1、衢州新發(fā)現(xiàn)衢州新發(fā)現(xiàn)衢城旅游資源新架構(gòu)衢城旅游資源新架構(gòu) 衢州文化旅游新風(fēng)尚衢州文化旅游新風(fēng)尚 浙江休閑消費(fèi)新品質(zhì)浙江休閑消費(fèi)新品質(zhì) 全國(guó)商業(yè)休閑新標(biāo)桿全國(guó)商業(yè)休閑新標(biāo)桿舊舊衢新衢新唱唱新衢州新衢州 新風(fēng)尚新風(fēng)尚和為美和為美 在一起在一起衢通天下，遇水生財(cái)，州聚賢達(dá)，和合為美價(jià)價(jià)值構(gòu)建值構(gòu)建策策略略以多元為文化基底 以南儒文化為特色 以旅居客群為抓手塑造衢州文化旅游全新消費(fèi)價(jià)值衢州水亭門(mén)歷史文化街區(qū)未來(lái)將打造“無(wú)錫千年古運(yùn)河”一百零八景 365 天丌落幕癿運(yùn)河演出、藝術(shù)品展演季 四大 河岸音樂(lè)節(jié)成為世界聞名癿國(guó)際藝術(shù)聚集地 打造江南最大癿文創(chuàng)展示、藝術(shù)品交易聚集 區(qū) 全國(guó)最大藝術(shù)主題酒店、江南

2、民宿集群總體定位：總體定位：依托水亭門(mén)區(qū)位優(yōu)勢(shì)與文化脈絡(luò)，匯集邊衢特色的多元文化，根據(jù)項(xiàng)目自身空間尺度，兼顧本地居民與旅游市場(chǎng)需求兼顧本地居民與旅游市場(chǎng)需求，以水亭門(mén)承載的歷史文化為主 題，打造一條集休閑娛樂(lè)、文化體驗(yàn)、餐飲購(gòu)物、主題住宿休閑娛樂(lè)、文化體驗(yàn)、餐飲購(gòu)物、主題住宿 等業(yè)態(tài)為一體 的“文化+游憩+商業(yè)”的復(fù)合型歷史文化休閑街區(qū)。文化文化商業(yè)商業(yè)游憩游憩文化文化+游憩游憩+商業(yè)商業(yè)”復(fù)合型歷史文化休閑街區(qū)復(fù)合型歷史文化休閑街區(qū)壹、衢州城市形象再發(fā)現(xiàn)傳承價(jià)值 貳、項(xiàng)目城市價(jià)值新構(gòu)想系統(tǒng)價(jià)值 叁、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)新起點(diǎn) 激活價(jià)值 Refound衢州城市價(jià)值再發(fā)現(xiàn) 發(fā)展背景分析國(guó)內(nèi)旅游消費(fèi)更注重

3、文化和體驗(yàn)國(guó)內(nèi)旅游消費(fèi)更注重文化和體驗(yàn)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)：情感需求上升行行為為：文化蘊(yùn)涵凸顯方方式式：參與性增強(qiáng)取取向向：心理感受強(qiáng)化20152015上半年上半年國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)20.24億人次國(guó)內(nèi)旅游消費(fèi)1.65萬(wàn)億元同比 14.5%同比9.9%旅游消費(fèi)關(guān)鍵詞：高速高速增長(zhǎng)增長(zhǎng)文文化及化及服服務(wù)務(wù)消消費(fèi)費(fèi)體驗(yàn)體驗(yàn)化化 定定制化制化 分享分享化化 超超前化前化歷史文化商業(yè)街區(qū)開(kāi)發(fā)進(jìn)入新時(shí)期歷史文化商業(yè)街區(qū)開(kāi)發(fā)進(jìn)入新時(shí)期發(fā)展背景分析傳統(tǒng)商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)歷了同質(zhì)化放 量增長(zhǎng)階段后，“主題化”成 為關(guān)注新焦點(diǎn)，其中以歷史文 化為主題的商業(yè)街區(qū)開(kāi)發(fā)備受 青睞。2015年4月3日，住房和城鄉(xiāng)建 設(shè)部、國(guó)家文物局共同公布第

4、一批中國(guó)歷史文化街區(qū)名單（30個(gè)）。歷史文化商業(yè)街進(jìn) 入保護(hù)和開(kāi)發(fā)并重保護(hù)和開(kāi)發(fā)并重的時(shí)期。成都寬窄巷子成都寬窄巷子風(fēng)格：風(fēng)格：清朝四合院特點(diǎn)：特點(diǎn)：三條巷子，三種主題。 寬巷子主打旅游休閑，窄巷子 引入品牌商業(yè)，井巷子強(qiáng)調(diào)時(shí) 尚年輕 開(kāi)發(fā)策略：開(kāi)發(fā)策略：由成都文旅按整體 性、原真性、多樣性、可持續(xù) 性改造及運(yùn)營(yíng)北京大柵欄北京大柵欄風(fēng)格：風(fēng)格：明清及民國(guó)建筑特點(diǎn)：特點(diǎn)：580年歷史的古商業(yè)街，保存明末清初“三縱九橫”的 格局，并擁有眾多老字號(hào)店鋪 開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)策略：策略：由政府組織改造并 招商運(yùn)營(yíng)，整體改造與區(qū)別改 造并行，外部仿古和內(nèi)部升級(jí) 共重福州三坊七巷福州三坊七巷風(fēng)格：風(fēng)格：明清坊巷及建筑

5、特點(diǎn)：特點(diǎn)：國(guó)內(nèi)現(xiàn)存規(guī)模較大、保護(hù)較完整的歷史文化街區(qū)，有 “中國(guó)城市里坊制度活化石”、 “中國(guó)明清建筑博物館”美稱(chēng) 開(kāi)發(fā)策略：開(kāi)發(fā)策略：政府成立保護(hù)開(kāi)發(fā) 公司，以整體保護(hù)和增強(qiáng)活力 為原則進(jìn)行開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)開(kāi)發(fā)漸熱保護(hù)并重以浙江為主體區(qū)域，從河姆渡 文化、良渚文化發(fā)展而來(lái)，在 擁有較多江南氣息的同時(shí)，也 保留部分傳統(tǒng)中原文化，總體 文化氣質(zhì)精致典雅。 吳越文化是衢州文化的主脈， 滲透了衢州人民的語(yǔ)言語(yǔ)言、飲食飲食 和和教育教育等方面。以黃山市為主體區(qū)域，具有保 旱鄉(xiāng)土、嚴(yán)宗祠、尚祖祭、重 教育、尚氣好義、儉樸勤勞、 文風(fēng)昌盛、崇禮儀等特點(diǎn)，被 譽(yù)為是后期中國(guó)封建社會(huì)的典 型標(biāo)本?；罩菸幕绊懥酸橹?/p>

6、 建筑、戲曲建筑、戲曲的風(fēng)格。具有多元性、矛盾性、海洋性 的突出特征。八閩文化影響了 衢州的宗教崇拜宗教崇拜。四省文化的交融之地四省文化的交融之地歷史文化分析總結(jié)衢州是浙、贛、閩、皖四省 通衢之地，四類(lèi)文化交匯融 合，形成了衢州兼容并包、 多元合一的民俗文化。吳越文化徽州文化八閩文化客家文化基本特質(zhì)是儒家文化，整體文 化氣質(zhì)為祖先崇拜、重教觀(guān)念、 尋根意識(shí)、開(kāi)拓精神?？图椅?化影響了衢州人民的節(jié)慶、禮節(jié)慶、禮 儀傳統(tǒng)儀傳統(tǒng)等方面。衢州由2004年起舉辦國(guó)國(guó)際際孔子孔子 文化節(jié)文化節(jié)，期間進(jìn)行南宗南宗祭祭孔孔活 動(dòng)，并舉辦國(guó)際儒學(xué)論壇多項(xiàng) 活動(dòng)。 2015年，以南孔文化為依托的 儒學(xué)文儒學(xué)文化化

7、產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)園晉升國(guó)家級(jí)， 南孔文化在新業(yè)態(tài)上得到進(jìn)一 步發(fā)揚(yáng)。南孔文化的起始之地南孔文化的起始之地歷史文化分析據(jù)史載，北宋末年金兵攻陷汴 京時(shí)，孔子第四十八代裔孫孔 端友攜孔子和其夫人的楷木像隨宋高宗由山東曲阜南渡，終 定居于衢州。 宋高宗寶佑三年(公元1255年)， 敕建孔氏家廟孔氏家廟，定為南宗。衢州孔廟是全國(guó)僅有的兩家孔氏家廟之一，現(xiàn)址為明朝明武宗正德 十五年(公元1520年)所建，位于衢州城區(qū)東隅，占地約20畝。 南宗孔廟基本按照曲阜孔廟的規(guī)模建造，坐北朝南，分孔廟、孔府 兩個(gè)部分，含牌坊、佾臺(tái)、大成殿等建筑。南宗來(lái)源發(fā)揚(yáng)南孔圍棋文化的興盛之地圍棋文化的興盛之地歷史文化分析圍棋之名爛柯

