1、 膠州市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)細(xì)則第一章 總 則第一條 制訂依據(jù) 為規(guī)范國(guó)有土地上房屋征收活動(dòng)，維護(hù)房屋征收當(dāng)事人的合法權(quán)益，根據(jù)國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例、房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范（GBT50291-1999）以及城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法和青島國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例、等有關(guān)法規(guī)和文件規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本細(xì)則。第二條 適用范圍 在本市國(guó)有土地上，實(shí)施房屋征收評(píng)估（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“房屋征收評(píng)估”）活動(dòng)，適用本細(xì)則。第三條 評(píng)估機(jī)構(gòu) 進(jìn)行房屋征收評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)具備三級(jí)以上房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)，并已列入青島市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)名錄，由膠州市房產(chǎn)管理

2、局確認(rèn)并向社會(huì)公布的征收評(píng)估機(jī)構(gòu)。第四條 評(píng)估人員 承擔(dān)房屋征收評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估人員應(yīng)該是符合本細(xì)則第三條規(guī)定的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)中的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。第五條 評(píng)估對(duì)象及分類(lèi) 房屋征收范圍內(nèi)，經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記或征收調(diào)查確認(rèn)的房地產(chǎn)（簡(jiǎn)稱(chēng)“被征收房屋”）。被征收房屋分為住宅房屋和非住宅房屋兩大類(lèi)，非住宅房屋又分為生產(chǎn)辦公用房和營(yíng)業(yè)用房?jī)深?lèi)，適應(yīng)征收評(píng)估的技術(shù)需要，住宅、生產(chǎn)辦公用房、營(yíng)業(yè)用房又劃分為若干細(xì)類(lèi)，參見(jiàn)附件一。第六條 評(píng)估目的 被征收房屋價(jià)值評(píng)估目的統(tǒng)一表述為“為房屋征收部門(mén)與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)”，評(píng)估被征收房屋的價(jià)值。 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房

3、屋征收部門(mén)與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)”，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值。第七條 評(píng)估時(shí)點(diǎn) 房屋征收決定公告之日。第八條 價(jià)值標(biāo)準(zhǔn) 被征收房屋價(jià)值是指被征收房屋及其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)在正常交易情況下，由熟悉情況的交易雙方以公平交易方式在評(píng)估時(shí)點(diǎn)自愿進(jìn)行交易的金額，但不考慮被征收房屋租賃、抵押、查封等因素的影響。第九條 征收區(qū)位分區(qū) 根據(jù)本市現(xiàn)狀，將按住宅、非住宅生產(chǎn)辦公用房、非住宅營(yíng)業(yè)用房三種情況，進(jìn)行分區(qū)，劃分結(jié)果見(jiàn)膠州市國(guó)有土地上房屋征收區(qū)位劃分體系，作為房屋征收評(píng)估依托的技術(shù)基礎(chǔ)。第十條 評(píng)估程序 1、簽訂委托合同，明確基本事項(xiàng)；2、開(kāi)展實(shí)地查勘，收集

4、相關(guān)資料；3、對(duì)照技術(shù)細(xì)則，進(jìn)行評(píng)估測(cè)算；4、提交初評(píng)結(jié)果，公示并現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明解釋?zhuān)?、修正初評(píng)結(jié)果，交付整體及分戶(hù)評(píng)估報(bào)告；6、接受咨詢(xún)質(zhì)疑，及時(shí)作出解釋說(shuō)明并復(fù)核；7、建立評(píng)估檔案。第十一條 評(píng)估結(jié)果表達(dá) 一是房屋征收項(xiàng)目補(bǔ)償資金概算評(píng)估，作為房屋征收項(xiàng)目補(bǔ)償資金總額概算依據(jù)；二是房屋征收分戶(hù)補(bǔ)償金額評(píng)估，作為被征收房屋的補(bǔ)償依據(jù)。評(píng)估結(jié)果的貨幣單位應(yīng)精確到人民幣元。第十二條 評(píng)估結(jié)果應(yīng)用的有效期 自提交正式評(píng)估結(jié)果之日起，至該征收項(xiàng)目房屋征收補(bǔ)償結(jié)束時(shí)止。第二章 住宅房屋征收評(píng)估第十三條 高檔住宅房屋征收評(píng)估方法 高檔住宅房屋的征收補(bǔ)償適用市場(chǎng)比較法評(píng)估，直接套用可比實(shí)例修正方式進(jìn)行，也可視

5、具體情況采用其它方法評(píng)估，具體操作按房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范要求執(zhí)行，可比實(shí)例的選擇要求參見(jiàn)附件二。第十四條 一般住宅房屋征收評(píng)估方法 一般被征收住宅房屋的界定及細(xì)分參見(jiàn)附件一，適用市場(chǎng)比較法的基準(zhǔn)價(jià)格修正方式評(píng)估。其征收補(bǔ)償評(píng)估測(cè)算的技術(shù)路線(xiàn)為：1.確立評(píng)估基準(zhǔn)。在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”作為評(píng)估基準(zhǔn)?！皹?biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的設(shè)定要求參見(jiàn)附件三；2.測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格。按房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范規(guī)定的方式，采用市場(chǎng)比較法評(píng)估出“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的基準(zhǔn)價(jià)格，基準(zhǔn)價(jià)格按比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值確定。測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格的可比實(shí)例的選擇條件參見(jiàn)附件二。其計(jì)算公式為：基準(zhǔn)價(jià)格 = Vs可比實(shí)例價(jià)格，n為可比實(shí)例的個(gè)數(shù)；交易情況修正系數(shù)

6、。由于采用買(mǎi)賣(mài)的正常交易實(shí)例為可比實(shí)例，因此該系數(shù)取100；交易日期修正系數(shù)。該系數(shù)由評(píng)估機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情形和評(píng)估中的具體情況，并參照當(dāng)?shù)匚飪r(jià)部門(mén)公布的相關(guān)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行確定；可比實(shí)例實(shí)體因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定可參見(jiàn)附件四；可比實(shí)例區(qū)位因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素情況的修正系數(shù)，系數(shù)確定參見(jiàn)附件五；可比實(shí)例權(quán)益因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅權(quán)益因素情況的修正系數(shù)，根據(jù)上述第八條規(guī)定，該系數(shù)取值為100；3.確定分類(lèi)基準(zhǔn)價(jià)格。為保證測(cè)算結(jié)果的客觀(guān)性，對(duì)“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”按成套、獨(dú)門(mén)院落、非成套三種情況，測(cè)算其對(duì)應(yīng)的分類(lèi)基準(zhǔn)價(jià)格，其公式為：，j1，2，3其中o

