1、1中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)項(xiàng)目策劃流程項(xiàng)目策劃流程中原（中國(guó)）地產(chǎn)研究中心中原（中國(guó)）地產(chǎn)研究中心 20052005年年1111月月 （試用版）（試用版）2中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)策劃流程中原地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)策劃流程 第一篇 策劃基礎(chǔ)知識(shí)3目目 錄錄房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn)基本概念房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)策劃以及房地產(chǎn)策劃策劃以及房地產(chǎn)策劃4一、房地產(chǎn)基本概念一、房地產(chǎn)基本概念 房地產(chǎn)房地產(chǎn)？ 你的理解？你的理解？ 如何如何 ？ 對(duì)土地資源經(jīng)過(guò)合理利用、優(yōu)化組合，從而使得土對(duì)土地資源經(jīng)過(guò)合理利用、優(yōu)化組合，從而使得土地產(chǎn)生更大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值！地產(chǎn)生更大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值！5一、房地產(chǎn)基本概念一、房

2、地產(chǎn)基本概念1.1 1.1 房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的概念1.2 1.2 房地產(chǎn)定義房地產(chǎn)定義1.3 1.3 實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位1.4 1.4 房地產(chǎn)的其他名稱(chēng)房地產(chǎn)的其他名稱(chēng)1.5 1.5 房地產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)業(yè)1.6 1.6 常用的房地產(chǎn)術(shù)語(yǔ)常用的房地產(chǎn)術(shù)語(yǔ)1.7 1.7 房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)的特性1.8 1.8 房地產(chǎn)的類(lèi)型房地產(chǎn)的類(lèi)型61.11.1房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)的概念房房地地產(chǎn)產(chǎn)土地建筑物其他土地定著物實(shí)物權(quán)益區(qū)位 實(shí)體質(zhì)量功能土地建筑物房地地上空間地 面地下空間房屋構(gòu)筑物結(jié) 構(gòu)設(shè) 備裝飾裝修7 一、房地產(chǎn)基本概念一、房地產(chǎn)基本概念1.2 房地產(chǎn)定義房地產(chǎn)定義： 房地產(chǎn)是指土地以及

3、建筑物等土地定著物，是實(shí)物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體土地是指地球的陸地表面及其上下一定范圍內(nèi)的空間；建筑物是指由人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設(shè)備等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類(lèi)；其他土地定著物是指固定在土地或建筑物上，與土地和建筑物不可分離的物；8一、房地產(chǎn)基本概念一、房地產(chǎn)基本概念1.3 1.3 實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位：實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位：房地產(chǎn)的實(shí)物分為有形的實(shí)體、實(shí)體的質(zhì)量以及組合完成的功能三個(gè)方面；權(quán)益包括權(quán)利、利益和收益，在中國(guó)主要有所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)、空間使用權(quán)；區(qū)位是指房地產(chǎn)的空間位置，具體可分為位置、交通、環(huán)境（自然、人工、社會(huì)和景觀等）和配

4、套設(shè)施四個(gè)方面；9一、房地產(chǎn)基本概念一、房地產(chǎn)基本概念 1.4 1.4 房地產(chǎn)的其他名稱(chēng)房地產(chǎn)的其他名稱(chēng)l不動(dòng)產(chǎn)：中國(guó)l物業(yè)：香港lReal Estate：英國(guó)lReal Property：美國(guó)10一、房地產(chǎn)基本概念一、房地產(chǎn)基本概念1.5 房地產(chǎn)業(yè)：房地產(chǎn)業(yè)： 房地產(chǎn)是進(jìn)行房地產(chǎn)投資、開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理、服務(wù)的行業(yè)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，是基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性和風(fēng)險(xiǎn)性的產(chǎn)業(yè)投資開(kāi)發(fā)業(yè)；房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)：房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)估價(jià)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)和物業(yè)管理；其中房地產(chǎn)咨詢(xún)、房地產(chǎn)估價(jià)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)歸為房地產(chǎn)中介服物業(yè)11一、房地產(chǎn)基本概念一、房地產(chǎn)基本概念1.6 1.6 常用的房地產(chǎn)術(shù)語(yǔ)常用的房地產(chǎn)術(shù)語(yǔ)l“一級(jí)市場(chǎng)”、“二

5、級(jí)市場(chǎng)”與“三級(jí)市場(chǎng)”l不同用途的土地使用年限l建筑密度l容積率l建筑面積、使用面積和套內(nèi)建筑面積l常規(guī)物業(yè)實(shí)用率l不同制式單位的換算（米、公頃、英尺、畝）12一、房地產(chǎn)基本概念一、房地產(chǎn)基本概念1.6 1.6 常用的房地產(chǎn)術(shù)語(yǔ)常用的房地產(chǎn)術(shù)語(yǔ)l“一級(jí)市場(chǎng)”、“二級(jí)市場(chǎng)”與“三級(jí)市場(chǎng)”“一級(jí)市場(chǎng)”指土地使用權(quán)出讓?zhuān)蚺獾氖袌?chǎng)指土地轉(zhuǎn)讓及開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，新建商品房的租售，土地的使用權(quán)分割并轉(zhuǎn)移的市場(chǎng)； “二級(jí)市場(chǎng)”擁有房地產(chǎn)權(quán)證的小業(yè)主之間的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓和租賃的交易市場(chǎng) “三級(jí)市場(chǎng)”13一、房地產(chǎn)基本概念一、房地產(chǎn)基本概念不同用途的土地使用年限居住用地：70年工業(yè)用地：50年商業(yè)、旅游、娛樂(lè)等用地：