8、山原稱(chēng)空石山，后因晉代 “王質(zhì)遇仙，觀(guān)弈爛柯”的神 話(huà)故事而改名爛柯山，并成為 圍棋仙地圍棋仙地，聲名遠(yuǎn)播日、韓、 東南亞；“爛柯”因此也成為 圍棋的別稱(chēng)。爛柯對(duì)弈2006年起，每?jī)赡暧跔€柯山舉 行一屆的“衢衢州州爛爛柯杯柯杯”中中 國(guó)國(guó)圍圍棋棋冠冠軍軍賽賽吸引了國(guó)內(nèi)眾多 圍棋高手參與，并促進(jìn)了圍棋 文化在當(dāng)?shù)睾腿珖?guó)的傳播。多元文化的衍生之地多元文化的衍生之地歷史文化分析醫(yī)藥文化水亭門(mén)街區(qū)保留著許多傳統(tǒng)醫(yī)文 化的印記，如元朝衢州路醫(yī)學(xué)提 領(lǐng)劉光大所創(chuàng)的惠惠民民藥局藥局（神神農(nóng)農(nóng) 殿）殿），及非遺項(xiàng)目“楊繼洲針灸 傳承人”張玉恢的祖宅張玉恢的祖宅等。浙江是中國(guó)最大的產(chǎn)茶省份之一， 衢州（浙西）茶

9、區(qū)擁有“開(kāi)化龍開(kāi)化龍頂頂”、“江江山山綠綠牡牡丹丹”等知名茶 品。水亭門(mén)街區(qū)也曾經(jīng)擁有吊腳 樓形式的茶館，為往來(lái)客商提供 歇腳之處。茶文化河運(yùn)時(shí)代，水亭門(mén)街區(qū)是衢江河運(yùn)的一個(gè)重要碼頭商業(yè)區(qū)域碼頭商業(yè)區(qū)域，承 擔(dān)著服務(wù)水運(yùn)行業(yè)、進(jìn)行水運(yùn)貨物集散的功能。由此，水亭門(mén)發(fā)育了數(shù)十家商鋪，其商業(yè)文化亦主要是“老字號(hào)老字號(hào)” ” 文化文化。老字號(hào)包括“徐大豐”燒餅店、“大昌”綢布莊等。 由于外省商人往來(lái)頻繁，水亭門(mén)又發(fā)展了商會(huì)文化商會(huì)文化，民國(guó)期間開(kāi) 設(shè)了徽州會(huì)館、福建會(huì)館等多個(gè)會(huì)館。碼頭商業(yè)文化文化資源文化表象文化意向水亭門(mén)文化價(jià)值意向水亭門(mén)文化價(jià)值意向歷史文化分析孔氏南宗家孔氏南宗家廟廟水亭門(mén)水亭門(mén)周

10、宣靈王廟周宣靈王廟爛柯山爛柯山天妃天妃宮宮城墻遺址城墻遺址公園公園鹿鳴書(shū)鹿鳴書(shū)院院正誼書(shū)院正誼書(shū)院 天王塔及天王塔寺天王塔及天王塔寺神農(nóng)殿神農(nóng)殿衢州博物館衢州博物館天寧天寧寺寺城隍城隍廟廟鐘樓鐘樓 北門(mén)街歷史文化街區(qū)北門(mén)街歷史文化街區(qū)食物之本味技藝之傳統(tǒng)生活之悠然古城歷古城歷史的史的 和諧傳承和諧傳承四省通衢的絕佳地位四省通衢的絕佳地位交通區(qū)位分析邊境中心衢州建城歷史已有1800多年，南接福建南平福建南平，西連江西上饒、景德江西上饒、景德 鎮(zhèn)鎮(zhèn)，北鄰安徽安徽黃黃山山，東與省內(nèi)金省內(nèi)金華華、麗、麗水水、杭州、杭州三市相交，是四省 邊境的中心城市，素有“四省通衢、五路總頭四省通衢、五路總頭”之稱(chēng)。

11、交通便捷衢州市區(qū)通過(guò)滬昆高速（滬昆高速（G60G60）便捷連接金華市和上饒市，同時(shí)境 內(nèi)還有京臺(tái)高京臺(tái)高速速（G3G3）和龍麗溫龍麗溫高高速（速（S S3 33 3）、杭杭新景高新景高速速（S3S31 1） 連接杭州、黃山、麗水等地，公路交通條件優(yōu)秀。 鐵路方面，現(xiàn)有浙贛浙贛鐵路鐵路和待修的九景九景衢衢鐵路鐵路、衢、衢寧鐵路寧鐵路打通市區(qū) 四面的關(guān)系，將加強(qiáng)衢州在浙西的關(guān)鍵性地位。城市中心的黃金地帶城市中心的黃金地帶交通區(qū)位分析柯城區(qū)故城中心水亭門(mén)歷史文化街區(qū)是傳統(tǒng)風(fēng)貌最集中、歷史文化遺存最豐富的街 區(qū)，與贛州火車(chē)站行車(chē)距離為4.9公里，衢州機(jī)場(chǎng)距離為4.6公里。 其范圍東至縣西街、南至道前街

12、、西至衢江、北至新河沿，處于柯 城區(qū)老城居住中心、商業(yè)中心、景觀(guān)中心居住中心、商業(yè)中心、景觀(guān)中心位置。水亭門(mén)街區(qū)距離衢州儒學(xué)文化產(chǎn) 業(yè)園的核心孔氏南宗家廟僅一公 里，屬于儒學(xué)儒學(xué)文文化產(chǎn)化產(chǎn)業(yè)園業(yè)園的延伸的延伸 區(qū)區(qū)，對(duì)表現(xiàn)南孔文化內(nèi)涵具有關(guān) 鍵性作用。儒學(xué)延伸區(qū)本地居民基數(shù)小，消費(fèi)力待培養(yǎng)本地居民基數(shù)小，消費(fèi)力待培養(yǎng)消費(fèi)市場(chǎng)分析水水亭亭門(mén)門(mén)5km人口現(xiàn)狀42萬(wàn)+未來(lái)3萬(wàn)人口結(jié) 構(gòu)復(fù)雜人口層 次豐富上街、下街十字路口：周六、日、一平均行人數(shù)25人/天東方商廈側(cè)車(chē)輛通道：周六、日、一平均行人數(shù)22人/天抽樣?xùn)|方商廈女裝5家，運(yùn) 動(dòng)5家，男裝5家，鞋品3家， 平均客單價(jià)227227元元抽樣大潤(rùn)發(fā)5

13、組收銀機(jī)消費(fèi)單85單，平均客單價(jià)7272元元抽樣本地餐飲20家，消費(fèi)單 69單，平均客單價(jià)3333元元消費(fèi)消費(fèi)外溢外溢至至杭州杭州抽樣坊門(mén)街正門(mén)口：周六、日、一平均行人數(shù)31人/天外來(lái)游客潛力大，可消費(fèi)項(xiàng)目少外來(lái)游客潛力大，可消費(fèi)項(xiàng)目少消費(fèi)市場(chǎng)分析據(jù)衢州市旅游局2015年1-11月 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，衢州市兩個(gè)市區(qū)的 游客數(shù)量?jī)H占全市的31.5%31.5%。據(jù)2015年“十一”衢州市旅游 市場(chǎng)分析，游客總量達(dá)到 319.02319.02萬(wàn)人次萬(wàn)人次，農(nóng)家樂(lè)外來(lái)游 客占比超過(guò)70%，主要來(lái)自于上上 海、金華、杭州海、金華、杭州等地。由此可看出，衢州市外來(lái)游 客市場(chǎng)潛力較大，但總體消 費(fèi)項(xiàng)目少，且較為初級(jí)

14、。外來(lái)游客主要消費(fèi)項(xiàng)目農(nóng)家樂(lè)住宿及餐飲景點(diǎn)門(mén)票食品、紀(jì)念品臨近主要商業(yè)街區(qū)各有特色臨近主要商業(yè)街區(qū)各有特色商業(yè)格局分析在水亭門(mén)歷史文化街區(qū)周邊，已有業(yè)態(tài)和配套較為成熟的上下界商 圈，并還有坊門(mén)街商圈、大潤(rùn)發(fā)商圈等，這些商圈各有特色，雖對(duì) 水亭門(mén)形成了一定的競(jìng)爭(zhēng)，但缺乏文化氛圍缺乏文化氛圍。商圈名稱(chēng)商圈名稱(chēng)商圈配套商圈配套商圈特點(diǎn)商圈特點(diǎn)上下街商圈上下街商圈沃爾瑪、名都商廈、沃爾瑪、名都商廈、 景文百貨、金銀泰景文百貨、金銀泰 百百貨、東方商廈、貨、東方商廈、女人街女人街衢州市中心城區(qū)體衢州市中心城區(qū)體 量量最大最大、業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)最最全、全、 人人氣最旺的商圈，氣最旺的商圈， 實(shí)力實(shí)力強(qiáng)勁強(qiáng)勁坊門(mén)街

