1、.：.；震后成都房地產(chǎn)市場的變化與分析 “5.12地震及目前全國房地產(chǎn)市場的萎靡，使成都房地產(chǎn)市場發(fā)生很大的變化，現(xiàn)經(jīng)過數(shù)據(jù)，試從樓面地價、建造本錢、供銷構(gòu)造等幾方面來分析成都房地產(chǎn)開展趨勢，供集團(tuán)指點(diǎn)參考。 一、 HYPERLINK esf.cd.soufun/zhuanti/070913_zfx/index.htm t _blank 市場分析投資主體據(jù)“搜房網(wǎng)專家統(tǒng)計，由于地震的緣由，不少外來開發(fā)商將重新對成都樓市的自信心和價值進(jìn)展重新 HYPERLINK pinggu.soufun/ t _blank 評價，或?qū)⒃?-2年內(nèi)調(diào)整在蓉的投資方案，將其投資重心進(jìn)展一些調(diào)整。而對于尚未進(jìn)入的一

2、些開發(fā)商來說，必將放緩其進(jìn)入的步伐。外來開發(fā)商對成都市場的張望態(tài)度，勢必影響到成都土地市場的 HYPERLINK esf.cd.soufun/newsecond/newslist/1_3.htm t _blank 買賣，最終導(dǎo)致土地價錢在前段時間跌價的根底上繼續(xù)回落，至少在近幾個月不會有明顯的價錢上升。根據(jù)目前媒體上披露的土地拍賣公告顯示，土地價錢與地震前相比并沒有明顯的下跌，但上市買賣的宗地數(shù)量已明顯減少。熱點(diǎn)板塊都江堰-青城山板塊的重建，將會給雙流、龍泉、新津等地的物業(yè)迎來開展契機(jī)。人們在短時間內(nèi)無法消除地震帶來的心思陰影，同時重災(zāi)區(qū)的重建也將需求3-5年甚至更長的時間。所以購房者會思索重

3、新選擇休閑養(yǎng)老的區(qū)域。而雙流、龍泉、新津等區(qū)域在此次地震中根本沒有遭到影響，這些區(qū)域的休閑、養(yǎng)老物業(yè)或?qū)⑹沁@類群體思索的區(qū)域。另外，由于地震，人們對城西城北區(qū)域的置業(yè)自信心將大受打擊，近期消費(fèi)者對城西都江堰/郫縣/高新西區(qū)等與城北大豐/新都/成彭方向區(qū)域的抗性明顯加大，因此對現(xiàn)金流緊缺、銷售回款緩慢的開發(fā)商而言無疑是雪上加霜，部分開發(fā)商在房價上做出了很大的折扣，繼續(xù)下去的話很有能夠?qū)е虏糠謨r錢大幅下滑。而城東包括龍泉、城南包括東升、華陽、牧馬山、航空港區(qū)域?qū)⑹苤脴I(yè)者青睞，有助推房價走高的能夠。根據(jù)房管局7月份買賣的數(shù)據(jù)，各區(qū)商品房買賣量環(huán)比來看，金牛區(qū)下降了40%以上，超越其他各區(qū)，位居第一；

4、同時青羊區(qū)和成華區(qū)的下降也到達(dá)了三成以上。價錢分析由于高層在地震時震感相對要大，因此一些人們對高層單位產(chǎn)生了恐懼感。目前出現(xiàn)了低層單位的價錢高于高層單位的樓盤。但這一體系的改動將會只是短期的，未來隨著購房者對高層單位恐懼心思的漸漸消除，定價體系將會回到正軌。估計建安本錢上漲200元/，同比上漲20%。自2007年6月以來無論是何種形狀建筑的建筑工程本錢都上漲了13%以上，鋼材、水泥都在漲，而且成都建筑 HYPERLINK esf.cd.soufun/zhuanti/070913_zfx/index.htm t _blank 市場的人工本錢也曾經(jīng)比去年同期上漲了20%。特別是2021年以來，建筑

