1、興泰鄂爾多斯市工程終期匯報質(zhì)量定位:新奢適主義華府理念定位:坡地 自然 尊崇報告框架圖案名建議整體定位回想質(zhì)量化原那么：與新奢適主義華府檔次相吻合差別化原那么：表達坡地 自然 尊崇的資源優(yōu)勢便于傳播與記憶、順應(yīng)工程分期開發(fā)戶型配比建議價錢建議經(jīng)濟測算-方案比選分期開發(fā)戰(zhàn)略附：案例自創(chuàng)市場原那么：以鄂市熱銷戶型為本工程的主力戶型質(zhì)量原那么：新奢適主義華府，保證戶型溫馨度內(nèi)部權(quán)衡：綜合思索分期開發(fā)的市場可實現(xiàn)性市場原那么：以鄂市現(xiàn)有工程價錢為參照高端定位：與新奢適主義華府的檔次相吻合財務(wù)保守原那么：作為經(jīng)濟測算的根據(jù)投資估算； 收益預(yù)測 ；靜態(tài)盈利才干分析； 操作建議；對經(jīng)濟測算的引薦方案進展分期

2、開發(fā)戰(zhàn)略分析最終確定方案和方案的深化方向(討論)任務(wù)進度原方案新方案 1新方案 2整體定位回想新奢適主義華府新奢適主義對坡地資源利用的“奢侈，真正的坡地建筑對景觀園林打造的“奢侈，真正的與自然同居對產(chǎn)品質(zhì)量要求的“奢侈，對“奢適生活的追求工程主題定位整體定位回想新奢適主義華府華府產(chǎn)品概念，對本工程高貴質(zhì)量的定義人群概念，對追求高質(zhì)量生活的人群的定義工程主題定位整體定位回想坡地利用本工程的坡地資源打造出真正的坡地建筑，將成為本工程區(qū)別與其他工程的一大特征。坡地建筑本身也有利于產(chǎn)品空間多樣化的打造，提升工程質(zhì)量。自然順自然，強調(diào)對自然景觀資源的利用與順承，并強調(diào)工程對市政公園的開放性。造自然，強化

3、工程的景觀園林打造，突出一種“與自然同居的生活理念。坡地自然尊崇123整體定位回想尊崇工程質(zhì)量感，本工程的總體定位必然是打造一個高端、高質(zhì)量社區(qū)，全面超越市場現(xiàn)有產(chǎn)品，提升企業(yè)的品牌認知。產(chǎn)品價值感，從產(chǎn)品角度思索，注重價值感的打造，特別是工程的產(chǎn)品細節(jié)上，更要注重表達產(chǎn)品的檔次感。主人尊貴感，從消費者運用角度出發(fā)，提升業(yè)主的尊貴感，以提高客戶在購買過程中的“身份認知感和“心思滿足感。坡地自然尊崇123整體定位小結(jié):質(zhì)量定位:新奢適主義華府地塊條件優(yōu)越,適宜高檔物業(yè)打造鄂市高端消費群聚集,產(chǎn)品晉級需求真正的高質(zhì)量產(chǎn)品高質(zhì)量物業(yè)利于企業(yè)品牌籠統(tǒng)塑造理念定位:坡地 自然 尊崇區(qū)域內(nèi)面臨競爭,需強化

4、本身的差別化競爭優(yōu)勢借助地塊本身優(yōu)勢,強化對坡地、景觀資源的利用迎合高端消費心思，強調(diào)產(chǎn)品的尊崇感和身份認知感質(zhì)量定位:新奢適主義華府理念定位:坡地 自然 尊崇案名建議案名建議整體定位回想質(zhì)量化原那么：與新奢適主義華府檔次相吻合差別化原那么：表達坡地 自然 尊崇的資源優(yōu)勢便于傳播與記憶、順應(yīng)工程分期開發(fā)案名建議案名響亮：便于傳播與記憶強調(diào)質(zhì)量：新奢適主義華府差別化優(yōu)勢：坡地 自然 尊崇延展性：順應(yīng)工程分期開發(fā)案名建議查爾斯頓小鎮(zhèn)注解:查爾斯頓小鎮(zhèn)為美國富豪的聚居地，也是風光旖旎的度假圣地。 “查爾斯頓小鎮(zhèn)作為案名，有足夠的異域感和檔次感，且為美國小鎮(zhèn)，與本工程的美式風格定位相匹配。“查爾斯頓小