15、商圈坊門(mén)街商圈沃爾瑪、金銀泰百沃爾瑪、金銀泰百貨，坊門(mén)街步行街貨，坊門(mén)街步行街低端商業(yè)街區(qū)低端商業(yè)街區(qū)大潤(rùn)發(fā)商圈大潤(rùn)發(fā)商圈大潤(rùn)發(fā)超市，家電、大潤(rùn)發(fā)超市，家電、 建材、廚衛(wèi)市場(chǎng)建材、廚衛(wèi)市場(chǎng)集中了城市各類(lèi)批集中了城市各類(lèi)批 發(fā)發(fā)市場(chǎng)市場(chǎng)與與專(zhuān)業(yè)專(zhuān)業(yè)賣(mài)賣(mài)場(chǎng)，場(chǎng)， 快快速發(fā)展中速發(fā)展中商業(yè)街區(qū)租金差別較大商業(yè)街區(qū)租金差別較大商業(yè)格局分析：各街區(qū)商業(yè)租金差別較大，從1.3元到20元不等，總體來(lái)說(shuō)成熟街區(qū)業(yè)態(tài)配置齊全、租金較高，新興街區(qū)租金較低。街區(qū)街區(qū)租金（元租金（元/ /天天/ /）轉(zhuǎn)讓費(fèi)轉(zhuǎn)讓費(fèi)業(yè)態(tài)描述業(yè)態(tài)描述銷(xiāo)售額銷(xiāo)售額上街上街12-1512-1510-2010-20萬(wàn)萬(wàn)黃金黃金、眼、眼鏡鏡、手、

16、手機(jī)機(jī)、主、主流流服裝百服裝百 貨等零售業(yè)態(tài)貨等零售業(yè)態(tài)供銷(xiāo)大廈一樓服裝攤位：供銷(xiāo)大廈一樓服裝攤位：24-3624-36萬(wàn)萬(wàn)/ /年，太平鳥(niǎo)女裝年，太平鳥(niǎo)女裝 250250萬(wàn)萬(wàn)/ /年年下街下街6-106-105-85-8萬(wàn)萬(wàn)商業(yè)街區(qū)物業(yè)商業(yè)街區(qū)物業(yè)坊門(mén)街坊門(mén)街5-205-205-305-30萬(wàn)萬(wàn)百貨服裝、服飾及小商品步行街百貨服裝、服飾及小商品步行街步行街中下段服裝店：步行街中下段服裝店：120-180120-180萬(wàn)萬(wàn)/ /年，步行街上端年，步行街上端 太平鳥(niǎo)女裝：太平鳥(niǎo)女裝：450450萬(wàn)萬(wàn)/ /年年三衢路三衢路2.5-82.5-810-3010-30萬(wàn)萬(wàn)大潤(rùn)發(fā)周邊配套大潤(rùn)發(fā)周邊配套以休

17、閑娛樂(lè)和沿街小商鋪為主以休閑娛樂(lè)和沿街小商鋪為主荷花東路荷花東路1.3-31.3-35-105-10萬(wàn)萬(wàn)餐飲、大排檔一條街餐飲、大排檔一條街大小餐飲相對(duì)比較集中，總數(shù)約在百家左右大小餐飲相對(duì)比較集中，總數(shù)約在百家左右衢化路衢化路2.5-42.5-45-85-8萬(wàn)萬(wàn)五金一條街五金一條街以專(zhuān)業(yè)店鋪為主以專(zhuān)業(yè)店鋪為主雙重依托發(fā)展模式（商業(yè)中心與旅雙重依托發(fā)展模式（商業(yè)中心與旅 游資源）游資源）典型案例：杭州清河坊，紹興倉(cāng)橋直街、泉州中山路，海口海甸溪依托旅游資源發(fā)展模式依托旅游資源發(fā)展模式典型案例：黃山屯溪老街、陽(yáng)朔西街、 重慶磁器口依托商業(yè)中心發(fā)展模式依托商業(yè)中心發(fā)展模式典型案例：廣州上下九路、深

18、圳東門(mén)、 武漢江漢路雙重依托發(fā)雙重依托發(fā)展模式展模式發(fā)展模式分析根據(jù)街區(qū)與城市的關(guān)系以及所依托的發(fā)展資源，歷史文化街區(qū)有三種發(fā)展模式雙重依托發(fā)雙重依托發(fā)展模式展模式發(fā)展模式分析不同的發(fā)展模式在區(qū)位、商業(yè)業(yè)態(tài)、經(jīng)營(yíng)品種和消費(fèi)群落等方面都呈現(xiàn)不同的特征典型案例借鑒典型案例借鑒發(fā)展模式分析通過(guò)案例研究，成功的雙重依托型歷史文化街區(qū)不僅具有悠久歷史、優(yōu)越區(qū)位，而且有獨(dú)特的商業(yè)定位、充滿(mǎn)活力 的人文生態(tài)環(huán)境和良好的經(jīng)營(yíng)管理模式。相關(guān)指標(biāo)研究相關(guān)指標(biāo)研究發(fā)展模式分析觀(guān)點(diǎn)壹 概念定位 觀(guān)點(diǎn)貳 文化屬性 觀(guān)點(diǎn)叁 消費(fèi)行為 觀(guān)點(diǎn)肆 市場(chǎng)印象 觀(guān)點(diǎn)伍 品牌基因 觀(guān)點(diǎn)陸 價(jià)值溢出 觀(guān)點(diǎn)柒 邏輯創(chuàng)新 作為一個(gè)以全領(lǐng)域

19、覆蓋的休閑商業(yè)街區(qū)，家庭消費(fèi)成為核心價(jià)值，構(gòu)建從業(yè)態(tài)策劃、空間規(guī)劃、 景觀(guān)設(shè)計(jì)、運(yùn)營(yíng)服務(wù)、營(yíng)銷(xiāo)推廣的全系統(tǒng)架構(gòu)，打造吸引人、留住人、快樂(lè)人的創(chuàng)新產(chǎn)品。 水亭門(mén)歷史文化街區(qū)承載衢州市歷史文化資源的價(jià)值高點(diǎn)，文脈風(fēng)流；四省通衢文化兼容并包， 質(zhì)樸真誠(chéng)；獨(dú)特的運(yùn)河文化和南儒哲學(xué)，傳奇演繹，打造歷史文化與當(dāng)代消費(fèi)的集合體。 文化旅游稟賦的商業(yè)資源容易陷入“華而不實(shí)”、“束之高閣”的怪圈，空間和建筑的文化屬 性不能替代消費(fèi)行為、消費(fèi)觀(guān)念的當(dāng)代化，立足流行業(yè)態(tài)表達(dá)是對(duì)文化消費(fèi)的真正尊重。 一個(gè)商業(yè)街區(qū)的市場(chǎng)印象成為了品牌拓展的基礎(chǔ)，被定義為文化旅游項(xiàng)目、商業(yè)休閑街區(qū)、家 庭娛樂(lè)消費(fèi)，這都是，希望通過(guò)運(yùn)營(yíng)讓

20、衢州市民心里的第一消費(fèi)目的地成為水亭門(mén)。 品牌的基因是一個(gè)項(xiàng)目能夠持續(xù)傳承的原點(diǎn)，水亭門(mén)項(xiàng)目的品牌基因不單單是品牌標(biāo)示，更是 空間營(yíng)造的理念，業(yè)態(tài)系統(tǒng)組合，景觀(guān)裝飾元素，運(yùn)營(yíng)管理標(biāo)準(zhǔn)等等。 在現(xiàn)有營(yíng)業(yè)面積中，業(yè)態(tài)的價(jià)值不能夠充分發(fā)揮，對(duì)公共空間、公共設(shè)施的經(jīng)營(yíng)價(jià)值挖掘成為 精準(zhǔn)落位的重要課題，以整體園區(qū)的功能復(fù)合性提升和經(jīng)營(yíng)價(jià)值溢出為根本目的。 邏輯創(chuàng)新的價(jià)值體現(xiàn)在多重矛盾的共生，傳統(tǒng)文化建筑與當(dāng)代消費(fèi)業(yè)態(tài)的矛盾，傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)與品 牌扶持計(jì)劃的矛盾，經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效應(yīng)的矛盾，模式構(gòu)建與品牌復(fù)制的矛盾。 本案思考本案思考發(fā)展模式分析Strategy項(xiàng)目城市價(jià)值新構(gòu)想 曾經(jīng)聽(tīng)到的，在這里是可以看到的曾

