1、珠海市2020年國有建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價更新項目聽證報告珠海市自然資源局根據(jù)自然資源聽證規(guī)定的規(guī)定，于2020年12月14日下午15時至16時15分在市自然資源局1號樓一樓會議室公開舉行珠海市2020年國有建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價更新項目聽證會。在聽證會上，陳述人就珠海市2020年國有建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價更新項目（征求意見稿）項目背景、工作依據(jù)、工作及技術(shù)過程、項目成果以及項目成果分析等有關(guān)內(nèi)容進行了詳細說明，與會代表就該項目的可行性、合理性以及對各方的利益的影響充分發(fā)表了意見，提出了修改建議。會議取得了預(yù)期效果?，F(xiàn)報告如下：聽證基本情況聽證事項：珠海市2020年國有建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價更

2、新項目相關(guān)內(nèi)容聽證時間：2020年12月14日下午15：00聽證地點：珠海市自然資源局1號樓一樓會議室聽證機構(gòu)：珠海市自然資源局主 持 人：珠海市自然資源局 吳婧聽 證 員：珠海市自然資源局 廖敏超聽 證 員：珠海市自然資源局 鐘振翔記 錄 員：珠海市自然資源局 李水平陳 述 人：珠海市自然資源局 宋江琦廣東思遠土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司 馬忠杰廣東思遠土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司 牛棟帥聽證代表：（實際參加會議16個單位16人，市民代表3人，共19人），分別是：珠海市人大代表：賀樂；珠海市政協(xié)代表：劉蕊；珠海市香洲區(qū)人民政府：陳澤雄；珠海市高欄港經(jīng)濟區(qū)管委會:馬一嬌；珠海市財政局：鄒五軍；珠海

3、市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局：李薇；珠海市評估協(xié)會：何穎儀；珠海奧園華富置業(yè)有限公司：肖芳輝；中海地產(chǎn)（珠海）有限公司：張新宇；珠海鑫時代投資有限公司：陳燕齡；珠海中珠商業(yè)投資有限公司：肖艷香；珠海龍湖發(fā)展有限公司：丁旋；廣東鑫光土地房地產(chǎn)與資產(chǎn)評估咨詢有限公司：丁峰；珠海仁合土地房地產(chǎn)與資產(chǎn)評估有限公司：陳曄；廣東公評房地產(chǎn)與土地估價有限公司：王磊；廣東正拓土地房地產(chǎn)與資產(chǎn)評估有限公司：陽金波；市民代表：陳葦、白亞鵬、羅曦。同時，用地企業(yè)珠海鵬瑞實業(yè)有限公司代表以及市民代表林叔權(quán)，本次聽證會前已電話告知有事請假并缺席。聽證事項說明陳述人就珠海市2020年國有建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價更新項目（征求意見稿）

4、項目背景、工作依據(jù)、工作及技術(shù)過程、項目成果以及項目成果分析等有關(guān)內(nèi)容進行了詳細說明。匯報內(nèi)容主要分為以下三個部分: 第一部分是術(shù)語解釋，第二部分是項目簡介，第三部分是基準(zhǔn)地價成果與地價水平分析。第一部分 術(shù)語解釋一、術(shù)語解釋（一）基準(zhǔn)地價基準(zhǔn)地價是指在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)可建設(shè)用地范圍內(nèi)，對平均開發(fā)利用條件下，不同級別或不同均質(zhì)地域的建設(shè)用地，按照商服、住宅、工業(yè)、公服等用途分別評估，并由政府確定的，某一估價期日法定最高使用年期土地權(quán)利的區(qū)域平均價格。（二）城鎮(zhèn)土地定級城鎮(zhèn)土地定級是根據(jù)城鎮(zhèn)土地的經(jīng)濟和自然兩方面屬性及其在社會經(jīng)濟活動中的地位、作用，對城鎮(zhèn)土地使用價值進行綜合分析，揭示

5、城鎮(zhèn)內(nèi)部土地質(zhì)量的地域差異，評定城鎮(zhèn)土地級別的活動。（三）地價區(qū)段地價區(qū)段是指地價水平、土地利用條件、基礎(chǔ)設(shè)施條件，環(huán)境條件等方面相近或一致的區(qū)段。二、基準(zhǔn)地價的主要作用城市基準(zhǔn)地價是由政府土地管理的有關(guān)部門通過科學(xué)的方法確定，主要體現(xiàn)為以下幾個作用：1、為政府在土地使用權(quán)有償出讓時提供依據(jù)，同時為土地使用權(quán)在土地使用者之間轉(zhuǎn)讓提供參考依據(jù)；2、按基準(zhǔn)地價所顯示不同區(qū)域土地質(zhì)量的優(yōu)劣，直接為宗地地價評估提供依據(jù)；3、城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價反映了當(dāng)?shù)爻擎?zhèn)地價水平，對推動土地市場建設(shè)，實現(xiàn)土地資產(chǎn)的合理配置，使有限的城鎮(zhèn)土地發(fā)揮最大的經(jīng)濟和社會效益，并提供地價水準(zhǔn)的技術(shù)支撐；4、政府可依照基準(zhǔn)地價制定相應(yīng)的