5、鎮(zhèn)具有很強的可營銷性，以“空運美式小鎮(zhèn)為理念，進展大尺度的營銷推行，與競爭工程拉開檔次。案名建議悠瑞卡泉山城注解:悠瑞卡泉是美國著名山城，曾是養(yǎng)生圣地，現(xiàn)為旅游觀光的小城。 “悠瑞卡泉作為案名，也同樣有較強的異域感和檔次感，也可以用“空運美式小城作為本工程極具特征和沖擊力的營銷理念。悠瑞卡泉作為一個山城，可以與本工程的山地特征更好地對接。案名建議興泰御都別墅區(qū)： 御景山莊洋房區(qū)： 御景花園小高區(qū)： 御景華府案名建議興泰觀山墅別墅區(qū)： 半山綠島洋房區(qū)： 伴山花園小高區(qū)： 畔山府邸案名建議青山美墅 (青春山美墅館)注解:青：取“綠、“親近自然之意青山：背靠“青春山美：園林的美，產(chǎn)品的美，生活質(zhì)量的

6、美墅：首開別墅,整個工程以“墅為基調(diào),拉升整體質(zhì)量感案名建議君蘭逸墅注解: 君： 取其“尊貴之意 蘭： 取其“高雅之意 逸： 取其“奢侈之意 墅： 取其“質(zhì)量之感質(zhì)量定位:新奢適主義華府理念定位:坡地 自然 尊崇戶型配比建議案名建議整體定位回想質(zhì)量化原那么：與新奢適主義華府檔次相吻合差別化原那么：表達坡地 自然 尊崇的資源優(yōu)勢便于傳播與記憶、順應(yīng)工程分期開發(fā)戶型配比建議市場原那么：以鄂市熱銷戶型為本工程的主力戶型質(zhì)量取向：新奢適主義華府，保證戶型溫馨度內(nèi)部權(quán)衡：綜合思索分期開發(fā)的市場可實現(xiàn)性戶型配比建議市場吸納原那么以鄂市熱銷戶型作為本工程的主力戶型質(zhì)量取向原那么:新奢適主義華府本工程整體定位

7、中高端,戶型較對偏大,溫馨型戶型為主分期開發(fā)權(quán)衡戶型配比應(yīng)綜合思索分期開發(fā)的市場可實現(xiàn)性。小高層集中在后期放量,且規(guī)模較大,必需拉大戶型區(qū)間,以降低銷售壓力和風險。產(chǎn)品類型戶型面積區(qū)間（）主力戶型面積（）建議樓王1000以上 1000結(jié)合地形景觀，確保品質(zhì)獨棟350-500400-450（70%）與具體地形相結(jié)合雙拼300-400300-350（70%）獨棟化雙拼，保證品質(zhì)聯(lián)排200-300250-300（70%）控制總量多層120-180120-170（80%）層層退臺，面積跨度較大小高層 80-180 80-100（40%）110-140（40%）拉大戶型區(qū)間戶型配比建議戶型配比建議樓王鄂

8、市現(xiàn)有市場獨一具有樓王的工程為鐵西區(qū)的康和麗舍，面積均在1000平米以上，且銷售業(yè)績較好。充足的戶型面積也是真正實現(xiàn)樓王質(zhì)量的前提。樓王是本工程最高質(zhì)量的表達，在保證面積的同時，還應(yīng)注重質(zhì)量的打造，全面超越康和麗舍的質(zhì)量，這一點在工程入市時期很有能夠成為本工程一個重要的銷售說辭。產(chǎn)品類型戶型面積區(qū)間（）主力戶型面積（）建議樓王1000以上 1000結(jié)合地形景觀，確保品質(zhì)戶型配比建議樓王戶型配比建議樓王戶型配比建議別墅市場供應(yīng)項目名稱康和麗舍大名公館鼎晟富麗園產(chǎn)品類型獨棟、多層獨棟、雙拼、聯(lián)排、疊拼疊拼面積區(qū)間（平方米）獨棟300-1904200-1000202-284主力面積（平方米）獨棟48

