1、第二階段三地塊定位深化三地塊物業(yè)發(fā)展建議根據(jù)第一階段形成確認(rèn)成果，結(jié)合客戶建議深化研究，對(duì)地塊進(jìn)行定位、提出物業(yè)建議地塊定位及物業(yè)發(fā)展建議第三階段設(shè)計(jì)跟進(jìn)根據(jù)前兩個(gè)階段達(dá)成的共識(shí)，指導(dǎo)與跟進(jìn)設(shè)計(jì)工作各分項(xiàng)問(wèn)題研究方案第一階段項(xiàng)目整體開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略所有地塊初步定位宏觀經(jīng)濟(jì)背景研究土地市場(chǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研專業(yè)人士訪談普通中高端消費(fèi)者訪談項(xiàng)目分析及價(jià)值判斷成功案例借鑒開(kāi)發(fā)模式研究開(kāi)發(fā)組織研究項(xiàng)目總體發(fā)展戰(zhàn)略工作任務(wù)工作任務(wù)工作成果200608/25至今工作200609/26一、樓盤(pán)調(diào)研（35個(gè)）融匯錦江；東方海倫堡；華亭陽(yáng)光綠洲；藍(lán)山逸居；巨龍城市花園；香樟城市花園；左岸生活；平湖秋月；文博苑；鏡街；金海龍

2、韻；天和苑；泰華家園；僑虹鳳凰花園；春江花園；香格里拉花園；藝江南；景江東方；雅園；銀湖春天；鳳鳴湖鳳凰城；銀湖波爾卡；北城水岸；石城香榭；奇瑞B(yǎng)OBO城；銀湖華亭；銀湖小區(qū)；江城國(guó)際；長(zhǎng)江長(zhǎng)現(xiàn)代城；奧韻康城；金坤園；森海都市花園；江岸明珠；萬(wàn)豪白領(lǐng)公寓；中央城等項(xiàng)目。二、深度訪談（深入訪談樣本量）1、業(yè)內(nèi)人士：江城國(guó)際、融匯錦江、長(zhǎng)江長(zhǎng)現(xiàn)代城、奧韻康城、華亭城市陽(yáng)光、金海龍韻、藍(lán)山逸居、鏡街、銀湖春天、巨龍城市花園、左岸生活、平湖秋月、香格里拉項(xiàng)目、憶江南、雅園、鳳鳴湖鳳凰城等項(xiàng)目銷(xiāo)售經(jīng)理或銷(xiāo)售代表；2、政府部門(mén)：蕪湖市規(guī)劃局、發(fā)改委、建設(shè)投資有限公司、大橋開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)拆遷辦、統(tǒng)計(jì)局、國(guó)土局

3、、 蕪湖經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)等部門(mén)，采訪科長(zhǎng)或科員；3、消費(fèi)者訪談：項(xiàng)目周邊原住民、生意人、出租車(chē)司機(jī)、片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目業(yè)主、市區(qū)消費(fèi)場(chǎng)所相關(guān)消費(fèi)人群、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)員工等注：以上內(nèi)容均有詳細(xì)的訪談?dòng)涗浌ぷ鞲攀鍪袌?chǎng)調(diào)研七個(gè)工作日（2006.08.262006.09.1）思路整體目標(biāo)方向判斷目標(biāo)結(jié)構(gòu)化結(jié)合市場(chǎng)/分析判斷問(wèn)題梳理案例研究發(fā)展戰(zhàn)略旅游地產(chǎn)案例區(qū)域開(kāi)發(fā)案例戰(zhàn)略形成戰(zhàn)略組織整體目標(biāo)目標(biāo)結(jié)構(gòu)化Train Of Thought“思路決定出路”1、銷(xiāo)售速度：年均30萬(wàn)（810完成220萬(wàn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售）2、銷(xiāo)售價(jià)格：行業(yè)水準(zhǔn)（當(dāng)前周邊為32003300）3、品牌高度：超越偉星（蕪湖市首席地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)）4、項(xiàng)目運(yùn)作

4、：實(shí)現(xiàn)成功的地產(chǎn)區(qū)域開(kāi)發(fā)整體目標(biāo)前期目標(biāo)溝通結(jié)果：華強(qiáng)的宏偉愿景整體目標(biāo)不僅是蕪湖頂級(jí)開(kāi)發(fā)行列，還須躍升至全國(guó)頂級(jí)行列按照05年銷(xiāo)售水平（69萬(wàn)）占據(jù)市場(chǎng)總分額的43%30萬(wàn)意味著什么？整體目標(biāo)30萬(wàn)是否可以實(shí)現(xiàn)？觀點(diǎn)一：對(duì)于大盤(pán)來(lái)說(shuō)，速度與價(jià)格，是目標(biāo)（能具體化為可操作的實(shí)際動(dòng)作）的結(jié)果觀點(diǎn)二：銷(xiāo)售速度受拆遷（可開(kāi)發(fā)量）、城市及經(jīng)濟(jì)（市場(chǎng)承受力）長(zhǎng)期綜合影響，不可單點(diǎn)靜止思考觀點(diǎn)三：區(qū)域運(yùn)作，最關(guān)鍵因素是運(yùn)作模式的選擇，而非從初期界定指標(biāo)，否則易于干擾最優(yōu)選擇綜合思考：30萬(wàn)，在目前的市場(chǎng)環(huán)境下（全城43%）存在難度，但可作為最高愿景，督促各方全力以赴整體目標(biāo)目標(biāo)結(jié)構(gòu)化分析：什么是因？什么是

