1、2005深圳寫字樓市場研究報告總體判斷人行深圳市中心支行貨幣政策分析小組近日發(fā)布上半年金融運行報告。報告顯 示：深圳市金融平穩(wěn)運行，深圳市金融機構(gòu)存貸款小幅增長，結(jié)售匯順差繼續(xù)擴大, 深港合作成效顯著，存貸款利率水平呈上升趨勢，貨幣市場利率持續(xù)走低。深圳市 貨幣市場交投活躍，證券市場繼續(xù)處于調(diào)整之中，保險市場發(fā)展勢頭良好，外匯和 黃金市場持續(xù)快速發(fā)展，房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控效果顯現(xiàn)。1貨幣信貸概況一、寫字樓宏觀市場環(huán)境2005前三季度深圳寫字樓市場成交統(tǒng)計套數(shù)建筑面積（m2）金額（元）均價（元）第一季度5 f7947093409863011754第二季度38574583862 T 80161 J

2、60第三季度J 32907234922425412012合計1053一八 31252145480900117161.有效供給不足，成交量下降兩成指標(biāo)2004前二季度2005前二季度同比成父套數(shù)19221053J 45.2%成交回積230163 m2一八 3125 m2J 20.4%成交金額2,199,934,3362,145,480,900J 2.5%2005前三季度深圳寫字樓市場累計成交 1053套，總建筑面積一八3125 nl、成 交金額21.45億元，分別下降45.2%, 20.4%, 2.5%。2005年1-3季度新入市銷售的寫字樓僅中銀大廈、金潤大廈、鼎城國際及華融大廈四個項目，市場

3、基本處于存量消化階段，上半年成交量與2004年同期基本持平,進入第三季度受供給不足的影響，各項統(tǒng)計指標(biāo)迅速下挫，并為第四季度寫字樓市 場的全面爆發(fā)積聚了能量。第四季度市場全面爆發(fā)，成交創(chuàng)歷史記錄進入第四季度以后，卓越時代廣場、金中環(huán)、鳳凰大廈、新世界中心、星河世 紀(jì)寫字樓、國際交易廣場、海岸城東座等項目集中入市，供應(yīng)總量超過50萬褶，由 前三季度的需求市場迅速轉(zhuǎn)入供給市場，潛在的購買力得到了極大的釋放，受投資 市場的帶動，寫字樓銷售出現(xiàn)了罕見的搶購現(xiàn)象，總建面12萬多平方米的卓越時代 廣場推出不足一個月銷售率就突破了 40%據(jù)初步統(tǒng)計，第四季度深圳寫字樓的成 交量超過一五萬平方米，全年突破 3

4、0萬平方米已成定局，為1997年以來的歷史最 高記錄。價格整體走高2005年前三季度深圳寫字樓市場整體成交均價 11716元/平方米，與去年同期 9558元/平方米的均價相比上漲幅度超過 22%進入第四季度以后，以卓越時代廣場 為代表的高端寫字樓物業(yè)成為市場的主力，在物業(yè)品質(zhì)及投資市場的雙重推動作用 下，市場成交價格進一步大幅度提升，時代廣場、新世界中心、國際交易廣場的均 價都突破了一八000元/平方米。二、市場特征高端市場進一步集中據(jù)同致行商務(wù)事業(yè)部的研究顯示，近兩年內(nèi)深圳市寫字樓的潛在供應(yīng)量超過 120萬nf,而福田中心區(qū)將是未來市場競爭的絕對主戰(zhàn)場，具寫字樓潛在供應(yīng)量超 過80萬平方米，

5、約占全市供應(yīng)總量的70%且主要為超高層高檔大開間寫字樓，相 對于目前全市每年30多萬平方的消化量，競爭相當(dāng)激烈。二、三級市場聯(lián)動，空置率持續(xù)下降受供給市場不足及投資市場升溫的影響，福田中心區(qū)成為2005年度深圳寫字樓絕對的主戰(zhàn)場，成交量及成交價格均實現(xiàn)歷史性的突破，同時南山商業(yè)文化中心區(qū) 的海岸城東座、中心西區(qū)的金潤大廈、華強北的鼎城國際表現(xiàn)依然搶眼，開盤一周 內(nèi)基本售磬，在二級市場的帶動作用下，前三季度寫字樓三級市場成交面積超過 20 萬平方米，首次超過二級市場，價格上漲幅度超過10%二、三級市場的良好表現(xiàn)消化了大量前期空置物業(yè)，從 2003年開始，空置率已連續(xù)11個季度保持下降的趨勢。供求

6、結(jié)構(gòu)性失衡從全市寫字樓產(chǎn)品未來兩年的供應(yīng)結(jié)構(gòu)來看，高端產(chǎn)品的比例超過 65%且主 要分布在中心區(qū)和華強北一帶，集中了卓越時代廣場、新世界中心、國際交易廣場、 現(xiàn)代商務(wù)大廈、江勝大廈、財富大廈、經(jīng)貿(mào)中心、中航廣場、華強廣場等一批高端 項目，且主要走大開間高檔寫字樓的路線，目標(biāo)客戶瞄準(zhǔn)具有較強實力的國際國內(nèi) 大企業(yè)及投資客，產(chǎn)品、價格和目標(biāo)客戶的定位基本一致，競爭日趨白熱化，而中 端和中高端市場的供給則相對不足，存在較大的市場機會。供求階段性失衡受城市總體規(guī)劃和政府土地拍賣節(jié)奏的影響，中心區(qū)寫字樓的入市相對集中， 呈現(xiàn)出明顯的階段性失衡特征，2005年前三季度寫字樓供給嚴(yán)重不足， 而第四季度 突然

7、放量，新入市項目體量接近50萬平方米，盡管銷售場面火暴，但激烈的市場競 爭不可避免。從長遠來看，中心區(qū)寫字樓物業(yè)具有高度的稀缺性，雖然短期內(nèi)供求 矛盾突出，但隨著深圳經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展及國際影響力的逐漸擴大，對中高檔寫 字樓物業(yè)的需求依然旺盛，中長期依然看好。寫字樓市場在2005-2006年達到階段性頂峰從深圳寫字樓市場的供求趨勢預(yù)測，在 2004年實現(xiàn)快速發(fā)展的基礎(chǔ)上， 2005-2006年寫字樓市場將達到階段性頂峰，實現(xiàn)歷史性的突破，2007年整體寫字樓市場將開始逐步趨于平衡。市場細分主導(dǎo)未來競爭格局盡管目前寫字樓市場交投活躍，價格仍處于新一輪的上升通道中，但供求的結(jié)構(gòu)性 和階段性矛盾依然

8、突出，投資市場的發(fā)展明顯快于自用市場，將在一定程度上影響 寫字樓市場的持續(xù)快速增長。中端和中高端細分市場仍存在較大的市場空間，但高 端寫字樓市場的激烈競爭不可避免，差異化的產(chǎn)品及形象定位將主導(dǎo)未來的競爭格 局。深中心區(qū)11月猛推寫字樓 價格將大幅上升預(yù)計推盤超過35萬平方米，將創(chuàng)全年寫字樓單月放量之最，價格也將再創(chuàng)新高10月29日，位于中心區(qū)的金中環(huán)商務(wù)大廈率先開盤，從而拉開了中心區(qū)寫字樓巨量投放的序幕。據(jù)記者統(tǒng)計，11月中心區(qū)將有超過35萬平方米的寫字樓上市， 為全年最集中的一個月。價格或?qū)⒋蠓仙浾攉@悉，在11月將要上市的這些寫字樓中，包括了已經(jīng)上市的金中環(huán)商務(wù)大 廈，和已經(jīng)明確表示本月