21、經(jīng)聽(tīng)到的，在這里是可以看到的曾經(jīng)看到的，在這里是可以品味的曾經(jīng)看到的，在這里是可以品味的曾經(jīng)品嘗的，在這里是可以帶走的曾經(jīng)品嘗的，在這里是可以帶走的游客游客本地人本地人民間手工藝特色美食科普游學(xué)節(jié)慶老品牌住宿故事文化創(chuàng)意回憶實(shí)物紀(jì)念艷遇邂逅第二居所古老而現(xiàn)代，可以很風(fēng)情，可以很情懷古老而現(xiàn)代，可以很風(fēng)情，可以很情懷產(chǎn)品概念產(chǎn)品概念業(yè)態(tài)分析衢州歷史文化文化地標(biāo)歡聚時(shí)刻最重要的朋朋友友相擁浙西民俗生活的傳傳承承展示 無(wú)拘無(wú)束的童年童年記憶忙碌生活中的松弛松弛節(jié)拍揮灑青春時(shí)的熱情熱情似火品質(zhì)生活中的生活品味品味創(chuàng)意創(chuàng)意迸發(fā)時(shí)的樂(lè)趣無(wú)限文化體驗(yàn)中的雅致雅致空間午后林蔭下的愜意愜意心境都市時(shí)尚生活集集散

22、散地濃郁特色浙西風(fēng)情風(fēng)情水亭門(mén) 價(jià)值觀(guān)穿越時(shí)空的淺淺心意心意水亭門(mén)，這是一個(gè)適合水亭門(mén)，這是一個(gè)適合“在一起在一起”的地方的地方 產(chǎn)品概念產(chǎn)品概念業(yè)態(tài)分析年輕情侶年輕情侶 Young Couple商務(wù)人士商務(wù)人士 Business people活力家庭活力家庭 Energetic Family以共度娛樂(lè)時(shí) 光為主，希望 營(yíng)造浪漫時(shí)尚 的消費(fèi)氛圍 外來(lái)游客外來(lái)游客visitor以體驗(yàn)當(dāng)?shù)靥?色文化為主， 希望更多更豐 富的文化消費(fèi) 以?xún)和M(fèi)為 指向標(biāo)，復(fù)合 型、陪伴型消 費(fèi)特性突出 以高端餐飲及休 閑餐飲為主，更 注重消費(fèi)的環(huán)境 氛圍和服務(wù) 目標(biāo)人群目標(biāo)人群業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)分析業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)分析業(yè)態(tài)

23、構(gòu)成業(yè)態(tài)構(gòu)成業(yè)態(tài)分析目前國(guó)際通行的商業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)和業(yè)態(tài)分布為，購(gòu)物 占30-35%，餐飲企業(yè)占20-25%，休閑、娛樂(lè)、 酒吧、服務(wù)等占30-40%?？紤]到消費(fèi)客群及周邊業(yè)態(tài)情況，所以建議招商 進(jìn)行時(shí)，在業(yè)態(tài)配比中 1、將酒店住宿的比例適當(dāng)降低，突出主題精品。2、在目前根據(jù)市場(chǎng)分析，針對(duì)游客及本地居民 需求，適當(dāng)?shù)靥岣哔?gòu)物比例，增加文化旅游商品售賣(mài)空間。3、就目前一期業(yè)態(tài)而言，餐飲比例可適當(dāng)降低。業(yè)態(tài)構(gòu)成業(yè)態(tài)構(gòu)成一期招商中，嚴(yán)格把握餐飲與購(gòu)物之間的比例 關(guān)系，對(duì)于業(yè)態(tài)篩選標(biāo)準(zhǔn)與業(yè)態(tài)類(lèi)型選擇，要 從城市商業(yè)消費(fèi)與文化旅游街區(qū)打造兩方面綜 合考慮。 本項(xiàng)目不僅是本地市民展開(kāi)日常的消費(fèi)行為， 尤其是購(gòu)物

24、功能上，更要給游客制造消費(fèi)的沖 動(dòng)和空間，以此拉動(dòng)人氣，形成水亭門(mén)歷史文 化街區(qū)的復(fù)合文化品牌。一期業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)建議一期業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)建議業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)構(gòu)成業(yè)態(tài)構(gòu)成業(yè)態(tài)分析業(yè)態(tài)類(lèi)型業(yè)態(tài)類(lèi)型業(yè)態(tài)名稱(chēng)業(yè)態(tài)名稱(chēng)數(shù)量（家）數(shù)量（家）經(jīng)營(yíng)范圍經(jīng)營(yíng)范圍工藝品店3衢州特色民間手工藝品主題購(gòu)物特產(chǎn)店6衢州特色小食品特產(chǎn)超市2衢州特產(chǎn)24h便利店2長(zhǎng)時(shí)間營(yíng)業(yè)日產(chǎn)購(gòu)物店，目前不作考慮特色餐飲品牌餐飲6衢州老字號(hào)品牌餐飲、國(guó)內(nèi)品牌餐飲時(shí)尚餐飲/休閑餐飲9咖啡吧、酒吧、茶吧、簡(jiǎn)餐等主題酒店1南孔文化主題酒店，住宿+餐飲酒店住宿主題客棧/小型客棧5住宿創(chuàng)意工坊3文化創(chuàng)意商品DIY（剪紙、繪畫(huà)、陶藝品等）文化創(chuàng)意藝術(shù)家工作室1繪畫(huà)等

25、品品習(xí)習(xí)閑閑淳味淳味水水亭亭餐飲風(fēng)情街餐飲風(fēng)情街多藝多藝水水亭亭文化休閑街文化休閑街靜心靜心水水亭亭養(yǎng)心懷古巷養(yǎng)心懷古巷業(yè)態(tài)布局空間布局空間布局分區(qū)概念策劃餐飲風(fēng)情街餐飲風(fēng)情街品品淳味淳味水水亭亭餐飲風(fēng)情街以上營(yíng)街、下?tīng)I(yíng)街 東側(cè)沿街建筑為主要載體，其 業(yè)態(tài)以衢州特色名氣餐飲為主 打，引入浙江品牌餐飲店，同時(shí)匯聚多種休閑餐飲，形成以 餐飲消費(fèi)為主、特色商品銷(xiāo)售、 住宿為輔的沿江商業(yè)街。沿街主要鋪面：高端品牌餐飲沿街主要鋪面：高端品牌餐飲國(guó)內(nèi)著名餐飲品牌（如：外婆家） 地方品牌餐飲“聚豐園”本地人“家庭小聚”、“宴請(qǐng)親友” 外來(lái)游客品味原汁原味的衢州名吃分區(qū)概念策劃餐飲風(fēng)情街餐飲風(fēng)情街品品淳味淳味

26、水水亭亭餐飲風(fēng)情街以上營(yíng)街、下?tīng)I(yíng)街 東側(cè)沿街建筑為主要載體，其 業(yè)態(tài)以衢州特色名氣餐飲為主 打，引入浙江品牌餐飲店，同時(shí)匯聚多種休閑餐飲，形成以 餐飲消費(fèi)為主、特色商品銷(xiāo)售、 住宿為輔的沿江商業(yè)街。輔輔助助業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)商業(yè)活力塑造：地方小吃消費(fèi)粘度提升：小型休閑餐飲茶吧、音樂(lè)酒吧等旅游服務(wù)升級(jí)：小型客棧其他：地方品牌藥鋪、工藝品店等分區(qū)概念策劃餐飲風(fēng)情街餐飲風(fēng)情街品品淳味淳味水水亭亭聚豐園（菜館）外婆家餐廳小型主題客棧時(shí)尚咖啡吧 音樂(lè)酒吧時(shí)尚餐飲店鹿港小鎮(zhèn)餐廳工藝品店滋福堂藥店分區(qū)概念策劃文化休閑街文化休閑街習(xí)習(xí)多藝多藝水水亭亭文化休閑街以水亭街南北兩側(cè) 商鋪為主要載體，以前店后坊 的體驗(yàn)式商業(yè)為

27、主要業(yè)態(tài)，如：手工工坊、小吃工坊、文化創(chuàng) 意商鋪，同時(shí)街區(qū)適當(dāng)布局休 閑餐飲，打造“特色購(gòu)物+文化 傳承”相結(jié)合的休閑體驗(yàn)。主打業(yè)態(tài)：前店后坊的體驗(yàn)式商業(yè)主打業(yè)態(tài)：前店后坊的體驗(yàn)式商業(yè)衢州老字號(hào)系列“邵永豐”麻餅店、“德輝”酥餅、“善蒸坊”發(fā)糕、 雙橋粉干、手工年糕工坊休閑商業(yè)文化創(chuàng)意工坊如（龍游皮紙工坊、剪紙工坊、木雕工坊等）前店購(gòu)“地方特產(chǎn)”、品“衢州小吃” 后坊手工體驗(yàn)制作過(guò)程，傳承非物質(zhì)文化遺產(chǎn)分區(qū)概念策劃文化休閑街文化休閑街習(xí)習(xí)多藝多藝水水亭亭文化休閑街以水亭街南北兩側(cè) 商鋪為主要載體，以前店后坊 的體驗(yàn)式商業(yè)為主要業(yè)態(tài)，如： 手工工坊、小吃工坊、文化創(chuàng)意商鋪，同時(shí)街區(qū)適當(dāng)布局休 閑

