1、目錄目錄第一講第一講 房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)成本房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)成本第二講第二講 房地產(chǎn)項(xiàng)目的建造成本管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的建造成本管理第三講第三講 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理常見(jiàn)問(wèn)題房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理常見(jiàn)問(wèn)題對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的基本認(rèn)識(shí)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的基本認(rèn)識(shí)目標(biāo)成本的構(gòu)成目標(biāo)成本的構(gòu)成目標(biāo)成本的不同階段和作用目標(biāo)成本的不同階段和作用一一二二三三第一講、房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)成本第一講、房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)成本四四房地產(chǎn)項(xiàng)目的責(zé)任成本管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的責(zé)任成本管理一、對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的基本認(rèn)識(shí)一、對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的基本認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)項(xiàng)目房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的概念成本的概念房地產(chǎn)成本房地產(chǎn)成本管理的特點(diǎn)管理的特點(diǎn)1、2、房地產(chǎn)成本房地

2、產(chǎn)成本管理的原則管理的原則3、1 1、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的概念、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的概念 房地產(chǎn)項(xiàng)目的全成本可以理解為以建房地產(chǎn)項(xiàng)目的全成本可以理解為以建造商品房為目的，從購(gòu)買(mǎi)土地、前期造商品房為目的，從購(gòu)買(mǎi)土地、前期策劃、設(shè)計(jì)、施工到竣工入伙為止的策劃、設(shè)計(jì)、施工到竣工入伙為止的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程所支付的相關(guān)成本房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全過(guò)程所支付的相關(guān)成本和費(fèi)用的總和。和費(fèi)用的總和。(1)(1)成本的概念、費(fèi)用的概念成本的概念、費(fèi)用的概念 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本分為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和期間費(fèi)用兩部房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的成本分為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本和期間費(fèi)用兩部分，什么為成本？什么為費(fèi)用分，什么為成本？什么為費(fèi)用? ? 成本的概念：成本

3、的概念： 財(cái)務(wù)上解釋為財(cái)務(wù)上解釋為“成本是指企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品，提供勞務(wù)而成本是指企業(yè)為生產(chǎn)產(chǎn)品，提供勞務(wù)而發(fā)生的各種耗費(fèi)。發(fā)生的各種耗費(fèi)。” 房地產(chǎn)成本科目中的成本主要包括：土地成本、建造成本房地產(chǎn)成本科目中的成本主要包括：土地成本、建造成本及資金成本。及資金成本。(1)(1)成本的概念、費(fèi)用的概念成本的概念、費(fèi)用的概念 費(fèi)用的概念費(fèi)用的概念： 財(cái)務(wù)上解釋為財(cái)務(wù)上解釋為“指日常活動(dòng)或主要業(yè)務(wù)發(fā)生的耗費(fèi)，是指日?；顒?dòng)或主要業(yè)務(wù)發(fā)生的耗費(fèi)，是為了取得收入而發(fā)生的資源耗費(fèi)。為了取得收入而發(fā)生的資源耗費(fèi)?！?房地產(chǎn)成本科目中的費(fèi)用主要包括：銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用房地產(chǎn)成本科目中的費(fèi)用主要包括：銷售費(fèi)用、財(cái)務(wù)

4、費(fèi)用及管理費(fèi)用。及管理費(fèi)用。（2 2）房地產(chǎn)的全成本概念和范圍）房地產(chǎn)的全成本概念和范圍 房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本有以下幾大部分房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本有以下幾大部分: 土地成本、建造成本、資金成本、營(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、土地成本、建造成本、資金成本、營(yíng)銷費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅務(wù)費(fèi)用等。財(cái)務(wù)費(fèi)用、稅務(wù)費(fèi)用等。 其中土地成本、建造成本、資金成本和稅務(wù)費(fèi)用在總成其中土地成本、建造成本、資金成本和稅務(wù)費(fèi)用在總成本中所占比例較大。本中所占比例較大。 .第一講附件第一講附件成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù).ppt 2 2、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的特點(diǎn)、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的特點(diǎn)3、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的特點(diǎn)、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的特

5、點(diǎn)大家思考大家思考2 2、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的特點(diǎn)、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的特點(diǎn)1、成本管理的綜合性、成本管理的綜合性標(biāo)的物有：質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、效率、工作量要求、資源消耗如何達(dá)到一個(gè)平衡點(diǎn)？如何力求優(yōu)化實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)目標(biāo)之間的平衡是房地產(chǎn)成本控制的關(guān)鍵，也是難點(diǎn)。2、成本管理的全面性、成本管理的全面性房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)實(shí)施過(guò)程，包括建設(shè)過(guò)程及銷售過(guò)程的所有費(fèi)用。3、成本管理的時(shí)效性、成本管理的時(shí)效性事先計(jì)劃；事前控制、事中控制、事后控制。事先計(jì)劃；事前控制、事中控制、事后控制。3 3、 房地產(chǎn)成本控制的原則房地產(chǎn)成本控制的原則1、設(shè)置科學(xué)的成本控制目標(biāo)。2、設(shè)計(jì)階段的成本控制是重

6、點(diǎn)。3、變被動(dòng)控制為主動(dòng)控制。 4、采取經(jīng)濟(jì)與技術(shù)結(jié)合的成本控制手段。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)成本構(gòu)成二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)成本構(gòu)成 房地產(chǎn)項(xiàng)目的全成本可分為二大部分: 一、直接成本 二、間接成本二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)成本構(gòu)成二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)成本構(gòu)成 直接成本分為四個(gè)部分: 1、土地成本； 2、建造成本； 3、資金成本； 4、開(kāi)發(fā)費(fèi)用。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)成本構(gòu)成二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)成本構(gòu)成 間接成本分為四個(gè)部分: 1、營(yíng)銷費(fèi)用； 2、財(cái)務(wù)費(fèi)用； 3、管理費(fèi)用； 4、稅金。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)成本構(gòu)成二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)成本構(gòu)成 其中建造成本又分為四個(gè)部分: 1、前期費(fèi)用；2、建安費(fèi)用； 3、市政

7、費(fèi)用；4、公用配套。 建造成本是我們?cè)陧?xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中進(jìn)行成本管理的重點(diǎn)。二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)成本構(gòu)成二、房地產(chǎn)項(xiàng)目的目標(biāo)成本構(gòu)成 2、目標(biāo)成本測(cè)算典型案例 （1）、.第一講附件興業(yè)里擴(kuò)初匯報(bào).pptx .第一講附件興業(yè)里目標(biāo)成本.xlsx （2）、第一講附件麓山項(xiàng)目目標(biāo)成本及財(cái)務(wù)指標(biāo)測(cè)算（規(guī)劃方案階段）.xlsx三、目標(biāo)成本的不同階段和作用三、目標(biāo)成本的不同階段和作用 1、目標(biāo)成本可分為四個(gè)階段: （1）可研階段；（2）規(guī)劃方案階段； （3）擴(kuò)初階段；（4）施工階段。 2、目標(biāo)成本不同階段的作用三、目標(biāo)成本的不同階段和作用三、目標(biāo)成本的不同階段和作用可研階段可研階段市場(chǎng)定位階段市場(chǎng)定位階段規(guī)劃

