1、提 報 目 錄市場研究分析地塊屬性研究南京別墅市場分析成功案例分析客戶分析項目發(fā)展定位土 地 屬 性 研 究Part 1 52公里項目區(qū)位 項目位于冶山鎮(zhèn)，屬于南京都市圈一小時生活半徑內(nèi)。四合農(nóng)民畫： 六合縣因四合農(nóng)民畫而被文化部命名為“中國現(xiàn)代民間繪畫畫鄉(xiāng)”。冶山鎮(zhèn)是文化部命名的“中國民間文化藝術之鄉(xiāng)” 之一。 “棠城四合農(nóng)民畫，點染丹青留美名?！?歷史上，農(nóng)民習慣受到吳楚文化影響，民間盛行刻木剪紙、灶頭畫、中堂畫、刺繡等金牛湖風景區(qū)： 集水面積為124.14平方公里，總庫容量9600萬立方米，是南京市最大的人工湖泊。被列入南京明都城外七片重點保護和開發(fā)區(qū)之一。桂子山石柱林： 方圓0.2平方

2、公里，高52.6米，其東側為玄武巖，石柱林即發(fā)育于玄武巖中它的規(guī)整性、個體大小及總體規(guī)模在國內(nèi)罕見，又可與美國黃石公園、愛爾蘭北部、冰島等地的玄武巖柱相媲美。 桂子山石柱林金牛湖風景區(qū)四合農(nóng)民畫項目所占地冶山鎮(zhèn)旅游文化藝術資源豐富區(qū)域狀況南京都市圈：也稱“南京一小時都市圈”，是江蘇省三大都市圈之一。南京都市圈以南京為龍頭，包含了周邊100公里左右的區(qū)域，地跨蘇皖兩省，面積達43236平方公里，覆蓋人口約2600萬人。南京都市圈的成員城市有：南京市、馬鞍山市、滁州市、鎮(zhèn)江市、揚州市、蕪湖市六市全部行政區(qū)域以及淮安市下轄的盱眙縣、金湖縣，巢湖市下轄的居巢區(qū)、和縣、含山縣。六合位于都市圈核心城市南京

3、的北門戶，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮蟆^(qū)域發(fā)展機會 冶山鎮(zhèn)（六合）位于都市圈核心城市南京的北門戶，區(qū)域發(fā)展?jié)摿薮?。本案本?治山位于城市邊緣地帶，非城市重點發(fā)展方向，未來以特色農(nóng)業(yè)、生態(tài)保護為主。本案區(qū)域發(fā)展機會東部干線公路：起于蘇皖交界田莊，途經(jīng)冶山鎮(zhèn)，終點接江北沿江高等級公路，全長約38.6公里。全線按二級公路標準建設，預計2010年建成。機場東路（集疏運通道）改造 ，設計行車速度80km/h，雙向六車道。 航空：南京紅花機場遷址六合，為軍民兩用機場，目前正在施工中。輕軌：規(guī)劃中包括江北軌道線和玉帶輕軌，江北輕軌將和過江的地鐵三號線對接。 區(qū)域交通將引來質(zhì)的改變，為區(qū)域發(fā)展帶來重大契機，也有明顯提

4、升本項目競爭力。本案區(qū)域發(fā)展機會 黃山島旅游度假開發(fā)項目位于冶山鎮(zhèn)南郊，距南京市區(qū)約60公里，其前身是江蘇省科協(xié)白云山科學園。黃山水庫中心島又名黃山島，四面環(huán)水，群山環(huán)抱，西南有白云山，北面有觀音山，樹木蔥綠，山體植被良好，自然環(huán)境優(yōu)美，空氣清新宜人，規(guī)劃占地面積4204畝，建開發(fā)用地578畝畝。 區(qū)域的統(tǒng)一整體規(guī)劃，有利項目資源整合，項目規(guī)模優(yōu)勢明顯。項目狀況 有較好的山水環(huán)境資源，空氣質(zhì)量佳，項目可塑性強。項目狀況偏遠小鎮(zhèn)文化藝術之鄉(xiāng)南京北門戶、潛力之鎮(zhèn)站在發(fā)展的角度重新解 項 目區(qū)域大盤優(yōu)質(zhì)景觀資源天然氧吧、生態(tài)居住之地屬性小結站在城市的高度重新解 冶 山市 場 研 究Part 2南京別

5、墅市場分析旅游度假別墅市場分析12年份供應量（套數(shù)）成交量（套數(shù)）2008年210012452009年218742382010年1-9月837969南京別墅價格走勢：南京別墅供求走勢：南京別墅需求旺盛，市場呈現(xiàn)供銷兩旺的態(tài)勢別墅市場 南京別墅市場可分為城中環(huán)紫金山板塊、江寧板塊、仙林板塊、江北板塊。而歷來主要的供應重點集中在江寧三山板塊，其次是紫金山、仙林板塊也有相當數(shù)量的別墅供應，其他板塊別墅供應量則相對較少。 隨著近兩年城市的發(fā)展，遠郊度假別墅類產(chǎn)品開始出現(xiàn)，江北、溧水、句容等板塊別墅也逐步啟動，發(fā)展力度不可小視。板塊分析江北和江寧是南京別墅市場供求主力區(qū)域。板 塊 屬 性市場特征典型案例

