1、酒店投資預(yù)測(cè)及回報(bào)分析酒店投資預(yù)測(cè)及回報(bào)分析酒店投資預(yù)測(cè)及回報(bào)分析上海酒店市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，酒店業(yè)經(jīng)營(yíng)越來(lái)越國(guó)際化、標(biāo)準(zhǔn)化。作為達(dá)到高星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)化酒店的項(xiàng)目，酒店項(xiàng)目的籌建一系列工作，必須進(jìn)行認(rèn)真的細(xì)致調(diào)研，這樣我們的市場(chǎng)定位和開(kāi)拓才會(huì)順暢。一、項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查根據(jù)本項(xiàng)目所處的地域性，我們對(duì)周邊主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手做了仔細(xì)的調(diào)研，情況大致如下：上海酒店調(diào)查表1、項(xiàng)目有利因素（1）主樓形象較好：酒店主樓高22層，具有一定的視覺(jué)沖擊力，是*區(qū)的地標(biāo)建筑。（2）交通環(huán)境：項(xiàng)目位于*住宅密集區(qū)和商業(yè)中心區(qū)，具火車東站及商業(yè)街均是一步之遙，距離飛機(jī)場(chǎng)更是6分鐘的車程（3）市場(chǎng)環(huán)境：目前*區(qū)高端酒店還是空白2、項(xiàng)目不利

2、因素（1）項(xiàng)目所在區(qū)域不是上海的CBD也不是高端消費(fèi)密集區(qū)（2）所在區(qū)域消費(fèi)能力還有待考證，消費(fèi)觀念還有待加強(qiáng)三、項(xiàng)目定位結(jié)合對(duì)上海酒店業(yè)的市場(chǎng)調(diào)研，以及對(duì)本項(xiàng)目的形勢(shì)分析，建議將酒店打造成上海市乃至河南唯一的時(shí)尚精品酒店四、項(xiàng)目投資及經(jīng)營(yíng)方向設(shè)想目前，全國(guó)的酒店業(yè)發(fā)展方向被普遍認(rèn)可的主要有兩個(gè)，一是傳統(tǒng)高星級(jí)酒店，二是連鎖型經(jīng)濟(jì)型酒店，從2021年全國(guó)的酒店市場(chǎng)狀況來(lái)看，也反映出這種趨勢(shì)，酒店一直以來(lái)面對(duì)的傳統(tǒng)的中等消費(fèi)群有萎縮的跡象，尤其是散客群體，下降幅度很大，究其原因，主要是酒店現(xiàn)有的目標(biāo)市場(chǎng)忠誠(chéng)度比較低，對(duì)價(jià)格過(guò)于敏感，在市場(chǎng)上出現(xiàn)大量經(jīng)濟(jì)型酒店等較便宜產(chǎn)品后，“跳槽”頻發(fā)。因此，積

3、極尋找新的、高成長(zhǎng)性的目標(biāo)市場(chǎng)，確定今后酒店投資方向是我們現(xiàn)在必須開(kāi)始考慮的戰(zhàn)略問(wèn)題。在進(jìn)入主題之前，我們應(yīng)該對(duì)當(dāng)前十分火爆的經(jīng)濟(jì)型酒店投資熱潮保留清醒的認(rèn)識(shí)。首先，經(jīng)濟(jì)型酒店存在巨大的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)濟(jì)型酒店的良好競(jìng)爭(zhēng)力是相對(duì)于星級(jí)賓館而言的，一旦市場(chǎng)上出現(xiàn)大量的經(jīng)濟(jì)型酒店后，他們之間的競(jìng)爭(zhēng)將是相當(dāng)慘烈的，道理很簡(jiǎn)單，經(jīng)濟(jì)型酒店一開(kāi)始就是以“廉價(jià)”為營(yíng)銷策略的，當(dāng)大家都以此為競(jìng)爭(zhēng)手段（受服務(wù)內(nèi)容限制，很有可能是唯一競(jìng)爭(zhēng)手段），結(jié)果可想而知。其次，經(jīng)濟(jì)型酒店較高的利潤(rùn)率不能掩蓋利潤(rùn)額不高的事實(shí)。盡管經(jīng)濟(jì)型酒店人力成本相對(duì)節(jié)約，使整體利潤(rùn)率要高于一般的星級(jí)酒店，但由于房?jī)r(jià)偏低，客房數(shù)量有限（客房數(shù)量

