1、城市經(jīng)營(yíng)中土地開(kāi)發(fā)及融資問(wèn)題解析地方打折賣地成風(fēng) 底價(jià)成交成常態(tài)成交量溢價(jià)率話語(yǔ)權(quán)一六四五開(kāi)發(fā)貸款的申請(qǐng)及信貸管理（國(guó)開(kāi)銀行）二三土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的成本及收益形式BT模式在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)中的應(yīng)用融資平臺(tái)建設(shè)融資渠道土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)與防范一六四五二三土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的成本及收益形式土地一級(jí)開(kāi)發(fā)是指政府在出讓土地前，對(duì)土地進(jìn)行整理、投資和開(kāi)發(fā)，將生地變?yōu)槭斓氐倪^(guò)程。其目的是“生地做熟、毛地做凈” ，使土地具備可建設(shè)的條件，具備高投入的屬性。由于政策環(huán)境不完善，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)鏈條較長(zhǎng)、涉及面較廣，資金投入大，使得土地開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)也很大。而由于對(duì)資金需求量大，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)融資問(wèn)題已經(jīng)成為土地開(kāi)發(fā)的瓶頸。定義政府采購(gòu)法視

2、野下的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)概念界定 土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，即土地前期開(kāi)發(fā)，是指按照土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、土地儲(chǔ)備計(jì)劃等相關(guān)規(guī)劃的要求，由土地一級(jí)開(kāi)發(fā)主體對(duì)一定區(qū)域內(nèi)納入儲(chǔ)備的土地進(jìn)行地上建筑物的拆除、地下障礙物的清除、土地平整等土地整理工作和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（如“七通一平”等），使該區(qū)域內(nèi)的土地達(dá)到供應(yīng)條件的行為。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)與土地儲(chǔ)備之間的關(guān)系 土地儲(chǔ)備 土地收儲(chǔ)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)特點(diǎn)1.資金密集，資金需求量大。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)是屬于資金密集型業(yè)務(wù)，資金需求量大，占用時(shí)間長(zhǎng)，流動(dòng)性差，使用集中，致使土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金嚴(yán)重不足。土地招拍掛出讓方式的規(guī)定，阻隔了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一二級(jí)聯(lián)動(dòng)的“小步走，快速

3、跑”的運(yùn)作方式，使得前期資金投入量加大。2.某些業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)容易產(chǎn)生糾紛。土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)為：規(guī)劃、征地補(bǔ)償、拆遷安置、土地平整、市政基礎(chǔ)設(shè)施和社會(huì)公共配套設(shè)施建設(shè)、出讓。其中的征地補(bǔ)償、拆遷安置等工作容易產(chǎn)生糾紛，拖延業(yè)務(wù)的進(jìn)展，造成資金沉淀，延緩資金周轉(zhuǎn)。特點(diǎn)3.土地需求受經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策影響大。其一，土地儲(chǔ)備及土地一級(jí)開(kāi)發(fā)承擔(dān)了調(diào)控土地市場(chǎng)的職能，是政府調(diào)控房地產(chǎn)行業(yè)的工具。其二，從二級(jí)市場(chǎng)需求來(lái)講，工業(yè)用地和商業(yè)物業(yè)用地出讓容易受到經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，住宅用地則更是受到國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的影響。為支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展，國(guó)內(nèi)許多開(kāi)發(fā)區(qū)及工業(yè)園區(qū)的工業(yè)用地出讓常常倒掛。銀行貸款、信托、IPO、P

4、E、REITs土地一級(jí)開(kāi)發(fā)土地成片開(kāi)發(fā)新城建設(shè) 城市改造（城中村/棚戶區(qū)/三舊改造）政策法規(guī)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)招商規(guī)劃、運(yùn)營(yíng)、招商資本、規(guī)劃資金支持政府企業(yè)個(gè)人共 贏共 贏一級(jí)開(kāi)發(fā)商 主開(kāi)發(fā)商住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等各類專業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目改造主體住宅地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等各類專業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商單一型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商綜合型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商城市運(yùn)營(yíng)商產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商城鄉(xiāng)統(tǒng)籌制度建設(shè)用地增減掛鉤招拍掛制度用地預(yù)申請(qǐng)制度綜合配套改革試驗(yàn)土地征用制度建設(shè)用地占補(bǔ)平衡制度土地出讓收支管理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用制度成本構(gòu)成及收益模式 1.土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本是指在政府規(guī)劃的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)域紅線內(nèi)實(shí)施土地一

5、級(jí)開(kāi)發(fā)全過(guò)程的費(fèi)用。 2.由項(xiàng)目前期費(fèi)用、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用、管理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用、土地招拍掛中的交易費(fèi)用、公共市政配套設(shè)施移交前的管理費(fèi)用等構(gòu)成。 （一）項(xiàng)目前期費(fèi)用（二）征地、拆遷費(fèi)用（三）公共區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 （四）區(qū)域內(nèi)公共環(huán)境景觀建設(shè)費(fèi)用 （五）區(qū)域內(nèi)公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用 （六）工程建設(shè)其他費(fèi)用 （七）管理費(fèi) （八）財(cái)務(wù)費(fèi)用 （九）銷售費(fèi)用 （十）應(yīng)納稅費(fèi) （十一）不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)征地拆遷安置費(fèi)用、市政道路及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用是最主要的兩部分費(fèi)用，占到了總成本的80%以上。征地拆遷費(fèi)用都發(fā)生在一級(jí)開(kāi)發(fā)的前期，且需要一次性

6、支付；同時(shí)開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)征地拆遷難度也日益加大，直接影響開(kāi)發(fā)進(jìn)度和開(kāi)發(fā)周期，增加資金回收的風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)性用地的招拍掛收入產(chǎn)業(yè)用地的協(xié)議出讓收入直接上繳專門(mén)的財(cái)政出讓收入專戶政府財(cái)政審核土地儲(chǔ)備中心的項(xiàng)目成本報(bào)表后，核撥相關(guān)成本費(fèi)用。 分配增值收益收入來(lái)源入庫(kù)財(cái)政返還分配收支兩條線土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的收益模式土地出讓收入當(dāng)中提取10%用于農(nóng)田水利建設(shè)資金具體措施將近期出臺(tái)。2011年中央1號(hào)文件提出，從土地出讓當(dāng)中提取10%用于農(nóng)田水利建設(shè)。土地出讓收入當(dāng)中提取10%用于保障房建設(shè)基金一級(jí)開(kāi)發(fā)收入 2%開(kāi)發(fā)企業(yè)作為土儲(chǔ)中心的受托人，管理執(zhí)行一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)，僅收取管理費(fèi)分成土地出讓方的超額收益部分在政府及一級(jí)

7、開(kāi)發(fā)企業(yè)之間進(jìn)行分成 8%開(kāi)發(fā)企業(yè)受政府委托實(shí)施一級(jí)土地開(kāi)發(fā)，利潤(rùn)率為開(kāi)發(fā)成本的8%2%8%分成土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的盈利案例北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法京國(guó)土市2005540號(hào)文件中規(guī)定：土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)堅(jiān)持以政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作的原則，可以由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)或者通過(guò)招標(biāo)方式選擇有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的，由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷及大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。其中通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)土地開(kāi)發(fā)具體管理的，開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)成本的2%。通過(guò)招標(biāo)方式選擇開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施土地開(kāi)發(fā)的，由開(kāi)發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)籌措資金、辦理

8、規(guī)劃、項(xiàng)目核準(zhǔn)、征地拆遷和大市政建設(shè)等手續(xù)并組織實(shí)施。招標(biāo)底價(jià)包括土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)的預(yù)計(jì)總成本和利潤(rùn)，利潤(rùn)率不高于預(yù)計(jì)成本的8%。1、土地成本返還土地成本由財(cái)政進(jìn)行審定2、土地增值收益土地出讓增值部分是土地出讓收入扣除經(jīng)政府審核確定（根據(jù)政府審核批準(zhǔn)的綜合實(shí)施方案確定）的成本（含土地出讓金）后剩余的部分。對(duì)于土地出讓增值部分，可以按照投資主體和收益主體實(shí)行“利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)”的原則，將增值部分按比例進(jìn)行分配。分配給一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的增值部分作為補(bǔ)充給企業(yè)下一輪的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)資金，對(duì)該部分資金實(shí)行封閉運(yùn)行、專項(xiàng)使用、專戶管理、全過(guò)程監(jiān)管。海南溢價(jià)分成模式海南一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的模式屬于典型的企業(yè)主導(dǎo)型200

9、6年7月19日海南省人民政府出臺(tái)的關(guān)于規(guī)范企業(yè)參與土地成片開(kāi)發(fā)的通知指出：“土地出讓收入扣除土地開(kāi)發(fā)成本后余下的純收益部分，按照市、縣政府所得不得低于30%的比例，確定市、縣政府與主開(kāi)發(fā)商的分成比例?！币簿褪钦f(shuō)，一級(jí)開(kāi)發(fā)商最高可以分得70%的土地純收益 海南財(cái)政實(shí)力較弱，導(dǎo)致土地一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)由提供資金的開(kāi)發(fā)商掌控；李嘉誠(chéng)、中信泰富、中信國(guó)安、華潤(rùn)集團(tuán)均參與了海南的一級(jí)開(kāi)發(fā)中信泰富與政府分成比例為7：3抬高地價(jià)，把其他開(kāi)發(fā)商排除在外通過(guò)招拍掛向利益共同體輸送土地首創(chuàng)進(jìn)入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)開(kāi)始于與?？谑姓⒄劗?dāng)?shù)厮畡?wù)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目投資成本組建項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)行政派出機(jī)構(gòu)如土地、工商、稅務(wù)、公安、等所發(fā)生的費(fèi)用組建