6、江北板塊主要分布在老山、珍珠泉、浦口和六合等區(qū)域。其中以老山的區(qū)域最為廣闊，板塊自然資源好，產(chǎn)品多樣化，隨著別墅市場崛起，一旦區(qū)域市場成熟，江北將成為南京最大的別墅居住區(qū)之一。項目不多，產(chǎn)品多樣化珍珠泉九號，香山湖一號江寧板塊主要分布在“三山”（翠屏山、將軍山和韓府山）、百家湖、方山、湯山和祿口等處。產(chǎn)品多樣化，屬于比較成熟的別墅板塊項目多，但是大多接近銷售尾聲城開湯山公館、明陽山莊城東板塊城東板塊處在主城區(qū)，一直是南京市場發(fā)展的熱點，該板塊內(nèi)還集中了月牙湖、紫金山等稀缺資源，配套完善，而其中價格最高的是環(huán)紫金山地區(qū)，該地區(qū)以量稀價高著稱項目總價高，產(chǎn)品稀缺市場知名度高鐘山國際高爾夫仙林板塊新

7、興別墅區(qū)板塊，交通配套尚待完善，從前多以高層，小高層為主，近幾年逐步出現(xiàn)別墅產(chǎn)品，數(shù)量比較多未來供應量大溧水板塊新興別墅區(qū)板塊，由于離城區(qū)較遠，其基本依托稀缺的景觀資源，打造度假型別墅產(chǎn)品以度假型別墅為主百美山莊、森林溪谷板塊分析10年上半年獨棟別墅成交面積段（成交量比）：10年上半年聯(lián)排別墅成交面積段：棟別墅的主力成交區(qū)間為400-500平米，占整個獨棟別墅成交量的40%。300平以下的成交量比重最低，僅為9%。聯(lián)排別墅主力成交區(qū)間在250-300平，占整個聯(lián)排別墅成交量的47%，200-250平的成交量占比重最低14%，200平以下的聯(lián)排別墅的占比為39%。 獨棟主力面積區(qū)間在400-50

8、0平米，聯(lián)排主力面積區(qū)間在250-300平米。產(chǎn)品分析南京獨棟產(chǎn)品市場分析：近郊：面積在400-800平米，總價在1000-4500萬遠郊：面積在200-500（主力在250-350），總價200-600產(chǎn)品分析區(qū) 域項 目 名 稱面 積（平方米）單價（元/平米）總 價近郊（紫金山、仙林、江寧、浦口）綠城玫瑰園（江北）600-900300001400-3500珍珠泉九號（江北）400-5001000-2000招商依云溪谷（仙林）620320002000中山國際高爾夫（紫金山）870-890500004500湖語山（江寧）400-57020000830-990陽明山莊（江寧）400-500300

9、0012000-1500翠海名家園（江寧）700-900350002500萬起愛濤漪水園（江寧）450-500300001350-1800溧水等周邊遠郊區(qū)域臥龍湖國際社（溧水）230-50013000300-600萬中國邊城（句容）200-50014000-15000（在售300平米以上）售價在400-1000萬百美山莊（溧水）210-47014000-15000300-700萬世紀城（溧水）40013000520萬森湖溪谷（溧水） 190-28010000190-300萬蒙塔卡利 （來安縣）200-3009000-10000200-300 聯(lián)排別墅主要分布于南京半小時生活圈內(nèi),主力面積在20

10、0-350平米,遠郊供應有限。非獨棟類別墅:產(chǎn)品分析板塊項 目 名 稱產(chǎn) 品單 價（元/平方米）總 價近郊大吉山水田園（江北）聯(lián)排：180-250平方米11000200-300萬元珍珠泉九號（江北）雙拼：300平方米左右聯(lián)排疊加：200平方米左右雙拼：26000聯(lián)排疊加：20000雙拼：700-900萬元聯(lián)排疊加：400萬元棲園（仙林）聯(lián)排：358平方米疊拼：147-216平方米18000150-400萬元招商依云溪谷（仙林）雙拼：420平方米20000雙拼：800-900萬元湖語山（江寧）聯(lián)排：310平方米雙拼：400平方米聯(lián)排：11000雙拼：12000聯(lián)排：360萬元雙拼：450萬元頤和

11、南園（江寧）聯(lián)排：236-280平方米15000350-450萬元伴山香檳園（江寧）聯(lián)排：197-256平方米13000-15000260-390萬元句容新湖仙林翠谷聯(lián)排:200-250平方米雙拼:200-300平方米聯(lián)排:9000雙拼未售180-250萬元整體走勢板塊發(fā)展產(chǎn)品情況價位分析別墅市場小結供需兩旺，市場表現(xiàn)較好。溧水、句容、江北等遠郊板塊興趣，江北和江寧板塊成為市場主力。獨棟：近郊主力面積400-800平米，遠郊面積200-500平米。非獨棟累別墅：主要分布于近郊，遠郊供應量有限，主力面積在250-350平米。獨棟：近郊主力總價在1000-4500萬 ，遠郊主力總價在300-600