9、一定開盤的星河世紀(jì)、 新世界中心、卓越時代廣場等項目。幾天前，卓越時代廣場以1.4萬元/平方米的價格起價，進行整層內(nèi)部認(rèn)購，一 天銷售9層，創(chuàng)作了中心區(qū)寫字樓銷售的好成績；隨后， 10月29日開盤的金中環(huán) 商務(wù)大廈雖然沒有推出寫字樓單位，但是就其商務(wù)公寓銷售的情況看，市場反應(yīng)良 好，目前推出的單位已基本售空。據(jù)了解，這一項目即將面市的寫字樓的價格將在 1.5萬元/平方米以上。卓越集團總裁李曉平在接受記者采訪時表示， 他對中心區(qū)寫字樓市場表示樂觀。 他稱卓越時代廣場會堅持按照預(yù)定的價格銷售。他同時還透露，卓越時代廣場的出 售比例僅占6成。止匕外，據(jù)新世界中心策劃經(jīng)理劉清平介紹， 新世界中心11月

10、肯定會面市，而且 價格會比現(xiàn)在中心區(qū)所有的樓盤都高。 對于業(yè)內(nèi)傳言的2萬元/平方米的價格，劉清 平并未否認(rèn)，但他強調(diào)，目前價格還沒確定。市場需求已經(jīng)升溫2005年，寫字樓市場有良好的開端，但在新政的影響下，前三季度成交反而同比去年有所下降，直至9月，下滑勢頭才止住，重新表現(xiàn)出了活躍。據(jù)中原地產(chǎn)深港研究中心“ 2005年前三季度深圳寫字樓市場研究報告”顯示， 在深圳GDP急定增長、新盤集中放量等眾多利好因素的影響下，預(yù)計第四季度市場 需求會表現(xiàn)強烈，成交將大幅上揚。而其中，現(xiàn)代物流業(yè)、金融業(yè)、高新技術(shù)、文 化產(chǎn)業(yè)將繼續(xù)扮演著寫字樓市場需求的主角0在這樣的情況下，全市的寫字樓都出現(xiàn)空置率下降的局面

11、，記者目前掌握到的 數(shù)據(jù)顯示，南山白平均空置率在 5%Z下；羅湖人民南、蔡屋圍商務(wù)圈辦公樓空置率 僅為3%2005年深圳市民置業(yè)調(diào)查報告普通白領(lǐng)階層為意向購房主體，當(dāng)前樓價超出普通市民購買能力從調(diào)查結(jié)果分析，意向購房者的分布特征為：年齡介于26-35歲，學(xué)歷為大專及本科，家庭年收入介于6-12萬元之間，由此可見，目前有購房需求的市民大多為準(zhǔn)備 結(jié)婚或結(jié)婚不久的年輕人，作為普通的白領(lǐng)階層，收入不算高，也沒有太多的積蓄， 以他們的購買力所能購買的是中檔房，而目前市場上推出的大多數(shù)樓盤價格遠在他 們的承受能力之上。從今年深圳推出的樓盤結(jié)構(gòu)看，中檔、高檔樓盤居多，而符合 大多數(shù)人購買能力的樓盤不多，故

12、而他們能力所能及的樓盤無不出現(xiàn)一片火爆之景 象?？梢赃@么認(rèn)為，目前深圳市場火爆現(xiàn)象與供需結(jié)構(gòu)倒掛有一定的關(guān)系。商品房供應(yīng)與市民需求不符，引發(fā)市場局部火爆調(diào)查結(jié)果顯示，深圳市民需要的戶型主要為 2房及3房，分別占50.3%、40%而所 需的戶型面積集中在60-100平方米；市民計劃購房的總價平均為64.1萬元/套，主 要分布于30-80萬元之間，預(yù)期支付80萬元以上購房的不到兩成；市民能夠接受的 單價平均為6408.4/平方，主要分布于4000-8000元之間，能接受8000元以上單價的不到20%可見大多數(shù)市民需要的是滿足基本居住需要的普通住宅，不用多寬敞，價格也不能太高。反觀當(dāng)前市場上推出的樓

13、盤，2房、小面積戶型比較少，單價在8000元以下的樓盤在關(guān)內(nèi)已難得一見，主流戶型的總價往往都在80萬元以上。反差如此之大，關(guān)內(nèi)單價在8000元以下或小戶型樓盤剛推出，就被搶購一空的景象就 不難理解了。羅湖區(qū)淡出市民視野，南山區(qū)漸成置業(yè)新寵調(diào)查結(jié)果顯示，深圳市民購房首選區(qū)域為南山，其次為福田；認(rèn)為房地產(chǎn)最具升值 潛力的區(qū)域為南山，其次是福田；羅湖區(qū)不論是市民的購房選擇，還是升值前景已 退居二線。隨著城市中心西移，南山配套不斷完善，房地產(chǎn)開發(fā)量集中，南山成為 市民置業(yè)的熱點區(qū)域已是必然的趨勢。市民關(guān)注開發(fā)商誠信，忽視市場、政策等潛在風(fēng)險市民購房比較重視風(fēng)險，67.3%的被訪市民表示購房時會重視風(fēng)險

14、，但關(guān)注點更多的 在開發(fā)商，對政策、市場、收入變化等這些潛在的風(fēng)險因素則關(guān)注得比較少。市民 購房更多關(guān)注眼前看得見的風(fēng)險，而忽視可能帶來更大傷害的潛在風(fēng)險，這對市民 自身利益，以及深圳樓市的健康發(fā)展都是大隱患。市民認(rèn)為明年樓價仍將上漲，對市場前景普遍樂觀大多數(shù)被訪市民看好深圳樓市前景，八成多被訪市民認(rèn)為明年樓價還會上升；近一 半被訪市民認(rèn)為深圳樓市具有升值潛力。基于對樓市升值潛力的預(yù)期，樓市逐步成 為市民投資追捧的對象；出于對樓價持續(xù)上漲的擔(dān)憂，市民不惜節(jié)衣縮食，提前購 房，以犧牲生活質(zhì)量為代價。當(dāng)前深圳樓市的火爆場面由此可見一斑，不理性的購 買行為推動了當(dāng)前樓市的發(fā)展，但后續(xù)發(fā)展留下了隱患。

15、市民認(rèn)為深圳樓市供不應(yīng)求，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不平衡對于深圳房地產(chǎn)市場供需現(xiàn)狀的看法，半數(shù)被訪市民認(rèn)為供不應(yīng)求，其中有 28.1% 認(rèn)為不平衡體現(xiàn)在商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)方面。多數(shù)市民所需的商品房供應(yīng)量不足，在市民心中形成供不應(yīng)求的印象，進而產(chǎn)生“盲從”的行為，去追捧樓市；甚至有部分 市民不得不突破風(fēng)險線，購買非自己能力所及的商品房。綜述超前消費暗埋風(fēng)險通過本次調(diào)查，可以看到，年齡在 26-35歲的青年白領(lǐng)是商品房需求的主力群體， 所能支付的購房總價平均為64.1萬元/套，上限不超過80萬元/套，能接受的單價 在8000元/平方米以內(nèi)，平均為6408.4元/平方米。想購買的是滿足基本居住功能 的普通住宅，戶

16、型為2房或3房，面積控制在100平方米以內(nèi)，而當(dāng)前市場上供應(yīng) 的樓盤與他們購買能力及需求方向不盡相符。市民對深圳樓市的發(fā)展持樂觀態(tài)度，認(rèn)為明年樓價還會上漲，樓市具有比較大的升 值潛力?；谶@種樂觀的判斷，以及市場的引導(dǎo)，市民已將超前消費或超能力購買 的理念付諸行動。市民這種消費行為及對樓市的樂觀判斷，加之商品房供需結(jié)構(gòu)的 不平衡，給深圳房地產(chǎn)市場留下的隱患及可能產(chǎn)生的傷害，值得思考！觀點之一供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失衡大戶型讓置業(yè)者躊躇不前王波 同致行（中國）地產(chǎn)顧問有限公司總裁房價居高不下，造成這種局面的主要原因應(yīng)該是深圳房地產(chǎn)的結(jié)構(gòu)失衡造成的。從 深圳的土地供應(yīng)情況來看，去年深圳市政府供應(yīng)了0.2到0.

