1、 青島火車北站地下商業(yè)業(yè)態(tài)和具體功能分析 摘要 隨著青島城市不斷的升級(jí)，高速鐵路、地鐵的快速發(fā)展，火車站、地鐵站帶來(lái)的大量的人流，無(wú)疑給地下商業(yè)帶來(lái)無(wú)限商機(jī)。針對(duì)青島火車北站地下商業(yè)價(jià)值最大化的提升，新摩爾公司結(jié)合青島北站的實(shí)際情況從目前青島地下商業(yè)現(xiàn)有市場(chǎng)狀況、業(yè)態(tài)體量的大小與規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)管理、投入產(chǎn)出比等角度進(jìn)行分析。從相關(guān)的一些地下商業(yè)成功的案例中分析出值得借鑒的經(jīng)驗(yàn)，從而規(guī)避本項(xiàng)目的實(shí)際操作風(fēng)險(xiǎn)。（報(bào)告中所示圖以甲方報(bào)的初步設(shè)計(jì)為主） 青島火車北站位于李滄的區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，便于輻射周邊，具有發(fā)展批發(fā)商業(yè)的潛力。北站配備長(zhǎng)途汽車站和地鐵適合高附加值數(shù)碼產(chǎn)品批發(fā)。大連火車站地下商業(yè)面積超過(guò)10

2、萬(wàn)平方米，因此，青島火車北站10萬(wàn)平方米以內(nèi)批發(fā)商業(yè)，少量零售都是合理的。一青島現(xiàn)有地下商業(yè)狀況的調(diào)研分析： 1、龍山地下商城：基本概況：青島市人防地下商業(yè)街位于青島火車站附近,是青島市人防平戰(zhàn)結(jié)合的“窗口”，是全國(guó)開(kāi)發(fā)使用最早、聞名國(guó)內(nèi)外的大型綜合型人防平戰(zhàn)結(jié)合項(xiàng)目。 2)經(jīng)營(yíng)種類： 人防地下商業(yè)街是以服飾商場(chǎng)為主體，經(jīng)營(yíng)店鋪400余戶，主要經(jīng)營(yíng)服裝、鞋帽、皮革制品、工藝制品、小商品、小飾品、文化藝術(shù)品、家具等12大類2000多種商品。 3)商業(yè)特色： 龍山人防地下商業(yè)街已躋身于島城現(xiàn)代化商城之林，初步實(shí)現(xiàn)了創(chuàng)建“品牌”市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)理念，引領(lǐng)島城服飾時(shí)尚潮流,并被青島市市政府命名為為青島市首批

3、商業(yè)專業(yè)特色街-龍山地下服飾街。 4)地下商業(yè)盈利點(diǎn)：商鋪的租金收入；經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓的收入；廣告的收入，廣告的收入反映在所有的墻面的廣告；物業(yè)管理的收入和經(jīng)營(yíng)管理服務(wù)費(fèi)收入。 2、太古時(shí)尚街區(qū)：1） 基本概況：太古百貨地下商業(yè)街，位于香港中路核心商圈佳世客步行街北段，總建筑面積3萬(wàn)多平方米，以歐式休閑商業(yè)為主題，以一站式休閑購(gòu)物為主體，是集時(shí)尚百貨、美食廣場(chǎng)、休閑娛樂(lè)、購(gòu)物、停車于一體的大型商業(yè)購(gòu)物街區(qū)。2） 主要業(yè)態(tài)： 服裝類：品牌服裝、休閑裝、運(yùn)動(dòng)品牌、牛仔系列、外貿(mào)服裝、品牌折扣店、少女裝、童裝、嬰幼兒用品、內(nèi)衣化妝品、美容用品、護(hù)膚、彩妝鞋類： 男女皮鞋、休閑鞋、運(yùn)動(dòng)鞋、童鞋、布拖鞋珠寶類

