1、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理第五章第五章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估 5.1 房地產(chǎn)估價(jià)概述 5.11房地產(chǎn)估價(jià)的概念 5.1.2 房地產(chǎn)估價(jià)原則房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理5.1 房地產(chǎn)估價(jià)概述房地產(chǎn)估價(jià)概述 5.1.3 房地產(chǎn)估價(jià)程序 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理5.2 成本法成本法 5.2.1 成本法基本理論房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理5.2 成本法成本法 5.2.1 成本法基本理論房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理5.2 成本法成本法 5.2.2 重置成本估算 1、成本類型及構(gòu)成 2、重置或重建成本估算方法 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理5.2 成本法成本法 5.2.3 折舊的估算 房地產(chǎn)經(jīng)

2、營(yíng)管理房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理5.3 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法 5.3.1 市場(chǎng)比較法基本理論 。 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理5.3 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法 5.3.2 市場(chǎng)比較法估價(jià)步驟 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理5.3 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法 5.3.3 回歸分析法：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理5.3 市場(chǎng)比較法市場(chǎng)比較法 5.3.4 基準(zhǔn)地價(jià)修正法 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理5.4 收益法收益法 5.4.1 收益法基本理論 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理5.4 收益法收益法 5.4.2 凈收益估算 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理5.4 收益法收益法 5.4.3 折現(xiàn)率估算 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理5

3、.4 收益法收益法 5.4.3 折現(xiàn)率估算 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理5.4 收益法收益法 5.4.4 收益法計(jì)算常用公式 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理5.4 收益法收益法 5.4.4 收益法計(jì)算常用公式 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理5.4 收益法收益法 5.4.5 收益年限的確定 在對(duì)土地或建筑物單獨(dú)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，應(yīng)分別根據(jù)土地剩余使用權(quán)年限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)年限，來(lái)確定未來(lái)可獲取收益的年限。 5.4.6 殘余法 A=VLrL+Vbrb 式中，A為土地和地上建筑物共同產(chǎn)生的凈收益；VL為土地價(jià)值；Vb為建筑物價(jià)值。因而，我們可以進(jìn)一步將上式寫(xiě)為：VL=（A - Vbrb）/rL 或Vb=（A

4、- VLrL）/ rb 5.4.7 應(yīng)用舉例房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理5.5 假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法 5.5.1 假設(shè)開(kāi)發(fā)法基本理論 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理5.5 假設(shè)開(kāi)發(fā)法假設(shè)開(kāi)發(fā)法 5.5.1 假設(shè)開(kāi)發(fā)法基本理論 ：房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理5.6 不同估價(jià)目的下的價(jià)格評(píng)估不同估價(jià)目的下的價(jià)格評(píng)估 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理5.7 估價(jià)報(bào)告的編寫(xiě)要求估價(jià)報(bào)告的編寫(xiě)要求 5.7.1 編寫(xiě)要求 房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理應(yīng)用舉例應(yīng)用舉例 估計(jì)對(duì)象為一寫(xiě)字樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。土地面積為估計(jì)對(duì)象為一寫(xiě)字樓，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。土地面積為10000平方米，建筑面積為平方米，建筑面積為5000

5、0平方米，使用面積為平方米，使用面積為35000平方米，土地使用權(quán)年限自平方米，土地使用權(quán)年限自1995年年6月月30日起日起50年，現(xiàn)需要年，現(xiàn)需要評(píng)估寫(xiě)字樓在評(píng)估寫(xiě)字樓在2000年年6月月30日的價(jià)格。日的價(jià)格。 注：該估價(jià)對(duì)象為一收益性房地產(chǎn)，適宜于選用收益法注：該估價(jià)對(duì)象為一收益性房地產(chǎn)，適宜于選用收益法進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查分析表明，該寫(xiě)字樓已經(jīng)全部租出。進(jìn)行評(píng)估。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查分析表明，該寫(xiě)字樓已經(jīng)全部租出。目前的契約租金月平均為目前的契約租金月平均為250元元/平方米，其中有平方米，其中有50%面積的面積的租期截止到租期截止到2000年年12月底，另外月底，另外50%面積的租期截止到面積的租期截止到2001年年6月底。該寫(xiě)字樓的市場(chǎng)租金為月底。該寫(xiě)字樓的市場(chǎng)租金為300元元/平方米平方米月，可出租月，可出租使用的面積為使用的面積為32000平方米，其余平方米，其余3000平方米為管理人員用房平方米為管理人員用房和設(shè)備用房。同類物業(yè)的市場(chǎng)平均空置率預(yù)期將繼續(xù)保持在和設(shè)備用房。同類物業(yè)的市場(chǎng)平均空置率預(yù)期將繼續(xù)保持在12%左右。樓內(nèi)辦公家具由出租人提供，原價(jià)值左右。樓內(nèi)辦公家具由出租人提供，原價(jià)值400萬(wàn)元，經(jīng)萬(wàn)元，經(jīng)濟(jì)耐用年限為濟(jì)耐用年限為10年，殘值率為年，殘值率為2%。日常管理及維修費(fèi)用每月