8、設(shè)計(jì)階段規(guī)劃設(shè)計(jì)階段施工階段施工階段初步設(shè)計(jì)完成后，地區(qū)公司應(yīng)在15個(gè)工作日內(nèi)按照設(shè)計(jì)結(jié)果進(jìn)行成本盈利預(yù)測(cè)，作為施工階段的成本控制目標(biāo)。批復(fù)定位報(bào)告后15個(gè)工作日內(nèi)，地區(qū)公司應(yīng)按照所確定的物業(yè)類型和檔次做出相應(yīng)的成本盈利預(yù)測(cè)，各小組成員按照分工進(jìn)行審核，作為規(guī)劃設(shè)計(jì)階段選擇方案的成本控制目標(biāo)。完成土地吸納后10個(gè)工作日內(nèi)各類表格，經(jīng)確認(rèn)審批后作為市場(chǎng)定位階段選擇方案的成本控制目標(biāo)。在主體工程開(kāi)工或主包合同簽訂（以先到者為準(zhǔn)）、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后的15個(gè)工作日內(nèi)，編報(bào)項(xiàng)目建安成本預(yù)測(cè)明細(xì)表，作為項(xiàng)目竣工結(jié)算的建安成本控制目標(biāo)。上上報(bào)資報(bào)資料：料： 項(xiàng)目成本盈利預(yù)測(cè)表、建安成本目標(biāo)控制表、 項(xiàng)目現(xiàn)金流

9、量預(yù)測(cè)表、 項(xiàng)目建安成本預(yù)測(cè)明細(xì)表。三、目標(biāo)成本的不同階段和作用三、目標(biāo)成本的不同階段和作用 可研目標(biāo)成本土地招拍掛（拿地）前完成 原則上不同階段 的目標(biāo)成本小于可研究目標(biāo)成本是審核商業(yè)計(jì)劃書(shū)的依據(jù) 預(yù)目標(biāo)成本 開(kāi)工前30天完成確定工程成本是審批工程招標(biāo)的依據(jù) 計(jì)劃目標(biāo)成本 成立項(xiàng)目公司前完成 用以指導(dǎo)項(xiàng)目的規(guī)劃方案設(shè)計(jì)評(píng)審方案設(shè)計(jì)的依據(jù)之一 目標(biāo)控制成本 規(guī)劃、建筑方案經(jīng)政府批準(zhǔn)30天內(nèi)完成 是指導(dǎo)初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)的依據(jù) 目標(biāo)成本 開(kāi)盤(pán)前30天完成 確定所有非工程成本 是簽訂該項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)管理責(zé)任書(shū)的依據(jù)三、目標(biāo)成本的不同階段和作用三、目標(biāo)成本的不同階段和作用 3、制定目標(biāo)成本的分工 .第一

10、講附件集團(tuán)成本管理制度(示例一）.docx四、房地產(chǎn)項(xiàng)目的責(zé)任成本管理四、房地產(chǎn)項(xiàng)目的責(zé)任成本管理規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管理規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本管理招標(biāo)采購(gòu)階段的成本管理招標(biāo)采購(gòu)階段的成本管理甲供材料設(shè)備的成本管理甲供材料設(shè)備的成本管理一一二二三三第二講、房地產(chǎn)項(xiàng)目的建造成本管理第二講、房地產(chǎn)項(xiàng)目的建造成本管理四四項(xiàng)目施工階段的成本管理項(xiàng)目施工階段的成本管理第二講、房地產(chǎn)項(xiàng)目的建造成本管理第二講、房地產(chǎn)項(xiàng)目的建造成本管理 房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的主要過(guò)程在于規(guī)劃設(shè)計(jì)階房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的主要過(guò)程在于規(guī)劃設(shè)計(jì)階段、招標(biāo)采購(gòu)階段、項(xiàng)目施工階段。段、招標(biāo)采購(gòu)階段、項(xiàng)目施工階段。 成本管理最有效是在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段

11、，項(xiàng)目成本確成本管理最有效是在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，項(xiàng)目成本確定比重最大的發(fā)生在招標(biāo)階段，成本管理最復(fù)雜、定比重最大的發(fā)生在招標(biāo)階段，成本管理最復(fù)雜、變更工作量最大的發(fā)生在項(xiàng)目施工階段。變更工作量最大的發(fā)生在項(xiàng)目施工階段。一、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的建造成本管理一、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的建造成本管理初步設(shè)計(jì)階段的成本管理開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制成本采用各項(xiàng)措施，有效控制造價(jià)設(shè)計(jì)階段設(shè)計(jì)階段成本管控成本管控 設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性比較是指在多方案選擇的情況下，由設(shè)計(jì)人員提設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性比較是指在多方案選擇的情況下，由設(shè)計(jì)人員提出滿足營(yíng)銷要求的多種設(shè)計(jì)思路，成本控制人員進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比較，尋找出滿足營(yíng)銷要求的多種設(shè)計(jì)思路，成本控制人員進(jìn)行

12、經(jīng)濟(jì)比較，尋找綜合最優(yōu)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。綜合最優(yōu)的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。 多種設(shè)計(jì)方案多種設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性比較經(jīng)濟(jì)性比較。推行限額設(shè)計(jì)推行限額設(shè)計(jì) 一、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的建造成本管理一、規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的建造成本管理（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的建造成本控制（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的建造成本控制 通過(guò)設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)性比較從而降低工程造價(jià)是發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的一通過(guò)設(shè)計(jì)方案的經(jīng)濟(jì)性比較從而降低工程造價(jià)是發(fā)揮項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)的一個(gè)主要方式。個(gè)主要方式。 具體操作方法大體的思路是：規(guī)劃設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)總體規(guī)劃，在仔細(xì)具體操作方法大體的思路是：規(guī)劃設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)總體規(guī)劃，在仔細(xì)研究營(yíng)銷中心意見(jiàn)（在各項(xiàng)調(diào)研的基礎(chǔ)上進(jìn)行的定位），找出可進(jìn)行多研究營(yíng)銷中心意見(jiàn)（

13、在各項(xiàng)調(diào)研的基礎(chǔ)上進(jìn)行的定位），找出可進(jìn)行多方案設(shè)計(jì)的專業(yè)和環(huán)節(jié)，根據(jù)初步設(shè)計(jì)專業(yè)分工，明確多方案設(shè)計(jì)的專方案設(shè)計(jì)的專業(yè)和環(huán)節(jié)，根據(jù)初步設(shè)計(jì)專業(yè)分工，明確多方案設(shè)計(jì)的專業(yè)和人員。由規(guī)劃設(shè)計(jì)中心結(jié)合營(yíng)銷中心意見(jiàn)向設(shè)計(jì)單位提出主要方業(yè)和人員。由規(guī)劃設(shè)計(jì)中心結(jié)合營(yíng)銷中心意見(jiàn)向設(shè)計(jì)單位提出主要方案和可替代方案，成本控制中心負(fù)責(zé)根據(jù)這些方案進(jìn)行造價(jià)比較，確定案和可替代方案，成本控制中心負(fù)責(zé)根據(jù)這些方案進(jìn)行造價(jià)比較，確定綜合最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案。成本控制中心向規(guī)劃設(shè)計(jì)中心提出成本控制建議綜合最優(yōu)的設(shè)計(jì)方案。成本控制中心向規(guī)劃設(shè)計(jì)中心提出成本控制建議，考慮最低成本方案的可行性。，考慮最低成本方案的可行性。（一）規(guī)