17、8平方公里，而以前是1.2至M.5平方公里，那么，相對于以前我們把土地供應(yīng)壓縮了30340%去年的土地供應(yīng)大部分集中在關(guān)外，由于關(guān)外現(xiàn)在整個消費結(jié)構(gòu)和消費理念的變化，使原 本可以在關(guān)內(nèi)建110平方米一套三房的，在關(guān)外就變成一五0、160平方米了，所以 整個的面積又漲了 20330%大戶型的住宅讓許多置業(yè)者躊躇不前。而且今年上半年深圳房地產(chǎn)投資下降了 20流右。按去年的商品房的銷售量來看，銷售量漲了，整個投資也漲了，由于土地供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性問題，就產(chǎn)生了這樣的矛盾。在一定程度 上有結(jié)構(gòu)失衡。關(guān)外房子檔次提高太快鄭叔倫 中原地產(chǎn)副總經(jīng)理供應(yīng)結(jié)構(gòu)性失衡可以從兩個方面來解釋，第一個是區(qū)域不平衡的狀況，我們

18、發(fā)現(xiàn)很 多樓盤都是在關(guān)外，都是由一個大的發(fā)展商或者品牌發(fā)展商去做，房子的檔次上都 比較高，所以整個關(guān)外房子價格拉開比較厲害，像龍崗、寶安，整個上半年增幅是 比較高的，估計在25%-30%第二個是住宅的結(jié)構(gòu)不平衡，因為土地稀缺了，很多 發(fā)展商開始會去做豪宅。原來是做一些比較中檔的樓盤，但是土地稀缺了，開發(fā)商 想賺更高的利潤，只有做豪宅。所以我們發(fā)現(xiàn)今年的豪宅供應(yīng)量比較多了，創(chuàng)了歷 史的新高，這也使得普通置業(yè)者在看似大量的推盤量中很難找到自己的位置。房地產(chǎn)整體供應(yīng)緊張陳楓海岸地產(chǎn)副總經(jīng)理依照現(xiàn)在的情況，房子的銷售，可能市場的供求關(guān)系矛盾比較突出，還不僅僅是一 個供應(yīng)結(jié)構(gòu)的問題。從剛剛公布的調(diào)查結(jié)果

19、來看，想買價格低的房子太缺了。不僅 如此，那些高端產(chǎn)品，在開盤的那幾天賣完的也很多的。而且解籌率還非常高，這 樣的情況來看深圳的供需矛盾非常緊張，高端產(chǎn)品也很短缺。這說明深圳房地產(chǎn)市 場應(yīng)是整體供應(yīng)比較緊張。觀點之二：市場已經(jīng)到達投資節(jié)點深地產(chǎn)投資率僅次于上海陳勁松世聯(lián)地產(chǎn)董事長一般來講，供給結(jié)構(gòu)不平衡應(yīng)該是高檔房子賣不出去，普通房子應(yīng)該有很多人買， 可是市場沒有表現(xiàn)出來，高檔住宅不愁賣，普通房子也有不少人在觀望。我覺得如 果再出政策的話，有可能很快就進入樓市的敏感期了，就是震動摩擦。而在前期市 場會有一個亢奮狀態(tài)，房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)就是投資過熱。上海投資的買房者占總成交量的 25%-30%所以

20、此次宏觀調(diào)控對它影響非常大。從 深圳市統(tǒng)計局提供的數(shù)據(jù)來看，深圳就僅次于上海，大概是在17%如果17%勺投資 率是真的，那么警戒線就在20%我們真不希望這樣。說老實話，這只能是提前消 費透支，整個行業(yè)處于一個亢奮的狀態(tài)，與上海目前的情況開始接近了。關(guān)內(nèi)炒房嚴(yán)重李洪偉普通置業(yè)者冠上了豪宅的名義，然后以豪宅的價格出售，你現(xiàn)在是不是真的就達到了豪宅的等 級呢？我們中國人講究的就是生活越來越好，但是現(xiàn)在目前看來是無底洞，房子是 中國人衣食住行的根本需求。特區(qū)內(nèi)的住房供應(yīng)，我覺得只有少數(shù)人在受益，少數(shù) 人其實大部分都有房了。用二次置業(yè)來形容他們我都覺得不準(zhǔn)確， 他們在炒房地產(chǎn)、 貨幣投資，說得不好聽點叫

21、投機。市場承受能力較大鄭叔倫 中原地產(chǎn)副總經(jīng)理對目前深圳房地產(chǎn)的價格來說，今年很多媒體也報道，今年上半年上升12%我們也做了調(diào)查，今年提升12%到底能不能接受呢？我們發(fā)現(xiàn)一個比較有趣的事情， 客戶還是覺得6584元的價格還不是很離譜，還是可以接受。所以我們目前可以說， 深圳的樓市還比較健康。我們做了一個區(qū)域方面的調(diào)查也發(fā)現(xiàn)有 50%右的客戶，覺得福田區(qū)的樓市價格偏 高，另外有些人覺得最合理的價格地區(qū)是南山，雖然南山今年有很多豪宅，但我們 發(fā)現(xiàn)南山的房地產(chǎn)市場還是很多人都覺得比較合理的，這說明深圳房地產(chǎn)市場承受 能力還是比較大的。觀點之三：房價今年漲20%危險！深圳欲實現(xiàn)整體增值國世平深圳大學(xué)經(jīng)

22、濟學(xué)院國際金融研究所所長以前深圳市以賣土地獲取資本，現(xiàn)在不能這么做了，而是要使整個深圳市土地全部 升值。整個城市升值的話，消費者可能要支付高房價，所以未來深圳的房地產(chǎn)市場 價格不會太低，因為深圳市政府的決策，使整個深圳市整體實現(xiàn)增值，那么它的地 價肯定要高，高地價在提高開發(fā)商成本的前提下也使房價產(chǎn)生增長。上漲過速帶來風(fēng)險王波 同致行（中國）地產(chǎn)顧問有限公司總裁去年我預(yù)計今年房價會提高5%結(jié)果漲了 5.4%,今年政策也很敏感，我預(yù)計深圳的 房價的上升趨勢會在20流右，能不能到30%f知道，我預(yù)計20%B頭一點就不得了 了。深圳的房價這么漲，我突然想起了在前年的時候請教劉洪玉教授（清華大學(xué)房地 產(chǎn)

