1、【華怡苑】開發(fā)運營方案一、工程綜述二、工程管理三、經(jīng)濟分析四、工程勝利標尺及總經(jīng)理承諾一、工程綜述工程規(guī)劃及設(shè)計條件123綜合指標地塊1地塊2地塊3用地面積21119.920004503用地性質(zhì)商住供電設(shè)施用地商業(yè)服務(wù)業(yè)容積率2.82.8商業(yè)比例10%10%合計27622.9規(guī)劃要求本項目地塊設(shè)計分住宅組團和寫字樓組團，寫字樓組團作為提升城市景觀而打造，容積率適當提高，住宅組團容積率控制在住宅用地計算的2.8。工程綜述總圖及根本目的規(guī)劃總目的計算容積率用地面積（）25398總建筑面積（）117997.14計算容積率總建筑面積（）92869.57其中住宅組團計容建筑面積（）住宅建筑面積（）422

2、36.43沿街商鋪建筑面積（）4550辦公組團計容建筑面積（）配套商業(yè)面積（）7679.76銀行辦公及營業(yè)廳面積（）6415.45商務(wù)辦公面積（）30696.96不計容建筑面積（）25127.57地下室住宅部分地下室（）13792.43商業(yè)辦公部分地下室（）11179.96容積率3.66總戶數(shù)（戶）324停車位地面停車（輛）65地下車庫停車（輛）688工程綜述總圖及根本目的住宅組團住宅組團計算容積率用地面積（）16505計容建筑面積（）46786.43其中住宅建筑面積（）42236.43沿街商鋪建筑面積（）4550地下車庫建筑面積（）13792.43容積率2.8建筑密度32%總戶數(shù)（戶）324

3、工程綜述總圖及根本目的寫字樓組團辦公組團計算容積率用地面積（）8893計容建筑面積（）46083.14集中商業(yè)面積（）7679.76銀行辦公及營業(yè)廳面積（）6415.45寫字樓面積（）30696.96銀行部分地下停車庫建筑面積（含輔助用房）（）3962.32商業(yè)、辦公部分地下停車庫建筑面積（）7217.64容積率5.18建筑密度38%工程綜述工程綜述分業(yè)態(tài)產(chǎn)品建筑面積（ ）套數(shù)/停車位住宅42236.43324住宅底商4550寫字樓30696.96集中商業(yè)7679.76中行營業(yè)及辦公面積6415.45地下車庫住宅地下車庫13792.43394 寫字樓地下車庫11179.96業(yè)態(tài)及貨值分配統(tǒng)計表

4、產(chǎn)品分配住宅住宅底商寫字樓集中商業(yè)中行營業(yè)及辦公部分停車庫中源21025.512237.6830696.967679.766415.4520834.67供電局1840160華怡19370.922152.324137.72合計42236.43455030696.967679.766415.4524972.39產(chǎn)品統(tǒng)計總表產(chǎn)品分配統(tǒng)計總表工程綜述業(yè)態(tài)及貨值分配價錢估計定價方法：市場比較法1洋房價錢預估- 5500元/ 工程所在片區(qū)目前銷售均價在5000元/平方米左右。按市場正常走勢思索，到本工程一年后正式推出市場價錢漲幅10%左右，那么本工程洋房均價初步擬定為5500元/平方米。2商業(yè)價錢預估-住

5、宅底層街鋪20000元/，集中商業(yè)三層均價12600元/ 結(jié)合華達新城一期商鋪銷售價錢以及凱旋城商圈商鋪二手價錢與租金程度，估計工程商業(yè)租金程度在50-100元/月平方米，其中7M層高沿街商業(yè)均價在20000元/平方米，集中商業(yè)售價一層均價18000元/平方米，二三層商鋪均價按10000元/平方米核算，三層平均售價約為12600元/。3寫字樓價錢預估-7500元/ 目前可比性較強的為在售的中心一號以及已售完在運用的凱旋廣場，中心一號目前銷售均價在7000元/平方米，凱旋廣場租金程度在50元/月平方米帶裝修，綜合預估待工程建成可售時期寫字樓產(chǎn)品的銷售均價在7500元/平方米。4車位價錢預估-10

