1、地產(chǎn)項(xiàng)目管理難點(diǎn)問(wèn)題破 解 二0二0年六月目錄CONTENTS010203設(shè)計(jì)類問(wèn)題應(yīng)對(duì)策略合約采購(gòu)類問(wèn)題應(yīng)對(duì)策略現(xiàn)場(chǎng)管理類問(wèn)題應(yīng)對(duì)策略01設(shè)計(jì)類問(wèn)題應(yīng)對(duì)策略 工程視角談設(shè)計(jì)工程視角下的設(shè)計(jì)管理重點(diǎn)設(shè)計(jì)管理提 需 求（甲方特殊要求的做法、既往項(xiàng)目失敗教訓(xùn)）巧 變 更（自下而上、打造共贏）重 審 圖（設(shè)計(jì)說(shuō)明、質(zhì)量通病、功能缺失）勤 總 結(jié)（后評(píng)估成果應(yīng)用、行業(yè)知識(shí)積累借鑒） 設(shè)計(jì)圖紙的質(zhì)量直接決定了簽證、變更的數(shù)量和金額，進(jìn)而影響到現(xiàn)場(chǎng)的進(jìn)度、質(zhì)量！因此，一套高水平的施工圖是項(xiàng)目管理順暢，交付完美的先決條件！提 需 求案例講解：1、在非全砼外墻的前提下，若采用外窗企口工藝時(shí)，我們應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)單位提

2、出 哪些需求？2、當(dāng)新項(xiàng)目需要做CFG現(xiàn)場(chǎng)試樁及靜載試驗(yàn)時(shí)，我們應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)單位提出哪些 要求？3、當(dāng)擬采用車庫(kù)機(jī)電管道綜合支架時(shí)，我們應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)單位提出哪些要求？4、當(dāng)擬采用車庫(kù)頂板結(jié)構(gòu)找坡工藝時(shí)，我們應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)單位提出哪些要求？5、當(dāng)某個(gè)項(xiàng)目需要分兩期開發(fā)（間隔一年）、兩次交付時(shí)，我們應(yīng)對(duì)設(shè)計(jì)單 位提出哪些要求？ 建筑地基檢測(cè)技術(shù)規(guī)范、JGJ3402015第6.3.1條 試驗(yàn)前應(yīng)對(duì)增強(qiáng)體的樁頭進(jìn)行處理，水泥粉煤灰碎石樁、混凝土樁等強(qiáng)度較高的樁宜在樁頂設(shè)置帶水平鋼筋網(wǎng)片的混凝土樁帽或鋼護(hù)筒樁帽，加固樁頭前應(yīng)鑿成平面、混凝土宜提高強(qiáng)度等級(jí)和采用早強(qiáng)劑。樁帽高度不宜小于一倍樁的直徑，樁帽下樁頂標(biāo)高及地基

3、土標(biāo)高應(yīng)于設(shè)計(jì)標(biāo)高一致。案例剖析圖 1圖 2圖 3圖 4重 審 圖 甲方的審圖重點(diǎn)：技術(shù)合規(guī)性、功能合理性、既往項(xiàng)目失敗案例、施工便利性及其它特殊需求。 如果甲方將審圖的重點(diǎn)放在錯(cuò)、漏、碰、缺等方面，那絕對(duì)是一種資源浪費(fèi)、而且對(duì)員工個(gè)人成長(zhǎng)價(jià)值較小!案例分析： 某高層住宅項(xiàng)目，抗震設(shè)防烈度為7度。設(shè)計(jì)單位在結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)總說(shuō)明中寫到“按一、二、三級(jí)抗震等級(jí)設(shè)計(jì)的框架和斜撐構(gòu)件，其縱向受力普通鋼筋應(yīng)符合下列要求： 1 鋼筋的抗拉強(qiáng)度實(shí)測(cè)值與屈服強(qiáng)度實(shí)測(cè)值的比值不應(yīng)小于 1. 25; 2 鋼筋的屈服強(qiáng)度實(shí)測(cè)值與屈服強(qiáng)度標(biāo)準(zhǔn)值的比值不應(yīng)大 于 1. 30; 3 鋼筋最大拉力下的總伸長(zhǎng)率實(shí)測(cè)值不應(yīng)小于 9%

