1、王志綱工作室星河灣項(xiàng)目個(gè)案ppt472022/7/27王志綱工作室星河灣項(xiàng)目個(gè)案ppt47調(diào)研期態(tài)勢(shì)分析市場(chǎng)分析行業(yè)特征及走勢(shì)競(jìng)爭(zhēng)特性及走勢(shì)需求特性及走勢(shì)產(chǎn)品差異化分析態(tài)勢(shì)分析報(bào)告內(nèi)外部資源梳理核心能力診斷基地條件、區(qū)位特點(diǎn)王志綱工作室策劃及顧問(wèn)咨詢工作流程企業(yè)分析項(xiàng)目分析綜合評(píng)估（接下頁(yè)）問(wèn)題與對(duì)策王志綱工作室星河灣項(xiàng)目個(gè)案2王志綱工作室星河灣項(xiàng)目個(gè)案ppt47目標(biāo)市場(chǎng)定位功能定位核心產(chǎn)品定位價(jià)格定位形象定位規(guī)劃設(shè)計(jì)依據(jù)配套及服務(wù)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析總體策劃報(bào)告策劃期規(guī)劃設(shè)計(jì)企業(yè)運(yùn)作開(kāi)發(fā)籌備營(yíng)銷推廣物業(yè)管理月度咨詢簡(jiǎn)報(bào)首期啟動(dòng)專題首期營(yíng)銷專題廣告推廣專題首期啟動(dòng)策略總體思路開(kāi)發(fā)理念開(kāi)發(fā)模式操作監(jiān)理期

2、規(guī)劃及開(kāi)發(fā)構(gòu)想理念創(chuàng)新項(xiàng)目定位（接上頁(yè)）3王志綱工作室星河灣項(xiàng)目個(gè)案ppt47一、大勢(shì)把握（一）對(duì)市場(chǎng)、企業(yè)、項(xiàng)目的評(píng)估 1、市場(chǎng)評(píng)估 核心結(jié)論： 華南板塊將是未來(lái)廣州市的新城市中心,也是未來(lái)廣州房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn),是廣州未來(lái)最適合人居住的區(qū)域； 廣州樓市新的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)正在樹(shù)立； 華南板塊呼喚著新郊區(qū)住宅的出現(xiàn)，不再是低價(jià)位、低成本的房子，而是個(gè)性化的高尚住宅。 4王志綱工作室星河灣項(xiàng)目個(gè)案ppt47一、大勢(shì)把握（一）對(duì)市場(chǎng)、企業(yè)、項(xiàng)目的評(píng)估 1、市場(chǎng)評(píng)估 理論支撐： 城市化發(fā)展階段論： 庸俗城市化5+2模式逆城市化。2、項(xiàng)目條件評(píng)估 核心結(jié)論： 新廣州的門戶和橋頭堡地位； 周邊娛樂(lè)休閑資源豐富，

3、但生活配套相對(duì)缺乏。 理論支撐： 彰顯優(yōu)勢(shì)資源； 將劣勢(shì)轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)潛能。5王志綱工作室星河灣項(xiàng)目個(gè)案ppt47一、大勢(shì)把握（一）對(duì)市場(chǎng)、企業(yè)、項(xiàng)目的評(píng)估 3、企業(yè)能力評(píng)估 核心結(jié)論： 三大優(yōu)勢(shì)： 有實(shí)力、有良好的社會(huì)資源、制造一個(gè)精品的心愿 三大劣勢(shì)： 沒(méi)有品牌、沒(méi)有社區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)、沒(méi)有班底 理論支撐： 根據(jù)修正的“最短木塊”理論，對(duì)于企業(yè)優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)的重新認(rèn)識(shí)和利用6王志綱工作室星河灣項(xiàng)目個(gè)案ppt47一、大勢(shì)把握（二）成果提交形式 市場(chǎng)評(píng)估提案 項(xiàng)目條件評(píng)估提案 企業(yè)評(píng)估提案7王志綱工作室星河灣項(xiàng)目個(gè)案ppt47一、大勢(shì)把握（三）效果評(píng)估 兩年后實(shí)際的市場(chǎng)狀況一一應(yīng)驗(yàn)了當(dāng)初的分析 2000年6