12、萬。非獨棟累別墅：產(chǎn)品價值明顯不如獨棟，總價位分布較廣，在200-800萬。度 假 型 別 墅 市 場 分 析 2009年度，全市實現(xiàn)旅游總收入822.16億元人民幣，較上年增長15.1%，實現(xiàn)旅游創(chuàng)匯8.37億美元，較上年下降4.1%。接待入境旅游者113.45萬人次，較上年下降5.1%，接待國內(nèi)旅游者5519.91萬人次，較上年增長11.1%。全市旅游總收入占全市GDP比重達19.72%，較上年增加0.8個百分點，占第三產(chǎn)業(yè)增加值的比重達38.13%，較上年增加0.28個百分點 旅游市場概況南京周邊度假型別墅分布：2010年1-6月南京市別墅成交均價獨棟：單價20000元/平米以上,總價:

13、1000萬-4000萬)獨棟：單價8000-15000元/平米以上,總價:200-700萬度假別墅市場分布、白鷺島度假村綠城玫瑰園珍珠泉九號蒙塔卡利 碧桂園 如山湖城中國邊城 森湖溪谷百美山莊新湖仙林翠谷東部假日松鶴居金陵避暑山莊招商依云溪谷臥龍湖國際社區(qū) 半小時1小時 遠郊以獨棟為主，總價200-700萬為主，近郊產(chǎn)品線廣，其中獨棟總價在1000萬以上；優(yōu)質(zhì)景觀資源以及贈送大面積庭院和地下室是該類產(chǎn)品最大特點。市場狀況區(qū) 域 項 目產(chǎn) 品產(chǎn)品特點資源特點或者優(yōu)勢在售產(chǎn)品價格1小時遠郊中國邊城獨棟：200-500平方米地下室贈送面積達到60-300平方米，帶花園句容倫山湖度假區(qū)內(nèi)，原生態(tài)植被保

14、持好獨棟：300-500平方米400-1000萬元新湖仙林翠谷聯(lián)排：250平方米左右獨棟：380-670平方米左右花園加庭院面積在80-140平方米靠近華寶山4A景區(qū)，自然資源佳目前房源售罄，預計11月推出新房源聯(lián)排：213萬元左右獨棟:380-670萬元左右森湖溪谷獨棟：190-270平方米贈送130-450平方米的院落溧水傅家邊現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)范圍，緊鄰水庫在售獨棟面積230、197、252平方米190-300萬元百美山莊獨棟：210-470平方米贈送300-600平方米精裝庭院溧水天生橋公園太陽島高爾夫會所獨棟：215-460平方米 300-690萬元半小時近郊綠城玫瑰園純獨棟，一期600-6

15、50平方米；二期600-900平方米山地獨棟送700-2000平方米精裝庭院，前端75平方米帶泳池，每棟占地1.5-4畝之間位于珍珠泉風景區(qū)內(nèi)、景觀資源佳獨棟：650-900平方米1400-3500萬元珍珠泉九號獨棟：400-500平方米雙拼：300平方米左右聯(lián)排疊加：200平方米左右獨棟贈送山地精裝庭院300-400平方米，雙拼等其他產(chǎn)品贈送較小位于珍珠泉風景區(qū)內(nèi)、景觀資源佳獨棟：400-500平方米雙拼：300平方米疊加：200平方米獨棟：1000-2000萬元雙拼：700-900萬元疊加：400萬元國信自然天城聯(lián)排雙拼：200-300平方米二期獨棟：380-680平方米獨棟贈送700平方

16、米左右山地庭院。浦口老山風景區(qū)獨棟：600-680平方米單價：14000-15000元/平方米；總價：800萬元-1200萬元項目概況：玫瑰園系列是綠城的第三代產(chǎn)品，南京玫瑰園占地460畝，規(guī)劃總建9萬方分二期開發(fā)，純獨棟別墅社區(qū)項目優(yōu)勢：位于南京浦口區(qū)珍珠泉旅游度假區(qū)內(nèi)，擁有10萬畝的森林公園和1800畝的高爾夫球場主力面積。容積率：一期0.3，二期0.22產(chǎn)品戶型：一期600-650，二期600-900山地獨棟戶型特點：純獨棟，帶700-1000平方米精裝庭院，一樓客廳挑高，個別戶型整層主臥設計，主臥帶景觀陽臺，每棟占地1.5-4畝銷售價格：二期8月底加推10套獨棟，面積在600-900之

17、間，景觀獨棟價格在1400-3500萬，均價在3000元/平米左右。銷售情況：一期售罄，二期目前還剩余4套。一期二期會所展示中心 依托城市近郊珍珠泉稀缺的自然景觀資源和綠城品牌打造豪宅別墅。綠城玫瑰個案分析珍珠泉風景區(qū)昭富高爾夫球場景觀綠化玫瑰園會所建筑風格：法式、意式、西班牙式、英式風格與地中海風格的搭配綠城玫瑰園會所提供餐飲會館、商務會館、康體會館、棋牌會館、精品酒店客房、貴族閱覽室、DIY俱樂部、終身會籍會員卡等8大服務。健身房、臺球室、乒乓球室、棋牌室之外，貴賓閱覽室，玫瑰園會所與南京各大圖書館合作，提供代購等專屬服務。會所還為每一位家庭成員量身定制興趣俱樂部，提供12大特權服務的終身