23、研究所所長）有關(guān)房地產(chǎn)泡沫的問題。他提出房地產(chǎn)泡沫有三個標(biāo)準(zhǔn)，第一個，房 價迅速上漲。第二個標(biāo)志，租金回報率低于銀行率。第三個標(biāo)準(zhǔn)，炒房人多過用房 人?，F(xiàn)在看來，深圳現(xiàn)在好像是迅速上漲的，20%不算迅速上漲？好像快了一點，已經(jīng)很危險了。上漲的背后就是隱患陳楓海岸地產(chǎn)副總經(jīng)理今年上半年深圳的房價就漲了 12%下半年像王波董事長講可能會突破 20%我堅信 今年的房彳介會突破20%第四季度可能會加快上升。目前深圳新推出的樓盤不是8000 就是1萬，關(guān)內(nèi)的樓盤都是高端產(chǎn)品，現(xiàn)在基本上沒有多少中低檔的產(chǎn)品推盤。第 四季度房價可能會加快上升。此次深圳的房價上漲，其實還是剛剛開始。這樣一個 房價上漲的背后，

24、容易使市場發(fā)生隱患。深圳不能與上海香港比 李洪偉普通置業(yè)者我們大家需要住房，而且希望房價有合理性的增長，而不要增長得過快，因為實際 上你增長得過快，對大家來說，風(fēng)險也同時加大了，作為買房者和賣房者風(fēng)險都加 大了，我認(rèn)為目前就已經(jīng)不是良性的在增長了。特別是作為消費者來說，現(xiàn)在完全 是不知道處于什么樣的境地，因為國家有明確的政策是要抑制房價的，雖然我們知 道政府是不希望房價下跌的，但是我相信國家還是希望老百姓穩(wěn)定，穩(wěn)定是前提， 就要讓老百姓安居樂業(yè)，所以我相信政府也不希望房價上漲過快。深圳作為經(jīng)濟特區(qū)，它的發(fā)展速度和它的消費水平，已經(jīng)遠不像前幾年那樣和內(nèi)地 的差距那樣大了，這幾年已經(jīng)是在慢慢地找一

25、個平衡點，我覺得深圳的房地產(chǎn)不能 像剛才幾位老總說的那樣和上海、香港來比，你要多比一比國內(nèi)其它的絕大部分的 省市都沒有深圳的房地產(chǎn)價格這么高，內(nèi)地的生活水平并非就那么低。觀點之四：通過調(diào)節(jié)土地供應(yīng)滿足需求新增供應(yīng)維持3%H呆平衡陳勁松世聯(lián)地產(chǎn)董事長而未來看，如果說我們增加的土地供應(yīng)，房地產(chǎn)投資增速扭轉(zhuǎn)負(fù)增長，新增加只要 維持到3%我們預(yù)計很快會達成供求平衡。目前，深圳每三年就有10%勺常住人口就轉(zhuǎn)變?yōu)橹械仁杖爰彝亩a(chǎn)生置業(yè)需求， 這樣的話，每三年增長10%那大概就是每年要有2胸的新樓盤推出量的增長才是 平衡的。而今年不太平衡的就是，今年預(yù)售批的量增長沒有到這個數(shù)，今年大概是 1.7%。如果每

26、年大概接近3摩好了，這樣新增的買房的人和你新推出的批準(zhǔn)預(yù)售的 房就吻合了。如果恢復(fù)到3%勺新增房屋供應(yīng)，市民的感覺也就不一樣，樓價也不會 飛漲。增加首付提高置業(yè)門檻陳楓海岸地產(chǎn)副總經(jīng)理如果要在短期內(nèi)抑制房價，加息、加稅作用不大，但是提高置業(yè)門檻，可能有一定 的作用。目前深圳房屋需求旺盛，并不是深圳消費者很有錢，而是深圳消費者很有 信心，深圳房地產(chǎn)行業(yè)在每年的 GD叫了 10流右，大家對房地產(chǎn)比較樂觀，消費 者的信心來自銀行的支持，目前大概有超過 85%勺消費者是按揭買房的?，F(xiàn)在銀行 提供的按揭高達8成，寫字樓是7成，商鋪是6成，如果把住宅貸款門檻的首期付 2成上升到3成，會消除掉不真實需求，平

27、衡供求關(guān)系，最終達到抑制房價的作用。觀點之五：“房荒”依然存在人為因素造成“房荒”鄭叔倫 中原地產(chǎn)副總經(jīng)理我們看一些數(shù)據(jù)，從5月份開始，連續(xù)三個月的供應(yīng)量每月減少 30%右，減少數(shù) 量的原因主要是兩方面，第一方面是發(fā)展商在工程方面有拖延的，應(yīng)當(dāng)申請預(yù)售的 面積減少了。第二個，有些發(fā)展商雖然拿到了預(yù)售證但推遲開盤。以前通常什么時 候拿到預(yù)售證什么時彳8賣?，F(xiàn)在我們有 100多萬平方米的面積是拿到預(yù)售證但是還 沒有推出來，這種情況就間接造成了 “房荒”。我個人認(rèn)為一些人為因素造成了這 種現(xiàn)象。中等戶型“一房難求”李洪偉普通置業(yè)者 作為普通消費者，我們的想法就是房價的確漲得太快了，可選擇的樓盤太少，

28、雖然 我們國家在搞宏觀調(diào)控，但對深圳的房地產(chǎn)市場沒產(chǎn)生什么作用。深圳的豪宅趨勢是越來越大了，好像房地產(chǎn)商們推出來的樓盤，特別是以特區(qū)內(nèi)的 地產(chǎn)來說，百分之八九十都是冠上了豪宅的名義，可有的連1:1的車位都保證不了。 但是真正主流需要的中等戶型卻“一房難求”。寫字樓市場供應(yīng)量猛增空置率持續(xù)降低價格走高2004年，是深圳房地產(chǎn)的“寫字樓年”，迎來了發(fā)展的最高峰，各種指標(biāo)紛紛走高， 也名& 2005年帶來了較大的市場壓力。特別是供應(yīng)方面，因為存量巨大，市場需要時 間去消化，后市競爭更加激烈。跟去年同期相比，2005年1-3季度，寫字樓總體表現(xiàn)為新供應(yīng)量和買賣成交單 數(shù)下降幅度較大、成交面積略有下降、

29、成交均價大幅度上升。2005年是房地產(chǎn)的“政策年”。在地產(chǎn)新政的影響下，寫字樓經(jīng)歷了一個短暫 的市場觀望期，買賣成交在78月份達到今年的最低谷。但在經(jīng)濟、政策等利好因 素支撐下，9月份市場開始全面回暖，未來一季度將迎來今年寫字樓市場的供應(yīng)與 銷售高峰期。供應(yīng)量分析（一）新供應(yīng)量分析：新供應(yīng)總量銳減、純寫字樓鳳毛麟角1-9月，深圳辦公樓共有6個盤面市：諾德中心環(huán)球發(fā)售；南方國際廣場GD “大 使樓”面市；重新包裝推出市場的中銀大廈；以及鴻基儷景中心、金潤大廈、鼎誠 國際等三個新推出市場的商務(wù)公寓。6個樓盤總計寫字樓面積為23.19萬平方米，與去年同期相比，供應(yīng)量大幅度 下降。2004年1 9月，

30、單純寫字樓新供應(yīng)量就高達41.2萬平方米，今年純寫字樓 只有環(huán)球發(fā)售的諾德中心，其它均為商務(wù)公寓。寫字樓供應(yīng)結(jié)構(gòu)2004年，利好消息不斷，特別是市民中心與地鐵投入使用、中小企業(yè)板啟動， 以及中心區(qū)超乎常規(guī)的發(fā)展，使得各在建寫字樓紛紛搶灘這個黃金時段，推向市場。而2005年寫字樓市場面臨的情況大為不同， 市場存量巨大、消化滯后，加上新政短 暫的影響，使得發(fā)展商放慢開發(fā)速度，等待市場下一個消化高峰期的來臨。（二）主要在售項目分析：供應(yīng)集中、層次分明（主要在售項目列表）2005年，在售物業(yè)主要集中在福田中心區(qū)以及其輻射區(qū)域，如中心區(qū)的安聯(lián)大廈、諾德中心、華融大廈、大中華交易廣場；車公廟的天安創(chuàng)新科技

