1、 第一章 緒論第一節(jié)房地產開發(fā)與房地產經營房地產開發(fā)的含義（P1名詞解釋）：房地產開發(fā)是指具有開發(fā)資質的房地產開發(fā)企業(yè)依據相關法律法規(guī)或政策，根據城市發(fā)展和建設的總體規(guī)劃，充分考慮經濟效益、社會發(fā)展的要求，對獲取的土地進行投資、建設、管理的行為。房地產開發(fā)分類示意圖（P3）3、房地產經營的概念（P5）：房地產經營有廣義和狹義之分，狹義的房地產經營是指房地產經營是指房地產經營者對房屋和建筑地塊的銷售、租賃及售后服務管理等活動，活動范圍主要是在流通領域。而廣義的房地產經營是指房地產經營者對房屋的建造、買賣、信托交換、維修、裝飾及土地使用權的出讓、轉讓等按價值規(guī)律所進行的有目標、有組織的經濟活動，活

2、動范圍貫穿于房地產產品生產、流通、消費的全過程，而非僅僅局限于流通領域第二節(jié)房地產開發(fā)程序房地產開發(fā)的主要工作階段（基本程序P9）投資決策分析階段依法取得土地使用權階段可行性研究階段前期準備階段實施階段銷售階段第三節(jié)房地產經營的基本環(huán)節(jié)1房地產經營環(huán)節(jié)示意圖（P12）： 第二章 房地產開發(fā)與經營基本理論第二節(jié)房地產開發(fā)與經營決策理論開發(fā)與經營決策原則（自己組織再詳細一點 簡答P20）： 遵守政策法規(guī)原則經濟效益原則風險意識原則定性分析與定量分析相結合的原則房地產開發(fā)與經營決策的類型（簡答P21）確定型決策風險型決策不確定型決策不確定型決策（計算題P22）大中取大法p22小中取大法p23最小最大

3、后悔值法p23第三節(jié)房地產開發(fā)與經營新理念1、實現節(jié)約型房地產開發(fā)的途徑（簡答題P27）強化集約利用土地，提高土地利用率積極推進原材料節(jié)約大力推進建筑節(jié)能整合優(yōu)化利用城市建設資源房地產資產（名解P29）：房地產資產是房地產形態(tài)的資產，是房地產財產中被經濟主體擁有或控制的能夠以貨幣計價并在市場上交換的部分，屬于固定資產，可以劃分為實物（土地和房屋）和權利兩種形態(tài)經營性藥物資產經營管理的主要內容有以下四個方面（簡答題P30）制定經營管理目標制定推廣計劃投資管理資金融通管理 第三章 房地產企業(yè)第一節(jié)房地產企業(yè)概述房地產企業(yè)以營利為目標，以開發(fā)與經營活動內容，在充分利用企業(yè)資源的基礎上實現房地產企業(yè)經

4、濟效益最大化（改錯P32）房地產企業(yè)在國民經濟中的作用（簡答題P34）為國民經濟的發(fā)展提供物質保證為城市建設事業(yè)的發(fā)展開辟穩(wěn)定的資金來源為相關產業(yè)的發(fā)展起到有力的帶動作用促進消費結構和產業(yè)結構的合理化房地產企業(yè)分類框架圖根據房地產企業(yè)經營特點進行分類（P37）房地產專營企業(yè)房地產兼營企業(yè)房地產項目型企業(yè)房地產企業(yè)的資質我國房地產開發(fā)企業(yè)資質等級可劃分為五個級別，即一級、二級、三級、四級和暫時級或臨時級（P38）我國房地產開發(fā)企業(yè)發(fā)展現狀（簡答題P41）企業(yè)數量穩(wěn)步增加，但大多數企業(yè)規(guī)模偏小企業(yè)經營業(yè)績普遍提高，但增長緩慢企業(yè)成長性良好，但盈利能力相對滯后企業(yè)的區(qū)域分布具有較高的集中性企業(yè)融資渠