18、會籍會員卡 依托城市近郊珍珠泉稀缺的自然景觀資源和綠城品牌打造假豪宅別墅。綠城玫瑰個案分析項目概況：項目規(guī)劃為旅游度假村，區(qū)域內(nèi)形成“一軸兩片多組團”的總體空間格局，項目總占地面積800畝，總建筑面積13萬平方米，項目優(yōu)勢：坐落于溧水傅家邊現(xiàn)代農(nóng)業(yè)區(qū)范圍內(nèi)，緊鄰現(xiàn)代農(nóng)業(yè)核心區(qū)。項目依山傍水，內(nèi)部有湯家水庫，北部有發(fā)源于山嶺叢林的神流凹水庫。產(chǎn)品戶型：獨棟，一期在售戶型為197平米，230平米和250平米。銷售價格：均價10000元/平米，總價190萬-300萬銷售情況：推出一期已經(jīng)推出104套，目前銷售率在75%左右。戶型特點：贈送200多平米的花園以及60-70平米地下室。南京經(jīng)濟型度假別墅

19、代表一期森溪湖個案分析項目概況：中國邊城位于句容邊城鎮(zhèn)海拔425米的高麗山腳下、十平方公里群山和森林環(huán)抱的5500畝侖山湖地區(qū)，距離南京城東中山門37公里，30分鐘車程，產(chǎn)品戶型：面積在200-500平米。銷售價格：最新推出23東湖西A島別墅銷售情況：最新推出獨棟300-500，總價在400-1000，均價在15000元/平米左右。戶型特點：贈送500-1000精裝平米花園以及部分戶型還有贈送地下室60-300平米。遠郊中高端度假別墅代表中國邊城個案分析高爾夫球場游艇會所私人馬場登山俱樂部野營俱樂部五星級度假酒店藝術沙龍（演出）中國邊城個案分析度假型別墅市場小結頂級、高端中高端經(jīng)濟型代表項目綠

20、城玫瑰園、珍珠泉九號中國邊城、新湖仙林翠谷、百美山莊森湖溪谷、蒙塔卡利區(qū)位近郊遠郊遠郊獨棟主力面積400-800平方米200-500平方米200-350平方米獨棟價格25000元/平方米以上15000元/平方米左右10000元/平方米左右獨棟總價1400-3500萬元400-1000萬元，主力300-600萬元190-300萬元客戶區(qū)域范圍南京都市圈南京都市圈南京都市圈項目點評區(qū)位不如，景觀資源珍珠泉、知名度不如。在區(qū)位、擁有的資源上有一定相似性，該項目行政上不屬于南京范圍內(nèi)。在區(qū)位、景觀資源上有一定形似。參 考 案 例 分 析Part 3江蘇天目湖達沃斯12東部華僑城3 位于江蘇省常州市，與

21、南京、蘇州、無錫、常州相距100公里，距上海、杭州200公里。前身為沙河水庫和大溪水庫兩個水庫，面積為150平方公里，其中水域面積90平方公里。湖區(qū)生態(tài)環(huán)境優(yōu)異，森林覆蓋率95%以上，有豐富的動植物資源，水質(zhì)達到國家2級飲用水標準。2001年被國家旅游局評定為首批進入AAAA級度假區(qū)。天目湖介紹整體規(guī)劃主要功能區(qū)具體項目旅游中心區(qū)大門接待區(qū)、中心商業(yè)區(qū)、旅游住宿區(qū)、娛樂區(qū)、公共營地和公共開放空間、綠色空間的組成。度假休閑區(qū)世界級18洞高爾夫球場、練習場、娛樂度假住宅、小型度假村、公共沙灘和游船停泊港等。森林公園區(qū)200公頃的公園區(qū)、會議休閑中心、娛樂景觀區(qū)等組成。農(nóng)業(yè)歷史文化區(qū)以茶為主；同時以

22、中國傳統(tǒng)文化為主題，對中國的傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)，進行深度保護和開發(fā)；且有農(nóng)家樂旅游項目。環(huán)境保護區(qū)自湖區(qū)向外延伸100米的湖邊保護區(qū)，保持原始開放空間狀態(tài)。湖上娛樂區(qū)開展賽船、沖浪、水上摩托艇與滑水等水上活動。旅游中心區(qū)農(nóng)業(yè)歷史文化區(qū)度假休閑區(qū)湖上娛樂區(qū)森林公園區(qū)天目湖介紹分階段景點建設以文化為背景，利用景區(qū)獨有的資源特色，開發(fā)觀光型產(chǎn)品以休閑、生態(tài)為主的旅游產(chǎn)品，精煉旅游主題，提升產(chǎn)品形象品牌互動從砂鍋魚頭、啤酒、茶葉、綠色食品到天目湖賓館、天目湖旅行社，逐步形成了集食住行游娛為一體的天目湖旅游品牌產(chǎn)品創(chuàng)新1999年，舉行中美滑水明星對抗賽2000年，舉行“天目湖啤酒杯”國際摩托艇暨水上摩托超級明星爭