6、地價管理措施，以便更好地落實經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略，推動城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的發(fā)展；5、基準(zhǔn)地價的確立有利于完善經(jīng)濟稅收體系，為政府征收土地所涉及的稅費提供依據(jù)。第二部分 項目簡介一、項目工作概要（一）項目背景根據(jù)中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法第三十三條規(guī)定：“基準(zhǔn)地價、標(biāo)定地價和各類房屋的重置價格應(yīng)當(dāng)定期確定并公布。具體辦法由國務(wù)院規(guī)定?！?、國務(wù)院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知（國發(fā)200115號）第五條規(guī)定：“市、縣人民政府要依法定期確定、公布當(dāng)?shù)氐幕鶞?zhǔn)地價和標(biāo)定地價，切實加強地價管理。”國土資源部辦公廳關(guān)于實施城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程和城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程有關(guān)問題的通知（國土資廳發(fā)201512號）規(guī)定，“基準(zhǔn)地

7、價每3年應(yīng)全面更新一次；超過6年未全面更新的，在土地估價報告中不再使用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法?！?、廣東省國土資源廳關(guān)于2016年城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價成果更新情況的通報（粵國土資利用電2017129號）中規(guī)定“各地應(yīng)高度重視基準(zhǔn)地價定期更新工作?！薄⒅楹＝?jīng)濟特區(qū)土地管理條例第六十四條中規(guī)定“基準(zhǔn)地價應(yīng)當(dāng)每兩年修訂一次?！?、廣東省國土資源廳關(guān)于進一步嚴格規(guī)范基準(zhǔn)地價管理的通知（粵國土資利用發(fā)20188號）中規(guī)定“全面建立基準(zhǔn)地價體系，并結(jié)合市場變化情況，每2-3年更新一次”、關(guān)于部署開展2020年度自然資源評價評估工作的通知（自然資辦發(fā)202023號）中規(guī)定“完善基準(zhǔn)地價更新制度，逐步形成與市場價格掛鉤的動態(tài)

8、調(diào)整機制”，基準(zhǔn)地價項目需長期、持續(xù)、穩(wěn)定的開展下去，保持成果的現(xiàn)勢性，服務(wù)于社會經(jīng)濟發(fā)展的需要。我市現(xiàn)行的國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價的價格基準(zhǔn)日為2018年1月1日，距今已超過2年，房地產(chǎn)市場與土地市場已發(fā)生變化，現(xiàn)行基準(zhǔn)地價已無法完全準(zhǔn)確反映我市土地市場的價格水平，因此急需開展珠海市國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價的更新工作。（二）工作依據(jù)1、法律法規(guī)（1）中華人民共和國土地管理法（2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議修訂）；（2）中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法（2019年8月26日第十三屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十二次會議修訂）；（3）中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓

9、和轉(zhuǎn)讓暫行條例（1990年5月19日國務(wù)院令第55號發(fā)布，自發(fā)布之日起施行）；（4）中華人民共和國資產(chǎn)評估法（2016年7月2日第十二屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十一次會議通過，自2016年12月1日起施行）；（5）國家、省市頒布的其他法律、法規(guī)。2、技術(shù)規(guī)程、規(guī)范依據(jù)（1）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GB/T 18508-2014）；（2）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程（GB/T 18507-2014）；（3）中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)土地利用現(xiàn)狀分類（GB/T 21010-2017）；（4）城市地價動態(tài)監(jiān)測技術(shù)規(guī)范（TD/T 1009-2007）；（5）國家、省市及

10、地方有關(guān)的規(guī)程、規(guī)范、技術(shù)依據(jù)等。3、有關(guān)文件及資料依據(jù)（1）國務(wù)院關(guān)于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知（國發(fā)200115號）；（2）國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知（國發(fā)200631號）；（3）國土資源部關(guān)于發(fā)布實施全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)的通知（國土資發(fā)2006307號）；（4）廣東省國土資源廳關(guān)于進一步嚴格規(guī)范基準(zhǔn)地價管理的通知（粵國土資利用發(fā)20188號）；（5）關(guān)于部署開展2020年度自然資源評價評估工作的通知（自然資辦發(fā)202023號）；（6）廣東省自然資源廳關(guān)于做好2020年度自然資源評價評估工作的通知（粵自然資利用發(fā)20201364號）；（7）珠海市土地利用總體規(guī)劃(2006-

11、2020年)調(diào)整完善方案；（8）珠海市城市總體規(guī)劃(20012020年)(2015年修訂)；（9）珠海市人民政府關(guān)于印發(fā)珠海市國有建設(shè)用地地價管理規(guī)定的通知（珠府201961號）；（10）珠海市人民政府關(guān)于公布珠海市2019年國有建設(shè)用地使用權(quán)基準(zhǔn)地價的通知（珠府201964號）；（11）國家、省市及地方有關(guān)的文件、資料等。（三）總體技術(shù)思路為滿足珠海市基準(zhǔn)地價更新的新需求，以城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程（GB/T 18507-2014）、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GB/T 18508-2014）和城市地價動態(tài)監(jiān)測體系技術(shù)規(guī)范（TD/T 1009-2007）為依據(jù)，結(jié)合珠海市實際情況和當(dāng)前城鎮(zhèn)土地定級和基準(zhǔn)地

12、價估價技術(shù)的現(xiàn)狀及發(fā)展?fàn)顩r，本次基準(zhǔn)地價更新工作采用的總體思路具體為：（1）在原有基準(zhǔn)地價工作成果基礎(chǔ)上，根據(jù)珠海市目前房地產(chǎn)和土地市場的客觀情況從因果關(guān)系入手，通過對影響土地質(zhì)量的各種因素分析，建立土地分類定級的因素評價體系，利用先進的計算機技術(shù)手段，采用多因素加權(quán)求和的方法，確定商業(yè)、住宅、工業(yè)、辦公、公共服務(wù)項目用地不同用途類型的土地級別。（2）在分類定級基礎(chǔ)上，進一步劃分均質(zhì)區(qū)片（地價區(qū)段），以市場交易資料為主，以土地利用效益資料為參考，選擇適宜的估價方法，建立可行的測算模型，評估出商業(yè)、住宅、工業(yè)、辦公、公共服務(wù)項目用地的區(qū)段基準(zhǔn)地價，然后再根據(jù)區(qū)片基準(zhǔn)地價，確定級別基準(zhǔn)地價。劃分路