5、果？因：依托旅游城，實(shí)現(xiàn)成功的地產(chǎn)區(qū)域開(kāi)發(fā)果：年均30萬(wàn)、行業(yè)水準(zhǔn)、超越偉星因果關(guān)系1因：建立項(xiàng)目的綜合競(jìng)爭(zhēng)力、持續(xù)制勝果：依托旅游城，實(shí)現(xiàn)成功的地產(chǎn)區(qū)域開(kāi)發(fā)因果關(guān)系2目標(biāo)集中如何建立項(xiàng)目的綜合競(jìng)爭(zhēng)力、持續(xù)制勝？思路整體目標(biāo)方向判斷目標(biāo)結(jié)構(gòu)化結(jié)合市場(chǎng)/分析判斷問(wèn)題梳理案例研究發(fā)展戰(zhàn)略旅游地產(chǎn)案例區(qū)域開(kāi)發(fā)案例戰(zhàn)略形成戰(zhàn)略組織方向判斷結(jié)合市場(chǎng)/分析判斷Train Of Thought“思路決定出路”方向判斷開(kāi)發(fā)區(qū)鳩江區(qū)鏡湖區(qū)戈江區(qū)三山區(qū)城市的現(xiàn)狀土地利用由北向南依次為：以工業(yè)用地為主的北部經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)和大橋開(kāi)發(fā)區(qū)；以居住用地和公共設(shè)施用地為主的中部老城區(qū)；以高等教育用地為主的高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)組成。

6、本項(xiàng)目地塊受規(guī)劃利好的影響，納入鏡湖區(qū)范圍，隸屬大橋開(kāi)發(fā)區(qū)管轄，處于城市大工業(yè)用地和居住用地銜接處，輻射面跨越兩個(gè)城市功能區(qū)。為中心樞紐位置。傳統(tǒng)工業(yè)化城郊片區(qū)，納入鏡湖區(qū)不久處于中心化過(guò)程中區(qū)位分析方向判斷項(xiàng)目總占地331萬(wàn)，旅游用地面積166萬(wàn)，房地產(chǎn)用地165萬(wàn)；房地產(chǎn)用地自然形成10個(gè)獨(dú)立地塊，相互間存在一定的聯(lián)系；容積率在1.32之間；其中旅游商貿(mào)規(guī)模在50萬(wàn)；住宅建面約268萬(wàn)具有旅游資源的超大型地產(chǎn)項(xiàng)目地塊分散、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件相近指標(biāo)分析方向判斷銀湖路是地塊對(duì)外交通聯(lián)系的城市主干道；銀湖路、景觀大道和長(zhǎng)江路是城市的主干道；地塊周邊道路完善，交通便捷；銀湖路是現(xiàn)狀地塊對(duì)外交通聯(lián)系的城

7、市主干道；市政路網(wǎng)基本完成，道路級(jí)別高，通達(dá)性良好道路分析規(guī)劃道路天 門(mén) 山 路長(zhǎng) 江 路銀 湖 路九 華 中 路方向判斷西面為長(zhǎng)江景觀界面東面為公園景觀界面 南面為城市景觀界面北面為綠化景觀界面景觀主要集中在東西兩側(cè)，分別為歡樂(lè)世界、長(zhǎng)江景觀分析周邊配套吉和大市場(chǎng)巨龍超級(jí)市場(chǎng)紡織品城天 門(mén) 山 路銀 湖路長(zhǎng)江路赤 钃 山 西 路建材酒店餐飲生活配套汽車(chē)塘橋小學(xué)醫(yī)學(xué)院分部市培智學(xué)校師范附小王家巷小學(xué)田家炳中學(xué)三園小學(xué)二十九中蕪湖河運(yùn)技工學(xué)校蕪湖職業(yè)技術(shù)學(xué)校蕪湖少林文武學(xué)校三十二中灣里小學(xué)二勘小學(xué)官陡小學(xué)現(xiàn)狀項(xiàng)目周邊生活配套與城市配套較缺乏；未來(lái)醫(yī)院，學(xué)校交通配套完善；項(xiàng)目周邊多數(shù)新開(kāi)發(fā)樓盤(pán)在建

