1、美國(guó)金融危機(jī)與中國(guó)的對(duì)策彭建剛 湖南大學(xué)金融學(xué)院博士生導(dǎo)師 “985工程”金融學(xué)科首席科學(xué)家1 美國(guó)金融危機(jī)發(fā)生的過(guò)程及根源 次貸危機(jī)（subprime lending crisis）是指一場(chǎng)發(fā)生在美國(guó)，部分涉及次級(jí)抵押貸款的機(jī)構(gòu)破產(chǎn)、投資基金被迫關(guān)閉、股市劇烈震蕩引起的風(fēng)暴。 它致使全球主要金融市場(chǎng)出現(xiàn)流動(dòng)性不足。 美國(guó)“次貸危機(jī)”從2006年春季開(kāi)始逐步顯現(xiàn)。2007年8月席卷美國(guó)、歐盟和日本等世界主要金融市場(chǎng)。1.1 美國(guó)金融業(yè)重新洗牌 花旗集團(tuán)10月16日發(fā)布最新季報(bào)，在第三季度繼續(xù)蒙受巨額虧損。其市值日前已滑落至行業(yè)內(nèi)第四，排名前三位的分別是摩根大通、美國(guó)銀行和富國(guó)銀行。 美林證券在

2、今年第三季度依然虧損，已連續(xù)五個(gè)季度虧損，并于9月中旬被美國(guó)銀行收購(gòu)。 雷曼兄弟今年第二季度遭受成立以來(lái)的最慘重?fù)p失，于9月15日宣布申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)。 高盛集團(tuán)今年第三季度財(cái)報(bào)表明，銀行的交易業(yè)務(wù)遭遇有史以來(lái)最大一次下滑，公司的盈利大降70%。22-28-22.4-51.517-393711.8422028.58.45 圖1 美國(guó)六大金融機(jī)構(gòu)的盈利情況（單位：億美元） 美林證券 雷曼兄弟 花旗集團(tuán) 高盛 美國(guó)銀行 摩根大通圖2 五大金融機(jī)構(gòu)的每股收益（單位：美元） 雷曼兄弟 美林證券 花旗集團(tuán) 美國(guó)銀行 高盛1.54-5.92-2.82-5.58-0.61.160.056.131.810.441

3、.2 美國(guó)金融危機(jī)發(fā)展過(guò)程 住房市場(chǎng)泡沫破滅使拖欠貸款的案例激增（1）2007.2.13 匯豐控股為其在美國(guó)的次級(jí)房貸業(yè)務(wù)增加18億美元壞賬撥備。（2）2007.4.2 美國(guó)第二大次級(jí)抵押貸款機(jī)構(gòu)新世紀(jì)金融公司向法院申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)。（3）2007.8.6 美國(guó)第十大抵押貸款機(jī)構(gòu)美國(guó)住房抵押貸款投資公司正式向法院申請(qǐng)破產(chǎn)保護(hù)。1.2 美國(guó)金融危機(jī)發(fā)展過(guò)程（續(xù)）（1）2007.10.13 美國(guó)財(cái)政部幫助各大金融機(jī)構(gòu)成立一支價(jià)值1000億美元的基金，用以購(gòu)買(mǎi)陷入困境的抵押證券。（2）2008.3.16 美聯(lián)儲(chǔ)自1930年來(lái)首次打破慣例，出資支持摩根大通收購(gòu)貝爾斯登。金融交易虧損使眾多金融機(jī)構(gòu)資本短缺1

4、.2 美國(guó)金融危機(jī)發(fā)展過(guò)程（續(xù)） （1）2008.3 美聯(lián)儲(chǔ)歷史上首次向大型投行開(kāi)放“貼現(xiàn)”窗口。 （2）2008.5.1 美聯(lián)儲(chǔ)向大型投資銀行提供241.2億美元貸款，旨在進(jìn)一步增加市場(chǎng)流動(dòng)性以緩解信貸危機(jī)。 （3）2008.7.13-7.23 美國(guó)商業(yè)銀行通過(guò)“貼現(xiàn)”窗口，平均每天直接從美聯(lián)儲(chǔ)借貸163.8億美元，創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄，顯示次貸危機(jī)已引發(fā)嚴(yán)重的信貸緊縮問(wèn)題。 （4） 2008.10 美國(guó)參眾兩院通過(guò)了布什政府提出的7000億美元救市方案。資本短缺導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)不能或不愿提供經(jīng)濟(jì)運(yùn)行所需的信貸2 美國(guó)金融危機(jī)的根源從宏觀環(huán)境上看，次貸危機(jī)源于美國(guó)的貨幣政策。 低利率直接促成了美國(guó)房