4、”。 總包單位在“暫定價(jià)轉(zhuǎn)固定價(jià)”時(shí)提出部分鋼筋須采用牌號(hào)帶E的抗震鋼筋（增加成本），否則用于抗震構(gòu)件的部分鋼筋的性能檢測(cè)難以滿足設(shè)計(jì)要求。雙方各執(zhí)一詞、爭(zhēng)執(zhí)不下！ 如果你作為甲方項(xiàng)目工程經(jīng)理，請(qǐng)問(wèn)你將如何客觀、公正的解決此問(wèn)題？重 審 圖 混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范、GB500102010（2015年版）第11. 2. 3條的條文說(shuō)明： 對(duì)按一、二、三級(jí)抗震等級(jí)設(shè)計(jì)的各類框架構(gòu)件（包 括斜撐構(gòu)件），要求縱向受力鋼筋檢驗(yàn)所得的抗拉強(qiáng)度實(shí)測(cè)值 （即實(shí)測(cè)最大強(qiáng)度值）與受拉屈服強(qiáng)度的比值（強(qiáng)屈比）不小于 1. 25 ，目的是使結(jié)構(gòu)某部位出現(xiàn)較大塑性變形或塑性鏡后，鋼 筋在大變形條件下具有必要的強(qiáng)度潛力，保證

5、構(gòu)件的基本抗震 承載力；要求鋼筋受拉屈服強(qiáng)度實(shí)測(cè)值與鋼筋的受拉強(qiáng)度標(biāo)準(zhǔn) 值的比值（屈強(qiáng)比）不應(yīng)大于 1. 3 ，主要是為了保證“強(qiáng)柱弱 梁”、“強(qiáng)剪弱彎”設(shè)計(jì)要求的效果不致因鋼筋屈服強(qiáng)度離散性 過(guò)大而受到干擾；鋼筋最大力下的總伸長(zhǎng)率不應(yīng)小于 9% ，主 要為了保證在抗震大變形條件下，鋼筋具有足夠的塑性變形能力。 現(xiàn)行國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)鋼筋混凝土用鋼 第 2 部分：熱軋帶肋鋼 筋 GB 1499. 2 中牌號(hào)帶“E”的鋼筋符合本條要求。其余鋼筋牌號(hào)是否符合本條要求應(yīng)經(jīng)試驗(yàn)確定。重 審 圖 某住宅項(xiàng)目衛(wèi)生間設(shè)計(jì)的降板范圍比衛(wèi)生間面積大（如圖1所示），該設(shè)計(jì)會(huì)導(dǎo)致后期管道安裝、防水施工等一系列問(wèn)題。假設(shè)你作為

6、項(xiàng)目工程經(jīng)理與公司設(shè)計(jì)部溝通此問(wèn)題，希望下發(fā)設(shè)計(jì)變更。設(shè)計(jì)部同事告訴你“只所以如此設(shè)計(jì)是因?yàn)榭梢詼p少一段降板區(qū)域的封邊梁、可以節(jié)約成本，不同意變更設(shè)計(jì)圖紙”。 請(qǐng)問(wèn)你接下來(lái)準(zhǔn)備如何溝通以達(dá)到出具設(shè)計(jì)變更的目的？臥 室圖 1圖 2審圖技巧：抓說(shuō)明、找硬傷；重局部、功能先！巧 變 更GB/T50319JGJ298 地產(chǎn)行業(yè)在“高周轉(zhuǎn)”的大時(shí)代背景下，大家都很忙！因此如何在不給業(yè)務(wù)關(guān)聯(lián)部門增加太多工作量的條件下解決問(wèn)題，是值得我們共同思考的課題。 人性都是趨利避害的，因此適當(dāng)給別人一些“功勞”、我們的業(yè)務(wù)將推進(jìn)的更為順利。圖 2圖 1勤 總 結(jié) “項(xiàng)目后評(píng)估”這一曾經(jīng)行業(yè)巨擘的復(fù)盤利器目前已廣泛普及

