1、實用文檔XX礦業(yè)大廈會議中心運營方案一、市調情況（一）經(jīng)對XX市紅塔區(qū)范圍內主流酒店類型會議中心進行走訪調研后，現(xiàn)將對比情況以表格形式反應如下:對比列表大會議室面積、計費方式中型會議室面積、計費方式小型會議室面積、計費方式會議室設備設施（大、中、?。┯貌蜆藴始百M用茶歇（水果、糕點）酒店房間標準及定價停車數(shù)量及計費標準茶水紅塔大酒店預計面積約1000平方米；計費：6000元/收（約6元/m2/4小時）備注：150寸LED大屏單獨計費，6000元/次，最高容納300人會議預計面積約500平方米；計費：3000元/收（約6元/m2/4小時）備注：最高容納80人預計面積約200平方米；計費：2900元

2、/收（約14.5元/m2/4小時）備注：最高容納22人大、中型會議室：基礎會議桌椅、獨立音箱、便攜式麥克風、投影儀、普通型電風扇、會議展架、會議布標小型會議室：連麥會議桌、獨立音箱、LED數(shù)字屏、投影儀、中央空調、便攜式紙筆70元/人/餐（自助餐形式，約20種菜品）15元/人/份雙人標間：330元/晚豪華單間：330元/晚備注：協(xié)議價預計450個地表車位。5元/車/4小時（含在會務會中）含在會務會中（免費提供純凈水/人/瓶）備注：茶水首次20分鐘一加，后續(xù)30分鐘一加中玉大酒店預計面積約1200平方米；計費：4000預計面積約400平方米；計費：1600預計面積約300平方米；計費：1200大

3、中型會議室：基礎會議桌椅、獨立音箱、便攜式麥克自助餐:60元/人/餐（約15種暫不提供雙人標間：280元/晚豪華單間：地表、地卜預計240個車位（含體育場含在會務會中（免費提供標準文案實用文檔元/4小時（約3.3元/m2/4小時）備注：講座式可容納240人；圍桌式可容納180人；劇院式可容納400人元/4小時（約4元/m2/4小時）備注：講座式可容納80人；圍桌式可容納60人；劇院式可容納100人元/4小時（約4元/itf/半天）備注：講座式可容納40人；圍桌式可容納30人；劇院式可容納60人風、投影儀、普通型電風扇、會議布標小型會議室：基礎會議桌椅、便攜式麥克風、獨立首箱、投影儀、中央空調、

4、格調屏風菜品）；桌餐：700元/10人/桌280元/晚套房：480元/晚備注：協(xié)議價車位）。會議期間/、計費，經(jīng)停價4元/車/小時純凈水/人/瓶）備注：茶水20分鐘一加XX礦業(yè)大廈多功能匯報廳建筑面積702.9m2；備注：講座式可容納約220人；圍桌式可容納約150人；劇院式可容納約320人教培室建筑面積2015.91m2備注：圍桌式可容納50人；劇院式可容納80人中型會議室建筑面積158.38m2備注：圍桌式可容納約50人；劇院式可容納60人建筑面積分別為79.78itf；68.54m2備注：圍桌式可容納約20人多功能匯報廳：360環(huán)繞會議擴聲系統(tǒng)、桌式會議發(fā)言系統(tǒng)、桌式觸摸中央傳輸控制系統(tǒng)

5、、LED顯示頻、尖端視頻輔助系統(tǒng)、舞臺燈光系統(tǒng)、中央空調等教培室：會議擴聲系統(tǒng)、桌式會議發(fā)言系統(tǒng)、桌式觸摸中央傳輸控制系統(tǒng)、LED顯示頻、尖端視頻輔助系統(tǒng)、中央空調中型會議室：會議擴聲系統(tǒng)、桌式會議發(fā)言系統(tǒng)、桌式觸摸中央傳輸暫無地表、地下現(xiàn)有車位共計139個備注1:地表設置單行道后預計可擴充約50個備注2:若云銅地產(chǎn)一期工程場地開放預計可增加200個標準文案實用文檔控制系統(tǒng)、LED顯示頻、尖端視頻輔助系統(tǒng)、中央空調小型會議室：無智能化設施，高端標準配置、中央空調休息廳：無智能化設備，高檔待客桌、真皮沙發(fā)、中央空調(二)對比項目優(yōu)、劣勢分析：1、中玉大酒店產(chǎn)權隸屬情況：經(jīng)探訪，XX中玉酒店產(chǎn)權隸