13、線價區(qū)段，測算商業(yè)路線價基準(zhǔn)地價。（3）通過對土地價格影響因素的分析，建立級別基準(zhǔn)地價修正體系；與此同時，分析商業(yè)與加油站、農(nóng)貿(mào)市場、酒店等，工業(yè)廠房與采礦用地、倉儲用地等地價之間的關(guān)系，測算出其他用地類型的地價修正系數(shù)。（4）利用GIS空間分析技術(shù)對珠海市基準(zhǔn)地價進行分析。整個工作的整體思路可概括為：劃定商業(yè)、住宅、工業(yè)、辦公、公共服務(wù)項目用地等不同用途類型的土地級別測算區(qū)段基準(zhǔn)地價測算級別基準(zhǔn)地價測算商業(yè)路線價建立修正體系分析地價合理性。（四）工作范圍珠海市基準(zhǔn)地價更新范圍為珠海市行政轄區(qū)（不含橫琴新區(qū)及一體化發(fā)展新拓展區(qū)域）范圍內(nèi)的用地（分商業(yè)、住宅、工業(yè)、辦公、公共服務(wù)項目用地等五種用

14、地類型）。（五）地價內(nèi)涵珠海市2020年基準(zhǔn)地價更新項目的地價內(nèi)涵定義為土地在正常市場條件、區(qū)域平均土地開發(fā)程度和合理容積率下，于估價時點2020年7月1日的熟地價格。它包括土地取得費用（征地或拆遷的費用及相關(guān)稅費）、土地開發(fā)費用和土地有償使用費。土地使用年限商業(yè)用地為40年、住宅用地為70年、工業(yè)為50年、辦公為40年、公共服務(wù)項目用地為50年。價格單位為元/平方米，幣種為人民幣。商業(yè)用地，土地開發(fā)程度，香洲區(qū)、金灣區(qū)、斗門區(qū)都是五通一平，萬山區(qū)是三通；設(shè)定容積率方面，全市都是2.0；價格表現(xiàn)形式是平均樓面地價、路線價。住宅用地，土地開發(fā)程度，香洲區(qū)、金灣區(qū)、斗門區(qū)都是五通一平，萬山區(qū)是三通

15、；設(shè)定容積率方面， 香洲區(qū)是2.5，金灣區(qū)、斗門區(qū)都是2.2，萬山區(qū)是2.0；價格表現(xiàn)形式是平均樓面地價。工業(yè)用地，土地開發(fā)程度，香洲區(qū)、金灣區(qū)、斗門區(qū)都是五通一平，萬山區(qū)是三通；設(shè)定容積率方面，全市都是1.0；價格表現(xiàn)形式是地面地價。辦公用地，土地開發(fā)程度，香洲區(qū)、金灣區(qū)、斗門區(qū)都是五通一平，萬山區(qū)是三通；設(shè)定容積率方面， 香洲區(qū)是3.0，金灣區(qū)、斗門區(qū)都是2.0，萬山區(qū)是1.5；價格表現(xiàn)形式是平均樓面地價。公共服務(wù)項目用地（一），土地開發(fā)程度，香洲區(qū)、金灣區(qū)、斗門區(qū)都是五通一平，萬山區(qū)是三通；設(shè)定容積率方面，全市都是1.5；價格表現(xiàn)形式是地面地價。公共服務(wù)項目用地（二），土地開發(fā)程度，香洲

16、區(qū)、金灣區(qū)、斗門區(qū)都是五通一平，萬山區(qū)是三通；設(shè)定容積率方面，全市都是1.0；價格表現(xiàn)形式是地面地價。其中，公共服務(wù)項目用地（一）包括的是土地利用現(xiàn)狀分類（GB/T 21010-2017）中的機關(guān)團體用地（0801）、新聞出版用地（0802）、教育用地（0803）、科研用地（0804）、醫(yī)療衛(wèi)生用地（0805）、社會福利用地（0806）、文化設(shè)施用地（0807）、體育用地（0808）、公用設(shè)施獨立辦公用地和營業(yè)用房用地；公共服務(wù)項目用地（二）包括土地利用現(xiàn)狀分類（GB/T 21010-2017）中的公用設(shè)施用地（0809），包括供水、排水、污水處理、供電、供熱、供氣、郵政、電信、消防、環(huán)衛(wèi)、公

17、用設(shè)施維修等用地。除公用設(shè)施獨立辦公用地和營業(yè)用房用地外的設(shè)施用地。二、工作組織與人員安排基準(zhǔn)地價更新工作要從組織上進行落實，成立經(jīng)驗豐富的項目實施隊伍。整項工作，由珠海市自然資源局統(tǒng)一組織，聘請國內(nèi)土地評估資深專業(yè)人員（廣東省不動產(chǎn)登記與估價專業(yè)人員協(xié)會專家等）及廣東省自然資源廳、高等院校的有關(guān)專家作為顧問，以確保項目成果的科學(xué)性、權(quán)威性和準(zhǔn)確性。具體分為領(lǐng)導(dǎo)組、技術(shù)顧問組和項目組三部分。1、領(lǐng)導(dǎo)組領(lǐng)導(dǎo)組主要由珠海市自然資源局的領(lǐng)導(dǎo)及自然資源開發(fā)利用科的相關(guān)負責(zé)人等人員組成。主要職責(zé)是：負責(zé)協(xié)調(diào)解決工作中出現(xiàn)的重大問題；督促相關(guān)部門在規(guī)定期限內(nèi)提供資料和數(shù)據(jù)；確定基準(zhǔn)地價更新工作方案；審核工

