1、 贏了網(wǎng) 遇到信托法問題？贏了網(wǎng)律師為你免費(fèi)解惑！訪問>> 如何準(zhǔn)確認(rèn)識房地產(chǎn)投資信托基金&&&&目前，國內(nèi)在房地產(chǎn)金融包括房地產(chǎn)企業(yè)融資方面的實(shí)踐和研究進(jìn)展相對緩慢，許多專業(yè)人士對房地產(chǎn)投資信托基金、私募房地產(chǎn)基金、房地產(chǎn)夾層融資和住房抵押貸款證券化等概念模糊不清。隨著我國房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)的發(fā)展，相關(guān)工作的開展和知識的普及都顯得較為迫切。&&&&當(dāng)前房地產(chǎn)投資信托基金（或稱房地產(chǎn)投資信托，英文是Real Estate Investment Trusts 或縮寫為REITs）在我國已成為房地產(chǎn)金融的熱點(diǎn)。從國外情況來看

2、，自1960年以來，包括美國和澳大利亞等很多發(fā)達(dá)國家，房地產(chǎn)投資信托基金市場得到較大的發(fā)展，對房地產(chǎn)市場發(fā)展起到了積極作用。近十年來，房地產(chǎn)投資信托基金產(chǎn)品已進(jìn)入了日本、韓國、新加坡、馬來西亞、我國香港和臺(tái)灣地區(qū)。&&&&我國房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)工作正在準(zhǔn)備階段，預(yù)計(jì)在銀行市場間流通的債權(quán)型房地產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)將在2010年展開，而類似在海外交易所上市的股權(quán)型房地產(chǎn)投資信托基金的全面推廣還要再過一段時(shí)間。&&&&那么，房地產(chǎn)投資信托基金與我國現(xiàn)有的房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)公司股票有什么區(qū)別呢？&&&&

3、房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)公司股票的概念&&&&在海外，房地產(chǎn)投資信托基金一般是一家公司，擁有并營運(yùn)帶來收益的房地產(chǎn)，例如辦公大樓、購物中心、酒店、公寓和工業(yè)廠房，以租賃方式把這些物業(yè)出租給租戶，股東以這些租金為回報(bào)。房地產(chǎn)投資信托基金的收益主要是租金收入和資產(chǎn)增值，因此投資者應(yīng)該尋找能提供較高租金收入和有資產(chǎn)增長潛力的房地產(chǎn)投資信托基金。&&&&房地產(chǎn)信托是指信托機(jī)構(gòu)代辦房地產(chǎn)的買賣、租賃、收租、保險(xiǎn)等代管代營業(yè)務(wù)以及房地產(chǎn)的登記、過戶、納稅等事項(xiàng)。事實(shí)上，我國房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)主要是房地產(chǎn)企業(yè)信托貸款（融資）；房地產(chǎn)信

4、托貸款是信托機(jī)構(gòu)運(yùn)用信托基金或所吸收的信托資金，以貸款形式對房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進(jìn)行資金融通的一種方式。&&&&股票是一種有價(jià)證券，是股份有限公司在籌集資本時(shí)，向出資人公開發(fā)行的、用以證明出資人的股本身份和權(quán)利，并根據(jù)股票持有人所持有的股份數(shù)，享有權(quán)益和承擔(dān)義務(wù)的可轉(zhuǎn)證的書面憑證；房地產(chǎn)公司股票即上市房地產(chǎn)公司的一種有價(jià)證券。>>&&&&房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)公司股票的差異&&&&房地產(chǎn)投資信托基金、房地產(chǎn)信托和房地產(chǎn)公司股票有很大的差異，這里僅作了部分比較，但還是可以發(fā)現(xiàn)

5、其中的區(qū)別：&&&&上市、流動(dòng)性和價(jià)格：在美國，房地產(chǎn)投資信托基金可以分為上市和非上市的房地產(chǎn)投資信托基金；只要符合美國有關(guān)REITs的法規(guī)，可以不公開發(fā)行，也就成為私募房地產(chǎn)投資信托基金等；由于近些年來美國絕大多數(shù)的房地產(chǎn)投資信托基金都上市，給人們的印象是REITs一定要上市，這個(gè)概念一定要明確。新加坡和我國香港發(fā)行的房地產(chǎn)投資信托基金都是上市的。我國的房地產(chǎn)信托是不上市的。&&&&上市房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)公司股票每天可以在股票市場交易，即為其價(jià)格；房地產(chǎn)信托流動(dòng)性相對較差，一般來說投資者如想出售信托，需自己找到新的投資者

6、來做交易，還要對信托產(chǎn)品作估價(jià)，因此要成交相對較難。因此，上市的房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)公司股票流動(dòng)性較好。&&&&回報(bào)和風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)信托投資基金是一項(xiàng)屬于集體的投資計(jì)劃，以單位信托形式組成。從某種意思上說，它是一種買樓收租的基金，投資于物業(yè)資產(chǎn)，如商場、住宅、寫字樓、停車場、酒店等，是具有較高透明度的租金收益的投資產(chǎn)品。而房地產(chǎn)公司常常以投資房地產(chǎn)開發(fā)為主，因此相對于房地產(chǎn)投資信托基金，房地產(chǎn)股票屬于高回報(bào)和高風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)品，投資者的預(yù)期回報(bào)簡單說基本上是股票價(jià)格的差價(jià)和持有期間的股息（包括送股等），相對而言它很難給投資者帶來穩(wěn)定的收益。房地產(chǎn)投資信托基金的長期總

7、和收益可能低于部分高風(fēng)險(xiǎn)高成長的股票，但這恰恰能滿足追求穩(wěn)當(dāng)收入和資產(chǎn)增值的投資者的要求。&&&&房地產(chǎn)信托主要給房地產(chǎn)公司做貸款融資，投資者的預(yù)期回報(bào)一定大于銀行存款利息，甚至高于銀行貸款利息。因此，它的回報(bào)適中，風(fēng)險(xiǎn)也適中。&&&&時(shí)間：如果買了上市房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)公司股票，對投資者沒有投資時(shí)間的限制，但投資房地產(chǎn)信托一般在13年之間。&&&&貸款控制：房地產(chǎn)投資信托基金在借貸方面有很嚴(yán)格的限制，一般融資比率只能占到總資產(chǎn)值的50%以下，這大大降低了它的市場風(fēng)險(xiǎn)。但作為一家房地產(chǎn)上市公

8、司，對其借貸一般沒有規(guī)定，這就增大了風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)信托本身不存在另外貸款的問題。&&&&股利支付：房地產(chǎn)投資信托基金的股利支付比例很高。由于，房地產(chǎn)投資信托基金必須要把絕大部分的利潤作為股利分配，因此投資者可以獲得穩(wěn)定的定期收入，而房地產(chǎn)公司股票的沒有這方面規(guī)定。&&&&信息披露要求：上市房地產(chǎn)投資信托基金和房地產(chǎn)公司一樣，有嚴(yán)格的信息披露要求，對房地產(chǎn)信托的這方面要求則較低。·············&

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