14、劃設(shè)計(jì)階段的建造成本控制（一）規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的建造成本控制規(guī)劃方案階段的成本關(guān)注點(diǎn)規(guī)劃方案階段的成本關(guān)注點(diǎn).第一講附件第一講附件 項(xiàng)目規(guī)劃方案匯報(bào)項(xiàng)目規(guī)劃方案匯報(bào).docx.docx單體方案階段的成本關(guān)注點(diǎn)單體方案階段的成本關(guān)注點(diǎn).第一講附件第一講附件 項(xiàng)目單體方案匯報(bào)項(xiàng)目單體方案匯報(bào).docx.docx擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段的成本關(guān)注點(diǎn)擴(kuò)初設(shè)計(jì)階段的成本關(guān)注點(diǎn).第一講附件第一講附件 項(xiàng)目擴(kuò)初設(shè)計(jì)匯報(bào)項(xiàng)目擴(kuò)初設(shè)計(jì)匯報(bào).docx.docx（二）開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制建造成本（二）開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制建造成本 某地產(chǎn)集團(tuán)限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：某地產(chǎn)集團(tuán)限額設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)：（1）項(xiàng)目檔次界定）項(xiàng)目檔次界定 超高檔：售價(jià)為當(dāng)

15、地平均房?jī)r(jià)超高檔：售價(jià)為當(dāng)?shù)仄骄績(jī)r(jià)200%以上的項(xiàng)目。以上的項(xiàng)目。 高檔：售價(jià)為當(dāng)?shù)仄骄績(jī)r(jià)高檔：售價(jià)為當(dāng)?shù)仄骄績(jī)r(jià)140%以上的項(xiàng)目。以上的項(xiàng)目。 中檔：售價(jià)為當(dāng)?shù)仄骄績(jī)r(jià)中檔：售價(jià)為當(dāng)?shù)仄骄績(jī)r(jià)80140%的項(xiàng)目。的項(xiàng)目。 低檔：售價(jià)為當(dāng)?shù)仄骄績(jī)r(jià)低檔：售價(jià)為當(dāng)?shù)仄骄績(jī)r(jià)80%以下的項(xiàng)目。以下的項(xiàng)目。 別墅項(xiàng)目，以與當(dāng)?shù)貏e墅的平均房?jī)r(jià)相對(duì)比，參照上述標(biāo)別墅項(xiàng)目，以與當(dāng)?shù)貏e墅的平均房?jī)r(jià)相對(duì)比，參照上述標(biāo)準(zhǔn)確定檔次。準(zhǔn)確定檔次。 .第二講附件第二講附件 產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)影響成本產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)影響成本.pptx.pptx（二）開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制建造成本（二）開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制建造成本1.1設(shè)計(jì)管理部

16、門(mén)應(yīng)嚴(yán)格把控各項(xiàng)結(jié)構(gòu)材料指標(biāo)含量，在設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)中應(yīng)列入各主項(xiàng)指標(biāo)限量。1.2在滿足當(dāng)?shù)匾?guī)劃要求的情況下，盡量減少地下車庫(kù)面積、層高。1.3對(duì)于地下室結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，除重點(diǎn)控制鋼筋、砼用量指標(biāo)外，還應(yīng)該盡可能地降低地下室頂板覆土的厚度,頂板覆土以1米左右為宜。（2）推行限量與限額設(shè)計(jì)1、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)（二）開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制建造成本（二）開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制建造成本2.1采取專項(xiàng)評(píng)審辦法，嚴(yán)格控制外墻面積和開(kāi)窗面積。2.2注意控制“窗積比”。非別墅類之地上物業(yè)的窗積比（外立面門(mén)窗面積與所在樓層面積之比）控制在0.30以內(nèi)，以0.250.28為宜。2.3單方造價(jià)控制指標(biāo)。高檔別墅項(xiàng)目的外立面門(mén)窗總造價(jià)攤

17、至其地上建筑面積不應(yīng)超過(guò)350元/m2，高檔非別墅物業(yè)（多層/小高層/高層/超高層）的外立面門(mén)窗總造價(jià)攤至其地上建筑面積不應(yīng)超過(guò)200元/m2；中檔非別墅物業(yè)不得超過(guò)140元m2。（2）推行限量與限額設(shè)計(jì)2、外立面門(mén)窗設(shè)計(jì)（二）開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制建造成本（二）開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制建造成本3.1設(shè)計(jì)部門(mén)要注意控制“墻積比”。（外墻面積與地上建筑面積之比），對(duì)于非別墅項(xiàng)目，其合理的墻積比（外墻面積與地上建筑面積之比），應(yīng)控制在1.2左右，不宜超過(guò)1.5。3.2除超過(guò)高檔次項(xiàng)目以外，不得使用在除造型線條以外大面積采用氟碳噴涂、高級(jí)彈性涂料或金屬漆，應(yīng)選用合資品牌的中等檔次外墻涂料，控制使用Lo

18、w-E玻璃和大截面型材。（2）推行限量與限額設(shè)計(jì)3、外立面裝飾設(shè)計(jì)（二）開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制建造成本（二）開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制建造成本3.3中檔及以下項(xiàng)目，不得選用大比例成規(guī)模的幕墻類飾面，如石材幕墻、玻璃幕墻、金屬板類幕墻。3.4高檔別墅外立面總造價(jià)（不包括抹灰底層和保溫層）攤至地上建筑面積應(yīng)控制在350元m2以下。高檔非別墅物業(yè)應(yīng)控制在160元m2以下；中檔物業(yè)應(yīng)控制在110元m2以下。3.5若項(xiàng)目成本利潤(rùn)率低于15%，則應(yīng)考慮降低一個(gè)檔次選擇用料。（2）推行限量與限額設(shè)計(jì)3、外立面裝飾設(shè)計(jì)（二）開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制建造成本（二）開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制建造成本4.1帶電梯物業(yè)，其消防