23、霸賽2001年，舉行亞洲滑水賽2002年，舉行“天目湖啤酒杯”全國青少年皮劃艇錦標塞精確的市場和產(chǎn)品定位市場定位：常州、南京，再向外輻射至蘇州、無錫和上海產(chǎn)品定位：休閑度假天目湖介紹抓住規(guī)劃龍頭，優(yōu)化休閑度假布局。建立完善的基礎設施支撐，交通先行。挖掘特色項目，豐富休閑度假內(nèi)涵 。創(chuàng)新營銷理念，通過“節(jié)日”、“活動”塑造休閑度假品牌。 加強人本管理，優(yōu)化休閑度假環(huán)境 。本項目天目湖異待開發(fā)/配套缺乏/認知度差配套完善/知名度高同遠郊小鎮(zhèn)、氣候宜人、山湖景觀資源豐富對本案的啟示：基礎情況比較：天目湖對本案的啟示地理位置：瑞士東南部格勞賓登州格拉松斯地區(qū)，阿爾卑斯山系最高小鎮(zhèn)，海拔1529平米。自

24、然環(huán)境：寧靜的山鎮(zhèn)坐擁高山積雪、茂盛山林和山谷湖水。小鎮(zhèn)人口：約只有1.3萬區(qū)外交通：開汽車或者乘火車可以到達，從最近幾場到達沃斯兩個半小時，火車三個小時。區(qū)內(nèi)環(huán)境：狹長的達沃斯小鎮(zhèn)東西走向，只有2條主要道路，大街的寬度只有2車到，以巴士為主要交通工具。達沃斯參考案例小鎮(zhèn)定位著名療養(yǎng)地運動（滑雪）度假勝地國際會議集中地達沃斯參考案例達沃斯參考案例深度挖掘區(qū)域自然生態(tài)資源，如氣候、山、水等，塑造氣候宜人、養(yǎng)生之地充分放大區(qū)域資源優(yōu)勢，提升項目形象，吸引高端客戶。展開特色戶外活動（野外拓展、水上樂園、游艇等），完善區(qū)域商業(yè)配套、娛樂配套、豐富度假生活注重經(jīng)營管理和可持續(xù)發(fā)展。本項目達沃斯異環(huán)湖景區(qū)

25、/待開發(fā)/配套缺乏/認知度差高山雪地/酒店業(yè)發(fā)達/配套完善/知名度高同遠郊小鎮(zhèn)、氣候宜人、山湖景觀資源豐富對本案的啟示：基礎情況比較：達沃斯對本案啟示參考案例東部華僑城參考案例由華僑城集團投資35億元人民幣精心打造坐落于中國深圳大梅沙，占地近9平方公里集生態(tài)動感、休閑度假、戶外運動等多項文化旅游功能于一體，體現(xiàn)了人與自然的和諧共處。被國家旅游局、環(huán)?？偩致?lián)合授予“國家生態(tài)旅游示范區(qū)”榮譽稱號，是我國首個獲得此項殊榮的旅游區(qū)。生態(tài)開發(fā)理念大俠谷云海谷茶溪谷東部華僑城參考案例規(guī)劃理念 讓都市人回歸自然為宗旨”，以文化旅游為特色。大俠谷：體現(xiàn)生態(tài)旅游文化茶溪谷：體現(xiàn)休閑度假旅游文化云海谷：體現(xiàn)戶外運

26、動旅游文化生態(tài)開發(fā)理念規(guī)劃主題及旅游產(chǎn)品度假體驗：茵特拉根酒店，以瑞士文化為主題的山地度假酒店。戶外運動：云海谷，以高爾夫運動為中心、包含戶外奧林匹克運動訓練基地和野外拓展訓練基地的戶外運動休閑地。茶翁古鎮(zhèn)：可以欣賞茶田風光，品嘗美茶美食，親自動手采茶制茶。文化風情：主題生態(tài)小鎮(zhèn)，引入瑞士阿爾卑斯山畔的茵特拉根題材。藝術表演：天禪晚會，融合了多種藝術手段，以禪茶文化為主題。東部華僑城參考案例生態(tài)環(huán)境保護模式盡量少擾動或者不擾動山、水、植被。充分利用無污染、可循環(huán)的能源進行產(chǎn)品設置和開發(fā)。東部華僑城參考案例項目建成后加強對山、水、植被的保護。東部華僑城天麓別墅介紹 天麓一區(qū)；占地面積82899.