4、月份，番禺撤市建區(qū)，并入廣州； 2000年12月，廣州市確定新一輪的規(guī)劃，未來(lái)的市中心將在番禺； 2000年開(kāi)始，廣州樓盤紛紛改頭換面； 2001年開(kāi)始，華南板塊成為廣州樓市的最熱點(diǎn)，競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)； 水資源的充分利用與寶墨園的合作 。8王志綱工作室星河灣項(xiàng)目個(gè)案ppt47二、理念創(chuàng)新 1、核心結(jié)論： 華南板塊可以出現(xiàn)真正的高檔社區(qū)，相對(duì)于市區(qū)豪宅十分有競(jìng)爭(zhēng)力。 做廣州第一個(gè)國(guó)際化、個(gè)性化、水文化最好的社區(qū) 回歸家本位 做足水文章 打好環(huán)境牌 經(jīng)營(yíng)泛地產(chǎn)9王志綱工作室星河灣項(xiàng)目個(gè)案ppt47二、理念創(chuàng)新 1、核心結(jié)論： 休閑主題商業(yè)中心主題成長(zhǎng)社區(qū)主題 在走中高檔路線的主題下，不斷擴(kuò)大市場(chǎng)的輻射面

5、：從地塊附近廣東周邊珠三角或其他地方，超越同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。10王志綱工作室星河灣項(xiàng)目個(gè)案ppt47二、理念創(chuàng)新 2、理論支撐： 大盤開(kāi)發(fā)是一首交響樂(lè)，需要可持續(xù)開(kāi)發(fā)的核心主題和分階段主題，由淺入深擴(kuò)大市場(chǎng)、引導(dǎo)消費(fèi)。 3、成果提交： 項(xiàng)目總體概念提案 包括對(duì)于總體概念的闡述、概念支撐體系和功能描述。 11王志綱工作室星河灣項(xiàng)目個(gè)案ppt47二、理念創(chuàng)新 4、效果評(píng)估： 中國(guó)最有特色的沿江處理，不僅有江景，更做出了江境； 廣州第一個(gè)水生態(tài)社區(qū)做出了市場(chǎng)公認(rèn)的廣州最好的水文章； 開(kāi)盤后，除了廣州買家外，來(lái)自珠三角，乃至湛江、汕頭的買家絡(luò)繹不絕。 12王志綱工作室星河灣項(xiàng)目個(gè)案ppt47三、策略設(shè)計(jì) 1

6、、核心結(jié)論： 市場(chǎng)領(lǐng)跑策略； 提高競(jìng)爭(zhēng)門檻的實(shí)力開(kāi)發(fā)策略； 搶占先機(jī)的市場(chǎng)引爆策略； 大盤可持續(xù)發(fā)展策略； 對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃、建筑、環(huán)境、園林、配套、服務(wù)等提出意見(jiàn)和建議； 特別是針對(duì)項(xiàng)目處于郊區(qū)，生活配套不便的情況，制定出社區(qū)服務(wù)體系。13王志綱工作室星河灣項(xiàng)目個(gè)案ppt47三、策略設(shè)計(jì) 2、理論支撐： 因時(shí)、因地、因人制宜，量身定做； 項(xiàng)目品牌與企業(yè)品牌并重。 3、成果提交： 項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)策略提案 規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)要點(diǎn) 環(huán)境、景觀設(shè)計(jì)要點(diǎn) 配套、服務(wù)要點(diǎn) 營(yíng)銷、推廣策略提案 14王志綱工作室星河灣項(xiàng)目個(gè)案ppt47三、策略設(shè)計(jì) 4、效果評(píng)估： 以現(xiàn)樓美景開(kāi)盤，氣勢(shì)奪人，不僅拔高了廣州樓市的開(kāi)盤標(biāo)準(zhǔn)

7、，打亂了其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的陣營(yíng)，而且還原了住宅本來(lái)面目，體現(xiàn)出對(duì)消費(fèi)者知情權(quán)的尊重，受到了市場(chǎng)的追捧； 為規(guī)劃設(shè)計(jì)公司、景觀設(shè)計(jì)公司工作明確方向，并通過(guò)他們的工作將文字性的設(shè)想變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，在這個(gè)過(guò)程中WY和貝爾高林公司起了重要作用。 15王志綱工作室星河灣項(xiàng)目個(gè)案ppt47四、顧問(wèn)監(jiān)理 1、主要工作： 在前期的大勢(shì)把握和理念、策略設(shè)計(jì)方面與發(fā)展商取得共識(shí)后，進(jìn)入顧問(wèn)監(jiān)理期； 整合資源，推薦相關(guān)設(shè)計(jì)、物業(yè)管理機(jī)構(gòu)及人才； 對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)等進(jìn)行評(píng)估、評(píng)審； 營(yíng)銷、廣告、物業(yè)管理等工作的推進(jìn)。 16王志綱工作室星河灣項(xiàng)目個(gè)案ppt47四、顧問(wèn)監(jiān)理2、成果提交： 多以會(huì)議形式進(jìn)行雙方的溝通、交流，形成