5、地產(chǎn)泡沫的持續(xù)膨脹。 美國(guó)政府對(duì)金融業(yè)監(jiān)管的放松。 銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制的不健全導(dǎo)致為追逐短期高利潤(rùn)而盲目擴(kuò)張。2.1 過(guò)于寬松的低利率貨幣政策 美國(guó)長(zhǎng)期執(zhí)行過(guò)于寬松的低利率貨幣政策。 2001年以來(lái)，房地產(chǎn)成為布什政府推動(dòng)美國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要手段。 收入偏低、收入不固定甚至是沒(méi)有收入的人成為了房地產(chǎn)消費(fèi)的新動(dòng)力，次級(jí)貸款應(yīng)運(yùn)而生。 2.1 過(guò)于寬松的低利率貨幣政策（續(xù)） 從2000年5月至2003年6月，利率從6.5%降至1%的歷史最低水平-推動(dòng)了房貸需求及房?jī)r(jià)上漲，而房?jī)r(jià)上漲導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)低估又刺激了房貸需求。 2004年下半年，美國(guó)經(jīng)濟(jì)成功反彈。 美聯(lián)儲(chǔ)逐步調(diào)高利率，再加上美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲速

6、度逐步減緩-這樣就導(dǎo)致了抵押品價(jià)值的相對(duì)下降，從而貸款違約率增加。圖3 美聯(lián)儲(chǔ)自2000后聯(lián)邦基金利率變化 2000年5月2003年6月2006年 6月 2.2 監(jiān)管的放松和復(fù)雜衍生工具的過(guò)度使用 監(jiān)管的放松，使得金融機(jī)構(gòu)的競(jìng)爭(zhēng)過(guò)于激烈，杠桿率大幅提高，金融資產(chǎn)過(guò)度膨脹。 政府過(guò)于迷信市場(chǎng)約束的力量和金融機(jī)構(gòu)的自律作用，提供了過(guò)于寬松的監(jiān)管環(huán)境。 金融機(jī)構(gòu)缺乏自律 一些金融機(jī)構(gòu)為更多更快地發(fā)放次級(jí)貸款，有意放松對(duì)貸款人基本貸款資質(zhì)和條件的審查，由于過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)，一些貸款機(jī)構(gòu)和開(kāi)發(fā)商達(dá)成“默契”，部分借貸人購(gòu)房時(shí)甚至是“零首付”。 “房利美”和“房地美”對(duì)次貸危機(jī)的推動(dòng) “兩房”以政府的信用做支撐，

7、其發(fā)行的債券等級(jí)僅次于國(guó)債，并通過(guò)購(gòu)買(mǎi)其他金融機(jī)構(gòu)的住房抵押貸款的方式為住房金融市場(chǎng)提供流動(dòng)性。目前美國(guó)12萬(wàn)億美元的住房抵押貸款中，有42%經(jīng)手這兩家機(jī)構(gòu)，其所發(fā)行的債券被各國(guó)央行和主權(quán)基金大量持有。 “兩房”坐擁美國(guó)政府支持，但卻作為私人機(jī)構(gòu)運(yùn)營(yíng)。這種特殊體制鼓勵(lì)了它們?cè)诿绹?guó)住房抵押貸款市場(chǎng)的過(guò)度投機(jī)行為，最終對(duì)美國(guó)金融體系和整體經(jīng)濟(jì)構(gòu)成了嚴(yán)重威脅。相對(duì)于龐大的資產(chǎn)組合而言，這兩家公司的資本金規(guī)模非常有限。 2.2 監(jiān)管的放松和復(fù)雜衍生工具的過(guò)度使用（續(xù)） 次貸泡沫的生產(chǎn)鏈銀行和房貸公司聯(lián)手把次 貸“打包”成MBS 金融機(jī)構(gòu)吸收次級(jí)貸款各投資機(jī)構(gòu)爭(zhēng)相炒作債券評(píng)級(jí)投行在MBS的基礎(chǔ)上多次打包