18、作報告、技術(shù)報告，對工作進行指導(dǎo)、對整個項目進行技術(shù)把關(guān)；組織項目的驗收工作、協(xié)調(diào)各分局、各個科室單位以及其他相關(guān)部門，方便中標(biāo)單位開展工作、定期檢查工作的進展情況和及時組織研究解決實施系統(tǒng)過程中提出的技術(shù)問題。2、技術(shù)顧問組技術(shù)顧問組主要由評估行業(yè)的一些專家組成。主要職責(zé)是：在項目進行過程中，在技術(shù)上提供顧問和支持服務(wù)。3、項目組成立珠海市國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價更新項目組，項目組成員由廣東思遠土地房地產(chǎn)評估咨詢有限公司的相關(guān)技術(shù)人員組成。主要職責(zé)是：負責(zé)整個項目的工作實施及各環(huán)節(jié)技術(shù)指導(dǎo)、技術(shù)把關(guān)。包括制訂珠海市2020年國有建設(shè)用地基準(zhǔn)地價更新項目工作方案及技術(shù)方案，資料的采集及整理工作，地

19、價級別的確定，地價區(qū)段的劃分，樣點的選取、測算、分析與檢驗等工作，完成五種用途基準(zhǔn)地價測算、編制項目成果及編制修正體系等工作。三、工作過程該項目于2020年10月15日中標(biāo)，在2020年10月28日簽訂合同，工作過程分為五個階段，分別是前期準(zhǔn)備階段，項目實施階段，成果征求意見及聽證驗收階段，成果上報及公布、備案階段，售后服務(wù)階段等五個階段。（一）前期準(zhǔn)備階段時間：2020年10月2日-2020年10月29日該階段的主要工作內(nèi)容包括完成項目招投標(biāo)、技術(shù)承擔(dān)單位進場、正式開展工作、簽訂項目合同等工作。（二）項目實施階段1、資料調(diào)查收集及整理階段時間：2020年10月15日-2020年10月31日資

20、料收集與整理是本項目的基礎(chǔ)工作，貫穿整個項目的主要實施階段，主要分為資料收集及整理和外業(yè)調(diào)查等工作。（1）資料收集及整理時間：2020年10月15日-2020年10月31日由珠海市自然資源局統(tǒng)一發(fā)函，向珠海市民政局、珠海市交通運輸局、珠海市環(huán)保局、珠海市公安局、珠海市市政園林局、珠海市供電局、珠海市教育局、珠海市文化體育旅游局、珠海市衛(wèi)生和計劃生育局、珠海市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局、珠海市不動產(chǎn)登記中心等多部門收集數(shù)據(jù)資料。同時，項目組對上述部門進行了走訪溝通，并通過電話、郵件等方式及時溝通。（2）外業(yè)調(diào)查時間：2020年10月15日-2020年10月31日完成涵蓋了除橫琴新區(qū)及一體化發(fā)展新拓展區(qū)

21、域外的香洲區(qū)、金灣區(qū)、斗門區(qū)三個行政轄區(qū)的外業(yè)調(diào)查工作。主要調(diào)查住宅小區(qū)、商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點、工業(yè)廠房、辦公樓、公共服務(wù)項目用地的位置、租金、售價、面積、營業(yè)情況等資料。五種用途共調(diào)查了4233個樣點。2、地價分析、測算及相關(guān)工作開展階段時間：2020年11月1日-2020年11月18日主要包括各用途因素因子選擇與權(quán)重確定、定級因子的作用分計算、區(qū)段劃分、樣點測算、基準(zhǔn)地價評估、建立修正體系等定級與估價工作。3、成果編制及自檢階段時間：2020年11月1日-2020年11月18日根據(jù)相關(guān)文件要求，基準(zhǔn)地價成果內(nèi)容包括文字成果、圖件成果、數(shù)據(jù)庫成果以及數(shù)據(jù)表格成果等，按照相關(guān)文件要求，編制基準(zhǔn)地價成果

22、。公司內(nèi)部對初步編制的項目成果等各項成果進行完整性、規(guī)范性、客觀性檢查、修改和完善。（三）成果征求意見及聽證、驗收階段1、征求各單位意見階段時間：2020年11月19日-2020年12月8日由珠海市自然資源局通過政務(wù)系統(tǒng)統(tǒng)一發(fā)函，書面征求各相關(guān)單位意見，項目組根據(jù)各單位提出的意見進行修改、完善。2、成果聽證階段時間：2020年11月13日-2020年12月14日階段工作內(nèi)容：按照有關(guān)規(guī)定，協(xié)助珠海市自然資源局組織開展成果聽證工作，聽取和征求社會各界意見建議，并根據(jù)意見回復(fù)進行成果修改、完善。3、成果驗收前評審階段時間：2020年12月階段工作內(nèi)容：根據(jù)廣東省自然資源廳關(guān)于印發(fā)廣東省基準(zhǔn)地價成果