31、廣場二期、金 潤大廈；華強北的鼎誠國際等。其它區(qū)域在售項目十分稀缺，只有南山的新豪方大 廈和龍崗中心城的鴻基儷景中心。除卻在售項目已銷售部分，2005年19月，深圳辦公樓市場供應(yīng)量約為48萬平方米，其中中心區(qū)占70%區(qū)域是影響寫字樓檔次的重要因素，什么樣的區(qū)域，就需求什么樣的檔次寫字 樓。在售項目呈現(xiàn)三個不同檔次：中心區(qū)一枝獨秀，均為高檔項目，銷售價格超過 1.2萬元/平方米（中銀大廈為整改項目，各種原因造成低價銷售）；泛中心區(qū)以中 高檔商務(wù)公寓為主，銷售價格處于1.01.2萬元/平方米之間；南山及其他區(qū)域?qū)?字樓供應(yīng)量小，需求也少，多為中低檔商務(wù)公寓，價格低于8000元/平方米。買賣成交分析

32、（一）成交單數(shù)分析：進入門檻高，成交單數(shù)下滑幅度大成交單數(shù)2005年19月，寫字樓買賣成交1053單，其中第一季度成交5 一五單，第二 季度385單，第三季度共一五3單，均比去年同期有較大幅度下降。總量下降45.21%, 其中第一季度下降39.70%;第二季度有所回升，但仍然比去年同期下降35.00%;第 三季度在地產(chǎn)新政的沖擊下再度下滑，降幅達 67.31%。2005年成交單數(shù)同比2004年大幅度降低主要原因有兩個，一是因為目前寫字 樓供應(yīng)量集中在中心區(qū)，隨著中心區(qū)日漸成熟，寫字樓價格水漲船高，而且門檻越 來越高，普遍把客戶定位于國內(nèi)外大中型企業(yè)，造成成交呈現(xiàn)面積大、數(shù)額高、單 數(shù)少的局面；

33、二是新政出臺，使整個房地產(chǎn)市場處于觀望狀態(tài)， 成交單數(shù)自然下降。（二）成交面積分析：“地產(chǎn)新政”影響巨大，波動十分明顯成交面積（萬平方米）與成交單數(shù)全面萎縮不同，2005年前三季度寫字樓成交面積并沒有大范圍下 降。2005年19月共成交一八.31萬平方米，比去年同期下降20.29%,其中第一 季度成交7.95萬平方米，下降17.53%;第二季度成交7.46萬平方米，上升32.03%。 但新政之后，市場觀望態(tài)度異常明顯，使得第三季度成交銳減，同比去年下降 62.24%,從而使19月總成交面積同比2004年下降了二成。（三）成交價格分析：保持穩(wěn)定，高位運行成交價格（元/平方米）2005年寫字樓成交

34、價格比去年同期有較大幅度的上揚，呈現(xiàn)堅挺。 1-9月寫字 樓成交平均價格為11716元/平方米，同比增長22.39%,其中第一季度為11754元 /平方米，同比增長29.32%;第二季度為1 一五55元/平方米，同比增長6.89%; 第三季度約為12042元/平方米，同比增長 36.35%。去年，深圳寫字樓供應(yīng)量主要集中在中心區(qū)和車公廟兩個片區(qū)，另外羅湖以及 南山也有少量供應(yīng)。中心區(qū)主要供應(yīng)是高檔物業(yè)，其他區(qū)域以中高檔物業(yè)為主，影 響總體成交價格。今年成交主要集中在中心區(qū)，使得總體均價較去年同期有較大上 開，在成交面積持平的基礎(chǔ)上，成交金額必然大幅度上漲?，F(xiàn)代物流業(yè)、高新技術(shù)、金融業(yè)和文化產(chǎn)業(yè)

35、作為深圳發(fā)展的四大支柱產(chǎn)業(yè)，其 相關(guān)企業(yè)扮演著寫字樓市場需求的主角。無論是買賣成交，還是租賃活動，國內(nèi)外 大型企業(yè)、港資企業(yè)、外資銀行、保險公司以及其它金融機構(gòu)共同構(gòu)成成交的主體。租賃成交分析市場需求旺盛，空置不斷創(chuàng)新低。隨著地鐵的開通，地鐵沿線的辦公物業(yè)備受青睞，蔡屋圍、華強北一一上海賓 館、中心區(qū)和車公廟等幾個片區(qū)是成交最為密集的區(qū)域，這幾個區(qū)域的成交量約占 總成交量的90%而南山需求雖然較為旺盛，但總體樓盤質(zhì)量偏低、物業(yè)出租率高 等因素造成成交并不十分活躍。中檔寫字樓的租金均價與2004年底基本持平，維持在7585元/平方米；甲 級寫字樓平均租金略有上升，為1 一五元/平方米，比去年上漲

36、 4.5%。深圳甲級寫字樓最受市場的青睞，整體空置率在10犯下。深圳寫字樓目前處于高入住的水平，在各種利好的不斷沖擊下，市場一直較為 活躍，特別是中小企業(yè)不斷涌現(xiàn)，市場需求呈現(xiàn)強勢。甲級寫字樓市場持續(xù)良好的買賣與租賃勢頭，受到市場的青睞。蔡屋圍、中心 區(qū)，以及它們周邊的甲級寫字樓都處于高入住水平，不單成為國內(nèi)外大中型企業(yè)入 住的首選，而且很多中小企業(yè)也紛紛進駐，使空置率不斷下降，創(chuàng)造新低。市場表現(xiàn)最為明顯的中心區(qū)新近入伙寫字樓，受到市場較大的青睞。中原成交分析租賃四平八穩(wěn)，買賣突飛猛進中原成交記錄（成交面積：平方米）自從中原提出“兩條腿走路”之后，寫字樓業(yè)務(wù)得到了大力發(fā)展，除第一季度 和第三季

37、度的租賃業(yè)務(wù)較去年同期有所下降之外，其他時段無論是租賃，還是買賣 業(yè)務(wù)都比去年同期有大幅度上升。特別是買賣物業(yè)，同比有了長足的發(fā)展。在寫字樓租賃方面，今年前三季度中原業(yè)務(wù)比去年同期下降了 14.69%,其中第 一季度下降19.61%,第二季度同比增長59.49%,第三季度同比降低47.53%。一方 面，新政出臺，是市場需求萎縮，影響物業(yè)；另一方面，市場競爭越來越激烈，各 大中介商紛紛殺入商用物業(yè)市場，搶占市場份額。在寫字樓買賣方面，中原以前所未有的速度在增長。與去年同期相比，第一季 度中原寫字樓買賣業(yè)務(wù)上漲了 85.58%,第二季度上漲幅度更是高達126.34%,第三 季度上漲10.04%,前