6、40年綜合或其他用地：50年1.6 1.6 常用的房地產(chǎn)術(shù)語(yǔ)常用的房地產(chǎn)術(shù)語(yǔ)14一、房地產(chǎn)基本概念一、房地產(chǎn)基本概念1.6 1.6 常用的房地產(chǎn)術(shù)語(yǔ)常用的房地產(chǎn)術(shù)語(yǔ)l建筑密度:又稱(chēng)為建筑覆蓋率，指一定地塊內(nèi)所有建筑物的基地總面積占建筑 用地面積的比率 建筑密度= 建筑基底總面積/建筑用地面積 x 100% （覆蓋率）試算：某地塊的總面積為1000平方米，其上建筑物的基地總面積為600平方米， 問(wèn)建筑密度？ 15一、房地產(chǎn)基本概念一、房地產(chǎn)基本概念1.6 1.6 常用的房地產(chǎn)術(shù)語(yǔ)常用的房地產(chǎn)術(shù)語(yǔ)l容積率:是反映和衡量地塊開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的一項(xiàng)重要指標(biāo)，指一定地塊內(nèi)總建筑面積與建筑用地面積的比值。 容積率

7、 = 總建筑面積/建筑用地面積試算：某地塊的總面積為1000平方米，其上建筑物的總面積為4000平方米， 問(wèn)容積率為多少？16一、房地產(chǎn)基本概念一、房地產(chǎn)基本概念1.6 1.6 常用的房地產(chǎn)術(shù)語(yǔ)常用的房地產(chǎn)術(shù)語(yǔ) 如：在一定地塊內(nèi)，建筑物的各層面積均相同，則 建筑總面積 = 土地總面積 x 建筑密度 x 建筑層數(shù) 容積率 = 建筑密度 x 建筑層數(shù)17一、房地產(chǎn)基本概念一、房地產(chǎn)基本概念1.6 1.6 常用的房地產(chǎn)術(shù)語(yǔ)常用的房地產(chǎn)術(shù)語(yǔ)l建筑面積、使用面積和套內(nèi)建筑面積 套內(nèi)建筑面積 = 套內(nèi)房屋使用面積 + 套內(nèi)墻體面積 + 套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積 建筑面積 = 套內(nèi)建筑面積 + 分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e1

8、8一、房地產(chǎn)基本概念一、房地產(chǎn)基本概念1.6 1.6 常用的房地產(chǎn)術(shù)語(yǔ)常用的房地產(chǎn)術(shù)語(yǔ)l常規(guī)物業(yè)實(shí)用率多層住宅：90-93% 小高層及高層住宅：80-88%寫(xiě)字樓物業(yè):70-75%商鋪物業(yè)：50%左右19一、房地產(chǎn)基本概念一、房地產(chǎn)基本概念1.6 1.6 常用的房地產(chǎn)術(shù)語(yǔ)常用的房地產(chǎn)術(shù)語(yǔ)l不同制式單位的換算（米、公頃、英尺、畝）1平方米= 10.764平方英尺 1公頃 = 10000平方米 1公頃 = 15畝 1畝 = 666.67 平方米20一、房地產(chǎn)基本概念一、房地產(chǎn)基本概念1.7 1.7 房地產(chǎn)的特性房地產(chǎn)的特性l不可移動(dòng)性, 易受限制l唯一性l壽命長(zhǎng)久，用途多樣，相互影響l供給有限，價(jià)

9、值量大，流動(dòng)性差l保值增值21一、房地產(chǎn)基本概念一、房地產(chǎn)基本概念1.8 1.8 房地產(chǎn)的類(lèi)型房地產(chǎn)的類(lèi)型l居住物業(yè)：自住、投資l商用物業(yè)：經(jīng)營(yíng)性、收益性或投資性物業(yè)。l 包括：寫(xiě)字樓、零售商業(yè)物業(yè)（商場(chǎng)、購(gòu)物中心、店l 鋪）、酒店、娛樂(lè)類(lèi)物業(yè)等。l工業(yè)物業(yè)：工業(yè)廠房、倉(cāng)儲(chǔ)用房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)研發(fā)等l特殊物業(yè)：得到政府特殊許可的，如加油站、機(jī)場(chǎng)、港口、高速公 l 路、橋梁、隧道、賽馬場(chǎng)、高爾夫球場(chǎng)、滑雪場(chǎng)等22二二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)政府？政府？ 開(kāi)發(fā)商？開(kāi)發(fā)商？ 專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)？專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)？ 消費(fèi)者？消費(fèi)者？ 23二二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)2.1 2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)的定義房地產(chǎn)市場(chǎng)的

10、定義2.2 2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者2.3 2.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境及影響因素房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境及影響因素2.4 2.4 房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)2.5 2.5 地租和級(jí)差地租地租和級(jí)差地租2.6 2.6 影響房地產(chǎn)價(jià)格的九大因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的九大因素2.7 2.7 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律2.8 2.8 房地產(chǎn)金融與融資房地產(chǎn)金融與融資 24二二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)2.1 2.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)的定義房地產(chǎn)市場(chǎng)的定義 從事房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰谆顒?dòng)的場(chǎng)所以及一切交易途徑和形式。 一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)是由市場(chǎng)主體、客體、價(jià)格、資金、

11、運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。25二二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)2.2 2.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者l土地所有者或當(dāng)前使用者l開(kāi)發(fā)商l政府及其機(jī)構(gòu)l金融機(jī)構(gòu)l建筑承包商l專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)建筑師工程師及造價(jià)工程師物業(yè)代理及估價(jià)師會(huì)計(jì)師律師l消費(fèi)者或買(mǎi)家262.3 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境及其影響因素房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行環(huán)境及其影響因素二二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)27二二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)2.4 2.4 房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模2.4.1 潛在市場(chǎng)、有效市場(chǎng)及合格的有效市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)潛在市場(chǎng)：對(duì)某種特定商品有某種興趣的消費(fèi)者。有效市場(chǎng)：對(duì)某種特定商品有興趣、收入與途徑匹配的