10、、運(yùn)營(yíng)招商機(jī)構(gòu)所發(fā)生的費(fèi)用完成各項(xiàng)財(cái)務(wù)工作所發(fā)生的費(fèi)用前期成本規(guī)劃修編成本土地開(kāi)發(fā)成本委托專業(yè)機(jī)構(gòu)進(jìn)行策劃、勘測(cè)、測(cè)量所發(fā)生的費(fèi)用委托專業(yè)機(jī)構(gòu)編制區(qū)域產(chǎn)業(yè)規(guī)劃和概念性總體規(guī)劃，并組織專家評(píng)審會(huì)的費(fèi)用征地成本，包括但不限于安置補(bǔ)助費(fèi)、土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗及地上物補(bǔ)償費(fèi)等其他與規(guī)劃修編有關(guān)的招標(biāo)、交通、住宿、餐飲、考察、設(shè)計(jì)等費(fèi)用委托專業(yè)機(jī)構(gòu)修編區(qū)域總體規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃，并組織專家評(píng)審會(huì)的費(fèi)用籌措前述資金所產(chǎn)生的利息基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本，包括但不限于勘察、設(shè)計(jì)、招標(biāo)、施工、監(jiān)理等費(fèi)用解決土地遺留問(wèn)題所發(fā)生的土地收回或置換費(fèi)用成本拆遷成本，包括但不限于：委托拆遷單位費(fèi)用、拆遷補(bǔ)償安置費(fèi)、評(píng)估費(fèi)等土地成片

11、開(kāi)發(fā)投資成本收益要點(diǎn)貨幣收益優(yōu)先開(kāi)發(fā)權(quán)專屬開(kāi)發(fā)權(quán)決策管理權(quán)專屬最高優(yōu)惠其他土地出讓收入減去投資成本后的凈收益分成項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)公用設(shè)施經(jīng)營(yíng)所得收入或轉(zhuǎn)讓該經(jīng)營(yíng)權(quán)所得收益建設(shè)、銷售、經(jīng)營(yíng)自有資金投資項(xiàng)目所得收益政府確定的唯一的成片開(kāi)發(fā)商政府承諾在項(xiàng)目周邊一定范圍內(nèi)不再推出同類競(jìng)爭(zhēng)的土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃對(duì)可協(xié)議出讓的土地，政府優(yōu)先以成本價(jià)選擇成片開(kāi)發(fā)商對(duì)非壟斷性公用事業(yè)項(xiàng)目，成片開(kāi)發(fā)商有優(yōu)先投資權(quán)和優(yōu)先運(yùn)營(yíng)權(quán)如政府在區(qū)域周邊推出同類競(jìng)爭(zhēng)土地開(kāi)發(fā)計(jì)劃，則優(yōu)先考慮成片開(kāi)發(fā)商參加主管區(qū)域開(kāi)發(fā)的領(lǐng)導(dǎo)小組，行使行政決策權(quán)政府承諾區(qū)域內(nèi)公安、稅務(wù)、工商等部門(mén)給予最大限度的配合本區(qū)域內(nèi)享有的優(yōu)惠待遇永不低于其他區(qū)域的最高優(yōu)

12、惠待遇專項(xiàng)基金開(kāi)發(fā)完成后，政府以區(qū)域內(nèi)稅收的一定比例設(shè)立基建招商以政府規(guī)范性文件的形式確定成片開(kāi)發(fā)商享有區(qū)域內(nèi)所有項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)管理權(quán)區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目享有的優(yōu)惠待遇以政府規(guī)范性文件的形式予以明確政府同意以土地使用權(quán)或項(xiàng)目收益權(quán)為擔(dān)保，協(xié)助成片開(kāi)發(fā)商融資政府同意成片開(kāi)發(fā)商在自然保護(hù)區(qū)（如有）內(nèi)做保護(hù)性開(kāi)發(fā)、建設(shè)并享有收益權(quán)投資收益土地成片開(kāi)發(fā)投資成本收益要點(diǎn)政府支付土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)費(fèi)用的時(shí)間可分為三種:一是按開(kāi)發(fā)的形象進(jìn)度撥付開(kāi)發(fā)款，二是一級(jí)開(kāi)發(fā)完成驗(yàn)收合格后支付開(kāi)發(fā)款，三是完成一級(jí)開(kāi)發(fā)的地塊出讓后支付開(kāi)發(fā)款。這三種情況下，企業(yè)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)逐漸增大，其收益也應(yīng)增大。因此，企業(yè)的一級(jí)開(kāi)發(fā)收益不應(yīng)是一個(gè)固

13、定的標(biāo)準(zhǔn)，而應(yīng)通過(guò)招投標(biāo)使參與一級(jí)開(kāi)發(fā)的企業(yè)對(duì)于與其風(fēng)險(xiǎn)相應(yīng)的收益有所表達(dá)，利用市場(chǎng)競(jìng)價(jià)機(jī)制確定企業(yè)應(yīng)得的收益。土地開(kāi)發(fā)費(fèi)用的獲得市、縣級(jí)政府 管委會(huì) 國(guó)土部門(mén) 土儲(chǔ)中心 與政府合資 企業(yè)獨(dú)資 授權(quán) 招投標(biāo) 省級(jí)政府的確認(rèn) 人大審批 國(guó)庫(kù) 預(yù)算 人大審批 甲方主體 乙方主體 成為一級(jí)開(kāi)發(fā)主體方式收益模式的合法性 土地出讓收益流程的完善土地投資收益模式關(guān)注要點(diǎn)一六四五二三融資渠道超短期融資券短期融資券私募票據(jù)中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)國(guó)家發(fā)改委證監(jiān)會(huì)企業(yè)債券公司債券銀行類承銷商證券公司銀 行 間 債 券 市 場(chǎng)交易所債券市場(chǎng)證券公司主管部門(mén)主力產(chǎn)品承銷商市場(chǎng)中國(guó)人民銀行集合票據(jù)中期票據(jù)創(chuàng)新產(chǎn)品我國(guó)

14、債務(wù)資本市場(chǎng)簡(jiǎn)介境內(nèi)債務(wù)資本市場(chǎng)結(jié)構(gòu)2011年1-11月，我國(guó)非金融企業(yè)發(fā)債融資總額突破2萬(wàn)億元。其中，交易商協(xié)會(huì)的中期票據(jù)、短期融資券發(fā)行量合計(jì)占比85%；企業(yè)債券占比10%；公司債券占比5%。交易商協(xié)會(huì)交易商協(xié)會(huì)國(guó)家發(fā)改委證監(jiān)會(huì)我國(guó)債務(wù)資本市場(chǎng)簡(jiǎn)介2011年1-11月份企業(yè)發(fā)債統(tǒng)計(jì)（1）銀行貸款融資：指借款人為滿足自身建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需要，同銀行簽訂貸款協(xié)議，借入一定數(shù)額的資金，并在約定期限還本金并支付利息的融資方式。按貸款的用途不同，可將貸款分為流動(dòng)資金貸款、固定資金貸款和專項(xiàng)貸款等。（一）融資渠道（債權(quán)融資）優(yōu)點(diǎn)融資手續(xù)簡(jiǎn)單、速度快融資成本較低融資彈性好缺點(diǎn)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大限制條款較多銀行

15、審查借款申請(qǐng)企業(yè)提出貸款申請(qǐng)簽訂借款合同企業(yè)取得借款企業(yè)償還本息銀行貸款融資的流程我國(guó)債券市場(chǎng)產(chǎn)品分類目前我國(guó)債務(wù)融資市場(chǎng)主要由中國(guó)證監(jiān)會(huì)、國(guó)家發(fā)改委、財(cái)政部、中國(guó)人民銀行和銀監(jiān)會(huì)等部門(mén)監(jiān)管，不同監(jiān)管部門(mén)所監(jiān)管的融資產(chǎn)品在發(fā)行主體、發(fā)行條件、審批制度、發(fā)行交易場(chǎng)所等方面各不相同。 國(guó)家發(fā)改委證監(jiān)會(huì)中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)財(cái)政部企業(yè)債央票金融債信貸資產(chǎn)支持證券國(guó)債地方政府債券金融機(jī)構(gòu)政府機(jī)構(gòu)公司債可轉(zhuǎn)債分離債專項(xiàng)資產(chǎn)管理計(jì)劃中期票據(jù)短期融資券發(fā)行主體債券品種監(jiān)管機(jī)關(guān)一般企業(yè)債務(wù)融資工具的優(yōu)勢(shì)申請(qǐng)門(mén)檻較低：適合多種類型的企業(yè)拓寬自身融資渠道；融資成本較低：在正常市場(chǎng)條件下，綜合考慮中介手續(xù)費(fèi)等因素，總