6、屬XX市對外經(jīng)貿集團公司名下，該公司屬于XX市全資子公司，目前酒店采用個人承包模式進行市場化運營。優(yōu)勢：(1)有市直屬國企背景，有一定的地方政府扶持性，多次承辦諸如：政府工作會、市直屬機關工作會、各類型招商引資會、項目合作、啟動會等等；(2)經(jīng)營模式為團體及個人承包經(jīng)營，具備多領域專業(yè)型管理人員，純市場化運作行為，受政治性干預較少，標準文案實用文檔與非公類型機構、企業(yè)合作密切；(3)市場積淀深厚，知名度、品牌影響力較大，擁有各領域專業(yè)化運營團隊(如：酒店、會議、餐飲、保潔等)，運營、管理經(jīng)驗豐富，協(xié)調、配合度較高，經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富且可變性較強；(4)配套酒店、宴會，提供一站式服務(含：專車接送)；

7、(5)圍繞邊際業(yè)務創(chuàng)收的同時，亦可綜合降低人力資源成本(如：承辦各類型宴會、展覽等，一套班子，能服務不同業(yè)態(tài))。(6)項目地處市中心，周邊附屬配套設施完善。劣勢：(1)會議配套設備設施老舊，會議環(huán)境較差，缺乏智能化配套設施，局限性較為突出，不能滿足現(xiàn)代化會議需求(如：視頻電話會議、專題型遠程數(shù)字教培會議)(2)場地較為局限，周邊缺乏大型停車場地，不能滿足大規(guī)模會議停車需求。2、紅塔大酒店產(chǎn)權隸屬情況：落實中.標準文案實用文檔優(yōu)勢：(1)國有企業(yè)背景，受兩煙配套扶持，承辦相關機構及其附屬公司、合作公司的會議及宴會較多；(2)團體項目式經(jīng)營模式，具備多領域專業(yè)型管理人員，純市場化運作行為，受政治性

8、干預較少，與非公類型機構、企業(yè)合作密切；(3)市場積淀深厚，知名度、品牌影響力較大，擁有各領域專業(yè)化運營團隊(如：酒店、會議、餐飲、保潔等)，運營、管理經(jīng)驗豐富，協(xié)調、配合度較高，經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富且可變性較強；(4)配套酒店、宴會，提供一站式服務(含：專車接送)；(5)場地空曠，便于停車，通過場地優(yōu)勢，多次舉辦諸如：車展、畫展、動漫展等展覽類活動；對外出租經(jīng)營項目較多(如：知名KTV慢搖吧等)，在圍繞資產(chǎn)邊際業(yè)務創(chuàng)收的同時，亦可綜合降低人力資源成本(一套班子,能服務不同業(yè)態(tài))；(6)配套場館較多，文體項目較為豐富(如：網(wǎng)球館、籃球館等)(7)項目地處市中心，周邊附屬配套設施完善。劣勢：標準文案實用

9、文檔（1）會議配套設備設施相對老舊，會議環(huán)境一般，缺乏智能化配套設施，局限性較為突出，不能滿足現(xiàn)代化會議需求（如：視頻電話會議、專題型遠程數(shù)字教培會議）（2）部分人員參照紅塔集團薪資待遇，人力資源運營成本較高。（三）XX礦業(yè)大廈會議系統(tǒng)態(tài)勢分析結合上述對比項目，形成XX礦業(yè)大廈會議系統(tǒng)態(tài)勢分析表如下:優(yōu)勢1、國后企業(yè)品牌，品牌知名度較局劣勢1、現(xiàn)階段周邊附屬設施較少；運營型交通系統(tǒng)/、成熟；2、玉礦大廈會議中心設計、建設精良，無論設計、空間感、室內景觀等方面均優(yōu)于同類型市場化運營會議中心（易形成招商推廣噱頭）2、缺乏專業(yè)化運營、管理人員；缺乏會議系統(tǒng)市場化運營經(jīng)驗3、項目區(qū)位絕佳，周邊市政規(guī)劃