27、18平方米，建筑面積8269.97平方米，積率僅為0.08戶型面積為241-730平方米，共有20套獨立式山海大宅，以原生態(tài)山、海以及GOLF旅游設施為資源背景，沿坡而筑，可俯瞰大梅沙全景。天麓二區(qū)：占地面積：約90145平方米 ，建筑面積：約16900 m2 容積率：0.18 建筑覆蓋率：9.49 棟數(shù)：44棟 戶型面積：250-680平方米。天麓三區(qū)：分9號地萊茵堡與3號地萊茵小鎮(zhèn)，總建面共5萬平方米以上，產(chǎn)品類型非常豐富，類似于天麓六區(qū)，包括了：洋房、疊拼、雙拼、獨棟等物業(yè)類型，其中51套200平米左右疊拼別墅 天麓六區(qū)：項目用地面積123938.7平方米，建筑面積38809.947平方

28、米，產(chǎn)品為200-250平方米洋房（均價3萬起），190-260平方米疊拼別墅（均價4萬左右），260-300平方米雙拼別墅（均價6萬左右，均送地下室215-242平方米及花園面積350-1000多平方米）。 東部華僑城天麓七區(qū)：共44棟別墅，13棟是160多平方米的雙拼別墅，4棟是超1100平方米的樓王別墅，其余都為200-3000多平方米的獨棟別墅。雙拼戶型售價為5-7萬元/平方米，樓王和獨棟售價為7-9萬元/平方米。 天麓八區(qū)：天麓八區(qū)總占地面積128324.77平方米，總建筑面積16145平方米，容積率僅0.12，71.5%的超高綠化率。88席北歐風情山海別墅，270-350平方米居者

29、空間 。天麓九區(qū)：是一個處在狹長山谷之中的中式院落別墅生活區(qū)，僅有9棟260-270平方米的別墅。 通過旅游度假區(qū)開發(fā)提升項目的知名度和形象，產(chǎn)品達到高溢價，目前在售八區(qū)售價達13萬/平米。東部華僑城參考案例保護生態(tài)性突出主題性強調(diào)文化性打造休閑性開發(fā)規(guī)模性旅游度假區(qū)發(fā)展的趨勢表現(xiàn)華僑城小結參考案例客 戶 分 析 定 位Part 4居住品質(zhì)提升型剛性需求型親地生活向往型自然資源占有型選擇目標客戶普通白領、泛公務員財富階層準財富階層中級白領、泛公務員中產(chǎn)階層高級白領、泛公務員 財富階層、準財富階層以及部分中產(chǎn)階層是本項目的主流客群?？蛻舴治鲦?zhèn)江南京揚州滁州六合儀征泰州半小時1 小時2 小時高郵金

30、湖盱眙淮安常州無錫鹽城蚌埠合肥馬鞍山蕪湖巢湖項目2小時交通圈內(nèi)高端度假客戶本項目主要潛在核心客戶?？蛻舴治鰮碛胸敻缓罂蛻舴治?投 資 犒 賞由富到貴享受生活，修煉品位享受天倫，傳承家業(yè) 善待自我回饋家人度假養(yǎng)生度假養(yǎng)老 保值升值 獨一無二的擁有不喜歡在“福布斯榜”拋頭露面，卻常常在此相聚小圈子歸屬客戶特性客戶特性 常年忙碌，希望居所具備度假、休閑功能客戶特性事業(yè)成功，更懂健康意義客戶特性 摘掉“土豪”的帽子，“有品位”比“有錢”更能打動人！ 私家王國夢想，御天下，傳家業(yè)客戶特性項目整體發(fā)展定位Part 5項目資源整合五星級會所打造項目整體定位度假別墅產(chǎn)品定位優(yōu)勢劣勢機會威脅有山、有水景觀資源優(yōu)

31、勢明顯，空氣質(zhì)量佳。遠離塵囂，無工業(yè)污染。地塊內(nèi)部地勢較緩，臨湖面大。目前交通可達性差。離南京主城區(qū)遠郊小鎮(zhèn)。配套缺失。黃山島未全面開發(fā)，客戶認知度差。機場路改造，東部新干興等道路設施為區(qū)域發(fā)展帶來契機。南京及周邊旅游度假別墅需求旺盛，總價位在300-1000萬市場競爭不大。區(qū)域統(tǒng)一規(guī)劃開發(fā)有利于提升整體形象，提高知名度。政策調(diào)控不確定性，對市場的影響。南京周邊知名景區(qū)旅游度假區(qū)產(chǎn)品開發(fā)對本項目的沖擊。 發(fā)揮優(yōu)勢資，理由機會，克服劣勢，避免危險。SWOT分析頂級高端中高端（偏經(jīng)濟型）中低端地塊情況區(qū)位配套稀缺地段稀缺地段近郊以內(nèi)為主近郊景觀資源稀缺較好無弱勢一般環(huán)境狀況佳佳一般無地塊規(guī)模規(guī)模大

32、規(guī)模大一般無 市場情況高端別墅和經(jīng)濟型別墅市場表現(xiàn)較好；市場供應以1200萬以上和300-600萬別墅為主，500-1000萬度假型別墅產(chǎn)品市場相對供應不大客戶情況層次頂級富裕中產(chǎn)階層一般階層輻射區(qū)域大大一般較小價格表現(xiàn)定價話語權高價格中高價格一般中低價評價景觀優(yōu)勢突出基本符合客戶輻射區(qū)域偏小，項目距離核心城市偏遠，產(chǎn)品價值相對不容易體現(xiàn)地段偏遠，客戶輻射區(qū)域較小，對客戶缺乏吸引力 根據(jù)項目地塊情況、客戶情況和市場情況，高端產(chǎn)品與本項目發(fā)展最匹配。項目定位華東游艇高爾夫度假區(qū) 自然風景資源(山、水、空氣質(zhì)量佳)區(qū)位交通條件(東部干線、機場東路)人文歷史積淀(中國現(xiàn)代民間繪畫畫鄉(xiāng)”、 “中國民間