23、評審驗收規(guī)范和廣東省公共服務(wù)項目用地基準(zhǔn)地價成果編制指南的通知（粵自然資利用2020730號）的規(guī)定。項目組向粵土協(xié)申請專家評審，粵土協(xié)在收到申請后，在粵土協(xié)土地估價專家?guī)?公示地價組選取5-7名專家召開專家評審會，出具專家評審意見書。項目組根據(jù)驗收專家的意見對成果進行修改完善，并形成完整的基準(zhǔn)地價更新成果，包括項目的工作報告、技術(shù)報告、成果匯編、圖件和數(shù)據(jù)庫。4、成果修改并上報廣東省自然資源廳時間：2020年12月后階段工作內(nèi)容：珠海市自然資源局將修改完善后的基準(zhǔn)地價成果和驗收前評審意見上報廣東省自然資源廳申請復(fù)評驗收。5、廣東省自然資源廳復(fù)評驗收時間：2020年12月后階段工作內(nèi)容：廣東省

24、自然資源廳復(fù)審時將委托粵土協(xié)，對成果進行復(fù)審，復(fù)評將從粵土協(xié)土地估價專家?guī)?公示地價組隨機選取3名專家評審（不含初評專家）組成復(fù)評專家組，分別對基準(zhǔn)地價成果質(zhì)量、專家評審意見及其采納情況進行復(fù)評，并出具專家復(fù)評意見。廣東省自然資源廳復(fù)評將嚴格審核制定的程序是否完整、技術(shù)過程是否規(guī)范，復(fù)評驗收時，一般有三種情形： 無修改，現(xiàn)場直接出專家復(fù)評意見（基本不存在）； 完全無修改的價值，成果退回（基本不存在）； 總體成果質(zhì)量可以，細節(jié)需要完善，分以下兩種情況：A、專家復(fù)評意見現(xiàn)場出，成果回去修改；B、專家復(fù)評意見暫不出，待成果修改完善后再出專家復(fù)評意見。6、廣東省自然資源廳審核時間：2020年12月后階

25、段工作內(nèi)容：復(fù)評完成后，省自然資源廳技術(shù)支撐單位應(yīng)在3個工作日內(nèi)將通過復(fù)評的基準(zhǔn)地價最終成果、專家復(fù)評意見基準(zhǔn)地價成果評審情況表轉(zhuǎn)交省自然資源廳。省自然資源廳依照相關(guān)國家規(guī)程、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)及專家復(fù)評意見等對基準(zhǔn)地價成果進行審核，符合相關(guān)要求的，在5個工作日內(nèi)出具通過驗收的基準(zhǔn)地價成果驗收意見。（四）成果上報及公布、備案階段時間：2020年12月后階段工作內(nèi)容：根據(jù)更新成果聽證會聽證代表所提意見、成果評審驗收會各位專家所提出的修改意見及廣東省自然資源廳復(fù)評的意見，由珠海市自然資源局組織技術(shù)承擔(dān)單位修改完善成果后，按程序上報審批同意，經(jīng)珠海市人民政府備案后公布實施。（五）售后服務(wù)階段時間：2021年1

26、月后階段工作內(nèi)容：項目整體工作任務(wù)完成后，根據(jù)項目需求，為確保各項目各項工作成果能夠發(fā)揮應(yīng)有的應(yīng)用效果，需要對成果應(yīng)用進行培訓(xùn)、項目質(zhì)量跟蹤、成果維護等后續(xù)服務(wù)工作。第三部分 基準(zhǔn)地價成果與地價水平分析一、基準(zhǔn)地價成果（一）級別劃分及基準(zhǔn)地價情況本輪基準(zhǔn)地價商業(yè)用地分為七級，其中一級地價格最高，為平均樓面地價6810元/平方米，七級地價格最低，為1280元/平方米。住宅用地分為八級，其中全市范圍一級地價格最高，為平均樓面地價10030元/平方米，八級地價格最低，為1580元/平方米。工業(yè)用地分為七級，其中一級地價格最高，為地面地價890元/平方米，七級地價格最低，為340元/平方米。辦公用地分

27、為七級，其中全市范圍一級地價格最高，為平均樓面地價2290元/平方米，七級地價格最低，為480元/平方米。公共服務(wù)項目用地（一）分為六級，其中一級地價格最高，為平均樓面地價1430元/平方米，六級地價格最低，為400元/平方米。公共服務(wù)項目用地（二）分為五級，其中一級地價格最高，為地面地價720元/平方米，五級地價格最低，為300元/平方米。1、香洲區(qū)香洲區(qū)行政范圍的商業(yè)用地分為一至七級，住宅用地為一至五級和八級，工業(yè)用地為一至三級，辦公用地為一至三級和六級，公共服務(wù)項目用地（一）為一至四級和六級，公共服務(wù)項目用地（二）為一至三級。2、金灣區(qū)金灣區(qū)行政范圍的商業(yè)用地為四至七級，住宅用地為四至八

28、級，工業(yè)用地為四、五級，辦公用地為三至七級，公共服務(wù)項目用地（一）為三至七級，公共服務(wù)項目用地（二）為四、五級。3、斗門區(qū)斗門區(qū)行政范圍的商業(yè)用地為三至七級，住宅用地為五至八級，工業(yè)用地為六、七級，辦公用地為三至七級，公共服務(wù)項目用地（一）為四至七級，公共服務(wù)項目用地（二）為四、五級。（二）區(qū)段劃分及基準(zhǔn)地價情況本輪基準(zhǔn)地價共分為338個區(qū)段，其中商業(yè)用地92個區(qū)段、住宅用地98個區(qū)段、工業(yè)用地33個區(qū)段、辦公用地56個區(qū)段、公共服務(wù)項目用地（一）40個區(qū)段、公共服務(wù)項目用地（二）19個區(qū)段。（三）路線價基準(zhǔn)地價情況本次基準(zhǔn)地價商業(yè)路線價共分為 100 個路段，最高價為14000元/平方米，位