19、樓梯禁止?jié)M鋪地磚；樓梯扶手應(yīng)以簡(jiǎn)單的鋼質(zhì)材料為主，不得使用木質(zhì)裝飾性扶手。（2）推行限量與限額設(shè)計(jì)4、公共部位裝飾設(shè)計(jì)（二）開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制建造成本（二）開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制建造成本4.2 大堂裝飾：超高檔次項(xiàng)目的大堂可以使用進(jìn)口石材，地面和墻面可以滿鋪石材。高檔項(xiàng)目，墻面不宜選用石材，即使選用，石材用量應(yīng)控制在20%以內(nèi)；地面可以使用進(jìn)口石材。中檔項(xiàng)目墻面不得選用高檔次大規(guī)格拋光磚；地面可以使用少量國(guó)產(chǎn)石材。低檔項(xiàng)目墻面不得使用拋光磚；地面不得使用石材。大堂裝飾單方造價(jià)（不含通風(fēng)設(shè)備及燈具），高檔及以上項(xiàng)目控制在3,000-4,000元/m2以下；中檔項(xiàng)目應(yīng)控制在2,500元/m2以

20、下，且單個(gè)大堂裝飾造價(jià)不得超過(guò)20萬(wàn)。低檔項(xiàng)目應(yīng)控制在1,500元/m2以下，且單個(gè)大堂裝飾造價(jià)不得超過(guò)10萬(wàn)元。對(duì)于高檔及以下檔次項(xiàng)目，大堂裝飾造價(jià)攤至地上建筑面積，宜控制在25元/m2以下。（2）推行限量與限額設(shè)計(jì)4、公共部位裝飾設(shè)計(jì)（二）開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制建造成本（二）開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制建造成本4.3電梯廳裝飾：超高檔次項(xiàng)目，地面可以使用進(jìn)口石材，墻可以選用高檔次拋光磚。高檔項(xiàng)目，地面可以使用少量進(jìn)口石材，但石材總量不得超過(guò)50%；墻面可以使用較高檔次拋光磚。中檔項(xiàng)目，地面不得使用進(jìn)口石材，使用國(guó)產(chǎn)石材總量不得超過(guò)20%；墻面不得選用大規(guī)格高檔次拋光磚（尺寸宜小于400mm400

21、mm）。低檔項(xiàng)目，地面不得使用石材，拋光磚的規(guī)格不得超過(guò)400mm400mm；墻面不得使用拋光磚。高檔項(xiàng)目電梯廳裝飾造價(jià)攤至地上建筑面積，應(yīng)控制在80元m2以下。中檔項(xiàng)目應(yīng)控制在50-60元/m2。4.4若項(xiàng)目成本利潤(rùn)率低于15%，則應(yīng)考慮降低一個(gè)檔次選擇用料。（2）推行限量與限額設(shè)計(jì)4、公共部位裝飾設(shè)計(jì)（二）開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制建造成本（二）開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制建造成本5.1超高檔項(xiàng)目可以選用原裝進(jìn)口電梯。高檔及以下檔次項(xiàng)目只準(zhǔn)選用集中采購(gòu)品牌電梯。5.2在電梯裝飾標(biāo)準(zhǔn)上，高檔項(xiàng)目，層門(mén)可以選用發(fā)紋不銹鋼材質(zhì)，宜選用小門(mén)套。中檔及以下檔次項(xiàng)目，層門(mén)只準(zhǔn)選用噴漆鋼板材質(zhì)。5.3在電梯附加功

22、能上，實(shí)用性不強(qiáng)、使用頻率不高的功能不宜選配。5.4在運(yùn)行速度上，要求實(shí)事求是，不得故意選用更高速度等級(jí)的梯型。（2）推行限量與限額設(shè)計(jì)5、電梯選型（二）開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制建造成本（二）開(kāi)展限額設(shè)計(jì)，有效控制建造成本6.1安防功能應(yīng)強(qiáng)調(diào)實(shí)用性，不得為迎合廠商和市場(chǎng)的愿望而增加華而不實(shí)但造價(jià)昂貴的噱頭功能。對(duì)非別墅類物業(yè)，高檔項(xiàng)目安防工程造價(jià)應(yīng)控制3,000元戶以下；中檔項(xiàng)目應(yīng)控制在1,500元戶以下。6.2直飲水、地暖、鍋爐、熱水器、太陽(yáng)能、戶內(nèi)智能控制系統(tǒng)等，應(yīng)把握好尺度，注意功能的實(shí)用性和造價(jià)的經(jīng)濟(jì)性，不可盲目地與其他樓盤(pán)攀比。（2）推行限量與限額設(shè)計(jì)6、安防功能和其他附加功能推行限量

23、與限額設(shè)計(jì)推行限量與限額設(shè)計(jì) 7、室外工程設(shè)計(jì)7.1 應(yīng)重點(diǎn)關(guān)注園林設(shè)計(jì)。注意軟景與硬景的比例搭配。7.2限額指標(biāo)：物業(yè)類型物業(yè)類型檔次檔次按空地面積按空地面積 單方造價(jià)限額（元單方造價(jià)限額（元m2m2） 按項(xiàng)目總建筑面積按項(xiàng)目總建筑面積 單方造價(jià)限額（元單方造價(jià)限額（元m2m2） 別墅超高 500 750 高 400 600 中 300 450 非別墅超高650180高 400 120 中 300400 80120 低 300 80 推行限量與限額設(shè)計(jì)推行限量與限額設(shè)計(jì)8 8、精裝修工程、精裝修工程 精裝修工程必須先行制定物料配置精裝修工程必須先行制定物料配置清單，并經(jīng)內(nèi)部充分討論確定后執(zhí)行

24、，清單，并經(jīng)內(nèi)部充分討論確定后執(zhí)行，切忌一味追求奢華。對(duì)于高檔非別墅切忌一味追求奢華。對(duì)于高檔非別墅類物業(yè)，其室內(nèi)精裝修單方造價(jià)（以類物業(yè)，其室內(nèi)精裝修單方造價(jià)（以室內(nèi)裝飾面積計(jì)算，不包括空調(diào)系統(tǒng)）室內(nèi)裝飾面積計(jì)算，不包括空調(diào)系統(tǒng)）應(yīng)控制在應(yīng)控制在1,5001,500元元m2m2以下；中檔應(yīng)控以下；中檔應(yīng)控制在制在700700800800元元m2m2。推行建造標(biāo)準(zhǔn)推行建造標(biāo)準(zhǔn)工程管理策劃工程管理策劃合約管理策劃合約管理策劃招標(biāo)過(guò)程管理招標(biāo)過(guò)程管理甲供物資管理甲供物資管理1、2、3、4、二、二、 招標(biāo)采購(gòu)階段的建造成本管理招標(biāo)采購(gòu)階段的建造成本管理二、二、 招標(biāo)采購(gòu)階段的建造成本管理招標(biāo)采購(gòu)階段

25、的建造成本管理1、編制的時(shí)間在項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案經(jīng)過(guò)公司內(nèi)部?jī)杉?jí)評(píng)審和政府規(guī)劃主管部門(mén)審批完成后，項(xiàng)目部應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目定位報(bào)告、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目發(fā)展綱要等項(xiàng)目文件，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中的工程管理內(nèi)容進(jìn)行總體策劃，并編制工程管理策劃報(bào)告。2、策劃的內(nèi)容工程管理策劃包括總平面布置、工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、工程成本、安全文明施工、項(xiàng)目部架構(gòu)及運(yùn)作模式、公司內(nèi)外關(guān)系協(xié)調(diào)等策劃內(nèi)容。3、工程管理策劃的作用進(jìn)行工程管理策劃，可對(duì)工程進(jìn)度、質(zhì)量、成本等因素進(jìn)行綜合考慮和統(tǒng)一安排，從而促進(jìn)工程進(jìn)度、質(zhì)量、成本、安全文明施工等工程管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。1 1、工程管理策劃、工程管理策劃二、二、 招標(biāo)采購(gòu)階段的建造成本管理招標(biāo)采購(gòu)