5、道比較單一企業(yè)的經濟類型具有多樣性，民營企業(yè)的發(fā)展勢頭遠強于國有企業(yè)第二節(jié)房地產企業(yè)人員與組織1房地產企業(yè)組織結構形式（p4851圖看書）職能型組織結構項目性組織結構矩陣型組織結構混合型組織結構第三節(jié)房地產企業(yè)經營與管理1房地產企業(yè)經營目標的內容（p52）成長性目標盈利性目標競爭性目標2房地產企業(yè)經營目標體系（p53）圖第四章 房地產開發(fā)與經營環(huán)境分析第一節(jié)房地產開發(fā)與經營環(huán)境概述房地產開發(fā)與經營環(huán)境的構成（p62）可將房地產開發(fā)與經營環(huán)境分為宏觀環(huán)境、中觀環(huán)境與微觀環(huán)境房地產開發(fā)與經營環(huán)境的特點（簡答p63）關聯(lián)性可變性相對性層次性第二節(jié)房地產開發(fā)與經營環(huán)境分析的原則、內容環(huán)境分析不深入，機

6、會選擇的失誤，不僅使投資者遭受巨大損失，也在相當程度上阻礙了房地產業(yè)發(fā)展的進程（p64）房地產市場周期可以分為四個不同的階段：市場整理階段、市場穩(wěn)定階段、項目開發(fā)階段和過度建設階段(p69)第三節(jié)房地產開發(fā)與經營環(huán)境分析方法SWOT分析法（p75）Swot分析法的運用大都采用定性的非系統(tǒng)分析方法，通過列舉s、w、o、t的各種表現形成一個模糊的開發(fā)經營戰(zhàn)略方向的輪廓，據此作出判斷Swot分析思路（p76）企業(yè)優(yōu)勢與環(huán)境有利條件結合，即SO機會點企業(yè)優(yōu)勢與環(huán)境不利條件相結合，即ST可規(guī)避風險點企業(yè)劣勢與環(huán)境有利條件結合，即WO可借力機會點第四節(jié)房地產開發(fā)與經營機會選擇與風險分析1、 時機的選擇p7

7、7 （1） 房地產周期不同階段的時機選擇房地產周期隨房地產類型的不同會有所不同，相處于上升期階段時，房地產市場供給數量小于需求數量，需求量呈現出不斷增長的趨勢，而供給量不斷增長以滿足需求。在房地產周期處于高峰期開始階段時，一般都會出現房地產熱，房地產價格相對較高，市場呈現出供需兩旺的勢頭，不少房地產投資商趨之若鶩，認為此時入市，時機有利房地產開發(fā)與經營風險分析p8083政治風險（外）經濟風險（外）金融風險（外）來自自然界和沖突的意外風險（外）個別風險（內）第五章 房地產開發(fā)用地的獲取第一節(jié)土地使用權的獲取完成項目的投資機會選擇和可行性研究之后，房地產開發(fā)就進入了實施階段，而實施階段最重要的一環(huán)

8、就是獲取土地使用權（p85）土地使用權出讓（名詞解釋p85）：是指國家以土地所有者身份將土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地出讓金的行為（P86）土地使用權出讓年限（p87）：居住用地70年；工業(yè)用地50年；科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育用地50年；商業(yè)、旅游、娛樂用地40年；綜合或其他用地50年土地使用權出讓的方式（p8788）招標出讓拍賣出讓掛牌出讓 掛牌出讓（名詞解釋P88）：土地使用權掛牌出讓是由市、縣土地管理部門或委托機構發(fā)布掛牌公告，按公告規(guī)定的期限將擬出讓宗地的交易條件在指定的土地交易場所掛牌公布，接受競買人的報價申請并更新掛牌價格，根據掛牌期限截止

