1、1辦理流程1 .購(gòu)房資格核驗(yàn)(住宅類)2 .網(wǎng)簽合同3 .地稅行核定契稅4 .房屋發(fā)證大廳辦理房屋所有權(quán)證 2提交材料1 .登記申請(qǐng)書原件(受理窗口提供)2 .申請(qǐng)人身份證明3 .房屋所有權(quán)證原件4 .網(wǎng)上簽約的當(dāng)?shù)厥写媪糠抠I賣合同原件5 .買賣雙方當(dāng)事人約定通過專有賬戶劃轉(zhuǎn)交易結(jié)算資金的，應(yīng)提交存量房交易 結(jié)算資金托管憑證原件；買賣雙方當(dāng)事人約定自行劃轉(zhuǎn)交易解散資金的，應(yīng)提 交存量房交易結(jié)算資金自行劃轉(zhuǎn)聲明原件6 .契稅完稅或減免稅憑證原件7 .房屋所有權(quán)證上的房屋登記表、房屋平面圖將產(chǎn)權(quán)人名字遮蓋復(fù)議買方人數(shù) +1份8 .其他資料：(1)住宅類房屋買賣的，還需提供購(gòu)房資格審核時(shí)申報(bào)家庭成員

2、的身份證明、 結(jié)婚證明、戶籍證明及其他材料原件(2)央產(chǎn)已購(gòu)共有住房轉(zhuǎn)移的，還應(yīng)提交在京中央單位已購(gòu)公房變更通知單 原件(3)已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房、限價(jià)商品房取得契稅完稅憑證或房屋所有權(quán)證未滿五年 的，不得按市場(chǎng)價(jià)出售，確需出售的，需提交戶口所在區(qū)縣住房保障管理部門 出具的確定符合條件的購(gòu)房人的證明原件；滿五年出售的，需提交產(chǎn)權(quán)人戶口 所在區(qū)縣住房保障部門開具的放棄回購(gòu)權(quán)的證明(4)補(bǔ)交土地出讓金的證明(5)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)、優(yōu)惠價(jià)提交補(bǔ)交房?jī)r(jià)款證明或滿 65年工齡的證明原件(6)國(guó)有土地使用證(整宗房產(chǎn)的)(7)整宗劃撥用地或者整棟樓房占用劃撥土地的，提供劃撥土地轉(zhuǎn)讓批準(zhǔn)文件(8)商業(yè)配套設(shè)施轉(zhuǎn)讓的，還應(yīng)提

3、交按規(guī)劃用途使用房屋的承諾原件 3身份證明1 .本市居民：二代居民身份證(未成年人申請(qǐng)房屋登記可提供戶口簿)；2 .外省市居民：二代居民身份證，未成年人申請(qǐng)房屋登記可提供戶口簿；3 .軍人：二代居民身份證?；蜍姽僮C，或文職干部證，或士兵證，或?qū)W員證， 或軍官退休證，或文職干部退休證，或離休干部榮譽(yù)證；4 .港澳居民：香港特別行政區(qū)護(hù)照，或港澳居民往來內(nèi)地通行證，或港澳同胞 回鄉(xiāng)證，或居民身份證；5 .臺(tái)灣同胞：臺(tái)灣同胞來往大陸通行證、旅行證或經(jīng)確認(rèn)的居民身份證明；6 .華僑：中華人民共和國(guó)護(hù)照和國(guó)外長(zhǎng)期居留身份證件；7 .外籍人士：經(jīng)公證認(rèn)證的身份證明或護(hù)照和外籍人士在中國(guó)的居留證件（無 外國(guó)