9、0、780雙拼300-400220-260戶型配比建議獨樓建議戶型區(qū)間350-500，其中70%戶型控制在400-450 。400-450 的主力區(qū)間在確保質(zhì)量感的同時，而又不會超出市場對總價的接受才干。獨棟面積不得低于350，堅決秉棄300左右的小獨棟產(chǎn)品。獨棟產(chǎn)品受地形和規(guī)劃規(guī)劃的影響較大，可根據(jù)詳細的規(guī)劃情況，設(shè)置少量突破500的高質(zhì)量獨棟，但最大不應(yīng)高于800。戶型配比建議雙拼建議戶型區(qū)間300-400 ，其中70%的戶型控制在300-350 。盡量保證雙拼的質(zhì)量趨向于獨棟產(chǎn)品，所以其主力戶型區(qū)間必需求與獨棟的350-800 的區(qū)間拉開一定的差距，建議雙拼的主力戶型控制在350 以下。

10、為保證雙拼的質(zhì)量，建議盡量不要出現(xiàn)小于300 的戶型。戶型配比建議聯(lián)排建議戶型區(qū)間200-300 ，其中70%的戶型控制在250-300 。200以下的聯(lián)排質(zhì)量太差，與工程整體定位不符，思索到錯開雙拼300-400的區(qū)間，聯(lián)排的戶型區(qū)間建議在200-300建議70%的戶型為質(zhì)量相對較高的250-300 。雖然與雙拼的300-350 的主力戶型區(qū)間相銜接,但思索到聯(lián)排產(chǎn)品與雙拼質(zhì)量相差較大，因此從整體質(zhì)量和總價上，這兩種產(chǎn)品還是可以拉開一個檔次梯度的。戶型配比建議二居室三居室四居室90165140190115戶型面積平米東勝老城區(qū)工程 鐵西區(qū)工程 康巴什工程戶型面積區(qū)間多層市場供應(yīng)：80-200

11、,主力戶型110-180戶型配比建議多層花園洋房建議戶型區(qū)間120-180 ，其中80%的戶型控制在120-170 。根據(jù)工程的整體定位，花園洋房的戶型相對偏大?；▓@洋房戶戶退臺的產(chǎn)品設(shè)計，使得每層戶型面積都有差別，因此主力戶型區(qū)間跨度較大。其產(chǎn)品設(shè)計的關(guān)鍵在于發(fā)掘出花園洋房每層戶型的亮點，戶型區(qū)間跨度較大那么不構(gòu)成真正的問題。另外，180 的上限戶型與200 的聯(lián)排下限戶型構(gòu)成了很好的產(chǎn)品梯次。戶型配比建議：花園洋房戶型配比建議：花園洋房戶型配比建議：花園洋房戶型配比建議：花園洋房戶型配比建議：花園洋房戶型配比建議小高層市場供應(yīng)與吸納項目名稱億利城市華庭恒信財智中心產(chǎn)品類型小高層小高層面積區(qū)

12、間主力戶型面積區(qū)間主力戶型二居104-10780-9080-90三居120-170150-170120-160120-140四居市場反饋銷售85%以上，暢銷的是150平米以上大戶型2006年11月開盤，銷售比較緩慢，140套住宅售出100套左右小高層建議戶型區(qū)間80-180 ，其中80-100,110-140各占40%思索到小高層的集中大規(guī)模開發(fā)，建議盡能夠地拉大戶型區(qū)間，取80-180，以期涵蓋一切市場需求。思索到小高層的開發(fā)周期，目的客戶群檔次降低，市場覆蓋面擴展，建議將相對經(jīng)濟的80-100和相對溫馨的110-140 的市場主力需求作為本工程小高層的主力戶型，各占40%左右。剩下20%的

13、150-180 戶型來滿足未來的高端需求。建議將小高層能夠的戶型面積區(qū)間都在二期進展少量安插，以便根據(jù)其市場反響,更準確地探測小高層的面積需求，更靈敏地調(diào)整三期小高層的戶型配比。戶型配比建議小高層通透性，強化采光空間動靜、污潔分區(qū)明確明廚明衛(wèi)主人優(yōu)先，主臥概念明確戶型配比建議小高層適當異型創(chuàng)新 增大產(chǎn)品亮點戶型配比建議質(zhì)量定位:新奢適主義華府理念定位:坡地 自然 尊崇價錢建議案名建議整體定位回想質(zhì)量化原那么：與新奢適主義華府檔次相吻合差別化原那么：表達坡地 自然 尊崇的資源優(yōu)勢便于傳播與記憶、順應(yīng)工程分期開發(fā)戶型配比建議價錢建議市場原那么：以鄂市熱銷戶型為本工程的主力戶型質(zhì)量原那么：新奢適主義