26、階段的建造成本管理3、工程管理策劃的作用 可從工程管理角度對(duì)分期分區(qū)劃分、施工圖出圖順序、選材定樣時(shí)間和建筑、結(jié)構(gòu)、安裝形式選擇提出具體要求，促使建筑設(shè)計(jì)能夠更好地滿足項(xiàng)目發(fā)展總目標(biāo)的要求。 可從工程管理角度對(duì)工程標(biāo)段劃分、工程分判和甲供材采購(gòu)、工程成本控制等合約管理方面提出具體要求，促使建安成本管理能夠更好地滿足項(xiàng)目成本控制總目標(biāo)的要求。.第二講附件工程管理策劃指引.docx可從工程管理角度對(duì)售樓區(qū)的設(shè)置、分期分區(qū)銷售等方面提出建議。.第二講附件海洋三期項(xiàng)目策劃報(bào)告（獨(dú)棟別墅部分).docx1 1、工程管理策劃、工程管理策劃二、二、 招標(biāo)采購(gòu)階段的建造成本管理招標(biāo)采購(gòu)階段的建造成本管理1、編

27、制的時(shí)間工程管理策劃完成之后，項(xiàng)目第一項(xiàng)工程招標(biāo)開(kāi)始之前內(nèi)完成項(xiàng)目合約策劃報(bào)告的編制工作。2、策劃的內(nèi)容包括但不限于：a.項(xiàng)目概述 b.合約策劃綜述 c.招標(biāo)分判計(jì)劃 d.建安成本目標(biāo)計(jì)劃 e.人員配置計(jì)劃 f.總結(jié) g.附件等等。 項(xiàng)目概述：項(xiàng)目的位置、占地面積、容積率、總建筑面積、物業(yè)類型、項(xiàng)目定位，項(xiàng)目預(yù)計(jì)開(kāi)工時(shí)間、開(kāi)盤(pán)時(shí)間、竣工時(shí)間、項(xiàng)目總發(fā)展周期、項(xiàng)目的總建安成本等。2 2、合約管理策劃、合約管理策劃二、二、 招標(biāo)采購(gòu)階段的建造成本管理招標(biāo)采購(gòu)階段的建造成本管理2、策劃的內(nèi)容合約策劃綜述：策劃目的、合約分判總體思路、合約管理架構(gòu)、標(biāo)段劃分、時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制思路、工程量清單編制原則、工程價(jià)

28、款支付、前置工程合約分判、與其它部門(mén)的銜接、不利因素分析及應(yīng)對(duì)措施。招標(biāo)分判計(jì)劃：包括招標(biāo)分判概述、主包工程分判、分包工程分判、工程監(jiān)理單位的招標(biāo)、工料測(cè)量師行（或造價(jià)咨詢公司）的招標(biāo)。材料及設(shè)備采購(gòu)計(jì)劃：包括材料設(shè)備的供應(yīng)方式和采購(gòu)計(jì)劃。2 2、合約管理策劃、合約管理策劃二、二、 招標(biāo)采購(gòu)階段的建造成本管理招標(biāo)采購(gòu)階段的建造成本管理2、策劃的內(nèi)容建安成本管理：根據(jù)成本預(yù)測(cè)確立成本控制目標(biāo)，分析建安成本控制重點(diǎn)，從合約管理角度制定相應(yīng)建安成本控制措施，合理、有效地降低項(xiàng)目發(fā)展成本，以實(shí)現(xiàn)合約統(tǒng)籌的根本目的。 人員配置：土建、水電、物資等專業(yè)合約人員以及地盤(pán)QS的合理配置計(jì)劃 總結(jié)：概括本策劃報(bào)

29、告的中心指導(dǎo)思想和主要思路。 附件：項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃圖和施工平面標(biāo)段劃分圖。 .第二講附件海洋三期合約策劃報(bào)告（獨(dú)棟別墅部分）.docx2 2、合約管理策劃、合約管理策劃二、二、 招標(biāo)采購(gòu)階段的建造成本管理招標(biāo)采購(gòu)階段的建造成本管理1、 招標(biāo)工作計(jì)劃 分判工程合同金額預(yù)計(jì)超過(guò)100萬(wàn)元的，在招標(biāo)工作開(kāi)始前，由合約管理部制定該項(xiàng)工程招標(biāo)工作計(jì)劃。.第二講附件招標(biāo)工作計(jì)劃（模板）.doc.第二講附件招標(biāo)工作計(jì)劃（示例一）.doc分判工程招標(biāo)工作計(jì)劃總體上要滿足工程施工進(jìn)度需要，同時(shí)可根據(jù)各部門(mén)在本項(xiàng)工程上的工作準(zhǔn)備情況，適當(dāng)調(diào)整各個(gè)環(huán)節(jié)的工作時(shí)間。 3 3、招標(biāo)過(guò)程管理、招標(biāo)過(guò)程管理二、二、 招標(biāo)

30、采購(gòu)階段的建造成本管理招標(biāo)采購(gòu)階段的建造成本管理2、投標(biāo)單位入圍要求分判合同金額預(yù)計(jì)超過(guò)100萬(wàn)元的，投標(biāo)單位數(shù)量不得少于4家。主（總）包工程建筑面積超過(guò)5萬(wàn)平方米的、其它工程合同金額預(yù)計(jì)超過(guò)1,000萬(wàn)元的，投標(biāo)單位數(shù)量不得少于6家；主（總）包工程建筑面積超過(guò)10萬(wàn)平方米的、其它工程合同金額預(yù)計(jì)超過(guò)3,000萬(wàn)元的，投標(biāo)單位數(shù)量不得少于8家。在投標(biāo)單位中，試用和合格承建商的數(shù)量，原則上不得少于投標(biāo)單位數(shù)量的50%；問(wèn)題：主要原因是？。3 3、招標(biāo)過(guò)程管理、招標(biāo)過(guò)程管理二、二、 招標(biāo)采購(gòu)階段的建造成本管理招標(biāo)采購(gòu)階段的建造成本管理3、評(píng)標(biāo)、議標(biāo)、定標(biāo)經(jīng)濟(jì)標(biāo)由合約管理部負(fù)責(zé)分析；技術(shù)標(biāo)由項(xiàng)目部負(fù)