12、消費(fèi)者的集合；如果對(duì)某 些商品有消費(fèi)的限制，那么其他的人群就構(gòu)成合格的的有效市場(chǎng)。服務(wù)市場(chǎng)：使公司決定開(kāi)拓的那部分合格的有效市場(chǎng)。滲透市場(chǎng)：指已經(jīng)購(gòu)買(mǎi)了企業(yè)產(chǎn)品的消費(fèi)者的集合 參見(jiàn)下圖參見(jiàn)下圖28二二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)2.4 2.4 房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)模有效有效市場(chǎng)市場(chǎng)潛在市場(chǎng)潛在市場(chǎng)整體市場(chǎng)整體市場(chǎng)服務(wù)服務(wù)市場(chǎng)市場(chǎng)滲透市場(chǎng)滲透市場(chǎng)合格有合格有效市場(chǎng)效市場(chǎng)29二二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)2.5 2.5 房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)2.5.1 需求、供給與價(jià)格需求：消費(fèi)者在某特定時(shí)期，在一定市場(chǎng)上，按一定價(jià)格愿意且能購(gòu)買(mǎi)的某種商 品和勞務(wù)的數(shù)量 。與消費(fèi)者的偏好、收入水平、商品

13、的價(jià)格、相關(guān)商品 （互補(bǔ)品、替代品）的價(jià)格、對(duì)商品未來(lái)價(jià)格的預(yù)期等有關(guān)。需求規(guī)律：價(jià)格效應(yīng) = 替代效應(yīng) + 收入效應(yīng) 30二二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)2.5 2.5 房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)2.5.1 需求、供給與價(jià)格供給： 廠商在一定市場(chǎng)上的某一特定時(shí)期內(nèi)，與一定價(jià)格相對(duì)應(yīng)，愿意且能提供 商品的數(shù)量。與商品本身的價(jià)格、其他商品的價(jià)格、生產(chǎn)技術(shù)的變動(dòng)、生 產(chǎn)要素的價(jià)格、政府的政策以及廠商對(duì)未來(lái)的預(yù)期正相關(guān)。31二二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)2.5 2.5 房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)2.5.1.1 需求指標(biāo)l國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值l人口數(shù)l城市家庭人口l就業(yè)人員數(shù)量及就業(yè)分布l城市家庭可支配收入

14、及城市家庭總支出l房屋空間使用數(shù)量l商品零售價(jià)格指數(shù)及城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)32二二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)2.5 2.5 房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)2.5.1.2 供給指標(biāo)l存量l新竣工量l滅失量l空置量及空置率l可供租售量l房屋施工面積l房屋新開(kāi)工面積l平均建設(shè)周期l竣工房屋價(jià)值33二二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)2.5 2.5 房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)2.5.2 彈性理論需求價(jià)格彈性：商品的需求量對(duì)商品本身價(jià)格變動(dòng)的反應(yīng)程度供給價(jià)格彈性： 供給量變動(dòng)率與價(jià)格變動(dòng)率的比值。影響因素，一是廠商供應(yīng)能 力和產(chǎn)品生產(chǎn)周期，二是產(chǎn)品的生產(chǎn)成本2.5.3 市場(chǎng)均衡 需求的數(shù)量等于供給的數(shù)量34二

15、二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)2.5 2.5 房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)2.5.4 消費(fèi)者行為理論2.5.4.1 效用消費(fèi)者決策：指消費(fèi)者在既定的預(yù)算支出條件下，為使自己獲得最大的消費(fèi)滿(mǎn)足而 做出的消費(fèi)選擇。效用：消費(fèi)者在消費(fèi)某種商品時(shí)所獲得的心理滿(mǎn)足程度。其取決于兩種因素，一是 商品的自然屬性可以滿(mǎn)足人們的某種使用的需要；二是人們?cè)谙M(fèi)某種商品 時(shí)對(duì)滿(mǎn)足的主觀感受。 35二二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)2.5 2.5 房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)2.5.4 消費(fèi)者行為理論 2.5.4.2 邊際效用邊際效用（MU）消費(fèi)的某種物品每增加一個(gè)單位所獲得的總效用的增加。邊際效用遞減規(guī)律：消費(fèi)者消費(fèi)后一

16、個(gè)單位商品所獲得的效用增量小于它消 費(fèi)前一個(gè)單位商品所獲得的效用增量。 36二二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)2.5 2.5 房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)房地產(chǎn)市場(chǎng)指標(biāo)2.5.4 消費(fèi)者行為理論2.5.4.3 消費(fèi)者均衡： 消費(fèi)者在既定收入的狀況下，將貨幣合理花費(fèi)于各種消費(fèi)品的組合，使消費(fèi)者獲得了最大的效用總量，此時(shí)消費(fèi)者不再改變其購(gòu)買(mǎi)各種消費(fèi)品的數(shù)量，則消費(fèi)者的決策行為已達(dá)到均衡狀態(tài)。37二二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)2.6 2.6 地租及級(jí)差地租地租及級(jí)差地租 2.6.1 地租：利用土地所獲得的超額報(bào)酬 地租 = 市場(chǎng)價(jià)格 生產(chǎn)成本 平均利潤(rùn) 2.6.2 級(jí)差地租：不同生產(chǎn)條件下生產(chǎn)出來(lái)的農(nóng)產(chǎn)品具有統(tǒng)一的市