8、重組 2.2 監(jiān)管的放松和復(fù)雜衍生工具的過(guò)度使用（續(xù)） 全球金融衍生品市場(chǎng)的規(guī)模巨大 英格蘭銀行去年11月份發(fā)布的一份報(bào)告顯示，全球金融衍生品市場(chǎng)的規(guī)模高達(dá)415萬(wàn)億美元，衍生品市場(chǎng)規(guī)模已占全球GDP的8倍到10倍。 過(guò)于復(fù)雜的衍生工具的發(fā)展使得風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估變得困難，資產(chǎn)價(jià)值評(píng)估過(guò)于依賴(lài)評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)，而評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)又缺乏有效的監(jiān)管，從而資產(chǎn)價(jià)值被不斷擴(kuò)大，導(dǎo)致高泡沫形成。 金融衍生品的“濫用”，拉長(zhǎng)了金融交易鏈條，助長(zhǎng)了投機(jī)。當(dāng)基礎(chǔ)資產(chǎn)出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，金融機(jī)構(gòu)多倍收縮金融資產(chǎn)，引起連鎖反應(yīng)，產(chǎn)生巨大的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。 2.2 監(jiān)管的放松和復(fù)雜衍生工具的過(guò)度使用（續(xù)）2.3 “次貸危機(jī)”是美元經(jīng)濟(jì)的必然 美國(guó)過(guò)低的國(guó)

9、民儲(chǔ)蓄率和消費(fèi)導(dǎo)向的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式 導(dǎo)致大量的貿(mào)易赤字和財(cái)政赤字，而國(guó)內(nèi)儲(chǔ)蓄性金融資源的匱乏，促使美國(guó)不得不依靠大量外來(lái)的、短期的流動(dòng)性金融資源支撐其投資與消費(fèi)的擴(kuò)張。 亞洲新興市場(chǎng)國(guó)家則通過(guò)外匯大量投資于美元資產(chǎn)，成為彌補(bǔ)美國(guó)貿(mào)易赤字以及支撐美國(guó)投資與消費(fèi)擴(kuò)張的資金來(lái)源。 為了保證持久的高資金來(lái)源，美國(guó)必須保持美元的強(qiáng)勢(shì)地位。而由于美元走弱，美國(guó)為了拯救美元，必須實(shí)行強(qiáng)勢(shì)美元政策。因此，去年前一直走加息路線，但加息使得窮人還不起按揭貸款，從而引發(fā)了“次貸危機(jī)”。由于次貸危機(jī)，美國(guó)不得不實(shí)行與強(qiáng)勢(shì)美元相反的減息政策。強(qiáng)勢(shì)美元政策減息美元走弱加息窮人還不起貸款次貸危機(jī)2.3 “次貸危機(jī)”是美元經(jīng)濟(jì)

10、的必然（續(xù)）3 美國(guó)金融危機(jī)的蔓延及影響 美國(guó)次級(jí)抵押貸款危機(jī)正以超出所有人預(yù)料的速度和廣度向全球金融市場(chǎng)擴(kuò)展：澳大利亞麥格理銀行宣布旗下兩只高收益基金出現(xiàn)巨虧；法國(guó)巴黎銀行、匯豐控股和德國(guó)法蘭克福信托均宣布暫停旗下證券投資基金的申購(gòu)和贖回；全球股市相繼創(chuàng)下了近年來(lái)最大跌幅。 次貸危機(jī)中風(fēng)險(xiǎn)的承擔(dān)者是全球化的，所造成的損失是不確定的。3.1 美國(guó)金融危機(jī)對(duì)世界經(jīng)濟(jì)的影響圖4 主要發(fā)達(dá)國(guó)家2007年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率及2008年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率預(yù)估3.2 美國(guó)金融危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響 當(dāng)前全球金融危機(jī)正在向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)蔓延，全球經(jīng)濟(jì)下行的趨勢(shì)還會(huì)繼續(xù)。 國(guó)內(nèi)總體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)運(yùn)行比較平穩(wěn)，外部環(huán)境對(duì)中國(guó)的沖擊正在加大，