33、文化藝術之鄉(xiāng))123(差異化定位策略)【高爾夫球場】【水上樂園、會所】【農(nóng)事體驗】【拓展基地】【森林公園】【度假旅游】項目定位 “G.M.S” 新生活概念 心，感受度假，只為放下項目形象定位放大化優(yōu)勢資源，形成復合型旅游資源。親水性游艇會所、水上樂園、沙灘高爾夫球場地標性建筑-山頂景觀塔野外拓展基地森林公園花卉植物園都市農(nóng)業(yè)體液基地文化藝術沙龍項目資源整合 建造山頂標志性景觀塔：創(chuàng)造山體景觀面，為項目貼上獨特的標簽。結合本項目的定位及建筑風格，設計一座具有標志性的景觀建筑置于山中，并賦予其一定的精神內(nèi)涵，后期可作為本項目的一個營銷亮點。資源整合（一）設計的出發(fā)點：增加球場的差異化，建立自己的特

34、色落實方法：用沙坑、河流、橋、坡度、形狀各異的果嶺來增大球場的難度，增加客戶趣味性。18洞高爾夫球場為項目貼上貴族氣質(zhì)資源整合（二）游艇會在推出前期將用做售樓中心。從設計打造上應該按游艇會所的標準設計，方便后期小改動后就可直接用做游艇俱樂部。為與整個灣區(qū)以及我們項目的高爾夫別墅氣質(zhì)相吻合，售樓中心應以標志性建筑的定位來打造。游艇會所資源整合（三）水上樂園、人工沙灘資源整合（三） 發(fā)展都市農(nóng)業(yè)，倡導健康、養(yǎng)生的鄉(xiāng)村度假生活。生態(tài)餐飲：通過溫度、濕度控制，營造綠色、健康、舒適的餐飲環(huán)境觀光體驗：體驗采摘、農(nóng)耕，享受鄉(xiāng)土情趣養(yǎng)生展覽：特色農(nóng)產(chǎn)品的展覽及銷售生態(tài)游樂場：滑草、瓜棚迷宮、垂釣、婚慶農(nóng)業(yè)高

35、新技術園：現(xiàn)代設施農(nóng)業(yè)展示區(qū)，融科技性、知識性、教育性、趣味性于一體資源整合（四） 拓展訓練基地，豐富游客戶外活動，提升客戶參與性和游樂性。資源整合（五） 植物園有利于提升項目的觀賞性和四季如春的感覺。資源整合（六）修建私家登山道：營造業(yè)主的專屬尊崇感，增添業(yè)主生活樂趣。觀景平臺的打造，營造“關山攬海，天朗氣清”的意境登山道的交通節(jié)點布置涼亭，為業(yè)主提供休憩場所，設置景觀小品，增加景觀的情趣。 森林公園增加登山活動的情趣，最大限度的親近山體，提高山、海、高爾夫等資源的互動性。資源整合（七）中國富人的社交場所：高爾夫球場MBA餐桌MBA已經(jīng)成為中國富人社交，提升品位主要途徑，可以考慮與知名高校合

36、作，開辦MBA教育班與MBA班合作，提升項目知名度以及品質(zhì)。資源整合（八） 充分挖掘利用當?shù)孛耖g藝術資源，打造本項目獨特文化特質(zhì)。文化資源：“中國現(xiàn)代民間繪畫畫鄉(xiāng)”。、“中國民間文化藝術之鄉(xiāng)” 。形式：展示，論壇、節(jié)日等形式。資源整合（八）資源整合（九）天然氧吧、低碳環(huán)保會所及酒店發(fā)展路線超五星級會所及酒店真正高端絕對私密會員專享身份象征 把成本放在最易被客戶感知的地方，而會所是客戶感知度最高的地方。 阿拉伯建筑的宏偉壯麗給人一種以極致的尊貴感。建議采用阿拉伯風格，其建筑給人一種不可思議的，金碧輝煌的感覺，是一種富貴的象征。會所設計 其大堂裝修設計上要體現(xiàn)“七星級”的奢華，迎合客戶認知的尊貴感

37、。會所設計設計要點：將山、海、高爾夫景觀融于一體。配套設置：餐飲，休憩設施。天際泳池的打造要點 天際泳池將山、海、高爾夫景觀及相關配套融于一體。會所功能 餐飲配套滿足的不僅是客戶的飲食需求，還應注重文化內(nèi)涵的植入，增強客戶感知度。會所功能會所的商業(yè)配套是根據(jù)會所的規(guī)模、針對的客戶群體來確定項目針對的客戶群體主要是中長期度假客戶，他們的需求是我們配套的標準典型商家City SuperTaseOle 商業(yè)配套，以特色超市為主，滿足中長期客戶的居住生活需要。會所功能設計要點：健身中心、水療SPA、室內(nèi)泳池、藝術俱樂部等。效果：適當增強娛樂配套的藝術氛圍，增強內(nèi)涵。服務客戶的類別：主要為項目中長期度假

