1、前期操 作 手 冊 綠城房地產(chǎn)集團有限公司2010年11月目 錄第一篇 開工前階段 第一章 土地取得第一節(jié) 市場調(diào)查和項目構(gòu)思 一、房產(chǎn)市場調(diào)查 二、土地市場調(diào)查 三、項目地塊調(diào)查 四、項目構(gòu)思第二節(jié) 土地取得過程控制一、一級土地市場土地使用權(quán)取得過程控制二、二級土地市場土地使用權(quán)取得過程控制第三節(jié) 國有土地使用權(quán)登記 一、建設(shè)項目用地預(yù)審二、建設(shè)項目用地審批三、國有土地使用權(quán)設(shè)定登記四、國有土地使用權(quán)抵押和注銷抵押登記五、閑置土地認(rèn)定和處置第二章 規(guī)劃和建筑設(shè)計第一節(jié) 方案設(shè)計前一、項目立項 二、勘測設(shè)計條件三、設(shè)計單位確定第二節(jié) 方案設(shè)計一、方案設(shè)計會審二、委托日照分析 三、委托環(huán)境影響評

2、價四、委托交通影響評價五、委托景觀分析六、方案設(shè)計公示第三節(jié) 初步設(shè)計 一、初步設(shè)計會審 二、申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證第四節(jié) 施工圖設(shè)計 一、施工圖環(huán)境影響評價文件審批二、施工圖消防審核三、施工圖衛(wèi)生審查四、施工圖人防審查五、施工圖交叉審核六、建筑預(yù)定位計算七、申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證八、綠化指標(biāo)審查九、施工圖交警審查十、建筑工程規(guī)劃告示十一、建筑定位和灰線檢驗十二、項目地名命名第三章 專業(yè)設(shè)計 一、景觀設(shè)計二、精裝修室內(nèi)設(shè)計三、室外綜合管線設(shè)計四、電力設(shè)計第四章 施工許可證申領(lǐng)一、規(guī)費審核與繳納二、工程招投標(biāo)三、工程質(zhì)量安全監(jiān)督注冊四、簽訂建設(shè)工程竣工檔案移交承諾書五、申領(lǐng)建筑工程施工許可證六、

3、臨時建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理第二篇施工階段第一章設(shè)計變更處理第一節(jié)規(guī)劃指標(biāo)調(diào)整一、建筑面積增加二、建筑高度增加第二節(jié) 功能調(diào)整一、配套設(shè)施二、建筑公共部位三、戶內(nèi)功能調(diào)整第三節(jié) 施工圖優(yōu)化設(shè)計第二章施工過程協(xié)調(diào)第一節(jié)有關(guān)環(huán)節(jié)審批一、施工出入口設(shè)置二、挖掘城市道路許可三、夜間施工許可四、工程渣土準(zhǔn)運第二節(jié)重要節(jié)點驗收一、±0.000檢測 二、中間結(jié)構(gòu)驗收三、單體竣工驗收第三章預(yù)售許可證申領(lǐng)一、施工圖人防紅線確認(rèn)二、商品房預(yù)售面積測繪三、商品房物業(yè)管理用房預(yù)繳四、商品房物業(yè)維修基金預(yù)繳五、社區(qū)用房確定六、商品房預(yù)售形象進度鑒證七、申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證第三篇 交付前驗收階段第一章 驗收流程圖

4、第二章 綜合類驗收第一節(jié) 基礎(chǔ)驗收鏈一、消防驗收二、人防驗收 三、規(guī)劃驗收 四、城建檔案歸檔 五、竣工驗收備案 六、社區(qū)用房協(xié)議簽訂 七、配套公建用房確認(rèn)第二節(jié) 面積實測和物業(yè)鏈一、面積實測二、物業(yè)用房核定三、物業(yè)基金繳納第三節(jié) 環(huán)保鏈一、接管施工許可 二、環(huán)保驗收 三、防疫驗收第三章 單項驗收一、綠化驗收 二、交警驗收第四章 專業(yè)驗收第五章 土地復(fù)核驗收第六章 產(chǎn)權(quán)初始登記第一篇 開工前階段第一章 土地取得獲得土地使用權(quán)是房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)的基礎(chǔ)。本章主要圍繞：一級土地市場和二級土地市場土地的取得所涉及的項目市場調(diào)查和地塊調(diào)查，土地取得過程控制以及土地使用權(quán)登記三大環(huán)節(jié)的工作?；玖鞒炭倛D：

5、 房產(chǎn)市場調(diào)查土地市場調(diào)查項目地塊調(diào)查項目構(gòu)思二級土地市場土地實體取得過程控制一級土地市場土地使用權(quán)獲得過程控制出讓土地使用權(quán)登記 第一節(jié) 市場調(diào)查和項目構(gòu)思本節(jié)主要介紹意向拿地前所進行的房產(chǎn)市場調(diào)查、土地市場調(diào)查、項目地塊調(diào)查以及調(diào)查后形成項目構(gòu)思的前期工作。一、房產(chǎn)市場調(diào)查1、工作目的通過三觀（宏觀、中觀、微觀）房產(chǎn)市場調(diào)查，有目的、有步驟、系統(tǒng)地收集真實、有效的資料，并進行客觀的分析，為經(jīng)營決策者提供客觀、準(zhǔn)確的市場信息，保證拿地決策的正確性、客觀性。2、工作聯(lián)系對象2.1 國家宏觀經(jīng)濟和房產(chǎn)市場。2.2 所在城市建設(shè)規(guī)劃狀況與經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r。2.2 地塊所在區(qū)域房產(chǎn)市場狀況。3、工作內(nèi)容

6、3.1 根據(jù)集團項目拓展的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合意向投資地塊的區(qū)域和土地性質(zhì)等特性，進行房地產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容的提綱編寫。3.2 進行房產(chǎn)市場調(diào)查，完成調(diào)查報告。3.3 控制房產(chǎn)市場調(diào)查內(nèi)容的品質(zhì)、進度。4、工作程序4.1 政策環(huán)境調(diào)查，內(nèi)容主要包括：國家房地產(chǎn)政策、?。ㄊ校┘巴恋厮趨^(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方針和政策、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理法律和法規(guī)、房地產(chǎn)稅收政策、城市建設(shè)規(guī)劃現(xiàn)狀和未來城市規(guī)劃發(fā)展?fàn)顩r。4.2 經(jīng)濟環(huán)境調(diào)查，內(nèi)容主要包括：項目所在區(qū)域以往、當(dāng)前和未來經(jīng)濟結(jié)構(gòu)運行狀況（趨勢）、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)狀況和未來發(fā)展戰(zhàn)略、人口、居民收入、消費結(jié)構(gòu)、消費水平狀況。4.3 社區(qū)周邊環(huán)境調(diào)查，內(nèi)容主要包括：項目