7、1為成套住宅分類(lèi)基準(zhǔn)價(jià)格，o2為獨(dú)門(mén)院落住宅分類(lèi)基準(zhǔn)價(jià)格，o3為非成套住宅分類(lèi)基準(zhǔn)價(jià)格，j為對(duì)應(yīng)的分類(lèi)基準(zhǔn)價(jià)格調(diào)整系數(shù)，其取值參見(jiàn)附件三；4.確定評(píng)估價(jià)格。各被征收房屋分別與對(duì)應(yīng)類(lèi)型“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”進(jìn)行房地產(chǎn)實(shí)體狀況因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價(jià)格得出各被征收住宅房屋的評(píng)估價(jià)格。其計(jì)算公式為：被征收住宅評(píng)估價(jià)格 = 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅分類(lèi)基準(zhǔn)價(jià)格 K31i標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情況修正為被征收房屋實(shí)體因素情況修正系數(shù)，系數(shù)確定參見(jiàn)附件四。第三章 非住宅生產(chǎn)辦公用房征收評(píng)估第十五條 評(píng)估方法 非住宅生產(chǎn)辦公用房征收評(píng)估首選市場(chǎng)比較法進(jìn)行。因案例收集等具體原因無(wú)法適用市場(chǎng)比較法時(shí)，可適用成本法評(píng)估。生產(chǎn)

8、辦公用房的成本法應(yīng)用說(shuō)明參見(jiàn)附件六和公布的房屋重置價(jià)格。第十六條 成本法評(píng)估技術(shù)路線(xiàn)1. 測(cè)算地價(jià)：根據(jù)被征收生產(chǎn)辦公用房的占地范圍，可選用成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、市場(chǎng)比較法等測(cè)算其為空地時(shí)的土地重新取得價(jià)格PD；2. 確定房?jī)r(jià)：根據(jù)被征收生產(chǎn)辦公用房的建筑結(jié)構(gòu)，參照公布的重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)調(diào)整，確定其建筑物的重置價(jià)格PJ；3估測(cè)折舊：現(xiàn)場(chǎng)勘察對(duì)照附件七所示的房屋成新評(píng)定等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)和不同年限建筑物成新上限的相關(guān)規(guī)定和說(shuō)明，估計(jì)測(cè)算確定建筑物的折舊額C；4.補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估：根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，考慮到國(guó)有土地房屋征收評(píng)估的特點(diǎn)，按成本法評(píng)估的基本公式計(jì)算被征收生產(chǎn)辦公用房的征收補(bǔ)償價(jià)格Vi為：iPDP

9、JC。第四章 非住宅房屋征收評(píng)估第十七條 評(píng)估方法 非住宅營(yíng)業(yè)用房有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估。但其中高檔次賓館、高檔寫(xiě)字樓、高層商務(wù)樓、大型超市、百貨商場(chǎng)等適用市場(chǎng)比較法或收益法方式。第十八條 收益法評(píng)估商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格 設(shè)定典型商鋪類(lèi)營(yíng)業(yè)用房為樣本房，參見(jiàn)附件八。采用收益法評(píng)估被征收營(yíng)業(yè)用房樣本房的基準(zhǔn)價(jià)格時(shí)，應(yīng)采用有限期收益法公式?？紤]到征收評(píng)估的補(bǔ)償性質(zhì)，一般采用穩(wěn)定收益情形測(cè)算，即通常采用如下公式計(jì)算：o為基準(zhǔn)價(jià)格，a為設(shè)定樣本房的年純收益，r為資本化率，n為收益年期，相關(guān)系數(shù)的確定參見(jiàn)附件八。第十九條 商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格修正法評(píng)估 被征收營(yíng)業(yè)用房評(píng)估適用商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格比較修正方

10、式，其征收補(bǔ)償價(jià)格經(jīng)過(guò)商業(yè)用途修正、商業(yè)街道路線(xiàn)修正和實(shí)體因素修正后得到，其評(píng)估測(cè)算公式為：被征收房屋評(píng)估價(jià)格 =商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格；fxy商業(yè)用途修正系數(shù)，具體數(shù)據(jù)的選用參見(jiàn)附件八；fm商業(yè)街道路線(xiàn)修正系數(shù)，具體數(shù)據(jù)的選用參見(jiàn)附件八；f31i為被征收房屋實(shí)體因素修正系數(shù)，參見(jiàn)附件八；第五章 在建工程征收評(píng)估第二十條 在建工程征收評(píng)估在建工程的評(píng)估方法 被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)適用假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估。第二十一條 假設(shè)開(kāi)發(fā)法評(píng)估技術(shù)路線(xiàn)1、調(diào)查開(kāi)發(fā)在建工程房地產(chǎn)基本情況；2、確定在建工程最佳開(kāi)發(fā)利用方式；3、估計(jì)開(kāi)發(fā)建設(shè)期；4、預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；5、估算開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)、投資利息、銷(xiāo)售稅

11、費(fèi)、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)、投資者購(gòu)買(mǎi)待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)稅費(fèi)；6、進(jìn)行具體計(jì)算。第二十二條 在建工程評(píng)估計(jì)算公式在建工程評(píng)估價(jià)格=續(xù)建完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-續(xù)建成本-管理費(fèi)-投資利息-銷(xiāo)售費(fèi)用-續(xù)建投資利潤(rùn)-買(mǎi)方購(gòu)買(mǎi)在建工程應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)。第六章 征收評(píng)估有關(guān)問(wèn)題處理第二十三條 “地大于房”的評(píng)估 對(duì)被征收住宅房屋及“住改非”房屋建筑面積小于土地使用面積情況的，土地使用面積大于房屋建筑面積的部分應(yīng)給予補(bǔ)償，計(jì)算公式為： 1.“地大于房”面積S合法土地面積容積率合法房屋建筑面積2.房屋容積率系數(shù)按如下標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算：（1）平房，容積率系數(shù)按0.7計(jì)算；（2）二層樓，容積率系數(shù)按0.8計(jì)算；（3）三層樓，容積率系數(shù)按1.

12、1計(jì)算；（4）四層樓，容積率系數(shù)按1.2計(jì)算；（5）五層樓，容積率系數(shù)按1.3計(jì)算；（6）六層樓，容積率系數(shù)按1.4計(jì)算。容積率大于以上標(biāo)準(zhǔn)的，院落不再考慮增加安置補(bǔ)償面積；3. “地大于房”區(qū)位單價(jià) w=（o- Pjg）Kjo該征收項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅基準(zhǔn)價(jià)格；Pj該標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅建筑物重置單價(jià)，參見(jiàn)公布的重置價(jià)格；g該標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅建筑成新率，參見(jiàn)附件七；Kj分類(lèi)基準(zhǔn)價(jià)格調(diào)整系數(shù)，參見(jiàn)附件三。4.“地大于房”補(bǔ)償金額wS第二十四條 直管或自管公房參照房改政策處理的評(píng)估 對(duì)直管或自管公房需參照房改政策處理的住宅房屋，在評(píng)估時(shí)分兩部分處理，一部分按房屋重置成新價(jià)評(píng)估補(bǔ)償給產(chǎn)權(quán)人，另一部分補(bǔ)償給使用人，

