1、會計學(xué)1上海環(huán)球金融中心上海環(huán)球金融中心建建 筑筑 設(shè)設(shè) 計計 篇篇上海環(huán)球金融中心賞析上海環(huán)球金融中心賞析 上篇上篇第1頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSTUDIO地位地位世界已建成高樓排行榜世界已建成高樓排行榜第2頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSTUDIO圖賞圖賞第3頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSTUDIO圖賞圖賞第4頁/共35頁SPA

2、RK REAL ESTATE PLAN SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSTUDIO項目概項目概況況【中文名稱】【中文名稱】 ：上海環(huán)球金融中心：上海環(huán)球金融中心 【開工日期】【開工日期】 ：1997年年初首次開工；后遭年年初首次開工；后遭1997年亞洲金融危機停工，于年亞洲金融危機停工，于2003年年2月工程月工程復(fù)工。復(fù)工。 【竣工日期】【竣工日期】 ： 2008年年8月月29日。日。 【用地面積】【用地面積】 ： 30,000 。 【占地面積】【占地面積】 ： 14,400 。 【建筑面積】【建筑面積】 ： 381,600 。 【建筑層數(shù)】【建筑層數(shù)】 ： 地上

3、地上101層、地下層、地下3層層 。 【建筑高度】【建筑高度】 ： 492米米 。 【結(jié)構(gòu)形式】【結(jié)構(gòu)形式】 ： 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)。鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)。 【建筑造價】【建筑造價】 ： 83億元人民幣億元人民幣 【投資單位】【投資單位】 ： 森海外株式會社（森海外株式會社（Forest Overseas Co., Ltd.） 。 【建筑設(shè)計】【建筑設(shè)計】 ： KPF建筑師事務(wù)所建筑師事務(wù)所 。 【結(jié)構(gòu)設(shè)計】【結(jié)構(gòu)設(shè)計】 ： 籟思理籟思理羅伯遜聯(lián)合股份有限公羅伯遜聯(lián)合股份有限公司司(LERA) 。 【設(shè)計單位】【設(shè)計單位】 ： 上海現(xiàn)代建筑設(shè)計（集團）有上?，F(xiàn)代建筑設(shè)計（集團）有限公司、

4、華東建筑設(shè)計研究院有限公司。限公司、華東建筑設(shè)計研究院有限公司。 【施工單位】【施工單位】 ： 中國建筑工程總公司、上海建中國建筑工程總公司、上海建工（集團）總公司總承包聯(lián)合體。工（集團）總公司總承包聯(lián)合體。第5頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSTUDIO功能區(qū)間分布功能區(qū)間分布第6頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSTUDIO功能區(qū)間分布功能區(qū)間分布B3F 停車場停車場B2-B1F，2-3F 商場和餐廳商場和餐廳1F 大堂大堂3

5、-5F 會議中心會議中心29F 上海環(huán)球金融上海環(huán)球金融 文化傳播中心文化傳播中心 7-77F 寫字樓寫字樓79-88,91-93F 上海柏悅酒店上海柏悅酒店 94、95、97、100F 觀光廳觀光廳 SPARK REAL ESTATE PLAN SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSTUDIO第7頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSTUDIO觀光廳風(fēng)光觀光廳風(fēng)光第8頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSTUDI

6、O觀光廳風(fēng)光觀光廳風(fēng)光第9頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSTUDIO觀光廳風(fēng)光觀光廳風(fēng)光第10頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSTUDIO特點介紹特點介紹外觀設(shè)計方案變更外觀設(shè)計方案變更第11頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSTUDIO特點介紹特點介紹大廈每大廈每12層設(shè)置一層避難層，共有七層。每層可容納層設(shè)置一層避難層，共有七層。每層可容納5

7、00700人。人。并配備加壓防煙系統(tǒng)，可在建筑物發(fā)生火災(zāi)時，對著火區(qū)以外的并配備加壓防煙系統(tǒng)，可在建筑物發(fā)生火災(zāi)時，對著火區(qū)以外的區(qū)域進行加壓送風(fēng)，使其保持一定的正壓，以防止煙氣侵入。區(qū)域進行加壓送風(fēng)，使其保持一定的正壓，以防止煙氣侵入。逃生途徑逃生途徑第12頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSTUDIO特點介紹特點介紹電電梯梯第13頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSTUDIO特點介紹特點介紹雙轎廂電雙轎廂電梯梯大廈有三種雙轎廂電