8、會(huì)議紀(jì)要、備忘錄等提案 規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)評(píng)估修改建議 環(huán)境、景觀設(shè)計(jì)評(píng)估修改建議 配套、服務(wù)要點(diǎn)評(píng)估修改建議 營(yíng)銷、推廣策略提案評(píng)估修改建議 17王志綱工作室星河灣項(xiàng)目個(gè)案ppt47四、顧問(wèn)監(jiān)理日期項(xiàng)目及形式主要內(nèi)容參與人員主要目的/接受及執(zhí)行狀況12/30 提交錦繡天河前期推廣方案提案并會(huì)議討論 從分析整個(gè)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)入手，理清項(xiàng)目前期推廣思路，并做出軟硬廣告思路及時(shí)間計(jì)劃。 梁總、銷售部、省廣蕭虹等工作室云亮、董方 為項(xiàng)目前期推廣定下思路；星河灣基本同意此方案，并督促省廣據(jù)此執(zhí)行。 1/3王老師考察工地并與黃董談開(kāi)會(huì)談推廣黃董、梁總、王老師、云亮 1/5省廣提交廣告推廣初稿，并開(kāi)會(huì)討論梁總、省廣

9、丁邦清、蕭虹等、工作室云亮 認(rèn)為省廣的廣告推廣方案力度不夠，差異性不夠，無(wú)法跳出來(lái)，故提出調(diào)整意見(jiàn)。 主要工作日程及進(jìn)度表（略圖）18王志綱工作室星河灣項(xiàng)目個(gè)案ppt47四、顧問(wèn)監(jiān)理 3、工作能力： 沒(méi)有私心，建立公平、公正標(biāo)準(zhǔn)的能力； 理論提升、表述能力； 抓主要矛盾的能力； 甄別事物的能力（可為 不可為）； 人才等其他平臺(tái)構(gòu)件所需資源的整合能力。 4、效果評(píng)估： 從理論到實(shí)踐是一個(gè)復(fù)雜和漫長(zhǎng)的過(guò)程，通過(guò)各方面的共同努力，星河灣在整體性上，尤其是園林和景觀的和諧統(tǒng)一方面達(dá)到了前所未有的高度。 19王志綱工作室星河灣項(xiàng)目個(gè)案ppt47四、不一樣的星河灣首期以一江兩河四湖六泳池四十多個(gè)園林水景的

10、樓美景式實(shí)景開(kāi)盤中國(guó)第一江景社區(qū)，戶戶有景1.83公里中國(guó)首條騎江實(shí)木觀光休閑大道首期8個(gè)億推出30多萬(wàn)平方米,由六大充滿異域風(fēng)情的水景園林社區(qū)組合而成，容積率為1.2,綠化率高達(dá)50%20王志綱工作室星河灣項(xiàng)目個(gè)案ppt47四、不一樣的星河灣 獨(dú)家擁有天然活水生態(tài)循環(huán)系統(tǒng),投巨資從50公里外的西北江引來(lái)天然保護(hù)水源作為區(qū)內(nèi)生活用水五星級(jí)的會(huì)所多陽(yáng)臺(tái)，最大限度地與自然相融，廣州第一家用不著空調(diào)的樣板房 廣州第一家擁有全方位商業(yè)聯(lián)盟 廣州第一家擁有泛會(huì)所的樓盤，舉步可達(dá)，親切宜人 半地下充足車位車庫(kù)，擁有陽(yáng)光、微風(fēng)和鮮花的車庫(kù)21王志綱工作室星河灣項(xiàng)目個(gè)案ppt47五、市場(chǎng)引爆 1、核心工作：

11、對(duì)項(xiàng)目開(kāi)盤時(shí)的局勢(shì)進(jìn)行評(píng)估，確定項(xiàng)目入市姿態(tài)； 尋求項(xiàng)目突破點(diǎn)和和引爆性； 獨(dú)樹(shù)一幟的媒體策略（附于下頁(yè)）。22王志綱工作室星河灣項(xiàng)目個(gè)案ppt47五、市場(chǎng)引爆 媒體策略： 新聞為先導(dǎo)的立體媒體策略：平面媒體的功能只是發(fā)布，而利用項(xiàng)目本身具有直接的新聞效應(yīng)用軟廣告的形式進(jìn)行推廣，不僅倍受各界關(guān)注而且廣為傳播，產(chǎn)生核裂變效應(yīng)。 媒體選擇：選擇南方都市報(bào)，一個(gè)非?；钴S，能主動(dòng)、積極配合的媒體，建立廣告運(yùn)做的新方式。 媒體攻略：先賣版塊：聚焦華南 媒體創(chuàng)新：生活雜志 23王志綱工作室星河灣項(xiàng)目個(gè)案ppt47五、市場(chǎng)引爆 1、核心工作： 開(kāi)放式的銷售方式： 不送禮 可拍照 不抽獎(jiǎng) 可下水 不搖珠 可坐