16、體成本通常低于同期銀行貸款；發(fā)行方式靈活：可依據(jù)企業(yè)資金需求靈活設(shè)計(jì)債務(wù)融資工具的期限和金額等要素，并可以分次多期滾動(dòng)發(fā)行；時(shí)間效率較高：一般情況下，注冊(cè)資料完備并經(jīng)交易商協(xié)會(huì)審查接受后20個(gè)工作日內(nèi)可得知是否通過(guò)注冊(cè)；（2）企業(yè)債券融資 指企業(yè)依照法定程序公開(kāi)發(fā)行并約定在一定期限內(nèi)還本付息的有價(jià)證券。包括依照公司法設(shè)立的公司發(fā)行的公司債券和其他企業(yè)發(fā)行的企業(yè)債券。目前，上市公司發(fā)行的公司債券由證監(jiān)會(huì)審批，非上市公司發(fā)行的公司債券和其他企業(yè)發(fā)行的企業(yè)債券由發(fā)改委審批。所籌資金用途符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)發(fā)展規(guī)劃；凈資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到規(guī)定的要求（6000萬(wàn)元以上）；經(jīng)濟(jì)效益良好，近三個(gè)會(huì)計(jì)年度連續(xù)盈利；

17、最近三個(gè)會(huì)計(jì)年度平均可分配利潤(rùn)（或凈利潤(rùn)）足以支付債券一年的利息；現(xiàn)金流情況良好，具有較強(qiáng)的到期償債能力；近三年沒(méi)有違法和重大違規(guī)行為；前一次發(fā)行的企業(yè)債券已足額募集；已發(fā)行的企業(yè)債券沒(méi)有延遲支付本息的情形；發(fā)行債券余額不超過(guò)凈資產(chǎn)的40。發(fā) 行 企 業(yè) 債 券 的 條 件發(fā)行方案設(shè)計(jì)需考慮的因素 債券發(fā)行方案的設(shè)計(jì)要緊密圍繞債券的發(fā)行目標(biāo)，以保證債券順利發(fā)行，滿足發(fā)行人的資金需求為最基本前提，在此基礎(chǔ)上追求債券發(fā)行成本的最小化。債券方案設(shè)計(jì)時(shí)考慮的主要因素有： 公司自身的具體情況，包括凈資產(chǎn)規(guī)模、資產(chǎn)負(fù)債率、凈利潤(rùn)、業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)趨勢(shì)等，以判斷公司的債券發(fā)行規(guī)模和債券信用情況； 公司的資金使用需求

18、，從而考慮包括規(guī)模和期限等債券要素； 目前的債券市場(chǎng)環(huán)境，估算債券的需求和利率情況； 宏觀經(jīng)濟(jì)和利率趨勢(shì)判斷，設(shè)計(jì)對(duì)公司長(zhǎng)期有利的債券方案。 32影響企業(yè)債券發(fā)行利率的幾個(gè)因素以債券市場(chǎng)同期限產(chǎn)品收益率為基準(zhǔn)利率，在此基礎(chǔ)上綜合考慮發(fā)行人的信用利差、流動(dòng)性利差以及其他各類風(fēng)險(xiǎn)收益因素利差，得到企業(yè)債券的最終定價(jià)?；鶞?zhǔn)利率：主要是同期限央行票據(jù)和Shibor的水平。發(fā)行人信用即評(píng)級(jí)水平：財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營(yíng)情況、流動(dòng)性指標(biāo)、信用歷史、融資能力、未來(lái)償債能力等因素會(huì)影響企業(yè)信用評(píng)級(jí)等級(jí)。流動(dòng)性差異：由于國(guó)債、央行票據(jù)等信用好、發(fā)行頻率高、規(guī)模大，在市場(chǎng)上有著良好的流動(dòng)性。 債務(wù)融資工具的發(fā)行規(guī)模相對(duì)較小

19、，其流動(dòng)性與國(guó)債和央票也存在著一定差異，因此，通常投資者也會(huì)要求收益補(bǔ)償，此利差隨市場(chǎng)情況確定。其他因素：有無(wú)擔(dān)保、投資者偏好、發(fā)行規(guī)模、發(fā)行頻率、期限結(jié)構(gòu)、贖回條款、目標(biāo)市場(chǎng)、發(fā)行方式、利息結(jié)構(gòu)等眾多因素。企業(yè)一般選擇一年一次付息，到期一次還本方式，主要基于以下理由： 貼現(xiàn)和一次性還本付息適合于短期品種，不適合中長(zhǎng)期品種； 一年一次付息，到期一次還本是目前市場(chǎng)內(nèi)中長(zhǎng)期品種普遍采用的方式，市場(chǎng)接受程度高； 相比一年兩次付息，程序簡(jiǎn)便，不增加兌付工作量。還本付息方式還本付息方式適合品種貼現(xiàn)發(fā)行即利息預(yù)扣方式，目前多適合于短券等短期品種一次性還本付息即利隨本清方式，目前多適用于短期品種一年兩次付息

20、，到期一次還本市場(chǎng)內(nèi)少部分中長(zhǎng)期債券采用，增加兌付工作量一年一次付息，到期一次還本市場(chǎng)內(nèi)中長(zhǎng)期品種普遍采用的模式企業(yè)債券發(fā)行工作結(jié)構(gòu)發(fā)行人發(fā)改委 主承銷商承銷團(tuán)主承銷商會(huì)計(jì)師擔(dān)保人；監(jiān)管人評(píng)級(jí)律師發(fā)行核準(zhǔn) 協(xié)助發(fā)行申請(qǐng)工作上市申請(qǐng)、后續(xù)服務(wù)審計(jì)擔(dān)保評(píng)級(jí)法律意見(jiàn)發(fā)行組建抵押資產(chǎn)監(jiān)管 保薦協(xié)調(diào)中介機(jī)構(gòu)工作評(píng)估師評(píng)估抵押模式下債權(quán)人債券代理人保護(hù)債權(quán)人權(quán)益關(guān)注發(fā)行人資信狀況等包銷附注:擔(dān)保不是必須的 中介機(jī)構(gòu)主要工作內(nèi)容 主承銷商 協(xié)調(diào)各中介機(jī)構(gòu)開(kāi)展盡職調(diào)查 牽頭準(zhǔn)備發(fā)行申請(qǐng)文件 進(jìn)行債券市場(chǎng)調(diào)查，設(shè)計(jì)債券發(fā)行方案 負(fù)責(zé)債券申報(bào)工作 策劃債券宣傳方案，安排路演推介工作 組建承銷團(tuán)，領(lǐng)導(dǎo)承銷團(tuán)進(jìn)行債券

21、銷售，并承擔(dān)余額包銷責(zé)任 負(fù)責(zé)債券發(fā)行后的上市申請(qǐng)工作，以及債券存續(xù)期間的相關(guān)后續(xù)服務(wù) 審計(jì)機(jī)構(gòu) 審計(jì)發(fā)行人最近三年財(cái)務(wù)報(bào)表，出具審計(jì)報(bào)告 完成發(fā)行人的財(cái)務(wù)盡職調(diào)查 承銷商律師 為承銷團(tuán)提供法律咨詢 發(fā)行人律師 就債券的發(fā)行、上市出具法律意見(jiàn)書(shū)和律師工作報(bào)告 完成發(fā)行人的法律盡職調(diào)查 信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu) 出具債券評(píng)級(jí)報(bào)告 進(jìn)行債券存續(xù)期間的跟蹤評(píng)級(jí) 擔(dān)保機(jī)構(gòu)(若有) 出具擔(dān)保函，為債券的還本付息提供擔(dān)保 資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu) 在抵押債券模式下，對(duì)相關(guān)抵押資產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估企業(yè)債券中介機(jī)構(gòu)職責(zé)發(fā)行人 發(fā)行企業(yè)債券證券公司 信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)向國(guó)家發(fā)改委報(bào)送材料，由國(guó)家發(fā)改委審批中央國(guó)債登記結(jié)算公司登記托管企業(yè)債券的發(fā)

22、行流程一覽 擔(dān)保人（如需） 律師事務(wù)所承銷債券進(jìn)行資信評(píng)級(jí)為債券擔(dān)保出具法律意見(jiàn)書(shū)階段一：前期準(zhǔn)備工作（約1個(gè)月）階段二：債券發(fā)行申請(qǐng)（約2個(gè)月）階段三：債券發(fā)行（約半個(gè)月）主承銷商進(jìn)場(chǎng)，協(xié)助公司制定債券發(fā)行方案；發(fā)行人決策層對(duì)發(fā)債事項(xiàng)作出決議；主承銷商協(xié)助發(fā)行人選擇評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)、律師等中介機(jī)構(gòu)；聯(lián)系擔(dān)保機(jī)構(gòu)，就擔(dān)保事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商（如需）；聯(lián)系選擇債券受托管理人；主承銷商配合發(fā)行人制作發(fā)行申請(qǐng)文件初稿。主承銷商對(duì)債券募集說(shuō)明書(shū)內(nèi)容進(jìn)行盡職調(diào)查，由相關(guān)責(zé)任人簽字；出具推薦意見(jiàn)書(shū)，將全套申請(qǐng)文件定稿，上報(bào)發(fā)改委；收到申請(qǐng)文件后，發(fā)改委依據(jù)法律法規(guī)及有關(guān)文件規(guī)定，對(duì)申請(qǐng)材料進(jìn)行審核，并提出反饋意見(jiàn)。國(guó)家發(fā)

