1、中國(guó)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)實(shí)戰(zhàn)軍團(tuán)！ 1報(bào)告框架 項(xiàng)目簡(jiǎn)介第一部分第二部分項(xiàng)目核心問(wèn)題探討第三部分第四部分項(xiàng)目核心問(wèn)題探討項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)及推廣思路初步探討第五部分長(zhǎng)沙精裝修市場(chǎng)分析第六部分經(jīng)濟(jì)效益分析2第一部分 項(xiàng)目分析PART 13項(xiàng)目分析項(xiàng)目地理位置長(zhǎng)沙屬于湖南長(zhǎng)株潭3+5城市群。本項(xiàng)目位于河西重陽(yáng)路與湘儀路西北角。4項(xiàng)目分析項(xiàng)目周邊環(huán)境典型成熟居住老社區(qū)，新項(xiàng)目。目前周邊環(huán)境一般，交通配套一般。距地鐵2號(hào)線(xiàn)望城坡站較近，屬于地鐵口項(xiàng)目。5項(xiàng)目分析項(xiàng)目周邊商業(yè)概況項(xiàng)目?jī)擅媾R路，周邊居住人群密集，環(huán)境一般，有點(diǎn)臟亂差的感覺(jué)。但是周邊商業(yè)配套齊全，商業(yè)業(yè)態(tài)升級(jí)有很大空間。6項(xiàng)目分析項(xiàng)目概況 “和隆大廈”項(xiàng)目是長(zhǎng)沙

2、三德置業(yè)有限公司開(kāi)發(fā)的商住樓（綜合樓）項(xiàng)目。項(xiàng)目基地位于長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)望城坡湘儀路與重陽(yáng)路交匯處西北角。本次規(guī)劃總用地為8041.74，凈用地面積為6087.37。 本次工程為一類(lèi)商住綜合樓項(xiàng)目，一至五層為商業(yè)； 六至二十一層為商務(wù)公寓，地上總層數(shù)為二十一層，地下室兩層?？偨ㄖ娣e38244.22平方米，其中地上建筑面積30582.51，地下車(chē)庫(kù)面積7661.41 (其中人防面積1967.82)，容積率為5.0，總戶(hù)數(shù)432戶(hù)。7項(xiàng)目分析項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)8項(xiàng)目分析項(xiàng)目裙樓分析商業(yè)大空間臨街鋪面一樓平面布局圖9項(xiàng)目裙樓分析二樓平面布局圖商業(yè)大空間項(xiàng)目分析10項(xiàng)目裙樓分析三樓平面布局圖商業(yè)大空間項(xiàng)目

3、分析11公寓產(chǎn)品分析塔樓標(biāo)準(zhǔn)層平面圖塔樓核心筒項(xiàng)目分析12塔樓標(biāo)準(zhǔn)層面積分布圖合理利用了位置優(yōu)越處做兩室一廳戶(hù)型，其它位置也采用陽(yáng)臺(tái)公寓式戶(hù)型，產(chǎn)品定位有優(yōu)勢(shì)。公寓產(chǎn)品分析項(xiàng)目分析13兩室一廳戶(hù)型分析兩室一廳面積在80左右，此戶(hù)型為目前市場(chǎng)最為暢銷(xiāo)的剛需戶(hù)型。公寓產(chǎn)品分析項(xiàng)目分析14一室一廳戶(hù)型分析 一室一廳、面積40左右，帶陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)有一半的贈(zèng)送面積，便于居家或投資，可成為項(xiàng)目性?xún)r(jià)比的吸引點(diǎn)。公寓產(chǎn)品分析項(xiàng)目分析15先馳觀(guān)點(diǎn)項(xiàng)目為典型投資小戶(hù)型公寓，五層商業(yè)裙樓，商業(yè)體量小。塔樓可定為于投資性產(chǎn)品，商業(yè)裙樓可做周邊社區(qū)配套商業(yè)升級(jí)版。河西岳麓區(qū)小戶(hù)型公寓項(xiàng)目市場(chǎng)供需情況怎樣呢？項(xiàng)目分析項(xiàng)目屬性