8、梯，品牌分別為大廈有三種雙轎廂電梯，品牌分別為日立、奧蒂斯和蒂森。日立、奧蒂斯和蒂森。日立提供了世界最大的雙轎廂電梯；日立提供了世界最大的雙轎廂電梯；蒂森提供了世界最快的雙轎廂電梯。蒂森提供了世界最快的雙轎廂電梯。奧蒂斯的電梯用一個剪刀似的裝置來奧蒂斯的電梯用一個剪刀似的裝置來連接兩個轎箱以保證兩個轎箱能同時連接兩個轎箱以保證兩個轎箱能同時上下移動以停在兩個不同的層這樣上下移動以停在兩個不同的層這樣在同樣的井道數(shù)量和大小的情況下在同樣的井道數(shù)量和大小的情況下 運載量可以增大一倍。運載量可以增大一倍。第14頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN SPARK REAL ESTAT

9、E PLAN STUDIOSTUDIO特點介紹特點介紹風(fēng)阻尼器風(fēng)阻尼器為提高居住的舒適性，減輕強風(fēng)時為提高居住的舒適性，減輕強風(fēng)時的大樓搖晃，在的大樓搖晃，在90層設(shè)置了層設(shè)置了2臺由臺由150噸配重組成的風(fēng)阻尼器裝置。噸配重組成的風(fēng)阻尼器裝置。風(fēng)阻尼器使用感應(yīng)器測出建筑物遇風(fēng)阻尼器使用感應(yīng)器測出建筑物遇風(fēng)的搖晃程度，及通過電腦計算以風(fēng)的搖晃程度，及通過電腦計算以控制阻尼器移動的方向，減少大樓控制阻尼器移動的方向，減少大樓由于強風(fēng)而引起得搖晃，而這兩臺由于強風(fēng)而引起得搖晃，而這兩臺阻尼器也成為世界最高的自動控制阻尼器也成為世界最高的自動控制阻尼器。阻尼器。在中國大陸，上海環(huán)球金融中心是在中國大

10、陸，上海環(huán)球金融中心是第一個安裝風(fēng)阻尼器的實例。第一個安裝風(fēng)阻尼器的實例。第15頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSTUDIO特點介紹特點介紹外墻外墻塔樓外墻裝飾采用單元式玻璃幕墻，塔樓外墻裝飾采用單元式玻璃幕墻，玻璃形式為夾膠中空或中空玻璃形式為夾膠中空或中空Low-E玻玻璃，玻璃外表面配有水平鋁合金分格璃，玻璃外表面配有水平鋁合金分格條。裙房外墻裝飾采用單元式玻璃幕條。裙房外墻裝飾采用單元式玻璃幕墻，不銹鋼板幕墻、干掛花崗巖幕墻墻，不銹鋼板幕墻、干掛花崗巖幕墻相嵌組合，達(dá)到建筑裝飾的表現(xiàn)效果。相嵌組合，達(dá)到建

11、筑裝飾的表現(xiàn)效果。第16頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSTUDIO寫字樓介紹寫字樓介紹777F辦公室標(biāo)辦公室標(biāo)準(zhǔn)層面積準(zhǔn)層面積約約2,3002,300凈面積凈面積標(biāo)準(zhǔn)層高標(biāo)準(zhǔn)層高2.8m 2.8m （特殊層（特殊層 3.0m3.0m）挑高地板挑高地板150mm 150mm （特殊層（特殊層 300mm300mm）標(biāo)準(zhǔn)層地標(biāo)準(zhǔn)層地板載重板載重500kg/m500kg/m（承重區(qū)（承重區(qū) 800kg/m800kg/m ）安保設(shè)施安保設(shè)施采用非接觸式采用非接觸式ICIC卡門禁系卡門禁系統(tǒng)統(tǒng)辦公樓層設(shè)置安全門辦公樓層

