1、2015年成都寫(xiě)字樓狀況成都寫(xiě)字樓 市場(chǎng)現(xiàn)場(chǎng)目錄目錄 ACT.1ACT.2 城市宏觀情況寫(xiě)字樓市場(chǎng)ACT.1 城市宏觀情況第一部分、總體規(guī)劃第二部分、交通體系第三部分、區(qū)域狀況成都市總體規(guī)劃一心多極多軸眾星捧月根據(jù)規(guī)劃成都市建設(shè)用地以中心城為核心，沿放射道路走廊式軸向發(fā)展，重點(diǎn)向南、北、東三個(gè)方向發(fā)展一心：指主城區(qū)多極：規(guī)劃外的4市4縣多軸：指主城區(qū)沿著放射道路形成的發(fā)展軸，重點(diǎn)發(fā)展南北軸和東軸“一心多極多軸”形成眾星拱月之勢(shì)，形成由一個(gè)特大城市，4個(gè)中等城市，4個(gè)小城市，30個(gè)重點(diǎn)小城鎮(zhèn)，200個(gè)一般鄉(xiāng)鎮(zhèn)構(gòu)成的城鄉(xiāng)一體?？傮w規(guī)劃天府新城總體規(guī)劃總體規(guī)劃總體規(guī)劃天府新城空港高技術(shù)產(chǎn)能區(qū)創(chuàng)新研發(fā)

2、產(chǎn)能區(qū)南部農(nóng)業(yè)功能區(qū)龍泉高端制造區(qū)兩湖一山國(guó)際旅游功能區(qū)成眉戰(zhàn)略新興區(qū)總體規(guī)劃一代兩翼，一城六區(qū)交通體系 通過(guò)城市規(guī)劃及近幾年的發(fā)展，目前天府新城交通四通八達(dá)。公交地鐵都非常方便，尤其地鐵一號(hào)線由原來(lái)的世紀(jì)城延伸至廣都站。且地鐵6號(hào)線正在加緊建設(shè)中。 2016年底天府新區(qū)將實(shí)現(xiàn)公交路線50條、總里程達(dá)600公里，公交出行方便 2017年建成中心城區(qū)至華陽(yáng)片區(qū)的有軌電車。益州大道有軌電車長(zhǎng)9.7公里，設(shè)16站區(qū)域狀況寫(xiě)字樓集中區(qū)寫(xiě)字樓集中區(qū)軟件園區(qū)域?qū)懽謽羌袇^(qū)中和鎮(zhèn)發(fā)展中區(qū)域環(huán)球中心天府新區(qū)寫(xiě)字樓主要集中于4個(gè)區(qū)域，交通、商業(yè)成熟代表項(xiàng)目：代表項(xiàng)目：魯明頓廣場(chǎng)中海國(guó)際中心高新孵化園中航國(guó)際交流

3、中心等代表項(xiàng)目：代表項(xiàng)目：中航城市廣場(chǎng)理想中心茂業(yè)中心高新國(guó)際廣場(chǎng)等代表項(xiàng)目：代表項(xiàng)目：希頓廣場(chǎng)兩江國(guó)際蜀都中心新希望國(guó)際等天府新城為成都天府新城為成都寫(xiě)字樓市場(chǎng)主力，寫(xiě)字樓市場(chǎng)主力，銷量占整體銷量占整體5成以成以上上天府大道以西，劍天府大道以西，劍南大道以東，屬于南大道以東，屬于南延線發(fā)展成熟區(qū)南延線發(fā)展成熟區(qū)域，該區(qū)域配套成域，該區(qū)域配套成熟，住宅、商業(yè)、熟，住宅、商業(yè)、寫(xiě)字樓多集中于該寫(xiě)字樓多集中于該地區(qū)地區(qū)寫(xiě)字樓集中區(qū)區(qū)域狀況成熟的配套、地理位置的優(yōu)勢(shì)，成為各行業(yè)辦公地首選代表項(xiàng)目：代表項(xiàng)目：希頓廣場(chǎng)、兩江國(guó)際、環(huán)球時(shí)代中心香年廣場(chǎng)、中國(guó)水電大廈、航天城上城蜀都中心、天祥廣場(chǎng)、世龍廣場(chǎng)