14、華府，保證戶型溫馨度內(nèi)部權(quán)衡：綜合思索分期開發(fā)的市場可實現(xiàn)性市場原那么：以鄂市現(xiàn)有工程價錢為參照高端定位：與新奢適主義華府的檔次相吻合財務(wù)保守原那么：作為經(jīng)濟測算的根據(jù)價錢建議市場參考原那么：市場現(xiàn)有價錢體系是本工程價錢體系的根底高端定位原那么:新奢適主義華府工程質(zhì)量定位中高端,價錢體系也應(yīng)與之相適當,取市場較高程度財務(wù)保守原那么：經(jīng)濟測算要求價錢上應(yīng)相對保守，主要表達在后期產(chǎn)品的價錢有較大的拉升空間，而本價錢體系并未表達。價錢建議別墅市場現(xiàn)有供應(yīng)，康和麗舍均價5910-6880元平米別墅是本工程的質(zhì)量標簽，定價原那么上不能低于康和麗舍。定位于均價6500元平米左右。本工程的雙拼要強化其質(zhì)量，

15、但價錢和總價上又要與獨棟拉開差距，均價5000元平米左右。聯(lián)排檔次最低，均價4000元平米左右。項目名稱區(qū)位開發(fā)商產(chǎn)品類型價格陽光小區(qū)東勝老城興宇地產(chǎn)多層2298-2988元平米磐恒小區(qū)東勝老城磐恒地產(chǎn)多層、高層 3200-3480元平米天驕小區(qū)東勝老城福泰、天泰地產(chǎn)小高層、多層3090元平米康和麗舍鐵西區(qū)萬正集團別墅，多層多層3426-3626元平米滿世尚城鐵西區(qū)滿世地產(chǎn)多層，小高層3000元平米今典花園鐵西區(qū)金山地產(chǎn)多層2900元平米康城邦城地產(chǎn)多層90-1802900元平米攬勝苑興泰地產(chǎn)多層90-1702700元平米價錢建議多層:典型工程價錢價錢建議多層市場現(xiàn)有供應(yīng)，質(zhì)量相對較好的多層均

16、在3000元以上，而康和麗舍的多層均價曾經(jīng)到3500元平米?？蛋褪残聟^(qū)的均價也已逼近3000元平米。本工程的多層為花園洋房，質(zhì)量大大超出普通多層；另本工程的多層主要集中在別墅后開發(fā)，從時間和區(qū)域上都可與別墅構(gòu)成良好的質(zhì)量互動。價錢定位于3500元平米。價錢建議小高層市場上最有參考價錢的小高層工程是億利城市華庭，其實現(xiàn)銷售均價是3300元平米，如今在售的二期高層均價曾經(jīng)超越3600元平米。小高層整體規(guī)模較大，且在鄂市還尚有一定的認知過程，本工程價錢保守定位于3500元平米。但基于本工程的小高層為后期開發(fā)，房地產(chǎn)市場整體價位會有較大的提升，后期實現(xiàn)均價完全有望突破4000元平米。價錢建議物業(yè)類型銷

17、售價格(元/M2)獨棟/大別墅6500雙拼5000聯(lián)排4000 花園洋房3500小高層3500-4000注：本價錢為定位價錢，相對保守，主要為下面的經(jīng)濟策算提供根據(jù)。并非銷售價錢體系，在現(xiàn)實銷售中，根據(jù)市場反響，有較靈敏的拉升空間。質(zhì)量定位:新奢適主義華府理念定位:坡地 自然 尊崇靜態(tài)財務(wù)分析案名建議整體定位回想質(zhì)量化原那么：與新奢適主義華府檔次相吻合差別化原那么：表達坡地 自然 尊崇的資源優(yōu)勢便于傳播與記憶、順應(yīng)工程分期開發(fā)戶型配比建議價錢建議市場原那么：以鄂市熱銷戶型為本工程的主力戶型質(zhì)量原那么：新奢適主義華府，保證戶型溫馨度內(nèi)部權(quán)衡：綜合思索分期開發(fā)的市場可實現(xiàn)性市場原那么：以鄂市現(xiàn)有工

