1、哪些地可以做休閑農(nóng)業(yè)的項(xiàng)目用地這些文件已經(jīng)說明了這幾年國(guó)家和各級(jí)政府對(duì)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展高度重視，持續(xù)大力扶持，連續(xù)3年的中央一號(hào)文件都提及扶持休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展。據(jù)農(nóng)學(xué)谷不完全統(tǒng)計(jì)，十八大以來，2015-2018年中央一號(hào)文件連續(xù)4年提由發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，從國(guó)務(wù)院到中央部委由臺(tái)的具體國(guó)家級(jí)文件即在16項(xiàng)以上。體現(xiàn)在具體政策方面，首先就是用地限制方面的放松和扶持。隨著農(nóng)村土地、宅基地三權(quán)分置的推進(jìn)以及國(guó)家對(duì)休閑農(nóng)業(yè)的重視和扶持，拿地條件有更加靈活和寬松的趨勢(shì)。2016年中央一號(hào)文件明確：支持有條件的地方通過盤活農(nóng)村閑置房屋、集體建設(shè)用地、“四荒地”、可用林場(chǎng)和水面等資產(chǎn)資源發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游。將休閑農(nóng)業(yè)和

2、鄉(xiāng)村旅游項(xiàng)目建設(shè)用地納入土地利用總體規(guī)劃和年度計(jì)劃合理安排。通常來講，休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)中的種養(yǎng)或者配套設(shè)施，這些用原有的一般農(nóng)用地就可以，很多人關(guān)注的是“建設(shè)用地”。因?yàn)槿绻麍@區(qū)中要建房子，建設(shè)加工廠房、修建停車場(chǎng)、住宿、會(huì)議、展銷等各種建筑以及開發(fā)各種室內(nèi)經(jīng)營(yíng)設(shè)施，通常都需要建設(shè)用地。農(nóng)村建設(shè)用地是指鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村建設(shè)用地，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個(gè)人投資或集資，進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地。主要分為三大類：農(nóng)村居民住宅用地（就是宅基地）、公益性公共設(shè)施用地和農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地。建設(shè)用地，國(guó)家管得嚴(yán)，大家都感覺建設(shè)用地指標(biāo)不夠。如何獲取建設(shè)用地根據(jù)近年來的中央一號(hào)文件以及農(nóng)業(yè)部等11部門關(guān)

3、于積極開發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知等一系列文件：政府招商用地、農(nóng)民宅基地、村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地、四荒地（荒山、荒溝、荒丘、荒灘）及國(guó)家政策支持的土地、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減桂鉤、旅游設(shè)施用地等，都可以用來作為休閑農(nóng)業(yè)的建設(shè)用地。具體來說：1、農(nóng)民自有住宅，閑置宅基地農(nóng)業(yè)部等11部門關(guān)于積極開發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知中明確規(guī)定支持農(nóng)民發(fā)展農(nóng)家樂，閑置宅基地整理結(jié)余的建設(shè)用地可用于休閑農(nóng)業(yè)，因此在進(jìn)行休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)建設(shè)中要充分利用農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地。使用農(nóng)村閑置宅基地及廢棄園地是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。城鎮(zhèn)化的快速發(fā)展，使得大量農(nóng)民進(jìn)城買房，農(nóng)村房屋閑置，田地疏于管理。實(shí)際上，

4、在新農(nóng)村集中居住后，閑置下來的村莊農(nóng)舍、廢棄林園等恰好是休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游的良好資源，對(duì)這些農(nóng)村集體土地進(jìn)行指標(biāo)整理和農(nóng)林復(fù)墾，并根據(jù)旅游產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)需求合理配置建設(shè)用地指標(biāo)（注：一般旅游用地的拿地價(jià)格比商業(yè)和住宅用地要低數(shù)倍以上?。兄谔岣咝蓍e農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游的招商效率與質(zhì)量。所以有句話說，“廢棄空心村是未來發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)的最大資源?！笔糯蠛螅瑖?guó)家開始推由宅基地所有權(quán)、資格權(quán)、使用權(quán)“三權(quán)分置”。實(shí)行宅基地“三權(quán)分置”，農(nóng)戶宅基地可以在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部有償退由和轉(zhuǎn)讓，宅基地使用權(quán)可以在更大范圍內(nèi)有限期流轉(zhuǎn)（以往流轉(zhuǎn)范圍限定在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部）有利于盤活利用閑置、空閑土地，擴(kuò)大休閑農(nóng)業(yè)的土地來