38、三季度平均上漲58.12%。在寫字樓二級市場供需兩旺的同時， 三級市場也欣欣向榮。發(fā)展趨勢分析（一）供應(yīng)量猛增寫字樓市場將迎來巨量投放時期。中心區(qū)的金中環(huán)商務(wù)大廈、星河世紀(jì)、中國 鳳凰大廈、新世界中心、卓越時代廣場、地鐵大廈、特美思大廈等將進入怒放時期； 而海岸城、大利中央商務(wù)廣場、保利文化廣場等南山商業(yè)文化中心區(qū)的樓盤也進入 實質(zhì)招商階段。總供應(yīng)面積將超過80萬平方米，深圳寫字樓市場將重現(xiàn) 2004年百花齊放的繁 榮景象，承接“寫字樓年”的輝煌。中心區(qū)主導(dǎo)格局依舊。中心區(qū)、南山商業(yè)文化中心區(qū)將是未來一季度深圳辦公 樓供應(yīng)市場的主角，寫字樓及商務(wù)公寓大都放量于此兩片區(qū)，它們的供應(yīng)量約占全 市總

39、量的95%特別是南山商業(yè)文化中心區(qū)迎來寫字樓發(fā)展的一個新篇章，海岸城、大利中央 商務(wù)廣場、保利文化廣場等南山商業(yè)文化中心區(qū)的樓盤也開始進入實質(zhì)招商階段， 一改西部沒有高檔寫字樓的格局。（二）需求量旺盛2005年，寫字樓市場有良好的開端，但在新政的影響下，前三季度成交反而同 比去年有所下降，直至9月，下滑勢頭才止住，重新表現(xiàn)活躍。在深圳GDP急定增長，經(jīng)濟保持高位運行；各區(qū)域中心建設(shè)的日益完善，相關(guān)部門為筑巢引鳳，大力推介；四大支柱產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)步發(fā)展；新盤集中放量等因素的影 響下，預(yù)計第四季度市場需求會表現(xiàn)強烈，成交大幅上揚。19月成交量為20萬平方米，預(yù)計全年成交為30萬平方米，比去年小幅上升?，F(xiàn)

40、代物流業(yè)、金融業(yè)、高新技術(shù)、文化產(chǎn)業(yè)作為深圳發(fā)展的四大支柱產(chǎn)業(yè)，其 相關(guān)企業(yè)繼續(xù)扮演著寫字樓市場需求的主角。特別是文化產(chǎn)業(yè)，在各方支持下，得 到迅猛的發(fā)展，印刷、廣告、資訊等行業(yè)相關(guān)企業(yè)的市場需求越來越大，是寫字樓 市場需求的生力軍。需求面積主要集中在 300-500平方米。（三）空置率繼續(xù)降低隨著深圳經(jīng)濟的穩(wěn)定發(fā)展，市場對辦公樓需求旺盛，南山辦公樓供不應(yīng)求，平 均空置率在5刈下；福田短期內(nèi)供大于求，甲級寫字樓空置率較高，達一五 % 羅 湖兩極分化，人民南、蔡屋圍商務(wù)圈辦公樓空置率極低，僅為3%而其他區(qū)域則不甚理想，空置率超過30%深圳辦公樓市場是個較為成熟的市場，租賃是市場成交的主流。買賣面

41、積遠遠 小于租賃面積，買辦公樓的主要是處于高速成長或成熟的實力型企業(yè)，深圳主流創(chuàng) 業(yè)板塊企業(yè)主要以租賃辦公樓為主。在多方因素的影響，寫字樓將繼續(xù)保持低空置 率。（四）價格再創(chuàng)新高在各高端物業(yè)的帶動下，寫字樓銷售價格將進一步上升。據(jù)市場反應(yīng)，售價將達16000元/平方米，二手銷售則會受到一手市場的沖擊， 售價會進一部下滑510%而租金將會繼續(xù)保持穩(wěn)定水平，租賃集中在地鐵1號線沿線附近，蔡屋圍、中心區(qū)、車公廟受到市場的關(guān)注高于其他區(qū)域。從各月份的均價實現(xiàn)來看，春節(jié)前后的2、3月份出現(xiàn)了較大幅度的波動，跌幅超過 30% 4月份價格開始穩(wěn)步上行，6-8月份價格一直保持在一三000元/平方米的高位 運行

42、，受第四季度高端寫字樓項目火暴熱銷的影響，市場整體價格進一步走高的趨 勢將延續(xù)到2006年。三 6539026587.jpegc:iknowdocsharedatacur_workximg.soufunxnews2006_010612005年深圳銀行業(yè)各項業(yè)務(wù)健康發(fā)展，存貸款保持增長，票據(jù)業(yè)務(wù)大幅增長,現(xiàn)金投放繼續(xù)增長，銀行機構(gòu)改革穩(wěn)步推進，經(jīng)營狀況得到改善。一、銀行類金融機構(gòu)門類齊全，功能完善截至2005年末，深圳共有銀行類金融 機構(gòu)64家，其中國內(nèi)金融機構(gòu)21家，外資金融機構(gòu)43家，總資產(chǎn)11992.7億元（圖 1）?？傮w來看，深圳銀行類金融機構(gòu)門類、市場規(guī)模、業(yè)務(wù)品種、服務(wù)水平等居全 國

43、大中城市前列，較好地發(fā)揮了配置資源、支付清算等功能，具備了較強的抗風(fēng)險 能力，可望在中長期內(nèi)保持平穩(wěn)、健康運行的態(tài)勢。二、人民幣存款在波動中增長，外匯存款下降較快2005年末深圳市金融機構(gòu)本 外幣各項存款余額9486.7億元，同比增長16.6%,增幅同比上升1.5個百分點。 其中，人民幣存款在波動中增長，外匯存款下降較快（圖 2） o人民幣存款的結(jié)構(gòu)上，受2004年10月加息及人民幣升值的影響，2005年儲蓄 存款增速明顯快于上年。同樣原因，定期存款占比高于上年，而且值得注意的是， 企業(yè)定期存款占比在年末首次超過儲蓄定期存款占比。受人民幣升值影響，2005年深圳市金融機構(gòu)外匯存款（尤其是外匯儲

44、蓄存款） 下降較快，占本外幣存款余額的比重下降 0.3個百分點。三、人民幣貸款增長逐漸恢復(fù)，外匯貸款增速迅速下降2005年末深圳市金融機 構(gòu)本外幣各項貸款余額7596.8億元，同比增長一五.6%,增幅同比下降5.3個百分 點。其中，人民幣貸款增長經(jīng)歷了上半年的乏力后在下半年逐漸恢復(fù)，外匯貸款增 速迅速下降。2005年轄區(qū)國內(nèi)銀行改革引導(dǎo)信貸業(yè)務(wù)理性增長， 貸款增速呈“快回落一緩回 升”的走勢。上半年，轄區(qū)各行調(diào)整信貸政策，開始收縮規(guī)模、提升質(zhì)量，貸款增 速連續(xù)五個月下降，到5月末達到近年最低水平3.7%。不過由于我國融資結(jié)構(gòu)過度依賴間接融資以及銀行受考核影響而恢復(fù)投放，下半年人民幣貸款增速逐漸

45、恢復(fù)（圖 3）。由于短期融資券與票據(jù)市場的發(fā)展為企業(yè)提供了更有效率的短期融資渠道，企 業(yè)對銀行短期貸款的需求減少，2005年深圳人民幣信貸資金的長期化趨勢比往年更 顯著，年末，人民幣中長期貸款占比達到 48.8%,上升5.0個百分點。2005年由于國內(nèi)銀行外匯頭寸緊張，收緊外匯貸款投放，深圳市外匯貸款增速 同比下降50.8個百分點。四、現(xiàn)金投放繼續(xù)增長2005年深圳市投放繼續(xù)增長。其中儲蓄存款凈支出占同 期現(xiàn)金凈支出的比例為65.5%,仍是深圳市現(xiàn)金投放的主要渠道。五、票據(jù)業(yè)務(wù)大幅增長深圳市經(jīng)濟發(fā)達，票據(jù)結(jié)算量大，票源豐富，加之銀行 為解決巨額存差帶來的流動性相對過剩，及調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)、改善資產(chǎn)