12、臥 賣點(diǎn)不斷 賣華南版塊 賣靚盤美景 賣教育 賣價(jià)值認(rèn)同 賣會(huì)所 賣商業(yè)服務(wù)聯(lián)盟24王志綱工作室星河灣項(xiàng)目個(gè)案ppt47五、市場(chǎng)引爆 1、核心工作： 軟新聞一覽表（3月2日到5月31日） 廣、深樓市較高低，華南板塊定乾坤 資深策劃人王志綱談廣州華南板塊的崛起”、 地產(chǎn)巨鱷，備戰(zhàn)番禺王志綱縱論華板塊 廣州人，你住得怎么樣 華南虎，拔高樓市開(kāi)盤標(biāo)準(zhǔn) 中國(guó)樓市看華南 新世紀(jì)宣言新鮮出爐 我有一個(gè)夢(mèng)想廣州宏宇企業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)黃文仔素描25王志綱工作室星河灣項(xiàng)目個(gè)案ppt47五、市場(chǎng)引爆 （接上頁(yè)） 華南板塊，掀起你的蓋頭來(lái) 華南先頭部隊(duì)喜傳捷報(bào) 星河灣火曝揭秘 當(dāng)年買家如是說(shuō) 來(lái)自同行的反應(yīng) 解剖星河灣

13、現(xiàn)象 讓房子成長(zhǎng)為藝術(shù)品宏宇集團(tuán)董事長(zhǎng)黃文仔訪談 星河灣，華南板塊試金石本報(bào)記者專訪王志綱26王志綱工作室星河灣項(xiàng)目個(gè)案ppt47五、市場(chǎng)引爆 2、理論支撐： 動(dòng)態(tài)把握 局部調(diào)整 3、成果提交： 賣點(diǎn)梳理 前期推廣工作構(gòu)想 入市的時(shí)機(jī)及姿態(tài) 4、效果評(píng)估： 星河灣成為華南版塊的門戶、代言人，此版塊以前開(kāi)發(fā)的樓盤已被人淡忘，以后的樓盤只能算是追隨者。27王志綱工作室星河灣項(xiàng)目個(gè)案ppt47六、客觀評(píng)價(jià) 1、現(xiàn)場(chǎng) 2、開(kāi)發(fā)商 3、同行 4、新聞 5、政府 6、媒體 7、其他28王志綱工作室星河灣項(xiàng)目個(gè)案ppt47六、客觀評(píng)價(jià) 尚未開(kāi)盤，已是聲名遠(yuǎn)揚(yáng)，勝算在握； 受到業(yè)內(nèi)及市場(chǎng)極大關(guān)注和贊譽(yù)，“華南

14、板塊第一盤”形象呼之欲出； 受到番禺區(qū)政府、廣州市房協(xié)、建設(shè)部等政府官員的一致高度評(píng)價(jià)，認(rèn)為是21世紀(jì)中國(guó)樓市的抗鼎之作。 29王志綱工作室星河灣項(xiàng)目個(gè)案ppt47七、王志綱工作室的魅力 以獨(dú)特的視野、獨(dú)特的方法論、獨(dú)特的工具為項(xiàng)目進(jìn)行量身定造的策略設(shè)計(jì)； 同勇于創(chuàng)新的人們共同開(kāi)拓一個(gè)又一個(gè)中國(guó)的試驗(yàn)田。 30王志綱工作室星河灣項(xiàng)目個(gè)案ppt47項(xiàng)目地塊31王志綱工作室星河灣項(xiàng)目個(gè)案ppt47宏富項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體策劃報(bào)告（2000年1月20日提交） 目 錄 第一部分 形式分析一、廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)若干值得關(guān)注的特點(diǎn)、問(wèn)題與趨勢(shì)（一） 供求關(guān)系（二） 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)（三） 區(qū)位走勢(shì)（四） 大盤問(wèn)題32王志綱工