4、人居留證件的，提交中國(guó)公證機(jī)構(gòu)共證的護(hù)照中文譯本原件）；8 .境內(nèi)法人：組織機(jī)構(gòu)代碼證；沒有組織機(jī)構(gòu)代碼證的，可提交企業(yè) 法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、事業(yè)單位法人證書、社會(huì)團(tuán)體法人登記證書等；9 .境外法人、其他組織：經(jīng)公證的法人或其他組織的商業(yè)登記證，或注冊(cè)證書, 或批準(zhǔn)該法人、其他組織成立的文件及有關(guān)部門核發(fā)的該境外機(jī)構(gòu)在北京設(shè)立 分支、代表機(jī)構(gòu)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照或者登記證書；外國(guó)法人或其他組織的公司注冊(cè)文 件在注冊(cè)地公證后需中國(guó)駐該國(guó)使、領(lǐng)館認(rèn)證；認(rèn)證后的以上文件，不再核驗(yàn) 原件。4委托證明1 .委托代理人登記的，提交授權(quán)委托書原件、委托人身份證明、受托人身份證 明；授權(quán)委托書中記載的委托事項(xiàng)、權(quán)限應(yīng)明確；授

5、權(quán)委托書經(jīng)公證的，可不 再核對(duì)委托人的身份證明原件；2 .轉(zhuǎn)讓為自然人的，委托書應(yīng)公證；3 .境外法人、其他組織、個(gè)人的委托書、有關(guān)登記材料應(yīng)公證。香港出具的公 證書，應(yīng)由中國(guó)法律服務(wù)（香港）有限公司加蓋轉(zhuǎn)遞專用章；臺(tái)灣出具的公證 書應(yīng)由中國(guó)公證員協(xié)會(huì)或者北京市公證員協(xié)會(huì)確認(rèn)；外國(guó)申請(qǐng)人委托代理人中 請(qǐng)房屋登記的，具授權(quán)委托書、有關(guān)登記材料應(yīng)當(dāng)公證。在外國(guó)公證的證明文 件，需要中國(guó)駐該國(guó)使、領(lǐng)館認(rèn)證；與中國(guó)沒有外交關(guān)系的國(guó)家，由該國(guó)和中 國(guó)都有外交關(guān)系的第三國(guó)的中國(guó)使、領(lǐng)館認(rèn)證；4 .無（限制）民事行為能力人的房屋登記，由其監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)，提交監(jiān)護(hù)人 身份證明、被監(jiān)護(hù)人居民身份證或戶口簿（未成

6、年人）、證明法定監(jiān)護(hù)關(guān)系的 戶口簿，或者其它能夠證明監(jiān)護(hù)關(guān)系的法律文件；5 .因處分未成年人房屋申請(qǐng)登記的，還應(yīng)當(dāng)提供由監(jiān)護(hù)人出具的為被監(jiān)護(hù)人利 益的書面保證原件；6 .當(dāng)事人約定合同經(jīng)公證生效的，應(yīng)當(dāng)提交有關(guān)合同的公證文書原件；7 .登記申請(qǐng)材料是外文的，應(yīng)同時(shí)提交經(jīng)公證的中文譯本原件；8 .出賣房屋的單位和個(gè)人，必須持有房屋所有權(quán)證和其他有關(guān)證件。房屋開發(fā) 經(jīng)營(yíng)企業(yè)出賣商品房，必須持有工商行政管理機(jī)關(guān)核發(fā)的營(yíng)業(yè)執(zhí)照。15注意事項(xiàng)在二手房買賣過程中，必須遵守下列規(guī)定：1、進(jìn)行二手房交易前必須確認(rèn)房主真實(shí)身份買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實(shí)性，主要是核實(shí)房主的身份。 因此對(duì)于業(yè)主證

7、件的真實(shí)性和其與業(yè)主身份的一致性是簽訂買賣合同的前提條 件，尤其在買賣雙方自己進(jìn)行交易而沒有第三方作為居間擔(dān)保的情況下，該項(xiàng) 問題更需引起購(gòu)房者的注意。2、簽訂二手房買賣合同時(shí)必須明確雙方違約責(zé)任二手房買賣合同中違約金的比例都有明確條款注明，但對(duì)于賠付時(shí)間卻沒有具 體款項(xiàng)，這會(huì)導(dǎo)致違約方據(jù)此拖延支付時(shí)間，使條款的實(shí)際約束力和執(zhí)行力下 降，因此合同中應(yīng)加入“買方在實(shí)際支付應(yīng)付款之日起 （賣方在實(shí)際交房之日起） 日內(nèi)向賣方（買方）支付違約金”的條款，以確保合同條款的最終落實(shí)。3、必須標(biāo)明付款、過戶時(shí)間很多二手房買賣的交易都不是一次性付款的，是分期支付，因此，賣方需要明 確買方的付款時(shí)間，而同時(shí)尾款