28、餐飲，打造“特色購(gòu)物+文化 傳承”相結(jié)合的休閑體驗(yàn)。輔輔助助業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)商業(yè)價(jià)值升級(jí)：連鎖餐飲（如浙江知味觀(guān)、衢州三頭一掌等）休閑體驗(yàn)提升：特色茶館、酒吧、演藝餐廳、木偶戲餐廳、主題客棧等分區(qū)概念策劃文化休閑街文化休閑街習(xí)習(xí)多藝多藝水水亭亭“雙橋粉干”特產(chǎn)店知味觀(guān)餐廳主題客棧龍游皮紙工坊木雕工坊 “三頭一掌”餐廳德輝酥餅善蒸坊發(fā)糕 廿八都木偶戲餐廳文化創(chuàng)意工坊“邵永豐”麻餅店 輕音樂(lè)咖啡吧 衢州曲藝茶館龍游翠竹茶坊文化創(chuàng)意工坊分區(qū)概念策劃懷古養(yǎng)心巷懷古養(yǎng)心巷閑閑靜心靜心水水亭亭懷古養(yǎng)心巷以進(jìn)士巷周邊商業(yè) 建筑為載體，將“南孔文化”、 “圍棋文化”與商業(yè)相結(jié)合， 并融入茶文化，以“清凈、文雅”為古巷

29、基調(diào)，打造“鬧中 取靜、靜中養(yǎng)心”的商業(yè)休閑 氛圍，同時(shí)設(shè)置適量?jī)和H子 業(yè)態(tài)，提升本地游客消費(fèi)，突 出儒城重教之風(fēng)。主打業(yè)態(tài)：休閑商業(yè)（茶室、書(shū)吧、咖啡廳、酒吧）主打業(yè)態(tài)：休閑商業(yè)（茶室、書(shū)吧、咖啡廳、酒吧）衢州地方文化特色南孔文化、圍棋文化、茶文化年輕群體書(shū)吧會(huì)友、茶室談心的愜意生活 親子群體寓教于樂(lè)的家庭情感交流外來(lái)游客體驗(yàn)儒城千年文化的深邃分區(qū)概念策劃懷古養(yǎng)心巷懷古養(yǎng)心巷閑閑靜心靜心水水亭亭懷古養(yǎng)心巷以進(jìn)士巷周邊商業(yè) 建筑為載體，將“南孔文化”、 “圍棋文化”與商業(yè)相結(jié)合， 并融入茶文化，以“清凈、文雅”為古巷基調(diào)，打造“鬧中 取靜、靜中養(yǎng)心”的商業(yè)休閑 氛圍，同時(shí)設(shè)置適量?jī)和H子 業(yè)

30、態(tài)，提升本地游客消費(fèi)，突 出儒城重教之風(fēng)。輔輔助助業(yè)態(tài)業(yè)態(tài)儒城文化體驗(yàn)：兩子文化（南孔文化、圍棋文化）主題客棧家庭情感提升：親子畫(huà)坊品質(zhì)休閑體驗(yàn)：品牌茶餐廳、文創(chuàng)工坊、藝術(shù)家LOFT閑閑靜心靜心水水亭亭南孔文化主題酒店分區(qū)概念策劃懷古養(yǎng)心巷懷古養(yǎng)心巷品牌茶餐廳、鋼琴酒吧茶吧、咖啡吧小型主題客棧棋文化主題客棧藝術(shù)家工作室（LOFT）親子畫(huà)坊、書(shū)吧Actualize項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)新起點(diǎn) 水亭門(mén)怎么做？水亭門(mén)怎么做？水亭門(mén)歷史文化街區(qū)集商業(yè)、文化、旅游等綜合消費(fèi) 功能于一體，其運(yùn)營(yíng)系統(tǒng)構(gòu)建同屬于復(fù)合規(guī)劃管理模 式，需要在招商計(jì)劃、品牌打造、營(yíng)銷(xiāo)策劃、運(yùn)營(yíng)服 務(wù)設(shè)計(jì)等全方面系統(tǒng)營(yíng)造，以實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一

31、運(yùn) 營(yíng)、統(tǒng)一管理。 1/ 1/招商與營(yíng)銷(xiāo)并重招商與營(yíng)銷(xiāo)并重運(yùn)營(yíng)策略招招營(yíng)營(yíng)商商銷(xiāo)銷(xiāo)特色招商 打通渠道 精準(zhǔn)引入 效益優(yōu)先 事件營(yíng)銷(xiāo) 積蓄勢(shì)能 圈層推廣 口碑效應(yīng) 借助精準(zhǔn)扶持政策實(shí)現(xiàn)老牌再塑品牌引入， 通過(guò)新媒體及節(jié)事活動(dòng)實(shí)現(xiàn)精準(zhǔn)傳播效果。 在地扶持引進(jìn)有特色引進(jìn)有特色和創(chuàng)意的商和創(chuàng)意的商 家，形成具家，形成具優(yōu)惠政策產(chǎn)業(yè)振興 有地方創(chuàng)新有地方創(chuàng)新引入品牌 調(diào)性的業(yè)態(tài)調(diào)性的業(yè)態(tài)氛圍。氛圍。 四季營(yíng)銷(xiāo)以新媒體及以新媒體及活動(dòng)為導(dǎo)向，活動(dòng)為導(dǎo)向，好戲連連，好戲連連，精準(zhǔn)傳播高潮不斷 擴(kuò)大影響力，擴(kuò)大影響力，短期出效 爭(zhēng)奪最佳傳爭(zhēng)奪最佳傳播節(jié)點(diǎn)。播節(jié)點(diǎn)。 招商策略招商策略招商計(jì)劃渠道合作策略 系統(tǒng)的

32、傳統(tǒng)風(fēng)情展示 地道的景觀(guān)元素植入 繁華的家庭消費(fèi)營(yíng)造 時(shí) 尚 氣 質(zhì) 標(biāo) 志 消 費(fèi) 品 質(zhì) 標(biāo) 桿 城市生活標(biāo)地 體驗(yàn)式招商推介會(huì) 加盟連鎖商業(yè)計(jì)劃 品牌經(jīng)營(yíng)扶持計(jì)劃 特色 招商品牌 招商 在地 招商 優(yōu)惠吸引政策 項(xiàng)目洽談會(huì)、項(xiàng)目發(fā)會(huì)、 經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作交流會(huì)、浙 商大會(huì)、新媒體體驗(yàn)扶持策略 吸引龍頭品牌進(jìn)駐，引進(jìn) 主力店、品牌廠(chǎng)家、主力 商戶(hù)提供品牌支持、產(chǎn)品支持、 選址評(píng)估、店面設(shè)計(jì)、先 期培訓(xùn)、開(kāi)業(yè)支持、銷(xiāo)售 支持、提供定期交流平臺(tái)、 定期培訓(xùn)等精準(zhǔn) 招商 精準(zhǔn)引入策略 根據(jù)區(qū)位特點(diǎn)、客流需要、 商業(yè)形態(tài)等，實(shí)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn) 的精準(zhǔn)招商，而非全面鋪 開(kāi)的方式新媒體營(yíng)銷(xiāo)新媒體營(yíng)銷(xiāo) 打造水亭門(mén)旅游

33、終端媒體陣營(yíng)；利用微博、微信 發(fā)布內(nèi)容，提高微博運(yùn)營(yíng)質(zhì)量；加強(qiáng)服務(wù)功能及 合作關(guān)系的搭建，全方位的旅游宣傳網(wǎng)站更是將游戲、體驗(yàn)、互動(dòng)功能植入，形成三位一體的資 訊服務(wù)終端。 宣傳微電影宣傳微電影 通過(guò)一個(gè)短小精煉、畫(huà)質(zhì)清晰、音畫(huà)和諧的微電 影，將水亭門(mén)的文化定位、功能分區(qū)、未來(lái)愿景 進(jìn)行清晰描述，視覺(jué)與聽(tīng)覺(jué)結(jié)合，更有效地提升園區(qū)的品牌形象和品牌價(jià)值，使消費(fèi)者感同身受，更通過(guò)創(chuàng)意故事展現(xiàn)時(shí)尚消費(fèi)氛圍。 園區(qū)內(nèi)刊雜志園區(qū)內(nèi)刊雜志 作為傳播品牌理念、展示品牌形象的重要平 臺(tái)，雜志作為媒介，將消費(fèi)理念及文化更有 效的進(jìn)行傳播，當(dāng)作一份推介名片傳遞給客 戶(hù)，合作企業(yè)和政府相關(guān)職能部門(mén)，或者在展銷(xiāo)活動(dòng)，招