6、0000元/個 結(jié)合華達新城一期車位售價，本工程車位銷售價估計為100000元/個，按35平米/個車位核算，那么車位售價折算為2857元/平方米。工程銷售收入測算 銷售目的設(shè)定闡明：住宅及住宅底商按銷售率95%即達成銷售目的，寫字樓與集中商業(yè)按銷售率90%即達成銷售目的；住宅地下室按銷售率50%即達成銷售目的；寫字樓負一層地下室作為中行租賃不納入銷售目的，負二層地下室作為寫字樓配套也不納入銷售目的。產(chǎn)品分配表建筑面積售價（元/）銷售額（萬元）銷售目標住宅21025.51550011564.03 10985.83 住宅底商2237.68200004475.36 4251.59 寫字樓30696.

7、96750023022.72 20720.45 集中商業(yè)7679.76126009676.50 8708.85 中行營業(yè)及辦公部分6415.458100.00 8100.00 停車庫20834.6728572758.35 1379.18 合計6200054145.89 工程綜述工程銷售目的分解2021年銷售目的：1.6億2021年5月前銷售目的：3.81億總目的5.41億元工程綜述工程銷售目的分解銷售目的分解表2014年2015年2016年一季度二季度三季度四季度一季度二季度三季度四季度一季度二季度住宅20 60 60 8937 2188 臨街商鋪及寫字樓裙樓商業(yè)8263 4411 2836

8、1418 寫字樓6960 4320 4040 4200 3024 636 停車位650 885 685 590 合計(萬元）20 60 60 15897 14771 8451 7686 5327 1321 590 16037 36235 1911 工程綜述工程效果圖工程綜述總圖規(guī)劃原那么貨值最大化經(jīng)過寫字樓規(guī)劃，添加工程容積率住宅樓棟對臨路避讓內(nèi)街設(shè)置，添加臨街面加大住宅低商層高，提高商鋪運用價值產(chǎn)品的合理設(shè)置南北通透，防止北廳戶型配比面向首置及首改寫字樓平面分6個產(chǎn)權(quán)銷售優(yōu)化豎向設(shè)計，最大節(jié)約本錢住宅做一層地下車庫，寫字樓做兩層地下車庫物業(yè)用房及公共洗手間的設(shè)置工程綜述二、工程管理團隊建立工

9、程目的管理工程管控本錢管控營銷管控2.1團隊建立地產(chǎn)事業(yè)線組織架構(gòu)及人員配置地產(chǎn)事業(yè)部組織架構(gòu)備注：擬建本身營銷團隊自主銷售，那么需按以上人員配置擴展營銷隊伍。工程管理團隊建立2.2工程管理目的工程管理目的工程管理目的管控 工程管理目的1、開發(fā)周期目的工程目的：“華怡苑開發(fā)工程的開工日期為2021年10月1日，工程房產(chǎn)入伙日期為 2021年 11月1日，總工期為25個月。銷售目的：初次開盤起算8個月內(nèi)完成總目的銷售額的50%，即28473萬元不含地下車庫，開盤后起算的19個月內(nèi)完成可售總目的銷售的95%，即54100萬元不含部分地下車庫。2、利潤目的工程銷售總額62023萬元，總開發(fā)本錢430

10、72萬元，工程的毛利潤為18951萬元，凈利潤總額為17524萬元保底值17500萬元。3、本錢、費用目的工程的開發(fā)本錢33550萬元之內(nèi)目的本錢。工程管理目的管控工程啟動版本錢管理目的本錢目的統(tǒng)計表工程管理目的管控序號項目單價(元)面積（）總投資(萬元)開發(fā)建設(shè)總投資3640 11834143072.62 1開發(fā)成本3640 11834133549.98 1.1土地成本1086 276233000.00 1.2開發(fā)前期準備費170 1183412012.86 1.3主體建筑工程費2002 11834123691.32 1.4配套工程費251 1183412967.63 1.5園林環(huán)境費77

11、118341913.83 1.6配套設(shè)施費42 118341501.76 1.7開發(fā)間接費39 118341462.59 2開發(fā)期間費805 1183419522.63 2.1管理費用69 118341810.75 2.2財務(wù)費用226 1183412676.51 2.3銷售費用79 118341930.39 2.4開發(fā)期間稅費431 1183415104.98 2.3工程管控工程排期工程管理重難點交房管控點工程排期：工程管控重難點標段總建筑面積樣板區(qū)項目開工開盤竣工備案交房開工開放標段（寫字樓區(qū)）58071.52014.7.1（土建）2014.10.30（精裝）2014.11.152013.

