1、一般來(lái)說(shuō)，容積率出什么產(chǎn)品，看當(dāng)?shù)氐娜照臻g距，比如說(shuō)，北京市退日距 離是1.7,那么，在容積率1.5左右，可以做出多層和小高層的組合，如果是1 左右，可以做出，連排，多層，小高層的組合，如果是2.5左右，可以是多層， 小高層，高層的，組合，給你一個(gè)簡(jiǎn)單的計(jì)算公式，比如說(shuō)，你的建筑密度是 20%，那么，你可以用占地面積乘以建筑密度，得出的是建筑占地面積，然后用 總建筑面積，除以建筑占地面積，就可得出大概的層數(shù)，當(dāng)然，如果有具體的指 標(biāo)，我可以幫你帶算。一般在北方，容積率在1.8左右的時(shí)候，就可以出現(xiàn)多層， 小高層，和高層的組合了，如果容積率達(dá)到了 2.8,就能出現(xiàn)33層左右的超高 層了，建議住宅

2、的高度最好控制在100米之下。容積率的術(shù)語(yǔ)釋義為：容積率是指某一基地范圍內(nèi)，地面以上各類建筑的建 筑面積總和與基地總面積的比值。與容積率密切相關(guān)的一個(gè)指標(biāo)就是建筑密度，術(shù)語(yǔ)釋義為：建筑密度是指某 一基地范圍內(nèi)，所有建筑物底層占地面積與基地面積的比率（）。從上面兩個(gè)釋義可以看出：如果基地面積和建筑密度不變，那么建筑物的層 數(shù)越多，容積率就越大。充分了解容積率對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的影響，對(duì)我們的項(xiàng)目定位和規(guī)劃是非常有幫助 的。在此我簡(jiǎn)單說(shuō)一說(shuō)各類建筑分別對(duì)應(yīng)的容積率數(shù)值。1、容積率低于0.3，這是非常高檔的獨(dú)棟別墅項(xiàng)目。2、容積率0.30.5，一般獨(dú)棟別墅項(xiàng)目，環(huán)境還可以，但感覺(jué)有點(diǎn)密了。 如果穿插部分雙拼

3、別墅、聯(lián)排別墅，就可以解決這個(gè)問(wèn)題了。3、容積率0.50.8, 一般的雙拼、聯(lián)排別墅，如果組合34層，局部5層 的樓中樓，這個(gè)項(xiàng)目的品位就相當(dāng)高了。4、容積率0.81.2，全部是多層的話，那么環(huán)境絕對(duì)可以堪稱一流。如果 其中夾雜低層甚至聯(lián)排別墅，那么環(huán)境相比而言只能算是一般了。5、容積率1.21.5，正常的多層項(xiàng)目，環(huán)境一般。如果是多層與小高層的 組合，環(huán)境會(huì)是一大賣點(diǎn)。6、容積率1.52.0，正常的多層+小高層項(xiàng)目。7、容積率2.02.5，正常的小高層項(xiàng)目。8、容積率2.53.0，小高層+二類高層項(xiàng)目（18層以內(nèi)）。此時(shí)如果做全小 高層，環(huán)境會(huì)很差。9、容積率3.06.0，高層項(xiàng)目（樓高10

4、0米以內(nèi)）。10、容積率6.0以上，摩天大樓項(xiàng)目。聯(lián)排一般只有3到4層，在建筑密度不變的前提下，相對(duì)應(yīng)的就需要把不足 的部分放到高層住宅里去。所以說(shuō)，只要地塊夠大，是完全可以做到的。甚至連 別墅都能加進(jìn)入。但是，一個(gè)項(xiàng)目的定位非常重要，你要想在同一個(gè)項(xiàng)目中即包含高端產(chǎn)品， 又有大眾化產(chǎn)品，那么很容易做成四不象，結(jié)果就是自己給自己設(shè)置障礙。所以說(shuō)，只要你的聯(lián)排和你的高層住宅市場(chǎng)定位一致，而且地塊足夠的話， 就完全可以做到。這是一個(gè)關(guān)于最佳容積率的問(wèn)題，解決這個(gè)問(wèn)題從下面兩個(gè)步驟進(jìn)行：一、理論最佳容積率的測(cè)算1、首先是根據(jù)容積率限制和經(jīng)驗(yàn)容積率、建筑密度、限高等確定大概的物 業(yè)類型，比如，一地塊容

5、積率為1.2,限高30米，就可以有多層、小高層和高層 三種物業(yè)組合。2、用假設(shè)開(kāi)發(fā)法（售價(jià)一費(fèi)用）測(cè)算每種物業(yè)狀態(tài)下每平米土地（占地） 所創(chuàng)造的增值。3、假設(shè)各種物業(yè)的占地比例及比例增幅，求出每種組合下的土地增值總額。4、土地增值總額最大條件下的容積率即為最佳容積率。二、通過(guò)建筑平面布置（需要設(shè)計(jì)師介入，即通常所說(shuō)的密度分析）主要看一看能不能擺的開(kāi)，從景觀、日照間距、朝向等方面分析。呵呵，還有什么地方表達(dá)的不清楚可以聯(lián)系我，MSN: HYPERLINK mailto:sdlinlt sdlinlt一塊土地的立項(xiàng)首先要得到兩大宏觀要素（市場(chǎng)要素.當(dāng)?shù)爻杀疽兀?市 場(chǎng)要素主要是此時(shí)其他土地的樓面