23、改委自受理申請(qǐng)之日起3個(gè)月內(nèi)作出核準(zhǔn)或者不予核準(zhǔn)的決定；經(jīng)過(guò)人民銀行、證監(jiān)會(huì)的會(huì)簽，獲得發(fā)行批文。主承銷商配合發(fā)行人選擇發(fā)行時(shí)機(jī)；聯(lián)系機(jī)構(gòu)投資者，進(jìn)行宣傳推介；完成債券托管；債券正式發(fā)行；募集資金到位并驗(yàn)資；籌備債券上市事宜。保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)財(cái)務(wù)公司貨幣及債券基金商業(yè)銀行債券發(fā)行方式：主要在銀行間市場(chǎng)面向機(jī)構(gòu)投資者發(fā)行，也可通過(guò)交易所網(wǎng)上發(fā)行社?；鹜顿Y者證監(jiān)會(huì)會(huì)簽人民銀行會(huì)簽承銷商銷售債券信用社個(gè)人投資者拓寬融資來(lái)源降低融資成本樹(shù)立市場(chǎng)形象完善治理結(jié)構(gòu)調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)某省高速公路公司某大型電子產(chǎn)業(yè)集團(tuán)國(guó)內(nèi)大型航空集團(tuán)某省中小企業(yè)集合票據(jù)某省產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)債券融資五大優(yōu)點(diǎn)發(fā)行人關(guān)注的幾個(gè)問(wèn)題企業(yè)為什么要發(fā)債

24、企業(yè)發(fā)債融資兩大基本優(yōu)點(diǎn)降低融資成本企業(yè)債券融資商業(yè)銀行貸款融資主動(dòng)權(quán)期限、利率、總量均由發(fā)行人控制期限、利率、總量均由銀行控制融資成本平均水平大約低于商業(yè)銀行貸款20平均水平大約高于債券融資20支付壓力按年支付利息，到期一次性還本付息按季度支付利息，現(xiàn)金壓力突出利率風(fēng)險(xiǎn)可以在利率低時(shí)鎖定融資成本銀行保有隨時(shí)浮動(dòng)的權(quán)利資金使用用途由發(fā)行人控制，相對(duì)比較靈活 用途受到商業(yè)銀行的嚴(yán)格控制 相對(duì)于銀行貸款：企業(yè)債券的綜合融資成本低于同期銀行貸款成本企業(yè)債券的優(yōu)勢(shì)準(zhǔn)確把握?qǐng)?bào)批流程：多年債券審批報(bào)批經(jīng)驗(yàn)，對(duì)整個(gè)流程準(zhǔn)確把握，確?？焖佾@得注冊(cè)。爭(zhēng)取有利債券發(fā)行政策：與主管部門(mén)保持了比較有效的溝通，精通相關(guān)

25、政策。發(fā)行品種靈活：可根據(jù)市場(chǎng)情況、投資人需求設(shè)計(jì)最適合發(fā)行人的債券品種。合理的招標(biāo)區(qū)間：兼顧投資者要求和發(fā)行人利率預(yù)期，最大化發(fā)掘投資者需求并管理投資者預(yù)期。債券發(fā)行材料準(zhǔn)備工作：對(duì)債券發(fā)行準(zhǔn)備工作深入了解，迅速、高質(zhì)量完成相關(guān)材料準(zhǔn)備工作。廣泛市場(chǎng)摸底：金融債承銷團(tuán)含多家機(jī)構(gòu)，覆蓋銀行、保險(xiǎn)、券商等上千家機(jī)構(gòu)，可以在發(fā)行前進(jìn)行廣泛、準(zhǔn)確市場(chǎng)摸底。有效路演推介：多年債券發(fā)行，與投資人保持了良好的合作關(guān)系，可配合發(fā)行人對(duì)全市場(chǎng)客戶進(jìn)行有效路演。了解客戶需求偏好，做到知己知彼。一對(duì)一重點(diǎn)銷售：根據(jù)路演推介的結(jié)果針對(duì)核心客戶的具體情況，展開(kāi)全方位營(yíng)銷，最終確保核心投資者的大力參與。發(fā)行籌備階段申請(qǐng)

26、報(bào)批階段 路演宣介階段 定價(jià)發(fā)行階段衡量債券承銷商的標(biāo)準(zhǔn)銀行間債務(wù)融資工具推出的背景 為拓寬企業(yè)直接融資渠道，培育企業(yè)商業(yè)信用，降低優(yōu)質(zhì)企業(yè)的融資成本，大力發(fā)展企業(yè)債券市場(chǎng)，2008年4月15日，中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)發(fā)布了銀行間債券市場(chǎng)非金融企業(yè)債務(wù)融資工具發(fā)行注冊(cè)規(guī)則、銀行間債券市場(chǎng)非金融企業(yè)短期融資券業(yè)務(wù)指引、 銀行間債券市場(chǎng)非金融中期票據(jù)業(yè)務(wù)指引及相關(guān)文件，進(jìn)一步規(guī)范和拓寬了這個(gè)渠道。 債券融資工具與其他融資方式相比，具有以下優(yōu)勢(shì)：拓寬企業(yè)短期融資渠道，改變企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)（增加直接融資）；降低企業(yè)財(cái)務(wù)成本（通常低于同期貸款）；提高融資資金使用效率（注冊(cè)期兩年有效）；為企業(yè)樹(shù)立良好市場(chǎng)形

27、象（信息公開(kāi)披露，獲得外部評(píng)級(jí)，債券在銀行間市場(chǎng)流通）；為企業(yè)降低擔(dān)保成本（一般為信用方式發(fā)行）；（3）短期融資券和中期票據(jù)融資短期融資券：是指具有法人資格的非金融企業(yè)在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行的，約定在1年內(nèi)還本付息的債務(wù)融資工具。中期票據(jù)：是企業(yè)在銀行間債券市場(chǎng)發(fā)行的一般性債務(wù)，無(wú)需擔(dān)保、資產(chǎn)支持或其他復(fù)雜交易結(jié)構(gòu)。企業(yè)在主管機(jī)構(gòu)注冊(cè)一定發(fā)行額度后，可以按需分期發(fā)行。短期融資券期限在1年以內(nèi)，中期票據(jù)期限為1年以上（以3-5年為主）。必備條件： 依法設(shè)立的企業(yè)法人機(jī)構(gòu)； 具有穩(wěn)定的償付資金來(lái)源； 可以按照要求進(jìn)行真實(shí)、準(zhǔn)確、完整的信息披露； 債務(wù)融資工具發(fā)行總額不超過(guò)公司凈資產(chǎn)的40% （用新會(huì)

28、計(jì)準(zhǔn)則報(bào)表，包含少數(shù)股東權(quán)益）。目標(biāo)條件： 信用資質(zhì)優(yōu)良； 近三年沒(méi)有違法和重大違規(guī)行為； 近三年發(fā)行的固定收益證券沒(méi)有延遲支付本息的情形； 具有健全的內(nèi)部管理體系和募集資金的使用償付管理制度。發(fā) 行 主 體 條 件發(fā)行人具有法人資格的非金融企業(yè)（AA級(jí)以上）發(fā)行市場(chǎng)銀行間市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)制募集資金規(guī)模所有債券待償余額不超過(guò)企業(yè)凈資產(chǎn)的40%產(chǎn)品期限中期，以3年、5年為主注冊(cè)期限注冊(cè)有效期為2年，按發(fā)行計(jì)劃可分期多次發(fā)行；注冊(cè)獲批后2月須完成首次發(fā)行。募集資金用途用于企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，并在發(fā)行文件中明確披露具體資金用途。發(fā)行利率簿記建檔，公開(kāi)招標(biāo)，市場(chǎng)化程度較強(qiáng)擔(dān)保方式

29、依靠發(fā)行人自身信用，無(wú)需擔(dān)保承銷機(jī)構(gòu)銀行的投行部承銷方式余額包銷短期融資券和中期票據(jù)的發(fā)行要素與企業(yè)債發(fā)行條件的比較共同點(diǎn)： 發(fā)行規(guī)模不超過(guò)凈資產(chǎn)的40%不同點(diǎn)：1.凈利潤(rùn)的要求 企業(yè)債券：三年平均凈利潤(rùn)足以支付一年的利息 短融、中票：無(wú)明確要求2.募集資金用途的要求 企業(yè)債券：主要意義上的項(xiàng)目債，要求項(xiàng)目審批手續(xù)齊全，并符合國(guó)家的產(chǎn)業(yè)政策 短融、中票：募集資金用于本企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，具體用途未限制3.審批制度 企業(yè)債券：審批制國(guó)家發(fā)改委審批 短融、中票：注冊(cè)制銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)注冊(cè)（會(huì)費(fèi)10萬(wàn)元/年）4.發(fā)行定價(jià) 企業(yè)債券：通過(guò)推介，主承銷商確定利率區(qū)間，報(bào)批人民銀行，市場(chǎng)化程度較低 短

