1、萬科集團財務報告分析光輝歷程1984年5月 萬科企業(yè)股份有限公司成立1988年 介入房地產(chǎn)領域 1988年12月 公司公開向社會發(fā)行股票2,800萬 股，集資人民幣2,800萬元 1991年1月 萬科A股在深圳證券交易所掛牌交易1992年 正式確定大眾住宅開發(fā)為核心業(yè)務 2005年 中國房地產(chǎn)百強企業(yè)綜合實力TOP10 評選第一2006年 成為第一家進入全國納稅百強榜的地產(chǎn)企業(yè) 萬科前十位持股股東萬科十大股東2006-12-31持有人名稱持股比例(%)持股數(shù)量(萬股)股本性質(zhì)華潤股份有限公司14.5463,550.35A股流通股南方績優(yōu)成長股票型證券投資基金2.5311,071.86A股流通股

2、CLSA LIMITED1.767,683.09B股流通股劉元生1.345,844.63A股流通股中國人壽保險股份有限公司分紅個人分紅-005L-FH002深1.295,634.23A股流通股南方高增長股票型開放式證券投資基金1.25,250.12A股流通股UBS AG1.155,012.37A股流通股上海南都偉峰投資管理有限公司1.145,000.00流通受限股份TOYO SECURITIES ASIA LIMITED-A/C CLIENT.1.084,730.52B股流通股易方達平穩(wěn)增長證券投資基金1.064,635.21A股流通股萬科高管人員類型姓名職務持股數(shù)(股)任職日期離職日期董事會

3、成員王石董事長942,024.001988-5-12008-4-1蔣偉董事未公布2005-4-292008-4-1王石董事942,024.001994-5-242008-4-1郁亮董事262,670.002005-4-292008-4-1李家暉獨立董事未公布2005-4-292008-4-1徐林倩麗獨立董事未公布2005-4-292008-4-1監(jiān)事會成員丁福源監(jiān)事會主席278,134.002007-4-152008-4-1丁福源監(jiān)事278,134.001994-5-242008-4-1方明監(jiān)事未公布2005-12-12008-4-1張力職工監(jiān)事未公布2004-4-152008-4-1公司管理

4、人員郁亮總經(jīng)理262,670.002001-2-152008-4-1徐洪舸副總經(jīng)理未公布2005-7-282008-4-1許洪舸副總經(jīng)理未公布2005-7-282008-4-1王文金財務負責人未公布2002-3-122008-4-1關聯(lián)方萬科是一艘龐大的航空母艦,其關聯(lián)公司有134個.其中受其控制的企業(yè)有120家,合營企業(yè)4家,聯(lián)營企業(yè)9家,還包括其實際控制的中國華潤總公司.2006年度,無重大關聯(lián)交易.截止至2006年,萬科為17個企業(yè)(15個為關聯(lián)企業(yè)),共累計擔保達3,514,590,000元.房地產(chǎn)業(yè)特點房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，具有投資大、風險高、周期久、供應鏈長、地域性強的

5、特點。 國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)的資金來源幾乎60-80%依賴銀行貸款，近來國務院和央行出臺了一系列宏觀調(diào)控政策，壓縮投資，抽緊銀根。央行銀根緊縮無異于扼住了目前我國房地產(chǎn)業(yè)的主動脈，如何開辟新的融資方式，建立新的融資平臺，已成為眾多房地產(chǎn)商性命攸關的頭等大事。盈利能力分析萬科2006年實現(xiàn)主營業(yè)務收入同比2005年增長69.0%；凈利潤同比2005年增長59.6%，公司的盈利空間比較大。2006年公司資產(chǎn)總數(shù)相比2005將近翻了兩倍，公司的規(guī)模在不斷的擴大;在近三年的資產(chǎn)表中存貨占總資產(chǎn)的比重均在60%以上，從而在一定程度上保證了公司經(jīng)營的正常和穩(wěn)定。20042005200606年行業(yè)平均毛利率30.