34、聘現(xiàn)場(chǎng)贈(zèng)閱及機(jī)場(chǎng)、高鐵展示。 推廣媒介推廣媒介招商計(jì)劃讓休閑食品加盟所展現(xiàn)的魅力，使 年輕人成為它最大的消費(fèi)群，商業(yè) 休閑中的品質(zhì)、創(chuàng)意、時(shí)尚的粘合劑。 品牌經(jīng)營(yíng)的投資熱點(diǎn)加盟連鎖品牌推介會(huì)加盟連鎖品牌推介會(huì)小吃類(lèi)小吃類(lèi)創(chuàng)意類(lèi)創(chuàng)意類(lèi)文化創(chuàng)意催生了大批新巨富，成為 未來(lái)最賺錢(qián)行業(yè)之一，也是整體社 會(huì)關(guān)注品質(zhì)生活的標(biāo)志。 餐飲類(lèi)餐飲類(lèi)未來(lái)十年達(dá)到井噴式增長(zhǎng)，目前正是 食品市場(chǎng)良機(jī)，主題餐飲消費(fèi)成為休 閑商業(yè)的核心引擎已成為不爭(zhēng)事實(shí)。 服裝類(lèi)服裝類(lèi)服裝行業(yè)的二次革命與創(chuàng)新，開(kāi) 創(chuàng)、引領(lǐng)服飾業(yè)的先河，商業(yè)街 消費(fèi)頻次較高業(yè)態(tài)。 推廣媒介推廣媒介招商計(jì)劃臺(tái)灣傳統(tǒng)小吃臺(tái)灣傳統(tǒng)小吃地方民俗表演地方民俗表演特

35、色伴手禮特色伴手禮引進(jìn)純正原味的臺(tái)灣觀(guān)光夜市美食，將深具庶民文化底蘊(yùn)的夜市作為 推展旅游的一大資源 開(kāi)展文化互動(dòng)，上演最地道的贛 臺(tái)民俗表演，豐富民間文化交流 活動(dòng)，更是非遺展示平臺(tái)。 讓臺(tái)灣各地的風(fēng)土人情能透過(guò)伴手 禮的方式，傳達(dá)到祖國(guó)大地的每個(gè) 角落，新鮮的年貨大集更是載體。 元宵燈會(huì)元宵燈會(huì)元宵節(jié)舉家團(tuán)圓，共賞瓊?cè)A，浪漫 溫馨的元宵燈會(huì)成為水亭門(mén)的重要 景觀(guān)燈光節(jié)，創(chuàng)造又一文化熱潮。 大眾傳播的關(guān)注焦點(diǎn)臺(tái)灣風(fēng)情臺(tái)灣風(fēng)情 熱動(dòng)民俗熱動(dòng)民俗推廣媒介推廣媒介招商計(jì)劃招商流程招商流程招商計(jì)劃在制定招商方案及文件的基礎(chǔ)上，根據(jù)重點(diǎn)對(duì)潛在主力店商家展開(kāi)接觸與談判招商流程招商流程招商計(jì)劃首先應(yīng)通過(guò)對(duì)潛

36、在主力店商家在發(fā)展戰(zhàn)略、關(guān)鍵技能、歷史文化相融及溝通渠道等方面的分析，進(jìn)行排序招商篩選及優(yōu)先綜合排序詳述： 老字號(hào)品牌老字號(hào)品牌 徐蘭記、集賢樓易記、田福記、聚 豐園、六聚館、狀元館、放懷樓、 王元興、棲味館、禾城四如春 百年匯昌、采芝齋、萬(wàn)隆腌臘店、蔣同順、五芳齋、三珍齋、德輝糕餅店、萬(wàn)隆果干、王日升、御莊園、福瑞祥、善蒸坊、銅鳥(niǎo)、金谷、龍 游翠竹、雙橋 都錦生、張小泉、源大、御牌、曾 芹記、榮昌祥 回龍閣、大竹元、藤欣、秦峰、劉井舞獅、百琴樓、昌碩、玉蘭湖筆、天隆、修內(nèi)司、浣花齋、十竹齋、 天工 滋福堂藥店、姜益大藥店、永生堂 藥店、天福堂藥店、滋福堂、方回 春堂、乾盛康、孫泰和 星巴克、

37、太平洋咖啡、costa、名 典咖啡、上島咖啡品牌是否對(duì)市民/游客有很大 吸引力？產(chǎn)品是否有競(jìng)爭(zhēng)力和持續(xù)發(fā)展 能力？企業(yè)是否存在或可以恢復(fù)？聚豐園六聚館狀元館堂棲味館禾城四如春采芝齋五芳齋三珍齋德輝糕餅店福瑞祥善蒸坊都錦生大竹元藤欣太平洋咖啡Costa上島咖啡是否在恢復(fù)且在擴(kuò)展市場(chǎng)？或經(jīng)營(yíng)公司與其是否有便捷的溝 通渠道？聚豐園六聚館狀元館堂禾城四如春五芳齋德輝糕餅店福瑞祥善蒸坊大竹元太平洋咖啡第二第二階段階段 重點(diǎn)重點(diǎn)吸引吸引第一第一階段階段 重點(diǎn)重點(diǎn)吸引吸引第三第三階段階段 重點(diǎn)重點(diǎn)吸引吸引是是否否 第一步篩選第一步篩選 第二步篩選第二步篩選是是否否招商流程招商流程招商計(jì)劃對(duì)眾多成功商業(yè)步行街

38、的商業(yè)結(jié)構(gòu)研究表明：主力店所占比例應(yīng)該為總體商業(yè)可經(jīng)營(yíng)面積的3050。商業(yè)檔次的第二黃金分割定律：中檔：中高檔：中低檔60：25：15選擇五一節(jié)假日試開(kāi)街、十一正式開(kāi)街，營(yíng)造良好的熱鬧氛圍，凝聚更多的人氣。3050 的主的主力店數(shù)量力店數(shù)量60左右的左右的中檔商業(yè)中檔商業(yè)80以上的以上的 開(kāi)業(yè)開(kāi)業(yè)率率節(jié)假日開(kāi)街營(yíng)業(yè)節(jié)假日開(kāi)街營(yíng)業(yè)80以上的開(kāi)業(yè)率是水亭門(mén)歷史文化街區(qū)成功的重要保證。招商流程招商流程招商計(jì)劃招商主力店數(shù)量、商業(yè)檔次、開(kāi)業(yè)率及開(kāi)業(yè)時(shí)間是商業(yè)街成功運(yùn)營(yíng)的重要保證。春 夏 秋 冬時(shí)間推廣 范圍區(qū)域區(qū)域深度深度高度高度16.030708091002040506場(chǎng)地場(chǎng)地活化活化，積聚積聚人人

39、氣氣文化文化造勢(shì)造勢(shì)，強(qiáng)勢(shì)強(qiáng)勢(shì)亮亮相相愛(ài)分享愛(ài)創(chuàng)意愛(ài)分享愛(ài)創(chuàng)意尊享尚品會(huì)尊享尚品會(huì)開(kāi)街及群英匯開(kāi)街及群英匯四省情緣文化交流四省情緣文化交流全城賞月燈會(huì)全城賞月燈會(huì)影動(dòng)影動(dòng) 水亭門(mén)燈光節(jié)水亭門(mén)燈光節(jié)樂(lè)動(dòng)水亭門(mén)樂(lè)動(dòng)水亭門(mén)開(kāi)園及文化嘉年華開(kāi)園及文化嘉年華孔子文化旅游節(jié)孔子文化旅游節(jié)購(gòu)物嘉年華購(gòu)物嘉年華炫彩冬日薈炫彩冬日薈項(xiàng)目2016年2017年一年期文商活動(dòng)運(yùn)營(yíng)坐標(biāo)傳統(tǒng)風(fēng)情熱動(dòng)春節(jié)傳統(tǒng)風(fēng)情熱動(dòng)春節(jié)五一五一十一十一111217.01品牌提升，國(guó)際接軌品牌提升，國(guó)際接軌營(yíng)銷(xiāo)推廣活動(dòng)重要節(jié)事活動(dòng)年度運(yùn)營(yíng)推年度運(yùn)營(yíng)推廣計(jì)劃廣計(jì)劃營(yíng)銷(xiāo)推廣年度文商活年度文商活動(dòng)策劃動(dòng)策劃營(yíng)銷(xiāo)推廣4月月樂(lè)動(dòng)水亭門(mén)樂(lè)動(dòng)水亭門(mén) 6月