13、具體計(jì)算方法如下：（1）用市場(chǎng)比較法求出標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅房的價(jià)格O（2）求出該征收范圍的區(qū)位價(jià)格w：該標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅建筑的重置單價(jià)，參見(jiàn)公布的重置價(jià)格；g：該標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅建筑成新率，按附件三的設(shè)定要求，g0.8；Kj：分類(lèi)基準(zhǔn)價(jià)格調(diào)整系數(shù)，參見(jiàn)附件三。（3）被征收房屋評(píng)估價(jià)格補(bǔ)償給產(chǎn)權(quán)人的部分：為被征收房屋重置價(jià)格結(jié)合成新部分的補(bǔ)償金額；：為對(duì)應(yīng)的被征收房屋建筑重置價(jià)格，參見(jiàn)公布的重置價(jià)格；：為對(duì)應(yīng)的被征收房屋成新率，參見(jiàn)附件七；：房屋建筑面積。補(bǔ)償給使用人（承租人）的部分：為被征收房屋除房屋重置價(jià)格結(jié)合成新部分外的補(bǔ)償金額；：為被征收房屋所在區(qū)位價(jià)格（已包含相應(yīng)土地使用權(quán)價(jià)格）；pi4：為被征收房

14、屋層次修正系數(shù)；參見(jiàn)附件四；：房屋建筑面積。第二十五條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換住宅房屋評(píng)估（1）選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的住宅房地產(chǎn)，對(duì)被征收房屋和待調(diào)換房屋進(jìn)行價(jià)格結(jié)算時(shí)應(yīng)按上述同樣的基準(zhǔn)價(jià)格修正評(píng)估模式和方法進(jìn)行。（2）用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。第二十六條 劃撥土地評(píng)估 （1）征收評(píng)估時(shí)涉及的被征收非住宅生產(chǎn)辦公房屋的合法用地為劃撥性質(zhì)時(shí)，其土地補(bǔ)償金額按土地基準(zhǔn)地價(jià)的50%進(jìn)行計(jì)算。（2）非住宅營(yíng)業(yè)房屋補(bǔ)償金額具體公式如下：Vi：被征收非住宅房屋的征收補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格；V：被征收非住宅房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格；Vjo：膠州市土地基準(zhǔn)樓面地價(jià)，Vj為基準(zhǔn)地價(jià)，m為標(biāo)準(zhǔn)容積率。出讓方式國(guó)

15、有土地使用權(quán)市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格的確定可按第十六條的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。第二十七條 “住改非”房屋評(píng)估 被征收住宅房屋于1998年前已交配套費(fèi)的并實(shí)際用于經(jīng)營(yíng)，取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，且持續(xù)經(jīng)營(yíng)的住宅房屋應(yīng)當(dāng)按照營(yíng)業(yè)用房評(píng)估。1.沿街“住改非”房屋：根據(jù)營(yíng)業(yè)年限取其營(yíng)業(yè)用房性質(zhì)和住宅房屋性質(zhì)的征收評(píng)估價(jià)格的加權(quán)平均值作為其實(shí)際營(yíng)業(yè)部分的征收補(bǔ)償價(jià)格，其公式為：ViwyViywzVizVi“住改非”房屋征收補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格，Viy“住改非”房屋營(yíng)業(yè)用房性質(zhì)評(píng)估價(jià)格，Viz“住改非”房屋住宅性質(zhì)評(píng)估價(jià)格，wy、wz分別為“住改非”房屋營(yíng)業(yè)用房性質(zhì)和住宅性質(zhì)的價(jià)格權(quán)重系數(shù)，具體權(quán)重系數(shù)的選取參見(jiàn)附件九；2.非沿街“住改非”

16、房屋：其實(shí)際營(yíng)業(yè)部分的征收補(bǔ)償單價(jià)為：征收評(píng)估單價(jià)住宅性質(zhì)評(píng)估單價(jià)規(guī)定補(bǔ)助規(guī)定補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)經(jīng)營(yíng)年限確定，具體參見(jiàn)附件九。第二十八條 “非改非”房屋評(píng)估 對(duì)取得工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照并已持續(xù)經(jīng)營(yíng)至少一年以上的產(chǎn)權(quán)登記性質(zhì)為生產(chǎn)辦公用房的非住宅房屋應(yīng)當(dāng)參照營(yíng)業(yè)用房分“沿街”和“不沿街”兩種情形評(píng)估。1.沿街“非改非”房屋：ViwyViywFViFVi“非改非”房屋征收補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格，Viy“非改非”房屋營(yíng)業(yè)用房性質(zhì)評(píng)估價(jià)格，ViF“非改非”房屋生產(chǎn)辦公用房性質(zhì)評(píng)估價(jià)格，wy、wF分別為“非改非”房屋營(yíng)業(yè)用房性質(zhì)、生產(chǎn)辦公用房性質(zhì)的價(jià)格權(quán)重系數(shù)，具體權(quán)重系數(shù)的選取參見(jiàn)附件九；2.非沿街“非改非”房屋：征收評(píng)估

17、單價(jià)生產(chǎn)辦公用房性質(zhì)評(píng)估單價(jià)定額補(bǔ)助定額補(bǔ)助的標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)經(jīng)營(yíng)年限確定，具體參見(jiàn)附件九。第二十九條 其它評(píng)估（1）被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修價(jià)值，機(jī)器設(shè)備、物資等搬遷費(fèi)用，以及停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)通過(guò)評(píng)估確定。（2）房屋獨(dú)立附屬物補(bǔ)償價(jià)格可對(duì)照本市房屋征收管理部門(mén)的相關(guān)規(guī)定測(cè)算；未超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)按成本法評(píng)估其建筑物殘值。第七章 征收評(píng)估報(bào)告第三十條 出具報(bào)告要求 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的規(guī)定格式，依照本細(xì)則的要求出具征收評(píng)估報(bào)告。第三十一條 簽名蓋章 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由2名以上注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽名、

18、蓋章，并加蓋房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。在估價(jià)報(bào)告上簽名、蓋章的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和加蓋公章的估價(jià)機(jī)構(gòu)，對(duì)估價(jià)報(bào)告的內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)任。第三十二條 報(bào)告裝訂 房屋征收評(píng)估報(bào)告應(yīng)做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應(yīng)有較好的質(zhì)量。第八章 征收評(píng)估規(guī)范準(zhǔn)則第三十三條 評(píng)估委托 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)選定或者確定后，一般由房屋征收部門(mén)作為委托人，向房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)出具房屋征收評(píng)估委托書(shū)，并與其簽訂房屋征收評(píng)估委托合同。 房屋征收評(píng)估委托書(shū)應(yīng)當(dāng)載明委托人的名稱(chēng)、委托的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)的名稱(chēng)、評(píng)估目的、評(píng)估對(duì)象范圍、評(píng)估要求以及委托日期等內(nèi)容。第三十四條 評(píng)估技術(shù)負(fù)責(zé)人 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)必須確定受委托征收項(xiàng)目的