4、：珠寶、飾品、手表、鐘表服務(wù)類：銀行、電信、美容美發(fā)、美甲、眼鏡、圖書音像、洗衣店、修鞋、修表；餐飲類：中西式快餐、特色小吃、主題餐廳、咖啡廳、面包坊、冰激凌甜點(diǎn)屋娛樂(lè)類：兒童娛樂(lè)、手工坊、健身器材、文體用品、電玩雜項(xiàng)類：鮮花、茶葉、工藝品、旅游紀(jì)念品、保健品、海產(chǎn)品、家居飾品、兒童玩具。 3） 運(yùn)營(yíng)模式：自持美食廣場(chǎng)等50%物業(yè)共贏未來(lái)；統(tǒng)一業(yè)態(tài)規(guī)劃；統(tǒng)一招商定位；統(tǒng)一營(yíng)銷推廣；統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理。 4） 主要目標(biāo)客戶群：目標(biāo)消費(fèi)群定位于1835歲的女性；香港中路區(qū)域購(gòu)買力的核心上班族。 3、地景大道地下街區(qū) 1）基本概況：地景大道位于即墨路、德平路、遼寧路，總長(zhǎng)1700米，建筑面積4萬(wàn)平方米，以

5、追求創(chuàng)新、引領(lǐng)時(shí)尚為理念，集旅游、購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、科技等為一體，將為廣大市民和游客提供一處地景旅游的觀光地、地景商業(yè)的消費(fèi)地、地景文化的體驗(yàn)地、地景時(shí)尚的展示地和地景休閑的集聚地。 2）主要業(yè)態(tài)：精品百貨區(qū)、休閑飲品區(qū)、美食餐飲區(qū)、旅游產(chǎn)品區(qū)、電玩游藝區(qū)、4D體驗(yàn)區(qū)、戶外立體電影等功能區(qū)域。經(jīng)營(yíng)范圍涵蓋餐飲、服裝、珠寶、箱包、工藝品、旅游商品、兒童娛樂(lè)、4D體驗(yàn)等多種業(yè)態(tài)。 3）運(yùn)營(yíng)模式： 開(kāi)發(fā)企業(yè)自持50%以上物業(yè)，保留物業(yè)進(jìn)行特色項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)，與商鋪互動(dòng)。高返2年16%投資收益（第1年7%，第2年9%）。地景大道商鋪面積自10多平起，經(jīng)營(yíng)空間可自由組合，總價(jià)最低僅10多萬(wàn)元。其中一期全長(zhǎng)約1

6、000米，總建筑面積約4萬(wàn)平，自即墨路小商品批發(fā)市場(chǎng)至遼寧路中新商廈，含地下雙層“地景長(zhǎng)廊”與“地景廣場(chǎng)”商業(yè)區(qū)。 站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究1、相關(guān)火車站的地下商業(yè)的研究大連火車站地下商業(yè)： 大連勝利廣場(chǎng)位于大連火車站南側(cè),所在地區(qū)是大連商業(yè)中心,高層建筑較多,建筑密度較大,交通比較擁擠。原來(lái)并無(wú)廣場(chǎng),在開(kāi)發(fā)后形成一個(gè)廣場(chǎng),面積2.7萬(wàn)平方米,廣場(chǎng)下興建了目前全國(guó)最大的地下綜合體,有商業(yè)餐飲娛樂(lè)停車等多種功能,建筑面積12萬(wàn)平方米,地面上還有2座各1萬(wàn)平方米的塔樓。頂部的下沉廣場(chǎng)除了作為主要出入口以外,同時(shí)作為露天表演舞臺(tái),吸引許多大連市民前來(lái)休閑購(gòu)物。大連勝利廣場(chǎng)目前共有近2000多名業(yè)戶

