1、商品房買賣合同簡(jiǎn)介銷售員 主要內(nèi)容 一、合同法概述 二、商品房買賣的特點(diǎn) 三、商品房買賣合同的條款介紹一、合同法概述1、合同及合同法的概念合同：又稱契約，其本質(zhì)是一種合意或協(xié)議，是平等主體的自然人、法人或其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的意思表示一致的協(xié)議。合同法：是調(diào)整平等主體之間的關(guān)系的法律，主要標(biāo)準(zhǔn)合同的訂立、效力、履行、變更、轉(zhuǎn)讓、終止、違反合同的責(zé)任等問題。2、合同法的調(diào)整范圍物權(quán)關(guān)系：?物權(quán)法?身份關(guān)系：?人格權(quán)法?、?婚姻法? 、?收養(yǎng)法?、?繼承法?債權(quán)債務(wù)關(guān)系：?合同法?，在物權(quán)法之前出臺(tái)，調(diào)整對(duì)象是有關(guān)民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系方面的法律標(biāo)準(zhǔn)。3、合同法的根本原那么：六個(gè)

2、原那么民法的根本原那么，也是合同法應(yīng)當(dāng)遵守的根本原那么(1)當(dāng)事人平等原那么：合同當(dāng)事人的法律地位平等，一方不得將自己的意志強(qiáng)加于另一方。(2)合同自由原那么(契約自由原那么)：合同當(dāng)事人依法享有自愿訂立合同的權(quán)利，任何單位和個(gè)人不得非法干預(yù)。(3)公平(正義)原那么：當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依據(jù)公平合理的原那么確定各自的權(quán)利義務(wù)。(4)老實(shí)信用原那么：當(dāng)事人在行使合同約定的權(quán)利、履行合同義務(wù)當(dāng)中應(yīng)當(dāng)老實(shí)守信。(5)公序良俗原那么：當(dāng)事人在協(xié)商訂立合同、履行合同當(dāng)中，應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)，尊重社會(huì)公德，不得擾亂社會(huì)經(jīng)濟(jì)秩序，損害社會(huì)公共利益。(6)合同嚴(yán)守原那么：依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人

3、應(yīng)當(dāng)依照約定履行義務(wù)，不得擅自變更或解除。4、合同的訂立(1)合同的形式：書面形式、口頭形式和其他形式，法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)采用書面形式的應(yīng)當(dāng)采用。(2)合同的訂立程序：采取要約和承諾的方式進(jìn)行。當(dāng)事人意思表示真實(shí)一致時(shí)，合同即可成立。要約：希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應(yīng)當(dāng)具體確定，并且表示經(jīng)受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。承諾：受要約人同意要約的意思表示。要約與要約邀請(qǐng)：要約邀請(qǐng)是希望他人向自己發(fā)出要約的意思表示，如商業(yè)廣告，拍賣公告，招標(biāo)公告等，寄送的價(jià)目表等，均是要約邀請(qǐng)。(3)合同的內(nèi)容：當(dāng)事人的名稱或者姓名和住所；標(biāo)的；數(shù)量；質(zhì)量；價(jià)款或者報(bào)酬；履行期限、地點(diǎn)和

4、方式；違約責(zé)任；解決爭(zhēng)議的方法等。5、合同的效力合同一般自訂立之日起生效，法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)審批或者登記的，自批準(zhǔn)或者登記之日起生效。合同生效的三個(gè)條件：一是當(dāng)事人具有相應(yīng)的民事行為能力；二是合同的意思表示真實(shí)；三是合同內(nèi)容不違反法律和社會(huì)公共利益。合同法鼓勵(lì)當(dāng)事人交易的達(dá)成，一般不依據(jù)合同的條款不全而認(rèn)定合同無效。對(duì)于合同條款不全，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定仍然不能確定的，可以由當(dāng)事人事后補(bǔ)充，或者按照當(dāng)?shù)氐慕灰琢?xí)慣或者當(dāng)事人之間的交易慣例來確定。合同法實(shí)施后，法院認(rèn)定合同無效，只能依據(jù)法律、行政法規(guī)，不得以地方性法規(guī)、規(guī)章為依據(jù)確認(rèn)合同無效。無效合同自始沒有法律效力，合同局部無效的，不影

