1、按揭知識與流程目目 錄錄按揭知識按揭知識按揭流程按揭流程問題答疑問題答疑第一部分第一部分 按揭知識按揭知識二手房按揭定義；二手房按揭定義；懇求貸款的根本條件；懇求貸款的根本條件；貸款要素；貸款要素；二手房按揭相關(guān)費用；二手房按揭相關(guān)費用；需求預(yù)備的資料；需求預(yù)備的資料；風(fēng)險控制；風(fēng)險控制； 第二部分第二部分 按揭流程按揭流程 資料預(yù)備；資料預(yù)備； 銀行審批；銀行審批； 權(quán)證權(quán)證 返件及后續(xù)；返件及后續(xù)；第三部分第三部分 問題答疑問題答疑 自在提問階段！自在提問階段！第一部分第一部分 按揭知識按揭知識一、二手房按揭定義一、二手房按揭定義 個人二手房貸款是銀行運個人二手房貸款是銀行運用自有信貸資金

2、向借款人發(fā)放用自有信貸資金向借款人發(fā)放的用于購買售房人已獲得房屋的用于購買售房人已獲得房屋產(chǎn)權(quán)證、具有完全處置權(quán)益，產(chǎn)權(quán)證、具有完全處置權(quán)益，在二級市場上合法買賣的個人在二級市場上合法買賣的個人住房或商用房貸款。在貸款期住房或商用房貸款。在貸款期間，借款人所購房產(chǎn)的權(quán)益或間，借款人所購房產(chǎn)的權(quán)益或一切權(quán)須抵押給銀行，并按合一切權(quán)須抵押給銀行，并按合同規(guī)定向銀行還本付息。同規(guī)定向銀行還本付息。二、懇求貸款的根本條件二、懇求貸款的根本條件1、 凡年滿十八周歲，具有完全民事行為才干且具有凡年滿十八周歲，具有完全民事行為才干且具有城鎮(zhèn)常住戶口或其他居留身份。城鎮(zhèn)常住戶口或其他居留身份。2、具有穩(wěn)定的職

3、業(yè)和收入，信譽良好，有按期歸還、具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信譽良好，有按期歸還貸款本息的才干貸款本息的才干3、具有購房合同或協(xié)議。、具有購房合同或協(xié)議。4、 在銀行開立活期儲蓄存款帳戶，并存入不低于在銀行開立活期儲蓄存款帳戶，并存入不低于30%購房首期款；購房首期款；4、 贊同以所購房產(chǎn)作抵押。贊同以所購房產(chǎn)作抵押。5、 所購房屋的產(chǎn)權(quán)必需明晰，具有完全產(chǎn)權(quán)的私房所購房屋的產(chǎn)權(quán)必需明晰，具有完全產(chǎn)權(quán)的私房且可進入房地產(chǎn)市場買賣并能抵押。且可進入房地產(chǎn)市場買賣并能抵押。 三、貸款要素三、貸款要素w 貸款比例、年限、利率貸款比例、年限、利率w 一一. 房屋價值確實定根據(jù)各銀行指定房屋價值確實定根據(jù)各銀

4、行指定評價事務(wù)所對二手房的價值評價確定。評價事務(wù)所對二手房的價值評價確定。在成交價與評價價之間取低值，普通情在成交價與評價價之間取低值，普通情況評價公司由于是站在銀行的立場上評價，況評價公司由于是站在銀行的立場上評價，所以會價錢普遍偏低所以會價錢普遍偏低w 二二.貸款比例及年限確定：貸款比例及年限確定：1.影響要素影響要素: 房屋建筑年限房屋建筑年限 、土地性質(zhì)、土地性質(zhì)、房屋面積、借款人資質(zhì)及征信情情況、能房屋面積、借款人資質(zhì)及征信情情況、能否為初次購房、經(jīng)辦銀行個貸指點思想等否為初次購房、經(jīng)辦銀行個貸指點思想等2.普通情況下：普通情況下：10年以內(nèi)的出讓地，年以內(nèi)的出讓地，借款人征信良好，