4、新希望國(guó)際、復(fù)城國(guó)際、通威中心等軟件園區(qū)域中和鎮(zhèn)發(fā)展中區(qū)域天府軟件園為政府天府軟件園為政府打造區(qū)域，由于宣打造區(qū)域，由于宣傳上的大力造勢(shì)以傳上的大力造勢(shì)以及政策上的優(yōu)勢(shì)，及政策上的優(yōu)勢(shì)，且靠近地鐵線，目且靠近地鐵線，目前運(yùn)營(yíng)良好前運(yùn)營(yíng)良好中和鎮(zhèn)區(qū)域目前主要中和鎮(zhèn)區(qū)域目前主要以居住為主，各類配以居住為主，各類配套未成形，無(wú)大型商套未成形，無(wú)大型商業(yè)與辦公，需要進(jìn)一業(yè)與辦公，需要進(jìn)一步發(fā)展，值得關(guān)注的步發(fā)展，值得關(guān)注的是新川創(chuàng)新科技園位是新川創(chuàng)新科技園位于該區(qū)域且建成后的于該區(qū)域且建成后的科技園約為軟件園科技園約為軟件園5倍倍 中和區(qū)域交通不便、商業(yè)配套少、辦公市場(chǎng)較差。但該區(qū)域處于政府發(fā)展規(guī)劃，

5、市場(chǎng)機(jī)會(huì)較大區(qū)域狀況ACT.2 寫(xiě)字樓市場(chǎng)第一部分、整體市場(chǎng)第二部分、區(qū)域市場(chǎng)銷售市場(chǎng)高存低銷，去化周期達(dá)4年以上；持續(xù)低價(jià)入市項(xiàng)目影響下租賃端表現(xiàn)低迷*Chapter 1 寫(xiě)字樓整體市場(chǎng) 銷售端：市場(chǎng)表現(xiàn)疲軟，成交持續(xù)下滑，但受今年2季度供應(yīng)井噴影響，存量升至歷史高位，同時(shí)整體均價(jià)略有下滑租賃端：新項(xiàng)目持續(xù)低價(jià)入市空置率有所上漲，同時(shí)拉低租金至歷史低位*Chapter 2 寫(xiě)字樓區(qū)域市場(chǎng)銷售端：天府新城仍為市場(chǎng)主力，銷量占整體5成以上，本季度武侯國(guó)際新區(qū)表現(xiàn)搶眼租賃端：非核心片區(qū)憑借低租金優(yōu)勢(shì)，整體租賃情況持續(xù)優(yōu)于核心片區(qū)未售存量市場(chǎng)：寫(xiě)字樓主力市場(chǎng)天府新城存量占總量8成以上，其余片區(qū)均呈低

6、存量態(tài)勢(shì)投資回報(bào)率：甲級(jí)寫(xiě)字樓中，除市中心受高價(jià)影響，其余片區(qū)投資回報(bào)率增均在10%左右；非核心商務(wù)區(qū)投資回報(bào)率明顯高于核心商務(wù)區(qū) * Chapter3 各區(qū)域?qū)懽謽蔷唧w情況市中心：地段優(yōu)勢(shì)使得市中心銷售價(jià)格居高丌下，而受寫(xiě)字樓折舊影響，租金有所下降東大街：整體租售情況穩(wěn)定，供需相對(duì)平衡人民南路：銷售市場(chǎng)存量丌足，租賃市場(chǎng)正常去化天府新城：甲級(jí)寫(xiě)字樓仍為市場(chǎng)主力；持續(xù)新招租項(xiàng)目入市，導(dǎo)致空置率高企其他片區(qū)：武侯國(guó)際新區(qū)為本季度非核心片區(qū)暢銷區(qū)域整體市場(chǎng)銷售市場(chǎng)市場(chǎng)表現(xiàn)疲軟，成交持續(xù)下滑，但受今年2季度供應(yīng)井噴影響，存量升至歷史高位，同時(shí)整體均價(jià)略有下滑 新增及銷量表現(xiàn)疲軟：繼今年2季度供應(yīng)井噴

