1、- 1 -Mobile Research Activites of ETRI房地產(chǎn)項目銷售物業(yè)階段常見糾紛房地產(chǎn)項目銷售物業(yè)階段常見糾紛解決途徑及風(fēng)險防范解決途徑及風(fēng)險防范中國建筑房地產(chǎn)專業(yè)律師網(wǎng)http:/中國房地產(chǎn)專業(yè)培訓(xùn)網(wǎng)http:/主講人：董振武主講人：董振武 房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險防范實戰(zhàn)系列培訓(xùn)課程之房地產(chǎn)企業(yè)風(fēng)險防范實戰(zhàn)系列培訓(xùn)課程之- 2 -商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險防范二二商品房銷售的幾種模式比較分析一一目目 錄錄開發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問題及風(fēng)險防范三三商品房銷售物業(yè)階段典型案例匯總四四- 3 -開發(fā)商自產(chǎn)開發(fā)商自產(chǎn) 自銷模式自銷模式開發(fā)商與代理商開發(fā)商與代理商協(xié)同

2、銷售模式協(xié)同銷售模式代理商獨家代理代理商獨家代理銷售模式銷售模式代理商聯(lián)合代理代理商聯(lián)合代理銷售模式銷售模式【一一】商品房銷售的幾種模式比較分析商品房銷售的幾種模式比較分析商品房銷售的幾種模式與利弊分析商品房銷售的幾種模式與利弊分析- 4 -1、銷售代理中主要的法律風(fēng)險與防范2、商品房銷售廣告與宣傳資料的法律風(fēng)險及防范3、商品房包銷行為的法律風(fēng)險及防范4、商品房預(yù)售法律風(fēng)險及防范5、銀行按揭貸款中的法律風(fēng)險及防范9、商品房銷售中其它熱點問題法律分析6、商業(yè)地產(chǎn)銷售法律風(fēng)險及防范7、商品房銷售常見的幾類糾紛及對策8、房地產(chǎn)商如何應(yīng)對業(yè)主群體訴訟【二二】商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險防范商品房銷

3、售過程中遇到的問題及風(fēng)險防范- 5 - 1 1、銷售代理中主要的法律風(fēng)險與防范、銷售代理中主要的法律風(fēng)險與防范銷售代理與開發(fā)商銷售代理與開發(fā)商的法律關(guān)系的法律關(guān)系開發(fā)商的法律風(fēng)險開發(fā)商的法律風(fēng)險開發(fā)商如何應(yīng)對開發(fā)商如何應(yīng)對銷售代理風(fēng)險銷售代理風(fēng)險“合同法律關(guān)系” or“委托代理銷售的合同法律關(guān)系” 1、因銷售代理合同簽訂及履行產(chǎn)生的法律風(fēng)險。2、因銷售代理公司及其員工虛假承諾及不當(dāng)行為引起的法律風(fēng)險?！径可唐贩夸N售過程中遇到的問題及風(fēng)險防范商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險防范- 6 - 2 2、商品房銷售廣告與宣傳資料的法律風(fēng)險及防范、商品房銷售廣告與宣傳資料的法律風(fēng)險及防范商品房環(huán)境方面

4、的宣傳商品房使用功能廣告表明提供優(yōu)惠或附送禮品和其他法律禁止用語的廣告表明商品房證號、面積、價格等方面的廣告。u商品房銷售商品房銷售廣告與宣傳資廣告與宣傳資料存在的問題料存在的問題【二二】商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險防范商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險防范- 7 -2 23 34 45 5包銷人主體資格的法律效力包銷人主體資格的法律效力包銷人在開發(fā)商與買受人的買賣合同中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任包銷人在開發(fā)商與買受人的買賣合同中應(yīng)承擔(dān)的責(zé)任包銷人的售房宣傳廣告引起糾紛，開發(fā)商承擔(dān)連帶責(zé)任包銷人的售房宣傳廣告引起糾紛，開發(fā)商承擔(dān)連帶責(zé)任包銷人不按包銷合同約定價格銷售商品房，是否承擔(dān)違約責(zé)任包銷人不按包銷合

5、同約定價格銷售商品房，是否承擔(dān)違約責(zé)任將本該由包銷人銷售的商品房擅自出售，是否應(yīng)當(dāng)賠償將本該由包銷人銷售的商品房擅自出售，是否應(yīng)當(dāng)賠償包銷人的損失包銷人的損失（1）若開發(fā)商違約，由其承擔(dān)全部責(zé)任。（2）若開發(fā)商違約，由包銷人承擔(dān)責(zé)任。（3）若開發(fā)商違約，由開發(fā)商與包銷人共同承擔(dān)責(zé)任。（1）開發(fā)商以高于包銷人與買受人約定的銷售價格將商品房售出（2）開發(fā)商以低于包銷人與買受人達(dá)成的價格將商品房出售1 16 6商品房包銷中的稅金問題商品房包銷中的稅金問題常常見見的的幾幾種種包包銷銷合合同同糾糾紛紛法法律律風(fēng)風(fēng)險險分分析析（1）開發(fā)商與包銷人對外銷售的稅金承擔(dān)問題（2）開發(fā)商與包銷人之間的稅金承擔(dān)問題