30、融、中票：市場(chǎng)化發(fā)行，公開(kāi)招標(biāo)，簿記建檔45發(fā)行流程圖律師事務(wù)所申請(qǐng)報(bào)告5法律服務(wù)未通過(guò)1-2家主承銷商擬發(fā)行企業(yè)1簽署合作協(xié)議 2發(fā)行輔導(dǎo)簽訂承銷協(xié)議募集說(shuō)明書(shū)會(huì)計(jì)師事務(wù)所征信評(píng)級(jí)部門(mén)3信用評(píng)級(jí)4審計(jì) 盡職調(diào)查報(bào)告董事會(huì)決議評(píng)級(jí)報(bào)告等三年審計(jì)報(bào)告法律意見(jiàn)書(shū)6審查申請(qǐng)材料真實(shí)性償債計(jì)劃現(xiàn)金流分析交易商協(xié)會(huì)7報(bào)送注冊(cè)申請(qǐng)材料通過(guò) 注冊(cè)通知書(shū)8發(fā)行公布募集說(shuō)明書(shū)（中國(guó)貨幣網(wǎng)、中國(guó)債券信息網(wǎng)）9報(bào)送發(fā)行情況銀行間協(xié)會(huì)銀行投行評(píng)級(jí)公司審計(jì)律師發(fā)行人注冊(cè)審核承銷、報(bào)批信用評(píng)級(jí)三年經(jīng)過(guò)審計(jì)的報(bào)告律師意見(jiàn)函短期融資券和中期票據(jù)發(fā)行相關(guān)各方（一）關(guān)于發(fā)行人的主體資格（具備發(fā)行中期票據(jù)的主體資格確認(rèn)）（二）關(guān)于

31、發(fā)行本次發(fā)行的批準(zhǔn)（公司決議、董事會(huì)文件、上級(jí)批準(zhǔn)）（三）關(guān)于發(fā)行本次發(fā)行的合規(guī)性（四）關(guān)于本次發(fā)行的期限（五）關(guān)于信用評(píng)級(jí)（評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)的資格、評(píng)級(jí)結(jié)果）（六）關(guān)于本次發(fā)行的承銷（承銷主體的資格及組成）（七）關(guān)于與本次發(fā)行相關(guān)的其他重要法律事項(xiàng)（訴訟、仲裁、違規(guī)等）（八）關(guān)于募集說(shuō)明書(shū)及其他發(fā)行文件（信息披露、稅項(xiàng)、保護(hù)機(jī)制等）（九）結(jié)論意見(jiàn)北京市世坤律師事務(wù)所 關(guān)于*公司發(fā)行2010年度中期票據(jù)之法律意見(jiàn)書(shū)針對(duì)不同票據(jù)種類所出具的法律意見(jiàn)書(shū)北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)投資開(kāi)發(fā)總公司2010、2011中期票據(jù)（主承銷商：光大銀行、北京銀行）北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)2010年第一期中小企業(yè)集合票據(jù)；（主承銷商：北

32、京銀行）北京農(nóng)業(yè)2010第一期中小企業(yè)集合票據(jù)的發(fā)行；（主承銷商：北京銀行）河南新鄉(xiāng)特色裝備2011第一期中小企業(yè)集合票據(jù)；（主承銷商：建設(shè)銀行）北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)2011年中小企業(yè)集合票據(jù)；（主承銷商：工商銀行）2011北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)中小企業(yè)集合票據(jù)（主承銷商：北京銀行）”北京市世坤律師事務(wù)所 http:/聯(lián)系律師：陳榮勝用評(píng)級(jí)對(duì)發(fā)行成本的影響主體級(jí)別發(fā)行期限利率區(qū)間(%)/年平均利率(%)/年貸款利率(%)/年成本節(jié)省(%)/年AAA32.054.453.285.42.1252.584.993.945.761.82AA+33.024.653.955.41.45

33、53.255.404.455.761.31AA34.005.054.555.40.8554.285.324.785.760.98影響債券市場(chǎng)發(fā)行成本的主要因素包括主體信用等級(jí)及期限結(jié)構(gòu)。高信用等級(jí)的發(fā)行利率低于同期限低信用等級(jí)的發(fā)行利率；發(fā)行期限越長(zhǎng)，發(fā)行利率水平越高。以2009年各級(jí)別不同發(fā)行期限的中期票據(jù)對(duì)應(yīng)的發(fā)行利率為例： 同期限情況下，主體信用評(píng)級(jí)越低，發(fā)行利率越高。1：有利于降低發(fā)行人的當(dāng)期融資成本 當(dāng)投資者對(duì)未來(lái)收益率的看漲預(yù)期逐漸形成時(shí)，其對(duì)浮息債的需求逐漸增加，浮息債發(fā)行利差減少，因此可以為發(fā)行人節(jié)約當(dāng)期財(cái)務(wù)成本。2：有利于降低債券發(fā)行風(fēng)險(xiǎn) 企業(yè)通常偏好發(fā)行長(zhǎng)期限的債券，因?yàn)橐?/p>

34、獲得長(zhǎng)時(shí)間的資金使用，但當(dāng)投資者預(yù)期未來(lái)利率上漲時(shí)，往往縮短債券持有期，兩者需求不一致，可能導(dǎo)致較高的發(fā)行風(fēng)險(xiǎn)。3：有利于豐富債券市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu) 目前在我國(guó)債券市場(chǎng)，固息債的規(guī)模遠(yuǎn)大于浮息債的規(guī)模，市場(chǎng)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比較單一。發(fā)行浮息利率債券的優(yōu)點(diǎn)（4）私募債非公開(kāi)定向債務(wù)融資工具（簡(jiǎn)稱私募債），是相對(duì)于公開(kāi)發(fā)行方式（中票、短券），協(xié)會(huì)新推出的一種融資方式。發(fā)行規(guī)模突破了凈資產(chǎn)40%的限制向特定的投資者募集融資方案靈活，注冊(cè)流程簡(jiǎn)化信息披露簡(jiǎn)化，保密性強(qiáng)北京保障性安居工程私募債項(xiàng)目背景根據(jù)北京市的統(tǒng)一部署，2011年北京市50個(gè)重點(diǎn)村、20萬(wàn)套保障性住房及1萬(wàn)套中關(guān)村人才公租房建設(shè)的資金缺口大約在50

35、0億左右；經(jīng)市政府專題會(huì)審議，市委、市政府上報(bào)中國(guó)人民銀行溝通，初步確定了通過(guò)銀行間市場(chǎng)發(fā)行500億元私募債解決資金缺口的方案；500億私募債由北京9家國(guó)有企業(yè)發(fā)行。所募集的資金將用于保障性住房以及產(chǎn)業(yè)配套定向安置房建設(shè)。項(xiàng)目操作要點(diǎn)專款專用一次注冊(cè)，一次發(fā)行資金監(jiān)管項(xiàng)目認(rèn)定資金使用及償還信息披露專款專用募集資金投向：募集資金僅限用于經(jīng)北京市住建委確認(rèn)的保障性安居項(xiàng)目；自有資本金充足：主管部門(mén)出具資本金到位20%的確認(rèn)函。募集資金額度：私募債的募集資金額度不超過(guò)募投項(xiàng)目總投資額的80%。項(xiàng)目認(rèn)定項(xiàng)目確定：確認(rèn)地塊，確認(rèn)項(xiàng)目操作主體；北京市住建委認(rèn)定：建委確認(rèn)函中應(yīng)包括項(xiàng)目位置、投資額，建設(shè)面積

36、及套數(shù)等詳細(xì)信息，作為上報(bào)人民銀行的附件；項(xiàng)目審批手續(xù)完備：項(xiàng)目的審批手續(xù)需完備，可由各部門(mén)出具“四函”代替原“四證”，需上報(bào)人民銀行。又稱金融租賃，是指出租人根據(jù)承租人對(duì)供貨人和租賃標(biāo)的物的選擇，由出租人向供貨人購(gòu)買(mǎi)租賃標(biāo)的物，然后租給承租人使用。融資租賃是以融通資金為目的的租賃。融資租賃可以分為直接租賃和售后回租。（5）融資租賃新購(gòu)設(shè)備直接融資租賃目標(biāo)：設(shè)備更新，技術(shù)升級(jí)，設(shè)備全額融資；交付設(shè)備及售后服務(wù)融資租賃合同定期支付租金設(shè)備采購(gòu)合同承租人支付設(shè)備購(gòu)置款設(shè)備廠商金融租賃公司金融租賃公司按照承租人的要求與設(shè)備廠商直接簽訂設(shè)備采購(gòu)協(xié)議；金融租賃公司直接向設(shè)備廠商支付設(shè)備購(gòu)置款；金融租賃公

37、司與承租人簽訂融資租賃合同，將設(shè)備租給承租人使用；承租人按照融資租賃合同約定向承租人支付租金，同時(shí)承擔(dān)設(shè)備的保全、維護(hù)和修理等義務(wù)；承租人與設(shè)備廠商簽訂售后服務(wù)協(xié)議，享受設(shè)備購(gòu)置人的售后服務(wù)等權(quán)益；本結(jié)構(gòu)適用于尚未啟動(dòng)采購(gòu)設(shè)備的情形。 交易要點(diǎn)描述：58融資租賃合同天津城投定期支付租金租賃期滿設(shè)備回購(gòu)金融租賃公司承租人支付設(shè)備購(gòu)置款交易要點(diǎn)描述：金融租賃公司與承租人針對(duì)現(xiàn)有設(shè)備購(gòu)買(mǎi)合同中的設(shè)備簽訂融資性售后回租合同，承租人承諾在設(shè)備交付日將所有權(quán)出售給金融租賃公司同時(shí)向金融租賃公司回租該設(shè)備，并承諾期末回購(gòu)；本結(jié)構(gòu)適用于已經(jīng)完成設(shè)備采購(gòu)的情形。 目標(biāo)：盤(pán)活存量資產(chǎn)，充實(shí)資本金；存量設(shè)備融資性售