11、國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定因素在增加，宏觀調(diào)控的難度在加大。2008年10月16日，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)第三季度經(jīng)濟(jì)形勢(shì)分析會(huì)上，銀監(jiān)會(huì)主席劉明康指出： 3.2 美國(guó)金融危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響（續(xù)）當(dāng)前經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，需要密切關(guān)注三個(gè)方面：（1）對(duì)吸引外資的影響。 今年前三季度我國(guó)吸引外商直接投資744億美元，比去年同期增長(zhǎng)39.85%。但由于金融危機(jī)的影響，世界流動(dòng)性的減少，可能會(huì)對(duì)我國(guó)外商直接投資會(huì)產(chǎn)生一定影響。3.2 美國(guó)金融危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響（續(xù)）（2）對(duì)出口增長(zhǎng)的影響。世界經(jīng)濟(jì)增速明顯減緩將對(duì)我國(guó)出口產(chǎn)生較大的影響。今年前三季度，我國(guó)出口增速為22.3%，比去年同期的27.1%回落了4.8個(gè)百分點(diǎn)。（3）對(duì)

12、投資者和消費(fèi)者信心的影響。金融危機(jī)已嚴(yán)重打擊了世界經(jīng)濟(jì)各國(guó)投資者和消費(fèi)者的信心，我國(guó)也會(huì)受到影響。3.3 美國(guó)金融危機(jī)對(duì)中國(guó)銀行業(yè)的影響在經(jīng)濟(jì)可能下行的情況下，我國(guó)銀行業(yè)將會(huì)受到以下考驗(yàn) ：（1）銀行貸款不良率可能會(huì)反彈。 由圖5可見(jiàn)，近年來(lái)我國(guó)商業(yè)銀行不良貸款率呈下降趨勢(shì)。 如果經(jīng)濟(jì)調(diào)整導(dǎo)致中小企業(yè)大量倒閉，其可能引發(fā)的不良貸款率上升值得我們警惕。圖5 我國(guó)商業(yè)銀行不良貸款占貸款總額百分比3.3 美國(guó)金融危機(jī)對(duì)中國(guó)銀行業(yè)的影響（續(xù)）（2）貸款增長(zhǎng)速度可能放慢。目前中國(guó)銀行業(yè)產(chǎn)品比較單一，利息收入還是中國(guó)銀行業(yè)的主要利潤(rùn)增長(zhǎng)來(lái)源。 在銀行利差基本有保障的情況下，銀行的利潤(rùn)增長(zhǎng)主要取決于貸款增長(zhǎng)

13、速度。圖7 全國(guó)個(gè)人住房按揭單月新增數(shù)額 3.3美國(guó)金融危機(jī)對(duì)中國(guó)銀行業(yè)的影響（續(xù)）（3）宏觀調(diào)控政策的結(jié)構(gòu)性放松有可能擠壓銀行利差 去年下半年以來(lái)的信貸控制導(dǎo)致了銀行利差的擴(kuò)大, 2007年工、建、中行的凈利差分別上升了15.1%、14.1%和13.6%。利差擴(kuò)大成了銀行利潤(rùn)快速成長(zhǎng)的一個(gè)主要來(lái)源。 由于一方面擔(dān)心通脹反彈，另一方面擔(dān)心經(jīng)濟(jì)下滑，貨幣政策的放松很可能是結(jié)構(gòu)性的，如最近央行的不對(duì)稱(chēng)減息。利差部分的縮小，無(wú)疑會(huì)降低一些定價(jià)能力較弱的銀行的盈利。圖8 一年來(lái)我國(guó)金融機(jī)構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率的利差變化 （利差=貸款利率-存款利率 單位：年利率%） 3.3 美國(guó)金融危機(jī)對(duì)中國(guó)銀行業(yè)的影響（續(xù)

14、）（4）房地產(chǎn)貸款可能面臨較大風(fēng)險(xiǎn) 主要商業(yè)銀行個(gè)人房地產(chǎn)貸款和開(kāi)發(fā)商貸款的比重在20%以上。自2007年初以來(lái)，工、建、中和交行的個(gè)人房貸增長(zhǎng)了26.5%，開(kāi)發(fā)商貸款增長(zhǎng)了20.8%。如果房?jī)r(jià)下調(diào)，這一部分貸款出現(xiàn)不良的概率很大。圖9 商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款占比 3.3 美國(guó)金融危機(jī)對(duì)中國(guó)銀行業(yè)的影響（續(xù)）（5）政府過(guò)度依賴(lài)銀行信貸調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 最近出臺(tái)的放松信貸控制的政策措施，如利率與存款準(zhǔn)備金率的雙降，都意在鼓勵(lì)銀行增加貸款。 如果商業(yè)銀行通過(guò)降低信貸標(biāo)準(zhǔn)的方式增加企業(yè)貸款，不良貸款上升在所難免。（6）投資次級(jí)債所造成的損失 中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)周小川2008年4月表示，中國(guó)的金融機(jī)構(gòu)在次債方面