7、所在區(qū)域位置和交通便利狀況、居住人群狀況、文化氛圍、商業(yè)、醫(yī)療和教育配套等調(diào)查。4.4 項目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場需求和消費調(diào)查，內(nèi)容主要包括：房產(chǎn)開發(fā)和銷售現(xiàn)狀、數(shù)量、不同物業(yè)消費群體構(gòu)成狀況、消費行為目的、商品房和二手房租售價格、商品房入住率、房產(chǎn)市場的總需求量、飽和點和需求發(fā)展趨勢、未來3-5年的開發(fā)量和供應(yīng)量、房產(chǎn)屬性和分布狀況、產(chǎn)品品質(zhì)狀況。5、應(yīng)注意的問題5.1 平時應(yīng)注意對相關(guān)各類政策、信息的收集，并做到及時更新。5.2 可以充分利用集團資料庫資源，也可以借助外援資源力量，確保所提供信息的成熟性和準(zhǔn)確性。二、土地市場調(diào)查1、工作目的通過對土地市場的調(diào)查，為經(jīng)營決策者提供有效合理的土地

8、取得方式、途徑和價格信息。2、工作聯(lián)系對象2.1 國家對土地出讓的政策、當(dāng)?shù)氐某鲎尦绦蚝头绞健?.2 意向地塊所在地土地市場現(xiàn)狀等。3、工作內(nèi)容3.1 根據(jù)集團項目拓展的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合意向投資地塊的區(qū)域和土地性質(zhì)等特性，進行土地市場調(diào)查內(nèi)容的提綱編寫。3.2 進行土地市場調(diào)查，完成調(diào)查報告。3.3 控制土地市場調(diào)查內(nèi)容的品質(zhì)、進度。4、工作程序4.1 土地法律、法規(guī)調(diào)查，內(nèi)容主要包括：國家土地宏觀調(diào)控狀態(tài)、國家土地管理法、城市房屋拆遷管理條例、招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定、?。ㄊ校﹪型恋厥褂脵?quán)出讓和轉(zhuǎn)讓辦法、土地管理權(quán)限有關(guān)規(guī)定、土地資產(chǎn)評估辦法。4.2 土地交易規(guī)則調(diào)查，內(nèi)容主要包括

9、：4.2.1 招標(biāo)、拍賣、掛牌競買人須知。4.2.2 招標(biāo)、拍賣、掛牌程序和規(guī)則。4.2.3 出讓土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓必備條件和必備資料。4.3 土地交易市場調(diào)查，內(nèi)容主要包括：項目所在城市當(dāng)年供地計劃和供地狀況、項目所在區(qū)域同屬性土地招標(biāo)、拍賣、掛牌情況、近期同屬性土地出讓金價格及面積增加導(dǎo)致補繳出讓金評估價格。5、應(yīng)注意的問題5.1 平時應(yīng)注重對土地政策的收集和更新，勤于對土地交易信息的匯總和對比分析，為項目的拓展提供信息保障。5.2 平時應(yīng)注重參與當(dāng)?shù)厣鐣耐恋亟灰谆顒?，豐富實踐經(jīng)驗。三、項目地塊調(diào)查1、工作目的通過對項目地塊的調(diào)查，為經(jīng)營決策和后續(xù)規(guī)劃設(shè)計等工作提供依據(jù)。2、工作聯(lián)系對象意向

10、地塊。3、工作內(nèi)容3.1 根據(jù)集團項目拓展的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合意向投資地塊的區(qū)域和土地性質(zhì)等，進行項目地塊調(diào)查內(nèi)容的提綱編寫。3.2 負(fù)責(zé)項目地塊狀況調(diào)查，完成項目地塊（可行性）調(diào)查報告。3.3 控制對項目地塊調(diào)查的質(zhì)量、進度。4、工作程序4.1 調(diào)查內(nèi)容主要包括：征地面積、用地面積、宗地面積、容積率、建筑密度、綠化率、公建配套要求和面積、土地出讓年限及用途、土地出讓金的構(gòu)成、配套費構(gòu)成（大市政配套費、綠化配套費等）、起價、競標(biāo)保證金、中標(biāo)價履行時間。4.2 現(xiàn)場踏勘調(diào)查，內(nèi)容主要包括：地上建筑物拆除狀況、土地地形、用地四至、用地界限、周邊市政管線到位情況、場地外現(xiàn)狀道路、河道水體、高壓線、架空管

11、線、地下管線井蓋、地質(zhì)狀況。對二級市場土地或毛地出讓需在上述4.1、4.2項基礎(chǔ)上視情增加4.3、4.4、4.5項調(diào)查內(nèi)容。4.3 拆遷土地狀況調(diào)查：政府對該地塊上的拆遷有關(guān)文件規(guī)定、拆遷進程、拆遷能力預(yù)估、拆遷時間預(yù)估、回遷安置面積預(yù)估、后續(xù)拆遷費用預(yù)估、征地綜合補償費等。4.4 土地權(quán)屬調(diào)查：土地使用權(quán)獲得形式及其有效性、合法性，土地使用權(quán)者土地出讓金的履行情況、土地抵押借款狀況、與第三方進行土地相關(guān)合作情況調(diào)查，用地四邊界確認(rèn)狀況、土地登記狀況等。4.5 土地開發(fā)進度調(diào)查：拆遷狀況、勘測設(shè)計條件、設(shè)計單位、規(guī)劃和建筑方案設(shè)計狀況等。5、應(yīng)注意的問題5.1 政府招標(biāo)、拍賣、掛牌的土地信息可

12、以從政府部門直接取得。5.2 二級土地市場的土地相關(guān)資料和潛在問題（包括土地所有單位的債權(quán)債務(wù)）相對比較復(fù)雜，務(wù)必在調(diào)查中了解清楚。 四、項目構(gòu)思1、工作目的通過項目構(gòu)思，對項目定位、開發(fā)規(guī)模、成本測算、銷售價格形成初步框架，編制項目可行性報告為決策者拿地提供依據(jù)。2、工作聯(lián)系對象意向地塊和相關(guān)要素。3、工作內(nèi)容3.1 匯總房產(chǎn)市場、土地市場、項目地塊的調(diào)查報告。3.2 根據(jù)集團項目拓展的有關(guān)規(guī)定和要求，確定項目有關(guān)指標(biāo)，形成項目構(gòu)思框架。3.3 編制項目可行性報告。4、工作程序4.1 目標(biāo)客戶定位構(gòu)思。4.2 規(guī)劃和建筑定位構(gòu)思：建筑類型（多層住宅、高層住宅、別墅等）、規(guī)劃布局、建筑面積、戶

13、型配比、公建配套、車位配置等。4.3 合作方式構(gòu)思：組建項目合作開發(fā)公司合作或土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合作或其他形式合作。4.4 開發(fā)計劃構(gòu)思：分幾期開發(fā)、每期開發(fā)位置與規(guī)模、每期開發(fā)時間等等。4.5 經(jīng)濟估算：項目總成本（土地成本、前期成本、工程成本、管理費用、財務(wù)費用、稅金），項目總收入（可售面積，銷售單價預(yù)測），項目盈利情況，經(jīng)濟和財務(wù)評價。4.6 綜合以上各項內(nèi)容，編制項目可行性報告。注：部分經(jīng)濟估算內(nèi)容可參照產(chǎn)品策劃書或可行性研究報告投資估算模板。5、需要注意的問題5.1 充分借助集團公司各項人力資源，提高工作質(zhì)量和效率。5.2 項目可行性報告作為項目構(gòu)思的最終成果，其質(zhì)量如何取決于前述的房產(chǎn)