8、設(shè)中，尚未形成濃厚的生活氛圍；華強(qiáng)旅游城項(xiàng)目的導(dǎo)入將會(huì)完善和提升本區(qū)域的配套與品位。方向判斷典型的城郊大市場(chǎng)片區(qū)，生活配套暫不完善區(qū)域內(nèi)的大、中型配套主要有賴于本項(xiàng)目完成限高影響R03/R04地塊限高35-50m；R05/R06地塊部分限高35-50m；部分限高50-60m；R08/R09/R10地塊部分限高50-60m；地塊部分限高65-80m；方向判斷高度限制從西向東逐漸嚴(yán)格，西側(cè)地塊有條件開(kāi)發(fā)高層距機(jī)場(chǎng)0.75km距機(jī)場(chǎng)1.5km距機(jī)場(chǎng)2.25km距機(jī)場(chǎng)3.0km距機(jī)場(chǎng)3.75km限高10m距機(jī)場(chǎng)4.5km限高10-20m限高20-35m限高35-50m限高50-65m限高65-80m拆

9、遷影響大橋管委會(huì)承諾的拆遷次序：首批納入拆遷計(jì)劃地塊：R03/R04/R02（目前具備開(kāi)工條件的R03）第二批納入拆遷計(jì)劃地塊：R01/R05/R10（容易推進(jìn)進(jìn)程的R01,最難推進(jìn)的R05）方向判斷受拆遷阻礙較嚴(yán)重的地塊：R-02、04、06、07、08、09G-01G-02R-01R-02R-03R-04R-05R-06R-07R-08R-09R-10 超大規(guī)模 區(qū)域性開(kāi)發(fā) 旅游主題伴生式 中心化過(guò)程中的城郊項(xiàng)目方向判斷項(xiàng)目界定項(xiàng)目條件分析項(xiàng)目區(qū)位：優(yōu)地塊指標(biāo)：優(yōu)項(xiàng)目景觀：中生活配套：中下限高影響：暫無(wú)拆遷影響：劣價(jià)格驅(qū)動(dòng)規(guī)模運(yùn)作、控制成本，價(jià)格驅(qū)動(dòng)產(chǎn)品突破產(chǎn)品設(shè)計(jì)與品質(zhì)全面領(lǐng)先品牌制勝龍

10、頭品牌，客戶認(rèn)知與忠誠(chéng)度高營(yíng)銷(xiāo)制勝高調(diào)入市、巧做營(yíng)銷(xiāo)區(qū)域營(yíng)造打造區(qū)域綜合競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)主要產(chǎn)業(yè)作為項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力廣州華南板塊深圳金地梅隴鎮(zhèn)全國(guó)中海、萬(wàn)科深圳蔚藍(lán)海岸深圳萬(wàn)科坂田深圳華僑城方向判斷？大型項(xiàng)目跨入頂級(jí)開(kāi)發(fā)行列的突破模式與目標(biāo)不符突破模式運(yùn)作方式典型案例適用度評(píng)價(jià)方向判斷產(chǎn)品突破Product方正、緊湊、通透、多陽(yáng)臺(tái)、大凸窗等價(jià)值點(diǎn)已為本地市場(chǎng)大量運(yùn)用，除入戶花園、雙層露臺(tái)等外，戶型設(shè)計(jì)為生活品質(zhì)帶來(lái)的提升空間較小加大贈(zèng)送力度（陽(yáng)臺(tái)尺度、全贈(zèng)送露臺(tái)、退臺(tái)、屋頂花園、地下室、中空搭板等），必然帶來(lái)成本的增加設(shè)計(jì)可以超越，但較難形成質(zhì)的突破；加大贈(zèng)送會(huì)提高成本方向判斷產(chǎn)品突破Produc

11、t主流建筑風(fēng)格流派，在本地市場(chǎng)均有體現(xiàn)難以另辟蹊徑，只有在純粹上做文章方向判斷產(chǎn)品突破Product園林風(fēng)情樣式繁多，明星樓盤(pán)亮點(diǎn)突出概念上突破空間較小，細(xì)節(jié)突破成為可能方向判斷產(chǎn)品突破Product現(xiàn)有配套設(shè)施較為齊全，“做大做強(qiáng)”方能突破當(dāng)前項(xiàng)目中，對(duì)會(huì)所、商業(yè)、藝術(shù)、體育、休閑、教育等均有涉及方向判斷產(chǎn)品突破Product人文概念的運(yùn)用比較普遍，精神層次已為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手重視方向判斷產(chǎn)品突破Product英國(guó)、加拿大、新加坡、上海、北京、香港、廣州、南京等地的品牌標(biāo)簽已為本地所大量引進(jìn)（或掛牌）“品牌工具”的競(jìng)爭(zhēng)在本地較為激烈方向判斷產(chǎn)品突破Product智能化零散運(yùn)用、開(kāi)始引入社區(qū)服務(wù)整體水