29、于友誼路，最低價路線價為4800 元/平方米，位于偉民路。二、成果合理性分析（一）總體地價水平分析基準(zhǔn)地價總體地價水平值為各級別地價的算術(shù)平均值，在商業(yè)、住宅、工業(yè)、辦公、公共服務(wù)項目用地（一）、公共服務(wù)項目用地（二）這幾種土地用途中，住宅用地地價最高，商業(yè)次之。商業(yè)總體地價水平值為3132元/平方米，住宅總體地價水平值為5288元/平方米，工業(yè)總體地價水平值為593元/平方米，辦公總體地價水平值為1247元/平方米，公共服務(wù)項目用地（一）總體地價水平值為841元/平方米、公共服務(wù)項目用地（二）總體地價水平值為466元/平方米。以商業(yè)用地價格為1計算出各用途價格比值分別為1.00:1.69:0

30、.19:0.40:0.27:0.15。（二）地價水平空間分析（DEM圖）根據(jù)統(tǒng)計分析，結(jié)合GIS技術(shù)手段，根據(jù)級別價格水平值制作數(shù)字高程圖，反映各用途地價地價水平空間分布特點，珠海市2020年地價水平空間分布特點如下：1、商業(yè)用地空間分布特點商業(yè)用地地價呈現(xiàn)出由市中心或商業(yè)中心向邊緣地區(qū)遞減的規(guī)律。香洲區(qū)以港珠澳大橋珠澳口岸人工島珠海轄區(qū)范圍（簡稱人工島）、拱北步行街、拱北地下商場、吉大九洲城、香洲百貨、華發(fā)商都、十字門等主要商業(yè)中心向外圍遞減。金灣區(qū)、斗門區(qū)商業(yè)中心分散零散，各鎮(zhèn)中心商業(yè)繁華，商業(yè)地價較高，外圍商業(yè)氛圍較弱，商業(yè)地價較低。其主要特點有以下三點： a.商業(yè)用地地價呈現(xiàn)出由市中心

31、或商業(yè)中心向邊緣地區(qū)遞減規(guī)律。b.商業(yè)用地地價空間差異懸殊，商服中心與郊區(qū)地價差異很大。c.商業(yè)地價與商服中心、基礎(chǔ)設(shè)施狀況等關(guān)系密切，呈點狀分布。d.隨著規(guī)劃落地、基礎(chǔ)設(shè)施的配套不斷完善，新規(guī)劃區(qū)的商業(yè)氛圍逐漸凝結(jié)，保稅區(qū)、洪灣、灣仔區(qū)域一體化發(fā)展規(guī)劃區(qū)域、平沙新城起步區(qū)及海泉灣片區(qū)段、斗門區(qū)里維埃拉片與富山工業(yè)園片價格較周邊高。2、住宅用地空間分布特點住宅地價的總體趨勢是從海邊往內(nèi)陸遞減，從城鎮(zhèn)中心往外圍遞減。由于珠海獨特的海（河）岸線資源，使住宅地價沿海（河）岸線往內(nèi)陸遞減，另外主城區(qū)便利的交通條件優(yōu)越的地理位置、完備的基礎(chǔ)配套設(shè)施，使其住宅地價較高，而隨著距離市區(qū)中心區(qū)越遠，住宅地價越

32、低。其中，規(guī)劃較好的住宅小區(qū)，由于具有較好的景觀、完善的配套設(shè)施以及良好的物業(yè)管理使小區(qū)內(nèi)房價較高，影響了小區(qū)內(nèi)及小區(qū)附近的住宅地價；同時，隨著規(guī)劃落地，新規(guī)劃區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，住宅價格比周邊地區(qū)高，如西湖片區(qū)、平沙新城起步區(qū)等。3、工業(yè)用地空間分布特點工業(yè)用地地價總體呈現(xiàn)出由市（鎮(zhèn)）中心區(qū)向邊緣逐漸遞減的規(guī)律。主要特點有：a.工業(yè)用地對微觀區(qū)位條件不像商業(yè)那么敏感，主要受到基礎(chǔ)設(shè)施條件、交通條件、企業(yè)聚集程度及地形條件的影響。b.市區(qū)工業(yè)地價呈現(xiàn)東部地價比西部地價高，城市中心比外圍地價高的特點，金灣、斗門區(qū)的中心城鎮(zhèn)、富山工業(yè)園工業(yè)地價較高，向外圍遞減。c. 受自然資源部頒布的全國工業(yè)用

33、地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)的政策影響，金灣區(qū)和斗門區(qū)的工業(yè)用地整體地價水平差異較大。4、辦公用地空間分布特點香洲區(qū)市中心辦公用地價格較高，高地價位置主要集中在拱北口岸、吉大九洲城、香洲百貨、十字門等發(fā)展配套完善、交通便利、發(fā)展成熟區(qū)域。金灣、斗門區(qū)高地價區(qū)域主要位于井岸、南水、三灶等中心鎮(zhèn)區(qū)，其他區(qū)域辦公用地分布較分散，辦公氛圍較差。5、公共服務(wù)項目用地（一）空間分布特點根據(jù)統(tǒng)計分析，公共服務(wù)項目用地（一）與辦公用地價格趨勢相似，香洲區(qū)市中心價格較高，高地價位置主要集中在拱北、吉大、香洲、十字門等發(fā)展成熟區(qū)，地價逐漸向外圍遞減。金灣、斗門區(qū)高地價區(qū)域主要位于井岸、南水、三灶等中心鎮(zhèn)區(qū)以及西湖城區(qū)。6、公