4、界定16第二部分 長(zhǎng)沙岳麓區(qū)公寓市場(chǎng)分析PART 217長(zhǎng)沙岳麓區(qū)公寓市場(chǎng)分析岳麓區(qū)在售公寓項(xiàng)目分析樓盤(pán)：長(zhǎng)沙奧克斯廣場(chǎng)地址：位于岳麓區(qū)溁銀路以東、岳麓大道以南 房屋用途：住宅 公寓 寫(xiě)字樓 商鋪占地面積：67519.406平方米建筑面積：441947.000平方米容 積 率：5.0綠 化 率：15%停車(chē)位數(shù):2290個(gè)物 管 費(fèi):7元/平米/月均價(jià)：7000元/平方米長(zhǎng)沙奧克斯廣場(chǎng)1號(hào)棟42-91平米公寓依托奧克斯廣場(chǎng)的步行街、電影院、shoppmall等配套設(shè)施，實(shí)行一步到位的生活方式，銷(xiāo)售整體良好。18長(zhǎng)沙岳麓區(qū)公寓市場(chǎng)分析岳麓區(qū)在售公寓項(xiàng)目分析樓盤(pán)：萬(wàn)科城市花園地址：位于岳麓區(qū)楓林三路

5、889號(hào) 房屋用途：普通住宅 商業(yè)樓 其它占地面積：39244.230平方米建筑面積：155000.000平方米容 積 率：3.5綠 化 率：35.15%停車(chē)位數(shù):720個(gè)物 管 費(fèi):1.8 元/平米/月均價(jià)：6500元/平方米萬(wàn)科城市花園35平米精裝I派公寓，首付6萬(wàn)起，精裝折后均價(jià)6500-6800元/平米。19長(zhǎng)沙岳麓區(qū)公寓市場(chǎng)分析岳麓區(qū)在售公寓項(xiàng)目分析樓盤(pán)：沁園春御院地址：位于金星大道與桐梓坡交匯處 房屋用途：普通住宅 商業(yè)樓 寫(xiě)字樓占地面積：108439.000平方米建筑面積：356524.656平方米容 積 率：3.08綠 化 率：45%停車(chē)位數(shù):2040個(gè)物 管 費(fèi):1.50元/

6、平米/月均價(jià)：11500元/平方米沁園春御院現(xiàn)房在售，40-70平米精裝小公寓，均價(jià)11500元/平米。20長(zhǎng)沙岳麓區(qū)公寓市場(chǎng)分析岳麓區(qū)在售公寓項(xiàng)目分析樓盤(pán)：沙發(fā)公寓地址：位于長(zhǎng)沙市岳麓區(qū)桐梓坡路123號(hào)（湘雅附三對(duì)面） 房屋用途：普通住宅 占地面積：5745.770平方米建筑面積：14356.690平方米綠 化 率：38%停車(chē)位數(shù):180個(gè)物 管 費(fèi):1.4/平米/月均價(jià)：7000元/平方米沙發(fā)公寓目前現(xiàn)房銷(xiāo)售中，其中商業(yè)裙樓已經(jīng)招商運(yùn)行，有KTV、連鎖酒店、咖啡西餐廳。其中連鎖酒店購(gòu)置2層（9、10）公寓。目前待售房源195套。21岳麓區(qū)在售公寓項(xiàng)目分析樓盤(pán)：恒萬(wàn).西溪里地址：位于岳麓區(qū)桐

7、梓坡 房屋用途：普通住宅 公寓占地面積：9491.840平方米建筑面積：30734.170平方米容 積 率：3.18綠 化 率：41.32%停車(chē)位數(shù):135個(gè)物 管 費(fèi):1.50元/平米/月均價(jià)：7000元/平方米恒萬(wàn).西溪里依托華銀旺和超市、步步高購(gòu)物廣場(chǎng)及時(shí)代帝景大酒店、瑪依拉大酒店、茉莉花大酒店等配套。長(zhǎng)沙岳麓區(qū)公寓市場(chǎng)分析22岳麓區(qū)在售公寓項(xiàng)目分析樓盤(pán)：長(zhǎng)房時(shí)代城地址：位于桐梓坡路與玉蘭路交匯處 房屋用途：普通住宅、公寓、商業(yè)占地面積：150000.000平方米建筑面積：400000.000平方米容 積 率：2.95綠 化 率：41%停車(chē)位數(shù):1933個(gè)物 管 費(fèi):1.6元/平米/月公

