1、會計(jì)學(xué)1合肥房地產(chǎn)市場專題報告合肥房地產(chǎn)市場專題報告第1頁/共73頁第2頁/共73頁合肥城區(qū)圖第3頁/共73頁第4頁/共73頁第5頁/共73頁第6頁/共73頁第7頁/共73頁第8頁/共73頁第9頁/共73頁經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2001年2002年2003年2004年GDP(億元)363413485590GDP增幅（）11.313.113.716.2%人均GDP(元)845192741072012916人均可支配收入(元)6817714577888610人均可支配收入增幅（）6.78910.6%固定資產(chǎn)投入(億元)143168255361第10頁/共73頁11.311.313.113.113.713.716

2、.216.26.76.78 89 910.610.60 02 24 46 68 8101012121414161618182001年2001年 2002年2002年 2003年2003年 2004年2004年GDP增幅GDP增幅人均可支配收人均可支配收入增幅入增幅小結(jié)：1、合肥市經(jīng)濟(jì)發(fā)展近年來總體運(yùn)行良好，呈現(xiàn)出持續(xù)、健康、穩(wěn)速的態(tài)勢。04年GDP增幅較大, 經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展。2、隨著合肥市經(jīng)濟(jì)總量的發(fā)展,居民的生活水平得到了逐漸的提高，購買力得到了提升。第11頁/共73頁50%8%42%第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)2003年，合肥市全年完成生產(chǎn)總值485億元，比上年增長13.3%。三次產(chǎn)業(yè)比例為85

3、042。合肥市的三產(chǎn)結(jié)構(gòu)中，二產(chǎn)所占的比例最高，一產(chǎn)的比例最小。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化給投資方帶來良好的內(nèi)、外部環(huán)境。 第12頁/共73頁二、城市經(jīng)濟(jì)情況二、城市經(jīng)濟(jì)情況3、城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)A：固定資產(chǎn)投資迅速增長，并成為拉動經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要因素。經(jīng)濟(jì)增長的動力主要來源于二、三產(chǎn)業(yè) 。B：高科技制造業(yè)是合肥經(jīng)濟(jì)快速增長的主導(dǎo)力量 ，目前初步形成化工、家電、機(jī)械和新型建材等高科技密集型支柱產(chǎn)業(yè)，聯(lián)合利華、美菱冰箱、容事達(dá)洗衣機(jī)、佳通輪胎、日立機(jī)械等在全國享有較高的聲譽(yù)、市場占有率、利潤率。C：高科技密集型經(jīng)濟(jì)特征顯著。D：投資、出口增勢強(qiáng)勁，消費(fèi)需求增長平穩(wěn);第13頁/共73頁第14頁/共73頁第15頁/共7

4、3頁二、城市經(jīng)濟(jì)情況二、城市經(jīng)濟(jì)情況6、城市發(fā)展方向 合肥市城市總體布局為“多中心、組團(tuán)式”。在現(xiàn)有城市基礎(chǔ)上，城市重點(diǎn)發(fā)展方向是：限制向北、向西發(fā)展（以二環(huán)路為界線）；適當(dāng)向東發(fā)展；主要向城市西南、南方向發(fā)展。規(guī)劃建設(shè)中的重點(diǎn)項(xiàng)目：西南、南方向的政務(wù)文化新區(qū)、黃山公園、國際望湖城。北部正在規(guī)劃建設(shè)中的有合肥市重點(diǎn)工程森林公園。西部正在規(guī)劃中的有中國合肥科學(xué)城（國家重點(diǎn)項(xiàng)目）。 第16頁/共73頁第17頁/共73頁第18頁/共73頁第19頁/共73頁年份2001200220032004房地產(chǎn)投資額（億元）254087103總開工面積（萬平米）210290467612 其中：住宅開工面積1742

5、31366486住宅竣工面積（萬平米）115184259365住宅銷售面積（萬平米）139175244321銷售增幅（）15%26%40%32住宅空置面積（萬平米）24.5293028一、發(fā)展總體情況一、發(fā)展總體情況1、歷年合肥房地產(chǎn)市場的基本數(shù)據(jù)第20頁/共73頁0 01001002002003003004004005005006006007007002001年2001年2002年2002年2003年2003年2004年2004年歷年房地產(chǎn)開發(fā)情況對比歷年房地產(chǎn)開發(fā)情況對比總開工面積總開工面積住宅開工量住宅開工量住宅竣工量住宅竣工量住宅銷售量住宅銷售量住宅空置面積住宅空置面積房地產(chǎn)投資額房地