14、市場調(diào)查、土地市場調(diào)查和項目地塊調(diào)查的質(zhì)量高低，要重視三項調(diào)查的重要性。第二節(jié) 土地取得過程控制本節(jié)主要介紹一級土地市場土地使用權(quán)獲得和二級土地市場土地實體獲得過程控制，以及各類土地合同（協(xié)議）簽訂工作。本節(jié)所稱的一級土地市場土地使用權(quán)獲得是指通過土地招標(biāo)、拍賣、掛牌形成獲取的土地使用權(quán)；二級土地市場土地實體取得是指以共同出資、利潤共享、風(fēng)險共擔(dān)的項目合作，以及以土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓等形式的涉及土地實體的合作。一、一級土地市場土地使用權(quán)獲得過程控制1、工作目的通過一級土地市場土地使用權(quán)獲得過程控制，確保意向土地取得，并有效控制土地取得成本。2、工作聯(lián)系對象2.1 土地管理部門。2.2 土地取得相關(guān)的

15、各個環(huán)節(jié)。3、工作內(nèi)容3.1 負(fù)責(zé)招標(biāo)、拍賣、掛牌土地競買前相關(guān)條款的政府溝通、協(xié)調(diào)工作。3.2 參與招標(biāo)、拍賣、掛牌土地競買及競買前各項手續(xù)辦理。3.3 根據(jù)法定代表人的授權(quán)，簽訂土地出讓合同。4、工作程序4.1 做好地塊調(diào)查（參見項目地塊調(diào)查內(nèi)容）。4.2 進行地塊背景調(diào)查和地區(qū)優(yōu)惠政策溝通。4.3 了解參加競買單位和個人有關(guān)狀況。4.4 分析土地出讓合同和補償協(xié)議的有關(guān)條款。4.5在上述工作的基礎(chǔ)上，根據(jù)地塊具體情況，提出合理報價，經(jīng)集團公司領(lǐng)導(dǎo)審定后，參與報價競爭等具體工作。 5、需要注意的問題5.1 合理利用公司優(yōu)勢，對土地出讓合同和協(xié)議中不明確的條款應(yīng)及時向土地管理局和規(guī)劃局咨詢，

16、并得到明確。5.2 注意運用招標(biāo)、拍賣、掛牌的方法和技巧。5.3 開發(fā)區(qū)管理委員會作為出讓方簽訂的土地出讓合同應(yīng)被市、縣人民政府土地管理局部門追認(rèn)后才能有效。二、二級土地市場土地使用權(quán)獲得過程控制1、工作目的通過二級土地市場土地使用權(quán)獲得過程控制，確保土地取得的安全性，以及土地成本的可控性。2、 工作聯(lián)系對象2.1 土地管理部門、土地合作單位。2.2 土地取得相關(guān)的各個環(huán)節(jié)。3、工作內(nèi)容 3.1 參與以土地實體為合作基礎(chǔ)的合作項目調(diào)查。3.2 負(fù)責(zé)與合作方就合作形式和內(nèi)容進行溝通和談判。3.3 負(fù)責(zé)合作項目相關(guān)合作協(xié)議的起草。3.4 根據(jù)法定代表人授權(quán)，負(fù)責(zé)合作開發(fā)項目協(xié)議的簽訂。4、工作程序

17、4.1 合作方背景調(diào)查：工商登記內(nèi)容，股東背景，企業(yè)資信狀況，累計開發(fā)項目狀況，企業(yè)債權(quán)債務(wù)，稅收優(yōu)惠政策，企業(yè)組織架構(gòu)。4.2 意向合作商談：合作方式，管理模式，利潤分配和風(fēng)險承擔(dān)，土地使用權(quán)變更登記期限和費用承擔(dān)等。5、需要注意的問題5.1 重視合作方的背景調(diào)查。5.2 依靠集團法律事務(wù)部資源，律師參與協(xié)議、合同的起草和修改。第三節(jié) 國有土地使用權(quán)登記 土地中標(biāo)后，受讓方按合同規(guī)定交納了出讓金，并取得方案設(shè)計（不需要初步設(shè)計審查的項目）或初步設(shè)計政府審查意見后，應(yīng)進行建設(shè)項目用地預(yù)審、審查并辦理土地使用權(quán)登記。 一、建設(shè)項目用地預(yù)審1、工作目的通過建設(shè)項目用地預(yù)審，取得建設(shè)項目用地預(yù)審意見

18、，該意見是辦理建設(shè)用地審批的前置和重要依據(jù)。2、工作聯(lián)系對象市國土資源局（土地規(guī)劃耕地保護處）。3、工作內(nèi)容 3.1準(zhǔn)備下列資料：3.1.1計劃立項文件。3.1.2建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附件、附圖。3.1.3 1:1000建設(shè)用地規(guī)劃紅線圖1份（原件）。下列資料，根據(jù)不同情況提供3.1.4若涉及西湖區(qū)風(fēng)景區(qū)用地的，需提供風(fēng)景名勝區(qū)選址意見書。3.1.5涉及征地拆復(fù)建項目用地，須提供市征遷辦出具的并經(jīng)征用處確認(rèn)后的證明文件。3.1.6屬開發(fā)性安置項目用地，須提供市政府批準(zhǔn)文件及征用處核準(zhǔn)表。3.1.7違法用地需補辦項目用地，須提供查處結(jié)果文件文件。3.2建設(shè)項目用地預(yù)審報批。4、工作程序4.1 填

19、寫建設(shè)項目用地預(yù)審申請表。4.2攜上述3.1所列材料到市國土資源局辦理建設(shè)項目用地預(yù)審。4.3 領(lǐng)取建設(shè)項目用地預(yù)審意見書。5、應(yīng)注意的問題建設(shè)項目用地預(yù)審時應(yīng)同步準(zhǔn)備建設(shè)項目用地審批材料。項目辦理審批依據(jù)：中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國土地管理法實施條例、中華人民共和國國土資源部令第七號。二、建設(shè)項目用地審批1、工作目的通過建設(shè)項目用地審批，取得建設(shè)項目用地審批意見，該意見是辦理土地使用權(quán)登記的前置和重要依據(jù)。2、工作聯(lián)系對象市國土資源局（土地利用處）。3、工作內(nèi)容 3.1準(zhǔn)備下列資料：3.1.1 建設(shè)用地預(yù)審意見。3.1.2建設(shè)單位資質(zhì)證明、營業(yè)執(zhí)照。3.1.3計劃立項文件、規(guī)劃

20、設(shè)計批復(fù)。3.1.4建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附件。3.1.5 1：1000規(guī)劃紅線圖。3.1.6 1：500總平面布置圖。3.1.7 勘測定界圖及勘測定界資料。3.1.8 實地踏勘表。3.2下列資料根據(jù)不同情況提供：3.2.1 涉及西湖風(fēng)景名勝區(qū)用地的，需提供西湖風(fēng)景名勝區(qū)管委會(市園文局)出具的審查證明材料。3.2.2 涉及“三資”企業(yè)項目用地，需提供土地出讓合同；屬招拍掛出讓，需提供土地出讓合同和土地開發(fā)補償協(xié)議。3.2.3涉及已農(nóng)轉(zhuǎn)用項目辦理用地審批手續(xù)的，需提供市征遷辦出具的辦理具體建設(shè)項目用地審批手續(xù)通知、征地補償協(xié)議、“一公告一登記”。3.2.4如涉及征用集體存量土地的，需提供市征遷辦