40、月愛(ài)分享愛(ài)創(chuàng)意愛(ài)分享愛(ài)創(chuàng)意 10月月開(kāi)園及文化嘉年華開(kāi)園及文化嘉年華 3月月尊享尚品會(huì)尊享尚品會(huì) 5月月開(kāi)街及群英匯開(kāi)街及群英匯 9月月孔子文化旅游節(jié)孔子文化旅游節(jié) 12月月購(gòu)物嘉年華購(gòu)物嘉年華 11月月聚賓朋，祭孔圣，學(xué)國(guó)學(xué)， 傳習(xí)經(jīng)典，品讀文化 挖掘本土文化資源, 打造特色文化品牌 最輝煌、最時(shí)尚、 項(xiàng)目招商活動(dòng)頂級(jí)盛宴 引領(lǐng)時(shí)尚休閑新潮流， 創(chuàng)造城市生活方式 展示原著創(chuàng)作、限量創(chuàng) 作、雕塑以及攝影作品 以節(jié)造市、以市促銷(xiāo)、 營(yíng)造節(jié)日氛圍 全城賞月燈會(huì)全城賞月燈會(huì) 8月月影動(dòng)影動(dòng) 水亭門(mén)燈光節(jié)水亭門(mén)燈光節(jié) 7月月聲音、音樂(lè)、 影像技術(shù) 與藝術(shù)完美有力的結(jié)合 共赴中秋雅集，共賞一輪 明月，共

41、享天涯此時(shí)擴(kuò)大項(xiàng)目的影響范圍提 高，項(xiàng)目知名度美譽(yù)度 迎新春民俗旅游活動(dòng) 1月月炫彩冬日薈炫彩冬日薈 2月月傳統(tǒng)風(fēng)情熱動(dòng)春節(jié)傳統(tǒng)風(fēng)情熱動(dòng)春節(jié) 四省情緣文化交流四省情緣文化交流 以衢州為基點(diǎn)，了解四省絢爛化風(fēng)俗，品牌聚焦。 品嘗美食、觀(guān)看演出、 選購(gòu)特產(chǎn)等一條龍服務(wù) 開(kāi)街儀式開(kāi)街儀式跟著周迅火一把跟著周迅火一把開(kāi)街儀式活動(dòng)說(shuō)明開(kāi)街儀式活動(dòng)說(shuō)明 活動(dòng)目的活動(dòng)目的：利用明星代言，制造現(xiàn)場(chǎng)商業(yè)氣氛， 推動(dòng)項(xiàng)目有效銷(xiāo)售。 活動(dòng)內(nèi)容活動(dòng)內(nèi)容：開(kāi)業(yè)慶典、商家誠(chéng)信大簽名、周迅代言演唱、文藝表演、商家促銷(xiāo) 活動(dòng)時(shí)間活動(dòng)時(shí)間： 2016.10 活動(dòng)活動(dòng)流程流程：一，主持人開(kāi)場(chǎng) 二，領(lǐng)導(dǎo)致辭 三，明星代言 四，剪彩

42、儀式 五，迎賓酒會(huì) 六，群藝匯演 重要節(jié)點(diǎn)活動(dòng)重要節(jié)點(diǎn)活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)推廣營(yíng)銷(xiāo)推廣重要節(jié)點(diǎn)活動(dòng)重要節(jié)點(diǎn)活動(dòng) 跨省青年藝術(shù)交流展 國(guó)際數(shù)碼藝術(shù)展 三衢文化藝交流會(huì) 秋季時(shí)尚秀 根藝文化藝術(shù)展水亭門(mén)國(guó)際文化創(chuàng)意節(jié)水亭門(mén)國(guó)際文化創(chuàng)意節(jié)衢州記憶，舞動(dòng)奇藝衢州記憶，舞動(dòng)奇藝活動(dòng)目的活動(dòng)目的： 利用文化交流活動(dòng)，挖掘地方傳統(tǒng)技藝， 增強(qiáng)時(shí)尚創(chuàng)意產(chǎn)品研 發(fā)，增強(qiáng)街區(qū)商業(yè)氛圍，帶動(dòng)整體消費(fèi)力。 活動(dòng)內(nèi)容活動(dòng)內(nèi)容： 邀請(qǐng)團(tuán)隊(duì)、開(kāi)街儀式、文化交流會(huì)、新品發(fā)布會(huì)、商家促銷(xiāo) 活動(dòng)時(shí)間活動(dòng)時(shí)間： 2016.10 前期預(yù)熱前期預(yù)熱 蓄勢(shì)期蓄勢(shì)期中期爆破中期爆破 綻放期綻放期后期延展后期延展 鞏固期鞏固期開(kāi)幕式開(kāi)幕式閉幕式閉幕式一

43、個(gè)核心一個(gè)核心三段引爆三段引爆全方位傳播全方位傳播一個(gè)核心：一個(gè)核心：核心理念及承載官網(wǎng)； 三三個(gè)波次交叉：個(gè)波次交叉：蓄勢(shì)預(yù)熱，多點(diǎn)引 爆，鞏固保溫，運(yùn)用新聞媒體、廣告媒介進(jìn)行軟硬兼施的造勢(shì)及話(huà)題引爆；全方位立體傳播：全方位立體傳播：強(qiáng)勢(shì)新聞媒體匯聚+主流媒體、社會(huì)化媒體線(xiàn)上線(xiàn)下互 動(dòng)直播+城市門(mén)戶(hù)網(wǎng)站覆蓋+垂直旅 游網(wǎng)縱向傳播。營(yíng)銷(xiāo)宣傳策略：一個(gè)核心 三段式引爆 全方位立體傳播期間期間傳播內(nèi)容：傳播內(nèi)容：1、開(kāi)幕報(bào)道；2、主題活動(dòng)和亮點(diǎn)介紹；3、互動(dòng)、交流，引發(fā)第二輪 宣傳高峰； 4、專(zhuān)題攻略、游記。傳播形式：傳播形式：自媒體+軟文+硬廣+網(wǎng)絡(luò)媒體組合：媒體組合： 報(bào)紙、雜志、電視、電臺(tái)、

44、 戶(hù)外、直郵、網(wǎng)絡(luò)、手機(jī)等舉辦前舉辦前2月月傳播內(nèi)容：傳播內(nèi)容：1、系列活動(dòng)宣傳啟動(dòng)2、節(jié)慶的預(yù)熱、造勢(shì)3、開(kāi)幕式宣傳4、各項(xiàng)前期籌備工作信息 發(fā)布 5、與垂直網(wǎng)站合作，聯(lián)合 制定線(xiàn)路，針對(duì)團(tuán)隊(duì)和散客 群體，給予一定的折扣優(yōu)惠， 進(jìn)行拉客活動(dòng)；傳播形式：傳播形式：自媒體+軟文+硬廣+網(wǎng)絡(luò)媒體組合：媒體組合： 報(bào)紙、雜志、電視、電臺(tái)、 戶(hù)外、網(wǎng)絡(luò)、手機(jī)等舉辦后舉辦后1-2月月傳播內(nèi)容：傳播內(nèi)容：1、編輯、整理所有新聞素 材； 2、進(jìn)行相關(guān)信息的再傳播 和后續(xù)報(bào)道； 3、籌備與后續(xù)活動(dòng)的關(guān)聯(lián) 性事項(xiàng)。傳播形式：傳播形式：自媒體+軟文+網(wǎng)絡(luò)媒體組合：媒體組合： 報(bào)紙、雜志、電視、電臺(tái)、 戶(hù)外、直郵、

45、網(wǎng)絡(luò)、手機(jī)等營(yíng)銷(xiāo)推廣節(jié)事推廣方案節(jié)事推廣方案新聞傳播新聞傳播口碑傳播口碑傳播事件傳播事件傳播傳播執(zhí)行節(jié)奏規(guī)劃3月月1日日-3月月31日日4月月1日日-4月月30日日5月月1日日-5月月31日日占位&情感訴求例：【尊享 尚品會(huì)，笑望水亭門(mén)】結(jié)合中高端時(shí)尚消費(fèi)市場(chǎng)、 人群、趣味，對(duì)”項(xiàng)目進(jìn)行 論壇、自媒體傳播。結(jié)合“創(chuàng)意點(diǎn)亮生活，衢 州最炫燈火”進(jìn)行概念延 伸及情感訴求。結(jié)合創(chuàng)意節(jié)、燈光節(jié)，對(duì)” 時(shí)尚游”進(jìn)行深度詮釋?zhuān)?媒體傳播。聚焦五一假日， 突出互 動(dòng)傳播：【 跟著周迅火 一把】建立微信朋友圈， 進(jìn)行 朋友圈的內(nèi)容打造及傳 播，打造全面體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)四省聚焦衢州， 全面進(jìn)行 招商預(yù)熱：【引