10、較好，區(qū)域開闊，道路寬敞，空氣清新，植被綠化、視覺感官一流。3、現(xiàn)階段不能提供住宿、餐飲等一站式配套服務4、會議配套設備設施較新且完善，智能化程度較高，能滿足現(xiàn)代化會議需求。4、配套車位較少，大廈出租率達到一定量時，易致使停車位嚴重不足（不具備開放云銅地產(chǎn)一期停車場的情況不）5、會議設施性能方面具備較高的市場排他性。5、距中心城區(qū)較遠6、缺之市場積淀，合作單位較少，需耗費一定周期及成本與外單位建立合作關系標準文案實用文檔6、隨大廈商務樓項目招商開展，入駐單位增多后，特別圍繞行政、企事業(yè)單位等辦會較多的單位，給予一定的優(yōu)惠，易大幅提升會議中心需求。7、現(xiàn)階段辦會需求較大的市直行政、企事業(yè)單位受一

11、定政策性干預，辦會地點較為統(tǒng)一（一般情況不統(tǒng)一選擇市委黨校）機會1、大廈所處區(qū)域被列為市政規(guī)劃重點，未來XX市委、政府及所屬行政機構遷入后，對滿足現(xiàn)代化會議要的會議中心后較大的需求威脅1、地處中心城區(qū)成熟型的配套會議中心較多（如：紅塔、中玉、龍馬等）2、目前市場上教具競爭力的會議中心均為酒店業(yè)附屬產(chǎn)業(yè)，因受酒店多途徑業(yè)態(tài)經(jīng)營影響，主營業(yè)務定位相對模糊，易造成業(yè)態(tài)沖突。（如：同期婚宴及會議）2、近年來XX經(jīng)濟發(fā)展較為滯后，本土企業(yè)發(fā)展態(tài)勢較為低迷，成熟型外來企業(yè)較少，除地方行政、企事業(yè)單位及專業(yè)培訓機構外，對類似的W議中心需求/、身3、現(xiàn)行市場上多數(shù)會議中心設計較差，空間較為局限，配套設備設計老

12、舊、落后。3、現(xiàn)階段周邊商業(yè)元素較少或成型過程較慢，不具備便捷性業(yè)態(tài)（如：餐飲、商場、洗車場等）分析結論:1、充分發(fā)揮優(yōu)勢，利用機會：鑒于XX礦業(yè)大廈會議中心對比現(xiàn)有市場化運營的會議中心無論從功能性、智能化配套、空間、會議環(huán)境、設計等方面均具有較強優(yōu)勢，備較高的市場排他性。因此，會議定價方面在一定程度上不必對照市場情況，可根據(jù)不同時期運營側重方向，靈活調整價差與組價策略，實現(xiàn)不同時期階段定位目標。2、規(guī)避劣勢消除威脅：（1）服務方面：循序提升會議配套團隊的運營、管理水平，強化服務意識。（2）推廣招商方面：積極拓寬市場，充分結合大廈會議中心優(yōu)勢部分，甄選XX主流宣傳媒介渠道，積極開展標準文案實用

13、文檔市場推廣活動，深度挖掘潛在需求單位，在圍繞市場行業(yè)動態(tài)的基礎上，靈活調整經(jīng)營模式，對于諸如市直行政機構、大型民營企業(yè)等對現(xiàn)代化會議系統(tǒng)潛在需求較大且會源穩(wěn)定的客戶，可采取分級優(yōu)惠定價形式，逐漸培養(yǎng)形成市場潛在性選擇定向。(3)產(chǎn)品定位方面：著重強調大廈會議中心運營定位，區(qū)別酒店式會議中心，建立專業(yè)化會議中心運營意識與服務體系。(4)針對定位方面：辦會頻率較高的市直行政、企事業(yè)單位主要會務地現(xiàn)為市委黨校，對比大廈會議中心，其優(yōu)勢在于：1.政策性因素限制；2.同體制內部單位辦會、就餐價格相對較低，幾乎不存在商業(yè)行為；3.會場風格較為符合一些特殊會議定位(如：黨委會、選舉會等)。劣勢在于：1.離