7、在現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)，國(guó)際性連鎖店 +本土化知名績(jī)優(yōu)連鎖店 +上千家專門店及個(gè)體精品店，合理的業(yè)態(tài)定位奠定了購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)成功的基礎(chǔ)，目前廣場(chǎng)年出租率近100%，年出租租金收入近億元，業(yè)戶年?duì)I業(yè)額合計(jì)超RMB20億元。大連勝利廣場(chǎng)物業(yè)價(jià)值由最初的RMB14億元，攀升至45億元，翻了近3番。站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究上?；疖嚹险镜叵律虡I(yè)：基本概況：商業(yè)面積：6萬(wàn)商業(yè)業(yè)態(tài)：南商場(chǎng)是擁有大容量的城內(nèi)休閑運(yùn)動(dòng)品牌折扣旗艦店。北商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品牌少淑女服飾，個(gè)性設(shè)計(jì)師品牌服飾。布局特點(diǎn)：南商場(chǎng)以品牌折扣為主。北商場(chǎng)以高檔品牌和餐飲為主。運(yùn)營(yíng)模式：品牌輸出的管理模式，項(xiàng)目開(kāi)始啟動(dòng)時(shí)，到引入百利時(shí)尚

8、中心入駐南北廣場(chǎng)，培育期接近2年的時(shí)間投資運(yùn)營(yíng)：上海銀泰百貨公司站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究上?；疖嚹险镜叵律虡I(yè)：主要的業(yè)態(tài)組合：百利時(shí)尚中心： 北商場(chǎng)：有Ochirly、ONLY、Vero Moda、Esprit、Nuqueen、jojo、ete、IorLLntL、繡莊等潮流大牌。還招募了棒約翰、星巴克、KF C、麥當(dāng)勞、味千拉面、Cold Stone 等各類主題特色餐飲、西式快餐、中式簡(jiǎn)餐、咖啡館、茶餐廳及休閑小吃廣場(chǎng)入駐。 南商場(chǎng)：一個(gè)大容量的城內(nèi)休閑運(yùn)動(dòng)品牌折扣旗艦店，吸引Nike 、adidas、New Balance、Puma、K-swiss、Mizuno、Columbia、The

9、NorthFace、Tony Wear 等品牌入駐，售價(jià)全年低至一折。其中NIKE、Adidas、三葉草等都在南商場(chǎng)中開(kāi)出其在上海面積最大或折扣最高的品牌店。站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究 通過(guò)下沉廣場(chǎng)突出地下空間的可達(dá)性,可以借鑒國(guó)外著名的下沉廣場(chǎng)設(shè)計(jì),也可以借鑒具有民族文化特色的下沉空間處理手法。普通的下沉方式給顧客視覺(jué)感覺(jué)不一定好,采用退臺(tái)式的下沉模式,視覺(jué)感受最佳。 法國(guó)的les halles地下綜合體位于巴黎的心臟部位，西南側(cè)有羅浮宮，東南方的城島上有巴黎圣母院，南臨賽納河，沿河有一條城市干道，是一個(gè)歷史文化古跡集中的地區(qū)。 法國(guó)軌道交通地下商業(yè)案例-列阿萊地下商業(yè)綜合體：法國(guó)巴黎中心區(qū)

10、列阿萊地區(qū)(Les Halles)在保持了歷史傳統(tǒng)的同時(shí)，利用地下空間的開(kāi)發(fā)，成功擴(kuò)大了中心區(qū)的容量，實(shí)現(xiàn)了現(xiàn)代化改造。該地區(qū)新規(guī)劃方案的特點(diǎn)是實(shí)行立體化再開(kāi)發(fā)，把地面上單一的的貿(mào)易中心改造成多功能的公共活動(dòng)廣場(chǎng)，在強(qiáng)調(diào)保留傳統(tǒng)建筑藝術(shù)特色的同時(shí)，開(kāi)辟一個(gè)以綠地為主的步行廣場(chǎng)，為城市中心區(qū)增添一處宜人的開(kāi)敞空間。同時(shí)，把交通、商業(yè)、文娛、體育等多種功能都安排在廣場(chǎng)的地下空間中，形成一個(gè)大型的地下城市綜合體。站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究 在廣場(chǎng)周圍，新建一些住宅、旅館、商店和一個(gè)會(huì)堂，建筑面積共8.5萬(wàn)平方米。在廣場(chǎng)西側(cè)設(shè)一個(gè)面積約3000平方米、深13.5米的下沉式廣場(chǎng)，周圍環(huán)繞著玻璃走廊，把商