12、平不高、缺乏系統(tǒng)性，有提升的空間方向判斷產(chǎn)品突破ProductQ：在設(shè)計(jì)與概念之外，是否還有其他突破的可能？本地戶型的設(shè)計(jì)起點(diǎn)較高，價(jià)值點(diǎn)運(yùn)用已較多；建筑風(fēng)格類(lèi)型較為多樣，其中新古典主義成為主流；景觀設(shè)計(jì)的概念包裝、主題運(yùn)用較為多見(jiàn)；配套設(shè)施基本齊全人文理念高度的提升、合作團(tuán)隊(duì)品牌價(jià)值的發(fā)揮、物管水平的精進(jìn)，是“產(chǎn)品突破”可行方向中的組成元素本地產(chǎn)品的核心與外延層面，起點(diǎn)較高，就設(shè)計(jì)與概念本身較難形成質(zhì)的突破 / 外圍層面有提升空間方向判斷產(chǎn)品突破Product其他產(chǎn)品突破途徑：提高贈(zèng)送面積入戶花園、雙層露臺(tái)、地下室、內(nèi)庭院、中空搭板；贈(zèng)送高科技成體系的室內(nèi)科技設(shè)備材質(zhì)提升石、木等高檔材質(zhì)生態(tài)

13、元素運(yùn)用LOW-E、節(jié)能墻體等人文理念高度的提升、合作團(tuán)隊(duì)品牌價(jià)值的發(fā)揮、物管水平的精進(jìn)，是“產(chǎn)品突破”可行方向中的組成元素，但并非核心要素Q：蕪湖本地市場(chǎng)，是否有價(jià)格提升的較大空間？產(chǎn)品的核心突破可依靠贈(zèng)送、高科技、材質(zhì)、生態(tài)等，但必然會(huì)提高成本必然提高成本方向判斷產(chǎn)品突破Product近年經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，但與周邊省會(huì)城市相比，仍有差距方向判斷產(chǎn)品突破Product房?jī)r(jià)與周邊省會(huì)城市相比，已差距較小或略微超越05年以來(lái)，價(jià)格上漲趨勢(shì)已經(jīng)減緩由于政府部門(mén)無(wú)05年商品房銷(xiāo)售準(zhǔn)確數(shù)據(jù)提供，該數(shù)據(jù)為城市所有批準(zhǔn)預(yù)售項(xiàng)目（來(lái)源國(guó)土局）最終銷(xiāo)售數(shù)據(jù)匯總上半年完成量為05年全的46%，隨著旺季的到來(lái)，今年應(yīng)

14、較去年有一定增長(zhǎng)方向判斷產(chǎn)品突破Product未來(lái)供應(yīng)將在15年持續(xù)增加，城市人口增長(zhǎng)率不高供需結(jié)構(gòu)將被改變，供過(guò)于求的局面很可能形成當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展與供求關(guān)系不支撐房?jī)r(jià)上漲時(shí)，唯一的出路就是“控制總價(jià)、提升單價(jià)”221.7467.09223.869.06224.570.79226.880(+0.9%)(+0.3%)(+1%)(+2.8%)(+2.4%)(+11.5%)05年銷(xiāo)售量69萬(wàn)為未來(lái)供應(yīng)量的48%方向判斷產(chǎn)品突破Product“經(jīng)濟(jì)緊湊型”趨勢(shì)已經(jīng)形成，控制總價(jià)策略已得到運(yùn)用城市主流剛性需求很難進(jìn)一步壓縮城市主流供應(yīng)經(jīng)濟(jì)型75135主流需求為23人或以上居住主流需求面積為80120，難以進(jìn)

15、一步小型化方向判斷產(chǎn)品突破Product房?jī)r(jià)的進(jìn)一步提升受制于三大障礙，上漲趨勢(shì)不明朗經(jīng)濟(jì)發(fā)展當(dāng)前基價(jià)需求性質(zhì)未來(lái)即使因?yàn)槎唐诘墓?yīng)結(jié)構(gòu)失調(diào)、或拆遷導(dǎo)致的需求放大，也僅僅表現(xiàn)為暫時(shí)現(xiàn)象從中、長(zhǎng)期的發(fā)展趨勢(shì)看，上漲空間有限。方向判斷產(chǎn)品突破Product產(chǎn)品突破將是一個(gè)重要的手段，可長(zhǎng)期有選擇性的運(yùn)用，但并非核心突破模式設(shè)計(jì)、施工、物管等均可提升，但不可形成路徑依賴本地價(jià)格上升驅(qū)動(dòng)力有限，長(zhǎng)期看支撐不足以提高贈(zèng)送等手段繞開(kāi)競(jìng)爭(zhēng)，將會(huì)提高成本本地產(chǎn)品核心與外延層面起點(diǎn)較高，難以質(zhì)的超越價(jià)格驅(qū)動(dòng)規(guī)模運(yùn)作、控制成本，價(jià)格驅(qū)動(dòng)產(chǎn)品突破產(chǎn)品設(shè)計(jì)與品質(zhì)全面領(lǐng)先品牌制勝龍頭品牌，客戶認(rèn)知與忠誠(chéng)度高營(yíng)銷(xiāo)制勝高調(diào)