5、源。怎么用提醒一下：在休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)中常常存在一些村落，開發(fā)者的慣性思維常常是將這些破舊的房子拆掉重建，而不是根據(jù)現(xiàn)有的基礎(chǔ)進(jìn)行改造和裝修。碰到這種情況，谷風(fēng)老師不由得感慨一句：傻呵！這不僅破壞了鄉(xiāng)村田野的原始風(fēng)味，而且也在無形中增加了開發(fā)者進(jìn)行酒店住宿土地審批難度和建設(shè)成本。2、農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，是指具有生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性質(zhì)的農(nóng)村建設(shè)用地，包括農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個(gè)人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營(yíng)等形式共同舉辦企業(yè)、商業(yè)所使用的農(nóng)村集體建設(shè)用地，如過去的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和招商引資用地。農(nóng)村集體經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地由讓、租賃、入股，實(shí)行

6、與國(guó)有土地同等入市、同權(quán)同價(jià)3、四荒地和國(guó)家政策支持的土地2016年中央一號(hào)文件以及農(nóng)業(yè)部等11部門關(guān)于積極開發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知中豉勵(lì)利用“四荒地（荒山、荒溝、荒丘、荒灘）發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，對(duì)中西部少數(shù)民族地區(qū)和集中連片特困地區(qū)利用“四荒地”發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)，具建設(shè)用地指標(biāo)給予傾斜斜?！八幕牡亍笔寝r(nóng)村較豐富的土地資源，包括依法歸我國(guó)農(nóng)民集體使用的“四荒地”和農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的“四荒地”，具體為荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地，屬于現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)環(huán)境中未得到充分、合理、有效利用的土地?！八幕摹笔褂脵?quán)承包、租賃或拍賣的期限最長(zhǎng)不得超過50年。對(duì)“四荒地”的承包，法律有一些特別規(guī)定。

7、首先，承包期限、方式和承包費(fèi)的確定方式不同。根據(jù)土地承包法第45條規(guī)定，以其他方式承包農(nóng)村土地的，應(yīng)當(dāng)簽訂承包合同。當(dāng)事人的權(quán)利和義務(wù)、承包期限等，由雙方協(xié)商確定。以招標(biāo)、拍賣方式承包的，承包費(fèi)通過公開競(jìng)標(biāo)、競(jìng)價(jià)確定：以公開協(xié)商等方式承包的，承包費(fèi)由雙方議定。其次，承包人不受身份的限制?！八幕牡亍背邪讲皇軈^(qū)域、戶籍、單位和個(gè)人的限制。在同等條件下，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民可以優(yōu)先承包。最后，承包“四荒地”后，承包方必須進(jìn)行治理。承包方在承包后，必須在3年內(nèi)進(jìn)行開發(fā)治理，超過3年未進(jìn)行開發(fā)治理的，由發(fā)包方收回，另行發(fā)包，并給予原承包方適當(dāng)補(bǔ)償。另外，在開發(fā)治理時(shí)應(yīng)當(dāng)遵守有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，防止水土流失，

8、保護(hù)生態(tài)環(huán)境。4、城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減桂鉤城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減桂鉤是指休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)確有必要占用耕地時(shí)先行在異地墾地，數(shù)量和質(zhì)量驗(yàn)收合格后，再用作建設(shè)用地。轉(zhuǎn)換方式，具體政策通過制定相應(yīng)的法規(guī)來規(guī)范。如：數(shù)量上一一異地墾地與當(dāng)?shù)卣嫉孛娣e之比，可根據(jù)不同情況，分別為3倍、4倍、5倍；質(zhì)量上一一保證新墾地總產(chǎn)量大于所占地原產(chǎn)量。異地可以是本鄉(xiāng)鎮(zhèn)、本區(qū)縣，經(jīng)國(guó)家相關(guān)主管部門批準(zhǔn)也可跨省區(qū)實(shí)施。這應(yīng)該是既保證18億畝耕地只增不減，又保證必要的建設(shè)用地供應(yīng)。當(dāng)然還有許多具體政策要進(jìn)一步研究，比如墾地與生態(tài)保護(hù)的問題、操作中的管理監(jiān)督問題等。5、還有其他哪些方法拿地，作為旅游設(shè)施用地還有一些其他地，屬于國(guó)家在建