17、場(chǎng)價(jià)格，不同位置的土地因而具有不同的地租38城市內(nèi)不同用途的地租支付能力城市內(nèi)不同用途的地租支付能力二二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)地租及級(jí)差地租地租及級(jí)差地租距離距離中心中心 商務(wù)區(qū)商務(wù)區(qū)地地租租支支付付能能力力零售業(yè)零售業(yè)服務(wù)業(yè)、貿(mào)易和批發(fā)業(yè)服務(wù)業(yè)、貿(mào)易和批發(fā)業(yè)高層住宅高層住宅多層住宅多層住宅農(nóng)業(yè)農(nóng)業(yè)高層住宅區(qū)高層住宅區(qū)多層住宅區(qū)多層住宅區(qū)工業(yè)工業(yè)39二二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)地租及級(jí)差地租地租及級(jí)差地租同一街道上不同用途的地租支付能力同一街道上不同用途的地租支付能力地地租租距離距離士多店士多店高檔高檔家具店家具店特色快餐店特色快餐店通信通信手機(jī)店手機(jī)店珠寶店珠寶店高級(jí)男裝店高級(jí)男裝店高

18、級(jí)女裝店高級(jí)女裝店高級(jí)品牌高級(jí)品牌專(zhuān)賣(mài)購(gòu)物廣場(chǎng)專(zhuān)賣(mài)購(gòu)物廣場(chǎng)時(shí)尚品牌專(zhuān)時(shí)尚品牌專(zhuān)賣(mài)店賣(mài)店40二二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)2.6 2.6 影響房地產(chǎn)價(jià)格的九大因素影響房地產(chǎn)價(jià)格的九大因素2.6.1 房地產(chǎn)自身的因素2.6.2 環(huán)境因素2.6.3 人口因素2.6.4 經(jīng)濟(jì)因素2.6.5 社會(huì)因素2.6.6 行政因素2.6.7 國(guó)際因素2.6.8 心理因素2.6.9 其他因素 41二二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)2.7 2.7 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律l房地產(chǎn)的空間市場(chǎng)使用功能l與房地產(chǎn)的資產(chǎn)市場(chǎng)資產(chǎn)的投資收益功能l房地產(chǎn)的空間市場(chǎng)與房地產(chǎn)的資產(chǎn)市場(chǎng)的關(guān)系 這兩者是緊密聯(lián)系在一起的，空

19、間市場(chǎng)的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平，該租金水平同時(shí)決定了房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益率。從而影響資產(chǎn)市場(chǎng)的需求；同時(shí)，空間市場(chǎng)的供給又是由資產(chǎn)市場(chǎng)決定的。42二二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)2.7 2.7 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律l房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期循環(huán)傳統(tǒng)的房地產(chǎn)周期理論認(rèn)為：房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展呈現(xiàn)出一種自我修正的模式。在每一個(gè)運(yùn)行周期中，均經(jīng)過(guò)擴(kuò)張、緩慢、蕭條、調(diào)節(jié)、復(fù)蘇和再次擴(kuò)張的過(guò)程。房地產(chǎn)周期循環(huán)的主要原因是：供需因素的影響，其中以金融相關(guān)因素的變動(dòng)最為關(guān)鍵；市場(chǎng)信息不充分，導(dǎo)致從供需兩方面調(diào)整不均衡的實(shí)踐存在時(shí)滯；生產(chǎn)者與消費(fèi)者心理因素的影響；政策因素的影響；制度因素的影響等43

20、二二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)2.7 2.7 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律施永青2005年觀點(diǎn)房地產(chǎn)周期分為:(1)復(fù)蘇期 (2)高漲期 (3)危機(jī)期 (4)蕭條期 房地產(chǎn)市場(chǎng)是周期性極為明顯的市場(chǎng)，原因有幾個(gè)方面：(1)房地產(chǎn)的生產(chǎn)期很長(zhǎng)，短則一兩年，長(zhǎng)可以三五年。一旦發(fā)現(xiàn)供不應(yīng)求，短期內(nèi)都無(wú)法增加供應(yīng)，令樓市可以連年上升。(2)房地產(chǎn)是傳統(tǒng)上的主要財(cái)富儲(chǔ)存工具，有余資的人都傾向投資地產(chǎn)。因此，經(jīng)濟(jì)好的時(shí)候，資金就會(huì)源源不絕地流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。流入的資金愈多，樓價(jià)就升得愈快，樓價(jià)上升又吸引更多的資金流入，令升市進(jìn)入自我完成的機(jī)制。(3)投資地產(chǎn)的財(cái)務(wù)杠桿效益大，按揭貨款往往可高達(dá)樓

21、價(jià)的七至八成。只需拿出很少的資金，就可以把投資效率擴(kuò)大。當(dāng)然，當(dāng)資金退的時(shí)候，亦會(huì)飽受債主的壓力，無(wú)法退守，形成恐懼性?huà)伿邸?4二二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)2.7 2.7 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律l房地產(chǎn)市場(chǎng)的自然周期l 見(jiàn)下頁(yè)圖45長(zhǎng)期平均空置率水平二二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng) 銷(xiāo)售和出租住宅需求變化示意圖銷(xiāo)售和出租住宅需求變化示意圖供給停止或很低，需求有增長(zhǎng)趨勢(shì)，租金增長(zhǎng)率仍下滑，空置率有下降趨勢(shì)需求繼續(xù)上漲，供給緊張，租金增長(zhǎng)率快速上漲，空置率繼續(xù)下降需求繼續(xù)上漲，開(kāi)始新的建設(shè)，但需求增長(zhǎng)比供給快，空置率仍下降，租金增長(zhǎng)率上升供給增長(zhǎng)率=需求增長(zhǎng)率供給（竣工）增長(zhǎng)率超