6、91%34.79%37.24%32.71%銷售凈利潤率11.45%12.79%12.07%7.82%凈資產(chǎn)收益率(ROE)14.16%16.25%18.58%6.06%每股收益0.3860.3630.4930.176可持續(xù)增長率0.12890.12190.1356/盈利能力分析1.毛利率呈上升趨勢，且06年毛利率超過行業(yè)平均水平。說明萬科的獲利能力和市場競爭力都逐年提高。2.銷售凈利率與05年相比卻有所下降。原因是擴大了期間費用,尤其是財務費用,比上年增了765.29%. 其中短期借款比上年增加兩倍,長期借款增加了695.96%。3.凈資產(chǎn)收益率保持增長趨勢，且06年凈資產(chǎn)收益率是同行平均水平

7、的倍。說明企業(yè)資本獲得收益的能力強，運營效益好，對企業(yè)投資者保證程度高。.每股收益,比05年增加了35.81%，是行業(yè)平均的2.8倍。在股東數(shù)增加的前提下，每股收益增加勢必其凈利潤有很大提高。說明萬科06年的盈利能力不錯.可持續(xù)增長率ROE留存比率，在沒有外部權益融資和不提高財務杠桿的情況下，僅利用內(nèi)部權益萬科每年最多以13.56%比率增長，這個數(shù)字也是相當可觀的?？偨Y(jié)：與行業(yè)平均水平相比，萬科的各盈利指標排名均比較靠前，總體盈利能力處于行業(yè)領先水平，公司有較好的經(jīng)營和財務狀況 企業(yè)的毛利率、銷售凈利潤率、凈資產(chǎn)收益率和每股收益06年都有很好表現(xiàn)，唯有不足就是銷售凈利潤率有所下降，要注意期間費

8、用控制。公司具有良好的持續(xù)發(fā)展能力，也要警惕由于過高房價帶來的泡沫危機。 償債能力分析償債能力20042005200606行業(yè)平均短期償債能力流動比率2.411.832.041.85速動比率0.730.460.630.69現(xiàn)金流動負債比率121.64%97.01%-13.80%83%財務杠桿資產(chǎn)負債率59.42%60.98%64.94%62.13%利息保障倍數(shù)-297.62123.0125.23/償債能力分析信用等級根據(jù)中房聯(lián)網(wǎng)對萬科的信用調(diào)研分析報告顯示:萬科的信用等級為AAA(信用狀況良好,建議與其往來)表外因素企業(yè)聲譽2005年,成為中國房地產(chǎn)行業(yè)第一個全國馳名商標，并入闈“2005年度

9、最具有價值的上市公司” 2006年6月28日獲得“中國最受尊敬企業(yè)”的稱號，同時榮登“中國房產(chǎn)百強企業(yè)”首榜 從短期償債能力來看,萬科的短期償債能力尚可.流動比率維持在2左右，略高于行業(yè)平均,但速動比率一直較低，06年還略低于行業(yè)平均0.69。這主要是由于大量的存貨造成的。存貨中擬開發(fā)產(chǎn)品與在建開發(fā)產(chǎn)品占了91，因此存貨的變現(xiàn)能力可能較低，短期償債能力在下降.現(xiàn)金流動負債比率為負,遠低于同行平均水平。原因是萬科在06年囤積了大量的土地,增加了大量現(xiàn)金流出.企業(yè)風險高，資金鏈容易斷裂.由于其良好的信用與聲譽使萬科能夠較快地通過銀行貸款、發(fā)行債券和股票等辦法解決資金短缺問題，提高短期償債能力。從財

10、務杠桿(企業(yè)對債務融資的依賴程度)來看,萬科的資產(chǎn)負債率在逐步上升,長期償債能力呈下降趨勢而且06年達到64.94%已經(jīng)突破了行業(yè)平均水平，屬于高負債單位,存在一定的經(jīng)營風險.形成相對較高資產(chǎn)負債率的原因主要有兩點： 1.項目尚未竣工，季度末已售未結(jié)算資源大幅度上升，預收賬款達88.36億元，較2005年度末增加近42億元。 2.由于支付價款、工程款及合并南都項目的影響，公司借款增加至122.1億元，較05年增加101億元；應付賬款達到59.52億。總的來說萬科對債務融資的依賴程度很強；就目前來看,雖然萬科的資產(chǎn)負債率偏高，但是在行業(yè)整體負債率較高的情況下仍屬于正常水平從利息保障倍數(shù)來看,近年