11、場(chǎng)部分的地下空間與地面空間溝通起來(lái)，減輕地下空間的封閉感。列.阿萊地下綜合體共計(jì)4層，有4萬(wàn)平方米的地下商業(yè)和2萬(wàn)平方米的地下步行道，并且設(shè)有3700個(gè)停車位等各種設(shè)施。站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究火車站地下商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理策略： 地下商業(yè)在招商時(shí)，通常采用議標(biāo)等方式引入有較高商譽(yù)、實(shí)力較強(qiáng)的連鎖經(jīng)營(yíng)企業(yè)，招商范圍一般不考慮僅在地下經(jīng)營(yíng)的商家。這樣可以使乘客可以獲得優(yōu)質(zhì)的延伸服務(wù)，同時(shí)便于火車站商鋪管理，降低租賃經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)使地下商業(yè)管理公司的收益得到保障，而連鎖企業(yè)出于提高企業(yè)形象、增進(jìn)消費(fèi)者接觸頻率、強(qiáng)化品牌效應(yīng)考慮，即使短期虧損也會(huì)踴躍要求進(jìn)駐。 火車站或地鐵公司在對(duì)地下商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式，通常

12、是區(qū)分不同情況來(lái)決定，站內(nèi)零星網(wǎng)點(diǎn)通常由自己進(jìn)行招商和經(jīng)營(yíng)，較大的站內(nèi)商場(chǎng)一般也由自己經(jīng)營(yíng)，但也有少量引入投資商進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的，而地下商城或商業(yè)街基本上都是引入投資商整體包租的。 在對(duì)地下商業(yè)物業(yè)出租的營(yíng)銷策略上，主要是通過(guò)提高火車站商業(yè)物業(yè)的檔次，改善地下環(huán)境條件和管理服務(wù)，構(gòu)筑火車站“大品牌”，對(duì)打算進(jìn)駐火車站商業(yè)的商家形成品牌驅(qū)動(dòng)力，另一方面，通過(guò)招商引進(jìn)有豐富經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)營(yíng)公司、有實(shí)力的連鎖企業(yè)，發(fā)揮他們的帶動(dòng)作用，“以商引商”，吸引眾多商家進(jìn)駐火車站。二、項(xiàng)目功能分析地下商業(yè)建筑面積（火車站西側(cè)）2萬(wàn)1層2萬(wàn)旅游商品含山東特產(chǎn)批發(fā)市場(chǎng)原地下體育運(yùn)動(dòng)中心18615萬(wàn)2層37230萬(wàn)皮革文具箱包

13、批發(fā)市場(chǎng)（倉(cāng)庫(kù)）鞋業(yè)市場(chǎng)1.5萬(wàn)快餐3000左右長(zhǎng)途汽車站地下空間時(shí)裝市場(chǎng) 地下部分1萬(wàn)平方米地下商業(yè)建筑面積（火車站東側(cè)）48000萬(wàn)1層48000萬(wàn)火車站船頭地下空間2.5萬(wàn)數(shù)碼產(chǎn)品市場(chǎng)配備快餐KFC，永和大王等火車站最近主通道地下空間1.1萬(wàn)流行少男少女時(shí)裝和音像市場(chǎng)與咖啡廳，健康休閑中心地鐵接近2000站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究本項(xiàng)目地下商業(yè)街區(qū)的業(yè)態(tài)和體量：地下商業(yè)物業(yè)與業(yè)態(tài)規(guī)劃表地下（火車站東側(cè)）分為三個(gè)地塊：1、公交車站地下商業(yè)建筑3.7萬(wàn)。2、東廣場(chǎng)地下1.1萬(wàn)（含地鐵站點(diǎn)）和2.5萬(wàn)商場(chǎng)，中間配備通道。本項(xiàng)目地下商業(yè)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)： 1、地下空間的整體布局：青島北站交通商務(wù)區(qū)地