12、10.12014.11.152015.10.302015.11.01標段（住宅區(qū)）60301.122014.5.15（土建）2014.9.20（精裝）2014.9.252013.10.12014.9.252015.10.302015.11.01標段基礎(chǔ)施工至0主體封頂外腳手架拆除標段（寫字樓區(qū)）2014.4.302014.11.052015.6.30標段（住宅區(qū)）2014.4.302014.10.302015.5.30附件工程方案表工程管理工程管控住宅工程排期：工程管控重難點2021.09.25前獲得預售答應(yīng)證樣板房完工2021.09.250以下構(gòu)造工程完工2021.04.302021.10.

13、1工程開工2021.10.30住宅封頂外腳手架撤除2021.05.302021.09.30園建及配套工程完工住宅驗收及開工備案完成2021.10.302021.11.01住宅交房2021.10.30獲得預售答應(yīng)證0以下構(gòu)造工程完工2021.4.30工程開工2021.10.12021.01.01中行部分裝修進場寫字樓封頂2021.11.052021.2.10外腳手架撤除2021.11.01寫字樓交房2021.06.30外腳手架撤除2021.09.30園建及配套工程完工中行部分裝修完工2021.07. 30寫字樓驗收及開工備案完成 2021.10. 30寫字樓工程排期：工程管理工程管控樣板房完工2

14、021.10.30工程管理目的工程管控重難點質(zhì)量目的：河源市優(yōu)質(zhì)構(gòu)造工程平安消費文明施工目的：市級文明工地戶均報事率1.5條一次性交房勝利率95%工程管理工程管控工程管理工程管控重難點工程工程方案管理工程工程技術(shù)管理工程工程質(zhì)量管理工程工程廢品維護管理工程工程文明施工管理工程工程文控管理工程工程總結(jié)管理工程管理工程管控交房管控點常見質(zhì)量通病工程管理工程管控交房管控點本工程質(zhì)量點地下室返潮管井及管道周邊滲水伸縮縫滲水外立面廢品維護室內(nèi)廢品維護細部節(jié)點質(zhì)量控制 在常見建筑質(zhì)量通病的問題處置上，自創(chuàng)品牌地產(chǎn)企業(yè)萬科、中海的做法與閱歷，采用以下方式進展前期檢驗，預防通病：三層或規(guī)范層會審：一切砌體、管

15、道都模擬安裝，出現(xiàn)問題立刻變卦、整改。建筑通病的防治：外墻100%試水；管根100%試水；衛(wèi)生間天面100%試水；外窗滲水的防治等；工程管理工程管控2.4本錢管控工程管理本錢管控一、根據(jù)工程本錢測算設(shè)定目的本錢一級目的本錢前期謀劃階段二級目的本錢方案設(shè)計階段現(xiàn)階段三級目的本錢初步設(shè)計階段四級目的本錢施工圖設(shè)計階段二、本錢管控目的1、不突破目的本錢；2、單項工程結(jié)算價超合同總價比例控制在3%5%內(nèi)資料價錢變動除外；三、動態(tài)本錢管理設(shè)置本錢預警線，動態(tài)本錢添加時提早預警。工程管理本錢管控工程啟動版二級目的本錢測算 工程啟動版目的本錢測算 工程管理本錢管控工程本錢管控風險及措施 專業(yè)工程師力所能及地