8、的支付時(shí)間有賴于房產(chǎn)過戶的日期，因此買方 有權(quán)利知道房產(chǎn)的過戶時(shí)間。如果逾期則依照實(shí)際情況由違約方執(zhí)行房屋買賣 合同中的違約責(zé)任。4、必須注明二手房相關(guān)費(fèi)用的交接時(shí)間這是買方所應(yīng)關(guān)注的房屋本身的附屬問題，屬于“房屋交付”中的重要條款，一定要注明水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接年月日。因?yàn)榻唤訒r(shí) 間的明確是清晰劃分責(zé)任的關(guān)鍵，同時(shí)如果是公房交易，對(duì)于物業(yè)、供暖等費(fèi) 用的繳納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主的單位是否有些既定要求和更改，賣方需要做出 的配合和買方需要簽署的協(xié)議等，都應(yīng)在合同中明確寫明。5、與中介公司簽訂合同時(shí)，必須有代理費(fèi)明細(xì)單隨著中介市場(chǎng)的不斷完善，消費(fèi)者逐漸認(rèn)識(shí)到信譽(yù)好的經(jīng)紀(jì)公司能切

9、實(shí)保障買 實(shí)雙方的權(quán)利。通過經(jīng)紀(jì)公司交易的二手房比例在逐年增加，因此，經(jīng)紀(jì)公司 的代理費(fèi)越來越受消費(fèi)者的關(guān)心。買賣雙方在簽訂合同時(shí)，一定要要求經(jīng)紀(jì)公 司明確寫明代理費(fèi)的用途。6、通過中介公司購(gòu)房必須要求與房主見面經(jīng)紀(jì)公司推出“收購(gòu)”業(yè)務(wù)，因此出現(xiàn)“一房多賣”的違規(guī)操作，即經(jīng)紀(jì)公司 在收完一個(gè)客戶定金后，還會(huì)帶其他客戶看房，最后誰(shuí)出價(jià)高便賣給誰(shuí)，不惜 與第一個(gè)客戶毀約。理由常常是房主不賣等經(jīng)紀(jì)公司的免責(zé)條款，即經(jīng)紀(jì)公司 無需為其違約行為承擔(dān)任何違約責(zé)任，而交了定金的消費(fèi)者只能忍氣吞聲。故 本報(bào)提醒消費(fèi)者，此時(shí)您應(yīng)該行使自身權(quán)利，要求約見房主當(dāng)面核實(shí)，就會(huì)揭 穿其不軌行為。7、必須學(xué)會(huì)使用補(bǔ)充協(xié)議

10、買賣雙方在簽訂合同時(shí)如果遇到合同條款不明確，或需要進(jìn)一步約定時(shí)，要在 合同相關(guān)條款后的空白行或在合同后填寫附加條款，會(huì)減少后續(xù)階段因意思含 混而造成的不便與麻煩。26買賣流程一、看房：買方看房、買賣雙方初步洽談價(jià)格、付款方式、交房日期等事項(xiàng)， 一般買賣雙方產(chǎn)生的所有費(fèi)用由買賣雙方支付；二、查檔：買賣雙方持房產(chǎn)證原件或按揭合同原價(jià)到檔案大廈國(guó)土部門查房檔 案；三、簽合同：買賣雙方協(xié)商房屋價(jià)格、定金、首期款、資金監(jiān)管、貸款申請(qǐng)時(shí) 間、贖樓費(fèi)用、過戶申請(qǐng)時(shí)間、稅費(fèi)支付方式、交房日期、租客情況、傭金的 支付時(shí)間及比例、違約責(zé)任，確定這幾大要點(diǎn)后，買賣雙方與中介簽訂三方合 同或者買賣雙方簽訂合同，把上述