5、響合同其他條款的效力。合同無效的情形：1一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益。2惡意串通，損害國家、集體或者第二人的利益。3以合法形式掩蓋非法目的。4損害社會(huì)公共利益。5違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。6、合同的履行(1)合同履行：指合同各方當(dāng)事人按照合同的約定，全面履行各自的義務(wù)，實(shí)現(xiàn)各自的權(quán)利，使各方的目的得以實(shí)現(xiàn)的行為。合同履行是該合同具有法律約束力的首要表現(xiàn)。(2)合同履行的原那么：一是全面履行原那么，即當(dāng)事人按照合同約定全面履行各自的義務(wù)。二是老實(shí)信用原那么。根據(jù)合同性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)助和保密義務(wù)。7、合同的變更、轉(zhuǎn)讓和終止(1)變更：當(dāng)事人對(duì)已經(jīng)發(fā)生法律效力，

6、但尚未履行或者尚未完全履行的合同，進(jìn)行修改或者補(bǔ)充所達(dá)成的協(xié)議。需當(dāng)事人協(xié)商一致，法律、行政法規(guī)規(guī)定變更合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記手續(xù)的，依照其規(guī)定。(2)轉(zhuǎn)讓：指合同一方將合同的權(quán)利、義務(wù)全部或局部轉(zhuǎn)讓給第二人的法律行為。如開發(fā)工程轉(zhuǎn)讓。(3)終止：當(dāng)事人之間根據(jù)合同確定的權(quán)利義務(wù)在客觀上不復(fù)存在。合同終止的原因有：債務(wù)已按照約定履行、合同解除、債務(wù)相互抵消、債權(quán)人免除債務(wù)、債權(quán)債務(wù)同歸一人、法律規(guī)定或者當(dāng)事人約定終止的其他情形 。8、違約責(zé)任(1)概念：是指當(dāng)事人任何一方不履行義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的而應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的法律責(zé)任。(2)承擔(dān)違約的方式：A、繼續(xù)履行 B、賠償損失C、給付違約金D

7、、定金罰那么：給付定金的一方不履行約定的債務(wù)的，無權(quán)要求返還定金，收受定金的一方不履行約定的債務(wù)的，雙倍返還定金。定金金額不得超過主合同標(biāo)的額的20%。9、合同爭(zhēng)議(糾紛)的解決(1)和解：是指合同糾紛當(dāng)事人在自愿友好的根底上，互相溝通、互相諒解，從而解決糾紛。(2)調(diào)解：是指合同當(dāng)事人對(duì)合同所約定的權(quán)利、義務(wù)發(fā)生爭(zhēng)議，經(jīng)過協(xié)商后不能達(dá)成和解協(xié)議時(shí)，在第三方主持下，通過對(duì)當(dāng)事人進(jìn)行說服，促使雙方互相作出適當(dāng)?shù)淖尣剑较⑹露?，自愿達(dá)成協(xié)議，以求解決糾紛。(3)仲裁：是指當(dāng)事人雙方在爭(zhēng)議發(fā)生前或爭(zhēng)議發(fā)生后達(dá)成協(xié)議，自愿將爭(zhēng)議交給仲裁機(jī)構(gòu)作出裁決，并負(fù)有自動(dòng)履行義務(wù)的一種解決爭(zhēng)議的方式。裁決作出后，