9、時的出價結果確定土地使用者的行為招標、拍賣和掛牌交易比較（p88圖）土地使用權轉讓的概念（p91名詞解釋）：是指經出讓方式獲得土地使用權的土地使用者，通過出售、交換或贈予方式將土地使用權轉讓給他人的行為土地使用權轉讓只能在原土地使用權出讓合同規(guī)定的權利和義務范圍內進行，權利人不得擅自改變土地用途和土地使用條件；按照出讓合同的約定，受讓方已經交付全部土地使用權出讓金并取得土地使用權證書；按照出讓合同約定對土地進行了投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，要完成開發(fā)投資總額的25%以上（p9192）熟悉出售、交換和贈予三種轉讓方式（p93）土地使用權行政劃撥（p94名詞解釋）：是指縣級以上人民政府依法批準，

10、在土地使用者繳納補償、安置等費用后，將該幅土地使用交付其使用，或者將土地使用權無償交付給土地使用者使用的行為土地使用權行政劃撥的主要特征（P94簡答）沒有明確的使用年限無需支付土地使用權出讓金不能隨意轉讓、出租和抵押土地使用權劃撥的審批權限（P95）基本農田、基本農田以外的耕地超過35公頃的、其他土地超過70公頃的油國務院批準；征用以上規(guī)定以外的土地，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準，并報國務院備案 第二節(jié)房地產開發(fā)用地的征用拆遷 土地征用的含義（p96）：是指國家為了公共利益的需要，按照法定程序和條件，將農村集體所有土地轉變?yōu)閲宜械男袨?土地征用流程（p96）：建設項目的預審 用地申請擬

11、定征地方案簽訂征地協(xié)議出讓或劃撥土地頒布土地使用證土地資源行政主管部門應當在受理之日起30日內完成預審工作（p97）受理用地申請的國土資源行政主管部門對符合條件的，應當受理，并在30日內擬定農田地轉用方案、補充耕地方案、征地方案和供地方案，編制建設項目用地呈報說明書（p97）征用耕地的土地補償費為該被征用前3年平均年產值的610倍青苗補償費（p98名詞解釋）：是指國家征用土地時，農作物正處在生長階段而未能收獲，國家應給予土地承包者或者土地使用者以經濟補償（p98）每一個農業(yè)人口的安置補助標準，為該耕地被征用前3年平均年產值的46倍，但每公頃被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用前3年平均年

12、產值的15倍（p98）補償的對象是被拆遷房屋及其附屬物的所有人，而不是使用權人。所有人既包括公民也包括法人（p100）房屋拆遷補償有兩種方式，即貨幣補償和房屋產權調換（p100）產權調換是指拆遷人用自己建造或購買的產權房屋與被拆遷房屋進行調換產權，并按拆遷房屋的評估價和調換房屋的市場價進行結算調換差價的行為（p100）安置對象是被拆除房屋的使用人，而不是所有人（p101）第三節(jié)房地產企業(yè)參與土地競標地價測算（p103）假設開發(fā)法，其可靠性程度的高低主要取決于兩個預測：第一、是否根據土地最佳利用方式開發(fā)，包括地塊的用途、建筑規(guī)模、容積率、建筑設計等；第二、是否根據當地房地產市場行情或供求狀況，正確地預測了未來開發(fā)完成后的房地產價格運用假設開發(fā)法的效果，除了對假設開發(fā)法本身掌握的運用程度以外，還有以下幾個要求（p103）：第一，穩(wěn)定的房地產政策環(huán)境和健全的房地產法律法規(guī) 第二，全面合理的房地產投資開發(fā)和交易稅費項目 第三，長遠、穩(wěn)定的土地供給計劃， 第四，完整、公開及透明度高的房地產資料數據庫假設開發(fā)法測算地價的步驟（P103 案例題重點）：調查待開發(fā)房地產的基本情況，包括待開發(fā)房地產所屬地區(qū)的市場情況、暢銷物業(yè)形態(tài)