5、初次購房的均可到借款人征信良好，初次購房的均可到達達7成成20年；年；3.假設(shè)是劃撥地要貸滿假設(shè)是劃撥地要貸滿7成，需先與信成，需先與信貸員溝通；但劃撥地是小區(qū)房的普通貸員溝通；但劃撥地是小區(qū)房的普通可以貸滿可以貸滿7成；成；4.假設(shè)客戶個人征信不好，除需解釋假設(shè)客戶個人征信不好，除需解釋緣由外，還需提供相關(guān)證據(jù)；同時有緣由外，還需提供相關(guān)證據(jù)；同時有能夠在終審時遭遇降成；能夠在終審時遭遇降成；4.貸款年限加上借款人年齡不能超越借款貸款年限加上借款人年齡不能超越借款人法定退休年齡。男人法定退休年齡。男65歲，女歲，女60歲。貸歲。貸款年限加上借款人年齡不能超越借款人法款年限加上借款人年齡不能超

6、越借款人法定退休年齡。定退休年齡。5.其他個案需直接溝通確定；最好是一切其他個案需直接溝通確定；最好是一切案子在合同談判過程中均能與協(xié)作按揭經(jīng)案子在合同談判過程中均能與協(xié)作按揭經(jīng)辦人進展確定，主要是應(yīng)對銀行金融政策辦人進展確定，主要是應(yīng)對銀行金融政策發(fā)生變化所帶來的風(fēng)險；另外還可經(jīng)過一發(fā)生變化所帶來的風(fēng)險；另外還可經(jīng)過一對一的個案交流，讓按揭專員為其提供個對一的個案交流，讓按揭專員為其提供個性化指點，選擇適宜的銀行性化指點，選擇適宜的銀行三利率三利率1.普通情況下，第一套住宅普通情況下，第一套住宅是基準(zhǔn)利率下浮是基準(zhǔn)利率下浮15%；2.第二套住宅基準(zhǔn)利率上浮第二套住宅基準(zhǔn)利率上浮10%；3.商

7、用住宅基準(zhǔn)利率上浮商用住宅基準(zhǔn)利率上浮10%4.詳細個案詳細咨詢；詳細個案詳細咨詢；四、相關(guān)費用四、相關(guān)費用 1、評價費：、評價費：20萬以內(nèi)萬以內(nèi)260元元 評價公司收評價公司收 2、代收公證費：普件、代收公證費：普件200元元 快快快件收快件收300元公證處收。元公證處收。 3、代收抵押登記費：、代收抵押登記費：80元元 沙區(qū)沙區(qū)90元房交所收取元房交所收取7、放款印花稅：貸款額、放款印花稅：貸款額0.05 國家征收國家征收10萬就是萬就是5元元五、需求預(yù)備的資料五、需求預(yù)備的資料一借款人資料一借款人資料1. 借款人借款人及配偶借款人借款人及配偶合法的身份證件、戶口、合法的身份證件、戶口、

8、婚姻證明；婚姻證明；2. 借款人經(jīng)濟收入證明或借款人經(jīng)濟收入證明或職業(yè)證明；職業(yè)證明；二所購房屋資料二所購房屋資料1、產(chǎn)權(quán)人賣方提供資料：、產(chǎn)權(quán)人賣方提供資料：房屋一切權(quán)證原件、產(chǎn)房屋一切權(quán)證原件、產(chǎn)權(quán)人和共有財富人的身份證權(quán)人和共有財富人的身份證明、戶口證明、婚姻證明原明、戶口證明、婚姻證明原件，假設(shè)有代理人還需提供件，假設(shè)有代理人還需提供代理人身份證明公證委托書代理人身份證明公證委托書原件。原件。2. 與售房人簽署的與售房人簽署的；3. 首付款證明；放款前提首付款證明；放款前提供供4. 所購房屋產(chǎn)權(quán)共有人贊同所購房屋產(chǎn)權(quán)共有人贊同出賣房屋的書面授權(quán)文件；出賣房屋的書面授權(quán)文件；六、風(fēng)險控制