46、質(zhì)量而鼓勵發(fā) 展票據(jù)業(yè)務(wù)，2005年深圳市票據(jù)業(yè)務(wù)再次迎來大幅增長。其中，承兌余額同比增長 9.0%,增幅同比上升14.6個百分點；貼現(xiàn)余額同比增長 285.2 %,增幅同比上升 303.7個百分點（圖4）。票據(jù)業(yè)務(wù)的快速增長是對短期貸款增速回落的重要補充。六、銀行改革穩(wěn)步推進，經(jīng)營狀況不斷改善七、香港人民幣業(yè)務(wù)快速發(fā)展，深 港合作成效顯著截至年末，共有42家香港銀行開辦人民幣業(yè)務(wù)；香港人民幣存款余 額223.7億元，同比增長85.6%;內(nèi)地人民幣銀行卡在香港交易量 67.7億元，同 比增長1.2倍，在一定程度上反映了內(nèi)地赴港消費量增長較快。2利率水平監(jiān)測2005年，深圳市利率水平保持平穩(wěn)。國

47、內(nèi)金融機構(gòu)人民幣貸款 上浮利率占比緩慢上升，運用浮動利率定價方式范圍逐步擴大；外資銀行新發(fā)生人 民幣貸款大部分執(zhí)行下浮利率，貸款定價方式以固定利率為主。外幣貸款利率不斷 升高。貨幣市場收益率曲線全面下移，帶動深圳市票據(jù)市場利率持續(xù)下行。香港人 民幣存款利率保持穩(wěn)定。一、貸款上浮占比緩慢上升，企業(yè)規(guī)模與貸款利率水平密切相關(guān) 2005年一至四 季度深圳市國內(nèi)商業(yè)銀行執(zhí)行上浮利率的貸款發(fā)生額分別占貸款發(fā)生總額的25.55 %、32.84%、34.81 %和34.一三%。股份制商業(yè)銀行新增上浮利率貸款占比 穩(wěn)步上升，區(qū)域法人機構(gòu)貸款利率水平顯著增加。大型企業(yè)貸款下浮占比與小型企 業(yè)貸款上浮占比均占其全

48、部貸款總額 50%左右，中型企業(yè)貸款上浮、基準(zhǔn)、下浮比 例各占該類貸款三分之一左右。二、取消個人住房貸款優(yōu)惠利率并放開個人住房貸款利率上限，商業(yè)銀行政策 執(zhí)行效果并不明顯據(jù)我行監(jiān)測，3- 9月，深圳市各國內(nèi)商業(yè)銀行執(zhí)行上浮利率個人 住房貸款占個人住房貸款發(fā)生總額比例一直在7%左右波動。第四季度，利率水平顯著下滑。12月份，深圳市國內(nèi)商業(yè)銀行個人住房貸款執(zhí)行上浮利率占比僅為 0.92%,下浮比例為90.73 % （圖5）。主要原因：一是轄內(nèi)某股份制銀行新發(fā)生的 個人住房貸款利率基本集中于基準(zhǔn)利率。二是價格競爭仍是當(dāng)前各行住房信貸業(yè)務(wù) 的主要營銷手段。三、運用浮動利率定價方式范圍逐步擴大，區(qū)域中資

49、法人商業(yè)銀行定價能力有 所提高2005年第4季度深圳市國內(nèi)商業(yè)銀行新發(fā)生浮動利率貸款占全部新發(fā)生貸款 比例為46.一五%,分別比第1、2、3季度高出24.57、一八.82、11.27個百分點。 區(qū)域中資法人商業(yè)銀行采用浮動利率定價貸款占比為42.98 % ,分別比四大國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行高11.98和10.79個百分點。四、外資銀行新發(fā)生貸款大部分執(zhí)行下浮利率，貸款定價方式以固定利率為主 五、小額外幣存款利率多次上調(diào)，市場反應(yīng)總體較為平淡；受國際市場利率變動影 響，深圳市外幣貸款利率不斷走高2005年，深圳市美元一年期固定利率貸款、 按月 浮動利率貸款分別由1月份的3.7092%、3.

50、5803 %升至12月份的5.28 %、5.47%。 港幣一年期固定利率貸款12月為5.2835%,比1月增加3.3205個百分點。六、超額準(zhǔn)備金率下調(diào)后，商業(yè)銀行大量資金被擠入貨幣市場，貨幣市場收益 率曲線全面下移，帶動深圳市票據(jù)市場利率持續(xù)下行七、香港人民幣存款利率保持 穩(wěn)定（一）2005年2月前，各檔次人民幣存款利率有所提高。2005年2月，3個月 及1個月定期存款利率分別比2004年2月提高0.08個百分點和0.07個百分點。原 因是：一是參加行能從兌換中圖利，提高存款利率有利于擴大兌換規(guī)模。二是 2004年多家參加行預(yù)期短期內(nèi)將擴大香港人民幣業(yè)務(wù)范圍，紛紛提高存款利率吸納客戶，以壯大

51、業(yè)務(wù)基礎(chǔ)。（二）2005年3月至今，各檔次存款利率保持穩(wěn)定，未發(fā)生變化原因是：目前 各參加行給予客戶的人民幣存款利率已高達0.7 %至0.86 %不等，而參加行在清算行人民幣存款利率固定為0.865%。在當(dāng)前各參加行人民幣資產(chǎn)運用渠道單一背景 下，短期內(nèi)人民幣存款利率難有上調(diào)空間。（三）大銀行存款利率普遍低于中小銀行（圖 6）大銀行人民幣活期存款利率一般在 0.45 %左右，中小銀行活期存款利率在 0.5 % 0.75 %之間，大新銀行定存利率甚至高達 0.85 %。（四）2005年5月起，同期限存款利率港幣逐漸高于人民幣（圖 7）2005年12月，香港10萬元以下人民幣活期存款、月內(nèi)加權(quán)平均

52、利率分別為 0.46%、0.71 %,分別低于同檔次10萬元以下港幣存款利率1.7和2.14個百分點。3金融市場運行2005年深圳銀行間市場交易活躍，短期融資券受追捧；銀行匯 率風(fēng)險意識增強，外匯即期交易異?；钴S；保險業(yè)駛?cè)肓夹园l(fā)展快車道；中小企業(yè) 板成股市融資新亮點，黃金市場建設(shè)取得突破性進展，民間借貸不活躍，金融市場 創(chuàng)新前景廣闊。一、銀行間拆借交易萎縮，債券交易成倍增長，短期融資券受追捧由于證券市 場不景氣，2005年深圳信用拆借同比下降47.6%。銀行間債券市場交易保持活躍， 全年累計成交量同比增長1.2倍。2005年深圳金融機構(gòu)在銀行間市場的交易總額 5.0 萬億元，占全國交易量的1

53、1.0%,全國排名第三，凈融入資金1.3萬億元，同比增 長近5倍。2005年5月，短期融資券出臺引起深圳金融機構(gòu)和企業(yè)的高度關(guān)注。轄內(nèi)南山開發(fā)集團公司、深圳高速公路股份公司、中信證券、招商證券等四家企業(yè)獲準(zhǔn)在銀行間市場發(fā)行短期融資券63億元。與此同時，轄內(nèi)各行積極參與短期融資券的承銷, 招行為招商局、淮北礦業(yè)、哈藥股份承銷了 45億元短期融資券。二、外匯即期交易異?；钴S，新業(yè)務(wù)品種交易較少2005年7月人民幣匯率形成 機制改革后，轄內(nèi)各行匯率風(fēng)險意識增強，及時將結(jié)售匯風(fēng)險頭寸在銀行間市場進 行平補，即期外匯市場交投異?；钴S，交易總量同比增長94.3%,賣差（賣出一買入）同比增長一三1.5%,二