18、程價錢為參照高端定位：與新奢適主義華府的檔次相吻合財務(wù)保守原那么：作為經(jīng)濟測算的根據(jù)經(jīng)濟測算-方案比選投資估算； 收益預(yù)測 ；靜態(tài)盈利才干分析； 操作建議；根本數(shù)據(jù)主要技術(shù)經(jīng)濟目的物業(yè)類型方案一方案二原方案建筑面積(萬M2)建筑面積(萬M2)建筑面積(萬M2)小高層12.55 12.55 13.23 花園洋房10.69 0.69 7.86 花園洋房24.12 4.12 0花園洋房31.22 00聯(lián)排0.63 0.63 0.54 雙拼0.53 0.83 0.72 獨棟/大別墅1.19 1.51 0.18 學(xué)校/幼兒園1.32 1.32 1.21 會所0.26 0.26 0.30 物業(yè)管理0.10

19、 0.10 0.10 商業(yè)1.41 1.41 1.38 地下部分-銷售建筑面積20.92 20.32 22.53 建筑總面積24.01 23.41 25.52 根本數(shù)據(jù)本錢取費及根據(jù)序號成本項目說明1土地成本依據(jù)甲方提供數(shù)據(jù)，采用46萬元/畝，總用地面積按255200平方米計算，并考慮3%的土地契稅2前期費用根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)和甲方提供數(shù)據(jù)，取建筑安裝費用的6%，并整體控制在60-80元之間（前期費用包括勘察費、設(shè)計費、可研及咨詢費、監(jiān)理費、各項證照手續(xù)費等）3建安費用根據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)取值,參考甲方提供數(shù)據(jù)3.1花園洋房住宅1000元/平方米3.2小高層住宅1350元/平方米3.3聯(lián)排1000元/平方米

20、3.4雙拼1150元/平方米3.5疊拼1150元/平方米3.6獨棟/大別墅1200元/平方米3.7商業(yè)1600元/平方米4城市基礎(chǔ)設(shè)施配套按甲方提供數(shù)據(jù),40元/建筑平方米5市政及室外工程260元/平方米（按地上建筑面積計算，包括紅線內(nèi)各類管線、市政增容碰接費用、人防、道路建設(shè)、園林綠化、圍墻大門、垃圾站等）6管理費用2,3,4,5項的和*2.5%7不可預(yù)見費2,3,4,5,6項的和*5%8銷售費用銷售費用按照銷售收入的3%計算9財務(wù)費用假定開發(fā)成本的30%為借款額，還款周期為2年，利息及融資成本綜合取7%10其他說明根據(jù)本次分析目的和方法,財務(wù)指標采用所得稅前指標,土地增值稅為累進稅率,在方

21、案比選階段暫不考慮土地增值稅;在選定方案的盈利分析中考慮增值稅.根本數(shù)據(jù)銷售價錢(市場保守估計價錢)物業(yè)類型銷售價格(保守估計價格)銷售價格(正常實現(xiàn)價格)(元/M2)(元/M2)小高層35004000花園洋房35003500聯(lián)排4000 4000 雙拼50005000疊拼38003800獨棟/大別墅65006500投資收益估算-方案一序號成本項目小高層花園洋房1花園洋房2花園洋房3聯(lián)排雙拼獨棟/大別墅學(xué)校/幼兒園會所物業(yè)管理商業(yè)合計(萬元)1土地成本729 838 838 838 947 947 1093 1093 18128 2前期費用81 60 60 60 60 69 72 72 70

22、70 70 1757 3建安費用1350 1000 1000 1000 1000 1150 1200 1200 2600 900 1600 30232 4基礎(chǔ)設(shè)施配套費40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 960 5市政及室外工程260 260 260 260 260 260 260 260 260 260 260 6242 6管理費43 34 34 34 34 38 39 39 74 32 49 980 7不可預(yù)見費89 70 70 70 70 78 81 81 152 65 101 2009 8開發(fā)成本2592 2302 2302 2302 2411 2582

23、2785 1692 3196 1367 3213 60308 9銷售費用105 105 105 105 120 150 195 2337 10財務(wù)費用135 135 135 135 135 135 135 2814 11成本合計2831 2541 2541 2541 2666 2867 3114 1692 3196 1367 3213 65459 12銷售收入77893 13兩稅一費及交易印花稅4323 14稅前利潤8111 15成本利潤率(稅前)12.39%單位:除注明外,均為元/平方米投資收益估算-方案二單位:除注明外,均為元/平方米序號成本項目小高層花園洋房1花園洋房2聯(lián)排雙拼獨棟/大別