12、設(shè)置安全門出租辦公室入口、電梯內(nèi)出租辦公室入口、電梯內(nèi)設(shè)置讀卡設(shè)置讀卡可以根據(jù)時間帶和區(qū)域操可以根據(jù)時間帶和區(qū)域操控保安級別控保安級別第17頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSTUDIO寫字樓介紹寫字樓介紹第18頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSTUDIO寫字樓介紹寫字樓介紹格狀天花板系統(tǒng)格狀天花板系統(tǒng)這套系統(tǒng)取代了一直以來在日本為主流的這套系統(tǒng)取代了一直以來在日本為主流的“線型線型”系統(tǒng)天棚，主要采用系統(tǒng)天棚，主要采用了歐美常用

13、的了歐美常用的“格狀天花板系統(tǒng)格狀天花板系統(tǒng)”。因此，照明器具和天花板的變更或。因此，照明器具和天花板的變更或調(diào)整都變得容易起來，而且，設(shè)立單間或會議室時可以自由劃分位置。調(diào)整都變得容易起來，而且，設(shè)立單間或會議室時可以自由劃分位置。第19頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSTUDIO寫字樓介紹寫字樓介紹空調(diào)系統(tǒng)空調(diào)系統(tǒng)每個樓面通過每個樓面通過4個空調(diào)機組將個空調(diào)機組將區(qū)域劃分成區(qū)域劃分成16個空調(diào)控制分個空調(diào)控制分區(qū)，分別進行空調(diào)控制。并區(qū)，分別進行空調(diào)控制。并且在每個樓層四周設(shè)有且在每個樓層四周設(shè)有44個個獨

14、立的窗邊空調(diào)機單元，可獨立的窗邊空調(diào)機單元，可自行調(diào)節(jié)溫度，控制運轉(zhuǎn)。自行調(diào)節(jié)溫度，控制運轉(zhuǎn)。并可延長至并可延長至24小時全天候運小時全天候運轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)室內(nèi)空調(diào)：室內(nèi)空調(diào)：AHU空調(diào)（溫度空調(diào)（溫度調(diào)節(jié)單位調(diào)節(jié)單位 16區(qū)域）區(qū)域）周邊空調(diào)：周邊空調(diào)：FCU空調(diào)空調(diào) （每層（每層約約44臺）臺）第20頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSTUDIO寫字樓介紹寫字樓介紹活動地板活動地板辦公室常見的辦公室常見的IT線、電源線都埋到地板下，還可以彈性對應(yīng)線、電源線都埋到地板下，還可以彈性對應(yīng)將來有可能發(fā)生的將來有可能發(fā)生的IT

15、機器增設(shè)或配置變更。機器增設(shè)或配置變更。第21頁/共35頁經(jīng)經(jīng) 營營 分分 析析 篇篇上海環(huán)球金融中心賞析上海環(huán)球金融中心賞析 下篇下篇第22頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSTUDIO世界金融磁場世界金融磁場項目定項目定位位這里吸引具備成長意識和變這里吸引具備成長意識和變革魄力的商界精英，信息與革魄力的商界精英，信息與金融在此匯聚、互動。金融在此匯聚、互動。這里匯聚全球權(quán)威人士，孕這里匯聚全球權(quán)威人士，孕育多樣文化，成為影響世界育多樣文化，成為影響世界的磁場。的磁場。這里誕生的磁力，可以指引這里誕生的磁力，可

16、以指引一條更加美好的未來之路。一條更加美好的未來之路。它做到了嗎？它做到了嗎？第23頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSTUDIO背景資背景資料料1 1、關(guān)于業(yè)主、關(guān)于業(yè)主森大廈株式會社森大廈株式會社成立于成立于1959年，總部位于日本東京。年，總部位于日本東京。主要業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)綜合開發(fā)，涉及城主要業(yè)務(wù)為房地產(chǎn)綜合開發(fā)，涉及城市開發(fā)、規(guī)劃和設(shè)計、辦公樓、高級市開發(fā)、規(guī)劃和設(shè)計、辦公樓、高級公寓、文化教育藝術(shù)、零售與商業(yè)設(shè)公寓、文化教育藝術(shù)、零售與商業(yè)設(shè)施等。其在中國的資產(chǎn)如下：施等。其在中國的資產(chǎn)如下：第24頁/

