1、中融-揚(yáng)中政府財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃中融信托 2014.06一、項(xiàng)目亮點(diǎn)二、項(xiàng)目概況三、產(chǎn)品要素四、資金投向五、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)目錄一、項(xiàng)目亮點(diǎn)p 各分期拆分成立 滿2000萬左右即可成立，減少資金閑置p 收益半年支付1次 實(shí)際收益較每年支付高出近0.4%/年p 商住用地抵押，抵押率低 商住用地抵押，價(jià)值高，處置方便；抵押率僅36.67%，遠(yuǎn)低于50%p 違約風(fēng)險(xiǎn)低 企業(yè)儲(chǔ)備土地豐富，盈利能力強(qiáng)，現(xiàn)金流充裕二、項(xiàng)目概況信托要素p 信托名稱：中融信托-揚(yáng)中系列財(cái)產(chǎn)權(quán)信托計(jì)劃p 融資人：江蘇天禾旅游發(fā)展有限公司p 債務(wù)人：揚(yáng)中市人民政府p 信托期限：各期均為24個(gè)月p 信托總規(guī)模：5.5億，目前發(fā)行2期，每期55

2、00萬元，各期均為50個(gè)小額p 成立模式：分期成立，設(shè)開放期，每周計(jì)息一次p 委托人預(yù)期收益率：9.2%/年p 信托收益分配：每半年支付一次信托收益二、項(xiàng)目概況風(fēng)控措施p 財(cái)政局出具財(cái)政資金安排文件揚(yáng)中市財(cái)政局將出具財(cái)政資金安排文件，承諾優(yōu)先以揚(yáng)中市政府財(cái)政收入和土地收入支付到期債務(wù)，若仍不足支付的，由其督促安排資金，用于支付到期債務(wù)；p 平臺(tái)簽約回購債權(quán)若揚(yáng)中市人民政府未能按照中融信托要求償付債務(wù)，天禾旅游承諾收購信托計(jì)劃所持有基礎(chǔ)債權(quán)；p 出讓類商住用地土地抵押天禾旅游以名下土地使用權(quán)為本信托提供抵押，擬抵押土地登記用途為商住用地，土地登記面積為86670.8平方米，土地出讓價(jià)款3.92億

3、元，當(dāng)前評(píng)估價(jià)值60054.20萬元；貸款額僅2.2億，抵押率36.67%。p 區(qū)域平臺(tái)企業(yè)連帶責(zé)任擔(dān)保揚(yáng)中綠洲環(huán)境科技實(shí)業(yè)公司為本信托提供連帶責(zé)任擔(dān)保；綠洲環(huán)境資產(chǎn)負(fù)債結(jié)構(gòu)健康，總資產(chǎn)21億，資產(chǎn)負(fù)債率非常低，約17.85%。二、項(xiàng)目概況交易結(jié)構(gòu) 受托人（ZRT）履行償債義務(wù)受益人簽署信托合同委托人天禾旅游 揚(yáng)中市政府收購人天禾旅游擔(dān)保人簽署委托代建協(xié)議、債權(quán)債務(wù)確認(rèn)書繳納認(rèn)購款資金發(fā)行受益權(quán)份額受讓未償債權(quán)提供擔(dān)保支付認(rèn)購款簽署債權(quán)確認(rèn)協(xié)議三、產(chǎn)品要素政府p 揚(yáng)中市p 蘇南幾何中心：鎮(zhèn)江市東部江心，黃金水道長(zhǎng)江中下游，蘇南現(xiàn)代化建設(shè)示范區(qū)內(nèi)p 2小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈：涵蓋揚(yáng)州、南京、鎮(zhèn)江、泰州、常州

4、、無錫、南通、蘇州、上海等各大城市p 揚(yáng)中是全國首批“國家級(jí)生態(tài)示范區(qū)”，2012年人均GDP突破10萬元；人均居民儲(chǔ)蓄余額5.7萬元，居江蘇省第3位p 經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)：名列 2013年度中國中小城市綜合實(shí)力百強(qiáng)縣（市）第26位，最具投資潛力中小城市百強(qiáng)縣（市）第28位，躋身縣域經(jīng)濟(jì)科學(xué)發(fā)展百強(qiáng)縣（市）。三、產(chǎn)品要素政府p2011、2012、2013年揚(yáng)中市一般預(yù)算收入分別為19.59億、22.57億、27.15億元，呈穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)p負(fù)債率=（地方政府債務(wù)余額地方國民生產(chǎn)總值）100%=（29.99/360.2）*100%=8.33%p信托期限內(nèi)，揚(yáng)中市政府共計(jì)一般預(yù)算收入約70億，需還款的負(fù)債約為

5、10億，考慮到本次融資的5.5億，收入對(duì)債務(wù)的覆蓋率為4.52，債務(wù)負(fù)擔(dān)輕，償付壓力小300.05360.2395.119.5922.5727.151517192123252729300310320330340350360370380390400201120122013揚(yáng)中市GDP與一般預(yù)算收入增長(zhǎng)圖（單位：億元）GDP一般預(yù)算收入三、產(chǎn)品要素融資企業(yè)p江蘇天禾旅游發(fā)展有限公司p為承擔(dān)江蘇省第八屆園藝博覽會(huì)博覽園的建設(shè)與管理而組建p截至2014年3月，公司資產(chǎn)總計(jì)76.70億元，負(fù)債總計(jì)27.73億元，資產(chǎn)負(fù)債率35.48%，屬于類平臺(tái)公司較低水平，資產(chǎn)結(jié)構(gòu)健康p負(fù)債主要構(gòu)成為長(zhǎng)期負(fù)債14億元