11、來也是逐步下降,但還遠遠不至于償還不起債務利息.只有當企業(yè)的現(xiàn)金不足以承受債務負擔時,大量的負債才成為問題. 從表外因素來看,萬科有非常好的信用和聲譽,而且作為房地產(chǎn)業(yè)的龍頭老大,一直注重商品質(zhì)量(精品樓盤),深受廣大群眾的信賴.其良好的信用與聲譽使萬科能夠較快地通過發(fā)行債券和股票等辦法解決資金短缺問題，提高償債能力綜上所述,萬科無論從短期償債能力還是長期償債能力來看,都是在不斷減弱,但是還遠不至于喪失償債能力.再加上良好的信用和聲譽,萬科目前還有較強的償債能力；作為資金密集型企業(yè)，在償債能力減弱的同時，萬科的發(fā)展后勁在增強，尤其在國家宏觀調(diào)控逐步深入之后，市場面臨很多機會，其籌措的大量資金為

12、其提供了發(fā)展動力，為其抓住加快發(fā)展的機遇提供了可靠的保障。因此，其略高于行業(yè)評均水平的負債率還是比較合理的，但以后還是要注意適當?shù)乜刂?。營運能力分析20042005200606年行業(yè)平均總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.590.560.510.31流動資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率0.60.60.55/應收帳款周轉(zhuǎn)率23.7928.0748.118.54存貨周轉(zhuǎn)率0.550.540.490.47總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析 從04至06年，正是萬科公司銷售猛增的時段，萬科2004年銷售收入只是91.6億元，到了2006年則達212.2億元，在此情況下，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率卻下降，這意味著萬科的資產(chǎn)沉淀越來越多，銷售回籠的速度也在放緩。 從整個房產(chǎn)行業(yè)

13、看，總資金產(chǎn)周轉(zhuǎn)率還是比同行業(yè)平均水平要高的多，說明總資產(chǎn)使用效率較高，企業(yè)的營運能力較強。整體來看，萬科相對于同行業(yè)其他企業(yè)還是占相當優(yōu)勢的。應收帳款周轉(zhuǎn)率分析 整體來看，萬科的應收賬款管理工作做的很好，一方面是對賒銷條件或付款期控制較緊，銷售政策嚴，另一方面預收賬款猛增又體現(xiàn)出萬科有著很好的聲譽，尚未竣工的樓盤較受購買者歡迎。與同行業(yè)相比，應收帳款周轉(zhuǎn)率遙遙領先。因此萬科可以適當放寬條件，增加銷售機會，更有利于企業(yè)長遠發(fā)展。存貨的組成結(jié)構(gòu)萬科的存貨中主要以”在建開發(fā)產(chǎn)品”、“擬開發(fā)產(chǎn)品”為主，其中“擬開發(fā)產(chǎn)品”占存貨47.08%,在建開發(fā)產(chǎn)品占存貨的43.39%；存貨大幅增長的原因主要在于“在建開發(fā)品”、“擬開發(fā)產(chǎn)品”的大幅增長。2006年末公司“擬開發(fā)產(chǎn)品”較2005年末增長了107.50%，主要緣于2006年公司獲取了47個新項目。同時隨著項目的開發(fā)，本年部分擬開發(fā)項目轉(zhuǎn)入了在建項目，因此“在建開發(fā)產(chǎn)品”較去年同期增長145.79% 存貨周轉(zhuǎn)率分析 與2004年相比，2006年末萬科的存貨增長了192.11%，高于營業(yè)成本111.46%的增幅，存貨周轉(zhuǎn)率略有下降。由于房地產(chǎn)企業(yè)收入確認需要滿足“銷售”與“竣工”兩條件，致使萬科在建開發(fā)產(chǎn)品龐大，部分銷售良好、產(chǎn)生了大量預收賬