22、過(guò)需求，空置率上升，租金增長(zhǎng)率仍緩慢上升需求停止增長(zhǎng)或以很低的速度增長(zhǎng)，開(kāi)工減少，但竣工量使空置率繼續(xù)上升，租金增長(zhǎng)率開(kāi)始下滑下降上升需求增長(zhǎng)加快，空置率下降，租金增長(zhǎng)率穩(wěn)定或小步上升46二二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)2.7 2.7 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律l房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期l房地產(chǎn)自然周期與投資周期的關(guān)系 投資周期在第一、二階段初期滯后于市場(chǎng)自然周期的變化，其他階段則超前于市場(chǎng)自然周期的變化47二二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)2.7 2.7 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律l房地產(chǎn)泡沫與過(guò)熱 房地產(chǎn)泡沫是指由于房地產(chǎn)投機(jī)引起的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格與使用價(jià)值嚴(yán)重背離，脫離了

23、實(shí)際使用者支撐而持續(xù)上漲的過(guò)程及狀態(tài)。 泡沫成因：p土地的有限性和稀缺性是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)；p投機(jī)需求膨脹是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因；金融機(jī)構(gòu)的過(guò)度房貸是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接助燃劑48二二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)2.8 2.8 房地產(chǎn)金融與融資房地產(chǎn)金融與融資2.8.1 房地產(chǎn)資本市場(chǎng)2.8.2 房地產(chǎn)金融2.8.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資 492.8 2.8 房地產(chǎn)金融與融資房地產(chǎn)金融與融資2.8.1 房地產(chǎn)資本市場(chǎng)二二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)502.8 2.8 房地產(chǎn)金融與融資房地產(chǎn)金融與融資2.8.1 房地產(chǎn)資本市場(chǎng)l房地產(chǎn)資本市場(chǎng)l主要包括土地儲(chǔ)備貸款、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款、商

24、業(yè)用房貸款，是商業(yè)銀行和儲(chǔ)蓄等金融機(jī)構(gòu)資產(chǎn)的主要組成部分；l房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和房地產(chǎn)投資信托的股票在股票交易所交易l房地產(chǎn)抵押貸款證券逐漸成為證券市場(chǎng)的重要組成部分 二二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)512.8 2.8 房地產(chǎn)金融與融資房地產(chǎn)金融與融資2.8.1 房地產(chǎn)資本市場(chǎng)l房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)益融資與債務(wù)融資l權(quán)益融資：投資者通過(guò)公司上市或增發(fā)新股、吸收其它機(jī)構(gòu)投資者資金、合作開(kāi)發(fā)等方式，補(bǔ)足資本金；權(quán)益融資的資金供給方與投資者共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，所得報(bào)酬是項(xiàng)目投資所形成的可分配利潤(rùn)l債務(wù)融資：通過(guò)舉債的方式，除銀行外，其它機(jī)構(gòu)投資者如保險(xiǎn)公司、退休基金也可提供債務(wù)融資。債務(wù)融資的資金融出方不承擔(dān)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)

25、，其報(bào)酬為貸款利息和有關(guān)費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)可發(fā)行企業(yè)債券和借入信用貸款；l債務(wù)融資在一定的條件下可轉(zhuǎn)化為權(quán)益融資，可轉(zhuǎn)債就是一種。 二二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)522.8 2.8 房地產(chǎn)金融與融資房地產(chǎn)金融與融資2.8.1 房地產(chǎn)資本市場(chǎng)l房地產(chǎn)土地儲(chǔ)備貸款與開(kāi)發(fā)貸款l土地儲(chǔ)備貸款：土地收購(gòu)儲(chǔ)備貸款、土地儲(chǔ)備貸款l房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款：土地購(gòu)置貸款、土地開(kāi)發(fā)貸款和建設(shè)貸款l房地產(chǎn)抵押貸款l個(gè)人住房抵押貸款，即融機(jī)構(gòu)發(fā)放個(gè)人住房抵押貸款的過(guò)程構(gòu)成了抵押貸款的一級(jí)市場(chǎng)。l商用房抵押貸款l在建工程抵押貸款 二二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)532.8 2.8 房地產(chǎn)金融與融資房地產(chǎn)金融與融資2.8.1 房地產(chǎn)

26、資本市場(chǎng)l抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)l l在一級(jí)市場(chǎng)，商業(yè)銀行和儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)等利用間接融資發(fā)放抵押貸款；二級(jí)市場(chǎng)利用類(lèi)似資本市場(chǎng)的機(jī)構(gòu)、工具，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)一級(jí)市場(chǎng)發(fā)放的抵押貸款，將其轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)抵押支持證券，并在證券市場(chǎng)上交易，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)抵押貸款市場(chǎng)與資本市場(chǎng)的融合l抵押貸款支持證券的類(lèi)型：抵押貸款支持證券、抵押貸款傳遞證券、抵押貸款支付證券和抵押貸款擔(dān)保證券 二二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)542.8 2.8 房地產(chǎn)金融與融資房地產(chǎn)金融與融資2.8.1 房地產(chǎn)資本市場(chǎng)l房地產(chǎn)投資信托（Real Estate Investment Trusts，REITs） l是指通過(guò)制定信托投資計(jì)劃，信托公司與投資者簽訂信托投