6、產(chǎn)投資額分析： 03、04年合肥房地產(chǎn)市場全面發(fā)力，供應(yīng)量與需求量同步增長，空置率回落，投資額不斷提高，整個房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供銷兩旺態(tài)勢。一、發(fā)展總體情況一、發(fā)展總體情況第21頁/共73頁合肥商品房均價走勢圖合肥商品房均價走勢圖21002100220022002250225023002300245024502600260027002700300030000 050050010001000150015002000200025002500300030003500350003年3月03年3月03年6月03年6月03年9月03年9月03年12月03年12月04年3月04年3月04年6月04年6月04年9

7、月04年9月04年12月04年12月一、發(fā)展總體情況一、發(fā)展總體情況2、合肥市商品房價格走勢合肥房價增長原因分析： A：土地價格上漲帶動商品房價格上漲。 B：舊城改造和新區(qū)開發(fā)力度加大、道路規(guī)劃和建設(shè)速度加快。 C：合肥經(jīng)濟(jì)增長、城區(qū)擴(kuò)大、人口增加拉動住房有效需求。 D：外來開發(fā)商進(jìn)入，帶來新的產(chǎn)品和居住理念。分析： 03年開始，價格持續(xù)上漲，04年1-9月份價格上漲幅度超過15%以上。從價格上表明，合肥整個房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供銷兩旺態(tài)勢。第22頁/共73頁項(xiàng)目03年18月04年18月同比增長率房地產(chǎn)交易件數(shù)88671443162.75%面積（萬）70.73130.8384.97%成交額（億元）9

8、.7922.13126.05%第23頁/共73頁第24頁/共73頁第25頁/共73頁第26頁/共73頁第27頁/共73頁年份2001200220032004房地產(chǎn)投資額（億元）254087103土地供應(yīng)面積（畝）3345473653825273總開工面積（萬平米）210290467612 其中：住宅開工面積174231366486住宅竣工面積（萬平米）115184259365 分析：合肥市從02年開始加大土地供應(yīng)量，03年住宅總開工面積開始有大幅度的增量。 02、03、04年土地供給量相當(dāng)，預(yù)計(jì)04年、05年的住宅總開工面積應(yīng)該相當(dāng)。第28頁/共73頁第29頁/共73頁第30頁/共73頁年份2

9、001200220032004其中：住宅開工面積174231366486住宅竣工面積（萬平米）115184259365住宅銷售面積（萬平米）139175244321銷售增幅（）15%26%40%31 分析：01年到04年銷售量呈大幅度增長態(tài)勢，根據(jù)房地產(chǎn)市場周期發(fā)展的規(guī)律，合肥市房地產(chǎn)市場處在高速發(fā)展期，預(yù)計(jì)05年合肥住宅需求量還會有一定幅度的增加。第31頁/共73頁年度年度市區(qū)總?cè)丝谑袇^(qū)總?cè)丝诳倯魯?shù)總戶數(shù)購房套數(shù)購房套數(shù)( (萬萬) )購房戶數(shù)比購房戶數(shù)比平均每套面平均每套面積（平米）積（平米）住 宅 銷 售 面住 宅 銷 售 面積（萬平米）積（萬平米）市區(qū)均價市區(qū)均價2002147451.

10、73.8%10317519162003156472.45%10224422612004年165502.95.8%11032130002005175533.1-3.55.8%-6.5%110340380按照購房戶數(shù)同比增長的原則對05年需求量預(yù)測，05年銷售面積有望突破350萬平米第32頁/共73頁年份20012002200320042005其中：住宅開工面積174231366486430530住宅銷售面積（萬平米）139175244321340380銷售增幅（）15%26%40%311327均價19162261 從上表可以看出住宅開工面積04年、05年增幅減少，銷售量增幅趨于平穩(wěn)，預(yù)計(jì)05年以