38、后回租59設(shè)備更新技術(shù)升級(jí)設(shè)備全額融資盤(pán)活存量資產(chǎn)降低資產(chǎn)負(fù)債率優(yōu)化財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)租金安排靈活加速折舊遞延納稅融資租賃滿足承租人多元化的融資需求60業(yè)務(wù)流程落實(shí)前提條件（如需）8. 簽約放款7.租賃公司完成內(nèi)部審批流程6.盡職調(diào)查，收集所需全部資料5.召開(kāi)股東大會(huì)（或董事會(huì)），同意并授權(quán)進(jìn)行租賃融資和擔(dān)保（如需要）4.雙方商討確定租賃結(jié)構(gòu)、利率和期限以及主要合同條款 核實(shí)擔(dān)保能力3.提交方案建議書(shū)及合同樣本 提供公司基本情況、經(jīng)營(yíng)狀況2.提供公司基本情況、經(jīng)營(yíng)狀況或項(xiàng)目情況以及租賃設(shè)備清單等資料1.介紹租賃產(chǎn)品擔(dān)保人（如有）承租人出租人售后回租的節(jié)稅特性由于銷售資產(chǎn)的當(dāng)期不能確認(rèn)收益, 會(huì)計(jì)收益比實(shí)

39、際收益低, 降低了稅賦計(jì)價(jià)基礎(chǔ), 所以, 稅收相應(yīng)減少。購(gòu)置的新設(shè)備可享受投資抵免的稅收優(yōu)惠政策。（投資額的40%）另一方面, 如果資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益為負(fù)數(shù)即銷售資產(chǎn)形成損失, 按謹(jǐn)慎性原則的要求, 企業(yè)應(yīng)將此項(xiàng)損失計(jì)入當(dāng)期損益, 減少企業(yè)利潤(rùn), 相應(yīng)減少稅收, 從而取得納稅上的財(cái)務(wù)利益。售后回租的相關(guān)法規(guī)商務(wù)部 外商投資租賃業(yè)管理辦法“外商投資融資租賃公司可以采取直接租賃、轉(zhuǎn)租賃、回租賃、杠桿租賃、委托租賃、聯(lián)合租賃等不同形式開(kāi)展融資租賃業(yè)務(wù)”銀監(jiān)會(huì) 金融租賃公司管理辦法第三十一條售后回租業(yè)務(wù)必須有明確的標(biāo)的物，標(biāo)的物應(yīng)當(dāng)符合本辦法的規(guī)定。第三十二條售后回租業(yè)務(wù)的標(biāo)的物必須由承租人真實(shí)擁有并有權(quán)處

40、分。金融租賃公司不得接受已設(shè)置任何抵押、權(quán)屬存在爭(zhēng)議或已被司法機(jī)關(guān)查封、扣押的財(cái)產(chǎn)或其所有權(quán)存在任何其他瑕疵的財(cái)產(chǎn)作為售后回租業(yè)務(wù)的標(biāo)的物。國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)行為有關(guān)稅收問(wèn)題的公告 國(guó)家稅務(wù)總局公告2010年第13號(hào) （自2010年10月1日起施行）一、 增值稅和營(yíng)業(yè)稅 根據(jù)現(xiàn)行增值稅和營(yíng)業(yè)稅有關(guān)規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中承租方出售資產(chǎn)的行為，不屬于增值稅和營(yíng)業(yè)稅征收范圍，不征收增值稅和營(yíng)業(yè)稅。二、 企業(yè)所得稅 根據(jù)現(xiàn)行企業(yè)所得稅法及有關(guān)收入確定規(guī)定，融資性售后回租業(yè)務(wù)中，承租人出售資產(chǎn)的行為，不確認(rèn)為銷售收入，對(duì)融資性租賃的資產(chǎn)，仍按承租人出售前原賬面價(jià)值作為

41、計(jì)稅基礎(chǔ)計(jì)提折舊。租賃期間，承租人支付的屬于融資利息的部分，作為企業(yè)財(cái)務(wù)費(fèi)用在稅前扣除。金融租賃案例案例一：武漢地鐵 20億元2008年11月24日，武漢地鐵集團(tuán)與工銀金融租賃公司簽訂融資協(xié)議。根據(jù)雙方協(xié)議，采取的“融資租賃”方式既包括“直租”，也包括“售后回租”。1.“售后回租”方式：武漢地鐵集團(tuán)將武漢地鐵一號(hào)線核心運(yùn)營(yíng)設(shè)備（包括機(jī)車等）的所有權(quán)，以20億元人民幣的價(jià)格，暫時(shí)（初定15年）讓渡給工銀金融租賃公司。在此期間，武漢地鐵集團(tuán)仍然保留經(jīng)營(yíng)、使用權(quán)，但需向金融租賃公司支付租金，到期后可按殘值回購(gòu)所有權(quán)。2.未來(lái)采購(gòu)的新設(shè)備將隨著地鐵2號(hào)線和4號(hào)線的建設(shè)進(jìn)度,采取“直租”方式。金融租賃案

42、例案例二 ：沈陽(yáng)機(jī)床 2億沈陽(yáng)機(jī)床成立于1993年5月，主要經(jīng)營(yíng)機(jī)械設(shè)備制造、機(jī)床制造、機(jī)械加工等業(yè)務(wù)。沈陽(yáng)機(jī)床于2009年1月23日與交銀租賃公司簽署融資租賃合同，采用“售后回租”方式。即將原值2.50億元、賬面凈值2.2414億元的數(shù)控機(jī)床生產(chǎn)設(shè)備以2億元出售給交銀租賃，同時(shí)再與交銀租賃簽訂租賃合同，合同期內(nèi)公司按約定向交銀租賃分期支付租金，租賃期限為4年16期，租金的具體支付方式為等額租金后付法。賬面凈值2.2414億元與租入資產(chǎn)入賬價(jià)值2億元之間的差額2414萬(wàn)元作為未確認(rèn)融資費(fèi)用，在4年內(nèi)均攤。此外，沈陽(yáng)機(jī)床還需支付400萬(wàn)元的租賃服務(wù)費(fèi)和1400萬(wàn)元的租賃保證金。案例-融資成本分析

43、不考慮交易后各年利潤(rùn)變化對(duì)所得稅影響的情況下，沈陽(yáng)機(jī)床支付的融資成本可以約等于交銀租賃的內(nèi)部收益率。交銀租賃公司交易現(xiàn)金流情況表（萬(wàn)元）011516現(xiàn)金流入180014121412現(xiàn)金流出2000001400凈現(xiàn)金期凈現(xiàn)值-182001412*（P/A, i，15）12*（P/F,i，15）凈現(xiàn)值（NPV）NPV=-18200 + 1412*（P/A,i，15 + 12*（P/F,i，15）案例-融資成本分析當(dāng)凈現(xiàn)值（NPV）為零時(shí)，上表中的折現(xiàn)率i即為交銀租賃所獲得的內(nèi)部收益率。經(jīng)計(jì)算，i取值1.96%，即交銀租賃季度內(nèi)部收益率為1.96%。由于銀行貸款為單利計(jì)息，

44、因此，按單利將季度收益率折合為年度收益率為7.84%。2009年初三至五年期的銀行人民幣貸款年利率5.76%，很顯然，要比本案例中的融資成本低將近2個(gè)百分點(diǎn)。售后回租合同主要內(nèi)容安徽金寨流波水力發(fā)電有限公司 1、租賃物：水輪發(fā)電機(jī)及其附屬設(shè)備 2、融資金額：3500 萬(wàn)元。 3、租賃方式：采取售后回租方式，即流波公司將上述租賃物件轉(zhuǎn)讓給華融租賃 公司，同時(shí)再與華融租賃公司就該租賃物件簽訂融資租賃合同，租賃合同期內(nèi)流波 公司按照租賃合同的約定向華融租賃公司分期支付租金。 4、租賃期限：5 年共計(jì) 20 期。 5、租賃擔(dān)保：安徽水利開(kāi)發(fā)股份有限公司提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保。 6、租賃保證金及服務(wù)費(fèi)：租

45、賃保證金 455 萬(wàn)元，租賃服務(wù)費(fèi) 175 萬(wàn)元。 7、租金及支付方式：等額租金后付法，租金每三個(gè)月支付一期，按月息 5.1833 計(jì)算。 8、租賃設(shè)備所有權(quán)：在租賃期間設(shè)備所有權(quán)歸華融租賃公司所有；自租賃合同 履行完畢之日起，流波公司按名義貨價(jià)支付款項(xiàng)后，租賃設(shè)備所有權(quán)歸還流波公司。 9、名義貨價(jià)：52.50 萬(wàn)元，如流波公司按時(shí)足額支付租金，則名義貨價(jià)優(yōu)惠至 1 元。 10、起租日：華融租賃公司租賃物購(gòu)置款項(xiàng)支付之日。 11、此項(xiàng)交易自流波公司與華融租賃公司簽署協(xié)議之日起生效。 售后回租模式對(duì)融資平臺(tái)公司的適用性銀行貸款的額度限制；國(guó)家緊縮信貸政策，準(zhǔn)備金率屢次上調(diào)，貸款難度逐漸加大；企業(yè)