27、資合同，通過(guò)發(fā)行信托受益拼爭(zhēng)或股票等方式受托投資者的資金，用于房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請(qǐng)專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)和專(zhuān)業(yè)人員實(shí)施經(jīng)營(yíng)管理的一種資金信托投資方式lREITs的投資領(lǐng)域涉及不同地區(qū)的不同類(lèi)型的房地產(chǎn)（公寓、超市、商業(yè)中心、寫(xiě)字樓、零售中心、工業(yè)物業(yè)和酒店等）和抵押資產(chǎn)，相應(yīng)投資的收入現(xiàn)金流分配給投資者，自身是投資代理。REITs一般以股份公司或信托基金的形式出現(xiàn)，資金來(lái)源于發(fā)行股票，或者從金融市場(chǎng)融資。l房地產(chǎn)投資信托的種類(lèi)：權(quán)益型、抵押型和混合型 二二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)552.8 2.8 房地產(chǎn)金融與融資房地產(chǎn)金融與融資2.8.2 房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)l房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款風(fēng)險(xiǎn)l土地儲(chǔ)備貸款風(fēng)險(xiǎn)

28、l個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)l房地產(chǎn)投資信托風(fēng)險(xiǎn) 二二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)562.8 2.8 房地產(chǎn)金融與融資房地產(chǎn)金融與融資2.8.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資l房地產(chǎn)投資項(xiàng)目使用資金特性l資金墊付量大l占用周期長(zhǎng)l投資的固定性和增值性l風(fēng)險(xiǎn)大，回報(bào)率高 二二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)572.8 2.8 房地產(chǎn)金融與融資房地產(chǎn)金融與融資2.8.3 房地產(chǎn)項(xiàng)目融資l房地產(chǎn)項(xiàng)目融資方案l融資組織形式：既有項(xiàng)目法人融資和新設(shè)項(xiàng)目法人融資l常用融資渠道：自有資金、信貸資金、證券市場(chǎng)資金、非銀行及融機(jī)構(gòu)資金、其它機(jī)構(gòu)和個(gè)人資金、預(yù)售或預(yù)租資金等。中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資資金主要是預(yù)售收入、自籌資金和國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行貸款。l融

29、資方案分析：資金來(lái)源可靠性、融資結(jié)構(gòu)、融資成本和融資風(fēng)險(xiǎn) 二二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)58* 中國(guó)幾大區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧中國(guó)幾大區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展回顧二二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)北京北京上海上海深圳深圳廣州廣州四大中心城市：四大中心城市：59深圳靠近香港，可以從香港借鑒房地產(chǎn)管深圳靠近香港，可以從香港借鑒房地產(chǎn)管理體系、產(chǎn)品、規(guī)劃概念、推廣、營(yíng)銷(xiāo)手法理體系、產(chǎn)品、規(guī)劃概念、推廣、營(yíng)銷(xiāo)手法等；等；8282年深圳市政府建區(qū)后，在年深圳市政府建區(qū)后，在8787年就開(kāi)始拍年就開(kāi)始拍賣(mài)第一塊地；賣(mài)第一塊地；房地產(chǎn)市場(chǎng)化的程度比較高，比較早，包括土地的拍賣(mài)，相關(guān)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的程度比較高，比較早

30、，包括土地的拍賣(mài)，相關(guān)許可證的獲取，從規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、工程施工、銷(xiāo)售、推廣到其許可證的獲取，從規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、工程施工、銷(xiāo)售、推廣到其后的物業(yè)管理，都運(yùn)用了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的方法；后的物業(yè)管理，都運(yùn)用了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的方法；民營(yíng)企業(yè)、股份制公司、國(guó)企各顯身手；民營(yíng)企業(yè)、股份制公司、國(guó)企各顯身手；因此房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水準(zhǔn)位列全國(guó)之冠，國(guó)內(nèi)其他地區(qū)的同行因此房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水準(zhǔn)位列全國(guó)之冠，國(guó)內(nèi)其他地區(qū)的同行不少都到深圳來(lái)學(xué)習(xí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)的方法和經(jīng)驗(yàn)。不少都到深圳來(lái)學(xué)習(xí)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)的方法和經(jīng)驗(yàn)。 二二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)深深圳圳60房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育與深圳基本同房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育與深圳基本同步；步；舊城改造比

31、較失?。慌f城改造比較失??；以出產(chǎn)郊區(qū)大盤(pán)聞名，祁福新以出產(chǎn)郊區(qū)大盤(pán)聞名，祁福新村、麗江花園、碧桂園、奧園、村、麗江花園、碧桂園、奧園、星河灣等；星河灣等；產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)大手筆，領(lǐng)風(fēng)氣之先，善于創(chuàng)新；產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)大手筆，領(lǐng)風(fēng)氣之先，善于創(chuàng)新；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈；民營(yíng)企業(yè)是發(fā)展商中的主導(dǎo)。民營(yíng)企業(yè)是發(fā)展商中的主導(dǎo)。二二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)廣廣州州61央企房產(chǎn)很多，產(chǎn)權(quán)不清晰，三級(jí)市央企房產(chǎn)很多，產(chǎn)權(quán)不清晰，三級(jí)市場(chǎng)發(fā)展滯后；場(chǎng)發(fā)展滯后；二級(jí)市場(chǎng)的新房，經(jīng)歷了從二級(jí)市場(chǎng)的新房，經(jīng)歷了從“公關(guān)公關(guān)”手段之一到個(gè)體手段之一到個(gè)體“真實(shí)居住真實(shí)居住”的過(guò)程；的過(guò)程；以以SOHO現(xiàn)代城熱銷(xiāo)為標(biāo)志