5、資料及人工本錢呈進(jìn)一步上漲之勢，而且隨著災(zāi)后重建任務(wù)的進(jìn)一步推進(jìn)，對建材及人力的需求量將會大增，對房地產(chǎn)市場來說，面臨著前所未有的本錢上漲壓力。目前建安本錢在2100至2800左右。附：成都建筑工程住宅造價指數(shù)表數(shù)據(jù)來源：成都建立信息網(wǎng)日前，成都市房管局各公布了住宅土地的的成交均價：二環(huán)內(nèi)樓面價為5780元/，二三環(huán)間為5080元/，三環(huán)外為4730元/。對享用優(yōu)惠政策普通住房規(guī)范也重新進(jìn)展了劃定：二環(huán)內(nèi)購房價錢低于8092元/，二環(huán)至三環(huán)之間購房價錢低于7112元/，三環(huán)外購房價錢低于6622元/。情況闡明，在樓面地價居高不下、開發(fā)本錢不斷上漲的情況下，未來房價上漲趨勢明顯。同時由于這些工程

6、拿地本錢較高，開發(fā)時不得不思索走高端道路，以提升房價，從而堅持正常的開發(fā)運(yùn)營。高端工程的增多，但高端客戶是有限的，很多工程面臨較大的開發(fā)風(fēng)險。二、銷售分析1、在售工程分析地震之后各樓盤都恢復(fù)了營銷任務(wù)，我們對成都市區(qū)及雙流、溫江和龍泉的近50個工程的價錢及優(yōu)惠情況進(jìn)展了統(tǒng)計，其中包括高密度和住宅密度住宅，并對所了解情況進(jìn)展了分析，情況如下：六成以上工程價錢未作調(diào)整在調(diào)查工程中，超六成的工程暫未作價風(fēng)格整，而超越兩層的工程銷售均價有所下調(diào)，更有達(dá)14%的工程的銷售均價作了一定幅度的上漲。在價錢上漲的工程主要位于雙流、溫江和龍泉，均為多層或別墅等高端產(chǎn)品。而在價錢下調(diào)的工程較為分散，市區(qū)及各郊區(qū)縣

7、均有，主要是前期銷售速度較慢的一些工程，如 HYPERLINK newhouse.cd.soufun/house/3210220214.htm t _blank 珠江國際花園、西花汀、龍城一號、 HYPERLINK newhouse.cd.soufun/house/3210338544.htm t _blank 蕭邦等都做出了很大的價風(fēng)格整。而且，災(zāi)區(qū)營銷成為開發(fā)商在特定時期的一種特殊促銷方式，成為了目前促銷的主導(dǎo)。在所調(diào)查的工程中，震后約1/3的工程加大了優(yōu)惠幅度，如 HYPERLINK newhouse.cd.soufun/house/3210186706.htm t _blank 龍湖翠

8、微清波、水韻天府、碧蔓汀、弘邦領(lǐng)邸、珠江國際花園、 HYPERLINK newhouse.cd.soufun/house/3210278262.htm t _blank 恒大綠洲等。同時也有接近1/3的工程將之前的優(yōu)惠幅度減小了，如凱麗美域、華宇陽光水岸、城市理想、 HYPERLINK newhouse.cd.soufun/house/3210157702.htm t _blank 東山國際新城、 HYPERLINK newhouse.cd.soufun/house/3210230382.htm t _blank 宏信南樾等；優(yōu)惠幅度減小的工程中，也有直接將價風(fēng)格低減少優(yōu)惠的情況。但是依然有超

9、越1/3的工程在優(yōu)惠措施上堅持與震前一致，到目前為止未作調(diào)整。目前成都樓市開發(fā)商與購房者之間正處于拉鋸形狀， HYPERLINK esf.cd.soufun/newsecond/newslist/1_3.htm t _blank 買賣冷清，開發(fā)商回款難度增大，同時由于融資渠道非常有限，開發(fā)商會降低利潤空間，以促銷來緩解資金上的壓力。目前大多數(shù)開發(fā)尚未有新的動作，多處于張望形狀。開發(fā)商開展的災(zāi)區(qū)營銷效果并不理想。估計近期成都樓市將會迎來新一輪的優(yōu)惠潮。從1-6月的成都房地產(chǎn)市場供應(yīng)量情況來看，容積率大于3.0的工程的供應(yīng)超越了8成。其中4.0以上的樓盤供應(yīng)量占到了總供應(yīng)量的58%；容積率在3.0