7、后，本季度新增量環(huán)比大幅下降至歷史低位，同時(shí)銷量?jī)H3.02萬(wàn)平米，為2013年以來(lái)的最低水平 存量高企：受2015年2季度新增量較大影響，同時(shí)銷售情況丌樂(lè)觀，拉升本季度存量至101.3萬(wàn)平米，不2013年3季度的歷史最高值基本持平； 整體均價(jià)降至歷史低位：整體銷量低迷，僅低價(jià)項(xiàng)目匯點(diǎn)保持熱銷，成交均價(jià)略有下滑Q：季：季度度整體市場(chǎng)銷售市場(chǎng)Q：季：季度度單項(xiàng)目月均銷量創(chuàng)歷史新低，整體市場(chǎng)表現(xiàn)疲軟，同時(shí)成交均價(jià)略有下滑 寫(xiě)字樓整體銷售市場(chǎng)表現(xiàn)疲軟，單項(xiàng)目月均銷量?jī)H297平米，創(chuàng)2013年以來(lái)的歷史新低；銷量低迷影響下，成交均價(jià)略有下滑。整體市場(chǎng)銷售市場(chǎng)存銷比：銷量低迷影響下，存量去化周期上升至4.

8、58年 存銷比：在銷量持續(xù)低迷，同時(shí)存量高企的背景下，存銷比上升至55，去化周期達(dá)4.58年，較去年同期水平翻了兩番，為歷史最高水平，后期去化壓力較大。整體市場(chǎng)租賃市場(chǎng) 新招租項(xiàng)目均位于天府新城 高競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)下，新項(xiàng)目低租金入市 吸引客戶 自降低租金導(dǎo)致行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，部分寫(xiě)字樓都以此方式吸引客戶拉，低租金至3年以來(lái)最低整體市場(chǎng)租賃市場(chǎng)新項(xiàng)目持續(xù)低價(jià)入市空置率有所上漲，同時(shí)拉低租金至歷史低位 受新招租項(xiàng)目持續(xù)入市的影響，2015年起，空置量呈現(xiàn)緩慢上升的態(tài)勢(shì)，本季度整體空置率約為24%，處于歷史最低水平 在租賃及銷售市場(chǎng)保持低位的背景下，整體租金持續(xù)緩慢下降至90元/平方米月，處于歷史最低位。Q：

9、季度：季度2013-2015整體租賃市場(chǎng)區(qū)域市場(chǎng)銷售市場(chǎng)寫(xiě)字樓主力市場(chǎng)天府新城存量占總量8成以上，其余片區(qū)均呈低存量態(tài)勢(shì) 受近期新入市項(xiàng)目影響，天府新城片區(qū)未售存量達(dá)81萬(wàn)平米，且 區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目多、競(jìng)爭(zhēng)大區(qū)域市場(chǎng)銷售市場(chǎng)Q：季度：季度天府新城仍為市場(chǎng)主力，銷量占整體5成以上 主力存銷片區(qū)仍為天府新城，本季度銷售1.54萬(wàn)平米，占總量的51%非核心片區(qū)憑借低租金優(yōu)勢(shì)，整體租賃情況持續(xù)優(yōu)于核心片區(qū) 天府新城由于可租賃體量較大，且持續(xù)有新項(xiàng)目入市，整體空置率保持高位區(qū)域市場(chǎng)租賃市場(chǎng)Q：季度：季度區(qū)域市場(chǎng)租賃市場(chǎng)Q：季度：季度 14萬(wàn)方新增寫(xiě)字樓均屬天府新城片區(qū)，該區(qū)域整體空置量高達(dá)90萬(wàn)方區(qū)域市場(chǎng)持續(xù)新招租項(xiàng)目入市，導(dǎo)致空置率高2015年7-9月銷售市場(chǎng)（萬(wàn)平米，元/m)甲級(jí)乙級(jí)供應(yīng)04.37成交1.170.37存量54.0826.97價(jià)格10000左右12000左右2015年7-9月租賃市場(chǎng)（元/m)年份2015年7-9月等級(jí)甲級(jí)乙級(jí)可租賃總量61.74211.8空置量20.3769.89租金50-10040-50空置率33%33% 銷售方面：甲級(jí)寫(xiě)字樓為主要存銷區(qū)域 乙級(jí)寫(xiě)字樓價(jià)格高于甲級(jí)寫(xiě)字樓 導(dǎo)致原因：1.受創(chuàng)新時(shí)代精裝項(xiàng)目影響 2.天府新區(qū)LOFT較多 3.地理位置、配套、交通等 租賃方面：2015年持續(xù)有新項(xiàng)目招租入市，使得空置