32、，住房消費(fèi)進(jìn)入個(gè)體時(shí)代；現(xiàn)代城熱銷(xiāo)為標(biāo)志，住房消費(fèi)進(jìn)入個(gè)體時(shí)代；產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)理念國(guó)際化；產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)理念國(guó)際化；發(fā)展商多元化，有本地國(guó)旗、中資紅籌、本地民營(yíng)、福建發(fā)展商多元化，有本地國(guó)旗、中資紅籌、本地民營(yíng)、福建和廣東大型民營(yíng)、國(guó)內(nèi)上市公司，以及港資、臺(tái)資等和廣東大型民營(yíng)、國(guó)內(nèi)上市公司，以及港資、臺(tái)資等二二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)北北京京62公房產(chǎn)權(quán)化，市場(chǎng)化，老公房置換開(kāi)公房產(chǎn)權(quán)化，市場(chǎng)化，老公房置換開(kāi)始得很早；始得很早；三級(jí)市場(chǎng)發(fā)育良好，租售兩旺；三級(jí)市場(chǎng)發(fā)育良好，租售兩旺；土地批出權(quán)多在區(qū)級(jí)政府部門(mén)土地批出權(quán)多在區(qū)級(jí)政府部門(mén)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模很大，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)規(guī)模很大，20萬(wàn)平米以上得很普遍；萬(wàn)

33、平米以上得很普遍；上海市住房公積金制度，上海市住房公積金制度，8成成30年按揭與國(guó)際接軌；年按揭與國(guó)際接軌；發(fā)展商中，本地國(guó)有企業(yè)或改制國(guó)企的比例居多；港資和發(fā)展商中，本地國(guó)有企業(yè)或改制國(guó)企的比例居多；港資和臺(tái)資企業(yè)也不少；臺(tái)資企業(yè)也不少；整個(gè)市場(chǎng)投資氛圍濃厚整個(gè)市場(chǎng)投資氛圍濃厚二二 、 房地產(chǎn)市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)上上海海63三三 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) ？從土地到實(shí)物空間的價(jià)值創(chuàng)造活動(dòng)從土地到實(shí)物空間的價(jià)值創(chuàng)造活動(dòng)投資者：獲取投資回報(bào)投資者：獲取投資回報(bào)開(kāi)發(fā)商：經(jīng)營(yíng)活動(dòng)獲得利潤(rùn)開(kāi)發(fā)商：經(jīng)營(yíng)活動(dòng)獲得利潤(rùn)中原？中原？消費(fèi)者：購(gòu)買(mǎi)使用功能和投資權(quán)益消費(fèi)者：購(gòu)買(mǎi)使用功能和投資權(quán)益64

34、三三 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) ？ 通過(guò)資本、勞動(dòng)力、土地資源和管理技術(shù)等生產(chǎn)要素通過(guò)資本、勞動(dòng)力、土地資源和管理技術(shù)等生產(chǎn)要素的投入，向社會(huì)大眾提供有用的房地產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)，的投入，向社會(huì)大眾提供有用的房地產(chǎn)產(chǎn)品或服務(wù)，以此獲得相應(yīng)的回報(bào)。以此獲得相應(yīng)的回報(bào)。65三三 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)整體流程整體流程招標(biāo)掛牌國(guó)有土地使用權(quán)證建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 建設(shè)工程施工許可證 商品房預(yù)售許可證 住宅質(zhì)量保證書(shū)住宅使用說(shuō)明書(shū)房屋產(chǎn)權(quán)證66三三 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)* 土地獲取的中國(guó)特色土地獲取的中國(guó)特色 政府壟斷土地資源；從協(xié)議出讓?zhuān)饾u過(guò)渡到招標(biāo)、拍賣(mài)、掛

35、牌；土地出讓的對(duì)象和范圍，由政府決定。大城市去香港招商，中型城市到廣東、深圳招攬大型、知名企業(yè)；土地出讓?zhuān)幸淮涡越磺宓貎r(jià)、也有只付少量定金；政府官員調(diào)任，不少地產(chǎn)發(fā)展商隨之北上、南下。67三三 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)3.1 3.1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的定義房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的定義 通過(guò)對(duì)土地、建筑材料、城市基礎(chǔ)設(shè)施、公用配套設(shè)施、勞動(dòng)力、資金和專(zhuān)業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)等諸方面的組合使用，從而為人類(lèi)提供居住和各類(lèi)活動(dòng)空間，并改變?nèi)祟?lèi)生存的物質(zhì)環(huán)境的一種經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。 涉及市場(chǎng)分析、投資決策、政府法律法規(guī)政策研究、經(jīng)濟(jì)合同、資金融通、城市規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、建造技術(shù)、成本控制、項(xiàng)目管理、風(fēng)險(xiǎn)控制和管理、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和資產(chǎn)管理等內(nèi)容。

36、68三三 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期開(kāi)發(fā)期開(kāi)發(fā)期建造期建造期前期前期銷(xiāo)售期銷(xiāo)售期經(jīng)營(yíng)期經(jīng)營(yíng)期情況(a): 銷(xiāo)售(含預(yù)售)69開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期開(kāi)發(fā)期開(kāi)發(fā)期建造期建造期前期前期運(yùn)營(yíng)期運(yùn)營(yíng)期情況(b): 出租或營(yíng)業(yè),自用三三 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期經(jīng)營(yíng)期經(jīng)營(yíng)期70三三 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)3.2 3.2 生地、毛地和熟地生地、毛地和熟地l生地：指不具有城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地，如荒地、農(nóng)地l毛地：指具有一定城市基礎(chǔ)設(shè)施，但尚未完成房屋拆遷補(bǔ)償安置的土地l熟地：指具有較完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施且土地平整，能直接在其上進(jìn)行房地產(chǎn) 建設(shè)的土地71三三

37、 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)3.3 3.3 “三通一平三通一平”、“五通一平五通一平”與與“七通一平七通一平”“三通一平”：路通、水通、電通和場(chǎng)地平整；“五通一平”：具有了道路、供水、排水、供電、通信等基礎(chǔ)設(shè)施和條件以及場(chǎng)地平整；“七通一平”：具有了道路、供水、排水、供電、通信、燃?xì)?、熱力等基礎(chǔ)設(shè)施和條件以及場(chǎng)地平整；72三三 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)3.4 3.4 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)程序3.4.1 3.4.1 投資機(jī)會(huì)及決策分析投資機(jī)會(huì)及決策分析3.4.2 3.4.2 前期工作：前期工作：3.4.3 3.4.3 建設(shè)階段建設(shè)階段3.4.4 3.4.4 租售階段租售階段 3.4.5 3.4