11、后合肥市房地產(chǎn)市場供、需總量進(jìn)入平穩(wěn)增長期，供、需總量增長趨于平穩(wěn)，市場日趨成熟。第33頁/共73頁項(xiàng)目名稱項(xiàng)目名稱開盤日期開盤日期投放套數(shù)投放套數(shù)（套）（套）投放面積投放面積(萬平米萬平米)產(chǎn)品形式產(chǎn)品形式銷售情況銷售情況銷售均價銷售均價新加坡花園城三期新加坡花園城三期1月1日1月1日2142143.23.2 高層高層114114 3900-4200金色池塘二期部分組團(tuán)金色池塘二期部分組團(tuán)1月9日1月9日6060小高、多層小高、多層10103600上城國際一期上城國際一期1月8日1月8日2672673.53.5 小高、多層小高、多層19719732003200綠地三期綠地三期1月16日1月1

12、6日2702703.23.2 小高小高25025037003700新華學(xué)府春天新華學(xué)府春天1月8日1月8日4004005 5多層、小高、多層、小高、高層、洋房高層、洋房400套全400套全部認(rèn)購部認(rèn)購37003700西子怡景苑西子怡景苑1月8日1月8日1441442 2 多層多層808033003300銀杏苑銀杏苑1月9日1月9日48480.70.7 小高小高454533003300金都華庭金都華庭1月12日1月12日3003.5 小高、多層小高、多層3002850 1月份市場供銷持續(xù)火爆，市場投放含蓋大、中、小盤，月份市場供銷持續(xù)火爆，市場投放含蓋大、中、小盤，產(chǎn)品形式豐富，低、中、高檔次齊

13、全，總體銷售率超過產(chǎn)品形式豐富，低、中、高檔次齊全，總體銷售率超過70%，市場均價全部突破，市場均價全部突破3200。二、總體供需分析二、總體供需分析3 3、 0505年年1 1、2 2月份市場動態(tài)月份市場動態(tài)1 1、2 2月份市場供應(yīng)、銷售情況月份市場供應(yīng)、銷售情況第34頁/共73頁第35頁/共73頁第36頁/共73頁第37頁/共73頁第38頁/共73頁第39頁/共73頁第40頁/共73頁第41頁/共73頁第42頁/共73頁03年市場供應(yīng)主要區(qū)域年市場供應(yīng)主要區(qū)域04年市場供應(yīng)主要區(qū)域年市場供應(yīng)主要區(qū)域第43頁/共73頁元一濱水城森海豪庭金色池塘新加坡花園城綠城桂花園綠地國際花都繁華世家萬振

14、逍遙苑位置濉溪路繽紛南國北臨泉路與當(dāng)涂路交口環(huán)湖東路西樊洼路北長江西路898號黃山路與人工湖路交口潛山路與東流路交口繁華大道與金寨路交匯口 馬鞍山路與太湖路交口規(guī)模占地140畝；建筑面積25萬平米占地60畝建筑面積10萬平米占地434畝；建筑面積37.6萬平米占地600畝；建筑面積50萬平米占地480畝；建筑面積41萬平米占地508畝；建筑面積70萬平米占地190畝，建 筑 面 積16萬平米 占地190畝，建筑面積15萬平米開發(fā)商香港元一集團(tuán)有限公司合肥眾合（來自浙江）合肥英泰地產(chǎn)合肥欣輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司安徽綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上海綠地集團(tuán)合肥置業(yè)有限公司合肥繁華投資發(fā)展 合肥萬振戶型區(qū)間

15、以及主力戶型110-140、2*2*1、3*2*2110-140、2*2*1、3*2*2125-135、322110-150平米；200300平米復(fù)式130180平米，3*2*1、4*2*180、100135平米、150250平米復(fù)式/主力戶型：80平米2*2*1 ，100平米3*2*280-130、2*2*1、3*2*2120170平米產(chǎn)品形式板式小高高層小高花園洋房、多層、小高多層、小高、高層、別墅多層多層、小高層多層、小高層多層、小高層第44頁/共73頁元一濱水城森海豪庭金色池塘新加坡花園城綠城桂花園綠地國際花都繁華世家萬振逍遙苑學(xué)校幼兒園雙語幼兒園雙語幼兒園幼兒園，與西園小學(xué)、50中學(xué)

16、合作辦學(xué)新加坡模式雙語幼兒園、小學(xué)及初中雙語幼兒園雙語幼兒園雙語幼兒園雙語幼兒園會所車庫10000平米豪華會所1500平米會所1500平米會所規(guī)模1.2萬平米4000平米會所4000平米1500平米會所3000平米會所價格3100-38002600-32003100-3500花園洋房3500-500038004000均價3600320042003100-39002800-3800均價3500元/平米、最高價4000多層、小高、高層80140平米總價在30-50萬之間，大戶型、花園洋房總價在5080萬之間客戶來源20老元一業(yè)主，40項(xiàng)目周邊，40市區(qū)50%周邊區(qū)域消化，30%來自市區(qū)，20%為外