15、有一定損失，但是總的來(lái)講，數(shù)量和比例都不大。 圖10 美次貸危機(jī)對(duì)我國(guó)金融業(yè)造成的損失預(yù)估（單位：百萬(wàn)元人民幣） 4 關(guān)于我國(guó)房地產(chǎn)金融發(fā)展的若干對(duì)策建議 美國(guó)金融風(fēng)暴對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)會(huì)產(chǎn)生一定的影響，為了避免其給我國(guó)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)巨大的沖擊，我國(guó)實(shí)行了啟動(dòng)內(nèi)需的戰(zhàn)略。房地產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中起著支柱產(chǎn)業(yè)的重要作用，其興衰會(huì)很大程度上影響我國(guó)的整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 現(xiàn)階段促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)金融健康、平穩(wěn)發(fā)展是至關(guān)重要的。 4.1 房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的現(xiàn)狀（1）“滯漲”是房地產(chǎn)市場(chǎng)的顯著特征 2008年全國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，但商品房銷(xiāo)售面 積和銷(xiāo)售額則出現(xiàn)不同程度的下降： 10月份，全國(guó)70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)同比上漲

16、1.6%。 1-10月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積4.5億平方米，同比下降16.5%；商品房銷(xiāo)售額15879億元，同比下降15.02%。（2）大多數(shù)房地產(chǎn)上市企業(yè)存在資金鏈壓力 根據(jù)剛披露的房企上市公司三季報(bào)，93家上市房企中，資產(chǎn)負(fù)債率有63家高于50%，每股凈現(xiàn)金流有65家為負(fù)值。 在銷(xiāo)售疲軟的情況下，房企資金損失嚴(yán)重；若不加速回籠資金，就只能借新債還舊債；或采用股市籌錢(qián)的方式償還到期資金，但在當(dāng)前股市震蕩不定的環(huán)境下，股市融資也相當(dāng)困難。 4.1房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的現(xiàn)狀（續(xù)）4.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的原因 （1）直接的需求傳導(dǎo) 金融危機(jī)引發(fā)外部需求快速萎縮，從而影響我國(guó)居民的收入水平和消費(fèi)需求。 在

17、全球經(jīng)濟(jì)不景氣的背景下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)意愿和需求出現(xiàn)較大幅度的下降。（2）國(guó)家前階段實(shí)行適度從緊的貨幣政策 2008年9月美國(guó)發(fā)生金融海嘯以前- 在通貨膨脹的環(huán)境下，國(guó)內(nèi)各金融機(jī)構(gòu)普遍實(shí)行信用收緊的政策。 由于去年房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，我國(guó)房地產(chǎn)政策重心便從“保平穩(wěn)”逐漸轉(zhuǎn)到“抑房?jī)r(jià)”。銀行與財(cái)政部門(mén)出臺(tái)了抑制需求的政策，包括：不支持購(gòu)買(mǎi)第二套房、對(duì)居民住房交易征收多項(xiàng)稅費(fèi)、限制居民房屋交易、限制外資購(gòu)房，等等。4.2 房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的原因（續(xù)） （3）市場(chǎng)預(yù)期的作用 房地產(chǎn)市場(chǎng)存在衰退的預(yù)期，使得成交進(jìn)一步清淡；在少有成交的市場(chǎng)中，消費(fèi)者觀望的氣氛更加濃厚，房?jī)r(jià)下降的趨勢(shì)日趨明顯。4.2