14、下空間建筑我們可以劃分為兩類，第一類需要海創(chuàng)公司投資和建設(shè)的部分，第二類是需要出讓土地后，由開(kāi)發(fā)商建設(shè)的項(xiàng)目。借鑒加拿大蒙特利爾和廣州珠江新城CBD的經(jīng)驗(yàn)，建議今后地下空間統(tǒng)一標(biāo)高為5米，同時(shí)留好不同地塊之間的通道，形成互聯(lián)互通的大格局，高效率利用好地下空間。我們新摩爾公司根據(jù)實(shí)際經(jīng)驗(yàn),結(jié)合青島李滄區(qū)的商業(yè)實(shí)踐,制作了商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃圖,其中相應(yīng)業(yè)態(tài)布局如下圖所示,具體的通道寬度為：1、綠軸和長(zhǎng)途汽車站間的通道寬度是米2.綠軸中央兩側(cè)通道寬度是15米，綠軸和公交汽車站的通道寬度是米,建議加寬到8米以上。 站前地下商業(yè)與布局研究 餐飲商業(yè)臨街面位置地下空間面積圖 位置色塊面積業(yè)態(tài)火車站西側(cè)5940平

15、方米旅游特色產(chǎn)品區(qū)火車站西側(cè)1990平方米餐飲、休閑區(qū)火車站東側(cè)主要通道兩側(cè)4960平方米手機(jī)通訊、零售、餐飲區(qū)長(zhǎng)途汽車站地下空間10000平方米服裝批發(fā)市場(chǎng)（結(jié)合地上）火車站與長(zhǎng)途站的通道3296平方米特色商品、便利店設(shè)備房旁邊5812平方米出差、旅游消費(fèi)產(chǎn)品區(qū)原體育中心2425平方米餐飲、娛樂(lè)區(qū)原體育中心1293平方米健康、休閑區(qū)船頭部位地下4815平方米數(shù)碼產(chǎn)品展示區(qū)船頭與安順路間地下部分6542平方米圖書、音像、數(shù)碼市場(chǎng)船頭與公交站間地下部分23000平方米皮鞋、皮革、皮具專業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng) 建議下沉廣場(chǎng)部分東側(cè)專門留出各米以上的商業(yè)臨街面，供知名餐飲企業(yè)進(jìn)駐。參考圖示如下 深圳華潤(rùn)萬(wàn)象城下

16、沉廣場(chǎng)的商業(yè)臨街面 地下空間業(yè)態(tài)分布圖-第一方案地下商業(yè)規(guī)劃第二方案 、服裝市場(chǎng)和皮鞋皮具等市場(chǎng)要求層高在 5米，株距在米左右，滿足批發(fā)和兼營(yíng)零售的商業(yè)環(huán)境要求。長(zhǎng)途汽車站層地下空間萬(wàn)平方米和地面建筑以及c21-A1地塊地面建筑作為服飾批發(fā)市場(chǎng)物業(yè)定位。、數(shù)碼產(chǎn)品市場(chǎng)的地上建筑，建議作為透明的導(dǎo)示物，項(xiàng)目的藝術(shù)性和實(shí)際引導(dǎo)功能結(jié)合，同時(shí)也是重要的人流出入口。、出租車站點(diǎn)位置不僅影響地下商業(yè)價(jià)值，而且本身選址進(jìn)出也不方便，建議將出租車向南側(cè)移動(dòng)，調(diào)整到公交車站地下位置。4、如上圖所示：餐飲區(qū)域被廚房設(shè)備擋住，沒(méi)有好的臨街點(diǎn)，建議如圖所示在餐飲區(qū)兩側(cè)各留出4米寬，為這一區(qū)域創(chuàng)造出最大的商業(yè)價(jià)值。地