31、責(zé)評(píng)定；設(shè)計(jì)方案的合理性和經(jīng)濟(jì)性由設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)評(píng)定。議標(biāo)單位由公司領(lǐng)導(dǎo)召集相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人（或合約評(píng)審委員會(huì)及類似機(jī)構(gòu)）討論決定。合同金額超過(guò)100萬(wàn)的招標(biāo)，不得實(shí)行“開(kāi)標(biāo)即定標(biāo)”制，必須組織一次或多次議標(biāo)后，方可定標(biāo)。每次選擇議標(biāo)單位的數(shù)量，原則上不得少于投標(biāo)單位數(shù)量或上次參加議標(biāo)單位數(shù)量的50%。議標(biāo)單位的選擇，應(yīng)以標(biāo)價(jià)為順序，不得跨越標(biāo)價(jià)順序人為地挑選投標(biāo)單位安排議標(biāo)。3 3、招標(biāo)過(guò)程管理、招標(biāo)過(guò)程管理二、二、 招標(biāo)采購(gòu)階段的建造成本管理招標(biāo)采購(gòu)階段的建造成本管理3、評(píng)標(biāo)、議標(biāo)、定標(biāo)對(duì)于帶方案或設(shè)計(jì)的招標(biāo)工程，投標(biāo)方案或施工組織設(shè)計(jì)評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后，其投標(biāo)總價(jià)方為有效。定標(biāo)會(huì)議：定標(biāo)會(huì)議的成員

32、原則上是：總經(jīng)理、合約主管領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)、合約管理部負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人、會(huì)議秘書(shū)（由合約管理部指定專人擔(dān)任）。定標(biāo)會(huì)議的討論意見(jiàn)由會(huì)議秘書(shū)做出書(shū)面記錄后會(huì)簽。同次招標(biāo)，以投標(biāo)單位數(shù)量計(jì)算，中標(biāo)機(jī)率不得超過(guò)40%，且中標(biāo)單位必須為有效最低標(biāo)單位。3 3、招標(biāo)過(guò)程管理、招標(biāo)過(guò)程管理二、二、 招標(biāo)采購(gòu)階段的建造成本管理招標(biāo)采購(gòu)階段的建造成本管理3、評(píng)標(biāo)、議標(biāo)、定標(biāo).第二講附件工程議標(biāo)定標(biāo)規(guī)則（示例）.docx3 3、招標(biāo)過(guò)程管理、招標(biāo)過(guò)程管理二、二、 招標(biāo)采購(gòu)階段的建造成本管理招標(biāo)采購(gòu)階段的建造成本管理招標(biāo)文件范本范本一：.第二講附件總承包工程招標(biāo)文件范本一范本二：.第二講附件招標(biāo)

33、文件示范文本發(fā)布原稿施工總承包招標(biāo)文件范本(總價(jià)合同)問(wèn)題：兩個(gè)范本之間最典型的差別？3 3、招標(biāo)過(guò)程管理、招標(biāo)過(guò)程管理二、二、 招標(biāo)采購(gòu)階段的建造成本管理招標(biāo)采購(gòu)階段的建造成本管理案例案例第二講附件地產(chǎn)大廈二期總承包工程評(píng)標(biāo)報(bào)告.docx.第二講附件地產(chǎn)大廈二期評(píng)標(biāo)分析表（附件2-附件10）.xls問(wèn)題：簡(jiǎn)單列舉以上招標(biāo)、評(píng)標(biāo)方式的優(yōu)劣。.第二講附件紫御鋁合金門(mén)窗評(píng)標(biāo)報(bào)告.第二講附件石材供貨評(píng)標(biāo)報(bào)告.第二講附件可視對(duì)講設(shè)備上會(huì)報(bào)告.doc3 3、招標(biāo)過(guò)程管理、招標(biāo)過(guò)程管理為什么要甲供物資？為什么要甲供物資？房地產(chǎn)項(xiàng)目甲供房地產(chǎn)項(xiàng)目甲供物資的種類？物資的種類？如何控制甲供物如何控制甲供物資成本

34、？資成本？三、三、 甲供材料設(shè)備的成本管理甲供材料設(shè)備的成本管理一是能較好的控制工成本，能通過(guò)甲方集中購(gòu)買(mǎi)及利用甲方付款方面的優(yōu)勢(shì)達(dá)到降低成本的目的；為什么要甲供物資？為什么要甲供物資？三、三、 甲供材料設(shè)備的成本管理甲供材料設(shè)備的成本管理二就是能較好的控制材料質(zhì)量，滿足甲方設(shè)計(jì)要求（如各類裝飾性材料，石材、墻地磚等）。三就是如果采用乙供，無(wú)法包死單價(jià)，或即使合同包死單價(jià)，但當(dāng)材料漲價(jià)時(shí)施工單位因無(wú)能力承受而重新討價(jià)還價(jià)，并影響工期。2、甲供物資的種類 （集團(tuán)一）2.1建筑材料包括：外墻磚、電線電纜、U-PVC排水、電工管材管件。2.2裝飾性材料、設(shè)備包括：拋光磚、墻地磚、石材、馬賽克、木地板

35、、潔具、淋浴隔、水暖裝飾件、五金、爐具、熱水器、抽油煙機(jī)、微波爐、消毒碗柜、排氣扇、燈具、康體娛樂(lè)設(shè)施等。2.3機(jī)電設(shè)備包括：電梯、發(fā)電機(jī)組、水泵、閥門(mén)、變頻柜、空調(diào)主機(jī)、空調(diào)末端、戶內(nèi)配電箱、冷卻塔、熱水爐、煤氣調(diào)壓柜、不銹鋼水箱等。備注：其中紅色物資為集團(tuán)集中采購(gòu)物資備注：其中紅色物資為集團(tuán)集中采購(gòu)物資2 2、甲供物資的種類、甲供物資的種類 （集團(tuán)一）（集團(tuán)一）2 2、甲供物資的種類、甲供物資的種類 （集團(tuán)二）（集團(tuán)二）2、甲供物資的種類 （集團(tuán)二）2.1集中采購(gòu)包括：電梯、柴油發(fā)電機(jī)組、空調(diào)主機(jī)、空調(diào)末端、冷卻塔、 LED顯示屏、大商業(yè)地面石材、外墻涂料。2.2非集中采購(gòu)包括：電纜、風(fēng)機(jī)

36、、水泵、消防報(bào)警設(shè)備、變壓器、斷路器、防水卷材、復(fù)合風(fēng)管、影院設(shè)備。3 3、甲供物資的控制要點(diǎn)、甲供物資的控制要點(diǎn)3.13.1甲供材應(yīng)供量管理甲供材應(yīng)供量管理3.1.13.1.1在施工過(guò)程中甲供材必須有應(yīng)供量，并作為控制超供在施工過(guò)程中甲供材必須有應(yīng)供量，并作為控制超供的依據(jù)，嚴(yán)禁拖延到結(jié)算時(shí)才計(jì)算應(yīng)供量的現(xiàn)象。的依據(jù)，嚴(yán)禁拖延到結(jié)算時(shí)才計(jì)算應(yīng)供量的現(xiàn)象。3.1.23.1.2合理確定甲供材的損耗率：甲供材損耗應(yīng)計(jì)入應(yīng)供量合理確定甲供材的損耗率：甲供材損耗應(yīng)計(jì)入應(yīng)供量中，實(shí)物工程量或報(bào)價(jià)中不得再計(jì)算損耗。中，實(shí)物工程量或報(bào)價(jià)中不得再計(jì)算損耗。 3 3、甲供物資的控制要點(diǎn)、甲供物資的控制要點(diǎn)3.2