17、地5外地，95本地，35周邊，30高新區(qū)，30市中心50%高新區(qū)，40%市區(qū)，10%外地50%高新區(qū)，40%市區(qū)，10%外地30周邊，30開發(fā)區(qū)，40市區(qū)內(nèi)90周邊高收入職員、10周邊個體98本地，2外地。銷售情況一期598套開盤3天銷售450套平均去化速度100套/月二期多層90，花園洋房60一期已經(jīng)售磬，平均去化速度80套/月130左右80，大戶型60?？拷坝^帶銷售速度快平均去化速度150套/月平均200套/月，銷售率98目前僅有三棟小高在售。第45頁/共73頁元一濱水城森海豪庭金色池塘新加坡花園城綠城桂花園綠地國際花都繁華世家萬振逍遙苑結(jié)構(gòu)花園洋房、多層、小高為框架結(jié)構(gòu)，高層為框架剪力

18、墻結(jié)構(gòu)立面黃色、白色立面，用材面磚棕色立面，用材面磚、涂料黃、白、棕立面，用材面磚、涂料黃色立面，用材涂料棕色立面，用材面磚、涂料二期棕色立面，用材涂料黃色、紅色、粉色相間，用材涂料灰色、白色立面，用材面磚室內(nèi)、樓梯間電梯廳高級地磚、石材、面磚、木材電梯廳地磚、鐵欄桿、木扶手墻面刮白電梯廳高級地磚、石材、面磚、木材樓梯鐵欄桿、木扶手鐵欄桿、木扶手墻壁刮白墻壁刮白屋頂水泥砂漿粉底、地面摸平拉毛，彩鋁窗，防盜門，衛(wèi)生間、廚房預(yù)留下水接口，天然氣、自來水入戶景觀、道路、路燈、物業(yè)、智能化閉路電視、背景音樂、防盜報警顯示。元一物業(yè)防盜報警系統(tǒng)，閉路電視、背景音樂、防盜報警系統(tǒng)，深圳金地物業(yè)背景音樂，電

19、子尋防系統(tǒng)，合肥欣輝物業(yè)背景音樂、電子防盜系統(tǒng)，綠城物業(yè)公司背景音樂、電子防盜系統(tǒng)，綠地物業(yè)公司深圳長城物業(yè)管理股份有限公司背景音樂，電子防盜系統(tǒng)，萬振物業(yè)綠化景觀完善，道路、路燈投入使用。防盜門，可視對講系統(tǒng)，門、窗報警系統(tǒng)，煤氣、煙報警系統(tǒng)。收費(fèi)中央空調(diào)費(fèi)防盜門費(fèi)用供熱開戶費(fèi)中央空調(diào)費(fèi)契稅（住宅2，商鋪4%），公用設(shè)施維修基金（多層1.5，高層3），房屋產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)，交易手續(xù)費(fèi)，房產(chǎn)權(quán)印花稅，購銷合同印花稅，公證費(fèi)，保險費(fèi)，抵押登記費(fèi)，天然氣設(shè)施費(fèi)，有線電視開戶費(fèi)，單元防盜門。第46頁/共73頁03年市場供應(yīng)主要區(qū)域年市場供應(yīng)主要區(qū)域04年市場供應(yīng)主要區(qū)域年市場供應(yīng)主要區(qū)域第47頁/共73頁

20、第48頁/共73頁第49頁/共73頁第50頁/共73頁第51頁/共73頁第52頁/共73頁第53頁/共73頁第54頁/共73頁第55頁/共73頁第56頁/共73頁第57頁/共73頁第58頁/共73頁第59頁/共73頁第60頁/共73頁59.659.631.331.33 36.16.10 01010202030304040505060607070多層多層小高層小高層高層高層其它（別墅）其它（別墅）需求需求分析： 從圖中我們可以看到，多層住宅依舊是需求的主流，但隨著城市的發(fā)展，對于小高層的需求也逐步增多。第61頁/共73頁0 01010202030304040所占比例所占比例所占比例所占比例 14.114.1 39.439.4 26.326.3 11.111.1 12.212.2808080-80-100100100-100-120120120