17、下商業(yè)部分的建議 站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究、服裝市場(chǎng)和皮鞋皮具等市場(chǎng)要求層高在 5米，株距在8.4米左右，滿足批發(fā)和兼營(yíng)零售的商業(yè)環(huán)境要求。長(zhǎng)途汽車站層地下空間萬(wàn)平方米和地面建筑以及c21-A1地塊地面建筑作為服飾批發(fā)市場(chǎng)物業(yè)定位。、數(shù)碼產(chǎn)品市場(chǎng)的地上建筑，建議作為透明的導(dǎo)示物，項(xiàng)目的藝術(shù)性和實(shí)際引導(dǎo)功能結(jié)合，同時(shí)也是重要的人流出入口。、出租車站點(diǎn)位置不僅影響地下商業(yè)價(jià)值，而且本身選址進(jìn)出也不方便，建議將出租車向南側(cè)移動(dòng)，調(diào)整到公交車站地下位置。本項(xiàng)目地下商業(yè)的規(guī)劃與設(shè)計(jì)：站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究關(guān)于船頭透明建筑的比例研究：根據(jù)商業(yè)經(jīng)營(yíng)的需要一般米直徑的中庭就可以滿足不同商鋪之間的可見(jiàn)性問(wèn)

18、題，如果直接達(dá)到米 ，可以通過(guò)在米直徑外設(shè)置商鋪的方式，從視覺(jué)上縮小空間距離，達(dá)到商鋪經(jīng)營(yíng)內(nèi)容可見(jiàn)性強(qiáng)的目標(biāo)，例如，米直徑周邊設(shè)置最新的數(shù)碼產(chǎn)品體驗(yàn)店鋪。透明建筑圓圈面積1100平方米，船頭形狀建筑面積包含中庭，3層 4600平方米 ，-2層4600,-1層3350平方米，層3550,總計(jì)建筑面積10600平方米，去掉中庭面積為7300平方米。保留的依據(jù):改善地下空間環(huán)境,增加商業(yè)的可見(jiàn)性,高度可以降低。站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究關(guān)于船頭透明建筑的比例研究：方案1：能夠較大實(shí)現(xiàn)地下空間商業(yè)價(jià)值，其中快餐面積2000平方米，其余作為零售面積，因此，作為優(yōu)先選擇方案并繼續(xù)按照給定的數(shù)據(jù)深化。站前地

19、下商業(yè)規(guī)劃與布局研究關(guān)于青島火車北站地下空間和地上購(gòu)物中心卸貨區(qū)的規(guī)劃 汽車站的人流要求能夠方便進(jìn)入市場(chǎng)的主要入口。服裝市場(chǎng)和皮具市場(chǎng)都需要考慮卸貨區(qū)，一般面積為300平方米左右，卸貨平臺(tái)高度為1.3米,卸貨區(qū)域，詳細(xì)要求如下： 能夠停泊一輛40英尺貨柜車的封閉式卸貨平臺(tái)，按乙方提供的設(shè)備要求預(yù)留平衡器的機(jī)坑及埋件。設(shè)保溫提升門。卸貨平臺(tái)高1.3m。 同時(shí)停泊五輛普通卡車的卸貨平臺(tái)，卸貨平臺(tái)外邊陽(yáng)角處預(yù)埋通長(zhǎng)的防撞角鋼及橡膠防撞墊。卸貨平臺(tái)高度為1.0m。 甲方設(shè)置不大于10%坡度的混凝土坡道連接乙方普通卡車的卸貨平臺(tái)至室外地坪，寬2m。坡道臨空側(cè)加1.0m高的防護(hù)欄桿。 如圖所示黑色塊為卸貨