14、市中心較遠，不利于小規(guī)模臨時性現(xiàn)代化會議辦會條件；2.臨近會務峰值期，可接待的會務場次較為極限；3.對于小規(guī)?，F(xiàn)代化會議配套設施較為落后；4.周邊附屬配套設施較少；5.會務配套性服務內容較少，可延伸性較為局限。鑒于上述分析，大廈會議中心運營中，對于辦會頻率較高的市直行政、企事業(yè)單位宣傳方面，可重點突出中、小型會議室優(yōu)勢，有針對性地制定會務價格。(5)配套性方面：充分發(fā)揮大廈地表空間，合理增設臨時停車位(必要時可參考云銅集團停車場，建設地表機械式二至三層停車庫)。通過利用大廈區(qū)域范圍內未來市政規(guī)劃、景觀工程、配套功能性、服務覆蓋等方面優(yōu)勢，標準文案實用文檔明確檔次定位，力爭短期內建立業(yè)界口碑，樹

15、立市場威望，在實現(xiàn)會議中心結合市場化運營的同時，形成大廈主樓、酒店招商反推動力。（6）餐飲住宿配套方面：在大廈未引入配套的酒店、餐飲運營機構之前，可考慮與XX礦業(yè)公司合作的協(xié)議酒店、餐飲行業(yè)形成業(yè)務聯(lián)動，按辦會單位要求為其匹配定位度較高的機構。二、運營定位及建議（一）會議中心運營階段劃分擬劃分為三個周期1 、運營初期：此階段須加大宣傳推廣力度，突出自身配套智能化設施優(yōu)勢，通過低于市場價的組價策略，著重圍繞有現(xiàn)代化會議系統(tǒng)配套需求且辦會頻率較高的市直行政、國有企業(yè)、事業(yè)單位及大型民營企業(yè)，積極開展市場滲透、鋪墊工作。同時，根據(jù)客戶需求及潛在辦會頻率，設置價格優(yōu)惠系數(shù)，并結合會議單位實際需求為其量

16、身定制會議套餐標準，促成專享式業(yè)態(tài)聯(lián)動，發(fā)展延伸客戶群（如：下屬機構等），深化合作關系。以利逐漸形成選擇慣性依賴，為持續(xù)鋪墊市場奠定基礎。2 、運營增長期：進入此階段后，大廈會議中心已形成一定的的客戶群積淀，可借助與該群體的長期合作關系標準文案實用文檔強化后期宣傳。重點圍繞業(yè)界知名度及品牌形象方面，持續(xù)造勢。為推動大廈潛在邊際產(chǎn)業(yè)發(fā)展(酒店、超市、餐飲等)蓄積力量。3 、運營成熟期：進入此階段后，大廈會議中心已具備較強的市場影響力及產(chǎn)品定價能力，可圍繞整體項目定位調控價差滿足不同階段商業(yè)定位。主要體現(xiàn)為以下方面：(1)與酒店、餐飲業(yè)形成相輔相成態(tài)勢(檔次明確的前提下)，持續(xù)提高辦會議價能力。(

17、2)發(fā)展邊際化產(chǎn)業(yè)，諸如：代辦車、船、飛機、火車票；開設超市；有償提供專車接送服務；有償打印復印會議資料等。(3)大幅提升大廈房屋、商鋪招租宣傳推廣效率。(4)一定程度上彌補大廈固定資產(chǎn)折舊，緩解國有企業(yè)人力資源成本較高所致使的大廈整體運營壓力。(二)運營建議1 、宣傳方面：(1)打包配套我公司XX城區(qū)資產(chǎn)招租內容，一并在主流APR網(wǎng)站、報紙上進行宣傳，旨在面向對會議中心有需求的除三公體質類型的機構中形成有效推廣。標準文案實用文檔(2)將會議套餐標準(含定價)及大廈會議中心整體項目優(yōu)勢部分以文字及圖片精編繪制成宣傳圖冊，到XX市委、市政府，紅塔區(qū)委、區(qū)政府兩辦(黨政辦公室、行政辦公室)及其市直