11、內(nèi)容寫入合同（深圳市統(tǒng)一格式合同） ， 付定金給中介公司；四、賣方同擔(dān)保公司到公證處進(jìn)行公證，賣方委托擔(dān)保公司辦理相關(guān)事務(wù)；五、資金監(jiān)管及貸款申請(qǐng)：買方支付首期款到按揭銀行資金監(jiān)管賬號(hào)（一般是 原貸款銀行，如果換其他銀行會(huì)多出一些費(fèi)用），買方及擔(dān)保公司與銀行簽訂 資金監(jiān)管協(xié)議及相關(guān)文件（一大堆，都沒看清楚，只是忙著簽名），買方向銀 行提出貸款申請(qǐng)，銀行同意貸款后出具貸款承諾書給買方（一般銀行直接通知 擔(dān)保公司），約78個(gè)工作日左右；六、贖樓：買方向擔(dān)保公司支付擔(dān)保費(fèi)用后，擔(dān)保公司向原貸款銀行申請(qǐng)贖樓，擔(dān)保公司向銀行出具贖樓擔(dān)保，進(jìn)行贖樓及注銷抵押登記手續(xù)，約 5個(gè)工作日 左右；七、房屋過戶：買

12、方同擔(dān)保公司去深圳市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中心三樓（金湖文化 廣場(chǎng)，位于銀行汽車站和南方藥廠之間）簽訂 深圳市房地產(chǎn)買賣合同（現(xiàn)售） ,遞交房產(chǎn)過戶申請(qǐng)，擔(dān)保公司領(lǐng)取回執(zhí)，需 5個(gè)工作日；八、買方同擔(dān)保公司到領(lǐng)證窗口簽署回執(zhí)繳費(fèi)領(lǐng)取房產(chǎn)證（記得多復(fù)印一些， 再見到它時(shí)要等全部貸款還清之后啦），擔(dān)保公司領(lǐng)出新房產(chǎn)證同按揭銀行在 深圳市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記中網(wǎng)心作抵押登記，銀行把首期款給賣方，新房產(chǎn)證抵 押登記后，銀行把扣除贖樓貸款后的貸款給賣方，約 10個(gè)工作日左右； 九、交房：買賣雙方辦理房屋交接，水、電等過戶，買方領(lǐng)鑰匙。7二手房按揭1 .確定按揭服務(wù)公司和貸款方案借款人在辦理貸款前首先需要與中介確定按

13、揭服務(wù)公司，并向按揭服務(wù)公司提出貸款咨詢，確定貸款方案。42 .查詢公積金（如需公積金貸款）與賣方確定購(gòu)房意向后，借款人提供公積金 帳號(hào)，由按揭服務(wù)公司進(jìn)行公積金查詢，確定可貸款的金額和貸款年限。3 .簽定房屋買賣合同 借款人與賣方簽定房屋買賣合同。由于交易中心要求不 同，江岸、江漢、橋口、洪山等區(qū)的房屋，需在 合同簽好后到所在區(qū)域的交易 中心辦理房屋過戶。4 .準(zhǔn)備貸款資料，審核貸款資質(zhì) 按揭服務(wù)公司協(xié)助借款人按照銀行要求準(zhǔn)備 貸款資料，有的房屋需要由指定的評(píng)估公司進(jìn)行房?jī)r(jià)評(píng)估 ；并且由按揭服務(wù)公司 進(jìn)行初步審核。5,簽貸款協(xié)議，公證，保險(xiǎn) 按揭服務(wù)公司將初審后的貸款資料交貸款銀行審 核，通