8、當(dāng)事人就同一糾紛再申請(qǐng)仲裁或者向人民法院起訴的，仲裁委員會(huì)或者人民法院不予受理。(4)訴訟：是指當(dāng)事人依法請(qǐng)請(qǐng)求人民法院行使審判權(quán)，審理雙方之間發(fā)生的合同爭(zhēng)議，作出有國家強(qiáng)制保證實(shí)現(xiàn)其合法權(quán)益，從而解決糾紛的審判活動(dòng)。當(dāng)事人如果未約定仲裁協(xié)議，只能以訴訟作為解決爭(zhēng)議的最終方式。二、商品房買賣的特點(diǎn)：起草本合同必須研究的問題1、只發(fā)生權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，不發(fā)生標(biāo)的物位置上的變動(dòng)：不可移動(dòng)性、不動(dòng)產(chǎn)，權(quán)屬轉(zhuǎn)移標(biāo)志占有、收益、處分的權(quán)利轉(zhuǎn)移2、標(biāo)的物是特定物品：唯一性和不可替代性，其他房屋和現(xiàn)金、財(cái)產(chǎn)都不能替代3、賣方必須是具有資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)：特定企業(yè)、特定商品4、標(biāo)的物往往表現(xiàn)為期貨預(yù)售占大多數(shù)5、

9、房價(jià)款支付方式多分期付款與抵押貸款6、商品房買賣合同與前期物業(yè)管理緊密相聯(lián)，前后照應(yīng)。三、商品房買賣合同的條款介紹1、說明：該局部是對(duì)文本的簡(jiǎn)要介紹，包括文本的性質(zhì)、商品房的定義、備案要求、相關(guān)信息公示、填寫說明、重點(diǎn)提示等。問題：未認(rèn)真填寫、劃勾或劃叉，不標(biāo)準(zhǔn)、不嚴(yán)肅。2、根本術(shù)語：便于當(dāng)事人更好的理解和簽訂合同。3、合同當(dāng)事人：充分考慮到各種情形：法人、自然人、代理、代理權(quán)限、共同購置等。(國籍要求)問題：買受人地址不詳，確定能收到信件。4、工程根本狀況土地取得方式、根本狀況、編號(hào)、出讓合同編號(hào)、土地價(jià)款支付情況、名稱工程名稱、現(xiàn)定名 、暫定名、設(shè)計(jì)和施工許可證號(hào)、開竣工時(shí)期。房屋合法性的

10、內(nèi)容5、銷售依據(jù)和合同格式條款備案機(jī)關(guān)嚴(yán)格按照銷售條件預(yù)售，防止損失商品房銷售備案和合同格式條款備案的區(qū)別備案標(biāo)志和備案號(hào)需各地工商部門商房地產(chǎn)管理部門確定6、根本情況：位置確定、唯一平面圖，地上、地下層，名義樓層規(guī)劃用途高度：層高、凈高、坡屋頂結(jié)構(gòu)標(biāo)高陽臺(tái)：數(shù)量、封閉與否土地使用權(quán)年限清楚：起止日期要求說明共用部位與共用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成附件二 住宅共用部位：是指根據(jù)法律、法規(guī)和房屋買賣合同，由單幢住宅內(nèi)業(yè)主或者單幢住宅內(nèi)業(yè)主及與之結(jié)構(gòu)相連的非住宅業(yè)主共有的部位，一般包括：住宅的根底、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。7、抵押情況、出賣人的承諾、租賃情況

11、老實(shí)信用原那么的表達(dá)，據(jù)實(shí)告知。目的：清楚、明白購房，減少糾紛8、計(jì)價(jià)方式與價(jià)款按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)，按套計(jì)價(jià)房價(jià)款已包括水、電建設(shè)安裝費(fèi)用問題：習(xí)慣需改9、付款方式和期限考慮各種情況：一次性、分期和貸款分銀行按揭和公積金、其他問題：貸款需要的條件和責(zé)任分清10、預(yù)售款監(jiān)管切實(shí)承擔(dān)起責(zé)任，加強(qiáng)監(jiān)管確保購房人權(quán)益的重中之重11、逾期付款責(zé)任：買受人的原因問題：注意？%與萬分之？的區(qū)別，小心填寫，同時(shí)與逾期交付的責(zé)任對(duì)等。12、交付時(shí)間和條件：明確、具體(1)已取得建筑工程竣工合格證明文件；(2) 商品房面積實(shí)測(cè)技術(shù)報(bào)告書；(3)相關(guān)設(shè)施、設(shè)備到達(dá)的條件：城市根底設(shè)施、公共效勞設(shè)施、商業(yè)配套設(shè)施、其