8、寓均價(jià)：7500元/平方米長(zhǎng)房時(shí)代城目前公寓為現(xiàn)房，無(wú)按揭貸款，全為一次性付款銷(xiāo)售，幾乎無(wú)折扣。長(zhǎng)沙岳麓區(qū)公寓市場(chǎng)分析23岳麓區(qū)在售公寓項(xiàng)目分析樓盤(pán)：紅公館地址：位于岳麓區(qū)望城坡汽車(chē)西站北 房屋用途：普通住宅占地面積：12764.960平方米建筑面積：52510.860平方米容 積 率：5.5綠 化 率：36%停車(chē)位數(shù):1933個(gè)物 管 費(fèi):1.7元/平米/月均價(jià)：6600元/平方米紅公館項(xiàng)目1公里范圍內(nèi)有建行、招行、浦發(fā)銀行、長(zhǎng)沙商業(yè)銀行、郵政儲(chǔ)蓄等一應(yīng)俱全.公共設(shè)施：湘儀菜市場(chǎng)、三角坪生鮮市場(chǎng)、格林星城菜市場(chǎng)。長(zhǎng)沙岳麓區(qū)公寓市場(chǎng)分析24岳麓區(qū)在售公寓項(xiàng)目分析樓盤(pán)：建安像素匯地址：麓谷高新開(kāi)

9、發(fā)區(qū)管委會(huì)南側(cè) 房屋用途：商業(yè)樓 公寓占地面積：6575.780平方米建筑面積：40183.660平方米容 積 率：6.69綠 化 率：28.65%停車(chē)位數(shù):201個(gè)物 管 費(fèi):1.5元/平米/月均價(jià)：6880元/平方米建安像素匯依托購(gòu)物中心：通程商業(yè)廣場(chǎng)丶新一佳超市、恒生超市、華銀旺和超市。休閑娛樂(lè)：麓谷生態(tài)公園、王陵公園、梅溪湖生態(tài)休閑走廊。實(shí)行生活一步到位。長(zhǎng)沙岳麓區(qū)公寓市場(chǎng)分析25序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)位置面積區(qū)間價(jià)格 1望興F1站岳麓區(qū)西二環(huán)與楓林路交匯東南處40-506600元/2勤誠(chéng)達(dá)雅閣國(guó)際桐梓坡西路與麓楓路交匯處40-92精7400元/毛6400元/3星語(yǔ)林公寓阿普阿布咸嘉湖西路與谷豐

10、路交匯處916號(hào)41-776600元/4西鐵馨寓（西鐵領(lǐng)寓）岳麓區(qū)麓景路123號(hào)52-54精7000元/5綠地時(shí)代廣場(chǎng)(綠地中央廣場(chǎng))岳麓區(qū)銀杉路31號(hào)22-627900元/6望興新苑(望興嘉年華)岳麓區(qū)麓景路129號(hào)42-516600元/7金領(lǐng)公寓(金榮公寓)高新區(qū)桐梓坡西路229號(hào)725200元/8金榮央谷金座(譽(yù)峰二期)長(zhǎng)沙河西麓谷公園（桐梓坡西路）50-716200元/9楓華府第岳麓區(qū)象嘴路368號(hào)465000元/10聯(lián)美嘉園（卡卡）岳麓區(qū)杜鵑路812號(hào)40-905250元/長(zhǎng)沙岳麓區(qū)公寓市場(chǎng)分析岳麓區(qū)其它公寓項(xiàng)目分析26先馳觀(guān)點(diǎn) 受宏觀(guān)調(diào)控影響，2012年長(zhǎng)沙市場(chǎng)50以下投資型小戶(hù)型