9、六、風(fēng)險控制1.按主體來講：分對銀行的按主體來講：分對銀行的風(fēng)險，對公司擔(dān)保公司或風(fēng)險，對公司擔(dān)保公司或普通公司的風(fēng)險；普通公司的風(fēng)險；2.對銀行的風(fēng)險：對銀行的風(fēng)險：a.擔(dān)保標(biāo)的物不存在，質(zhì)量擔(dān)保標(biāo)的物不存在，質(zhì)量達不到要求價錢虛高，買賣達不到要求價錢虛高，買賣虛偽，惡意套取資金所帶來虛偽，惡意套取資金所帶來的風(fēng)險的風(fēng)險b.借款人資質(zhì)不好，收入不借款人資質(zhì)不好，收入不穩(wěn)定，抵抗風(fēng)險才干弱導(dǎo)致穩(wěn)定，抵抗風(fēng)險才干弱導(dǎo)致無法履行債務(wù)；無法履行債務(wù)；c.房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定帶來的房地產(chǎn)市場不穩(wěn)定帶來的不可控風(fēng)險；不可控風(fēng)險；d.以貸款銀行為抵押權(quán)人的以貸款銀行為抵押權(quán)人的手續(xù)未完備貸款已出，而遭手續(xù)未完

10、備貸款已出，而遭遇司法凍結(jié)導(dǎo)致的權(quán)益受損；遇司法凍結(jié)導(dǎo)致的權(quán)益受損；3.對公司擔(dān)保公司或普通公司的風(fēng)險：對公司擔(dān)保公司或普通公司的風(fēng)險：a.客戶惡意隱瞞現(xiàn)實，制造虛偽買賣而帶客戶惡意隱瞞現(xiàn)實，制造虛偽買賣而帶來的對銀行失約的風(fēng)險；來的對銀行失約的風(fēng)險；b.抵押未辦回入庫途中的一切風(fēng)險；抵押未辦回入庫途中的一切風(fēng)險；4. 本質(zhì)上來講，作為代理銀行業(yè)務(wù)種類本質(zhì)上來講，作為代理銀行業(yè)務(wù)種類的公司一切的風(fēng)險，只是銀行將本人的的公司一切的風(fēng)險，只是銀行將本人的風(fēng)險分解到其協(xié)作公司的一種途徑；風(fēng)險分解到其協(xié)作公司的一種途徑；5.公司控制風(fēng)險的手段：公司控制風(fēng)險的手段：a.選擇優(yōu)質(zhì)的客戶，并盡能夠的經(jīng)過一線

11、選擇優(yōu)質(zhì)的客戶，并盡能夠的經(jīng)過一線員工與客戶溝通的方式，追求真實的買員工與客戶溝通的方式，追求真實的買賣；賣；b.保證從過戶之后一切手續(xù)的可控性，保證從過戶之后一切手續(xù)的可控性，并盡量縮短時間；并盡量縮短時間； 即從放款開場，經(jīng)過借款人即從放款開場，經(jīng)過借款人公證及銀行授權(quán)的方式，保證公證及銀行授權(quán)的方式，保證回執(zhí)單在手，買賣費用已清，回執(zhí)單在手，買賣費用已清，擁有取證辦抵押的權(quán)益；擁有取證辦抵押的權(quán)益； 而只需真正將抵押完成，法而只需真正將抵押完成，法院凍結(jié)之類的風(fēng)險才能夠真正院凍結(jié)之類的風(fēng)險才能夠真正解除；解除；第二部分第二部分 按揭流程按揭流程w一、資料預(yù)備一、資料預(yù)備1.借款人資料借款

12、人資料2.所購房屋資料及產(chǎn)權(quán)人資料；所購房屋資料及產(chǎn)權(quán)人資料； 3.評價：初評已回；評價：初評已回；4.約銀行客戶經(jīng)理面簽；約銀行客戶經(jīng)理面簽；24小時小時5.合同填寫及完好；合同填寫及完好；24小時小時6.做好登記并交銀行進入審批做好登記并交銀行進入審批當(dāng)天當(dāng)天二、銀行審批二、銀行審批w 一確定借款人懇求：一確定借款人懇求：w 13個任務(wù)日個任務(wù)日w 普通有三種方式普通有三種方式w 1.客戶經(jīng)理錄機，經(jīng)過網(wǎng)審流程；評客戶經(jīng)理錄機，經(jīng)過網(wǎng)審流程；評分系統(tǒng)有些可以直接審過；有些需求分系統(tǒng)有些可以直接審過；有些需求經(jīng)過人工審核；普通在次日將紙張資經(jīng)過人工審核；普通在次日將紙張資料送回分行個貸部；這