14、過后，按揭服務(wù)公司將安排借款人與銀行簽定貸款協(xié)議和辦理協(xié)議公證， 同時(shí)收取費(fèi)用，包括房屋保險(xiǎn)費(fèi)等。6 .辦理房屋過戶和抵押手續(xù) 借款人到房屋所在區(qū)的交易中心辦理房屋過戶和 抵押手續(xù)，并將抵押收件收據(jù)通過按揭服務(wù)公司交貸款銀行。7 .辦理房產(chǎn)證和抵押證明 貸款人的房產(chǎn)證和他項(xiàng)權(quán)利證明辦出后，按揭服務(wù) 公司將您的產(chǎn)證復(fù)印件和他項(xiàng)權(quán)利證明原件交銀行。8 .銀行放款 銀行在收到借款人的以上兩證后，按揭服務(wù)公司將所貸金額發(fā)放 給借款人。注意事項(xiàng)不能上市交易的12種二手房房產(chǎn)類型有：1 不能上市交易的二手房為：2 未依法取得房屋所有權(quán)證的房屋;3 只取得使用權(quán)的房屋，如房屋管理局直管公房;4 鑒定為危房的

15、房屋; 以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)購(gòu)買，尚未按成本價(jià)補(bǔ)足剩余價(jià)款，向全產(chǎn)權(quán)過渡的房屋;5 在農(nóng)村集體土地上興建的房屋;6 已經(jīng)被列入拆遷公告范圍的房屋;7 所有權(quán)共有的房屋，其他共有人不同意出售的房屋;8 所有權(quán)有糾紛的房屋;9 已經(jīng)抵押，并且未經(jīng)抵押人書面同意的房屋;10 依法被查封、扣押或者依法以其他形式限制權(quán)屬轉(zhuǎn)移的房屋;11 房屋已出租他人，出賣人未按規(guī)定通知承租人，侵害承租人優(yōu)先購(gòu)買權(quán)等權(quán)益的;12 法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。二手房買賣合同簽訂的注意：1、過戶時(shí)間要明確，買房人最在乎的某過于什么時(shí)間房屋最終屬于我，因此約定過戶時(shí)間是合同中較重要的條款之一，買方慎重的簽訂準(zhǔn)確的時(shí)限。2、 賣

16、房單方違約不賣了或拖延時(shí)間不配合過戶要承擔(dān)的責(zé)任需在合同里寫明，即買房可以得到的經(jīng)濟(jì)賠償。3、 交易最后進(jìn)入物業(yè)交割階段，需房屋交付條款里約定的以何時(shí)何地點(diǎn)作為水、電、煤氣、物業(yè)、供暖等各項(xiàng)費(fèi)用的交接時(shí)間，同時(shí)如果是公房交易，對(duì)于物業(yè)、供暖等費(fèi)用的繳納時(shí)間和標(biāo)準(zhǔn)，原房主所在單位是否有些歷史要求或改變，買方需改簽協(xié)議時(shí)賣房應(yīng)做出的配合等，都應(yīng)在合同中明確注明，從而達(dá)到維護(hù)買房利益的目的。二手房交易的風(fēng)險(xiǎn)防范：1、購(gòu)房人在與二手房房主簽訂購(gòu)房合同時(shí)，應(yīng)提前考慮房?jī)r(jià)上漲等因素可 能帶來的隱患，約定好違約賠償責(zé)任，并在能夠辦理過戶手續(xù)時(shí)，盡快辦理， 避免對(duì)方反悔。2、買房人在買房前要充分了解房屋買賣需要的各種手續(xù)，最好選擇專業(yè)人 士提供法律意見，再慎重簽訂合同。3、買房人應(yīng)在簽訂買房合同時(shí)，讓對(duì)方提供確保有權(quán)處分所售房屋的證明 或夫妻等其他共有人同意處分的證明。4、二手房買賣雙方在交易時(shí)應(yīng)當(dāng)選擇正規(guī)中介機(jī)構(gòu)，并對(duì)雙方商定的內(nèi)容 以書面形式約定好。5、為了了解所購(gòu)房屋的真實(shí)情況，購(gòu)房者應(yīng)在購(gòu)房前向物業(yè)、鄰居、開發(fā) 商了解情況，最好到