19、評(píng)估技術(shù)負(fù)責(zé)人，評(píng)估技術(shù)負(fù)責(zé)人為取得青島市建委核發(fā)征收評(píng)估上崗證的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，評(píng)估技術(shù)負(fù)責(zé)人最終確定評(píng)估技術(shù)方案，并對(duì)評(píng)估方法的選用和應(yīng)用以及評(píng)估結(jié)果的合理性承擔(dān)技術(shù)責(zé)任。第三十五條 現(xiàn)場(chǎng)勘察 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，調(diào)查被征收房屋狀況，拍攝反映被征收房屋內(nèi)外部狀況的照片等影像資料，做好實(shí)地查勘記錄，并妥善保管。 被征收人應(yīng)當(dāng)協(xié)助注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)被征收房屋進(jìn)行實(shí)地查勘，提供或者協(xié)助搜集被征收房屋價(jià)值評(píng)估所必需的情況和資料。 房屋征收部門(mén)、被征收人和注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章確認(rèn)。被征收人拒絕在實(shí)地查勘記錄上簽字或者蓋章的

20、，應(yīng)當(dāng)由房屋征收部門(mén)、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和無(wú)利害關(guān)系的第三人見(jiàn)證，有關(guān)情況應(yīng)當(dāng)在評(píng)估報(bào)告中說(shuō)明。第三十六條 評(píng)估到戶(hù) 評(píng)估人員應(yīng)佩戴由青島市城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)統(tǒng)一監(jiān)制的征收評(píng)估上崗證逐戶(hù)逐項(xiàng)評(píng)估，做到評(píng)估到戶(hù)，實(shí)地勘測(cè)準(zhǔn)確權(quán)證查驗(yàn)無(wú)誤，不得錯(cuò)計(jì)、缺項(xiàng)。第三十七條 內(nèi)部審核評(píng)議 征收評(píng)估價(jià)格結(jié)果須經(jīng)房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部審核評(píng)議，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)在提交正式評(píng)估報(bào)告前負(fù)有審查、調(diào)整、復(fù)核評(píng)估報(bào)告的技術(shù)責(zé)任。第三十八條 初步評(píng)估結(jié)果 房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照房屋征收評(píng)估委托書(shū)或者委托合同的約定，向房屋征收部門(mén)提供分戶(hù)的初步評(píng)估結(jié)果。分戶(hù)的初步評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)包括評(píng)估對(duì)象的構(gòu)成及其基本情況和評(píng)估價(jià)值。房屋征

21、收部門(mén)應(yīng)當(dāng)將分戶(hù)的初步評(píng)估結(jié)果在征收范圍內(nèi)公示不少于10日。 第三十九條 現(xiàn)場(chǎng)解釋與復(fù)核評(píng)估 公示期間，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)安排注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師對(duì)分戶(hù)的初步評(píng)估結(jié)果進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說(shuō)明解釋。存在錯(cuò)誤的，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)修正。原房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)自收到書(shū)面復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)之日起10日內(nèi)對(duì)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核。復(fù)核后，改變?cè)u(píng)估結(jié)果的，應(yīng)當(dāng)重新出具評(píng)估報(bào)告；評(píng)估結(jié)果沒(méi)有改變的，應(yīng)當(dāng)書(shū)面告知復(fù)核評(píng)估申請(qǐng)人。第四十條 提交報(bào)告 分戶(hù)初步評(píng)估結(jié)果公示期滿(mǎn)后，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門(mén)提供委托評(píng)估范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告和分戶(hù)評(píng)估報(bào)告。房屋征收部門(mén)應(yīng)當(dāng)向被征收人轉(zhuǎn)交分戶(hù)評(píng)估報(bào)告。第九章 征收評(píng)

22、估資料存檔第四十一條 整理存檔內(nèi)容 房屋征收評(píng)估業(yè)務(wù)完成后，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將評(píng)估報(bào)告及下列資料立卷、歸檔保管：房屋征收委托書(shū)或委托合同；房屋征收決定公告；評(píng)估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料；評(píng)估對(duì)象的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；可比實(shí)例的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；確定評(píng)估結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等證明資料；其他涉及評(píng)估項(xiàng)目的必要資料。第四十二條 保存期限 完成并出具估價(jià)報(bào)告后，應(yīng)對(duì)有關(guān)該估價(jià)項(xiàng)目的一切必要資料進(jìn)行整理、歸檔和妥善保管。評(píng)估報(bào)告及有關(guān)資料至少應(yīng)保留六年。第四十三條 資料證據(jù)保全 評(píng)估涉及辦理證據(jù)保全手續(xù)的房地產(chǎn)情形的，估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將評(píng)估報(bào)告（含技術(shù)報(bào)告）及評(píng)估過(guò)程

23、中形成的有關(guān)評(píng)估資料同時(shí)提交委托方。第十章 附 則第四十四條 細(xì)則附件 本技術(shù)細(xì)則附件系本技術(shù)細(xì)則的必要組成部分。第四十五條 范圍外征收評(píng)估 本市集體所有制土地上的房屋征收評(píng)估，可參照本技術(shù)細(xì)則實(shí)施。 第四十六條 實(shí)施時(shí)間 本技術(shù)細(xì)則自發(fā)布之日起執(zhí)行。附：膠州市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)細(xì)則附件 膠州市國(guó)有土地上房屋征收區(qū)位劃分體系膠州市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)細(xì)則附件附件一、被征收房屋分類(lèi)及其說(shuō)明（一）住宅房屋分類(lèi)高檔住宅房屋是指以商品開(kāi)發(fā)或單位統(tǒng)一建設(shè)方式建造的獨(dú)立、聯(lián)排房屋。一般住宅房屋成套住宅指以商品開(kāi)發(fā)或單位統(tǒng)一建設(shè)方式建造的混合結(jié)構(gòu)單元式住宅，內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施等

24、。獨(dú)門(mén)院落指辦理合法手續(xù)后自行建造的獨(dú)門(mén)獨(dú)院住宅房屋，院落為獨(dú)家使用（獨(dú)立產(chǎn)權(quán)），房屋內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施等。非成套住宅除以上兩類(lèi)的房屋以外的房屋。（二）非住宅營(yíng)業(yè)用房分類(lèi)營(yíng)業(yè)性用房商場(chǎng)類(lèi)建筑以百貨商場(chǎng)、大型超市為典型建筑。通常為鋼混框架結(jié)構(gòu)，層高較高，有大跨度的廳堂作為營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，一般都配有附房作為倉(cāng)庫(kù)、辦公和相關(guān)業(yè)務(wù)用途之用。商鋪類(lèi)建筑以門(mén)面房、小商鋪為典型建筑。一般為臨街道、巷道底層房屋，多數(shù)為磚混、磚木結(jié)構(gòu)，有的為連家店，多數(shù)為單開(kāi)間。商務(wù)類(lèi)建筑以一般金融、證券、商業(yè)寫(xiě)字樓等商務(wù)性辦公經(jīng)營(yíng)建筑為典型。通常為臨街鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層和高層建筑，底層和2、3層等低層部分為大廳

