1、連鎖門店選址策略學習目標使學生對門店選址重要性和程序有清晰的認識；能夠運用商圈選擇準則進行商圈分界點的計算；能夠運用方法對某一區(qū)域的商圈進行全面系統(tǒng)的分析；能夠掌握飽和度指數(shù)計算方法，并能運用該方法進行區(qū)域的飽和情況比較。技能目標商圈調(diào)查的方法開店計劃的制定選址報告的撰寫技術(shù)樣板店功能設計案例分析老家肉餅開新店分析第一節(jié) 連鎖門店開發(fā)規(guī)劃一、十大開店原則1、符合發(fā)展戰(zhàn)略、品牌戰(zhàn)略、競爭戰(zhàn)略2、經(jīng)濟效益優(yōu)先3、進行充分的市場調(diào)查4、搞清城市規(guī)劃。5、請專業(yè)機構(gòu)，參與制定科學布店計劃6、做好財務規(guī)劃7、注重物業(yè)合同簽訂。8、研究當?shù)厥杖胨健?、研究當?shù)孛袼孜幕?0、物流問題解決。二、開發(fā)新店布

2、點要求1年度開店數(shù)量2范圍選擇戰(zhàn)術(shù)3開店條件的設計4商業(yè)區(qū)選擇5立地布點戰(zhàn)術(shù)(立地條件、布點順序)6零售網(wǎng)聯(lián)結(jié)戰(zhàn)術(shù)（單業(yè)態(tài)還是多業(yè)態(tài)）2014年百勝全球1850家，中國700家，印度150家，其中肯德基600家三、新店開發(fā)的業(yè)態(tài)選擇商業(yè)零售業(yè)態(tài)選擇有：雜食店、便利店、折扣店、超級市場、大型綜合超市、倉儲會員店、百貨店、專業(yè)店、專賣店、家具建材店、購物中心、廠家直銷中心、電視購物、郵購、網(wǎng)上商店、自動售貨亭、電話購物、直銷等。 如餐飲業(yè)的業(yè)態(tài)選擇有：快賣店（如傻子雞店、連鎖餅屋等）；快餐店（如馬拉面，老家快餐）；專賣店（如全聚德烤，吳裕泰茶莊）；酒樓（九頭鳥酒家、譚魚頭酒樓等）；飯店（如希爾頓飯

3、店）。服務業(yè)的連鎖分店業(yè)態(tài)由于提供的是“軟”的服務，是專業(yè)知識、專業(yè)技能服務，可以說是專業(yè)店。如房地產(chǎn)中介服務的連鎖企業(yè)我愛我家、天津順馳、21世紀不動產(chǎn)、洗衣品牌福奈特等 。四、開發(fā)新店的市場型態(tài)1、獨立式店鋪2、商業(yè)街3、購物中心、百貨大樓4、大專院校5、交通樞紐6、寫字樓7、醫(yī)院8、軍區(qū)大院9、公園、動物園、游樂園、紀念館10、特殊地點。加油站，購物區(qū)、批發(fā)市場等案例閱讀7-11的開店策略選址模式：居民區(qū)+交通便捷+重要單位和設施第二節(jié) 商圈與 商圈調(diào)查一、商圈概述1、商圈的含義商圈指商店的有一定地理界限的銷售范圍，這個界限就是以商店所在地點為中心，沿一定距離形成不同層次的吸引顧客的區(qū)域

4、，這就是商圈。 核心商圈70%次級商圈25%邊緣商圈5%商圈測定的因素外部因素量的方面人口數(shù)、人口密度、家庭數(shù)流動人口數(shù)、客流規(guī)律零售業(yè)銷售額、營業(yè)面積大型店狀況交通裝備及交通量質(zhì)的方面年齡、職業(yè)、家庭人口構(gòu)成收入水平、消費水平就業(yè)狀況、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)城市規(guī)劃、城市間關(guān)系競爭店、互補店的地區(qū)分布市政設施、商業(yè)街的規(guī)模內(nèi)部因素主體方面店鋪規(guī)模、業(yè)態(tài)商品配置、樓層構(gòu)成及配置吸引顧客的設施狀況，如停車場銷售促進、營銷及其組織活動狀況附加因素文化、公共設施的有無2、商圈范圍與測定3、商圈確定的方法（1）單純劃分法直接詢問法設立問卷間接調(diào)查法（2）經(jīng)驗法根據(jù)業(yè)態(tài)、位置、規(guī)模、出行方式、購買頻率等劃分按業(yè)態(tài)來設