6、低價(jià),不同產(chǎn)品的市場(chǎng)價(jià)格均價(jià),，市場(chǎng)需求的 預(yù)測(cè)也就是未來(lái)的貨幣需求，現(xiàn)有產(chǎn)品的供應(yīng)等等）2當(dāng)?shù)氐牟煌a(chǎn)品下的建安 成本，基礎(chǔ)配套運(yùn)營(yíng)總本所有成本的數(shù)據(jù)得出來(lái)!這樣我們可以得到土地的樓面 地價(jià)預(yù)測(cè)的利潤(rùn)空間!保證了原料進(jìn)價(jià)和實(shí)際價(jià)值不脫節(jié)！一塊土地的通過(guò)立項(xiàng)前的運(yùn)作后，進(jìn)入到了容積率，建筑密度，綠化率等審 批中.為了實(shí)現(xiàn)不同容積率下的產(chǎn)品組合，我們首先要先根據(jù)產(chǎn)品組合來(lái)測(cè)算容 積率，然后再次根據(jù)土地立項(xiàng)狀態(tài)下來(lái)反推測(cè)算容積率，得到不同的產(chǎn)品組合！具體方法：主要是理想狀態(tài)下的數(shù)學(xué)定量和經(jīng)驗(yàn)的定性方法.根據(jù)當(dāng)?shù)厝?照間距系數(shù),可以得到容積率-建筑層數(shù)-建筑面寬和建筑直間的合理間距，從而 得出不同層

7、數(shù)下的容積率和建筑形態(tài)比例.然后根據(jù)定性分析確定產(chǎn)品組合形式 （別墅類型，多層，小高，高層，商業(yè)）和個(gè)子產(chǎn)品形式下的容積率!這樣會(huì)有很多的 容積率，屬于加權(quán)容積率.把綠化景觀和不可銷售但是還要建設(shè)的面積另外處理； 前提我們已經(jīng)得到了當(dāng)?shù)亟ò渤杀竞屯恋芈睹娴貎r(jià)等所有的成本,我們通過(guò)市場(chǎng) 得到了產(chǎn)品均價(jià)，就可以得到這樣產(chǎn)品的利潤(rùn)空間，從而我們從中選取利潤(rùn)最大 的產(chǎn)品形態(tài)進(jìn)行篩選，從而也得到了篩選后的加權(quán)容積率.加權(quán)容積率通過(guò)加權(quán) 平均，確定了本土地的容積率區(qū)間，也確定了本土地的產(chǎn)品組合形式，從而也確定 了不同的產(chǎn)品的建筑面積，然后我們通過(guò)最終的容積率得到的總建筑面積減去不 同產(chǎn)品的建筑面積，得到的

8、是其他的共建,道路市政方面的成本和優(yōu)化數(shù)據(jù).至于 綠化率也是類似的方法，通過(guò)市場(chǎng)來(lái)推產(chǎn)品的綠化，或者自己根據(jù)土地自己推合 理的綠化率.有了以上的數(shù)據(jù)，我相信綠化率無(wú)非和間距來(lái)分析了.總之，自行的測(cè)算還要經(jīng)過(guò)當(dāng)?shù)卣蛘咂渌蛩氐南拗?，以上是需要?們加倍的多熟悉和實(shí)踐;我們通過(guò)以上可以得到，自己理想狀態(tài)下的容積率.綠化 率.建筑密度，還有不同產(chǎn)品下的利潤(rùn)空間，還可以通過(guò)數(shù)學(xué)公式推算出預(yù)測(cè)市場(chǎng) 發(fā)展下的利潤(rùn)空間變化.包括我本人更加要多學(xué)習(xí)了.以上僅為本人愚見(jiàn)，僅 供參考.如果有悖之處，請(qǐng)見(jiàn)諒！不同容積率數(shù)據(jù)下一般的都有類型產(chǎn)品形式存在，主要是根據(jù)土地的形狀, 大小市場(chǎng)的認(rèn)知情況進(jìn)行的產(chǎn)品組合.0

9、3-0.5別墅項(xiàng)目.0.5-1雙拼/低層 451.2-1.6多層+小搞組合;1.6-2.6部分高層，小高，多層之間的形式.當(dāng) 然主要還是看市場(chǎng)認(rèn)知情況來(lái)確定.容積率這個(gè)東東的學(xué)問(wèn)很大。由于位置，成本等各方面因素的綜合考慮，項(xiàng)目的產(chǎn)品定位為低層低密度的 住宅.確定項(xiàng)目容積率的工作始終是各項(xiàng)工作的前提與核心.我們確定的四種 可能的產(chǎn)品類型包括，獨(dú)棟別墅,TOWNHOUSE,3-4層的住宅,5-6層的住宅.綜合了 產(chǎn)品類型,容積率，售價(jià)等因素對(duì)四種產(chǎn)品類型進(jìn)行測(cè)算（這是一個(gè)比較繁雜的過(guò) 程，在這里就不詳述了），測(cè)算最終的結(jié)果是此項(xiàng)目的容積率在0.9的低層住宅和 0.7的TOWNHOUSE兩種產(chǎn)品是成本利潤(rùn)率最高的.樓型容積率售價(jià)