34、共服務(wù)項目用地（二）空間分布特點公共服務(wù)項目用地（二）的高地價區(qū)域主要分布在主城區(qū)，并向外圍遞減；土地資源較豐富的金灣區(qū)、斗門區(qū)地價相對較低，其高地價區(qū)域位于鎮(zhèn)中心及西湖城區(qū)。（三）與上一輪基準(zhǔn)地價對比情況1、兩輪基準(zhǔn)地價的內(nèi)涵對比兩輪基準(zhǔn)地價內(nèi)涵的變化主要是容積率的變化，合理的容積率是保障城市健康運行的重要規(guī)劃指標(biāo)，過高的容積率往往會造成基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)配套能力不足，從而帶來交通擁擠、環(huán)境質(zhì)量下降、防災(zāi)能力減弱等問題；過低的容積率往往使城市資源達不到最佳利用。容積率的確定實質(zhì)上是對城市建設(shè)用地未來收益的預(yù)設(shè)，關(guān)乎政府、開發(fā)商和相關(guān)利益團體未來收益，合理的容積率有助于實現(xiàn)城市空間資源配置的公

35、平公正。本輪基準(zhǔn)地價的設(shè)定容積率根據(jù)珠海市城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則、2017年至2020年各用途出讓土地的設(shè)定容積率、片區(qū)控制性詳細規(guī)劃的設(shè)定容積率統(tǒng)計而得，根據(jù)統(tǒng)計結(jié)果，香洲區(qū)辦公用地設(shè)定容積率有所上調(diào)。2、兩輪基準(zhǔn)地價價格水平對比為了更好的體現(xiàn)地價水平的總體價格變化幅度，項目組將本次級別基準(zhǔn)地價與2019年級別基準(zhǔn)地價進行了比較分析，數(shù)據(jù)顯示，本輪基準(zhǔn)地價與2019年基準(zhǔn)地價對比，按用途看，商業(yè)用地地價變化幅度最大，公共服務(wù)項目用地（一）地價變化幅度最小。商業(yè)用地地價總體變化幅度-14.64%、住宅用地地價總體變化幅度0.78%、工業(yè)用地地價總體變化幅度0.17%、辦公用地地價總體變化幅度-

36、14.18%、公共服務(wù)項目用地（一）地價總體變化幅度0.00%、公共服務(wù)項目用地（二）地價總體變化幅度-1.06%。3、兩輪基準(zhǔn)地價價格水平變化原因分析（1）商業(yè)用地1）商業(yè)地產(chǎn)受新冠病毒肺炎疫情影響，零售商業(yè)受到較大沖擊疫情對零售商業(yè)租金的影響。據(jù)地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)第一太平戴維斯發(fā)布的珠海零售市場簡報2020年上半年（以下簡稱“零售市場簡報”）顯示，2020年上半年，鑒于疫情對消費市場的顯著沖擊，品牌方擴張及洽談意愿減弱，多數(shù)業(yè)主亦因此愿意大幅下調(diào)租金以期品牌進駐，全市珠海各購物中心的首層平均租金下降至人民幣每平方米每月367.5元，租金指數(shù)半年度環(huán)比下跌5.4%。此外，珠海市在疫情期間出臺了珠海

37、市人民政府關(guān)于應(yīng)對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持中小企業(yè)共渡難關(guān)的若干政策意見（珠府202011號），文件規(guī)定，對承租國有資產(chǎn)類經(jīng)營用房的中小企業(yè)，兩個月房租免收、1個月減免50%。對租用其他經(jīng)營用房的，鼓勵業(yè)主（房東）為租戶減免租金，具體由雙方協(xié)商解決。很多業(yè)主（尤其是國企背景的企業(yè)）根據(jù)文件精神，紛紛提供租金和物管費用的優(yōu)惠，為中小企業(yè)減輕租金壓力。疫情帶來的零售商業(yè)空置率的上升?？罩寐适侵改骋粫r刻空置房屋面積占房屋總面積的比率，在5%率是指某之間為合理區(qū)，在20%以上為商品房嚴重積壓區(qū)。受突如其來的新冠肺炎疫情影響，2020年珠海市商業(yè)的租賃市場受到極大沖擊。零售方面，旅游業(yè)因疫情暫緩直

38、接沖擊消費市場，中小品牌迫于經(jīng)營困境閉店撤場現(xiàn)象廣，導(dǎo)致全市空置率上升。據(jù)第一太平戴維斯的零售市場簡報顯示，當(dāng)前珠海零售物業(yè)市場仍處由以百貨為主導(dǎo)向以購物中心為主導(dǎo)的發(fā)展階段。盡管優(yōu)質(zhì)購物中心于近年不斷躍現(xiàn)，但上半年，受疫情影響全市無新增供應(yīng)入市，購物中心總存量維持72.5萬平方米。上半年，由于疫情防控措施的開展，珠海各購物中心客流量顯著下降，部分品牌迫于經(jīng)營困難退租撤場，全市空置率環(huán)比上升3.6個百分點，至20.3%?？罩寐实纳仙?，或?qū)⒂绊懮虡I(yè)物業(yè)對地價的承受能力。2）零售商業(yè)用房庫存較多，去化率較高去化周期也是指商品房的銷售周期，“去化”在房地產(chǎn)領(lǐng)域就是銷售的意思，新建商品住宅去化周期一般