21、出具的征地補償協(xié)議；涉及征用撤村建居村土地的，需提供市征遷辦出具的經(jīng)濟補償協(xié)議。3.3負(fù)責(zé)與建設(shè)項目用地審批管理部門的工作協(xié)調(diào)。4、工作程序4.1填寫建設(shè)項目用地申請表。4.2攜上述3.1、3.2所列資料到市國土資源局辦理建設(shè)項目用地審批受理手續(xù)。4.3與土地測繪管理部門及時協(xié)調(diào)委托勘測定界，做好勘測定界記錄。4.4土地測繪院完成勘測定界資料后，及時與征遷辦聯(lián)系，辦理勘測定界資料確認(rèn)。4.5勘測定界資料確認(rèn)后委托測繪管理部門進行實地踏勘，填寫實地踏勘表，并再轉(zhuǎn)征遷辦確認(rèn)。4.7領(lǐng)取建設(shè)項目用地呈報表。5、應(yīng)注意的問題5.1 工程系統(tǒng)人員應(yīng)參與勘測定界，做好記錄。5.2 以上審批材料一般為一式六

22、份，其中國土局存檔三份，其余三份建設(shè)用地呈報表交規(guī)劃局、國土局地籍處、建設(shè)單位。項目辦理審批依據(jù)：中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國土地管理法實施條例。三、國有土地使用權(quán)設(shè)定登記國有土地使用權(quán)設(shè)定登記的內(nèi)容主要包括：土地權(quán)利人的姓名、名稱、地址、土地登記類別；土地權(quán)屬性質(zhì)、來源；土地座落、四至及地號；土地用途、面積、等級、地價；使用期限、終止日期；建筑面積、容積率、建筑物類型、建筑占地面積、建筑密度；土地分類面積；土地它項權(quán)利。1、工作目的國有土地使用權(quán)設(shè)定登記，取得國有土地使用權(quán)證，保障土地權(quán)利人的合法權(quán)益。2、工作聯(lián)系對象市國土資源局（土地登記交易中心、地籍處）。3、工作內(nèi)容 3.1

23、國有土地使用權(quán)證的申領(lǐng)。3.2協(xié)調(diào)宗地測繪和土地四至確認(rèn)。3.3土地契稅申報和交納。3.4土地登記及相關(guān)部門的協(xié)調(diào)。3.5準(zhǔn)備下列資料：3.5.1企業(yè)營業(yè)執(zhí)照或機構(gòu)代碼證。3.5.2委托人和受托人的身份證。3.5.3宗地測繪資料原件3份(含地籍調(diào)查資料，若宗內(nèi)2-3種用途的，需提供4-5份宗地圖)。3.5.4建設(shè)用地呈報表。3.5.5建設(shè)用地規(guī)劃許可證及附件 (含規(guī)劃紅線圖)。3.5.6已經(jīng)通過用地復(fù)核驗收的，需提供復(fù)核驗收合格證2份。3.5.7 屬出讓土地設(shè)定登記的，還需提供土地使用權(quán)出讓合同1份，出讓地塊的報刊登記公告，契稅繳款書第六聯(lián)。3.5.8屬毛地出讓或劃拔的，需提供拆遷補償協(xié)議書和

24、地上建筑物拆遷由本單位負(fù)責(zé)的承諾書。3.5.9出讓合同中有多種用途的，需提供各種建筑面積說明。3.5.10交地協(xié)議書。3.5.11宗地地籍調(diào)查界址確認(rèn)表，宗地草圖。4、工作程序4.1 填寫土地使用權(quán)登記申請表、土地登記委托書、法人資格證明書。4.2攜上述3.5、4.1所列資料到市國土資源局辦理國有土地使用權(quán)證。4.4 領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證。5、需要注意的問題5.1 以上審批材料一般為一式二份。 5.2 土地使用權(quán)登記受理后，應(yīng)及時委托土地測繪院進行宗地測繪。宗地測繪時工程部做好宗地定界記錄；完成宗地測繪后，應(yīng)與土地登記信息中心及時聯(lián)系，協(xié)調(diào)四至單位辦理宗地確認(rèn)；宗地四至確認(rèn)并經(jīng)土地使用權(quán)登記初

25、審后，應(yīng)協(xié)調(diào)土管局地籍處進行出讓地塊的報刊登記公告（公告期為15天）。5.3 出讓合同中涉及多種建筑用途需做建筑面積說明的，應(yīng)盡量采用房管部門的測繪面積計算方式，以較正確地區(qū)分不同性質(zhì)的建筑面積，便于各個部門計算口徑統(tǒng)一。 5.4 土地契稅交款憑證是辦理土地使用權(quán)登記的前置條件。全額支付土地出讓金后，應(yīng)辦理土地契稅交納。5.5 對于可以進行分期開發(fā)建設(shè)的項目，建議采用分期登記，便于資金周轉(zhuǎn)和后續(xù)各項手續(xù)辦理。四、國有土地使用權(quán)抵押和注銷抵押登記國有土地使用權(quán)設(shè)定抵押和注銷抵押是指：土地抵押給金融機構(gòu)或信托機構(gòu)以申請借款及歸還借款后需辦理的國有土地使用權(quán)證設(shè)定抵押和注銷抵押手續(xù)。1、工作目的1.

26、1辦理國有土地使用權(quán)證抵押和注銷抵押登記，有利于保障權(quán)利人權(quán)益。1.2為土地抵押項目借款和還款提供有效證明。2、工作聯(lián)系對象2.1市國土資源局。3、工作內(nèi)容 3.1辦理國有土地使用權(quán)證抵押和注銷抵押登記。3.2土地登記部門的溝通協(xié)調(diào)。3.3準(zhǔn)備下列資料：3.3.1抵押雙方企業(yè)營業(yè)執(zhí)照或機構(gòu)代碼證。3.3.2抵押雙方委托人和受托人的身份證。3.3.3土地使用證。3.3.4屬抵押登記的，還需提供借款合同書、抵押合同書、土地資產(chǎn)評估報告或抵押雙方土地資產(chǎn)估價協(xié)議書各1份；外商投資企業(yè)、股份制企業(yè)、有限責(zé)任公司應(yīng)提供董事會決議（附董事會名單）。3.3.5如屬共有土地使用權(quán)抵押的，還需提供土地共有人同意

27、的書面意見。3.3.6如屬劃撥土地使用權(quán)抵押的，國有企業(yè)需提供主管部門或國資管理部門同意的書面意見；集體企業(yè)需提供主管部門同意的書面意見；3.3.7 如屬集體土地使用權(quán)抵押的，需提供集體土地所有者同意的書面意見。3.3.8屬注銷抵押登記的，需提供他項權(quán)利證明書、銀行還款證明。若抵押未放款的，需提供解除抵押合同書。3.3.9在建工程或地上有簡易建筑物的土地使用權(quán)抵押，需提供抵押雙方關(guān)于抵押標(biāo)的不包含地上建筑物的承諾意見。4、工作程序4.1填寫土地使用權(quán)抵押或注銷抵押登記申請表、雙方土地登記委托書、雙方法人資格證明書。4.2根據(jù)需要攜上述3.3、4.1所列部分資料到市國土資源局辦理國有土地使用權(quán)證