25、形式的交易或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，其余多為寫(xiě)字間或客房形式。通常內(nèi)外裝修的等級(jí)較高。娛樂(lè)類(lèi)建筑各類(lèi)歌舞廳、棋牌室、保齡球館、休閑中心、健身娛樂(lè)中心等，建筑結(jié)構(gòu)多為鋼混和混合結(jié)構(gòu)，通常有娛樂(lè)用途大廳和包間，設(shè)有公共衛(wèi)生間。電照設(shè)施較復(fù)雜。旅館類(lèi)建筑分為普通旅館、招待所和較高檔或高檔準(zhǔn)星級(jí)、甚而星級(jí)賓館兩類(lèi)典型建筑。前一類(lèi)通常為磚混、混合多層建筑結(jié)構(gòu)，底層設(shè)服務(wù)臺(tái)或值班室，內(nèi)廊，水泥、水磨石或普通地磚地面，通常有多人間、單人間，一般每層設(shè)公共衛(wèi)生間，普通裝修；后一類(lèi)通常為鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層或高層建筑，依等級(jí)、規(guī)模、功能數(shù)量及綜合程度，通常設(shè)大廳總服務(wù)臺(tái)、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)等配套服務(wù)性設(shè)施，客房均設(shè)有單獨(dú)衛(wèi)生

26、間，包括單間、標(biāo)準(zhǔn)間、商務(wù)和豪華套間等形式。內(nèi)外裝修高檔或較高檔，配有比較完整的現(xiàn)代賓館服務(wù)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)。餐飲類(lèi)建筑各類(lèi)大小餐館、飲食店、飯店、茶社、排擋等，建筑結(jié)構(gòu)類(lèi)型包括框架、混合、磚木和簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)，相應(yīng)的裝修和設(shè)備檔次、配備差異較大。典型的餐飲類(lèi)建筑設(shè)有操作間、儲(chǔ)物間、餐廳、包廂、服務(wù)窗。一般設(shè)有公用衛(wèi)生間。其他類(lèi)建筑除上述類(lèi)型之外的其他營(yíng)業(yè)性質(zhì)用房。（三）非住宅生產(chǎn)辦公用房分類(lèi)生產(chǎn)辦公性用房工業(yè)性建筑以工業(yè)廠(chǎng)房、倉(cāng)庫(kù)為典型建筑。通常為磚混、鋼混結(jié)構(gòu)和工業(yè)排架結(jié)構(gòu)，角鋼屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，鋼混或鋼立柱，磚墻或裝配式墻體，水泥地面，木門(mén)或鐵皮門(mén)。辦公性建筑以行政辦公樓為典型建

27、筑。通常為多層磚混或鋼混房屋，水泥平屋頂，有走廊（內(nèi)廊或外廊），磚墻、鋼混梁，現(xiàn)澆或預(yù)制樓地面板。設(shè)公共衛(wèi)生間。室內(nèi)普通裝修。公共性建筑以圖書(shū)館、博物館、教學(xué)樓、門(mén)診樓等為典型建筑。通常有較為獨(dú)特的建筑造型，一般為鋼混或磚混房屋。附件二、進(jìn)行市場(chǎng)比較的可比實(shí)例選擇要求及說(shuō)明以下可比實(shí)例選擇要求適用于市場(chǎng)比較法應(yīng)用中的可比實(shí)例修正方式、收益法應(yīng)用等市場(chǎng)評(píng)估情形。1.可比實(shí)例應(yīng)選擇與估價(jià)對(duì)象所處的征收區(qū)位分區(qū)相同或相鄰分區(qū)的房屋；2.可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。其中住宅房屋的可比實(shí)例必須是小類(lèi)用途相同，非住宅房屋的可比實(shí)例應(yīng)按本細(xì)則的分類(lèi)與評(píng)估對(duì)象的類(lèi)別相同；3.可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)

28、相同。建筑結(jié)構(gòu)主要指大類(lèi)建筑結(jié)構(gòu)，大類(lèi)建筑結(jié)構(gòu)一般分為：（1）鋼結(jié)構(gòu)，（2）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，（3）磚混結(jié)構(gòu)，（4）磚木結(jié)構(gòu)，（5）簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)；4.可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)，檔次相接近；5.可比實(shí)例的交易類(lèi)型應(yīng)選取正常買(mǎi)賣(mài)或租賃的交易實(shí)例為可比實(shí)例，其交易價(jià)格應(yīng)是正常市場(chǎng)交易價(jià)格；6.可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近，一般不應(yīng)超過(guò)十二個(gè)月，通常應(yīng)選擇近期六個(gè)月內(nèi)成交的類(lèi)似房地產(chǎn)案例作為可比實(shí)例；7.采用可比實(shí)例修正測(cè)算確定評(píng)估價(jià)格的，選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為3個(gè)及以上數(shù)量；8.每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的系數(shù)調(diào)整不得超過(guò)20，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過(guò)30；9. 選擇的可比實(shí)例的成交單價(jià)相互間的

29、價(jià)格差異一般不應(yīng)超過(guò)20%,在交易實(shí)例較少的情況下,該價(jià)格差異最大不應(yīng)超過(guò)30%。附件三、標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的設(shè)定條件及其應(yīng)用說(shuō)明（一）住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定要求說(shuō)明住宅房屋征收評(píng)估時(shí)根據(jù)被征收房屋綜合典型特征而設(shè)定的“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”必須符合下述條件：1. 應(yīng)為成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齊全并具備使用條件；2. 應(yīng)是層高5層的多層建筑中的第三層，臥室至少一間朝南，一般裝修（水泥砂漿地面、普通涂料墻面及平頂）的房屋；3. 房屋為中等套型，成新為八成新（已使用10年）；4. 首先應(yīng)在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)尋找具有代表性特征的住宅作為設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的原型，再根據(jù)具體情況，從方便操作提高效能

30、的考慮出發(fā)，綜合被征收房屋的典型特征，按上述條要求在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”；5.每一房屋征收項(xiàng)目評(píng)估一般設(shè)定一套“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”，遇有征收項(xiàng)目跨分區(qū)時(shí)，則所跨的每一分區(qū)均應(yīng)設(shè)定一套“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”,作為相應(yīng)分區(qū)范圍內(nèi)被征收房屋的比較基準(zhǔn)。6. 住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定說(shuō)明表是否成套套型結(jié)構(gòu)所在層次已使用年限朝向成套二室半一廳混合5層3/510年一室朝南坐落位置小區(qū)配套室內(nèi)水電及裝修其他條件分區(qū)內(nèi)主要街道一側(cè)小區(qū)內(nèi)的中央位置上。有停車(chē)、綠化、物管、公共水電及相關(guān)設(shè)施。普通室內(nèi)裝修。普通廚衛(wèi)設(shè)施。采光、通風(fēng)、日照、休息等條件中等。建筑面積7087M2分?jǐn)傉嫉貦?quán)屬及證照情況產(chǎn)權(quán)，證照齊全7獨(dú)