6、 3 3、商品房包銷行為的法律風(fēng)險及防范、商品房包銷行為的法律風(fēng)險及防范【二二】商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險防范商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險防范- 8 -預(yù)售許可證預(yù)售許可證風(fēng)險預(yù)防風(fēng)險預(yù)防預(yù)售登記備案預(yù)售登記備案風(fēng)險預(yù)防風(fēng)險預(yù)防4 4、商品房預(yù)售法律風(fēng)險及防范、商品房預(yù)售法律風(fēng)險及防范【二二】商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險防范商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險防范- 9 -5 5、銀行按揭貸款中的法律風(fēng)險及防范、銀行按揭貸款中的法律風(fēng)險及防范與銀行有關(guān)的法律風(fēng)險與銀行有關(guān)的法律風(fēng)險 預(yù)預(yù) 防防在按揭中，開發(fā)商很容易由于銀行的下列行為導(dǎo)致風(fēng)險發(fā)生，主要包括：銀行逾期放款或未按購房人要求

7、放款。銀行的上述行為有可能影響整個項目建設(shè)進(jìn)度。 與購房人有關(guān)的法律風(fēng)險與購房人有關(guān)的法律風(fēng)險按揭中的購房人與開發(fā)商直接發(fā)生商品房買賣關(guān)系，每個人的情況千差萬別，其中的風(fēng)險隱患表現(xiàn)在： 購房人的騙貸行為。 購房人逾期還款。 拖延辦理產(chǎn)權(quán)證。 預(yù)預(yù) 防防【二二】商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險防范商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險防范- 10 - 售后包租存在的問題售后包租存在的問題法法 律律 問問 題題金金 融融 問問 題題從金融層面來講，售后包租就是將不動產(chǎn)和金融相結(jié)合的一種金融衍生品 。一些搞不好的售后返租項目實際就是非法集資行為。 從法律層面來講，根據(jù)建設(shè)部2001年6月1日實行的商品房銷

8、售管理辦法第11條之規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租，或者變相售后包租的方式銷售未竣工商品房。即便是現(xiàn)房，“售后包租”雖不違規(guī)，也并不意味著穩(wěn)賺。即便開發(fā)商承諾承擔(dān)擔(dān)保責(zé)任。如果開發(fā)商破產(chǎn)，房租則成為空中樓閣，開發(fā)商的風(fēng)險被投資者承擔(dān)。6 6、商業(yè)地產(chǎn)銷售法律風(fēng)險及防范、商業(yè)地產(chǎn)銷售法律風(fēng)險及防范【二二】商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險防范商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險防范- 11 -7 7、房地產(chǎn)商如何應(yīng)對業(yè)主群體訴訟、房地產(chǎn)商如何應(yīng)對業(yè)主群體訴訟 房地產(chǎn)開發(fā)的復(fù)雜性和房屋商品的特殊性決定了爭議或訴訟的不可避免性，而且爭議或訴訟往往是群體性的,那么面對如此棘手的問題開發(fā)商該如何應(yīng)對及預(yù)

9、防呢？ 交房階段引發(fā)爭議或訴訟之應(yīng)對方略交房階段引發(fā)爭議或訴訟之應(yīng)對方略規(guī)劃變更問題引發(fā)群體爭議或訴訟之應(yīng)對方略規(guī)劃變更問題引發(fā)群體爭議或訴訟之應(yīng)對方略回遷項目房屋質(zhì)量問題引發(fā)群體爭議或訴訟之應(yīng)對方略回遷項目房屋質(zhì)量問題引發(fā)群體爭議或訴訟之應(yīng)對方略 【二二】商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險防范商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險防范- 12 -商品房住宅的配套公建設(shè)施的移交與歸屬 交付的商品房不符合國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)或合同約定問題分析商品房買賣中發(fā)生或應(yīng)交納的稅費及爭議處理層高、日照、采光、層次、發(fā)射塔、變壓器、電纜等其它相鄰權(quán)糾紛已過保修期的商品房出現(xiàn)質(zhì)量問題的承擔(dān)責(zé)任陽臺面積計算公寓式酒店、單身公寓