20、區(qū)1、火車站西側(cè)區(qū)域：面積200平方米4、船頭部分區(qū)域：面積1230平方米3、主要通道北側(cè)區(qū)域：面積80平方米2、主要通道南側(cè)區(qū)域：面積370平方米地下停車場(chǎng)面積主要通道南側(cè)：8470平方米主要通道北側(cè)：11630平方米可擁有停車位：20100平方米/35平=574個(gè)其他地塊面積情況綠地、景觀區(qū)域面積：1676平方米表演舞臺(tái)區(qū)域面積：1710平方米站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究為保證結(jié)構(gòu)安全，40英尺貨柜車卸貨口必須設(shè)置構(gòu)造柱，且在卸貨車輛?？繀^(qū)域需考慮防撞措施(如防撞柱、防撞欄桿等)。該區(qū)域照度應(yīng)達(dá)到40Lux。 普通卡車的卸貨平臺(tái)進(jìn)深為5.5m，平臺(tái)外門上方設(shè)雨蓬，雨蓬不高于3m且出挑平臺(tái)外不

21、小于2m 。北方地區(qū)卸貨平臺(tái)為封閉式，設(shè)雙道保溫提升門。 卸貨平臺(tái)的保溫提升門應(yīng)同時(shí)設(shè)置手動(dòng)和電動(dòng)開(kāi)關(guān)并滿足經(jīng)常開(kāi)啟和關(guān)閉的要求。所有開(kāi)關(guān)應(yīng)設(shè)置帶鎖的不銹鋼開(kāi)關(guān)盒。不銹鋼開(kāi)關(guān)盒安裝在商場(chǎng)的內(nèi)側(cè)。卸貨平臺(tái)外及平臺(tái)上按乙方要求的位置設(shè)置排水溝。 40英尺貨柜車卸貨平臺(tái)外門上方設(shè)1.0m深的鋼筋混凝土雨篷。 卸貨外圍須采取隔音措施并滿足環(huán)保要求。站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究二期地下商業(yè)規(guī)劃，以上地塊以A6和9為例，今后需要出讓，建議層高在米，柱距在8.4 米左右。7地塊未來(lái)建議層高同上，柱距在11米左右，能夠滿足大賣場(chǎng)的要求，卸貨平臺(tái)需要達(dá)到400平方米，高度1.2米左右。大賣場(chǎng)建筑凈高：所有管線標(biāo)高

22、應(yīng)盡量抬高，并對(duì)包括乙方管線在內(nèi)的各專業(yè)管線進(jìn)行有效綜合布置，保證商場(chǎng)內(nèi)無(wú)吊頂區(qū)域燈具底標(biāo)高不低于3.7m，所有管線 (含支架、風(fēng)口)的底標(biāo)高不應(yīng)低于4.0m。乙方商場(chǎng)無(wú)吊頂區(qū)域采用日光燈帶(乙方完成)，風(fēng)口須避讓燈帶。為突出綠色中軸的商業(yè)價(jià)值，提高通透性，建議層高為5 米，柱距11米左右。二期地下商業(yè)規(guī)劃站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究關(guān)于下沉廣場(chǎng)和采光點(diǎn)的建議： 建議本項(xiàng)目在C21-6地塊的南側(cè)中央位置，設(shè)置下沉廣場(chǎng)，面積建議在1500平方米左右，可升降表演舞臺(tái)在200平方米左右，需要較強(qiáng)大的排水系統(tǒng)設(shè)計(jì)。 建議在綠化帶空間設(shè)置個(gè) 以上的通道和通風(fēng)以及陽(yáng)光照射口，其中餐飲部分需要通風(fēng)采光點(diǎn)，讓地