11、產(chǎn)品供求比顯著高于其他面積段產(chǎn)品，雖然長(zhǎng)沙限購(gòu)令對(duì)長(zhǎng)沙樓市并未產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性的影響，但是對(duì)小戶(hù)型產(chǎn)品的沖擊還是比較大。 受限購(gòu)、限貸影響，2012年小戶(hù)型產(chǎn)品開(kāi)發(fā)量急聚增加，目前供大于求。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重，究竟本項(xiàng)目在招商及銷(xiāo)售推廣中面臨的問(wèn)題是那些呢？長(zhǎng)沙岳麓區(qū)公寓市場(chǎng)分析 公寓項(xiàng)目綜合分析27第三部分 項(xiàng)目核心問(wèn)題探討PART 328核心問(wèn)題一項(xiàng)目核心問(wèn)題探討剛需與投資間的分水嶺如何增強(qiáng)投資者信心 ？ 29核心問(wèn)題二商業(yè)裙樓先招商后銷(xiāo)售？還是邊招商邊銷(xiāo)售？如何實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化？項(xiàng)目銷(xiāo)售核心問(wèn)題探討30核心問(wèn)題三如何快速去化380余套約40小戶(hù)型產(chǎn)品？項(xiàng)目銷(xiāo)售核心問(wèn)題探討31三大核心問(wèn)題，如何

12、解決？32第四部分 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)及推廣思路 初步探討PART 433鉑金投資型精裝公寓+孕嬰童名品中心項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)及推廣思路初步探討項(xiàng)目形象定位34河西西站中心、地鐵口投資精裝公寓長(zhǎng)沙AMO孕嬰童名品中心、一站式孕嬰童購(gòu)物中心公寓推廣主題：商業(yè)推廣主題：長(zhǎng)沙首家近5000平米母嬰童商品一站式購(gòu)物名品中心，提供全方位增值服務(wù)，實(shí)體門(mén)店+直購(gòu)手冊(cè)+電子商務(wù)三位一體購(gòu)物中心。項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)及推廣思路初步探討項(xiàng)目推廣主題定位35臨街商鋪先招商后帶租約銷(xiāo)售、實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化！ 業(yè)態(tài)定位：孕嬰童名品街區(qū)一樓、二樓商業(yè)大空間先招商后帶租約銷(xiāo)售或整體出售 業(yè)態(tài)定位:專(zhuān)業(yè)孕嬰童品牌專(zhuān)賣(mài)店一樓大堂和三樓商業(yè)大空間分割招商后考慮整

13、體出售 業(yè)態(tài)定位：早教中心，英語(yǔ)培訓(xùn)中心、兒童娛樂(lè)攝影、美術(shù)中心項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)及推廣思路初步探討商業(yè)營(yíng)銷(xiāo)思路建議36孕嬰童名品大賣(mài)場(chǎng)孕嬰童品牌街區(qū)裙樓一樓平面圖項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)及推廣思路初步探討商業(yè)招商布局建議37裙樓二樓平面圖孕嬰童名品大賣(mài)場(chǎng)項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)及推廣思路初步探討商業(yè)招商布局建議38裙樓三樓平面圖少兒英語(yǔ)兒童游樂(lè)、攝影早教中心嬰兒游泳美術(shù)館項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)及推廣思路初步探討商業(yè)招商布局建議39精裝修產(chǎn)品附加值商業(yè)價(jià)值提升商務(wù)價(jià)值最大化公寓制造溢價(jià)的主要手法制造價(jià)值提升公寓營(yíng)銷(xiāo)思路建議項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)及推廣思路初步探討40高調(diào)入市模擬招商，利用商家資源，進(jìn)行前期招商溝通。招商先行，舉辦招商儀式、簽訂前期招商合作協(xié)議。市

14、場(chǎng)造勢(shì)，利用主力商家品牌形象，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行形象宣傳。項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)及推廣思路初步探討公寓營(yíng)銷(xiāo)思路建議41商業(yè)招商先行造勢(shì)宣傳 突顯公寓投資價(jià)值項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)及推廣思路初步探討公寓營(yíng)銷(xiāo)思路建議42結(jié)合2號(hào)線(xiàn)望城坡站離本項(xiàng)目的優(yōu)越性，大力提升本項(xiàng)目的公寓投資價(jià)值項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)及推廣思路初步探討擴(kuò)大地鐵口物業(yè)投資價(jià)值 公寓營(yíng)銷(xiāo)思路建議43項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)及推廣思路初步探討目標(biāo)客戶(hù)群定向營(yíng)銷(xiāo) -我們看到了一群人公寓投資用途以抗通脹的投資品為主。能買(mǎi)投資品的，有一個(gè)重要人群。公寓目標(biāo)客群定向營(yíng)銷(xiāo)44項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)及推廣思路初步探討有那么一群人，每天開(kāi)豪華跑車(chē)出入高檔社區(qū)早出晚歸，目的卻不是去談生意，而是聚會(huì)、打牌和聊天。有那么一群人，穿