31、門(mén)院落標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅為獨(dú)戶(hù)院落內(nèi)2-3層小住宅樓房建筑，混合結(jié)構(gòu)，二等住宅套型及平面布置，其余基本同成套樣本住宅情況；非成套標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅為磚混平房建筑，檐高2.85M，二等住宅功能，其余基本同成套樣本住宅情況。（二）住宅房屋評(píng)估中可比實(shí)例選擇要求1.可比實(shí)例應(yīng)選擇與估價(jià)對(duì)象所處的征收區(qū)位分區(qū)相同或相鄰分區(qū)位置相對(duì)靠近的住宅房屋；2.可比實(shí)例必須是磚混結(jié)構(gòu)的多層一般裝修住宅房屋；3.可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)，檔次應(yīng)接近；4.可比實(shí)例權(quán)益價(jià)格類(lèi)型應(yīng)為房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)價(jià)格類(lèi)型；5.可比實(shí)例的交易類(lèi)型應(yīng)選取一般買(mǎi)賣(mài)的商品房或新開(kāi)發(fā)上市的成套商品房交易實(shí)例，其交易價(jià)格應(yīng)是正常市場(chǎng)交易價(jià)格；6.

32、可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近，兩者差異不得超過(guò)十二個(gè)月，一般應(yīng)選擇近期六個(gè)月內(nèi)成交的房地產(chǎn)案例作為可比實(shí)例；7. 采用可比實(shí)例修正測(cè)算確定評(píng)估價(jià)格的，選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為3個(gè)及以上數(shù)量； 8. 每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的系數(shù)調(diào)整不得超過(guò)20，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過(guò)30；9. 選擇的可比實(shí)例的成交單價(jià)相互間的價(jià)格差異一般不應(yīng)超過(guò)20%,在交易實(shí)例較少的情況下,該價(jià)格差異最大不應(yīng)超過(guò)30%。（三）分類(lèi)基準(zhǔn)價(jià)格調(diào)整系數(shù)分類(lèi)成套獨(dú)門(mén)院落非成套分類(lèi)調(diào)整系數(shù)j981021011049298分類(lèi)基準(zhǔn)價(jià)格調(diào)整系數(shù)依房屋建成年代及其總體情況確定。在計(jì)算“地大于房”情形下，Kj的取值為：成套住宅為100

33、，獨(dú)門(mén)院落為102，非成套為98。附件四、住宅房屋實(shí)體因素（K31、K31i）修正說(shuō)明表（一）成套住宅房屋實(shí)體因素修正系數(shù)表1.住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)p1表結(jié)構(gòu)類(lèi)型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等四等一等二等三等一等二等系數(shù)取值110-114106-110102-10698-10294-9890-9497-10192-9685-9179-8574-792.住宅房屋成新因素修正系數(shù)p2表 待估房屋成新樣本房屋三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083.住宅房屋朝向因素修正系數(shù)p3表臥室朝向北西

34、東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南修正系數(shù)969899100101102注：上述表內(nèi)數(shù)字在確有必要時(shí)，可以根據(jù)實(shí)際情況作0.5的浮動(dòng)。4.住宅房屋層次因素修正系數(shù)p4表（1）多層住宅房屋層次修正系數(shù)p4表樓層數(shù)樓層系數(shù)(%)所在樓層一層樓二層樓三層樓四層樓五層樓六層樓七層樓一1001009897969595二10010099989797三97100100100100四929798100五899395六8793七85說(shuō)明：a.底層地下室為車(chē)庫(kù)的，底層系數(shù)增加1%，頂層系數(shù)減少1%；b.頂層坡屋面帶閣樓的，頂層系數(shù)增加2%；c.如果是商住樓，住宅房的樓層系數(shù)相應(yīng)減少1%。（2）小高層及高層住宅房屋層

35、次修正系數(shù)p4房屋的標(biāo)準(zhǔn)層為100%每增加或減少一層系數(shù)1%。以上數(shù)據(jù)可以根據(jù)實(shí)際情況在分值上作0.5的浮動(dòng)。（二）獨(dú)門(mén)院落住宅實(shí)體因素修正系數(shù)表1.住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)p1表結(jié)構(gòu)類(lèi)型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等四等一等二等三等一等二等系數(shù)取值110-114106-110102-10698-10294-9890-9497-10192-9685-9178-8274-782.住宅房屋成新因素修正系數(shù)p2表 待估房屋成新樣本房屋三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083.住宅房屋朝向因素修正

36、系數(shù)p3表臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南修正系數(shù)969899100101102注：上述表內(nèi)數(shù)字在確有必要時(shí)，可以根據(jù)實(shí)際情況作0.5的浮動(dòng)。4.住宅房屋套型及平面布置因素修正系數(shù)p4表套型等級(jí)一等二等三等四等五等系數(shù)取值10110399101979995979395住宅房屋套型及平面布置因素等級(jí)說(shuō)明表如下： 等級(jí)內(nèi)容一等二等三等四等五等說(shuō)明設(shè)計(jì)合理，內(nèi)部功能布局得當(dāng)，獨(dú)立廚衛(wèi)設(shè)施，明廚明衛(wèi)，大臥明廳，露天院落整潔設(shè)計(jì)較為合理，內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施，露天院落較為整潔內(nèi)部功能布局較為凌亂，設(shè)施不全，搭建廚衛(wèi)，院落凌亂內(nèi)部功能布局凌亂，房間比較分散 不滿(mǎn)足上述要求的獨(dú)門(mén)院

37、落（三）非成套住宅房屋實(shí)體因素修正系數(shù)1.住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)p1表結(jié)構(gòu)類(lèi)型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等四等一等二等三等一等二等系數(shù)取值110-114106-110102-10698-10294-9890-9497-10192-9685-9178-8274-782.住宅房屋成新因素修正系數(shù)p2表 待估房屋成新樣本房屋三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083.住宅房屋檐高因素修正系數(shù)p3表檐高2.62.6-2.82.8-2.92.9-3.13.1-3.33.3-3.53.5-3.73.