37、3.2甲供材節(jié)超管理甲供材節(jié)超管理3.2.13.2.1甲供材在施工過(guò)程中應(yīng)按照應(yīng)供量進(jìn)行超供控制，如甲供材在施工過(guò)程中應(yīng)按照應(yīng)供量進(jìn)行超供控制，如果出現(xiàn)超供，應(yīng)在最近一期工程進(jìn)度款中予以扣回。果出現(xiàn)超供，應(yīng)在最近一期工程進(jìn)度款中予以扣回。3.2.23.2.2甲供材節(jié)約應(yīng)在完工結(jié)算時(shí)計(jì)算確認(rèn)。甲供材節(jié)約應(yīng)在完工結(jié)算時(shí)計(jì)算確認(rèn)。3.2.33.2.3超供扣款和節(jié)約補(bǔ)款的計(jì)價(jià)應(yīng)在合同中約定，為平衡超供扣款和節(jié)約補(bǔ)款的計(jì)價(jià)應(yīng)在合同中約定，為平衡風(fēng)險(xiǎn)。風(fēng)險(xiǎn)。 3 3、甲供物資的控制要點(diǎn)、甲供物資的控制要點(diǎn)3.33.3樣板選型管理樣板選型管理3.3.13.3.1結(jié)合項(xiàng)目定位。結(jié)合項(xiàng)目定位。3.3.23.3.

38、2根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展的市場(chǎng)定位標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)管理部的具體要求，開(kāi)展選板根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展的市場(chǎng)定位標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)管理部的具體要求，開(kāi)展選板工作。工作。3.3.33.3.3設(shè)計(jì)挑選樣板，應(yīng)參考項(xiàng)目成本計(jì)劃，同時(shí)兼顧招標(biāo)的可操作性，設(shè)計(jì)挑選樣板，應(yīng)參考項(xiàng)目成本計(jì)劃，同時(shí)兼顧招標(biāo)的可操作性，選擇適合本項(xiàng)目的產(chǎn)品。選擇適合本項(xiàng)目的產(chǎn)品。3.3.43.3.4采購(gòu)樣板應(yīng)確認(rèn)三套。采購(gòu)樣板應(yīng)確認(rèn)三套。3 3、甲供物資的控制要點(diǎn)、甲供物資的控制要點(diǎn)3.43.4現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)料管理現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)料管理3.4.13.4.1現(xiàn)場(chǎng)卸貨及看管：應(yīng)明確規(guī)定卸貨的責(zé)任單位、卸貨的方式、卸貨現(xiàn)場(chǎng)卸貨及看管：應(yīng)明確規(guī)定卸貨的責(zé)任單位、卸貨的方式、卸貨的時(shí)間要求、

39、卸貨的地點(diǎn)。的時(shí)間要求、卸貨的地點(diǎn)。3.4.23.4.2物資需求計(jì)劃：承建商須對(duì)其提出的物資需求數(shù)量的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。物資需求計(jì)劃：承建商須對(duì)其提出的物資需求數(shù)量的準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。3.4.33.4.3物資的驗(yàn)收、接收：物資驗(yàn)收重點(diǎn)是檢查包裝是否完整、包裝所示物資的驗(yàn)收、接收：物資驗(yàn)收重點(diǎn)是檢查包裝是否完整、包裝所示的物資外觀特征與采購(gòu)要求是否相符、包裝如有損壞是否影響物資的的物資外觀特征與采購(gòu)要求是否相符、包裝如有損壞是否影響物資的完整等，此外清點(diǎn)本批物資數(shù)量。完整等，此外清點(diǎn)本批物資數(shù)量。 某地產(chǎn)集團(tuán)集中采購(gòu)數(shù)據(jù)某地產(chǎn)集團(tuán)集中采購(gòu)數(shù)據(jù)序號(hào)序號(hào)合同合同采購(gòu)金額（億元）采購(gòu)金額（億元）比例比例1 電梯

40、3.3844.60%2 電線電纜 1.2816.90%3 管材管件 0.749.70%4 外墻磚 0.739.60%5 拋光磚 0.445.80%6 中央空調(diào) 0.364.80%7 閥門(mén) 0.283.60%8戶內(nèi)配電箱 0.243.10%9 發(fā)電機(jī)組 0.11.30%10 潔具 0.040.50%2008年各集中采購(gòu)合同金額比例表 注：潔具集中采購(gòu)自08年8月份開(kāi)始，故采購(gòu)金額相對(duì)較小。 4 4、合格供方品牌庫(kù)相關(guān)工作、合格供方品牌庫(kù)相關(guān)工作合格供方合格供方品牌庫(kù)品牌庫(kù)相關(guān)工作相關(guān)工作.第二講附件2010年合格供方品牌庫(kù)工作匯報(bào)2010年供方評(píng)審工作匯報(bào).pptx.第二講附件2010年合格供方

41、品牌庫(kù)工作匯報(bào)各類評(píng)審標(biāo)準(zhǔn).第二講附件2010年合格供方品牌庫(kù)發(fā)布原稿5 5、區(qū)域采購(gòu)相關(guān)工作、區(qū)域采購(gòu)相關(guān)工作區(qū)域采購(gòu)區(qū)域采購(gòu)相關(guān)工作相關(guān)工作.第二講附件蘇南公司區(qū)域戰(zhàn)略采購(gòu)工作思路2011年蘇南公司區(qū)域采購(gòu)招標(biāo)項(xiàng)目.xlsx.第二講附件蘇南公司區(qū)域戰(zhàn)略采購(gòu)工作思路2011年蘇南公司區(qū)域采購(gòu)管理辦法.docx.第二講附件蘇南公司區(qū)域戰(zhàn)略采購(gòu)工作思路2011年蘇南區(qū)域采購(gòu)工作思路匯報(bào).docx四、四、 施工階段的成本管理施工階段的成本管理施工階段的成本管理合約交底設(shè)計(jì)變更控制工程簽證控制竣工結(jié)算管理1 1、合約交底要點(diǎn)、合約交底要點(diǎn) 作用在于向現(xiàn)場(chǎng)人員介紹分判工程承包范圍（著重說(shuō)明 范圍模糊、