5、定商圈大型購物中心商圈1個小時車程大型百貨商店半個小時左右車程超市10分鐘車程便利店5-10分鐘徒步路程。500米的范圍。郊區(qū)的門店商圈較城市中心大社區(qū)超市商圈較小便利店沒有邊緣顧客商業(yè)中心的門店商圈范圍較大表31，以日本為例 超級市場位置與商圈范圍位置徒步商圈范圍自行車商圈范圍小汽車都市300-500米700-800米-郊外500米1500米3公里我國以2公里作為大小超市的劃分界限表32 超級市場規(guī)模與商圈范圍（我國）規(guī)模面積（平方米）商圈范圍小型超市500-2500步行10分鐘之內(nèi)中型超市25006000以下步行10分鐘或開車5分鐘大型超市6000以上驅(qū)車20分鐘左右根據(jù)顧客購物出行方式設

6、定商圈范圍人們購物出行的方式不同，零售店商圈范圍不同。出行方式越現(xiàn)代化、機械化程度越高，商圈越大，反之，越小。 表33 顧客購買頻率與超市商圈范圍位置每天購買每周3-4次每周1次都市300米500米700-800米郊外500米700-800米1500米3利用數(shù)學方法分析、確定商圈雷利法則（Reillylaw of retail gravitation）哈夫法則（Haff s law of shopper attraction）雷利法則（Reillylaw of retail gravitation）式中Ba城市A從中間地帶吸引的交易量；Bb城市B從中間地帶吸引的交易量；PA城市A的人口數(shù)；PB

7、城市B的人口數(shù)；DA城市A到中間地帶的距離；DB城市B到中間地帶的距離；哈夫法則（Haff s law of shopper attraction）式中j某商業(yè)設施；Piji地區(qū)消費者光顧j商業(yè)設施的概率；Uijj商業(yè)設施的效用；Sjj商業(yè)設施的規(guī)模（營業(yè)面積）Tij從i地區(qū)到j所需的時間；隨交通工具不同而變化的參數(shù)；Eiji地區(qū)消費者光顧j商業(yè)設施的人數(shù)；Cii地區(qū)的消費者數(shù)量。二、商圈調(diào)查（一）調(diào)查的目的91了解優(yōu)良立地的基本條件確立立地條件的三要素提高估算的精度人口數(shù)交通條件設施集客能力門店未來發(fā)展?jié)摿湍芰u場停車場等硬件（二）資料來源資料類別資料來源城市布局、發(fā)展規(guī)劃資料城市政府、

8、住宅局或城建管理部門人口數(shù)、戶數(shù)資料城市政府、戶籍管理部門或居委會競爭分布圖實地調(diào)查、行業(yè)協(xié)會、工商部門競爭店銷售業(yè)績實地調(diào)查、行業(yè)協(xié)會、工商部門商業(yè)業(yè)態(tài)與格局的未來變化城市政府、行業(yè)協(xié)會（三）商圈調(diào)查的內(nèi)容1、商圈潛力調(diào)查分析（競爭和飽和度）模型：人口數(shù)+客流量+客單價+消費頻率2、城市結(jié)構(gòu)調(diào)查模型：地域+交通+商業(yè)區(qū)+各項城市功能+城市發(fā)展規(guī)劃3、競爭店調(diào)查模型：綜合調(diào)查+商品能力調(diào)查+店鋪設計調(diào)查+運營管理調(diào)查10個邊緣集團北苑、酒仙橋（望京）、東壩、定福莊、垡頭、南苑、豐臺、石景山、西苑、清河10個邊緣集團。兩軸”即北京傳統(tǒng)中軸線和長安街沿線構(gòu)成的十字軸.“兩帶”是北起懷柔、密云，沿順

9、義、通州東南指向廊坊和天津的“東部發(fā)展帶”，北京西部山區(qū)以及延慶、昌平等連線的“西部生態(tài)帶”.“多中心”指在市區(qū)范圍內(nèi)建設不同的功能區(qū)和在“兩帶”上建設若干新城。北京將通過完善“兩軸”，強化“東部發(fā)展帶”，整合“西部生態(tài)帶”，最終構(gòu)筑以城市中心與副中心相結(jié)合、市區(qū)與多個新城相聯(lián)系的新的城市形態(tài)。競爭店情況分析競爭店營業(yè)面積目標顧客商品構(gòu)成價格策略促銷活動店堂陳列競爭店數(shù)量調(diào)查商圈飽和度分析商圈飽和度分析是在競爭店分析的基礎上，通過進一步的消費調(diào)查，計算出商圈范圍內(nèi)飽和度，并判斷開店的有效性。商圈飽和狀況的分析有兩種方法：（1）商圈容量法。通過計算市場規(guī)模，確定所能容納的超級市場面積。 2)飽和