46、債、票據(jù)的發(fā)行受凈資產(chǎn)額度的限制；融資平臺(tái)公司近期對(duì)資金需求較大，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)較多，變現(xiàn)相對(duì)容易；公司的資產(chǎn)增值可以重新評(píng)估，市場(chǎng)價(jià)值可以從出售中得以體現(xiàn)。（6）夾層投資融資的定義夾層融資(Mezzanine Finance)是指在風(fēng)險(xiǎn)和回報(bào)方面介于優(yōu)先債務(wù)和股本融資之間的一種融資形式。是一種無(wú)擔(dān)保的長(zhǎng)期債務(wù)，這種債務(wù)附帶有投資者對(duì)融資者的權(quán)益認(rèn)購(gòu)權(quán)。夾層融資的利率水平一般在10%15%之間,投資者的目標(biāo)回報(bào)率是20%30%之間。從資金費(fèi)用角度來(lái)分析夾層融資成本低于股權(quán)融資，如可以采取債權(quán)的固定利率方式，對(duì)股權(quán)人體現(xiàn)出債權(quán)的優(yōu)點(diǎn)。從權(quán)益角度來(lái)分析夾層融資權(quán)益低于優(yōu)先債權(quán)，所以對(duì)于債權(quán)人來(lái)講，體現(xiàn)出

47、股權(quán)的優(yōu)點(diǎn)。夾層融資的特點(diǎn)這樣在傳統(tǒng)股權(quán)、債券的二元融資結(jié)構(gòu)中增加了一層夾層融資。我國(guó)資本市場(chǎng)中出現(xiàn)的可轉(zhuǎn)換公司債券屬于夾層融資范疇。國(guó)開(kāi)金融公司夾層模式國(guó)開(kāi)金融公司的夾層融資模式：國(guó)開(kāi)金融公司以自有資金入股融資方，持有一定比例（不控股）的股權(quán)，雙方約定投資期及回報(bào)率，融資方承諾到期回購(gòu)國(guó)開(kāi)金融公司持有的股權(quán)。1、保底收益：雙方約定的收益率，房地產(chǎn)行業(yè)約1520%。2、投資期：可長(zhǎng)可短，協(xié)商確定。3、擔(dān)保：要求融資方對(duì)其還本付息義務(wù)提供一定擔(dān)保。4、退出渠道：融資方到期回購(gòu)國(guó)開(kāi)金融公司持有的股權(quán)。上海國(guó)際信托夾層融資案例名稱：2006年 “麗水馨庭房產(chǎn)信托投資計(jì)劃”發(fā)行人：上海國(guó)際信托投資有限

48、責(zé)任公司規(guī)模：5.2億元時(shí)間：23個(gè)月收益率：年化5.5%。信托方式：信托募集資金用于受讓上海陽(yáng)龍投資咨詢公司持有的上海新弘大置業(yè)有限公司85%的股權(quán)，上海陽(yáng)龍到期溢價(jià)回購(gòu)。擔(dān)保：上海沿海集團(tuán)對(duì)股權(quán)溢價(jià)回購(gòu)事宜承擔(dān)連帶擔(dān)保責(zé)任。(7)民間借貸融資江蘇如皋開(kāi)發(fā)區(qū)民間借貸案例分析 如皋市地處江蘇省中部地區(qū),原先經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對(duì)薄弱，近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，有“蘇中的昆山”之稱，行政區(qū)域包括沿江開(kāi)發(fā)開(kāi)放三大主體功能區(qū)(經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、如城鎮(zhèn)、如皋港區(qū))和17個(gè)鎮(zhèn)。 2010年，全市實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值430億元，增長(zhǎng)20.9%；完成財(cái)政總收入78.1億元、一般預(yù)算收入33.7億元。江蘇如皋市簡(jiǎn)介 如皋市開(kāi)發(fā)區(qū)是一家

49、設(shè)立于1993年的江蘇省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，也是當(dāng)?shù)匚ㄒ灰患沂〖?jí)開(kāi)發(fā)區(qū)。江蘇省如皋市經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)（下稱如皋開(kāi)發(fā)區(qū)，如皋市開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)是如皋市政府派出機(jī)構(gòu)）,從2008年到如今,開(kāi)發(fā)區(qū)已經(jīng)進(jìn)行了四次資金募集。 與其他地區(qū)只是在開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)部員工融資不同的是，如皋開(kāi)發(fā)區(qū)的資金募集不局限于開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)部，任何人只要有資金都可以參與，這已經(jīng)不同于所謂的內(nèi)部集資的概念了。 如皋開(kāi)發(fā)區(qū)四年四次公眾集資 2008年第一次借款為期三年，第一年利息為10%，第二年利息為12%，第三年利息為14%； 2009年進(jìn)行了第二次借款，第二次借款的時(shí)間長(zhǎng)度以及利息與第一次相同。 引人關(guān)注的是，2008年第一次借款時(shí)，銀行的商業(yè)貸款

50、利息不到5%，開(kāi)發(fā)區(qū)利息幾乎為同期銀行商貸利息2倍。 2010年第三次借款，如皋開(kāi)發(fā)區(qū)突然間向外界借款一個(gè)為期三個(gè)月的貸款，利息直接高達(dá)14%。據(jù)悉，當(dāng)時(shí)由于利息很高，借款順利完成籌集目標(biāo)。 2011年正在進(jìn)行的借款，借期為兩年，利息分別為12%和14%。如皋開(kāi)發(fā)區(qū)四年四次公眾集資如皋開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)四次向公眾集資列表募集時(shí)間借款期限利息募集金額是否到期2008年3年第一年10%，第二年12%，第三年14%*是2009年3年第一年10%，第二年12%，第三年14%*否2010年3個(gè)月14%*是2011年2年第一年12%，第二年14%已募集1億多否如皋開(kāi)發(fā)區(qū)四年四次公眾集資 國(guó)務(wù)院2007年公布的國(guó)

51、務(wù)院辦公廳關(guān)于依法懲處非法集資有關(guān)問(wèn)題的通知明確了非法集資的幾個(gè)特征：未經(jīng)監(jiān)管部門(mén)批準(zhǔn)，違規(guī)向社會(huì)尤其是不特定對(duì)象籌集資金；承諾一定期限內(nèi)給予出資人貨幣、實(shí)物或股權(quán)等形式的回報(bào)。 2009年年底，財(cái)政部預(yù)算司就下發(fā)文件嚴(yán)禁地方政府非法向公眾集資。該文件指出，當(dāng)前一些基層政府出現(xiàn)了政府融資平臺(tái)公司（下稱“平臺(tái)公司”）等主體由財(cái)政擔(dān)保，向行政事業(yè)單位職工等社會(huì)公眾集資，用于開(kāi)發(fā)區(qū)、工業(yè)園等的拆遷及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的現(xiàn)象。 擔(dān)保法第八條亦明確規(guī)定：“國(guó)家機(jī)關(guān)不得為保證人，但經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)為使用外國(guó)政府或者國(guó)際經(jīng)濟(jì)組織貸款進(jìn)行轉(zhuǎn)貸的除外?！憋@然，如皋開(kāi)發(fā)區(qū)這種財(cái)政擔(dān)保的借款方式缺乏法律依據(jù)，并且由于不通過(guò)融

52、資平臺(tái)等方式進(jìn)行集資，缺乏有效監(jiān)管。合法合規(guī)性分析如皋港區(qū)開(kāi)發(fā)公司如皋市沿江開(kāi)發(fā)公司各年債務(wù)控制指標(biāo)表項(xiàng)目2006年2007年增長(zhǎng)率2008年增長(zhǎng)率2009年增長(zhǎng)率債務(wù)余額7.8019.87154.7%27.7539.6%34.8825.7%財(cái)政收入0.732.7268.8%6.33134.4%1058%GDP18.630.865.8%61.599.7%8538.2%債務(wù)率(%)1068736438349負(fù)債率(%)41.964.545.141償債能力分析非法集資?非法集資案件中，主要的是非法吸收公眾存款罪和集資詐騙罪。根據(jù)相關(guān)司法解釋，如果同時(shí)滿足4個(gè)條件，會(huì)被定性為“非法吸收公眾存款罪”：

53、第一，未經(jīng)有關(guān)部門(mén)依法批準(zhǔn)或者借用合法經(jīng)營(yíng)的形式吸收資金；第二，通過(guò)媒體、傳單、手機(jī)短信等途徑向社會(huì)公開(kāi)宣傳；第三，承諾在一定期限內(nèi)以貨幣、實(shí)物、股權(quán)等方式還本付息或給付回報(bào)；第四，向社會(huì)不特定對(duì)象吸收資金。而對(duì)于非法吸收公眾存款罪和集資詐騙罪的最大區(qū)別則在于是否“以非法占有為目的”。 如皋“萬(wàn)頃良田工程” “萬(wàn)頃良田建設(shè)工程”，是江蘇省國(guó)土資源廳從2008年開(kāi)始在全省范圍內(nèi)廣泛開(kāi)展的一項(xiàng)大規(guī)模土地整治工程。通過(guò)該項(xiàng)工程，將當(dāng)前零散的農(nóng)民居住點(diǎn)集中起來(lái)安排居住，而原來(lái)的居住用地則開(kāi)墾為成片的良田，還有部分土地被用于轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地。“萬(wàn)頃良田建設(shè)工程”是以土地開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目為載體，以實(shí)施城鄉(xiāng)建設(shè)用