42、與其他分判工程有工序交接的劃分界線）、包干形式、重要合同條件以及本分判工程特別的合同條件并明確現(xiàn)場(chǎng)管理要求，督促施工單位盡早開(kāi)始前期準(zhǔn)備，確保各項(xiàng)工序緊密搭接。合約交底合約交底1 1、合約交底要點(diǎn)、合約交底要點(diǎn)1.1 規(guī)定合約金額超過(guò)200萬(wàn)元的分判工程，合約管理部負(fù)責(zé)向項(xiàng)目部和設(shè)計(jì)管理部作合約交底。合約交底合約交底1.2進(jìn)場(chǎng)交底的依據(jù)是合同，這是雙方都必須遵守的基本內(nèi)容。1.3 進(jìn)場(chǎng)交底會(huì)議紀(jì)要必須由專人整理，是 今后工程管理的依據(jù)之一，又是施工過(guò)程中出現(xiàn)索賠、反索賠事宜的重要證據(jù)。2 2、設(shè)計(jì)變更控制、設(shè)計(jì)變更控制 經(jīng)統(tǒng)計(jì)，合約執(zhí)行過(guò)程中的變更增加成本經(jīng)統(tǒng)計(jì)，合約執(zhí)行過(guò)程中的變更增加成本約

43、占簽約合約額的約占簽約合約額的10%，假如按建安成本占開(kāi)，假如按建安成本占開(kāi)發(fā)總成本發(fā)總成本50%計(jì)算，即變更成本將占到總成本計(jì)算，即變更成本將占到總成本5%，基本等于設(shè)計(jì)費(fèi)用及營(yíng)銷費(fèi)用之和。，基本等于設(shè)計(jì)費(fèi)用及營(yíng)銷費(fèi)用之和。2 2、設(shè)計(jì)變更指令、設(shè)計(jì)變更指令設(shè)計(jì)變更指令設(shè)計(jì)變更指令因產(chǎn)品定位改變、設(shè)計(jì)失誤因產(chǎn)品定位改變、設(shè)計(jì)失誤、成本優(yōu)化、報(bào)建驗(yàn)收需要、成本優(yōu)化、報(bào)建驗(yàn)收需要或其他設(shè)計(jì)補(bǔ)充等原因而提或其他設(shè)計(jì)補(bǔ)充等原因而提出，必須發(fā)生的變更。出，必須發(fā)生的變更。類變更指令類變更指令類變更指令類變更指令因設(shè)計(jì)效果改進(jìn)或其他各因設(shè)計(jì)效果改進(jìn)或其他各部門(mén)根據(jù)其專業(yè)角度需求部門(mén)根據(jù)其專業(yè)角度需求等原

44、因而提出，值得商榷等原因而提出，值得商榷的變更。的變更。2、設(shè)計(jì)變更指令、設(shè)計(jì)變更指令 設(shè)計(jì)部門(mén)、合約部門(mén)和項(xiàng)目部對(duì)設(shè)計(jì)變更指令進(jìn)行造冊(cè)管理并跟蹤實(shí)施。設(shè)計(jì)部門(mén)跟蹤設(shè)計(jì)意圖的實(shí)施、關(guān)注實(shí)際成本動(dòng)向；合約部門(mén)應(yīng)及時(shí)跟蹤成本情況，跟蹤關(guān)聯(lián)施工合同內(nèi)類變更指令累計(jì)金額情況，適時(shí)做出預(yù)警。成本動(dòng)態(tài)預(yù)警成本動(dòng)態(tài)預(yù)警3 3、工程簽證控制、工程簽證控制不發(fā)生工程簽證，即不涉及施工單位費(fèi)用變化的各類要求及指示。工程簽證指令工程簽證指令即為通常所稱的施工期間現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部向施工單位所發(fā)的臨時(shí)委托函件或工作聯(lián)系函件。類管理指令類管理指令類管理指令類管理指令發(fā)生工程簽證，導(dǎo)致施工單位責(zé)任及相關(guān)費(fèi)用變化的各類要求及指示。

45、工程簽證指令控制工程簽證指令控制 項(xiàng)目部和合約部門(mén)對(duì)工程管理指令進(jìn)行造冊(cè)管理并跟蹤實(shí)施。項(xiàng)目部組織施工單位進(jìn)行施，并在指令完成后及時(shí)進(jìn)行封閉。合約部門(mén)應(yīng)及時(shí)跟蹤成本執(zhí)行情況，并適時(shí)做出預(yù)警。成本動(dòng)態(tài)預(yù)警成本動(dòng)態(tài)預(yù)警四、四、 施工階段的成本管理施工階段的成本管理3、變更簽證的控制簽證的程序性簽證的時(shí)效性簽證的分工簽證的授權(quán).第二講附件變更簽證管理辦法.docx.第二講附件工程簽證管理工作程序四、四、 施工階段的成本管理施工階段的成本管理4、竣工結(jié)算管理規(guī)范結(jié)算流程規(guī)定結(jié)算必須資料結(jié)算審查要點(diǎn).第二講附件工程結(jié)算工作指引.docx.第二講附件工程結(jié)算管理.docx設(shè)計(jì)方面設(shè)計(jì)方面前期方面前期方面招

46、標(biāo)方面招標(biāo)方面一一二二三三第三講、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理常見(jiàn)問(wèn)題第三講、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理常見(jiàn)問(wèn)題及后評(píng)估及后評(píng)估四四后評(píng)估后評(píng)估房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理常見(jiàn)問(wèn)題房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理常見(jiàn)問(wèn)題1 1、設(shè)計(jì)方面、設(shè)計(jì)方面1.1規(guī)劃方案問(wèn)題。1.2招標(biāo)圖紙深度不夠。1.3中途改變定位、標(biāo)準(zhǔn)、配置。1.4設(shè)計(jì)圖紙漏項(xiàng)重復(fù)發(fā)生。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理常見(jiàn)問(wèn)題房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理常見(jiàn)問(wèn)題2 2、項(xiàng)目前期、項(xiàng)目前期 策劃準(zhǔn)備方面策劃準(zhǔn)備方面2.1施工方案未進(jìn)行綜合評(píng)審和論證。2.2進(jìn)度計(jì)劃編排不客觀及未及時(shí)更新。2.3多部門(mén)協(xié)同作戰(zhàn)不夠、缺乏統(tǒng)籌，對(duì)問(wèn)題判斷不足。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理常見(jiàn)問(wèn)題房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理常見(jiàn)問(wèn)題3 3、招標(biāo)方面、招標(biāo)方面3.1招標(biāo)文件中承包商承擔(dān)的責(zé)任太多。3.2工期定的太短。3.3招標(biāo)時(shí)間和準(zhǔn)備招標(biāo)時(shí)間不足。房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理常見(jiàn)問(wèn)題房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理常見(jiàn)問(wèn)題4 4、施工管理、施工管理方面方面4.1沒(méi)有規(guī)范的工程施工記錄。4.2隨意改變?cè)O(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)和施工工藝標(biāo)準(zhǔn)要求。4.3工程管理策劃中，總平面布置、標(biāo)段劃分、進(jìn)度安排等考慮不周。項(xiàng)目后評(píng)估項(xiàng)目后評(píng)估 項(xiàng)目后評(píng)估指房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)、銷售工作基本結(jié)束后，對(duì)項(xiàng)目實(shí)施全過(guò)程進(jìn)行回顧、分析，從而總結(jié)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的經(jīng)驗(yàn)、教訓(xùn)的過(guò)程。目的在于客觀、全面地評(píng)價(jià)