10、指數(shù)法飽和度分析是根據(jù)成本效益方法，推出每平方米必須實現(xiàn)的最低銷售額，然后利用飽和度分析法推算出能達到此指標的地區(qū)。飽和指數(shù)指現(xiàn)存店鋪每平方米營業(yè)額，新建店鋪可能使這一指數(shù)降低，一定要考慮待建和正在施工的店鋪面積。 看95頁(四)商圈調(diào)查的基本流程1宏觀上要對各種權(quán)威性的統(tǒng)計數(shù)字與資料的分析。 2實施對特定區(qū)域的市場調(diào)查。 3通過市場調(diào)查，篩選出具體的目標地點.4對具體的地址要進行詳細調(diào)查，做出優(yōu)劣、適合性的具體評價。 5、確認房產(chǎn)條件.（五）商圈調(diào)查報告商圈調(diào)查報告是連鎖企業(yè)總部在企業(yè)店鋪開發(fā)策略的指導下，對某一個預開店鋪或已經(jīng)開發(fā)的店鋪的商圈進行調(diào)查所形成的為經(jīng)營決策提供依據(jù)的書面報告教材

11、96頁。 第三節(jié) 連鎖門店選址技術(shù)一、連鎖門店選址重要性（一）影響經(jīng)營目標的確定（二）是戰(zhàn)略決策行為。（三）關(guān)系到門店的經(jīng)濟效益二、連鎖門店選址應遵循原則（一）方便顧客購物的原則交通便利靠近人口聚居的場所人口居住稠密區(qū)、機關(guān)單位集中的區(qū)域符合客流規(guī)律和流向人群集散地段。案例：家電賣場聚首馬甸區(qū)域。（二）有利于連鎖門店開拓發(fā)展提高市場占有率和覆蓋率有利于形成綜合服務功能，發(fā)揮特色。萬達的商業(yè)綜合體有利于合理組織商品運送（三）有利于獲取最大的經(jīng)濟效益三、連鎖門店選址考慮的因素案例分析：麥當勞連鎖店的選址策略以目標消費群為中心兼顧現(xiàn)實與未來講究醒目不急于求成優(yōu)勢互動。101選址條件商業(yè)環(huán)境因素城市結(jié)

12、構(gòu)因素城市特點，如產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、政府機構(gòu)、歷史沿革、自然環(huán)境、風土人情、文化氛圍等城市規(guī)劃，如土地征用規(guī)劃、市政設施規(guī)劃等城市公共設施現(xiàn)狀交通條件，包括公路、鐵路狀況，車站設施及交通主管部門等消費結(jié)構(gòu)因素人口現(xiàn)狀及動態(tài)，包括人口密度、人員構(gòu)成、人口布局、人口的未來增減人均收入、消費水平生活方式、消費習慣、追求的生活方式、休閑及購物傾向等商業(yè)結(jié)構(gòu)因素城市的商業(yè)結(jié)構(gòu)商業(yè)的集中化程度及趨向，如商業(yè)街、購物中心等行業(yè)競爭關(guān)系，如地區(qū)間競爭、地區(qū)內(nèi)競爭店鋪選址因素位置條件 鄰近條件，包括附近的商業(yè)情況、道路情況、交通情況等用地條件，包括地理環(huán)境、法規(guī)條件等相對條件與競爭店的競爭及互補效應潛力條件商圈與購買力

13、，包括購買頻率、購買時間、采購距離等老師總結(jié)八大因素城市性質(zhì)商業(yè)結(jié)構(gòu)消費者位置對手商圈合作伙伴政府四、連鎖門店選址的程序1確認前提條件1102根據(jù)目標顧客選擇店鋪所在的重心區(qū)域1113落實最佳結(jié)合點4選定具體地點五、詳細的店址評估報告（一）店址的市場評估程序（二）市場評估報告的撰寫85C（一）店址的市場評估程序1、搜集各項資料2、搜集消費者資料3、開車實地勘察4、區(qū)域?qū)ο笤L談5、對既有店面經(jīng)營進行分析6、可能據(jù)點的開發(fā)計劃7、營業(yè)額與投資成本預測8、評估報告成文（二）市場評估報告的撰寫1、商圈調(diào)查報告2、法律事務報告3、財務預測報告。113小資料分析便利店的選址技巧,114頁85度c選址報告好利來選址分析店鋪選址修訂版本章小結(jié)李嘉誠說過：開店靠的是什么？是位置，位置，還是位置。俗話說：金角，銀邊，草肚皮。把握路口拐角的位置是開店的規(guī)律性選擇。所以，必須把握5大環(huán)節(jié)：開店規(guī)劃商圈調(diào)查店址評估市場形態(tài)選擇店址選擇。同時，也要把握10大要素：人口、收入、欲望、文化、交通、