4、受人力成本制約），絕對(duì)利潤(rùn)額不會(huì)很高。最后，經(jīng)濟(jì)型酒店服務(wù)含量較低，無(wú)法有效提升投資者管理酒店的能力和品牌效應(yīng)。舉個(gè)形象的例子，經(jīng)濟(jì)型酒店就好象餐飲業(yè)中的快餐店和零售業(yè)里的便利店，所提供的產(chǎn)品和服務(wù)都是走低端路線的，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，的確無(wú)法承擔(dān)起提升投資者酒店管理能力及品牌效應(yīng)的責(zé)任，就象肯德基和麥當(dāng)勞，在目前的中國(guó)似乎是地位頗高，但在國(guó)外，象這樣的快餐店幾乎遍地都是，就象國(guó)內(nèi)的大排檔一樣，沒(méi)什么希奇的。那么，什么樣的酒店才值得投資呢？換句話說(shuō)，面對(duì)何種消費(fèi)群體的酒店才是我們的“夢(mèng)中情人”呢？如今是網(wǎng)絡(luò)時(shí)代，是時(shí)尚達(dá)人的年代，做一個(gè)時(shí)尚的精品酒店才能迎合主流，才能在酒店市場(chǎng)立于不敗之地。時(shí)尚精品酒店

5、的消費(fèi)群體是哪些呢？如果按社會(huì)身份劃分，他們應(yīng)該包括但不只包括以下幾種人：外企白領(lǐng)和部分中高層管理人員，IT、廣告、咨詢等新型行業(yè)從業(yè)人員，外貿(mào)公司營(yíng)銷人員，有高等教育背景的自主創(chuàng)業(yè)者和自由職業(yè)者以及有國(guó)外生活、工作經(jīng)歷的各類人員。如果說(shuō)中國(guó)將來(lái)會(huì)出現(xiàn)“中產(chǎn)階級(jí)”這一階層，他們一定會(huì)成為最主要的組成部分，而國(guó)外的社會(huì)發(fā)展歷史表明，這一群體不僅消費(fèi)能力最強(qiáng)，而且能引領(lǐng)消費(fèi)潮流，甚至形成社會(huì)上主流的消費(fèi)意識(shí)，目前，國(guó)內(nèi)的類似群體還在初步形成的過(guò)程中，數(shù)量還不夠龐大，但可以預(yù)見(jiàn)，隨著中國(guó)開(kāi)放型經(jīng)濟(jì)的深入發(fā)展，全球化浪潮進(jìn)一步升溫，在不遠(yuǎn)的將來(lái)，所謂的“中產(chǎn)階級(jí)”一定會(huì)出現(xiàn)在我們的周圍。所以，投資專門

6、服務(wù)于他們的酒店絕對(duì)是值得嘗試的投資目標(biāo)，重要的是，至少在內(nèi)蒙，這樣的酒店還沒(méi)有或者說(shuō)特征完全匹配的沒(méi)有，因此，投資這樣的酒店具備“掘第一桶金”的潛力，其次，這樣的酒店不同于傳統(tǒng)的高星級(jí)酒店，投資額不會(huì)過(guò)于巨大，投資者資金壓力比較小，第三，由于面對(duì)的顧客群體喜歡簡(jiǎn)單的服務(wù)和自助式服務(wù)，對(duì)人員面對(duì)面服務(wù)要求不高，使酒店可以有效地控制人力成本。（1）時(shí)尚精品酒店設(shè)計(jì)、服務(wù)和管理的一些特點(diǎn)。（2）時(shí)尚精品酒店的基本特征。根據(jù)上面的描述，我們可以把這樣的酒店具體化，比較全國(guó)酒店市場(chǎng)目前的狀況，基本可以得出以下框架。附表一：項(xiàng)目投資預(yù)算（不含土建裝修）項(xiàng)目投資預(yù)算一覽表附表二：酒店運(yùn)營(yíng)收支預(yù)算（不含折舊）酒店客房運(yùn)營(yíng)收支預(yù)算餐飲運(yùn)營(yíng)收支預(yù)算餐飲總餐位600個(gè)，其中宴會(huì)餐位400個(gè)，散臺(tái)包房為200個(gè)，宴會(huì)毛利率為60%