28、抵押和注銷抵押登記。4.3領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證和他項權(quán)利登記證書。5、需要注意的問題土地設(shè)定抵押只能抵押給金融機構(gòu)，如果要將土地抵押給信托機構(gòu)的，信托機構(gòu)須具有信貸業(yè)務(wù)資格，同時經(jīng)銀監(jiān)會批準(zhǔn)同意。五、閑置土地認(rèn)定和處置閑置土地是指土地使用者依法取得土地使用權(quán)后，未經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府同意，超過規(guī)定期限未動工開發(fā)建設(shè)，或者雖已動工開發(fā)建設(shè)但投資額或者開發(fā)建設(shè)總面積等不符合規(guī)定要求的建設(shè)用地。1、工作目的1.1熟悉閑置土地的有關(guān)認(rèn)定原則和處置辦法，有利于正確規(guī)避土地閑置問題，有效控制土地的成本，避免土地被收回的風(fēng)險。2、工作聯(lián)系對象 市國土資源局。3、工作內(nèi)容：3.1熟悉閑置土地的認(rèn)定： 3.1

29、.1未經(jīng)市、縣（市）人民政府同意，超過國有土地有償使用合同約定或建設(shè)用地批準(zhǔn)文件規(guī)定的動工開發(fā)日期未動工開發(fā)建設(shè)的；3.1.2國有土地有償使用合同未約定或建設(shè)用地批準(zhǔn)文件未規(guī)定動工開發(fā)日期的，從國有土地有償使用合同或建設(shè)用地批準(zhǔn)文件生效之日起滿一年未動工開發(fā)建設(shè)的。3.1.3 已動工開發(fā)建設(shè)，但開發(fā)建設(shè)的面積不足應(yīng)開發(fā)建設(shè)總面積三分之一或者以投資額不足總投資額25%，且未經(jīng)批準(zhǔn)中止開發(fā)建設(shè)連續(xù)滿一年的。3.1.4 法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他情形。3.2了解閑置土地的幾種處置方案：3.2.1政府收購進行土地儲備。3.2.2延長開發(fā)建設(shè)時間，但最長不得超過一年。3.2.3改變土地用途，辦理有關(guān)審批手

30、續(xù)后繼續(xù)開發(fā)建設(shè)。 3.3 避免因被認(rèn)定為閑置土地而被政府收回或被經(jīng)濟處罰。4、需要注意的問題4.1動工開發(fā)建設(shè)是指已領(lǐng)取施工許可證，并進場施工。4.2國有土地有償使用合同約定或建設(shè)用地批準(zhǔn)文件規(guī)定分期開發(fā)的，按分期開發(fā)范圍核定閑置土地面積。4.3土地閑置滿兩年，具備下列條件的，經(jīng)原批準(zhǔn)具體建設(shè)項目用地的人民政府批準(zhǔn)，可以延長開發(fā)建設(shè)時間，并限期動工開發(fā)建設(shè)，延長期限最長不超過一年。4.3.1以出讓方式取得土地使用權(quán)，土地使用權(quán)者已按出讓合同金額或者部分支付出讓金，開發(fā)前期工作準(zhǔn)備就緒，資金落實，已基本具備開發(fā)建設(shè)條件的。4.3.2經(jīng)批準(zhǔn)征用的農(nóng)民集體所有土地和以劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)，

31、土地使用者已經(jīng)完成征地補償安置，或者完成房屋拆遷工作量三分之一以上，資金落實，基本具備動工開發(fā)建設(shè)條件的。4.4以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費。第二章 規(guī)劃和建筑設(shè)計規(guī)劃和建筑設(shè)計一般分為方案設(shè)計、初步設(shè)計和施工圖設(shè)計三個階段。這三個階段的工作和審批又與領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證互為因果，緊密聯(lián)系。基本流程總圖：簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同或土地合作協(xié)議方案設(shè)計審批初步設(shè)計審批領(lǐng)取建設(shè)用地規(guī)劃許可證施工圖設(shè)計審批建設(shè)項目用地審查領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證

32、領(lǐng)取國有土地使用權(quán)證第一節(jié) 方案設(shè)計前本節(jié)主要介紹土地出讓合同或土地合作協(xié)議簽訂至方案設(shè)計前階段的前期工作，主要包括：項目立項、勘測設(shè)計條件申領(lǐng)、設(shè)計評審或招標(biāo)?；玖鞒蹋汉炗唶型恋爻鲎尯贤蛲恋睾献鲄f(xié)議項目立項申領(lǐng)規(guī)劃勘測設(shè)計條件設(shè)計單位確定委托規(guī)劃和建筑設(shè)計一、項目立項 項目立項是指項目建設(shè)籌建單位或項目法人，根據(jù)國家的房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃和具體要求向政府主管部門提出要求建設(shè)的的申請并獲得批準(zhǔn)的過程。1、工作目的1.1 通過主管部門的審查，獲得立項批復(fù)文件，取得項目建設(shè)的合法依據(jù)。1.2 為申領(lǐng)規(guī)劃勘測設(shè)計條件提供依據(jù)。2、工作聯(lián)系對象市發(fā)展改革委員會。3、工作內(nèi)容3.1編寫項目立項申請報告。

33、3.2與主管部門進行聯(lián)系和協(xié)調(diào)。3.3獲得項目立項批復(fù)。3.4準(zhǔn)備下列資料： 3.4.1營業(yè)執(zhí)照。3.4.2國有土地使用權(quán)出讓合同或經(jīng)政府同意協(xié)議出讓供地的批準(zhǔn)文件。3.4.3西湖風(fēng)景名勝區(qū)項目需提供"三委四局"聯(lián)席會議審查意見。4、工作程序4.1編寫項目立項申請報告，并報公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。基本內(nèi)容：建設(shè)的必要性，建設(shè)單位、建設(shè)內(nèi)容和建設(shè)規(guī)模，總投資和籌資方式。4.2攜3.4、4.1所列資料到省或市發(fā)展改革委員會辦理建設(shè)項目立項計劃。4.3取得立項批復(fù)和計劃。5、需要注意的問題5.1對同一宗地分幾期開發(fā)或多宗地合并開發(fā)的項目根據(jù)不同情況可一并申報項目立項計劃，并說明項目分幾

34、期開發(fā)、各期的時間計劃、建筑指標(biāo)、指標(biāo)統(tǒng)一核算等內(nèi)容。5.2項目規(guī)劃指標(biāo)等內(nèi)容調(diào)整后，應(yīng)及時辦理立項變更；同時每年11月份左右應(yīng)按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)下一年計劃，做到項目立項計劃的及時更新。5.3項目辦理審批依據(jù)：國務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定、浙江省固定資產(chǎn)投資管理暫行辦法、浙江省重點建設(shè)項目管理辦法、*市社會性固定資產(chǎn)投資項目計劃管理暫行辦法杭政辦20034號。二、勘測設(shè)計條件勘測設(shè)計條件俗稱建筑紅線圖，是方案設(shè)計和初步設(shè)計的依據(jù)，也是規(guī)劃部門根據(jù)城市規(guī)劃整體要求結(jié)合建筑設(shè)計規(guī)范，對項目設(shè)計提出相應(yīng)的要求，主要包含：建筑控制線、用地性質(zhì)、容積率、綠化率、建筑密度、建筑高度、機動車出入口與配置、特殊條件等