38、7-4.04.0系數(shù)取值9497100102104106108110113-115上表數(shù)字在實(shí)際勘察時(shí)可對(duì)照實(shí)際檐高作范圍為0.51.5的變動(dòng)。4.住宅房屋功能因素修正系數(shù)p4表住宅功能因素按實(shí)際采光、通風(fēng)、日照、通行等因素綜合確定。功能等級(jí)一等二等三等四等五等系數(shù)取值10110399101979995979395住宅功能因素等級(jí)說(shuō)明表如下： 等級(jí)內(nèi)容一等二等三等四等五等說(shuō)明通行方便，二室朝南，陽(yáng)光充沛，空氣流暢，房間大小合適通行較為方便，一室朝南設(shè)施不全，無(wú)朝南房間內(nèi)部功能布局凌亂，房間大小不一，通行不變不滿(mǎn)足上述要求的非成套住宅房屋（四）有關(guān)說(shuō)明1K31i的取值范圍應(yīng)該界于80120之間；

39、2可比實(shí)例修正方式的房屋個(gè)體實(shí)體修正系數(shù)的確定也可參照上述測(cè)算辦法進(jìn)行。3. 實(shí)體因素修正系數(shù)采用計(jì)算方式為：P31P1P2P3P4附件五、住宅房屋區(qū)位因素（K32）修正說(shuō)明表（一）住宅區(qū)位因素修正調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分表因素類(lèi)別因素項(xiàng)目?jī)?nèi) 容考 察 項(xiàng) 目評(píng)分等級(jí)一等二等三等四等五等征收項(xiàng)目周邊大環(huán)境自然環(huán)境自然景觀(guān)、風(fēng)向a1176543空氣污染、噪音、水文a1276543交通條件離市區(qū)主干道的距離a21108765公交線(xiàn)路情況a2298765教育醫(yī)療設(shè)施所在學(xué)區(qū)1公里內(nèi)學(xué)校情況a31109876醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況a32109876商業(yè)配套設(shè)施重要商業(yè)配套設(shè)施a412019181716征收項(xiàng)目范圍

40、內(nèi)小環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑小區(qū)布局與外形等a5112111098建筑密度、外型等a5287543綠化率、室外公共活動(dòng)空間與綠化景觀(guān)a531110987物業(yè)管理物業(yè)管理情況a611110987配套設(shè)施住宅區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完備程度a711110987以上評(píng)分等級(jí)數(shù)據(jù)在現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際勘察時(shí)，根據(jù)實(shí)際情況其取值可在每個(gè)分值上作0.5的浮動(dòng)。（二）住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分等級(jí)說(shuō)明表序號(hào)因素項(xiàng)目考察項(xiàng)目?jī)?nèi)容一等二等三等四等五等1自然環(huán)境自然景觀(guān)、風(fēng)向公認(rèn)的自然環(huán)境優(yōu)越地區(qū)。自然環(huán)境良好，附近有一定的綠地和綠化，基本整潔、衛(wèi)生。附近有少量綠地和綠化，衛(wèi)生環(huán)境欠缺。附近周?chē)鸁o(wú)綠化，比較擁擠、雜亂、環(huán)境較差。附近無(wú)綠化，環(huán)境散

41、亂，自然觀(guān)感明顯差?？諝馕廴?、噪音、水文空氣清新、無(wú)污染，無(wú)噪音，水域清潔，達(dá)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)?？諝饬己?，少量污染，白天有部分交通噪音，水體局部污染?？諝饩植渴芪廴?，靠近大馬路，白天和晚間均有噪音影響?？拷廴驹椿蛑卦胍粼?。長(zhǎng)期受氣味、煙塵、噪音、污水、垃圾等污染影響，環(huán)境污染明顯。2交通條件離市區(qū)主干道的距離離主干道的距離在50米以?xún)?nèi)。離主干道的距離在50-150米之間。離主干道的距離在150-300米之間。離主干道的距離在300-500米之間。離主干道的距離在500米以上。公交線(xiàn)路情況距離公交站點(diǎn)50米內(nèi)，有3條以上重要公交線(xiàn)路。距離公交站點(diǎn)50-100米內(nèi)，至少有2條重要公交線(xiàn)路。距離重要的公交

42、線(xiàn)路的距離在100-200米之間，至少有2條公交線(xiàn)路。距離公交線(xiàn)路的距離在200-400米之間，至少有1條公交線(xiàn)路。距離公交線(xiàn)路的距離在400米以上。3教育醫(yī)療設(shè)施所在學(xué)區(qū)1公里內(nèi)學(xué)校情況屬于本市最好的重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。屬于本市較好的重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。屬于本市一般中學(xué)（初中）和小學(xué)學(xué)區(qū)。一般中小學(xué)學(xué)區(qū)。無(wú)中學(xué)或小學(xué)。醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況距市級(jí)及以上醫(yī)院500米以?xún)?nèi)。距市級(jí)及以上醫(yī)院500米1000米。距市級(jí)及以上醫(yī)院1000米1500米。距市級(jí)及以上醫(yī)院1500米-2500米以上。距市級(jí)及以上醫(yī)院2500米以上。4商業(yè)配套實(shí)施重要商業(yè)配套設(shè)施在400米范圍內(nèi)有大型

43、的市級(jí)商業(yè)配套設(shè)施。在400-800米范圍內(nèi)市級(jí)商業(yè)設(shè)施較集中。在800米范圍內(nèi)有零散分布的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，基本滿(mǎn)足生活需求。在800米范圍內(nèi)基本上無(wú)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。在1000米范圍內(nèi)無(wú)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。5規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑布局、小區(qū)與外形等布局合理、外形美觀(guān)、錯(cuò)落有致，滿(mǎn)足通風(fēng)、日照等健康要求。布局一般，外形整齊，滿(mǎn)足通風(fēng)、日照等健康要求。布局一般，排列不整齊，外型較整齊。任意布置、外型破舊雜亂、擁擠。建筑散亂、沒(méi)有布局，且通行、空地利用明顯不合理，外型破舊雜亂。建筑密度建筑密度40%以下。建筑密度在40%-50%。建筑密度在50-60%。建筑密度在60%-65%。建筑密度在65%以上。綠化率、室外公共活動(dòng)空間與綠化

44、景觀(guān)綠地率在30%以上，立體綠化，室外公共活動(dòng)空間豐富。綠地率在30%以下，部分綠地和綠樹(shù)，公共活動(dòng)空間較小。少量綠化，少量的公共活動(dòng)空間。無(wú)綠化，基本無(wú)公共活動(dòng)空間。無(wú)公共活動(dòng)空間，出行通道狹窄，小道彎曲。6物業(yè)管理物業(yè)管理情況全封閉物業(yè)管理。半封閉物業(yè)管理。有物業(yè)管理。無(wú)物業(yè)管理。無(wú)物管，無(wú)環(huán)衛(wèi)管理。7住宅區(qū)配套設(shè)施配套完善程度在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、供熱、寬帶網(wǎng)、有線(xiàn)電視線(xiàn)路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、寬帶網(wǎng)、有線(xiàn)電視線(xiàn)路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線(xiàn)電視線(xiàn)路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、?/p>