9、設(shè)用地政策予以特殊支持的土地，可以作為旅游設(shè)施建設(shè)用地。比如，舊礦區(qū)的生態(tài)恢復(fù)：關(guān)閉礦區(qū)的地面遺留的原有建設(shè)用地，可直接轉(zhuǎn)為旅游設(shè)施建設(shè)用地；礦區(qū)已經(jīng)占有的尾礦池、棄石堆場(chǎng)或其它棄用地可在恢復(fù)生態(tài)的同時(shí)，按一定比例（如10-20%）轉(zhuǎn)為旅游設(shè)施用地，其余為工礦遺址景觀用地。生態(tài)涵養(yǎng)區(qū)村落搬遷生的宅基地、新農(nóng)村建設(shè)農(nóng)戶上樓遺留的宅基地，可因地制宜轉(zhuǎn)為旅游設(shè)施建設(shè)用地。在大面積的森林（超過10公頃）綠地作為生態(tài)旅游資源時(shí)，允許有3-5%用地轉(zhuǎn)為旅游設(shè)施建設(shè)用地。問題：如果在林地內(nèi)搭建木屋，需要國(guó)土審批嗎如前所述，如果嚴(yán)格按規(guī)定，草地和林地不經(jīng)過規(guī)定的法定程序，是不能擅自改變土地用途用來做建設(shè)或是設(shè)

10、施用地的。不過，在不破壞林地性質(zhì)的情況下也可以做些休閑農(nóng)業(yè)，比如不涉及建設(shè)用地指標(biāo)的特色樹屋，吊床、建設(shè)森林學(xué)校，建設(shè)森林營(yíng)地，自然教育，林下養(yǎng)殖等等。所以，這個(gè)問題稍微靈活，依據(jù)各個(gè)地方的理解和執(zhí)法力度而可能有不同。如果不放心，可以先咨詢一下當(dāng)?shù)氐牧謽I(yè)部門或農(nóng)業(yè)、國(guó)土部門。其它荒地（非林地、非耕地、無其它生態(tài)價(jià)值的荒地），經(jīng)相關(guān)部門確認(rèn)，原則上允許作為旅游設(shè)施建設(shè)用地。以上4類用地，經(jīng)進(jìn)一步論證研究，提請(qǐng)相關(guān)主管部分批準(zhǔn)，可作為旅游設(shè)施建設(shè)用地。6、其他方式（各種專項(xiàng)支持地）國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的指導(dǎo)意見（國(guó)辦發(fā)201593號(hào)）提由，對(duì)社會(huì)資本投資建設(shè)連片面積達(dá)到一定規(guī)

11、模的高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田、生態(tài)公益林等，允許在符合土地管理法律法規(guī)和土地利用總體規(guī)劃、依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)、堅(jiān)持節(jié)約集約用地的前提下，利用一定比例的土地開展觀光和休閑度假旅游、加工流通等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。2017年12月7日頒布的國(guó)土資源部國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于深入推進(jìn)農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革做好農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展用地保障的通知表示，土地利用總體規(guī)劃優(yōu)先安排農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施用地，優(yōu)先做好農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、科技園、創(chuàng)業(yè)園用地保障，給與地方一定彈性空間，允許鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃預(yù)留少量（不超過5衿規(guī)劃建設(shè)用地指標(biāo)，用于零星分散的單獨(dú)選址農(nóng)業(yè)設(shè)施、鄉(xiāng)村旅游設(shè)施等建設(shè)。各地可以安排一定比例年度土地利用計(jì)劃，專項(xiàng)支持農(nóng)

12、村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)和產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展。對(duì)利用存量建設(shè)用地進(jìn)行農(nóng)產(chǎn)品加工、農(nóng)產(chǎn)品冷鏈、物流倉(cāng)儲(chǔ)、產(chǎn)地批發(fā)市場(chǎng)等項(xiàng)目建設(shè)或用于小微創(chuàng)業(yè)園、休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、農(nóng)村電商等農(nóng)村二三產(chǎn)業(yè)的市、縣，可給予新增建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)。2018年中央一號(hào)文件提由：“在符合土地利用總體規(guī)劃前提下，允許縣級(jí)政府通過村土地利用規(guī)劃，調(diào)整優(yōu)化村莊用地布局，有效利用農(nóng)村零星分散的存量建設(shè)用地；預(yù)留部分規(guī)劃建設(shè)用地指標(biāo)用于單獨(dú)選址的農(nóng)業(yè)設(shè)施和休閑旅游設(shè)施等建設(shè)。對(duì)利用收儲(chǔ)農(nóng)村閑置建設(shè)用地發(fā)展農(nóng)村新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)的，給予新增建設(shè)用地指標(biāo)獎(jiǎng)勵(lì)?！边@個(gè)也表示對(duì)縣政府在開發(fā)休閑農(nóng)業(yè)建設(shè)用地上的明文豉勵(lì)，比較有利于具備較大規(guī)模和實(shí)力、可以和地方政府談?wù)猩添?xiàng)目的休閑農(nóng)業(yè)投資人。2018年休閑農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村旅游有哪些新變化、