10、等買賣的法律問題 屋頂平臺買賣的效力贈送草坪或花園的法律效力車庫的銷售法律效力【二二】商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險防范商品房銷售過程中遇到的問題及風(fēng)險防范- 13 -1、開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主之間的法律關(guān)系2、如何做到開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主“三方共贏”3、房地產(chǎn)公司與物業(yè)公司的磨合與配合4、開發(fā)商全委及自建物業(yè)公司的利弊分析6、物業(yè)管理十大困局7、其他物業(yè)管理與服務(wù)相關(guān)法律問題5、成立業(yè)主委員會的利弊【三三】開發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問題及風(fēng)險防范開發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問題及風(fēng)險防范- 14 -開發(fā)商與物業(yè)公司之間的法律關(guān)系開發(fā)商與物業(yè)公司之間的法律關(guān)系 前期介入階段

11、委托與受托關(guān)系 前期物業(yè)階段 委托管理物業(yè)的合同關(guān)系 物業(yè)管理階段 基本不存在法律關(guān)系1、開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主之間的法律關(guān)系物業(yè)公司與業(yè)主委員會的關(guān)系物業(yè)公司與業(yè)主委員會的關(guān)系委托與受托的法律關(guān)系委托與受托的法律關(guān)系【三三】開發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問題及風(fēng)險防范開發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問題及風(fēng)險防范- 15 - 物業(yè)公司轉(zhuǎn)變角色，由管理者變?yōu)榉?wù)者重視管理規(guī)約制定，以及物業(yè)服務(wù)合同的簽訂 應(yīng)當(dāng)積極推進(jìn)物業(yè)建管分離12、如何達(dá)到開發(fā)商、物業(yè)公司、業(yè)主三方共贏23【三三】開發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問題及風(fēng)險防范開發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問題及風(fēng)險防范- 16

12、-3、房地產(chǎn)公司與物業(yè)公司的磨合與配合 房地產(chǎn)公司與物業(yè)公司的磨合【三三】開發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問題及風(fēng)險防范開發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問題及風(fēng)險防范 房地產(chǎn)公司與物業(yè)公司的配合- 17 -財務(wù)投入財務(wù)收益溝通協(xié)調(diào)資源支持人員素質(zhì)內(nèi)部管理水平接管項目對立核算業(yè)主服務(wù)品牌建設(shè)后續(xù)發(fā)展 4 4全委與自建的利弊比較【三三】開發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問題及風(fēng)險防范開發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問題及風(fēng)險防范- 18 -【三三】開發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問題及風(fēng)險防范開發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問題及風(fēng)險防范有利于樹立良好的品牌形象有利于樹立良好的品牌形象對

13、物業(yè)管理有協(xié)助作用對物業(yè)管理有協(xié)助作用有利于杜絕違規(guī)操作有利于杜絕違規(guī)操作有利于開展對業(yè)主的工作有利于開展對業(yè)主的工作樹立了一個強大的對抗對象樹立了一個強大的對抗對象一些內(nèi)部操作程序會受制約一些內(nèi)部操作程序會受制約 5、成立業(yè)主委員會的利弊- 19 - “難產(chǎn)難產(chǎn)”的業(yè)委會的業(yè)委會 炒炒“舊管家舊管家”要慎行要慎行 模糊的車庫產(chǎn)權(quán)模糊的車庫產(chǎn)權(quán) 自建、自管的是與非自建、自管的是與非 服務(wù)質(zhì)量難公斷服務(wù)質(zhì)量難公斷 “事實服務(wù)事實服務(wù)”怎界定怎界定 業(yè)主隱私權(quán)的邊界業(yè)主隱私權(quán)的邊界 “保安保安”保什么保什么 物業(yè)管理的十大困局艱難的物業(yè)收費艱難的物業(yè)收費 尷尬的自我管理尷尬的自我管理 6、物業(yè)管理

14、十大困局【三三】開發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問題及風(fēng)險防范開發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問題及風(fēng)險防范- 20 -7、其他物業(yè)管理與服務(wù)相關(guān)法律問題u 現(xiàn)行法律對物業(yè)公司起訴業(yè)主有哪些限制性條件？物業(yè)公司如何應(yīng)對？u 業(yè)主委員會是否具有起訴開發(fā)商或物業(yè)公司的主體資格？ u 物業(yè)管理合同糾紛是否適用消費者權(quán)益保護(hù)法？u 依法催繳物業(yè)管理費應(yīng)否注意訴訟時效？u 物業(yè)管理公司幫助業(yè)主更換維修物件，出現(xiàn)質(zhì)量問題，物業(yè)管理公司是否應(yīng)賠償業(yè)主？u 業(yè)主委員會經(jīng)選舉產(chǎn)生但尚未進(jìn)行登記備案，其與物業(yè)管理公司簽訂的合同能否作為收 取物業(yè)費的依據(jù)？u 業(yè)主擅自在建筑物的頂層建設(shè)輕體房是否違反物業(yè)管理制度？u 物業(yè)交接難在何處？【三三】開發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問題及風(fēng)險防范開發(fā)商、建筑商、物業(yè)公司、業(yè)主間的問題及