17、共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSTUDIO背景資背景資料料2 2、關(guān)于經(jīng)濟背景、關(guān)于經(jīng)濟背景原計劃原計劃1997年年2001年完工，期間遭遇東南亞金融危機，一年完工，期間遭遇東南亞金融危機，一度停工。直至度停工。直至2003年更改設(shè)計后復(fù)工，于年更改設(shè)計后復(fù)工，于2008年完工。年完工。2008年年8月月28日投入使用，隨即遭遇次貸危機引發(fā)的全球性金融危日投入使用，隨即遭遇次貸危機引發(fā)的全球性金融危機。隨后機。隨后2009年日元持續(xù)升值及年日元持續(xù)升值及2009年開始蔓延的歐債危機年開始蔓延的歐債危機都使日本經(jīng)濟

18、持續(xù)疲軟。都使日本經(jīng)濟持續(xù)疲軟。3 3、關(guān)于大樓的運營成本、關(guān)于大樓的運營成本據(jù)克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司提供的數(shù)據(jù)顯示，上海據(jù)克而瑞（中國）信息技術(shù)有限公司提供的數(shù)據(jù)顯示，上海環(huán)球金融中心每年的財務(wù)成本接近環(huán)球金融中心每年的財務(wù)成本接近4 4億元，運營成本接近億元，運營成本接近5 5億億元，總成本在元，總成本在1010億左右。億左右。第25頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSTUDIO經(jīng)營情經(jīng)營情況況1 1、經(jīng)營策略、經(jīng)營策略“高舉高打高舉高打”（1）價格）價格2008年年8月入市，寫字樓部分租金為月入市，

19、寫字樓部分租金為20元元/天，而當(dāng)時上海甲級寫字樓的平均租金為天，而當(dāng)時上海甲級寫字樓的平均租金為9.62元元/天。天。（2）入駐企業(yè)資質(zhì)審核）入駐企業(yè)資質(zhì)審核無比嚴(yán)格。無比嚴(yán)格。2、經(jīng)營結(jié)果、經(jīng)營結(jié)果（1）最高樓生意冷清，商家慘淡離場。）最高樓生意冷清，商家慘淡離場。（2）入住率、租金價格起伏不定。在經(jīng)營最慘淡的時候，商）入住率、租金價格起伏不定。在經(jīng)營最慘淡的時候，商鋪出租率只有鋪出租率只有20%左右，而寫字樓入住率只有左右，而寫字樓入住率只有40%左右，當(dāng)左右，當(dāng)時的時的“亞洲第一高樓亞洲第一高樓”被戲稱為被戲稱為“亞洲第一空樓亞洲第一空樓”。而價格。而價格在在08年遭遇金融危機后由最初

20、的年遭遇金融危機后由最初的20元元/天逐步降到天逐步降到15元元/天，隨之又降到天，隨之又降到12元元/天，最低時甚至有天，最低時甚至有8元元/天。天。第一階段第一階段 只租不售（只租不售（2008.82012.12）第26頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSTUDIO經(jīng)營情經(jīng)營情況況3 3、經(jīng)營分析、經(jīng)營分析“樓高還須見識高樓高還須見識高”（1 1）不關(guān)注區(qū)域市場：在上海環(huán)球金融中心附近有金茂大廈、）不關(guān)注區(qū)域市場：在上海環(huán)球金融中心附近有金茂大廈、國金中心、匯豐銀行大廈等國金中心、匯豐銀行大廈等N N處寫字樓

21、，森大廈在競爭殘酷的處寫字樓，森大廈在競爭殘酷的局面下，依舊是高開高打，保持著只租不售的盲目自信。局面下，依舊是高開高打，保持著只租不售的盲目自信。（2 2）不關(guān)注宏觀局勢：森大廈似乎對于中國房地產(chǎn)市場的趨）不關(guān)注宏觀局勢：森大廈似乎對于中國房地產(chǎn)市場的趨勢毫不關(guān)心，房地產(chǎn)商面對當(dāng)時的都在積極調(diào)整自己的策略，勢毫不關(guān)心，房地產(chǎn)商面對當(dāng)時的都在積極調(diào)整自己的策略，但是森大廈不調(diào)。不僅要掙錢，而且要掙得貪婪。但是森大廈不調(diào)。不僅要掙錢，而且要掙得貪婪。（3）不尊重客戶：做買賣最重要的，是公平，收了商戶最高）不尊重客戶：做買賣最重要的，是公平，收了商戶最高的租金，卻讓老鼠在樓里亂跑，這對于地標(biāo)寫字樓