13、種方式速度較料送回分行個貸部；這種方式速度較快，在快，在13個任務(wù)日會有結(jié)果；個任務(wù)日會有結(jié)果；2.客戶經(jīng)理錄機，并將紙張資料掃描上客戶經(jīng)理錄機，并將紙張資料掃描上傳，待分行進展二級審批完成終審；這傳，待分行進展二級審批完成終審；這種效率很低，假設(shè)要保證第一種的速度，種效率很低，假設(shè)要保證第一種的速度，至少需添加一名客戶經(jīng)理；至少需添加一名客戶經(jīng)理；3.客戶經(jīng)理初審交本支行個貸部擔(dān)任人客戶經(jīng)理初審交本支行個貸部擔(dān)任人簽字，另加行長簽字，一級審批完成；簽字，另加行長簽字，一級審批完成；這種最快在這種最快在1個任務(wù)日可完成終審；但這個任務(wù)日可完成終審；但這種支行的權(quán)益太大，有很多潛在問題；種支行的

14、權(quán)益太大，有很多潛在問題；二進入放款審核二進入放款審核見過戶回執(zhí)單見過戶回執(zhí)單3個任務(wù)日完成放款到帳個任務(wù)日完成放款到帳1.通知公司安排買賣雙方到買賣所過戶，通知公司安排買賣雙方到買賣所過戶，最好能在此時安排寫上權(quán)證取證人員的最好能在此時安排寫上權(quán)證取證人員的姓名并將過戶回執(zhí)單原件拿回銀行；姓名并將過戶回執(zhí)單原件拿回銀行；2.公司商務(wù)經(jīng)過流程安排評價公司將正評送公司商務(wù)經(jīng)過流程安排評價公司將正評送回銀行預(yù)備放款；回銀行預(yù)備放款；3.公司商務(wù)檢查相關(guān)按揭費用及過戶代收費公司商務(wù)檢查相關(guān)按揭費用及過戶代收費能否曾經(jīng)完清；能否曾經(jīng)完清；4.檢查首付款手續(xù)能否合標(biāo)；檢查首付款手續(xù)能否合標(biāo)；5.檢查借款

15、人能否已將領(lǐng)證辦抵押的手續(xù)檢查借款人能否已將領(lǐng)證辦抵押的手續(xù)委托于我司相關(guān)任務(wù)人員；委托于我司相關(guān)任務(wù)人員； 6.出具蓋有公司章的放款確認書交銀行審出具蓋有公司章的放款確認書交銀行審核放款；核放款；三、權(quán)證三、權(quán)證公司內(nèi)部流程公司內(nèi)部流程1.過戶后回執(zhí)單應(yīng)交給權(quán)證商務(wù)，過戶后回執(zhí)單應(yīng)交給權(quán)證商務(wù)，1個任務(wù)日個任務(wù)日應(yīng)到達相應(yīng)區(qū)域的取證人員應(yīng)到達相應(yīng)區(qū)域的取證人員2.同時商務(wù)會根據(jù)買賣所能否進展取證抵押并同時商務(wù)會根據(jù)買賣所能否進展取證抵押并案處置的特點，安排到各銀行取證將辦抵押案處置的特點，安排到各銀行取證將辦抵押資料一并交給相應(yīng)區(qū)域的取證人員；資料一并交給相應(yīng)區(qū)域的取證人員；3.另外，取證人員會根據(jù)買賣所的要求篩取出另外，取證人員會根據(jù)買賣所的要求篩取出那些不需求受托人或本人出場的件；那些不需求受托人或本人出場的件；4.1個任務(wù)日后，相應(yīng)人員去取證，盡量個任務(wù)日后，相應(yīng)人員去取證，盡量爭取客戶可以到場配合辦理取證或抵押；爭取客戶可以到場配合辦理取證或抵押；假設(shè)不行的，將安排出公證書去辦理；假設(shè)不行的，將安排出公證書去辦理；5.普通抵押辦理后普通抵押辦理后1個任務(wù)日就可以去取個任務(wù)日就可以去取資料了；資料了；四、返件及后續(xù)四、返件及后續(xù)1.