54、者均創(chuàng)歷史新高。2005年我國銀行間外匯市場推出外幣買賣和遠期外匯交易業(yè)務(wù)后，轄內(nèi)分別僅有3家和2家銀行參與交易，外幣買賣交易總量僅占全國交易總量的0.8 %。三、證券市場仍然呈弱市格局，中小企業(yè)板成股市融資新亮點，證券機構(gòu)在調(diào)整中發(fā)展2005年深證綜指全年下跌11.7%,股票成交額同比減少21.5%。年內(nèi)， 境內(nèi)股票市場唯一新發(fā)股票在深交所中小企業(yè)板上市。年末，中小企業(yè)板上市公司 總數(shù)達到50家，籌資29.1億元，占深市籌資總額的96.0%。繼2004年南方、漢唐證券公司之后，2005年深圳市又有大鵬、五洲和昆侖等 三家證券公司爆發(fā)支付危機。年內(nèi)，各相關(guān)部門組織了對南方、漢唐、大鵬證券公 司

55、的清算工作，并組織實施大鵬、五洲、昆侖證券公司及20家證券營業(yè)部和3家證 券服務(wù)部的風(fēng)險處置。中國建銀投資有限責(zé)任公司在競拍購買原南方證券的相關(guān)證 券類資產(chǎn)的基礎(chǔ)上于深圳設(shè)立中國建銀投資證券有限責(zé)任公司。截至年末，深圳共 有證券法人機構(gòu)一五家，基金管理公司一五家，期貨公司11家。2005年，全市77家上市公司（其中在中小企業(yè)板塊上市 2家）積極推進股權(quán) 分置改革，共有30家已完成（或已進入）股權(quán)分置改革，總市值占轄區(qū)上市公司總 市值60.0%,市值比例在全國主板市場排名第一。四、保險業(yè)駛?cè)肓夹园l(fā)展快車道2005年，深圳保險市場體系不斷完善，各項業(yè) 務(wù)良性發(fā)展，服務(wù)地方經(jīng)濟社會發(fā)展成效顯著。截至

56、2005年末，深圳保險市場主體35家，基本形成門類較為齊全的市場組織 體系和較充分的市場競爭。轄內(nèi)保險專業(yè)中介發(fā)展迅速，促進了保險市場專業(yè)分工的進一步細化；外資保險公司的市場份額高出全國水平3.6個百分點，國際化程度較高。2005年是深圳保險業(yè)近年來效益最好的一年， 大部分公司實現(xiàn)盈利。全市保費 總收入首次突破100億元，達到106.41億元，同比增長16%。其中，壽險業(yè)保費 收入同比增長一八.53%,高出全國平均水平10個百分點，增幅居全國各大城市前 列。深圳壽險業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)實現(xiàn)了平穩(wěn)調(diào)整，年內(nèi)轄區(qū)壽險期繳保費比例高達69.8 % ,其中新單比例占到50%,比全國平均水平高1.4倍，為深圳保險業(yè)

57、可持續(xù)發(fā)展打下 良好的基礎(chǔ)。產(chǎn)險方面，以意外險、信用險、責(zé)任險為代表的非傳統(tǒng)險呈現(xiàn)快速增 長局面，對產(chǎn)險業(yè)務(wù)增長的貢獻率由上年的32.4 %提高到39.3%。2005年，深圳市保險業(yè)為深圳經(jīng)濟建設(shè)提供了近 6萬億元的風(fēng)險保障，參保人 次達560萬，累計賠款和給付支出28億元，同比增長一五,保險深度為 2.16%, 比上年下降了 0.54個百分點，對保障正常的生產(chǎn)、生活秩序發(fā)揮了重要作用。五、黃金市場建設(shè)取得突破性進展截至 2005年末，深圳共有上海黃金交易所會 員一八家。年內(nèi)，深圳全部會員黃金成交量、交割量、交割庫累計出庫量占全國的 比重分別為9.6%、29.7%和47.2 %。2005年深圳

58、黃金市場建設(shè)方面取得突破性進展。 2005年9月30日上海黃金交 易所深圳備份交易中心成立；12月一三日深圳黃金夜市交易正式開業(yè)， 深圳黃金市 場與國際接軌。六、民間借貸不活躍，月利率在一五%左右深圳民間借貸以村鎮(zhèn)企業(yè)、民營企 業(yè)和個體工商戶為相對活躍的融資主體，房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)、服務(wù)業(yè)是發(fā)生民間借 貸的主要行業(yè)，很少流向制造業(yè)，與“長三角”地區(qū)截然不同。民間借貸利率，目 前企業(yè)短期融資的月利率一般在一五%左右， 個人短期融資的月利率一般在10% 七、金融創(chuàng)新獨具優(yōu)勢，前景廣闊2005年，深圳金融市場的業(yè)務(wù)創(chuàng)新以跨市場 本外幣理財業(yè)務(wù)、利率產(chǎn)品為重點，服務(wù)創(chuàng)新以網(wǎng)上銀行為重點。集合受托理財計

59、劃、特色信用卡服務(wù)、開放式基金質(zhì)押貸款、集合委托貸款、動產(chǎn)質(zhì)押短期貸款， 都是值得稱道的業(yè)務(wù)創(chuàng)新品種。4區(qū)域金融生態(tài)2005年，深圳被評為全國金融生態(tài)一級城市， 金融生態(tài)不斷改 善，表現(xiàn)在：一是金融基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)扎實推進。建設(shè)深圳金融配套服務(wù)基地被提上議事日程，并已形成總體框架和初步方案； 建成覆蓋全市、聯(lián)通香港、融入全國、較為完善的現(xiàn)代化支付結(jié)算系統(tǒng)，2005年深圳跨行資金清算總量20萬億元，日清算量平均800億元，占全國的十分之一強；銀 行卡刷卡消費比例在全國處于領(lǐng)先水平；在全國率先建成了票據(jù)影像處理系統(tǒng)。二 是信用建設(shè)取得積極進展。在全國率先開展了外匯違規(guī)負(fù)面信息披露工作；征信體系建設(shè)取得

60、重大進展， 2005年，企業(yè)信貸登記咨詢在我市覆蓋了近 80%企業(yè)，個人信用系統(tǒng)在我市覆蓋了 約600萬人口；人行、公檢法、海關(guān)、工商、稅務(wù)等有關(guān)部門緊密合作，對拖欠銀 行貸款的企業(yè)繼續(xù)公開曝光，全年對 1一五家拖欠銀行貸款的企業(yè)進行制裁，建立 信用風(fēng)險提示名單，通報被剝離的不良貸款的借款企業(yè)共101家；全體商業(yè)銀行、政策性銀行與部分企業(yè)自發(fā)組織成立了深圳市信用協(xié)會，該協(xié)會與市總商會舉辦了 “誠信與發(fā)展”論壇。三是同業(yè)自律規(guī)范有序。發(fā)布了銀行和企業(yè)誠信倡議書，國內(nèi)銀行同業(yè)公會簽訂了大額現(xiàn)金提現(xiàn)收 費等公約，資信評估公司簽署了行業(yè)自律協(xié)議。5房地產(chǎn)行業(yè)分析2005年深圳房地產(chǎn)市場的供給壓力依然較