法評估機器設(shè)備時,應(yīng)考慮的比擬因素.答案僅供參考答：采用市場比擬法評估機器設(shè)備,是根據(jù)市場上類似設(shè)備交易的價格資料,通過對評估對象和市場參照物的各種因素的分析比擬,確定評估對象的價值.采用此方法評估機器設(shè)備時,應(yīng)考慮的機器設(shè)備的比擬因素包括四大類：一個別因素.個別因素包括：1設(shè)備規(guī)格型號評估人員應(yīng)選擇相同規(guī)格型號的市場參照物；2設(shè)備制造廠家；3設(shè)備的役齡；4設(shè)備的安裝方式；5設(shè)備的附件；6設(shè)備的實體狀態(tài).二交易因素.交易因素包括：1市場狀況主要指市場的供求關(guān)系；2交易動機及背景；3交易數(shù)量.三時間因素.不同交易時間的市場供求關(guān)系、物價水平等都會不同,評估人員選