24、墅學(xué)校/幼兒園會所物業(yè)管理商業(yè)合計(萬元)1土地成本745 857 857 968 968 1117 1117 18128 2前期費用81 60 60 60 69 72 72 70 70 70 1727 3建安費用1350 1000 1000 1000 1150 1200 1200 2600 900 1600 29737 4基礎(chǔ)設(shè)施配套費40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 936 5市政及室外工程260 260 260 260 260 260 260 260 260 260 6085 6管理費43 34 34 34 38 39 39 74 32 49 962 7不可預(yù)見

25、費89 70 70 70 78 81 81 152 65 101 1972 8開發(fā)成本2608 2320 2320 2432 2603 2809 1692 3196 1367 3237 59548 9銷售費用105 105 105 120 150 195 2315 10財務(wù)費用137 137 137 137 137 137 2779 11成本合計2850 2562 2562 2689 2890 3141 1692 3196 1367 3237 64642 12銷售收入77178 13兩稅一費及交易印花稅4283 14稅前利潤8252 15成本利潤率(稅前)12.77%投資收益估算-原方案單位:

26、除注明外,均為元/平方米序號成本項目小高層花園洋房1聯(lián)排疊拼獨棟/大別墅學(xué)校/幼兒園會所物業(yè)管理商業(yè)合計(萬元)1土地成本691 794 898 898 1036 1036 18128 2前期費用81 60 60 69 72 72 70 70 70 1850 3建安費用1350 1000 1000 1150 1200 1200 2600 900 1600 31826 4基礎(chǔ)設(shè)施配套費40 40 40 40 40 40 40 40 40 1021 5市政及室外工程260 260 260 260 260 260 260 260 260 6634 6管理費43 34 34 38 39 39 74 3

27、2 49 1033 7不可預(yù)見費89 70 70 78 81 81 152 65 101 2118 8開發(fā)成本2554 2258 2362 2533 2728 1692 3196 1367 3156 62610 9銷售費用105 105 120 114 195 2397 10財務(wù)費用130 130 130 130 130 2922 11成本合計2788 2493 2611 2776 3053 1692 3196 1367 3156 67929 12銷售收入79894 13兩稅一費及交易印花稅4434 14稅前利潤7532 15成本利潤率(稅前)11.09%投資收益分析三個方案規(guī)模差別不大，總投

28、資金額在6.5億元-6.8億元之間,以目前謹慎估計的銷售價錢來計算,銷售收入在7.8億元左右;在銷售價錢不變的情況下,三個方案相比,方案一和方案二表現(xiàn)更優(yōu);假設(shè)思索到產(chǎn)品質(zhì)量的要素,以及方案二更符合產(chǎn)品定位和甲方企業(yè)戰(zhàn)略,那么方案二的優(yōu)勢更加明顯。建議以方案二為根底深化和優(yōu)化設(shè)計。項目方案一方案二原方案投資總額(萬元)654596464267929銷售收入(萬元)778937717879894稅前利潤(萬元)811182527532投資利潤率(%)12.4%12.8%11.1%投資收益估算-方案二(思索土地增值稅)單位:除注明外,均為元/平方米序號成本項目小高層花園洋房1花園洋房2聯(lián)排雙拼獨棟

29、/大別墅學(xué)校/幼兒園會所物業(yè)管理商業(yè)合計(萬元)1土地成本745 857 857 968 968 1117 1117 18128 2前期費用81 60 60 60 69 72 72 70 70 70 1727 3建安費用1350 1000 1000 1000 1150 1200 1200 2600 900 1600 29737 4基礎(chǔ)設(shè)施配套費40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 936 5市政及室外工程260 260 260 260 260 260 260 260 260 260 6085 6管理費43 34 34 34 38 39 39 74 32 49 962 7不

30、可預(yù)見費89 70 70 70 78 81 81 152 65 101 1972 8開發(fā)成本2608 2320 2320 2432 2603 2809 1692 3196 1367 3237 59548 9銷售費用120 105 105 120 150 195 2504 10財務(wù)費用137 137 137 137 137 137 2779 11成本合計2865 2562 2562 2689 2890 3141 1692 3196 1367 3237 64831 12銷售收入83453 13兩稅一費及交易印花稅4632 14土地增值額2668 15土地增值稅800 16稅前利潤13190 17成