16、入市、巧做營(yíng)銷(xiāo)區(qū)域營(yíng)造打造區(qū)域綜合競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)主要產(chǎn)業(yè)作為項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力廣州華南板塊深圳金地梅隴鎮(zhèn)全國(guó)中海、萬(wàn)科深圳蔚藍(lán)海岸深圳萬(wàn)科坂田深圳華僑城方向判斷大型項(xiàng)目跨入頂級(jí)開(kāi)發(fā)行列的突破模式與目標(biāo)不符突破模式運(yùn)作方式典型案例適用度評(píng)價(jià)可突破、非核心？方向判斷品牌制勝當(dāng)前品牌形勢(shì)：偉星一枝獨(dú)秀，其他難分伯仲偉星第一梯隊(duì)第二梯隊(duì)第三梯隊(duì)杰成、新湖、中房、金鼎、融匯等本地知名企業(yè)及剛進(jìn)入的外地品牌開(kāi)發(fā)商其他中、小發(fā)展商偉星2000年進(jìn)入蕪湖市場(chǎng)，目前共計(jì)開(kāi)發(fā)了6個(gè)高端項(xiàng)目。建立極具影響力的品牌知名度，市場(chǎng)口碑極佳，其開(kāi)發(fā)的物業(yè)目前已成為蕪湖人民炫耀身份和財(cái)富的重要砝碼，積累了一定數(shù)量的忠實(shí)客戶。處于

17、第二梯隊(duì)的本地知名企業(yè)由于對(duì)本地消費(fèi)者需求的準(zhǔn)確把握，雖然形成了一定的品牌知名度，但是忠實(shí)客戶較少。華強(qiáng)、世貿(mào)、歐尚將強(qiáng)勢(shì)進(jìn)入蕪湖市場(chǎng)，挑戰(zhàn)偉星的領(lǐng)袖地位。第一梯隊(duì)核心競(jìng)爭(zhēng)力：企業(yè)品牌、產(chǎn)品創(chuàng)新能力、資金實(shí)力第二梯隊(duì)核心競(jìng)爭(zhēng)力：本地品牌、對(duì)本地市場(chǎng)的把握主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Brand方向判斷品牌制勝偉星：6年本地經(jīng)營(yíng)，多項(xiàng)目、遍地開(kāi)花、產(chǎn)品多元、品質(zhì)口碑較佳2000年2月偉星房產(chǎn)進(jìn)軍蕪湖，開(kāi)發(fā)中西友好花園；2001年開(kāi)發(fā)香樟花園，一舉建立市場(chǎng)影響力；2002年9月成立蕪湖偉星置業(yè)有限公司，開(kāi)始開(kāi)發(fā)香格里拉花園；2003年成立蕪湖偉星房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，開(kāi)始開(kāi)發(fā)左岸生活；2004年8月取得平湖秋月項(xiàng)目土

18、地使用權(quán)，開(kāi)始開(kāi)發(fā)平湖秋月項(xiàng)目；2005年6月取得鳳鳴湖地塊的開(kāi)發(fā)使用權(quán) ，開(kāi)始開(kāi)發(fā)鳳凰城項(xiàng)目；2006年6月取得原世界樂(lè)園地塊，項(xiàng)目命名圣地亞哥，預(yù)計(jì)今年年底動(dòng)工啟動(dòng)；2006年9月5日，正式更名為安徽偉星置業(yè) 。 平湖秋月左岸生活圣地亞哥香格里拉花園鳳鳴湖.鳳凰城香樟城市花園中西友好花園Brand方向判斷品牌制勝Brand偉星：土地儲(chǔ)備量大，可持續(xù)發(fā)力；以大盤(pán)運(yùn)作為主，將繼續(xù)領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)偉星自進(jìn)入蕪湖市場(chǎng)以來(lái)，獲得項(xiàng)目7個(gè)，其中4個(gè)已完畢或進(jìn)入尾聲；所有項(xiàng)目總體建筑面積為226萬(wàn)，其中50萬(wàn)已于06年之前入伙，06年上半年在售和即將入伙的為50萬(wàn)，剩余尚有130萬(wàn)左右的建面未推向市場(chǎng)，按照其0

19、5年的消化速度，尚需6年左右，可持續(xù)發(fā)力；剩余項(xiàng)目1個(gè)為10萬(wàn)以上的中型項(xiàng)目，1個(gè)為25萬(wàn)，2個(gè)為70萬(wàn)，均為大盤(pán)，有能力繼續(xù)領(lǐng)導(dǎo)市場(chǎng)。方向判斷品牌制勝Brand華強(qiáng)VS偉星：企業(yè)實(shí)力與品牌占優(yōu)，行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、本土品牌方面有差距企業(yè)實(shí)力企業(yè)品牌行業(yè)經(jīng)驗(yàn)行業(yè)品牌本地經(jīng)驗(yàn)本地品牌全國(guó)工業(yè)500強(qiáng)全國(guó)性上市品牌深圳4個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目影響力不高暫無(wú)消費(fèi)者具有一定認(rèn)知度純粹地產(chǎn)企業(yè)安徽著名品牌6年、三省10余項(xiàng)目安徽著名品牌6年第一梯隊(duì)華強(qiáng)偉星VS優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)方向判斷品牌制勝Brand項(xiàng)目運(yùn)作中需持續(xù)導(dǎo)入品牌，但至少在開(kāi)發(fā)啟動(dòng)、初期銷(xiāo)售時(shí)無(wú)法成為核心支撐行業(yè)經(jīng)驗(yàn)證明：企業(yè)在本地的行業(yè)品牌將是項(xiàng)目運(yùn)作的直接結(jié)果，在中、