15、著光鮮亮麗，是高檔會(huì)所、美容院、美發(fā)場(chǎng)所的熟客。公寓目標(biāo)客群定向營(yíng)銷(xiāo)45項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)及推廣思路初步探討有那么一群人，動(dòng)輒到商場(chǎng)或車(chē)展里大方“血拼”，一擲千金，揮金如土，本質(zhì)卻是“無(wú)業(yè)者”。還有一群人，在過(guò)山車(chē)一樣澎湃的股市，輸贏(yíng)N萬(wàn)元，卻別樣淡定，因?yàn)檎也坏狡渌顿Y途徑。公寓目標(biāo)客群定向營(yíng)銷(xiāo)46項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)及推廣思路初步探討還有一群人，面對(duì)限購(gòu)傳言及節(jié)節(jié)攀升的CPI，惆悵不已。心中困惑：難道地產(chǎn)投資已入絕境？新婚姻法頒布，越來(lái)越多的女人開(kāi)始思考，女人沒(méi)房等于白忙，靠男人不如靠自己，中心有套房才能高枕無(wú)憂(yōu)。公寓目標(biāo)客群定向營(yíng)銷(xiāo)47項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)及推廣思路初步探討客群洞察： 打開(kāi)女人的錢(qián)袋！利用分眾傳媒，SPA

16、會(huì)所、美容院等女性聚居的廣告途徑，適時(shí)舉辦針對(duì)女性的暖場(chǎng)活動(dòng)。 項(xiàng)目區(qū)域闊太太私房錢(qián)買(mǎi)搖錢(qián)小公寓公寓目標(biāo)客群定向營(yíng)銷(xiāo)48以上營(yíng)銷(xiāo)及推廣思路延伸出關(guān)鍵問(wèn)題一：長(zhǎng)沙精裝修的市場(chǎng)怎樣，在本項(xiàng)目的操作是否可行？鉑金投資型精裝公寓+孕嬰童名品中心49第五部分 長(zhǎng)沙精裝修市場(chǎng)分析PART 550長(zhǎng)沙精裝修市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙市精裝市場(chǎng)發(fā)展階段類(lèi)別起步期（2005年2006年）緩慢發(fā)展快速發(fā)展代表樓盤(pán)珠江花城荷園、博林金谷、標(biāo)志麓谷坐標(biāo)萬(wàn)科系列、恒大系列、鉑宮、遠(yuǎn)大系列等特征外來(lái)開(kāi)發(fā)商紛紛引進(jìn)精裝修房生活理念，精裝修檔次不高少量開(kāi)發(fā)商開(kāi)始嘗試做精裝房，但是市場(chǎng)接受度一般，客戶(hù)認(rèn)可度不高外來(lái)品牌開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)精裝修市場(chǎng)，

17、品質(zhì)有所提升，市場(chǎng)接受度較高，精裝修不如快速發(fā)展階段，成為營(yíng)銷(xiāo)利器 長(zhǎng)沙精裝房市場(chǎng)經(jīng)歷了起步、緩慢發(fā)展、快速發(fā)展三個(gè)階段,2007年大量品牌開(kāi)發(fā)商進(jìn)駐，特別是萬(wàn)科的進(jìn)入，帶來(lái)了沿海精裝房的居住理念，在不斷宣傳與提升精裝修房源的品質(zhì)質(zhì)量前提下，客戶(hù)對(duì)精裝修房源從未知轉(zhuǎn)變?yōu)榱私?，目前長(zhǎng)沙市場(chǎng)精裝修房源已占有了較高的市場(chǎng)。51長(zhǎng)沙精裝修市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙市精裝市場(chǎng)發(fā)展階段第一階段：基本裝修第二階段：菜單式裝修 第三階段：一次精裝修的成品房 第四階段：全配置式的成品房 基本裝修，主要是對(duì)地板，墻壁進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修（如東上一品）。 菜單式裝修，開(kāi)發(fā)商會(huì)向業(yè)主提供一份較為詳細(xì)的菜單列表，為房屋各個(gè)功能空間部分材料設(shè)