18、 房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的原因（續(xù)） 4.3房地產(chǎn)業(yè)低迷對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響（1）地方財(cái)政收入的減少 土地出讓金和房地產(chǎn)稅大約已經(jīng)占了地方財(cái)政收入的4050%。房地產(chǎn)業(yè)成交量的急劇萎縮，使得政府的土地出讓金和房地產(chǎn)稅急劇減少。（2）房地產(chǎn)的減速?lài)?yán)重影響到上游行業(yè) 由于房地產(chǎn)市場(chǎng)萎縮和出口不利，鋼材價(jià)格從每噸六千多元下降到三千多元，有色金屬中有2/3的價(jià)格下降，原煤價(jià)格下降35%，發(fā)電廠關(guān)閉部分機(jī)組，家電、裝修、家具、紡織品等和房屋直接關(guān)聯(lián)的產(chǎn)品都受到影響。（3）對(duì)整體經(jīng)濟(jì)的影響 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)占GDP的比重已經(jīng)達(dá)到百分之十，成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)其他行業(yè)的帶動(dòng)大約是其自身的2.2倍。一旦房地產(chǎn)行

19、業(yè)萎縮，占GDP總量30的行業(yè)都將受?chē)?yán)重影響。 房地產(chǎn)和其相關(guān)的行業(yè)是勞動(dòng)力密集的行業(yè)，因而會(huì)導(dǎo)致大批農(nóng)民工和城市低收入群體失業(yè)，這不僅會(huì)影響消費(fèi)而且會(huì)造成社會(huì)不穩(wěn)定。4.3 房地產(chǎn)業(yè)低迷對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的影響（續(xù)） （1）11月1日起對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平方米以下的普通住房契稅率降為1，并暫免征收印花稅和土地增值稅。 （2）個(gè)人住房公積金貸款利率下調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)。其中，五年期以下由現(xiàn)行的4.32%調(diào)整為4.05%，五年期以上由現(xiàn)行的4.86%調(diào)整為4.59%。 （3）最低首付款比例調(diào)整為20%。 （4）貸款利率下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍4.4 政府針對(duì)房地產(chǎn)的救市措施（5）貸款利率下調(diào)

20、各項(xiàng)貸款調(diào)整前調(diào)整后六個(gè)月6.126.03一年6.936.66一年至三年7.026.75三年至五年7.297.02五年以上7.477.22008年10月30日貸款基準(zhǔn)利率調(diào)整表4.4 政府針對(duì)房地產(chǎn)的救市措施（續(xù)）（6）央行將支持房地產(chǎn)業(yè)的有效信貸需求，促進(jìn)房地產(chǎn)信貸市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行。（7）加大保障性住房建設(shè)規(guī)模，加快廉租住房建設(shè)，加大實(shí)物配租力度，擴(kuò)大廉租住房租賃補(bǔ)貼范圍，推進(jìn)棚戶(hù)區(qū)(危舊房)改造，多渠道改善居民住房條件。4.4 政府針對(duì)房地產(chǎn)的救市措施（續(xù)）（8）部分銀行房屋貸款細(xì)則出臺(tái)農(nóng)業(yè)銀行：對(duì)初始發(fā)放金額（貸款）30萬(wàn)元(含)以上，原執(zhí)行利率為同期同檔次基準(zhǔn)利率0.85倍的貸款，將在20

21、09年1月1日當(dāng)日對(duì)貸款執(zhí)行利率統(tǒng)一下調(diào)為同期同檔次基準(zhǔn)利率的0.7倍。光大銀行：如果客戶(hù)是購(gòu)買(mǎi)第一套住房，那么該行貸款可以享受到兩成首付比例、貸款利率在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上下浮30%。如果屬于二套購(gòu)房客戶(hù)，則給予兩成首付比例、貸款利率下浮18%的“待遇”。建設(shè)銀行：對(duì)于新發(fā)放的商業(yè)性個(gè)人住房貸款，將在人民銀行的政策框架和授予的權(quán)限內(nèi)，根據(jù)客戶(hù)是首次購(gòu)房或非首次購(gòu)房、自住房或非自住房等因素，制定差別化的利率政策和首付款比例要求。 4.4 政府針對(duì)房地產(chǎn)的救市措施（續(xù)）（9）湖南托樓市新政 住房公積金貸款：首付最低可為20%，貸款最高金額也從30萬(wàn)元調(diào)整到40萬(wàn)元。 被拆遷人購(gòu)置住宅，其購(gòu)房成交價(jià)格