31、本利潤率(稅前)20.35%投資收益估算-方案二(思索土地增值稅)序號成本項目合計(萬元)1成本合計64831 2銷售收入83453 3兩稅一費及交易印花稅4632 4土地增值額2668 5土地增值稅800 6稅前利潤13190 7成本利潤率(稅前)20.35%從上表可以看出，在按照市場正常預(yù)測價錢和土地增值稅重新計算后，方案二的本錢費用合計為64831萬元，土地增值稅為800萬元，所得稅前利潤為13190萬元，本錢利潤率為20.35%。投資收益估算-方案二(思索土地增值稅)銷售價格變化率銷售收入（萬元）稅前利潤（萬元）成本利潤率（%）10%9179818532 28.5%5%87625158

32、61 24.4%08345313190 20.4%-5%7928010175 15.7%-10%751076359 9.9%從敏感性分析可以看出，相對于建筑安裝本錢，財務(wù)目的對銷售價錢更加敏感。假設(shè)銷售價錢比估計價錢低10%的話，本錢利潤率為9.9%。由于本工程小高層的規(guī)模相對較大，價錢對收益的影響也比較大，所以保證質(zhì)量確保價錢不滑落，是本工程的操作重點之一；建筑安裝本錢估計比較謹慎，因此在正常情況下，不會上漲過大。但是要特別留意，地下面積對本錢會產(chǎn)生較大影響，在深化設(shè)計中，要特別留意；結(jié)合前面的盈利目的，我們以為本工程盈利才干較好，具有一定的抗風險才干，整體表現(xiàn)可行。敏感性分析建筑安裝成本變

33、化率稅前利潤（萬元）成本利潤率（%）10%10460 15.3%5%12049 18.1%013190 20.4%-5%14332 22.7%-10%15473 25.2%工程操作建議對于住宅產(chǎn)品來說，地下室資金投入大，其地下建筑面積對財務(wù)目的影響很大,甲方應(yīng)特別關(guān)注。財務(wù)費用受開發(fā)方案影響很大，要控制整個開發(fā)周期；假設(shè)土地費用投入力度大，那么首期規(guī)模不宜過小，否那么會由于回款太慢而添加財務(wù)費用；建議一期和二期之間的時間間隔不要太長，而二期和三期之間可以根據(jù)當時的市場情況適當拉長時間間隔；由于后期小高層工程規(guī)模較大，對整體利潤奉獻較大，所以為了保證其價錢，在首發(fā)工程建立中要留意工程質(zhì)量和產(chǎn)品質(zhì)

34、量，以為后期工程的價錢拉升打好根底；本錢控制對本工程來講是非常關(guān)鍵的環(huán)節(jié)。對于規(guī)劃方案、建筑資料、施工組織等各個環(huán)節(jié)要進展仔細的研討和優(yōu)化，以提高本工程的經(jīng)濟效益；質(zhì)量定位:新奢適主義華府理念定位:坡地 自然 尊崇分期開發(fā)戰(zhàn)略案名建議整體定位回想質(zhì)量化原那么：與新奢適主義華府檔次相吻合差別化原那么：表達坡地 自然 尊崇的資源優(yōu)勢便于傳播與記憶、順應(yīng)工程分期開發(fā)戶型配比建議價錢建議市場原那么：以鄂市熱銷戶型為本工程的主力戶型質(zhì)量原那么：新奢適主義華府，保證戶型溫馨度內(nèi)部權(quán)衡：綜合思索分期開發(fā)的市場可實現(xiàn)性市場原那么：以鄂市現(xiàn)有工程價錢為參照高端定位：與新奢適主義華府的檔次相吻合財務(wù)保守原那么：作