38、.5 交付使用及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移交付使用及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移73三三 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)3.2.1 3.2.1 投資機(jī)會(huì)及決策分析投資機(jī)會(huì)及決策分析 獲取符合投資收益目標(biāo)的獲取符合投資收益目標(biāo)的“土地土地” 投資機(jī)會(huì)選擇投資機(jī)會(huì)選擇 決策分析決策分析74三三 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)3.2. 2 3.2. 2 前期工作前期工作 獲取土地使用權(quán)獲取土地使用權(quán)國(guó)有土地使用權(quán)證國(guó)有土地使用權(quán)證 確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許可證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程招標(biāo)建設(shè)工程招標(biāo)開(kāi)工申請(qǐng)與審批開(kāi)工申請(qǐng)與審批建設(shè)工程施工許可證建設(shè)工程施工許可

39、證前期工作的其他環(huán)節(jié)前期工作的其他環(huán)節(jié)75三三 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)3.2. 3 3.2. 3 建設(shè)階段建設(shè)階段 質(zhì)量控制質(zhì)量控制 進(jìn)度控制進(jìn)度控制 成本控制成本控制 合同管理合同管理 安全管理安全管理 竣工驗(yàn)收竣工驗(yàn)收76三三 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)3.2. 4 3.2. 4 租售階段租售階段 選擇物業(yè)代理選擇物業(yè)代理 確定租售方案確定租售方案 租售的監(jiān)控租售的監(jiān)控 簽訂買(mǎi)賣(mài)合同簽訂買(mǎi)賣(mài)合同 協(xié)助辦理按揭協(xié)助辦理按揭 資金回收資金回收77三三 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)3.2. 4 3.2. 4 交付使用及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移交付使用及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移 選擇物業(yè)管理公司選擇物業(yè)管理公司 確定合理的入伙時(shí)間確

40、定合理的入伙時(shí)間 辦理入伙手續(xù)辦理入伙手續(xù)房地產(chǎn)權(quán)證房地產(chǎn)權(quán)證的相關(guān)登記、轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù)的相關(guān)登記、轉(zhuǎn)移過(guò)戶(hù) 項(xiàng)目結(jié)束項(xiàng)目結(jié)束78三三 、 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)* 不同類(lèi)型開(kāi)發(fā)商之特點(diǎn)不同類(lèi)型開(kāi)發(fā)商之特點(diǎn)港資：新鴻基、和黃、新世界港資：新鴻基、和黃、新世界上市公司：萬(wàn)科、金地、中海外、招商上市公司：萬(wàn)科、金地、中海外、招商民營(yíng)：珠江投資、星河灣、京基、鴻榮源、星河地產(chǎn)、民營(yíng)：珠江投資、星河灣、京基、鴻榮源、星河地產(chǎn)、SOHO中國(guó)等等中國(guó)等等國(guó)企：長(zhǎng)城地產(chǎn)、上海綠地、國(guó)企：長(zhǎng)城地產(chǎn)、上海綠地、外資：荷蘭外資：荷蘭ING（上海西郊網(wǎng)球俱樂(lè)部項(xiàng)目）、凱德（上海西郊網(wǎng)球俱樂(lè)部項(xiàng)目）、凱德置地置地79四、四、

41、 策劃和房地產(chǎn)策劃策劃和房地產(chǎn)策劃發(fā)展商（供給者）想：賣(mài)高價(jià)！賣(mài)得快！消費(fèi)者(需求者)想：執(zhí)平貨！市場(chǎng)信息的不對(duì)稱(chēng)策劃？促使市場(chǎng)信息的有效配置80四、四、 策劃和房地產(chǎn)策劃策劃和房地產(chǎn)策劃策劃？ 該怎么做？81四、四、 策劃和房地產(chǎn)策劃策劃和房地產(chǎn)策劃概念！ 定位！產(chǎn)品！推廣！促銷(xiāo)！ 做局？ 威逼利誘！ 82四、四、 策劃和房地產(chǎn)策劃策劃和房地產(chǎn)策劃收集市場(chǎng)收集市場(chǎng)需求需求產(chǎn)品設(shè)計(jì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)傳播方案?jìng)鞑シ桨镐N(xiāo)銷(xiāo) 售售完全銷(xiāo)售完全銷(xiāo)售推廣實(shí)踐推廣實(shí)踐傳播修正傳播修正83四、四、 策劃和房地產(chǎn)策劃策劃和房地產(chǎn)策劃84四、四、 策劃和房地產(chǎn)策劃策劃和房地產(chǎn)策劃4.1 4.1 策劃的定義及含義策劃的定義

42、及含義4.2 4.2 房地產(chǎn)策劃的含義房地產(chǎn)策劃的含義4.3 4.3 房地產(chǎn)策劃的作用房地產(chǎn)策劃的作用4.4 4.4 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)物業(yè)代理的職能房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)物業(yè)代理的職能4.5 4.5 房地產(chǎn)策劃工作介入的階段及工作內(nèi)容劃分房地產(chǎn)策劃工作介入的階段及工作內(nèi)容劃分 85四、四、 策劃和房地產(chǎn)策劃策劃和房地產(chǎn)策劃4.1 4.1 策劃的定義及含義策劃的定義及含義Marketing is the process of planning and executing the conception, pricing, promotion, and distribution of ideas, goods, and services to