35、。1、工作目的獲取勘測設(shè)計條件，為方案設(shè)計和初步設(shè)計提供依據(jù)。2、工作聯(lián)系對象市規(guī)劃局（用地管理處、市政工程管線處）。3、工作內(nèi)容3.1建設(shè)項目勘測設(shè)計條件申領(lǐng)。3.2與勘測設(shè)計條件審批部門進行溝通協(xié)調(diào)。3.3準(zhǔn)備下列資料：3.3.1土地權(quán)屬證明(屬于招拍掛出讓地塊項目應(yīng)提供土地出讓合同及公證書)。3.3.2 當(dāng)年計劃文件（原件）。3.3.3 意向位置的1：1000地形圖二份（其中一份需劃定規(guī)劃四線并用鉛筆標(biāo)出擬建位置）。3.3.4 身份證明(復(fù)印件)及授權(quán)委托書。3.3.5按照國家有關(guān)規(guī)定須預(yù)先取得的有關(guān)專業(yè)管理部門的審批意見。4、工作程序4.1 到市規(guī)劃局購買項目區(qū)域地形圖1/1000地形

36、圖后，憑國土資源局的項目宗地圖到市規(guī)劃局辦理項目四線二份。4.2 編寫申請勘測設(shè)計條件的報告，填寫建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計條件申請表（不需征地）或建設(shè)項目定點、規(guī)劃設(shè)計條件申請表（需征地項目）和授權(quán)委托書，并報公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)和授權(quán)。4.4 攜3.3、4.1、4.2所列資料到市規(guī)劃辦理規(guī)劃勘測設(shè)計條件。4.5 勘測設(shè)計條件取得后連同市國土資源局的宗地測繪資料到規(guī)劃局工程處辦理道路四線坐標(biāo)。4.6 根據(jù)勘測設(shè)計條件用地范圍購買一定范圍內(nèi)的周邊基礎(chǔ)測繪數(shù)字化成果。4.7 協(xié)調(diào)規(guī)劃設(shè)計院進行地形標(biāo)高測繪，并取得地形標(biāo)高測繪成果。4.8 到城市規(guī)劃管線辦購買用地邊界管位布置圖及相關(guān)市政管線圖。4.9 匯總勘測

37、設(shè)計條件、宗地測繪資料、道路四線坐標(biāo)、周邊基礎(chǔ)測繪數(shù)字化成果、地形標(biāo)高測繪成果、邊界管位布置圖、相關(guān)市政管線圖等全部資料，提供給規(guī)劃設(shè)計部和設(shè)計公司，委托進行規(guī)劃和建筑設(shè)計。5、需要注意的問題 5.1 規(guī)劃勘測設(shè)計條件成果是影響項目建設(shè)指標(biāo)最關(guān)鍵的要素，因此在勘測設(shè)計條件申領(lǐng)前應(yīng)與集團多溝通明確集團對項目開發(fā)的整體規(guī)劃思路，如指標(biāo)是否統(tǒng)一平衡，對規(guī)劃指標(biāo)和設(shè)計條件的基本要求。5.2 在條件申領(lǐng)中應(yīng)積極與政府部門溝通，結(jié)合集團要求，在規(guī)范允許范圍內(nèi)使指標(biāo)做到最合理化。 5.3規(guī)劃勘測設(shè)計條件的有效期為1年，因此在條件取得后應(yīng)抓緊設(shè)計和會審。項目辦理審批依據(jù)：中華人民共和國城市規(guī)劃法第30條、浙江

38、省實施規(guī)劃法辦法第22條、*市城市規(guī)劃管理條例第13、14條。三、設(shè)計單位確定1、工作目的通過對相關(guān)設(shè)計公司的篩選，確定設(shè)計水平高、服務(wù)質(zhì)量好的設(shè)計公司，提供優(yōu)良的設(shè)計方案。2、工作聯(lián)系對象2.1 市建設(shè)委員會設(shè)計處2.2 設(shè)計評審專家3、工作內(nèi)容3.1與市建設(shè)委員會設(shè)計處協(xié)調(diào)設(shè)計方案審查。3.2與各設(shè)計審查部門的協(xié)調(diào)。4、工作程序4.1 填寫設(shè)計方案招投標(biāo)(或方案競選)申請表，并報公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。4.2 協(xié)調(diào)落實設(shè)計方案審查或設(shè)計招投標(biāo)專家名單及會場確定。4.3 協(xié)調(diào)設(shè)計方案和招標(biāo)文件的送達和專家溝通工作。4.4 協(xié)調(diào)設(shè)計公司準(zhǔn)備設(shè)計文書資料、電子文檔和匯報材料、效果圖展板。4.5 協(xié)調(diào)市

39、建設(shè)委員會召開設(shè)計方案審查或招投標(biāo)，主要落實會場布置、會議人員聯(lián)系和接送、會議簽到、會場服務(wù)、會議記錄。4.6 取得設(shè)計評審或招投標(biāo)評審結(jié)果（專家評審會議紀(jì)要或主管部門批復(fù)）。 5、需要注意的問題5.1 對公司意向設(shè)計方案需提前進行專家溝通。5.2 為縮短辦事時間，建議與市建設(shè)委員會協(xié)調(diào)，專家評審會議紀(jì)要初稿可由我公司先行起草送審參考。第二節(jié) 方案設(shè)計階段本節(jié)主要介紹從方案設(shè)計出圖至方案設(shè)計獲準(zhǔn)批復(fù)期間的前期工作，主要包括：方案設(shè)計會審、日照分析委托、環(huán)境影響評價委托、交通影響評價委托、方案公示等。對于不需要經(jīng)過初步設(shè)計審查項目，在方案批復(fù)取得后可以直接辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)用地審查和國

40、有土地使用權(quán)證。其相關(guān)內(nèi)容將在初步設(shè)計階段一并介紹?；玖鞒蹋?方案設(shè)計內(nèi)部評審?fù)ㄟ^委托日照分析方案設(shè)計會審方案設(shè)計修改建設(shè)項目用地預(yù)審領(lǐng)取方案設(shè)計批復(fù)方案設(shè)計公示委托交通影響評價委托環(huán)境影響評價建設(shè)用地規(guī)劃許可證申領(lǐng)修改后的方案設(shè)計溝通和確認(rèn)建設(shè)項目用地審批國有土地使用權(quán)證申領(lǐng)一、方案設(shè)計會審 方案會審是指：由市建設(shè)委員會組織相關(guān)政府主管部門根據(jù)中華人民共和國建筑法、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定和設(shè)計規(guī)范、法律法規(guī)對設(shè)計方案進行審查，并提出設(shè)計修改意見的聯(lián)合審查。方案設(shè)計會審是政府對方案同意并批準(zhǔn)的必要程序。1、工作目的1.1 通過政府各主管部門的會審，確保方案設(shè)計在與公司內(nèi)部審查意見基本一致的前提