12、他相關(guān)設(shè)施(4)兩書及住宅工程分戶驗(yàn)收表；(5)其他。問題：條件提高，約定時(shí)間計(jì)算清楚；兩書填寫需認(rèn)真、標(biāo)準(zhǔn)；城市根底設(shè)施、公共效勞設(shè)施、商業(yè)配套設(shè)施、其他相關(guān)設(shè)施中不能完成的選填項(xiàng)要?jiǎng)澆妗?3、逾期交房責(zé)任：出賣人的原因問題：注意？%與萬分之？的區(qū)別，小心填寫，同時(shí)與逾期付款的責(zé)任對(duì)等。14、交接手續(xù)：查驗(yàn)房屋規(guī)定明確，交接清楚(1)內(nèi)容明確具體(2)質(zhì)量通病提示清楚：天面滲水、滴漏；墻面、廚房、衛(wèi)生間地面滲漏；墻面、頂棚抹灰層脫落；地面空鼓開裂、大面積起砂；門窗翹裂、五金件損壞；管道堵塞；衛(wèi)生潔具開裂、漏水；燈具、電器開關(guān)失靈；防盜及對(duì)講系統(tǒng)失靈；(3)相關(guān)費(fèi)用的繳納或代收明確特別是維修資

13、金契稅是指現(xiàn)房銷售的情形問題：交接時(shí)需認(rèn)真對(duì)待，讓買受人簽字認(rèn)可，防止引起糾紛由于買受人原因，未能按期交付的，視為交付。15、面積差異處理方式按套內(nèi)面積或按套銷售將大大減少面積的糾紛。16、規(guī)劃、設(shè)計(jì)的變更：約定細(xì)化、便于操作17、商品房質(zhì)量的約定，特別是處理方式具體、明確增加室內(nèi)空氣質(zhì)量和工程質(zhì)量檢測(cè)的約定18、住宅保修責(zé)任明確?貴州省物業(yè)管理?xiàng)l例?明確要求繳納質(zhì)量保證金，責(zé)任落實(shí)到位19、明確建筑隔聲要求20、建筑節(jié)能措施：要求具體(附件九)(1)圍護(hù)結(jié)構(gòu)保溫隔熱、遮陽設(shè)施：墻體、屋面 、樓面(地面)、外門窗幕墻(2)供熱采暖系統(tǒng)及其節(jié)能設(shè)施 (3)空調(diào)、通風(fēng)、照明系統(tǒng)及其節(jié)能設(shè)施公共建筑

14、 (4)可再生能源利用(5)建筑能耗與能源利用效率21、房屋登記(1)按類別表述(2)符合登記程序：初始登記-轉(zhuǎn)移登記要求提供的資料、當(dāng)事人的責(zé)任、時(shí)限要求及約定：如要求交付使用之日起90日內(nèi)申請(qǐng)?jiān)撋唐贩克袡?quán)初始登記 (3)登記原那么：依申請(qǐng)而設(shè)立22、前期物業(yè)管理(有認(rèn)為是從合同、另一主體，不必要)費(fèi)用(含停車收費(fèi))23、共有權(quán)益約定：容易無視的地方，中國人的特性(1)屋面使用權(quán)(2)外墻面使用權(quán)歸本樓棟產(chǎn)權(quán)人共有；(3)建筑區(qū)劃內(nèi)的道路屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外、綠地屬于城鎮(zhèn)公共綠地或者明示屬于個(gè)人的除外、占用全體產(chǎn)權(quán)人共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位、物業(yè)效勞用房歸全體產(chǎn)權(quán)人共有；(4)建筑物的根底、承重結(jié)構(gòu)、外墻、屋頂?shù)雀窘Y(jié)構(gòu)局部，通道、樓梯、大堂等公共通行局部，消防、公共照明等附屬設(shè)施、設(shè)備，避難層、設(shè)備層或者設(shè)備間等結(jié)構(gòu)局部歸全體產(chǎn)權(quán)人共有。24、銷售和使用承諾分割拆零銷售；不采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房；不采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工商