18、置了若干種可供選擇的方案，經(jīng)購(gòu)房者自己決定后，由開(kāi)發(fā)商組織裝修公司統(tǒng)一裝修，免去購(gòu)房者裝修麻煩。 一次性精裝修成品房。開(kāi)發(fā)商為購(gòu)房者提供統(tǒng)一裝飾裝修，各個(gè)功能空間都符合居住要求如西街庭院。 全配置式的成品房，開(kāi)發(fā)商既向購(gòu)房者提供經(jīng)過(guò)統(tǒng)一裝飾裝修、設(shè)計(jì)施工的成品房，而且配置全部家電等日用生活品如標(biāo)志.麓谷。52從無(wú)到有，從試探到過(guò)渡，再到目前的市場(chǎng)發(fā)展接受，精裝房走過(guò)了市場(chǎng)的空白期。從客戶(hù)的完全不認(rèn)可到逐漸接受，到逐漸成為市場(chǎng)的發(fā)展方向，未來(lái)無(wú)疑將成為市場(chǎng)的一種重要選擇。 根據(jù)長(zhǎng)沙萬(wàn)科啟動(dòng)住宅精裝修市場(chǎng)調(diào)查和研究，在回收18680份有效問(wèn)卷中，有68%的客戶(hù)愿意選擇購(gòu)買(mǎi)精裝修房，比不愿意的客戶(hù)高

19、出近50個(gè)百分點(diǎn)。 同時(shí)，在新浪網(wǎng)進(jìn)行的長(zhǎng)沙精裝修房調(diào)查中，明確表示不會(huì)買(mǎi)精裝房的網(wǎng)友比例也只占到15.9%長(zhǎng)沙精裝修市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙市精裝市場(chǎng)接受度53優(yōu)勢(shì)：裝修責(zé)任明確開(kāi)發(fā)商是全裝修房的第一責(zé)任人，并且承擔(dān)保險(xiǎn)、賠償?shù)蓉?zé)任，裝修部分的價(jià)值明確，無(wú)后顧之憂(yōu)，在銷(xiāo)售時(shí)無(wú)需隱瞞裝修價(jià)格，利于建立客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)信心。模糊總價(jià)與送裝修不同，全裝修房在合同中簽訂的房?jī)r(jià)中即包含了裝修部分的價(jià)格，開(kāi)發(fā)商更加有理由不公開(kāi)裝修部分的價(jià)格，從而起到模糊總價(jià)的作用，但目前市場(chǎng)上大多開(kāi)發(fā)商都提供裝修的價(jià)格，當(dāng)然這個(gè)裝修報(bào)價(jià)與實(shí)際的裝修成本存有較大的差距。劣勢(shì)：產(chǎn)品過(guò)于單一，拒絕了部分客戶(hù)全裝修房通常僅有一種裝修設(shè)計(jì)，選擇余

20、地小，對(duì)于一些追求個(gè)性化的客戶(hù)來(lái)說(shuō)銷(xiāo)售難經(jīng)驗(yàn)總結(jié)：加強(qiáng)開(kāi)發(fā)商售后服務(wù)能力與裝修公司做好協(xié)調(diào)工作，出現(xiàn)問(wèn)題第一時(shí)間做好售后服務(wù)。長(zhǎng)沙精裝修市場(chǎng)分析精裝修項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析 由開(kāi)發(fā)商聯(lián)合裝修公司統(tǒng)一完成建、裝工程，將裝修房作為一個(gè)完整商品出售給購(gòu)房者。在預(yù)售合同中，雙方就裝修效果、裝修材料及設(shè)備做出約定。其裝修工程由開(kāi)發(fā)商向裝修公司約定，裝修公司直接對(duì)開(kāi)發(fā)商負(fù)責(zé)。通過(guò)裝修公司只提供一種統(tǒng)一的裝修標(biāo)準(zhǔn)，客戶(hù)可以了解裝修的價(jià)值，但無(wú)選擇設(shè)計(jì)風(fēng)格、材料品牌的余地。購(gòu)房者所負(fù)擔(dān)的房?jī)r(jià)是成品房的房?jī)r(jià)，裝修部分作為房屋的部件計(jì)入房?jī)r(jià)之中。54長(zhǎng)沙精裝修市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙精裝修樓盤(pán)分布2012年，長(zhǎng)沙在售精裝修樓盤(pán)超3