38、核心客戶。娛樂配套的打造要點娛樂配套，要適當增強其藝術氛圍，提高項目內(nèi)涵會所功能滿足政府、企業(yè)商務活動會所功能參考品牌或酒店:喜達屋集團的W品牌JIA shang hai 巴厘島Alila度假村Boutique Hotel：一個獨特的酒店類，Boutique在英文中有小而精致之意，規(guī)模怕大不怕小。最大特點:別出心裁的獨特設計，非常重視細節(jié);針對客戶需求專門量身訂造全球私人服務，徹底超越當下服務極限 目標客源：欣賞精品酒店文化的高端國際商務和度假客人，滿足其對私密、安全、舒適及欣賞文化藝術、社交、會務等要求，因此其房價絕不能低于五星級酒店平均價格會所設計 超五星的Boutique Hotel特色

39、酒店，提升項目品質(zhì)和知名度。暢銷高品質(zhì)度假別墅發(fā)展主線坡度別墅塑造空間塑造戶型配比功能塑造風格塑造度假別墅發(fā)展路線項目面積段（平方米）套數(shù)比銷售情況遠郊（距南京城區(qū)一小時）百美山莊(已上市66套）21669.7%91.3%280-33021.2%28.6%380-4609.1%16.7%森湖溪谷（上市106套）19728.8%58.30%23059.6%70.90%25011.5%93.30%近郊（距南京城區(qū)半小時）綠城玫瑰園（上市105套）570-70066.70%95.7%700-88033.00%91.40%國信自然天成(上市334套）獨棟（320-360）35.3%66.9%雙拼（25

40、0-300）23.4%82.1%聯(lián)排（290-340）35.9%87.5%疊拼（120-200)5.4%100.0% 遠郊獨棟面積200-250的市場銷售表現(xiàn)突出。 近郊供應獨棟面積基本在300平米以上，銷售表現(xiàn)較好。面積配比 基于項目形象及銷售速度兩個層面進行戶型面積的設計。 小獨棟產(chǎn)品為市場暢銷產(chǎn)品，作為本項目的現(xiàn)金流產(chǎn)品，項目應采取市場主流面積區(qū)間，以小戶型為主，保證客戶投資需求的同時，盡可能滿足居住功能的提升。物業(yè)類型面積區(qū)間 （）(套數(shù)比例）戰(zhàn)略實現(xiàn)大獨棟400-60010%明星產(chǎn)品中獨棟300-40040%形象+利潤產(chǎn)品小獨棟200-30050%現(xiàn)金流產(chǎn)品 中獨棟產(chǎn)品為本項目貢獻形

41、象和利潤，量大，需適度拉大面積區(qū)間，滿足客戶多方面需求，在注重度假功能的打造同時，突出其居住功能空間的營造。小獨棟中獨棟大獨棟 大獨棟產(chǎn)品為本項目的明星產(chǎn)品，量少，主要起到拉升項目形象作用，面積可適當大于市場平均水平。面積配比利用坡度，建筑布局，使景觀資源最大化坡地別墅打造 充分結合坡度地形，形成退臺，塑造每棟別墅的個性化。坡地別墅打造 結合山體地形，通過高差及山體樹木形成山體與別墅之間的相互區(qū)隔，建立私密性。坡地別墅打造少隔斷：盡量減少空間的分割，充分體現(xiàn)度假產(chǎn)品的舒適要求大空間：橫向拉通，主臥和客廳都與陽臺連通，開放式西廚結合餐廳 大空間松散格局，減少隔斷對空間連續(xù)性造成的影響，更符合度假

42、品質(zhì)的舒適度要求?？臻g打造 觀景休閑露臺，可大大加強客戶對空間的感受，也能更好的使建筑與環(huán)境融合。觀景休閑露臺的過渡空間強調(diào)尺度和變化。大大加強了客戶對空間的感受，而不僅僅是單一的觀景露臺。空間打造湖景湖景2F主臥湖景露臺客廳娛樂間入戶處理，增強別墅的私家領地感。入戶處理手法一：入戶門廊手法二：院門入戶門與前院相結合，院門即為入門，作為住家內(nèi)外的分隔。別墅的入戶處理，有助于增加別墅的私家領地感?？臻g打造 注重大面積玻璃和大面積窗戶的設置，增大景觀面，引景入室?？臻g打造自然過度 可以適當使用吊腳樓，將室內(nèi)空間自然延伸到環(huán)境中，提高產(chǎn)品性價比。空間打造 功能空間要彰顯度假別墅特質(zhì)，小面積產(chǎn)品可適當弱化部分生活功能，但是一定要適當增強套房功能?？蛷d、主臥的面積尺寸可局部放大，其他的功能空間的面積尺寸可適當縮小。臥室結合衣帽間、浴室、 情趣空間等設置成功能齊備的套房，保證私密性和便利性。 將部分功能空間（如客廳與餐廳）結合布置。功能打造 利用地形坡度，車庫設計采用地下或半地下設計，車行入戶。利用地形，打造地下室或者地下室設計，車行入戶，保證客戶的隱私。功能打造 大面積私家園林院落、大露臺、私家泳池是高度假品質(zhì)別墅不可或缺的。大面積的私家園林是高端度假別墅必不可少的要素。露臺增加了對外交流空間，提供一種別有情趣的生活方