15、作室星河灣項(xiàng)目個(gè)案ppt47二、大石片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)、問(wèn)題與趨勢(shì)（一）目前存在的問(wèn)題（二）未來(lái)發(fā)展的方向三、項(xiàng)目?jī)?yōu)劣勢(shì)分析（一） 自有優(yōu)勢(shì)（二） 自有劣勢(shì)（三） 外部機(jī)會(huì)（四） 外部威脅33王志綱工作室星河灣項(xiàng)目個(gè)案ppt47第二部分 策略設(shè)計(jì)一、 基本思路二、 開(kāi)發(fā)策略三、 開(kāi)發(fā)理念（一）回歸家本位（二）做足水文章（三）打好環(huán)境牌（四）經(jīng)營(yíng)泛地產(chǎn)34王志綱工作室星河灣項(xiàng)目個(gè)案ppt47第三部分 社區(qū)環(huán)境一、環(huán)境理念與建筑風(fēng)格（一） 家本位的環(huán)境（二） 園林環(huán)境第四部分 社區(qū)功能與配套一、商業(yè)中心二、休閑廣場(chǎng)三、生態(tài)水系統(tǒng)和活水保養(yǎng)館四、教育配套35王志綱工作室星河灣項(xiàng)目個(gè)案ppt47第五

16、部分 社區(qū)定位一、住宅定位二、什么樣的房子？三、社區(qū)形象命名36王志綱工作室星河灣項(xiàng)目個(gè)案ppt47第六部分 項(xiàng)目啟動(dòng)一、項(xiàng)目啟動(dòng)相關(guān)原則二、項(xiàng)目總體分區(qū)建議三、首期開(kāi)發(fā)的目標(biāo)與前提四、首期位置與規(guī)模五、D區(qū)一期開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品定位六、第一期投入產(chǎn)出初步分析七、首期的啟動(dòng)八、 后期開(kāi)發(fā)的若干問(wèn)題37王志綱工作室星河灣項(xiàng)目個(gè)案ppt47會(huì)議：1月20日提交總體報(bào)告， 第一次聯(lián)席會(huì)議38王志綱工作室星河灣項(xiàng)目個(gè)案ppt4739王志綱工作室星河灣項(xiàng)目個(gè)案ppt47錦繡天河客戶服務(wù)系統(tǒng)目 錄第一部分 前言第二部分 錦繡天河項(xiàng)目提供的服務(wù)內(nèi)容詳解一、開(kāi)盤后銷售現(xiàn)場(chǎng)的服務(wù)內(nèi)容二、對(duì)購(gòu)房業(yè)主交樓入伙前的服務(wù)內(nèi)容三

17、、安居期間的服務(wù)內(nèi)容四、入住后長(zhǎng)期服務(wù)（物業(yè)管理服務(wù)）內(nèi)容40王志綱工作室星河灣項(xiàng)目個(gè)案ppt47.第三部分 客（?。舴?wù)系統(tǒng)的建立一、 客（?。舴?wù)系統(tǒng)的組成二、客（住）戶服務(wù)系統(tǒng)的結(jié)構(gòu)框圖三、服務(wù)系統(tǒng)中內(nèi)部協(xié)作群的組建形式及職能1、 服務(wù)系統(tǒng)內(nèi)部協(xié)作群的組建2、內(nèi)部協(xié)作群各部門的服務(wù)內(nèi)容四、服務(wù)系統(tǒng)外協(xié)商家服務(wù)聯(lián)盟的組建1、 什么是外協(xié)商家服務(wù)聯(lián)盟2、 商家服務(wù)聯(lián)盟的組建3、 商家服務(wù)聯(lián)盟的運(yùn)作及監(jiān)管4、 商家服務(wù)聯(lián)盟的商家組成及其服務(wù)內(nèi)容五、服務(wù)對(duì)象的演變1、 服務(wù)對(duì)象的演變2、 錦繡會(huì)41王志綱工作室星河灣項(xiàng)目個(gè)案ppt47第四部分 住戶服務(wù)系統(tǒng)的宣傳及促銷作用一、服務(wù)系統(tǒng)的包裝二、服務(wù)系統(tǒng)在銷售過(guò)程中的宣傳、促銷三、通過(guò)外協(xié)商家服務(wù)聯(lián)盟的宣傳、促銷1、通過(guò)服務(wù)聯(lián)盟進(jìn)行的宣傳、促銷2、與商家聯(lián)合舉辦的公關(guān)促銷工作42王志綱工作室星河灣項(xiàng)目個(gè)案ppt47第五部分 建立錦