18、機關進行宣傳、登記。以利在上述單位辦會前夕，將大廈會議中心納入其備選會場考慮范圍。(3)承租戶內部宣傳，特別對于行政、企事業(yè)單位及大型民營企業(yè)承租戶，若形成有效辦會業(yè)務引薦，可給予一定周期內的會務優(yōu)惠，或者會議抽成(主要針對民營企業(yè)或其他培訓機構)。2、運營方面：(1)可考慮在一定時期內將會議中心整體打包出租給具備專業(yè)化運營實力的機構對外運營(如：中玉、紅塔、匯龍等，作為其分會場)，借助其穩(wěn)定的客源及專業(yè)化運營能力，短期內快速提升大廈整體人氣，實現(xiàn)運營收益。(2)與XX市范圍內較為知名且具備辦會專業(yè)化運營實力的機構合作，通過抽成合作方式，通過借助其資源渠道，引入會務單位。旨在運營初期，確保略有

19、收益的情況下，快速鋪墊、拓展市場。4、管理方面：可自持管理，也可考慮通過競爭性談判邀請XX市范圍內管理經(jīng)驗豐富的專業(yè)化運營機構進行托管。三、費用測算標準文案實用文檔（一）會議中心資產(chǎn)折舊測算（含：樓層公共及套內部分配套設備設施、會議系統(tǒng)配套設備設施、會議配套桌椅板凳、房屋建設成本、裝修成本）房屋總面積（Itf）房屋原值（元）房屋年折舊金額（元）房屋月折舊金額（元）房屋日折舊金額（元）平方月折舊金額（元）折舊/平方/日金額（元）47,433.67307,126,708.178,336,298.24694,691.5223,156.3814.650.49（二）會議中心智能化設施折舊測算（按12年期

20、折舊，含：多功能廳、教培室、中型會議室）會議系統(tǒng)資產(chǎn)名稱會議系統(tǒng)資產(chǎn)原值（元）會議系統(tǒng)年折舊金額（元）會議系統(tǒng)月折舊金額（元）會議系統(tǒng)日折舊金額（元）會議系統(tǒng)平方日折舊金額（元）多功能廳會議系統(tǒng)1,551,153.88129,262.8210,771.90359.060.5中會議室二會議系統(tǒng)352,799.3829,399.952,450.0081.670.36視頻會議室會議系統(tǒng)382,531.2531,877.602,656.4788.550.55合計2,286,484.51190,540.3815,878.36529.281.41標準文案實用文檔（三）會議中心電費測算（含：多功能廳設備設施

21、、教培室設備設施、中型視頻會議室設備設施、會議中心公共照明、會議中心所有房間室內照明、電梯、中央空調）名目（滿開功率）多功能廳教培室中型視頻會議室普通小型會議室1普通小型會議室2中央空調電梯公共照明電量(KW.h)74.93198.83314.65202電費（元/小時）參照大廈5-6月平均電價：0.75元/kw56.214.256.62.252.2511151.5電費總計109.05元/小時電費/平方/小時大廈2樓會議中心共計建筑面積1292.66m2,分攤至每平方米的電費為0.084元/nf/小時（四）會議中心水費測算按照各會議室所理論容納最大人數(shù)x0.005m3/人/天測算名目多功能廳教培

22、室中型視頻會議室普通小型會議室1普通小型會議室2標準文案實用文檔最大理論容納人數(shù)（名）32080602020用水量（m3）1.60.40.30.10.1水費（單價：4.75元/m3）7.61.91.4250.4750.475水費總價11.875元/天；0.495元/小時水費/平方/小時大廈2樓會議中心共計建筑面積1292.66m2,分攤至每平方米的水費為0.0096元/褶/天（四）會議中心人工費用測算智能化系統(tǒng)配套人員按公司標準配備，即：350元/人/天；服務人員按普通標準人員配備，即：150元/人/天;保潔人員按常規(guī)標準配備，即：100元/人/天。名目多功能會議廳教培室中會議室小型會議室1小