39、由新建商品住宅的存量除以此前12個月月均成交量而得出。根據(jù)珠海市不動產(chǎn)登記中心2020年7月份的珠海市商品房庫存情況匯總情況，珠海的商業(yè)用房庫存面積較大，去化周期非常長，商業(yè)用房去化周期約5年。珠海市2020年7月商業(yè)用房全市庫存面積為98.03萬平方米，去化周期約為63.89個月，其中香洲區(qū)為57.15個月，斗門區(qū)68.98個月，金灣區(qū)89.6個月。3）5G技術(shù)和電商持續(xù)沖擊對實體商業(yè)經(jīng)營的沖擊（如主播帶貨等商業(yè)模式的轉(zhuǎn)變）（2）住宅用地商品房房價變化情況分析。根據(jù)珠海市不動產(chǎn)登記中心的數(shù)據(jù)，珠海市2020年7月的二級市場商品房普通住宅類登記平均成交價較2018年1月有較大幅度上漲，其中全市

40、住宅類平均成交價上漲27.07%，香洲區(qū)上漲30.02%，金灣區(qū)上漲46.78%，斗門區(qū)上漲16.61%，金灣區(qū)上漲幅度最大。（3）辦公用地1）寫字樓的庫存較多，去化率較高根據(jù)珠海市不動產(chǎn)登記中心2020年7月份的珠海市商品房庫存情況匯總情況，辦公用房庫存面積較大，全市庫存面積為263.1萬平方米；去化周期為85.96個月，高達七年，其中香洲區(qū)為83.14個月，斗門區(qū)為226.35個月。2）受新冠病毒肺炎疫情影響，寫字樓的租金下行疫情對寫字樓租金的影響。據(jù)地產(chǎn)服務(wù)機構(gòu)第一太平戴維斯發(fā)布的珠海寫字樓市場簡報2020年上半年（以下簡稱“寫字樓市場簡報”）顯示，2020年上半年，全市寫字樓市場供過于

41、求的局面持續(xù)，加之疫情之于市場需求的負面沖擊尚存，使得全市甲級寫字樓平均租金下跌至人民幣每平方米每月88.2元，租金指數(shù)半年度環(huán)比下跌4.1%。此外，珠海市在疫情期間出臺了珠海市人民政府關(guān)于應(yīng)對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情支持中小企業(yè)共渡難關(guān)的若干政策意見（珠府202011號），文件規(guī)定，對承租國有資產(chǎn)類經(jīng)營用房的中小企業(yè)，兩個月房租免收、1個月減免50%。對租用其他經(jīng)營用房的，鼓勵業(yè)主（房東）為租戶減免租金，具體由雙方協(xié)商解決。很多業(yè)主（尤其是國企背景的企業(yè)）根據(jù)文件精神，紛紛提供租金和物管費用的優(yōu)惠，為中小企業(yè)減輕租金壓力。疫情帶來的寫字樓空置率的上升?？罩寐适侵改骋粫r刻空置房屋面積占房屋總

42、面積的比率，在5%率是指某之間為合理區(qū)，在20%以上為商品房嚴重積壓區(qū)。受突如其來的新冠肺炎疫情影響，2020年珠海市辦公的租賃市場受到極大沖擊。辦公樓方面，有部分中小型企業(yè)出于成本控制等因素考慮，選擇暫時縮減其租賃面積或搬遷至成本更低的辦公場所，導(dǎo)致全市空置率上升。據(jù)第一太平戴維斯的寫字樓市場簡報顯示，全市甲級寫字樓平均空置率半年度環(huán)比上升1.7個百分點至43.9%，為歷史最高水平。全市甲級寫字樓市場無新增供應(yīng)入市，全市總存量維持在137.9萬平方米?？罩寐实纳仙?，或?qū)⒂绊戅k公物業(yè)對地價的承受能力。（4）酒店用地1）新冠病毒肺炎疫情對旅游行業(yè)的沖擊（政策封城）酒店開房率受疫情影響大幅下降。開

43、房率作為衡量一個酒店經(jīng)營狀況的重要指標(biāo)，開房率越高意味著客房收入越高。根據(jù)珠海市文化廣電旅游體育局的珠海市旅游接待情況統(tǒng)計表可知，受新冠病毒肺炎疫情的影響，珠海市2020年1-6月的平均開房率為23.76%，較去年同期下降60.97%，酒店收益大幅下降。酒店租金受疫情影響有所下降。酒店客房租金直接影響酒店收益，受新冠病毒肺炎疫情影響，珠海市酒店經(jīng)營情況堪憂，旅游人數(shù)和開房率大幅下降，酒店經(jīng)營者為了吸引更大的客流量，客房租金有做一定幅度的下調(diào)。據(jù)調(diào)查，部分酒店客房租金較去年同期下降20%-30%，收益大幅減少。另外，據(jù)調(diào)查，酒店的場地租金方面，部分業(yè)主對酒店承租方進行租金減免，受疫情影響嚴重的2月、3月，租金減免20%。2）提高珠海與周邊城市的旅游業(yè)競爭力珠海是珠江口西岸的核心城市、粵港澳大灣區(qū)重要節(jié)點城市、中國最早設(shè)立的四個經(jīng)濟特區(qū)之一、是全國唯一以整體城市景觀入選“全國旅游勝地四十佳”的城市、也是中國海濱城市、新型花園城市、有著國家新頒布的“幸福之