16、協(xié)助完成零星工程的工程量計算，造價人員復核、套價。導入金蝶EAS本錢管理系統(tǒng)，對目的本錢進展管控，動態(tài)本錢實行實時監(jiān)測。合同管理：一切合同簽署需附上合同清單、資料規(guī)格品牌、施工圖紙，作為日后工程合同結(jié)算根據(jù)。3.事后控制要點：審核簽證資料的完好性、時效性合同圖紙、開工圖的完好性施工合同范圍、保修期限工程收尾階段建筑渣滓清運及后期維修費用的責任劃分。工程管理本錢管控2.5營銷管控團隊組建及分析營銷目的及節(jié)點規(guī)劃工程管理本錢管控 工程營銷崗位人員配置 1、營銷部組織架構(gòu)總經(jīng)理高級謀劃師1名銷售經(jīng)理1名銷售代表8名客服2名文員1名營銷謀劃經(jīng)理工程管理營銷管控營銷謀劃總監(jiān)備注：設(shè)置崗位提升機制，在營銷

17、部經(jīng)理上級設(shè)置營銷總監(jiān)崗位做為營銷部人員提升的職位空間。 工程營銷崗位人員配置 2、營銷團隊根本工資與提成統(tǒng)計表 備注闡明：1、將華怡苑與華達新城二期整體思索，其總銷售額為16.4億元，按代理費1.2%計那么總傭金為1968萬元。2、根據(jù)工程營銷周期共5年時間，本工程營銷團隊14人，根本工資總支出約366.0萬元，提成總額為752.6萬元，總添加費用約為962.6萬元。與代理費1968萬元對比，可節(jié)省本錢開支約1005.4萬元。3、華怡苑營銷周期：2021年10月2021年5月，二期：2021年7月2021年10月,規(guī)范周期4年，整體預留一年清尾，營銷周期以5年核算。工程管理營銷管控崗位工資提

18、成月工資（元）職位數(shù)量（個）月工資合計（元）預計銷售月份預計工資合計（元）預計銷售額（元）提成標準（）預計提成（元）自建營銷團隊增加費用營銷策劃總監(jiān)1300018000（分5檔，幅度1000元/檔）11500060個月90000016360335000.3490810.05490810.05營銷策劃經(jīng)理900013000（分4檔，幅度1000元/檔）1110006600000.3490810.05490810.05銷售經(jīng)理55008700（分4檔，幅度800元/檔）160003600000.4654413.41014413.4高級策劃師45007000（分5檔，幅度500元/檔）1500030

19、00000.1163603.35463603.35客服專員30004500（分5檔，幅度300元/檔）133001980000198000客服25004000（分5檔，幅度300元/檔）128001680000168000按揭辦證員25004000（分5檔，幅度300元/檔）131001860000186000銷售文員16002600（分5檔，幅度200元/檔）120001200000120000銷售代表15002000（分5檔，幅度100元/檔）812800768000232720674040067地產(chǎn)營銷團隊獎1.52454050.252454050.25合計166100036600007

20、525754.19625754.1 自建營銷團隊分析從信息傳送的角度，由于采用自銷方式，工程開發(fā)產(chǎn)品直接轉(zhuǎn)到消費顧客手中，而不經(jīng)由中介，因此我們直接面向顧客，公司可以更及時、準確的掌握顧客的購買動機和需求特點，把握市場脈搏；從銷售本錢控制的角度，首先銷售傭金將得到大大的節(jié)省，且由于采用了自銷方式,銷售過程中發(fā)生的費用也就完全由本身來控制，高效從嚴的營銷費用支出也將降低相應(yīng)的開發(fā)本錢；從渠道控制的角度，由本人組建的銷售團隊和部門相對委托代理方式更容易管理和控制，組建這樣一個銷售隊伍既可以使這部分利潤不致外流，更重要的是，還可以借此鍛煉培育一支本人的銷售隊伍，為公司今后工程的開發(fā)提供保證。結(jié)論：無

21、論從工程開發(fā)長期性思索還是從開發(fā)本錢的有效控制方面思索，自建營銷團隊都具有較好的實施優(yōu)勢、較好的可操作性。工程管理營銷管控目的規(guī)劃營銷目的及節(jié)點規(guī)劃2021年銷售目的：1.6億2021年5月前銷售目的：3.81億總目的5.41億元工程管理營銷管控營銷目的及節(jié)點規(guī)劃營銷節(jié)點規(guī)劃寫字樓開盤住宅開盤2021.1.1前2021年9月25日11月15日2021年1月1日2021.年5.30住宅底商及集中商業(yè)開盤工程信息發(fā)布，開場蓄客:圍墻、戶外、路旗定稿、上畫，網(wǎng)絡(luò)及報廣軟文炒作啟動2021.1.152021年1月15日寫字樓及商業(yè)部分主力商家招商啟動2021.9.24示范區(qū)、樣板房到達展現(xiàn)條件住宅示范

