1、獨棟別墅 【定義】獨棟別墅即獨門獨院，上有獨立空間，下有私家花園領地，是私密性很強的獨立式住宅，表現(xiàn)為上下左右前后都屬于獨立空間，普通房屋周圍都有面積不等的綠地、院落。這一類型是別墅歷史最悠久的一種，也是別墅建筑的終極方式。 【特征】私密性強，市場價錢較高，定位多為高端質量。 從建筑形狀上說，這種產品每棟都是獨立封鎖墻體，在建筑上只需很小一部分相聯(lián)，或廊道、或儲物間、或裝飾梁等，因開發(fā)商的處置而有所不同。 從衛(wèi)星圖上來看類似聯(lián)排別墅從居住質量上，類獨棟擁有如獨門、獨戶、獨院等獨棟別墅的特點，比聯(lián)排更加具有私密性和獨立性；從價錢上，并不會比聯(lián)排貴多少，可以說是用“聯(lián)排價錢享用獨棟溫馨。 同時，在

2、親地性上，類獨棟也接近獨棟產品。比如一個四聯(lián)排中，只需邊上的兩套才有3個花園，中間兩套只需2個花園。但假設做成“類獨棟的話，邊上兩套有3大1小4個花園，中間兩套也有2大2小4個花園，都與獨棟產品非常接近。如今市場上出現(xiàn)的多是類獨棟別墅，真正的純獨棟別墅很少見。類獨棟別墅它是聯(lián)排別墅與獨棟別墅之間的中間產品，由兩個單元的別墅拼聯(lián)組成的單棟別墅。 雙拼別墅特征： 1.降低了社區(qū)密度，添加了住宅采光面，使其擁有了更寬闊的室外空間。 2.是低層小樓加上私家花園，在保證擁有私家花園的根底上，既要加強戶外空間的交流，使私家小環(huán)境交融社區(qū)大環(huán)境，也改動了兵營式陳列的呆板面孔。 3.雙拼別墅根本是三面采光，外

3、側的居室通常會有兩個以上的采光面，普通來說，窗戶較多，通風不會差，重要的是采光和觀景。雙拼別墅合院別墅，比如說聯(lián)排別墅圍合而成，有本人獨立的庭院，同時幾個聯(lián)排別墅共同享用一個比較大的花園，這樣比單獨的聯(lián)排別墅采用兵營式規(guī)劃、只享用前后小花園景觀要大些。他可以由獨棟別墅、聯(lián)排別墅、雙疊別墅等圍合而成。合院別墅【定義】又稱TOWNHOUSE，有天有地，每戶獨門獨院，設有1至2個車位，還有地下室。它是由幾幢小于三層的單戶別墅并聯(lián)組成的聯(lián)排或住宅，一排二至四層結合在一同，每幾個單元共用外墻，有一致的平面設計和獨立的門戶。建筑面積普通是每戶250平方米左右。 【特征】1、比較注重工程選址，盡量余地、余綠

4、、余水，交通比較方便。2、價位較低，為中產階級中上層人士及新貴階層度身定造。3、戶型設計豐富而前衛(wèi)，有特征。 【歷史回想】19世紀四五十年代發(fā)源于英國新城鎮(zhèn)時期，歐美普及。在歐洲原始意義上的Townhouse是指在城區(qū)聯(lián)排而建的市民城區(qū)住宅，這種住宅均是沿街的，由于沿街面的限制，所以都在基地上表現(xiàn)為大進深小面寬，層數(shù)普通在3層至5層，而立面式樣那么表達為新舊混雜，各式各樣。Townhouse如今在很多國家和地域已非常普及，由于離城很近、方便上班及任務、價錢合理、環(huán)境優(yōu)美，成為城市開展過程中不可跨越的階段住宅郊區(qū)化的一種代表形狀。 聯(lián)排別墅【定義】它是Townhouse的疊拼式的一種延伸，是在綜