7、了，但是這個(gè)很好的知識(shí)沉淀工具究竟對(duì)我們新開發(fā)的項(xiàng)目起到了多大的幫助？是否讓我們成功規(guī)避了交付項(xiàng)目曾經(jīng)犯過(guò)的錯(cuò)誤？ 假設(shè)你作為一個(gè)新入職某地產(chǎn)公司的工程經(jīng)理，你負(fù)責(zé)的項(xiàng)目尚處于前期規(guī)劃設(shè)計(jì)階段，請(qǐng)問(wèn)公司會(huì)有人主動(dòng)將兩年前交付項(xiàng)目的后評(píng)估資料發(fā)給你嗎？圖 1圖 2圖 3小 結(jié) 只有不斷學(xué)習(xí)才是成為一名綜合業(yè)務(wù)素質(zhì)優(yōu)秀的地產(chǎn)從業(yè)人員的必由之路。 設(shè)計(jì)規(guī)范、制造規(guī)范、施工規(guī)范技術(shù)領(lǐng)域的這三架馬車是我們必須掌握的技能！02合約采購(gòu)類問(wèn)題應(yīng)對(duì)策略請(qǐng)?zhí)鎿Q文字內(nèi)容合同需求技術(shù)參數(shù) 合同需求它是包含了擬招標(biāo)工程/設(shè)備技術(shù)要求、時(shí)間要求、質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容的綜合性文件，一般由地產(chǎn)公司項(xiàng)目部/設(shè)計(jì)部編制、提交給采

8、購(gòu)部招標(biāo)用的文件。合同需求在某種程度上解決了采購(gòu)部員工專業(yè)技術(shù)能力偏弱的短板，同時(shí)也體現(xiàn)了“項(xiàng)目負(fù)責(zé)制”組織架構(gòu)的特點(diǎn)。案例分析： 某高層住宅項(xiàng)目組團(tuán)（共7棟單體樓）擬采用“外墻保溫一體化”工藝，項(xiàng)目部在總包單位合同需求中寫到“外墻混凝土拆模后平整度應(yīng)達(dá)到清水混凝土質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)”。施工單位采用傳統(tǒng)的木模工藝施工主體結(jié)構(gòu)，當(dāng)現(xiàn)場(chǎng)主體結(jié)構(gòu)施工完成至7層，拆模后發(fā)現(xiàn)平整度較差，后續(xù)施工外墻涂料時(shí)需做810mm的找平層，造成增加數(shù)額較大！施工單位要求開發(fā)商追加成本約700萬(wàn)元，開發(fā)商以合同文件中有明確要求拒絕增加成本，雙方爭(zhēng)執(zhí)不下、前后溝通了近6個(gè)月，對(duì)現(xiàn)場(chǎng)施工管理造成了很大影響！ 你認(rèn)為該項(xiàng)目的合同需求

9、中存在缺失了哪些關(guān)鍵內(nèi)容，從而引發(fā)了本次甲乙雙方的經(jīng)濟(jì)糾紛？小貼士：在項(xiàng)目管理的相關(guān)文件中，能用數(shù)據(jù)的盡量不要用文字描述，這樣會(huì)給合同雙方扯皮埋下隱患。 抹灰砂漿技術(shù)規(guī)程、JGJ/T2202010中第7.0.18條規(guī)定：普通抹灰的表面平整度允許偏差為0+4mm，高級(jí)抹灰的表面平整度允許偏差為0+3mm。 清水混凝土應(yīng)用技術(shù)規(guī)程、JGJ1692009第11.3.2條規(guī)定：普通清水混凝土的表面平整度允許偏差為4mm，飾面清水混凝土的表面平整度允許偏差為3mm。 建筑裝飾裝修工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、GB502102018第4.2.10條規(guī)定：普通抹灰的表面平整度偏差為4mm，高級(jí)抹灰的表面平整度偏差為3m