10、-4.0之間的樓盤，占23%；而高于5.0的高密樓盤占據(jù)了供應(yīng)量的12%；而低于3.0的工程供應(yīng)量還不到兩成。因此容積率越低，價錢就越高，所以大部分客戶還是只能選擇較高容積率、較高密度的住宅。從建筑形狀方向來看，也充分表達(dá)了高密住宅大量供應(yīng)的現(xiàn)狀，高層物業(yè)占到了絕大多數(shù)，其中供應(yīng)量在十九層以上的高層住宅，占到了總量的70%；其次是12-18層的高層，占26%。同時超高層物業(yè)的比例到達(dá)了12%，隨著東大街一線及南部新區(qū)二、三十個超高層物業(yè)的面市，這一比例將會大大提高。多層和小高層兩者相加也只僅僅占到了總供應(yīng)量的4%，開展趨勢趨好。1-6月份上市工程中，高層住宅的供應(yīng)量，曾經(jīng)到達(dá)96%，因此，雖然

11、多層的產(chǎn)品供應(yīng)較好，但大部分客戶還是只能選擇較高樓層的住宅。2、地震前后銷售分析地震前，成都樓市在房交會的帶動下， HYPERLINK esf.cd.soufun/newsecond/newslist/1_3.htm t _blank 買賣量雖然尚未恢復(fù)到鼎盛時期的程度，但2、3月份有了一定的上升，但一場地震，將成都樓市的買賣量重新拉回低值。我們將以量的方式來展現(xiàn)地震給成都商品房買賣帶來的影響。震后下降四成以上比較地震前后的買賣情況可以看出，地震對房地產(chǎn)的影響極大，震后成都市主城區(qū)商品房買賣數(shù)量和面積下跌幅度都在四成以上，其中總成交量下降了41.45%，買賣面積下降了47.58%。在震后的成交

12、中，其中部分屬于震前銷售的延續(xù)，假設(shè)排除震前訂購，震后簽約部分，實(shí)踐下滑能夠達(dá)60%以上。同時由于地域和產(chǎn)品類型的要素，青羊區(qū)和錦江區(qū)成為了影響最大的兩個區(qū)域之一。從銷售影響來看，城西城北影響較大，城南、城東影響稍小，顯示客戶對地震方位的心思顧慮。三、客戶需求變化分析低容積、低密度的住宅遭到追捧地震后出于平安角度上的思索，有些高端客戶能夠會舍棄城市高端豪庭，而更多地選擇近郊的一些低密度、低容積率的高質(zhì)量別墅產(chǎn)品，以滿足其高質(zhì)量生活需求。省外客戶推遲置業(yè)方案根據(jù)成都房管局的數(shù)據(jù)，1-4月成都市五城區(qū)人員購房占到 HYPERLINK esf.cd.soufun/newsecond/newslist

13、/1_3.htm t _blank 買賣的近六成，其次是省內(nèi)二級城市人員，外省人員位居第三，以西藏等地為主。省外購房者對地震的恐懼心思，雖然成都只是遭到一些震感，但他們眼里成都仍為“災(zāi)區(qū)，屬于一個不平安的地域。所以他們能夠會思索能否還在成都置業(yè)投資，即使方案未變，時間上也將會推后。四、針對災(zāi)后重建的政策法規(guī)地震后，從中央到地方各級政府出臺了涉及財政、金融、稅收、災(zāi)后安頓等方面的政策一系列的優(yōu)惠政策，隨著災(zāi)后重建的推進(jìn)，未來還將出臺更多的優(yōu)惠政策及措施。央行兩度調(diào)高存款預(yù)備金率 地震災(zāi)區(qū)暫緩上調(diào) 央行、銀監(jiān)會結(jié)合發(fā)文：災(zāi)區(qū)還貸實(shí)行“四不原那么銀監(jiān)會：借款人受災(zāi)無力還個貸 銀行應(yīng)一筆勾銷 中國銀監(jiān)會：四川災(zāi)區(qū)貸款規(guī)?？梢赃m當(dāng)?shù)姆艑捵》亢统青l(xiāng)建立部：對災(zāi)區(qū)職工運(yùn)用公積金作出規(guī)定成都重災(zāi)區(qū)群眾憑戶口 可以一次性提取公積金重災(zāi)區(qū)群眾可一次性提取公積金不能按時還貸 6個月內(nèi)不催款重災(zāi)區(qū)購經(jīng)適房首付降低一成至20%，貸款最長期限調(diào)整為30年。公積金工程取消開發(fā)商資質(zhì)要求建行公布對災(zāi)區(qū)房貸優(yōu)惠政策：擬執(zhí)行最低利率 五、總結(jié)綜上所述，震