5、合情景洋房公寓與聯(lián)排別墅特點的根底上產生的，由多層的復式住宅上下疊加在一同組合而成，下層有花園，上層有屋頂花園，普通為四層帶閣樓建筑，這種開間與聯(lián)排別墅相比，獨立面外型可豐富一些，同時一定程度上抑制了聯(lián)排別墅窄進深的缺陷。 【特征】：1.購買人群是社會上的中產階級，而非真正意義上的富人。2.稀缺性、私密性較單體別墅要差，定位也多是第一居所。3.疊拼戶型比聯(lián)排別墅的優(yōu)勢在于規(guī)劃更為合理，不存在聯(lián)排進深長的普遍缺陷；而且，疊下有得意的半地下室，疊上有直爽的露臺，雖然沒有聯(lián)排的見天見地，但是優(yōu)勢不減，甚至更為靈動而宜人。 疊拼別墅-疊排廣義的花園洋房屬于低密度住宅，普通容積率不超越1.0，建筑風格以

6、歐洲、北美、南洋等外國風格為主，小區(qū)園林規(guī)劃較好，綠化率較高，強調景觀均好，構成有一定規(guī)模的社區(qū)。此外，假設一個低密度住宅小區(qū)，產品方式為6層以下多層板式建筑，多為平層或復式，首層和頂層各有花園和露臺相贈，風格為歐式或者北美、南洋等，每棟樓下景觀均好，花園為大家所共有，實現(xiàn)居者有花園，我們同樣可以稱之為花園洋房花園洋房空中別墅【定義】空中別墅發(fā)源于美國，稱為“penthouse即“空中閣樓，原指位于城市中心地帶，高層頂端的豪宅。普通指建在高層樓頂端具有別墅形狀的躍式住宅。這種空中別墅發(fā)源于美國，以“第一居所和“稀缺性的城市黃金地段為特征，是一種把繁華都市生活推向極致的建筑類型。它要求產品符合別

7、墅的根本要求，即全景觀，目前這類產品主要存在于成立的高檔公寓頂層，在別墅區(qū)中還比較少。 【特征】：1.空中別墅的建筑方式彌補了高層建筑的諸多弊端，與普通別墅相比，具有地理位置好、視野開闊、通透等優(yōu)勢，給人高高在上、飽覽都市風景的覺得，顯示了強大的市場競爭力。2.挑高層高：普通住宅的層高是2.7-2.9米，空中別墅的規(guī)范是3米多，從3.1、3.3、3.6米不等，比普通房挑高幾十厘米，意味著通風更順暢，采光度很好。 排屋就是聯(lián)排別墅，相對于組屋而言，是一種高檔連排別墅，普通為2-3層。 聯(lián)排排屋：兩個以上的單元左右并排成一棟建筑。 疊排排屋：兩個單元上下疊放成一棟建筑。 雙拼排屋：兩個單元左右并排

8、成一棟建筑。 聯(lián)排、雙拼以及Town House等低密度住宅不屬于別墅范圍，而被劃入高檔住宅范圍。 排屋躍層住宅占有上下兩層樓，從外觀來說，躍層式住宅是一套住宅占兩個樓層，有內部樓梯聯(lián)絡上下層，普通在首層安排起居室、廚房、餐廳、衛(wèi)生間，二層安排臥室、書房、衛(wèi)生間等。 :躍層式住宅的優(yōu)點是每戶都有較大的采光面；通風較好，戶內居住面積和輔助面積較大，規(guī)劃緊湊，功能明確；相互關擾較小。在高層建筑中，由于每兩層才設電梯平臺，可減少電梯公共平臺面積，提高空間運用效率。 躍層LOFT在牛津詞典上的解釋是“在屋頂之下、存放東西的閣樓。在房產界loft戶型特點：通常是小戶型，高舉架，面積在30-50平米，層高

9、在3.6-5.2米左右。雖然銷售時按一層的建筑面積計算但實踐運用面積卻可到達銷售面積的近1倍，高層高空間變化豐富，購買者可以根據本人的喜好隨意設計。LOFT復式住宅在概念上是一層，并不具備完好的兩層空間，但層高較普通住宅(通常層高2.8米)高，可在部分拘出夾層，安排臥室或書房等用樓梯聯(lián)絡上下，其目的是在有限的空間里添加運用面積，提高住宅的空間利用率。 假設上下兩層完全分隔，應稱為躍層式住宅，普通復式的房型是客廳或餐廳位置上下兩層連通，其他位置上下兩層區(qū)分，即上下兩層在同一空間內，從下層室內可以看見上層的局面、欄桿或走廊等部分，那么為復式住宅。 復式住宅圖18.2 普通外墻板 最近，房地產市場中出現(xiàn)了一個新種類-錯層式住宅。所謂錯層式住宅