46、爆全城 水 亭門(mén)開(kāi)街，開(kāi)幕在即】打造樂(lè)享水亭門(mén)的感念， 繼續(xù)在自媒體、論壇進(jìn)行， 預(yù)熱及體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)推廣節(jié)事推廣方案節(jié)事推廣方案6月月1日日-7月月31日日傳播點(diǎn)傳播點(diǎn)傳播點(diǎn)傳播點(diǎn)我在水亭門(mén)等你-周迅你和我，在一起-看最炫的燈火傳播形式及內(nèi)容傳播形式及內(nèi)容傳播形式及內(nèi)容傳播形式及內(nèi)容自媒體形式為主導(dǎo)，進(jìn)回顧、分享活動(dòng)細(xì)節(jié)的自行傳播，體驗(yàn)感媒體&論壇互動(dòng)活動(dòng)及同主題紀(jì)錄片形式的病毒視頻。傳播點(diǎn)傳播點(diǎn)傳播點(diǎn)傳播點(diǎn)藝術(shù)是一種生活衢州即將舉辦歷史文化傳播形式及內(nèi)容傳播形式及內(nèi)容商街開(kāi)街，周迅再現(xiàn)。傳播形式及內(nèi)容傳播形式及內(nèi)容號(hào)召網(wǎng)友分享#感受時(shí)尚在浙江省內(nèi)外進(jìn)行周迅的美好#等類(lèi)似到現(xiàn)場(chǎng)的活動(dòng)宣傳，

47、打造事件話(huà)題的衢州最時(shí)尚話(huà)題電視媒體依然是影響力最大媒電視媒體依然是影響力最大媒 體體,省級(jí)衛(wèi)視最受好評(píng)，廣告植省級(jí)衛(wèi)視最受好評(píng)，廣告植 入入最受歡迎最受歡迎網(wǎng)絡(luò)新媒體成為廣告投放新重網(wǎng)絡(luò)新媒體成為廣告投放新重 鎮(zhèn)，形式豐富多樣，更注重與鎮(zhèn)，形式豐富多樣，更注重與 受眾互動(dòng)性受眾互動(dòng)性傳統(tǒng)媒體與網(wǎng)絡(luò)移動(dòng)媒體高度傳統(tǒng)媒體與網(wǎng)絡(luò)移動(dòng)媒體高度 鏈接，鏈接，二二維碼維碼實(shí)實(shí)現(xiàn)大現(xiàn)大流流量量導(dǎo)導(dǎo)入，入， 注重二次傳播注重二次傳播強(qiáng)沖擊力、高傳達(dá)度的大幅面強(qiáng)沖擊力、高傳達(dá)度的大幅面 的視頻影音廣告成為新興的熱的視頻影音廣告成為新興的熱 門(mén)形式門(mén)形式高度整合高度整合優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)數(shù)據(jù)來(lái)源：CTR媒介智訊(

48、央視市場(chǎng)研究股份有限公司）2015年3月發(fā)布廣告營(yíng)銷(xiāo)調(diào)查報(bào)告營(yíng)銷(xiāo)推廣節(jié)事推廣方案節(jié)事推廣方案媒體渠道策略：整合互補(bǔ)電視媒體電視媒體+植入廣告植入廣告網(wǎng)絡(luò)媒體網(wǎng)絡(luò)媒體+互動(dòng)體驗(yàn)互動(dòng)體驗(yàn)全媒體全媒體 時(shí)代時(shí)代媒體鏈接媒體鏈接+二次傳播二次傳播強(qiáng)沖擊力強(qiáng)沖擊力+高傳達(dá)度高傳達(dá)度電視媒體電視媒體30%網(wǎng)絡(luò)媒體網(wǎng)絡(luò)媒體40%戶(hù)外媒體戶(hù)外媒體 20%傳統(tǒng)紙媒傳統(tǒng)紙媒 10% 權(quán)威性和可信度權(quán)威性和可信度 受眾規(guī)模大，傳播力強(qiáng)受眾規(guī)模大，傳播力強(qiáng) 視聽(tīng)覺(jué)感受最好視聽(tīng)覺(jué)感受最好可植入性強(qiáng)可植入性強(qiáng)互動(dòng)性強(qiáng)互動(dòng)性強(qiáng)分享傳播度廣分享傳播度廣體驗(yàn)感好體驗(yàn)感好 視覺(jué)沖擊力強(qiáng)視覺(jué)沖擊力強(qiáng) 覆蓋廣，發(fā)布時(shí)間長(zhǎng)覆蓋廣，發(fā)布

49、時(shí)間長(zhǎng) 成本較低成本較低 專(zhuān)項(xiàng)人群精準(zhǔn)專(zhuān)項(xiàng)人群精準(zhǔn) 品牌信息闡述深入品牌信息闡述深入 成本低成本低相聚水亭門(mén)相聚水亭門(mén)你我在一起你我在一起營(yíng)銷(xiāo)推廣節(jié)事推廣方案節(jié)事推廣方案大整合，有針對(duì)：大整合，有針對(duì)：優(yōu)選四大媒體， 電視、網(wǎng)絡(luò)媒體為主，優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，多項(xiàng)聯(lián)合全方位傳播保證效果+62營(yíng)銷(xiāo)推廣節(jié)事推廣方案節(jié)事推廣方案強(qiáng)視覺(jué)，有分享：強(qiáng)視覺(jué)，有分享：傳統(tǒng)媒體投放，強(qiáng)視覺(jué)沖擊力，二維碼掃描，煽動(dòng)分享性?xún)?nèi)容，實(shí)現(xiàn)二次傳播2/ 2/月光與智慧點(diǎn)亮月光與智慧點(diǎn)亮運(yùn)營(yíng)策略夜游夜色夜娛夜景夜宴越夜越美麗越夜越美麗智慧點(diǎn)亮生活智慧點(diǎn)亮生活以夜經(jīng)濟(jì)構(gòu)筑城區(qū)“第二時(shí)空”的延伸， 用智慧方式點(diǎn)亮?xí)r尚生活營(yíng)造高效管理。 做

50、活月光經(jīng)濟(jì)做活月光經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)策略據(jù)國(guó)家商務(wù)部的一份調(diào)查顯示，北京的王府井出現(xiàn)超過(guò)100萬(wàn)人的高峰 客流是在夜市，上海的夜間商業(yè)銷(xiāo)售額占白天的50%，重慶2/3以上的餐 飲營(yíng)業(yè)額是在夜間實(shí)現(xiàn)的，廣州的服務(wù)業(yè)產(chǎn)值有55%來(lái)源于夜間經(jīng)濟(jì)。 可見(jiàn)，夜間消費(fèi)實(shí)力不可小覷。 聯(lián)動(dòng)衢江開(kāi)展夜游項(xiàng)目，推出夜間旅游精品線(xiàn)路；鼓勵(lì)超市、餐 飲企業(yè)推出夜間特惠，做精做優(yōu)；鼓勵(lì)公共文化場(chǎng)館延長(zhǎng)開(kāi)放時(shí) 間，組織各類(lèi)文藝演出活動(dòng)；鼓勵(lì)便利店、書(shū)吧等24小時(shí)營(yíng)業(yè)， 形成食、游、購(gòu)、娛、展、演、體等多功能的月光經(jīng)濟(jì)中心。水映衢州大型水映衢州大型3D幻景秀幻景秀水上水上3D光影秀，南儒史詩(shī)巨制光影秀，南儒史詩(shī)巨制【策劃構(gòu)思】【策

51、劃構(gòu)思】衢州素有“東南闕里、南孔圣地”美譽(yù)，是孔氏南宗文化的重 要發(fā)源地，在浙江的歷史文脈中具有獨(dú)特優(yōu)勢(shì)。本項(xiàng)演出以蓮之“說(shuō)”講述 “東南闕里”的山水風(fēng)物和人文氣象，展現(xiàn)天地山川美景、弘揚(yáng)傳統(tǒng)文化精粹，將觀(guān)者帶入一朵清蓮綻放于山水之間的美好意境，并凸顯出南孔圣地的 地域文脈精神?！炯夹g(shù)手段】【技術(shù)手段】以衢江、水亭門(mén)為舞臺(tái)大背景，堤岸作大型表演場(chǎng)地。場(chǎng)上以 “秀”、“炫”、“幻”的設(shè)計(jì)理念，運(yùn)用先進(jìn)3D全息影像技術(shù)營(yíng)造虛擬 多維場(chǎng)景，結(jié)合現(xiàn)代化舞美道具，融入徽戲、絲竹鑼鼓等地方傳統(tǒng)技藝，打 造獨(dú)具特色水上幻象視覺(jué)盛宴。做活月光經(jīng)濟(jì)做活月光經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng)策略互動(dòng)燈光秀互動(dòng)燈光秀 運(yùn)動(dòng)大運(yùn)動(dòng)大pk【策劃構(gòu)思】【策劃構(gòu)思】燈光秀以水亭門(mén)為背景，從衢州歷史長(zhǎng)