20、長(zhǎng)期的滾動(dòng)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售時(shí)有效，而無(wú)法前置成為項(xiàng)目啟動(dòng)運(yùn)作的強(qiáng)力支撐銷(xiāo)售成績(jī)證明受到市場(chǎng)熱捧產(chǎn)品領(lǐng)先證明提升生活質(zhì)量質(zhì)量過(guò)關(guān)證明企業(yè)生產(chǎn)能力服務(wù)上佳證明企業(yè)經(jīng)營(yíng)能力銷(xiāo)售、售后、入伙、生活后的一系列結(jié)果建立品牌的核心要素價(jià)格驅(qū)動(dòng)規(guī)模運(yùn)作、控制成本，價(jià)格驅(qū)動(dòng)產(chǎn)品突破產(chǎn)品設(shè)計(jì)與品質(zhì)全面領(lǐng)先品牌制勝龍頭品牌，客戶認(rèn)知與忠誠(chéng)度高營(yíng)銷(xiāo)制勝高調(diào)入市、巧做營(yíng)銷(xiāo)區(qū)域營(yíng)造打造區(qū)域綜合競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)主要產(chǎn)業(yè)作為項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力廣州華南板塊深圳金地梅隴鎮(zhèn)全國(guó)中海、萬(wàn)科深圳蔚藍(lán)海岸深圳萬(wàn)科坂田深圳華僑城方向判斷大型項(xiàng)目跨入頂級(jí)開(kāi)發(fā)行列的突破模式與目標(biāo)不符突破模式運(yùn)作方式典型案例適用度評(píng)價(jià)可突破、非核心？中、長(zhǎng)期有效方向判斷營(yíng)銷(xiāo)

21、制勝M(fèi)arketing立柱廣告廣告牌廣告牌樓體條幅形象墻車(chē)體廣告本地現(xiàn)有推廣渠道已被充分利用，渠道制勝空間較小方向判斷營(yíng)銷(xiāo)制勝M(fèi)arketing現(xiàn)場(chǎng)包裝展示及銷(xiāo)售服務(wù)系統(tǒng)是本地樓盤(pán)的弱項(xiàng)，有較大提升空間方向判斷營(yíng)銷(xiāo)制勝M(fèi)arketing現(xiàn)場(chǎng)包裝展示是本地樓盤(pán)的弱項(xiàng)，有較大提升空間看樓通道和導(dǎo)示形象墻清水房售樓處區(qū)域模型建筑模型戶型模型方向判斷品牌制勝Brand初期可強(qiáng)勢(shì)運(yùn)用，但中、長(zhǎng)期看并非核心突破方向包裝、展示、推廣、活動(dòng)等系列戰(zhàn)術(shù)統(tǒng)籌安排本地消費(fèi)市場(chǎng)能夠充分體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)的價(jià)值初期領(lǐng)先時(shí)有效，但中、長(zhǎng)期易于被模仿邊際效用遞減營(yíng)銷(xiāo)制勝的不利因素營(yíng)銷(xiāo)制勝的前提條件持續(xù)強(qiáng)化營(yíng)銷(xiāo)效用，會(huì)導(dǎo)致成本上升價(jià)格

22、驅(qū)動(dòng)規(guī)模運(yùn)作、控制成本，價(jià)格驅(qū)動(dòng)產(chǎn)品突破產(chǎn)品設(shè)計(jì)與品質(zhì)全面領(lǐng)先品牌制勝龍頭品牌，客戶認(rèn)知與忠誠(chéng)度高營(yíng)銷(xiāo)制勝高調(diào)入市、巧做營(yíng)銷(xiāo)區(qū)域營(yíng)造打造區(qū)域綜合競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)主要產(chǎn)業(yè)作為項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力廣州華南板塊深圳金地梅隴鎮(zhèn)全國(guó)中海、萬(wàn)科深圳蔚藍(lán)海岸深圳萬(wàn)科坂田深圳華僑城方向判斷大型項(xiàng)目跨入頂級(jí)開(kāi)發(fā)行列的突破模式與目標(biāo)不符突破模式運(yùn)作方式典型案例適用度評(píng)價(jià)可突破、非核心？中、長(zhǎng)期有效啟動(dòng)期有效200萬(wàn)級(jí)大盤(pán)聯(lián)動(dòng)150萬(wàn)級(jí)/拆遷困難200萬(wàn)級(jí)區(qū)域運(yùn)營(yíng)100萬(wàn)級(jí)產(chǎn)業(yè)圈運(yùn)營(yíng)方向判斷區(qū)域制造District奧韻康城銀湖.波爾卡長(zhǎng)江長(zhǎng)現(xiàn)代城華安地塊2新瑞投資地塊偉星.圣地亞哥世茂地塊融匯錦江江岸明珠泰華地塊雅園二期鐵