23、下空間能夠開(kāi)敞和通透，提高地下空間的舒適感。三、項(xiàng)目定位分析 1、市場(chǎng)定位火車北站現(xiàn)代商業(yè)區(qū)的地下商業(yè)部分是為滿足高鐵旅客各種需求的中高端消費(fèi)區(qū)2、功能定位全面滿足高鐵旅客的各種需求滿足時(shí)尚精品購(gòu)物、休閑、餐飲的需求3、形象定位特色地下商業(yè)街時(shí)尚新生活的領(lǐng)導(dǎo)者中高端階層的消費(fèi)區(qū)4、經(jīng)營(yíng)特色定位情景感強(qiáng)體驗(yàn)感高品質(zhì)感強(qiáng)包容度高可選擇范圍廣5、業(yè)態(tài)定位以精品購(gòu)物和休閑為主集合各式的餐飲為一體6、業(yè)態(tài)分布餐飲占28%，包括：大型品牌餐飲店、中型餐飲店、普通餐飲店、特色小吃店、茶餐廳、西餐廳、雜食店。購(gòu)物占40%，包括：數(shù)碼產(chǎn)品、精品女裝/男裝、男/女內(nèi)衣、服飾（皮帶、領(lǐng)帶、錢包）、鞋子、箱包、電子數(shù)

24、碼、童裝及玩具反斗城、運(yùn)動(dòng)專賣、飾品、化妝品。休閑占25%，包括：茶室、咖啡廳、酒吧、美容、美發(fā)、美甲、網(wǎng)吧、電玩。其他占5%，包括：藥店、攝影店（沖印店）、音響制品店、眼鏡店、辦公用品店、通信器材。商業(yè)服務(wù)占2%。如：銀行、電信等。四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析地下商業(yè)建筑面積（火車站西側(cè)）200001層原體育活動(dòng)中心空間18615層地下商業(yè)建筑面積（火車站東側(cè)）480001層?xùn)|側(cè)地下商業(yè)69.4001,2層停車2.4萬(wàn)地鐵設(shè)備房和出租車站等2萬(wàn)左右合計(jì)156000站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究本項(xiàng)目地下商業(yè)的財(cái)務(wù)分析：1、地下商業(yè)面積規(guī)劃：站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究2、產(chǎn)出分析：火車站前長(zhǎng)途汽車站點(diǎn)萬(wàn)平方米

25、地下商業(yè)定價(jià)為3.5萬(wàn)元/平方米 商業(yè)物業(yè)用途為時(shí)裝批發(fā)市場(chǎng)，預(yù)計(jì)未來(lái)銷售價(jià)格為3.5億元?；疖囌厩肮黄囌镜叵律虡I(yè)定價(jià)為2.5萬(wàn)元/平方米 , 商業(yè)物業(yè)用途為小商品批發(fā)市場(chǎng)韓國(guó)時(shí)裝城地下商業(yè)未來(lái)售價(jià)為萬(wàn)元/平方米，今后和地面統(tǒng)一出讓給開(kāi)發(fā)商。盈虧平衡，今后計(jì)算時(shí)候我們按照均價(jià)萬(wàn)平方米出售。本項(xiàng)目地下商業(yè)的財(cái)務(wù)分析：站前地下商業(yè)規(guī)劃與布局研究本項(xiàng)目地下商業(yè)的財(cái)務(wù)分析：項(xiàng)目1.9平方公里區(qū)域地下商業(yè)項(xiàng)目投入和產(chǎn)出估算：地下商業(yè)街區(qū)項(xiàng)目投入預(yù)計(jì)項(xiàng)目面積(萬(wàn))和單價(jià)金額 （億元/人民幣）備 注地下商業(yè)空間（可售）11.15000元/5.55地下空間總面積為15.6萬(wàn)平米，其中可售商業(yè)面積為11.1萬(wàn)平米，其余為停車2.4萬(wàn)、設(shè)備房等公共配套。地下空間面積造價(jià)按6000元/ m2地下商業(yè)空間（不可售）4.5000元/1.35合 計(jì)7.9億元項(xiàng)目