22、中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征交易契稅。 減免二手房交易稅費(fèi) 長(zhǎng)沙市二手房交易綜合稅暫由1.89%調(diào)整為1.1%；購(gòu)買(mǎi)二手普通商品房，按地方所得部分給予全額補(bǔ)貼；在2009年12月31日前出售二手商品房，并購(gòu)買(mǎi)新建普通商品房的，其二手商品房交易所交營(yíng)業(yè)稅在購(gòu)買(mǎi)新房時(shí)由財(cái)政給予全額補(bǔ)貼。4.4 政府針對(duì)房地產(chǎn)的救市措施（續(xù)）4.4 政府針對(duì)房地產(chǎn)的救市措施（續(xù)） 廉租房保障，實(shí)物配租占40% 實(shí)物配租是指住房保障管理部門(mén)向符合條件的申請(qǐng)家庭提供住房，并按照其家庭收入的一定比例收取租金。對(duì)人均住房建筑面積10平方米以下的城市低收入家庭基本做到應(yīng)保盡保，其中實(shí)物配租保障戶(hù)數(shù)不得低于40%。 經(jīng)濟(jì)適用住

23、房貨幣補(bǔ)貼 對(duì)符合經(jīng)濟(jì)適用住房條件的低收入家庭發(fā)放貨幣補(bǔ)貼，允許其購(gòu)買(mǎi)普通自住房，經(jīng)濟(jì)適用住房貨幣補(bǔ)貼目標(biāo)今年將完成8000戶(hù)，這能提高住房保障工作質(zhì)量和效率。4.5 美國(guó)次貸危機(jī)是否會(huì)在我國(guó)重演 類(lèi)比美國(guó)房貸市場(chǎng)，我國(guó)房貸市場(chǎng)的不同之處：（1）我國(guó)城市住房需求仍然很大；（2）銀行尚未全面推行抵押貸款證券化業(yè)務(wù)；（3）我國(guó)儲(chǔ)蓄率較高；（4）美國(guó)次貸基本上是零首付、低首付，中國(guó)是20或者30的首付，這與美國(guó)銀行發(fā)放次貸情況完全不同； （5）我國(guó)的住房抵押貸款，全部加總大概才3萬(wàn)多億元，相當(dāng)于GDP13%左右，美國(guó)12萬(wàn)億美元，相當(dāng)于GDP90%以上。4.5 關(guān)于美國(guó)次貸危機(jī)是否會(huì)在我國(guó)重演的思考

24、（續(xù)）4.6 相關(guān)建議（1）指導(dǎo)房?jī)r(jià) 價(jià)格是影響成交量的最主要因素，即老百姓的剛性需求必須保證其能買(mǎi)得起房子。目前中央和地方政府采取的房產(chǎn)“救市”對(duì)潛在的購(gòu)房者而言能降低的成本也就23，與市場(chǎng)普遍的20的房?jī)r(jià)降幅預(yù)期相差太大。（注意：美國(guó)的300平方米的別墅賣(mài)價(jià)大約是25萬(wàn)30萬(wàn)美元，是年平均工資的56倍） 針對(duì)開(kāi)發(fā)商不愿降價(jià)的情況，地方政府應(yīng)幫助指導(dǎo)房?jī)r(jià)。按平米價(jià)格，對(duì)低價(jià)房減免稅費(fèi)或貼現(xiàn)補(bǔ)償。（2）調(diào)整土地出讓金的征收方式 現(xiàn)有土地出讓金的征收方式對(duì)房?jī)r(jià)的攀升及房地產(chǎn)商的資金壓力都有較大的影響，建議適當(dāng)?shù)恼{(diào)整征收方式。（3）調(diào)整土地政策 原有的土地政策導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的攀高，也可能導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商為了后期成本而無(wú)法保質(zhì)保量。建議土地拍賣(mài)不僅根據(jù)價(jià)格，還要根據(jù)評(píng)定的開(kāi)發(fā)商實(shí)力，但應(yīng)避免暗箱操作。4.6對(duì)策建議（續(xù)）（4）放寬第二套房貸政策 現(xiàn)階段能購(gòu)買(mǎi)第二套房的人群是高收入者，故購(gòu)第二套住房的信用風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)小于第一套住房的信用風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該適當(dāng)?shù)胤潘傻诙追抠J政策。買(mǎi)過(guò)來(lái)裝修出租要好過(guò)空置在房產(chǎn)商手中，這樣能促進(jìn)房市的成交量。（5）加大政策宣傳，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向 政府應(yīng)該宣傳救房市不是救房企的觀念。告訴老百姓房地產(chǎn)市場(chǎng)關(guān)乎國(guó)家