23、寧地塊天泰地塊華安地塊1升輝發(fā)展地塊利華地塊左岸生活鳳鳴湖.鳳凰城中央城江城國(guó)際本項(xiàng)目規(guī)模 20萬(wàn)規(guī)模2050萬(wàn)規(guī)模 50萬(wàn)城南片區(qū)192.4萬(wàn)平米大盤(pán)及超大規(guī)模樓盤(pán)為主城中片區(qū)163.1萬(wàn)平米中小規(guī)模樓盤(pán)為主城北片區(qū)243.6萬(wàn)平米華強(qiáng)項(xiàng)目區(qū)域開(kāi)發(fā)開(kāi)發(fā)區(qū)119.2萬(wàn)平米項(xiàng)目少,主要面對(duì)開(kāi)發(fā)區(qū)員工城北片區(qū)的板塊資源在城市中屬于第一陣營(yíng)主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手：同為200萬(wàn)級(jí)、大盤(pán)集中的城南片區(qū)方向判斷區(qū)域制造District感性指標(biāo)：城南曾經(jīng)為城市“下只角”，但在未來(lái)發(fā)展中易于擺脫這一傳統(tǒng)觀念在蕪湖多年的發(fā)展中，逐漸形成對(duì)城南的“貧民片區(qū)”印象，使競(jìng)爭(zhēng)片區(qū)在啟動(dòng)時(shí)，會(huì)受傳統(tǒng)觀念約束。傳統(tǒng)區(qū)域觀念或地域情結(jié)

24、，在城市飛速發(fā)展的時(shí)代，極易為開(kāi)發(fā)的進(jìn)程所打破方向判斷區(qū)域制造District理性指標(biāo)：兩大板塊綜合指標(biāo)上互有優(yōu)劣，在中、長(zhǎng)期發(fā)展中難分伯仲區(qū)域發(fā)展可成為動(dòng)力核心城市地位置業(yè)人群資源核心資源片區(qū)形象生活配套拆遷進(jìn)程劃入鏡湖區(qū)屬未來(lái)城市中心國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)旅游城傳統(tǒng)的城鄉(xiāng)結(jié)合部老工業(yè)區(qū)有一定的商業(yè)設(shè)施生活配套體系不健全廠房、農(nóng)民房集中拆遷推進(jìn)有難度曾經(jīng)的新城市中心現(xiàn)為文化體育中心高科技產(chǎn)業(yè)區(qū)會(huì)展中心、體育中心大學(xué)城純粹城郊缺乏生活配套較為純凈的片區(qū)拆遷包袱較輕城北城南VS片區(qū)運(yùn)營(yíng)區(qū)域運(yùn)營(yíng)模式本項(xiàng)目就是整個(gè)區(qū)域眾多大盤(pán)聯(lián)動(dòng)價(jià)格驅(qū)動(dòng)規(guī)模運(yùn)作、控制成本，價(jià)格驅(qū)動(dòng)產(chǎn)品突破產(chǎn)品設(shè)計(jì)與品質(zhì)全面領(lǐng)先品牌制勝龍

25、頭品牌，客戶認(rèn)知與忠誠(chéng)度高營(yíng)銷(xiāo)制勝高調(diào)入市、巧做營(yíng)銷(xiāo)區(qū)域營(yíng)造打造區(qū)域綜合競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)主要產(chǎn)業(yè)作為項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力廣州華南板塊深圳金地梅隴鎮(zhèn)全國(guó)中海、萬(wàn)科深圳蔚藍(lán)海岸深圳萬(wàn)科坂田深圳華僑城方向判斷大型項(xiàng)目跨入頂級(jí)開(kāi)發(fā)行列的突破模式與目標(biāo)不符突破模式運(yùn)作方式典型案例適用度評(píng)價(jià)可突破、非核心？中、長(zhǎng)期有效啟動(dòng)期有效完整綜合戰(zhàn)略觀賞性人文與自然景觀一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈方向判斷旅游托市Industry蘇州樂(lè)園無(wú)錫影視城常州中華恐龍園明城文化主題公園黃山風(fēng)景區(qū)參與型游樂(lè)一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈內(nèi)無(wú)同級(jí)別競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手經(jīng)濟(jì)圈外主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中參與型游樂(lè)項(xiàng)目較少價(jià)格驅(qū)動(dòng)規(guī)模運(yùn)作、控制成本，價(jià)格驅(qū)動(dòng)產(chǎn)品突破產(chǎn)品設(shè)計(jì)與品質(zhì)全面領(lǐng)先品牌制勝龍