21、0個(gè),主要代表性項(xiàng)目有開(kāi)福萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)、綠地公館、綠地中央廣場(chǎng)、中海國(guó)際社區(qū)等。55長(zhǎng)沙市精裝修項(xiàng)目目前以小戶(hù)型為主，主要集中在投資價(jià)值相對(duì)較大的區(qū)域。長(zhǎng)沙市精裝修住宅主要分布在河西市政府周邊以及五一廣場(chǎng)芙蓉路、韶山路、等河?xùn)|區(qū)域，其他各區(qū)域也有零星分布。精裝修項(xiàng)目多以小戶(hù)型為主，主要為過(guò)渡型、投資型客戶(hù)，大戶(hù)型精裝修為改善型和居家型客戶(hù)。萬(wàn)科集團(tuán)在長(zhǎng)沙開(kāi)發(fā)項(xiàng)目均為精裝修，這與萬(wàn)科規(guī)定的到2010年所開(kāi)發(fā)的70%的項(xiàng)目為精裝修項(xiàng)目有著密切的聯(lián)系。長(zhǎng)沙精裝修市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙精裝修樓盤(pán)特點(diǎn)56第一類(lèi)：強(qiáng)調(diào)裝修的材料品牌和品質(zhì)，如恒大；第二類(lèi)：強(qiáng)調(diào)裝修的人性化設(shè)計(jì)和裝修，如萬(wàn)科的“八大家居解決

22、方案”；第三類(lèi)：強(qiáng)調(diào)裝修的全面和高價(jià)值，如亞商國(guó)際，除精裝修外，還附送冰箱、彩電、洗衣機(jī)等家電；第四類(lèi)：倡導(dǎo)新概念，如陽(yáng)光100推出的“低碳精裝修”，以“舒適、健康、節(jié)能”作為主題，強(qiáng)調(diào)設(shè)計(jì)和裝修用材的環(huán)保。長(zhǎng)沙精裝修市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙精裝修特點(diǎn)57精裝修的增值效應(yīng)：長(zhǎng)沙精裝價(jià)格一般高于同區(qū)域同質(zhì)毛坯產(chǎn)品的700-1000元/。 區(qū)域精裝樓盤(pán)均價(jià)毛坯樓盤(pán)均價(jià)增值幅度中心城區(qū)（公寓）16000100006000北城片區(qū)（公寓）980088001000北城片區(qū)（住宅）70006500500武廣新城片區(qū)（住宅）790068001100省府紅星片區(qū)（住宅）73006200800麓北片區(qū)（公寓）7500680

23、0700麓北片區(qū)（住宅）70006500500麓南片區(qū)（精裝修）600050001000市府片區(qū)（公寓）65005800700金星北片區(qū)（住宅）51004500600長(zhǎng)沙精裝修市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙精裝修增值分析58精裝標(biāo)準(zhǔn)集中在 800-1600 元 / ，豪 裝達(dá)到3000 6000 / .裝修報(bào)價(jià)可以看出，長(zhǎng)沙市精裝修項(xiàng)目的裝修價(jià)格集中在800-1600元/之間，可見(jiàn)整體市場(chǎng)裝修的標(biāo)準(zhǔn)偏中低檔；萬(wàn)達(dá)、運(yùn)達(dá)中央廣場(chǎng)、綠地公館、壹號(hào)公館等項(xiàng)目的面市，長(zhǎng)沙整個(gè)精裝修檔次達(dá)到了豪裝標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)外報(bào)價(jià)達(dá)到了3000-6000元/.長(zhǎng)沙精裝修市場(chǎng)分析長(zhǎng)沙精裝修增值分析59長(zhǎng)沙精裝修市場(chǎng)分析小結(jié)精裝房將成為未來(lái)樓市主流產(chǎn)品。小戶(hù)型公寓目前仍舊是精裝房主流。性?xún)r(jià)比高、裝修品質(zhì)好的項(xiàng)目才能在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出。精裝修將成為未來(lái)營(yíng)銷(xiāo)價(jià)值點(diǎn)中的重要體現(xiàn)，成為增值點(diǎn)。 精裝