45、水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線(xiàn)電視線(xiàn)路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備有線(xiàn)電視線(xiàn)路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。（三）住宅基準(zhǔn)價(jià)格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)測(cè)算說(shuō)明：1.基準(zhǔn)價(jià)格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)以住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為基礎(chǔ)確定，其中住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)Q；其中f12，f22，f32，f41，f53，f61，f71。2.可比實(shí)例區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為QS，標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為QO，可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位狀況修正系數(shù)：Ki32。附件六、生產(chǎn)辦公用房及其成本法評(píng)估說(shuō)明（一）生產(chǎn)辦公用房的成本法評(píng)估應(yīng)用1.成本法是求取估價(jià)對(duì)

46、象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購(gòu)建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀(guān)合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本細(xì)則中定義的成本法系以房地產(chǎn)價(jià)格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)估算房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的方法。該成本法中的“成本”含義，并不是通常意義上的成本，而是以成本為基礎(chǔ)的市場(chǎng)價(jià)格。2.成本法評(píng)估的基本公式：征收補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格土地重新取得價(jià)格建筑物重置價(jià)格建筑物折舊3.土地重新取得價(jià)格應(yīng)首選市場(chǎng)比較法測(cè)算，在無(wú)法適用市場(chǎng)比較法時(shí)，可采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本積算法等方法求取。土地重新取得價(jià)格內(nèi)涵包括土地取得成本、土地開(kāi)發(fā)成本、土地取得所涉稅及費(fèi)、土地開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。注：土地重新取得價(jià)格的基準(zhǔn)地價(jià)修正法公式為：PDPO（1a）nk1k2k

47、3PD土地重新取得價(jià)格；PO地塊所在土地級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)，以政府管理部門(mén)公布的價(jià)格為準(zhǔn)；a地價(jià)漲落的年均價(jià)格指數(shù)；n估價(jià)時(shí)點(diǎn)年份-基準(zhǔn)地價(jià)頒布年份；k1土地使用年期修正系數(shù)，按土地估價(jià)時(shí)點(diǎn)后的剩余使用年限計(jì)算；k2土地實(shí)體因素修正系數(shù)，包括土地形狀、地勢(shì)、地質(zhì)條件、規(guī)劃條件和地上附屬物狀況確定，取值范圍0.85-1.2。序號(hào)因素內(nèi)容因素權(quán)重一等二等三等四等五等1土地形狀0.25110-120100-11095-10090-9585-902地勢(shì)0.10110-120100-11095-10090-9585-903地質(zhì)條件0.10110-120100-11095-10090-9585-904規(guī)劃條件

48、0.35110-120100-11095-10090-9585-905地上附屬物狀況0.20110-120100-11095-10090-9585-90k3土地區(qū)域因素修正系數(shù)，包括周邊交通狀況、商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套、金融、通訊、學(xué)校、醫(yī)院、其他等公共市政配套設(shè)施，取值范圍0.85-1.2。序號(hào)因素內(nèi)容因素權(quán)重一等二等三等四等五等1交通狀況0.15110-120100-11095-10090-9585-902商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套0.20110-120100-11095-10090-9585-903金融配套0.10110-120100-11095-10090-9585-904通訊等條件0.10110-1

49、20100-11095-10090-9585-905學(xué)校配套情況0.20110-120100-11095-10090-9585-906醫(yī)院配套情況0.15110-120100-11095-10090-9585-907其他公共設(shè)施配套0.10110-120100-11095-10090-9585-904.建筑物重新購(gòu)建價(jià)格通常采用成本積算法求取。建筑物重新購(gòu)建價(jià)格內(nèi)涵包括建筑物建造成本、管理費(fèi)用、投資利息、建筑物開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。5.建筑物折舊應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果，對(duì)照房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定確定。建筑物折舊應(yīng)考慮物質(zhì)折舊、功能折舊等因素。（二）住宅房屋建筑等級(jí)說(shuō)明表1.鋼筋砼結(jié)構(gòu)多層住宅房屋類(lèi)別等級(jí)分

50、部項(xiàng)具 備 條 件鋼筋砼結(jié)構(gòu)鋼筋砼一等結(jié)構(gòu)鋼筋砼整板基礎(chǔ)或獨(dú)立柱基礎(chǔ)、基礎(chǔ)梁，鋼筋砼梁柱承重，圍護(hù)結(jié)構(gòu)為磚或其它輕質(zhì)材料，鋼筋砼樓屋面。結(jié)構(gòu)質(zhì)量好，外觀(guān)無(wú)缺陷。門(mén)窗鋁合金或塑鋼窗，用料上等、制作考究的木質(zhì)門(mén)或金屬門(mén)，分戶(hù)配有牢固防盜門(mén)。墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為高檔涂料或面磚墻面；天棚為一般涂料平頂。屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面；保溫隔熱、防水屋面。設(shè)備水電衛(wèi)齊全，照明、插座分線(xiàn)路設(shè)置，電氣、電話(huà)、有線(xiàn)電視線(xiàn)路暗敷。鋼筋砼二等結(jié)構(gòu)鋼筋砼條形基礎(chǔ)或獨(dú)立柱基礎(chǔ)、基礎(chǔ)梁，鋼筋砼梁柱承重，圍護(hù)結(jié)構(gòu)為磚或其它輕質(zhì)材料，鋼筋砼樓屋面。結(jié)構(gòu)質(zhì)量一般，外觀(guān)有缺陷。門(mén)窗鋼窗或木窗，普通木質(zhì)門(mén)，木質(zhì)用料

51、中等。墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為一般涂料或水泥砂漿墻面；天棚為一般涂料平頂。屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面；保溫隔熱、防水屋面。設(shè)備水電衛(wèi)齊全，照明、插座分線(xiàn)路未分開(kāi)設(shè)置或明敷。2.磚混結(jié)構(gòu)多層普通住宅房屋類(lèi)別等級(jí)分部項(xiàng)具 備 條 件磚混結(jié)構(gòu)磚混一等結(jié)構(gòu)鋼筋砼基礎(chǔ)，磚墻及鋼筋砼梁承重。鋼筋砼樓屋面，有構(gòu)造柱、圈梁。門(mén)窗鋁合金或塑鋼窗，普通木質(zhì)門(mén)或鋼門(mén)，分戶(hù)配有牢固防盜門(mén)。墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為高檔涂料或面磚墻面；天棚為一般涂料平頂。屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面；保溫隔熱、防水屋面。設(shè)備水電衛(wèi)浴齊全，照明、插座分線(xiàn)路設(shè)置，電氣、電話(huà)、有線(xiàn)電視線(xiàn)路暗敷。磚混二等結(jié)構(gòu)磚基礎(chǔ)或砼條形基礎(chǔ)，磚墻及鋼筋砼梁承重，鋼筋砼樓屋面，沒(méi)有或很少有構(gòu)造柱，圈梁。門(mén)窗用料中等的木門(mén)窗。墻面及天棚內(nèi)墻為一般涂料墻面；外墻為一般涂料或水泥砂漿墻面或清水墻，天棚為一般涂料平頂。屋樓地水泥砂漿或水磨石樓地面，普通防