22、簡直是奇的租金，卻讓老鼠在樓里亂跑，這對于地標(biāo)寫字樓簡直是奇恥大辱。這不僅沒有尊重自己的客戶，連自己該有的身段也恥大辱。這不僅沒有尊重自己的客戶，連自己該有的身段也丟失了。丟失了。結(jié)果結(jié)果進入第二階段進入第二階段第27頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSTUDIO經(jīng)營情經(jīng)營情況況1 1、原因、原因經(jīng)營不善以及日本國內(nèi)經(jīng)濟下行所帶來的資金鏈經(jīng)營不善以及日本國內(nèi)經(jīng)濟下行所帶來的資金鏈緊張。緊張。2、銷售、銷售可售部分：除地下停車庫、避難層、風(fēng)阻尼器層及觀光廳以可售部分：除地下停車庫、避難層、風(fēng)阻尼器層及觀光廳以外全部

23、可售。外全部可售。銷售情況：銷售情況：2011年年1月至月至8月共售出九層，月共售出九層，2011年年8月至今售月至今售出一層。出一層。第二階段第二階段 邊租邊售（邊租邊售（2010.12至今）至今）第28頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSTUDIO經(jīng)營情經(jīng)營情況況出售時間出售時間樓層樓層交易單價交易單價（萬元（萬元/ /）總價總價（億元）（億元）受讓方受讓方1月28日728.32.67湯臣集團3月17日718.22.62新源國際控股有限公司3月中旬69、708.25.34天平汽車保險股份有限公司、國華人壽保險

24、股份有限公司3月7日688.232.73上海睿穎管理咨詢有限公司5月底678.052.7法國女裝品牌“bread n butter”8月5日57-598.38.66華寶投資有限公司(隸屬于寶鋼)第29頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSTUDIO經(jīng)營情經(jīng)營情況況3 3、經(jīng)營分析、經(jīng)營分析“屋漏偏逢連夜雨屋漏偏逢連夜雨”（1 1）第一個麻煩：樓宇品質(zhì)下滑。）第一個麻煩：樓宇品質(zhì)下滑。第一，小業(yè)主購買寫字樓后，無法就物業(yè)制定一個整體的租第一，小業(yè)主購買寫字樓后，無法就物業(yè)制定一個整體的租賃方案。賃方案。第二，小業(yè)主購

25、買的寫字樓單元對于租客信息資料的管理以第二，小業(yè)主購買的寫字樓單元對于租客信息資料的管理以及整體的租金收益的維護極為困難。及整體的租金收益的維護極為困難。第三，大公司一般不愿意向小業(yè)主租寫字樓，因為小業(yè)主難第三，大公司一般不愿意向小業(yè)主租寫字樓，因為小業(yè)主難以滿足大租戶很多非租金方面的要求。以滿足大租戶很多非租金方面的要求。第四，隨著出售面積的增加，管理難度會越來越大。第四，隨著出售面積的增加，管理難度會越來越大。第30頁/共35頁SPARK REAL ESTATE PLAN SPARK REAL ESTATE PLAN STUDIOSTUDIO經(jīng)營情經(jīng)營情況況（2 2）第二個麻煩：小業(yè)主購買后的行為無法管控。）第二個麻煩：小業(yè)主購買后的行為無法管控。第一，小業(yè)主購買寫字樓后，進行底價轉(zhuǎn)租。第一，小業(yè)主購買寫字樓后，進行底價轉(zhuǎn)租。71層業(yè)主新源層業(yè)主新源控股集團對外出租控股集團對外出租1600平方米的辦公空間，租金報價平方米的辦公空間，租金報價11元元/天，物業(yè)費為天，物業(yè)費為60元元/月，租金較大業(yè)主方整整低了月，租金較大業(yè)主方整整低了4-5元；元；68層也開始了對外轉(zhuǎn)