35、為經(jīng)濟測算的根據(jù)經(jīng)濟測算-方案比選投資估算； 收益預(yù)測 ；靜態(tài)盈利才干分析； 操作建議；分期開發(fā)戰(zhàn)略對經(jīng)濟測算的引薦方案進展分期開發(fā)戰(zhàn)略分析最終確定方案和和方案深化方向(討論)分期開發(fā)戰(zhàn)略一期物業(yè)類型樓王獨棟雙拼聯(lián)排少量花園洋房目的客戶群新方案 2鄂爾多斯市礦主/私營企業(yè)主現(xiàn)東勝區(qū)大型企業(yè)/行政機關(guān)高層指點一期分期開發(fā)戰(zhàn)略一期開發(fā)建議基于工程的高質(zhì)量定位，建議一期高籠統(tǒng)入市，經(jīng)過純別墅社區(qū)的打造，樹立整個工程的質(zhì)量調(diào)性。一期的價錢實現(xiàn)是后期產(chǎn)品價錢實現(xiàn)的根底，因此一期的營銷，要特別注重對價錢的支撐。一期的入市籠統(tǒng)是整個工程質(zhì)量和價值支撐的前提，基于此，從產(chǎn)品打造到營銷推行上，都要強調(diào)產(chǎn)品的質(zhì)量

36、、園林的營造、別墅的風情，必要時經(jīng)過樣板間的精裝來張顯質(zhì)量。新方案2的別墅社區(qū)質(zhì)量更高，規(guī)模更大，從分期開發(fā)的角度思索，新方案2更利于市場對產(chǎn)品的認可和銷售價錢的實現(xiàn)。分期開發(fā)戰(zhàn)略二期物業(yè)類型多層小高層目的客戶群新方案 2鄂爾多斯市礦主礦區(qū)人員/私營企業(yè)主現(xiàn)東勝區(qū)大型企業(yè)/行政機關(guān)管理層二期分期開發(fā)戰(zhàn)略二期開發(fā)建議普通工程后期是在前期消化到70%以上再開，但本工程一期量較小，為減緩財務(wù)壓力，建議提早開盤二期。在開發(fā)過程中，強調(diào)一、二期物業(yè)類型的差別，以躲避提早開二期對一期銷售的影響。在開發(fā)過程中，強調(diào)一、二期產(chǎn)品質(zhì)量的連動，以更好地實現(xiàn)二期價錢的支撐。二期開發(fā)時機：一期質(zhì)量營造到位，被市場所認

37、可。分期開發(fā)戰(zhàn)略三期物業(yè)類型小高層目的客戶群新方案 2康巴什新區(qū)未來入住居民三期分期開發(fā)戰(zhàn)略三期開發(fā)建議三期的小高層，規(guī)模較大，其銷售價錢的實現(xiàn)對工程整體利潤影響較大。思索到三期開發(fā)較遲，開發(fā)時機上有較大的余地，應(yīng)經(jīng)過市場靈敏掌控。三期的產(chǎn)品和前兩期有較大區(qū)別，開發(fā)和營銷過程中，在注重對前期質(zhì)量和價錢的承接的同時，還應(yīng)注重本身較強的城市感的這一產(chǎn)品屬性。隨著康巴什新區(qū)的開發(fā)和城市功能的完善，以居住為置業(yè)目的比重也將加大，這一點恰好與小高層本身的城市感屬性相吻合。分期開發(fā)小結(jié):新方案2更易形廢質(zhì)量認知和價錢實現(xiàn)新方案 1新方案 2質(zhì)量定位:新奢適主義華府理念定位:坡地 自然 尊崇案例自創(chuàng)案名建議

38、整體定位回想質(zhì)量化原那么：與新奢適主義華府檔次相吻合差別化原那么：表達坡地 自然 尊崇的資源優(yōu)勢便于傳播與記憶、順應(yīng)工程分期開發(fā)戶型配比建議價錢建議市場原那么：以鄂市熱銷戶型為本工程的主力戶型質(zhì)量原那么：新奢適主義華府，保證戶型溫馨度內(nèi)部權(quán)衡：綜合思索分期開發(fā)的市場可實現(xiàn)性市場原那么：以鄂市現(xiàn)有工程價錢為參照高端定位：與新奢適主義華府的檔次相吻合財務(wù)保守原那么：作為經(jīng)濟測算的根據(jù)經(jīng)濟測算-方案比選投資估算； 收益預(yù)測 ；靜態(tài)盈利才干分析； 操作建議；分期開發(fā)戰(zhàn)略對經(jīng)濟測算的引薦方案進展分期開發(fā)戰(zhàn)略分析最終確定方案和和方案深化方向(討論)附：案例自創(chuàng)香山81號院根本信息建筑類型：聯(lián)排別墅規(guī)模：占地2.4萬，