41、下獲得政府各部門認(rèn)可。1.2 取得方案會審批復(fù)。2、工作聯(lián)系對象2.1 一般住宅項目參加單位有：市建委、市規(guī)劃局、市環(huán)保局、市衛(wèi)生局、市抗震辦、市人防辦、市消防支隊、市交警支隊、市發(fā)改委、市國土局、市園文局、市城市管理辦公室、市房管局、市電力局等。2.2 公建項目一般要求增加行業(yè)主管部門等。3、工作內(nèi)容3.1 負(fù)責(zé)方案設(shè)計會審前與各主管部門的溝通。3.2 協(xié)調(diào)市建委和規(guī)劃局組織方案設(shè)計會審。3.3 根據(jù)會審意見進行方案修改后的再溝通和協(xié)調(diào)。3.4 審查材料準(zhǔn)備： 3.4.1 立項批文或項目可行性研究批復(fù)復(fù)印件。3.4.2 市規(guī)劃局核發(fā)的項目勘設(shè)紅線復(fù)印件。3.4.3 專家評審會議紀(jì)要（僅限設(shè)計

42、招投標(biāo)項目）。3.4.4 方案設(shè)計文件（含電子版）。3.4.5 效果圖。3.4.6 日照分析圖。3.4.7 總平面圖、管線綜合圖、綠化平面布置圖提供藍圖。4、工作程序4.1 公司內(nèi)部對方案設(shè)計審查修改，并報公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。4.2攜上述3.4所列資料到市建委和規(guī)劃局受理，落實召開方案審查會議通知（參加人員、時間和地點）。4.3方案送達各相關(guān)政府部門，并與評審人員進行方案交流、溝通。4.4落實會場布置、會議人員聯(lián)系和接送、會議簽到、會場服務(wù)、會議記錄。4.5 協(xié)助設(shè)計公司準(zhǔn)備設(shè)計文書資料、電子文檔和匯報材料、效果圖展板。4.6方案審查主要內(nèi)容包括（但不限于）：4.6.1是否符合勘測設(shè)計條件各項要

43、求。4.6.2是否達到設(shè)計深度規(guī)范要求。4.6.3總圖設(shè)計是否完整。包括總平圖圖簽和設(shè)計單位蓋章是否完整；是否標(biāo)注拆遷范圍線、土地權(quán)屬范圍線、規(guī)劃四線、建筑控制線等。4.6.4是否標(biāo)明技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)，技術(shù)指標(biāo)有無超標(biāo)。4.6.5是否與當(dāng)年有效計劃一致。4.6.6 是否符合建筑安全間距和居民日照。4.6.7 消防登高和環(huán)通場地是否滿足規(guī)范要求，消控中心設(shè)置是否合理性，消防室內(nèi)設(shè)計是否滿足規(guī)范要求。4.6.8 人防應(yīng)建面積是否達到規(guī)范要求；人防疏散是否滿足需求；其它設(shè)計是否符合地下人防建設(shè)要求。4.6.9 機動車和自行車位設(shè)計數(shù)量和標(biāo)準(zhǔn)是否達到規(guī)范要求，機動車進出口及車道設(shè)置是否符合設(shè)計規(guī)范。4.6

44、.10 綠化指標(biāo)是否達到要求，計算是否準(zhǔn)確。4.6.11排氣、排煙、排污、排水是否符合設(shè)計規(guī)范要求，排水、排污與市政接口是否合理。4.6.12是否因建筑功能布局等原因產(chǎn)生噪音，噪音是否進行處理，并符合規(guī)范要求。4.6.13 電力變配電房位置設(shè)計是否合理。4.6.14 生活和消防水池設(shè)置是否符合規(guī)范，供水是否能滿足需求。4.6.15 天然氣室內(nèi)設(shè)置是否合理。4.6.16 場地管線布置是否合理。4.6.17 公建配套是否滿足政策和規(guī)范要求。4.7根據(jù)會審中各部門提出的意見，協(xié)調(diào)設(shè)計單位進行設(shè)計修改；可以修改的內(nèi)容，修改完善后應(yīng)與相關(guān)部門進行溝通確認(rèn)；對確實無法滿足方案批復(fù)的，應(yīng)根據(jù)設(shè)計所涉及的內(nèi)容

45、與相關(guān)部門進一步溝通，確保最終在初步設(shè)計階段能通過。4.8 取得市建委和規(guī)劃局關(guān)于方案設(shè)計的批復(fù)。5、需要注意的問題5.1 加強與會審單位的溝通，將有關(guān)政策和信息及時反饋給設(shè)計單位。5.2在方案設(shè)計審查前后，應(yīng)積極與設(shè)計單位和政府審查部門進行溝通，確?？s短方案設(shè)計時間，優(yōu)化方案設(shè)計成果。5.3 對簡單的項目在方案設(shè)計前應(yīng)做好溝通，方案盡量細(xì)化，便于經(jīng)主管部門同意后直接進入施工圖設(shè)計。5.4 方案設(shè)計審查會議結(jié)束后對一些確定的修改意見可以協(xié)調(diào)設(shè)計單位先行調(diào)整，以便縮短設(shè)計周期。5.5 盡可能協(xié)調(diào)相關(guān)部門省略對方案設(shè)計以后的交通影響評價。5.6項目辦理審批依據(jù)：中華人民共和國建筑法、杭政19981

46、0號、杭政辦發(fā)2001300號。二、委托日照分析日照分析是指：具相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)技術(shù)部門利用計算機采用分析軟件，模擬指定日期（大寒日或冬至日）的某一高層建筑、高層建筑群對其北側(cè)某一規(guī)劃或保留地塊的建筑、建筑部分層次的日照影響情況或日照時數(shù)情況。日照分析主體建筑指：對客體建筑產(chǎn)生日照遮擋的建筑；日照分析客體建筑指：在擬建建筑遮擋范圍內(nèi)，被遮擋需進行日照分析的居住等有日照要求的建筑。1、工作目的1.1 通過委托專業(yè)技術(shù)部門對日照進行分析，指導(dǎo)設(shè)計人員有針對性地設(shè)計出符合規(guī)劃要求（某一特定日的日照時數(shù)）的方案。1.2 委托完成日照分析報告。這是規(guī)劃管理部門進行建筑管理（審核方案和初步設(shè)計，核發(fā)建設(shè)工程

47、規(guī)劃許可證）的重要依據(jù)。2、工作聯(lián)系對象具相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)技術(shù)部門。3、工作內(nèi)容3.1日照分析報告編制單位的選擇。3.2日照分析報告編制的委托。3.3日照分析相關(guān)材料的提供。3.4日照分析編制單位的協(xié)調(diào)。3.5 根據(jù)日照分析范圍，準(zhǔn)備日照分析報告編制所需的資料：3.5.1覆蓋所有主客體建筑范圍的電子地形圖（范圍一般在擬建建筑高度2倍之內(nèi)）。3.5.2擬建建筑的總平面圖、屋頂平面圖和平立剖面圖的電子文件（附有建筑坐標(biāo)和屋頂標(biāo)高）。3.5.3 已確定的客體建筑的平、立面圖（必要時附有詳細(xì)的窗位尺寸）。3.5.4 已確定的主體建筑的總平面圖和屋頂平面圖（附有各屋頂詳細(xì)標(biāo)高）。3.5.5 已確定納入主客