23、型會議室2休息室智能化配套人員1人；350元1人；350元1人；350元服務人員2人；300元1人；150元1人；150元1人；150元1人；150元1人；150元標準文案實用文檔保潔人員（元/名）1人；100元1人；100元1人；100元1人；100元1人；100元1人；100元合計（元）750600600250250250人工費（元）/Itf/天1.072.783.793.653.133.72（五）會議中心運營成本總計名目多功能廳（元/天）教培室（元/天）中型視頻會議室（元/天）普通小型會議室1（元/天）普通小型會議室2（元/天）會務休息室（元/天）建筑面積（H）702.9215.9115

24、8.3868.5479.7867.15資產(chǎn)折舊（0.49元/平方米/天）337.44103.6876.0832.8838.432.16會議系統(tǒng)折舊（元/平方米/天）354.2477.7687.3632.8838.432.16電費（0.084元/平方米/小時）472.32（8小時）435.36（8小時）319.2（8小時）138.24（8小時）160.8（8小時）135.36（8小時）標準文案實用文檔水費（0.0096元/平方米/天）6.722.161.440.650.720.62人工費750600600250250250茶水、導航標示牌、桌案等1508080505050會議場地租賃稅6%6%6

25、%6%6%6%成本總計2194.961376.901234.69534.93570.62530.32會議中心運營成本共計（1292.66m2）6442.42元/天四、定價方案（一）計費標準1、場次計費：建議大廈會議中心對外運營價格可劃分為按半天（4小時）、全天（8小時）計費標準。其中，按半天計算的可維持應價格調控期價格；按全天計算的，可在對應價格調控期基礎上下浮10%2、優(yōu)惠措施：外來辦會單位按場次計費標準執(zhí)行，我公司資產(chǎn)承租戶（含公司所有運營的非經(jīng)營性固定資產(chǎn)承標準文案實用文檔租戶）辦會可在場次計費的標準上優(yōu)惠20%通過此方式可變相提升房屋租賃的附加值，可深層次提升待租房產(chǎn)的宣傳、推廣工作。

26、（二）參考對比：紅塔大酒店會議中心定價（元/nf/小時）：大、中型會議室1.5元/nf/小時；小型會議室3.625元/nf/小時。中玉大酒店會議中心定價（元/nf/小時）：大會議室0.825元/nf/小時；中、小型會議室1元/itf/小時。（三）定價方案根據(jù)大廈會議中心成本測算，結合上述調研、行業(yè)態(tài)勢研判結果，擬將會議中心定價方式劃分為如下定位：1 .增漲型定價（界定期2-3個月）：此界定期一般為初期快速鋪墊市場，通過遠低于市場的運營定價，搭配較高市場排他性的會議配套設施及優(yōu)美的會議環(huán)境，在短期內形成市場知名度，此階段可考慮在大廈會議中心成本價的基礎上上浮50%2 .穩(wěn)定型定價（界定期6個月）：此界定期旨在初期快速鋪墊市場，形成市場知名度的基礎上鞏固市場，此階段單價可考慮在初期定價的基礎上上浮30%,以略低于市場定價的標準配套完善的服務，循序培養(yǎng)客戶的潛意識選擇,以利形成選擇性依賴。標準文案實用文檔3 .成熟期定價：進入此階段后，大廈會議中心已具備較強的市場影響力及產(chǎn)品定價能力，可結合實時市場價格，圍繞整體項目定位調控價差滿足不同階段商業(yè)定位，主要體現(xiàn)于以下方面：（1）提高價格分攤大廈折舊與人工成本；（2）降低價格，引入人流帶動大廈邊際化產(chǎn)業(yè)發(fā)展（如：超市、咖啡廳、餐廳等）（四）會議中心價格調控區(qū)（可議價）1、多功能匯報廳、教培室、中型會議室：