6、及應(yīng)付賬款6億元。金融負(fù)債水平相對(duì)資產(chǎn)規(guī)模而言較小，且絕大部分為長(zhǎng)期借款，償還壓力不大三、產(chǎn)品要素融資企業(yè)1000001500002000002500003000003500004000004500005000002014年2015年2016年2017年2018年天禾旅游未來收入預(yù)測(cè)圖（單位：萬元）土地出讓收入園博園營(yíng)運(yùn)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)收入p預(yù)計(jì)未來3年內(nèi)天禾將從政府獲得約1050畝土地，并形成約50.3億出讓收入；p未來5年天禾旅游土地出讓收入合計(jì)約102.4億元；園博園運(yùn)營(yíng)收入合計(jì)約26.52億元三、產(chǎn)品要素應(yīng)收賬款p江蘇省第八屆園藝博覽會(huì)園區(qū)建設(shè)項(xiàng)目p江蘇省園藝博覽會(huì)之前已舉辦七屆，均在江蘇

7、省各地級(jí)市舉行；第八屆園藝博覽會(huì)選定揚(yáng)中，首次在縣級(jí)市舉辦p項(xiàng)目屬于省級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目，江蘇省省長(zhǎng)親自督辦，省市兩級(jí)提供資金支持p項(xiàng)目總投資金額160000萬元，其中已支付100830萬元，未支付59170萬元p項(xiàng)目目前已大體竣工并交付使用、運(yùn)營(yíng)三、產(chǎn)品要素抵押物p抵押物坐落于揚(yáng)中三躍港南側(cè)，迎賓大道西側(cè)，毗鄰園博園p區(qū)域?qū)僖?guī)劃濱江新城，周邊規(guī)劃含金融大廈、五星級(jí)酒店、奧體中心、植物園和4A景區(qū)p揚(yáng)中新區(qū)域核心，地價(jià)不斷飆升中p商住用地p土地登記面積為86670.8平方米p土地出讓價(jià)款3.92億元p當(dāng)前評(píng)估價(jià)值60054.20萬元p抵押率50%p 揚(yáng)中綠洲環(huán)境科技實(shí)業(yè)公司p 截至2014年3月，公司

8、總資產(chǎn)21.28億元，負(fù)債3.8億元，資產(chǎn)負(fù)債率非常低，約17.85%，資產(chǎn)質(zhì)量好p 公司已結(jié)清債務(wù)中無不良或關(guān)注類債務(wù)，征信情況良好p 公司與融資人同屬于揚(yáng)中市市政園林工程處名下企業(yè)，100%國資控股p 未來公司將承建許多基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、城建、土儲(chǔ)開發(fā)等政府項(xiàng)目，業(yè)務(wù)來源有保障三、產(chǎn)品要素?fù)?dān)保人5.57.310.234567891011201420152016綠洲環(huán)境預(yù)測(cè)收入圖（單位：億元）四、資金投向p園博園綜合提升項(xiàng)目p總投資78116.8萬元p本項(xiàng)目選址位于揚(yáng)中市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，園址東臨揚(yáng)中大道，西至西沙島夾江，南接桃源港，北靠三躍港p項(xiàng)目用地約918畝（合計(jì)約609425平方米）p項(xiàng)目目前

9、進(jìn)展：項(xiàng)目處于前期工程四、資金投向p1、對(duì)主副展館進(jìn)行室內(nèi)外提升改造，改造為“揚(yáng)中市科技展覽館”，主要設(shè)以下功能區(qū)： （1）科普教育：設(shè)常設(shè)展廳、短期展廳、報(bào)告廳、影像廳、科普活動(dòng)室等。 （2）公眾服務(wù)：門廳、大廳、休息廳、票房、問訊處、商品部、餐飲部、衛(wèi)生間、醫(yī)務(wù)室等。 （3）業(yè)務(wù)研究：設(shè)計(jì)研究室、展品制作維修車間、圖書資料室、技術(shù)檔案室、聲像制作室、展（藏）品和材料庫等。 （4）管理保障：辦公室、會(huì)議室、接待室、值班室、警衛(wèi)室、食堂及水、電、暖、空調(diào)、通訊設(shè)備用房等。四、資金投向p2、對(duì)濱水休閑館進(jìn)行提升改造：以“揚(yáng)中江鮮”為特色為主、以“臺(tái)灣小吃”、“沙縣小吃”等地方特色及休閑娛樂為輔。

10、p3、對(duì)科技展覽館、濱水休閑館周邊進(jìn)行景觀提升改造，建設(shè)科技展覽館配套室外設(shè)施，包括科普拓展設(shè)施及兒童游藝場(chǎng)。p4、對(duì)園區(qū)內(nèi)其他區(qū)域進(jìn)行相應(yīng)的提升改造，以“植物園”為特色綠化、水景、廣場(chǎng)等改造。五、產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)平臺(tái)資質(zhì)優(yōu)天禾旅游是揚(yáng)中市的核心平臺(tái)公司，總資產(chǎn)76.7億元，資產(chǎn)負(fù)債率較低，債務(wù)負(fù)擔(dān)輕，償債壓力??；還款來源足天禾旅游能從政府獲得土地開發(fā)整理和代建工程項(xiàng)目，未來現(xiàn)金流預(yù)期好政府實(shí)力強(qiáng)揚(yáng)中市屬于全國綜合實(shí)力百強(qiáng)縣，財(cái)政實(shí)力強(qiáng)；債務(wù)余額僅為29.99億元，債務(wù)負(fù)擔(dān)輕；信托期限內(nèi)收入對(duì)債務(wù)的覆蓋倍數(shù)約為4.52倍，償付壓力小風(fēng)控措施多抵押物足值，抵押率不超過50%擔(dān)保方100%國資控股，負(fù)債水平低，資信情況好，擔(dān)保能力佳財(cái)政資金安排文件齊全p 各分期拆分成立