48、體建筑范圍的在建或已批未建建筑的資料。4、工作程序4.1 根據(jù)市規(guī)劃局建筑設(shè)計要求，與編制單位協(xié)調(diào)確定日照分析范圍和主客體建筑。4.2 攜上述3.5所列資料到經(jīng)選擇的日照分析編制單位辦理委托，并簽訂委托合同。4.3 協(xié)調(diào)日照分析的合理計算，并領(lǐng)取日照分析報告，支付合同費用。4.4 日照分析報告轉(zhuǎn)交設(shè)計單位進行設(shè)計確認(rèn)或調(diào)整。5、需要注意的問題5.1 一般情況下僅高層建筑需要進行日照分析，多層建筑只需符合住宅間距。5.2 第3.5.1款規(guī)定的主客體建筑資料可按有關(guān)規(guī)定向市城建檔案管理部門收集或請具備規(guī)定資質(zhì)的測繪單位測繪；第3.5.3、3.5.5款規(guī)定的主客體建筑資料可按有關(guān)規(guī)定向市規(guī)劃管理部門

49、收集。5.3在日照分析編制過程中，應(yīng)積極協(xié)調(diào)編制單位和設(shè)計單位進行溝通，確保節(jié)約方案設(shè)計時間，優(yōu)化方案設(shè)計成果。5.4辦理依據(jù)：城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范、*市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定。三、委托環(huán)境影響評價1、工作目的委托專業(yè)評估單位進行環(huán)境影響評價，完成符合要求的環(huán)境影響評價報告，并獲主管部門批復(fù)（或認(rèn)可）。2、工作聯(lián)系對象 2.1市環(huán)保局；2.2環(huán)境影響專業(yè)評價單位。3、工作內(nèi)容3.1 負(fù)責(zé)環(huán)境影響評價編制單位的選擇、委托、協(xié)調(diào)和相關(guān)規(guī)范的收集。3.2提供相關(guān)材料：勘測設(shè)計條件、全套建筑圖、方案文本或批復(fù)等。4、工作程序4.1根據(jù)擬建項目的具體情況，從資質(zhì)、效率、費用、溝通程度等方面比較選定環(huán)評編

50、制單位并辦理委托。4.2 協(xié)調(diào)設(shè)計單位與環(huán)境影響評價單位，根據(jù)環(huán)境影響評價結(jié)果進行設(shè)計修改，最終應(yīng)根據(jù)設(shè)計的可修改性協(xié)調(diào)環(huán)境影響評價編制。4.3 協(xié)調(diào)環(huán)境影響評價編制單位與環(huán)保部門獲準(zhǔn)環(huán)境影響評價報告，通過初步設(shè)計和施工圖審查。5、需要注意的問題 同等條件下，可由環(huán)保部門指定單位進行環(huán)境影響評價編制，便于審批溝通。四、委托交通影響評價1、工作目的根據(jù)方案會審意見，委托專業(yè)評估單位進行評價，完成符合要求的交通影響評價報告，并獲主管部門批復(fù)（或認(rèn)可）。2、工作聯(lián)系對象2.1 市交警支隊。2.2 交通影響評價單位。3、工作內(nèi)容3.1 負(fù)責(zé)交通影響評價編制單位的選擇、委托、協(xié)調(diào)和相關(guān)管理規(guī)范的收集。3

51、.3 提供相關(guān)材料：勘測設(shè)計條件、地下建筑平面圖、建筑總平面圖、地上一層建筑平面圖、建筑指標(biāo)。4、工作程序4.1根據(jù)擬建項目的具體情況，從資質(zhì)、效率、費用、溝通程度等方面比較選定編制單位并辦理委托。4.2協(xié)調(diào)設(shè)計單位與交通影響評價編制單位，根據(jù)交通影響評價結(jié)果進行設(shè)計修改，最終應(yīng)根據(jù)設(shè)計的可修改性再協(xié)調(diào)交通影響評價編制。4.3 協(xié)調(diào)交通影響評價編制單位與交警部門獲準(zhǔn)交通影響評價報告，通過初步設(shè)計和施工圖審查。5、應(yīng)注意的問題 同等條件下，可由交警部門指定單位進行交通影響評價編制，便于審批溝通。五、委托景觀分析景觀分析是指：具相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)技術(shù)部門利用計算機采用分析軟件，模擬計算某一高層建筑、高

52、層建筑群對其周邊景觀保護區(qū)景觀影響狀況。1、工作目的1.1 通過委托專業(yè)技術(shù)部門對景觀進行分析，指導(dǎo)設(shè)計人員有針對性地設(shè)計出符合規(guī)劃要求的方案。1.2 委托完成景觀分析報告。這是規(guī)劃管理部門進行建筑管理（審核方案和初步設(shè)計，核發(fā)建設(shè)工程規(guī)劃許可證）的重要依據(jù)。2、工作聯(lián)系對象具相關(guān)資質(zhì)的專業(yè)技術(shù)部門。3、工作內(nèi)容3.1景觀分析報告編制單位的選擇。3.2景觀分析報告編制的委托。3.3景觀分析相關(guān)材料的提供。3.4景觀分析編制單位的協(xié)調(diào)。3.5 根據(jù)景觀分析要求，準(zhǔn)備景觀分析報告編制所需的資料：擬建建筑的總平面圖、屋頂平面圖和平立剖面圖的電子文件（附有建筑坐標(biāo)和屋頂標(biāo)高）。4、工作程序4.1 攜上

53、述3.5.1資料到經(jīng)選擇的景觀分析編制單位辦理委托，并簽訂委托合同。4.2 協(xié)調(diào)景觀分析的合理計算，并領(lǐng)取景觀分析報告，支付合同費用。4.3 景觀分析報告轉(zhuǎn)交設(shè)計單位進行設(shè)計確認(rèn)或調(diào)整。5、需要注意的問題5.1 一般情況下景觀分析僅限于景觀保護區(qū)域或政府規(guī)定的范圍。5.2在景觀分析編制過程中，應(yīng)積極協(xié)調(diào)編制單位和設(shè)計單位進行溝通，確保節(jié)約方案設(shè)計時間，優(yōu)化方案設(shè)計成果。5.3辦理依據(jù)：城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范、*市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定。六、方案設(shè)計公示1、工作目的協(xié)調(diào)規(guī)劃部門，在項目設(shè)計前或方案設(shè)計（初步設(shè)計）審查前以及取得批復(fù)后，進行批前公示，向建設(shè)項目周圍居住居民告知建設(shè)內(nèi)容和規(guī)模，獲得他們的認(rèn)可，減少居民投訴，同時以便順利進入施工圖設(shè)計和建設(shè)工程規(guī)劃許可證的申領(lǐng)。2、工作聯(lián)系對象2.1 市、區(qū)規(guī)劃局。2.2 建設(shè)項目所在地的社區(qū)街道及居民。3、工作內(nèi)容3.1方案公示制作的委托、公示方案的解釋和居民關(guān)系協(xié)調(diào)。3.2與公示方案制作、管理部門的工作協(xié)調(diào)。3.3方案公示相關(guān)材料的提供：總平面圖藍圖二張；總平面圖、立面圖和剖面圖電子文件一套；規(guī)劃指標(biāo)；方案設(shè)計（初步設(shè)計）批復(fù)（如已取得）。4、工作程序4.1 攜上述3.3所列資料到規(guī)劃指定制作部門辦理公示方案制作。4.2 協(xié)調(diào)區(qū)規(guī)劃局和街道社區(qū)到方案公示現(xiàn)場查看，并記錄