10、m。合同需求技術(shù)參數(shù)戰(zhàn)略合作單位管理 不論是戰(zhàn)略施工單位、還是材料設(shè)備供應(yīng)單位，都是令甲方工程現(xiàn)場(chǎng)管理人員頭疼的合作方。而且，合作時(shí)間越長(zhǎng)，管理難度越大。如果碰到合同即將到期、最后一次合作時(shí)，項(xiàng)目管理人員簡(jiǎn)直要崩潰！根據(jù)行業(yè)現(xiàn)狀，對(duì)于此類單位的管理應(yīng)注意以下幾點(diǎn)：分供方進(jìn)場(chǎng)后盡快取得對(duì)方公司高層領(lǐng)導(dǎo)的聯(lián)系方式。及時(shí)了解該單位在全集團(tuán)范圍內(nèi)的配合及付款情況。有關(guān)項(xiàng)目管理的甲方要求（如：工期、質(zhì)量等）必須用書面文件、電子郵件等具有法律效力的溝通方式。如果遇到集采合同即將結(jié)束、且分供方明確表示以后不會(huì)再合作的情況，我們應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)盡可能為對(duì)方提供施工便利條件。加強(qiáng)與集團(tuán)內(nèi)其它項(xiàng)目/區(qū)域公司同事間的溝通，

11、隨時(shí)掌握該合作方在其它項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)。6. 當(dāng)項(xiàng)目實(shí)施受阻，實(shí)在難以推進(jìn)時(shí)，應(yīng)及時(shí)向公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)（同時(shí)發(fā)送電子郵件）。小 結(jié) 善待我們的每一個(gè)合作方人員，為了生活、大家都不容易！ 日月輪轉(zhuǎn)、滄海桑田，當(dāng)我們?cè)诮Y(jié)束合作的某一天在街頭偶遇，彼此如果還能坐下來(lái)喝杯茶、談?wù)勍?，也能算是我們?nèi)松牧硪环N成功！事成于和睦力生于團(tuán)結(jié)03現(xiàn)場(chǎng)管理類問(wèn)題應(yīng)對(duì)策略現(xiàn)場(chǎng)管理類問(wèn)題應(yīng)對(duì)策略裂縫圖 3圖 2圖 1現(xiàn)場(chǎng)管理類問(wèn)題應(yīng)對(duì)策略請(qǐng)各位線上的朋友思考一下： 項(xiàng)目在遇到樓板網(wǎng)狀不規(guī)則貫穿裂縫時(shí)，我們對(duì)裂縫的性質(zhì)判斷是否科學(xué)、準(zhǔn)確？我們能取得設(shè)計(jì)單位關(guān)于“裂縫不影響結(jié)構(gòu)安全”的簽字蓋章文件嗎？ 我們的總包單位中有幾家在現(xiàn)

12、場(chǎng)項(xiàng)目部配置了“刻度放大鏡”？甲方項(xiàng)目管理人員中又有多少人以書面文件要求過(guò)施工單位做靜載試驗(yàn)?zāi)兀楷F(xiàn)場(chǎng)管理類問(wèn)題應(yīng)對(duì)策略 砌井和布管分別由不同的施工班組完成，缺少統(tǒng)一協(xié)調(diào)指揮，造成現(xiàn)場(chǎng)互相脫節(jié)的現(xiàn)象。預(yù)控意識(shí)！ 設(shè)計(jì)師不是萬(wàn)能的！項(xiàng)目部應(yīng)提出問(wèn)題的解決辦法，而不是一味的埋怨，是我們干好工程的必由之路。圖 1圖 2現(xiàn)場(chǎng)管理類問(wèn)題應(yīng)對(duì)策略開發(fā)商：TOP30內(nèi)，總包方：中字頭。圖 1圖 2圖 3圖 4圖 5現(xiàn)場(chǎng)管理類問(wèn)題應(yīng)對(duì)策略2020.62018.82018年7月北京某項(xiàng)目外墻保溫脫落砸傷人！視頻/c/nd/2018-07-08/doc-ihezpzwt2819421.shtml 高層建筑外墻保溫工程的施工質(zhì)量目前處于房地產(chǎn)行業(yè)質(zhì)量監(jiān)管的“盲區(qū)”中，因此建筑交付使用后外墻保溫工程出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題頻發(fā)也就不足為奇了。 施工單位質(zhì)檢員、監(jiān)理單位的專業(yè)監(jiān)理工程師、第三方工程評(píng)估單位、甲方的土建專業(yè)工程師，大家