22、區(qū)及樣板房開放，住宅首批單位開盤寫字樓廣場及看樓通道到達展現(xiàn)條件商業(yè)廣場示范區(qū)、街鋪商業(yè)氣氛包裝到達展現(xiàn)條件啟動招商工程整體銷售率完成90%以上工程管理營銷管控營銷周期規(guī)劃住宅銷售周期5個月完成95%以上銷售率寫字樓銷售周期18個月完成90%以上銷售率商鋪銷售周期13個月完成90%以上銷售率整體銷售周期為19個月營銷目的及節(jié)點規(guī)劃 時間 房產(chǎn) 2014年2015年2016年10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月住宅寫字樓商業(yè)工程管理營銷管控三、經(jīng)濟分析工程啟動版二級目的本錢財務(wù)經(jīng)濟分析華怡分配房產(chǎn)回購測算經(jīng)濟分析工程啟動版目的本錢測算 工程

23、二級目的本錢測算 經(jīng)濟分析工程盈利才干分析 由分析而言，本工程為協(xié)作開發(fā)，剔除分配后房產(chǎn)面積抵做土地費用。開發(fā)本錢為33550萬元，開發(fā)期間費用為9522萬元，開發(fā)總投資為43072萬元。開發(fā)期為2.5年，實現(xiàn)預估銷售收入62023.95萬元，利潤總額為18951萬元，所得稅稅后利潤為17524萬元，稅后投資利潤率為28.25%。經(jīng)濟分析損益表利潤分配表序號項目計算依據(jù)合計1銷售收入62023.95 2項目總投資43072.62 2.1開發(fā)成本33549.98 2.2開發(fā)期間費用包括利息9522.63 3所得稅前利潤額（1-2）18951.33 4所得稅(3)*2.5%代征1426.88 5稅

24、后利潤(3)-(4)17524.45 所得稅后投資利潤率=(5)/(1)28.25%所得稅前投資利潤率=(3)/(1)30.55%工程啟動版經(jīng)濟分析不帶資開發(fā) 貸款、不帶資銀行封鎖貸款1.5億元公司注入啟動金3500萬現(xiàn)金流回正時間：2021年11月內(nèi)部收益率IRR年度=76.0%經(jīng)濟分析工程啟動資金：3000萬元施工單位保證金：1000萬元現(xiàn)金流回正時間：2021年11月內(nèi)部收益率IRR年度=130.5%工程啟動版經(jīng)濟分析 帶資開發(fā)經(jīng)濟分析工程啟動版經(jīng)濟分析 由以上經(jīng)濟分析可見：一、貸款、不帶資IRR=76.0%二、不貸款、帶資IRR=130.5%結(jié)論：1、帶資開發(fā)工程與獲得銀行貸款相比能獲

25、得更高的內(nèi)部收益率； 2、采用帶資開發(fā)工程可將獲得的銀行貸款做為公司自有資金進展其它工程的操作。經(jīng)濟分析業(yè)務(wù)價值點發(fā)掘回購華怡分配房產(chǎn)測算結(jié)論：假設(shè)按以上價錢對華怡分配房產(chǎn)進展回購，實現(xiàn)工程的整體統(tǒng)籌銷售，那么估計能添加額外利潤1966萬元。經(jīng)濟分析華怡苑分配房產(chǎn)回收價格財務(wù)費用（回購費用計1年7%財務(wù)成本）銷售價格稅費盈利（萬元）面積（）單價（元/）總價（萬元）單價（元/）總價（萬元）稅率稅額（萬元）分配住宅19370.99 42008136 570 550010654 10.72%1142 807 分配商業(yè)2152.33 120002583 181 200004305 11.72%505 1037 分配車位3000.00 2000600 42 2857