54、地增減掛鉤政策為抓手，通過(guò)對(duì)田、水、路、林、村進(jìn)行綜合整治，增加有效耕地面積，提高耕地質(zhì)量，將農(nóng)村居民遷移到城鎮(zhèn)，騰出土地建設(shè)大面積、高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田，實(shí)現(xiàn)居住集中、耕地連片。該工程有效新增了耕地面積，緩解了用地矛盾，為農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化提供了基礎(chǔ)平臺(tái)，也為工業(yè)化城市化拓展了用地空間。如皋有關(guān)方面的數(shù)據(jù)顯示，從2008年開(kāi)始，該市展開(kāi)了“萬(wàn)頃良田建設(shè)工程”試點(diǎn)，累計(jì)整村搬遷農(nóng)民5638多戶，整理土地33870畝，復(fù)墾5713畝，為城市和項(xiàng)目建設(shè)騰出建設(shè)用地指標(biāo)4725畝。 如皋“萬(wàn)頃良田工程”截至2011年2月，江蘇全省共批復(fù)47個(gè)“萬(wàn)頃良田建設(shè)工程”試點(diǎn)項(xiàng)目，涉及土地89.83萬(wàn)頃，計(jì)劃新增耕地面積13.

55、56萬(wàn)頃；通過(guò)此項(xiàng)工程，江蘇全省還可盤(pán)活建設(shè)用地9.71萬(wàn)頃。據(jù)測(cè)算，搬遷一個(gè)4000人的村，平均能夠掛鉤置換出700畝的用地指標(biāo)，相當(dāng)于一個(gè)縣1到2年的指令性建設(shè)用地計(jì)劃總量，這顯然能夠初步保障經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的用地。盤(pán)活的10萬(wàn)頃土地可以直接用于城鎮(zhèn)建設(shè)用途，而能夠?yàn)榈胤秸絹?lái)越野心勃勃的新城規(guī)劃提供土地，因此這也得到了地方的支持。 無(wú)錫的建設(shè)用地占無(wú)錫市的總面積接近30%，這個(gè)比例是聯(lián)合國(guó)研究機(jī)構(gòu)的一個(gè)警戒線，當(dāng)一個(gè)地方建設(shè)用地超過(guò)30%，這個(gè)地方的生態(tài)將會(huì)受到一定的影響，而通過(guò)萬(wàn)頃良田，經(jīng)過(guò)統(tǒng)籌手段可以不增加占比，卻擴(kuò)大了建設(shè)用地的面積。增加耕地?cái)?shù)量，提高耕地質(zhì)量拓展建設(shè)用地空間實(shí)現(xiàn)勞動(dòng)力資

56、源集聚進(jìn)一步挖掘和激發(fā)市場(chǎng)消費(fèi)需求“萬(wàn)頃良田建設(shè)工程”的四大效應(yīng)如皋“萬(wàn)頃良田工程”按照國(guó)務(wù)院要求，實(shí)施土地整治后，整理出的土地首先要復(fù)耕為耕地，新增建設(shè)用地指標(biāo)優(yōu)先用于新農(nóng)村建設(shè)，經(jīng)批準(zhǔn)少量新增建設(shè)用地指標(biāo)可調(diào)整用于城鎮(zhèn)建設(shè)，但其土地收益必須全部返還農(nóng)村。在蘇北，依靠農(nóng)業(yè)的人數(shù)仍然較多，且農(nóng)民將土地看成是自己保障的最后一塊根據(jù)地，所以拆遷等工作就較難。在建設(shè)萬(wàn)頃良田工程的同時(shí)，要防止村民淪為弱勢(shì)群體。蘇州東渚、通安等地區(qū)已經(jīng)推行一種股份合作的方式來(lái)幫助當(dāng)?shù)乇徊疬w戶致富。具體路徑為：被拆遷戶將自己的安置房子按照2500元每平方米入股，依托蘇州西部生態(tài)城，合作社每年實(shí)現(xiàn)保底分紅，年收益率不低于8

57、%。這也意味著一個(gè)20萬(wàn)的拆遷安置房，一旦入股的話，每年將有1.6萬(wàn)的收入。這不失為一種有效地保障村民經(jīng)濟(jì)權(quán)益的手段。而對(duì)于地方政府而言，在發(fā)展地方經(jīng)濟(jì)和尊重村民土地財(cái)產(chǎn)權(quán)及收益之間如何尋找平衡，成為解決如皋試點(diǎn)困境的關(guān)鍵。2011年2月，江蘇省有關(guān)方面宣布，“確保項(xiàng)目區(qū)農(nóng)民生活水平不降低，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)有保障，身份變換得實(shí)惠”。REITs房地產(chǎn)投資信托基金房地產(chǎn)信托投資基金REITS（Real Estate Investment Trust） 誕生于20世紀(jì)60年代的美國(guó)，目前已經(jīng)是國(guó)際上重要的房地產(chǎn)投融資方式。它通過(guò)發(fā)行受益憑證匯集眾多投資者的資金，由專門(mén)機(jī)構(gòu)經(jīng)營(yíng)管理，主要投資于能產(chǎn)生穩(wěn)定現(xiàn)金流

58、的房地產(chǎn)，在有效降低風(fēng)險(xiǎn)的同時(shí)通過(guò)將出租不動(dòng)產(chǎn)所產(chǎn)生的收入以派息的方式分配給投資人，從而使投資人獲取長(zhǎng)期穩(wěn)定的投資收益；REITS是一種具有高收益率的防御性投資產(chǎn)品，風(fēng)險(xiǎn)和收益介于股票和債券之間；REITS通常采取公司制或者契約制的形式，通過(guò)證券化的形式，將不可實(shí)時(shí)交易的大宗的房地產(chǎn)資產(chǎn)，轉(zhuǎn)化為小份額的可實(shí)時(shí)交易的REIT份額，提高了房地產(chǎn)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力和資金利用效率。（8）REITS（房地產(chǎn)投資信托）87 以資產(chǎn)為支持的類債務(wù)融資：銀行間產(chǎn)品本質(zhì)為基于企業(yè)信用和資產(chǎn)信用的類債權(quán)融資產(chǎn)品，理論上其利率應(yīng)低于資產(chǎn)持有人發(fā)行的普通公司債券； 可保留對(duì)基礎(chǔ)資產(chǎn)的所有權(quán)和管理權(quán)：在銀行間REITS存續(xù)

59、期間，資產(chǎn)持有人可以服務(wù)性機(jī)構(gòu)的身份繼續(xù)參與對(duì)資產(chǎn)日常運(yùn)營(yíng)的管理，在REITS終止后，資產(chǎn)持有人可對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行回購(gòu)； 門(mén)檻相對(duì)較低且審核時(shí)間較短：產(chǎn)品準(zhǔn)備及發(fā)行流程相比交易所市場(chǎng)更簡(jiǎn)單，所需時(shí)間較短。銀行間REITS的特點(diǎn) 市場(chǎng)參與者比較單一：投資人是以基金、信托和銀行為主的機(jī)構(gòu)投資者，屬于大宗交易市場(chǎng)，廣大中小投資者無(wú)法參與； 價(jià)格表現(xiàn)不活躍：銀行間產(chǎn)品主要為債券類固定收益產(chǎn)品，較難實(shí)現(xiàn)類似股票發(fā)行市場(chǎng)的大幅溢價(jià)和靈敏的二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)； 需要資產(chǎn)回購(gòu)及擔(dān)保安排：針對(duì)不同的評(píng)級(jí)結(jié)果，銀行間產(chǎn)品需要提供相應(yīng)的擔(dān)保措施，以保證委托人在銀行間REITS終止時(shí)履行回購(gòu)義務(wù)。銀行間REITS存在的難點(diǎn)

60、資產(chǎn)持有人對(duì)資產(chǎn)所有權(quán)和管理權(quán)有強(qiáng)烈要求：在銀行間REITS終止后，資產(chǎn)持有人將對(duì)物業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行回購(gòu)并獲得資產(chǎn)的所有權(quán)；在銀行間REITS存續(xù)期間，資產(chǎn)持有人將繼續(xù)保持對(duì)物業(yè)的管理權(quán)； 資產(chǎn)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流較為穩(wěn)定：適宜租期較長(zhǎng)，且租戶結(jié)構(gòu)和租金收入均較為穩(wěn)定的資產(chǎn)。適合參與銀行間市場(chǎng)的資產(chǎn)國(guó)內(nèi)分為銀行間REITS（債務(wù)類）和交易所REITS（股權(quán)類）兩種。銀行間REITS的特點(diǎn)： 資產(chǎn)規(guī)模相對(duì)較大：交易所REITS對(duì)物業(yè)資產(chǎn)的規(guī)模將有明確規(guī)定，考慮市場(chǎng)的流動(dòng)性，建議資產(chǎn)最小規(guī)模以20-30億為宜； 資產(chǎn)權(quán)屬清晰且租金收益率較高：資產(chǎn)的權(quán)屬清晰明確，同時(shí)租金收益率需達(dá)到特定水平，且具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力；