26、頭品牌，客戶認(rèn)知與忠誠(chéng)度高營(yíng)銷(xiāo)制勝高調(diào)入市、巧做營(yíng)銷(xiāo)區(qū)域營(yíng)造打造區(qū)域綜合競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)主要產(chǎn)業(yè)作為項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力廣州華南板塊深圳金地梅隴鎮(zhèn)全國(guó)中海、萬(wàn)科深圳蔚藍(lán)海岸深圳萬(wàn)科坂田深圳華僑城方向判斷大型項(xiàng)目跨入頂級(jí)開(kāi)發(fā)行列的突破模式與目標(biāo)不符突破模式運(yùn)作方式典型案例適用度評(píng)價(jià)可突破、非核心中、長(zhǎng)期有效啟動(dòng)期有效完整綜合戰(zhàn)略主導(dǎo)型核心戰(zhàn)略主導(dǎo)戰(zhàn)略綜合戰(zhàn)略輔助戰(zhàn)術(shù)方向判斷本項(xiàng)目跨入頂級(jí)開(kāi)發(fā)行列的完整突破模式戰(zhàn)略分級(jí)戰(zhàn)略方向與運(yùn)用產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)：利用主題旅游打造核心競(jìng)爭(zhēng)力區(qū)域營(yíng)造：打造整個(gè)區(qū)域的綜合競(jìng)爭(zhēng)力產(chǎn)品突破：有選擇的突破，始終制造“領(lǐng)先一步”營(yíng)銷(xiāo)制勝：?jiǎn)?dòng)期強(qiáng)勢(shì)運(yùn)用，中、長(zhǎng)期有節(jié)奏的安排品牌制勝：長(zhǎng)期導(dǎo)

27、入、長(zhǎng)期運(yùn)用12思路整體目標(biāo)方向判斷目標(biāo)結(jié)構(gòu)化結(jié)合市場(chǎng)/分析判斷問(wèn)題梳理案例研究發(fā)展戰(zhàn)略旅游地產(chǎn)案例區(qū)域開(kāi)發(fā)案例戰(zhàn)略形成戰(zhàn)略組織問(wèn)題梳理Train Of Thought“思路決定出路”問(wèn)題梳理順理成章主導(dǎo)與綜合戰(zhàn)略的深度思考1、如何利用“旅游城”，建立項(xiàng)目的核心競(jìng)爭(zhēng)力？2、如何完成區(qū)域性項(xiàng)目的整體有序開(kāi)發(fā)？3、如何進(jìn)行產(chǎn)品突破、營(yíng)銷(xiāo)制勝、品牌導(dǎo)入？下一輪匯報(bào)提出解決方案思路整體目標(biāo)目標(biāo)結(jié)構(gòu)化問(wèn)題梳理案例研究發(fā)展戰(zhàn)略旅游地產(chǎn)案例區(qū)域開(kāi)發(fā)案例戰(zhàn)略形成戰(zhàn)略組織案例研究旅游地產(chǎn)案例Train Of Thought“思路決定出路”方向判斷結(jié)合市場(chǎng)/分析方向案例研究占地430公頃規(guī)劃居住人口78萬(wàn)人以居住

28、、旅游和高科技工業(yè)為主要功能的城市組團(tuán)旅游地產(chǎn)案例深圳華僑城自然生態(tài)開(kāi)發(fā)、在花園中建房子”“案例研究世界之窗錦繡中華民俗文化村華夏藝術(shù)中心1996年前規(guī)劃理念：工業(yè)為主、肝膽俱全、環(huán)境優(yōu)美、具有特色規(guī)劃實(shí)踐：主題公園：錦繡中華、世界之窗、中華民俗文化村地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：東方花園、海景花園、桂花苑文化藝術(shù)：華夏藝術(shù)中心、何香凝美術(shù)館生活配套：菜市場(chǎng)、郵電局、醫(yī)院等環(huán)境營(yíng)造：開(kāi)放式街區(qū)，成為城市意象；道路彎曲富有坡度，綠化成形；車(chē)和人處于同等地位；華僑城邊界由道路和綠化與周邊區(qū)域分隔；公共空間共享第一階段：主題公園、大型公建強(qiáng)勢(shì)啟動(dòng)，提升區(qū)域形象 / 開(kāi)始營(yíng)造基礎(chǔ)環(huán)境旅游地產(chǎn)案例深圳華僑城案例研究世界之窗

29、錦繡中華民俗文化村華夏藝術(shù)中心19961999年規(guī)劃理念：建設(shè)以先進(jìn)工業(yè)為基礎(chǔ)、各項(xiàng)事業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展、服務(wù)功能綜合配套、城區(qū)環(huán)境優(yōu)美高雅、社會(huì)風(fēng)尚健康文明的現(xiàn)代科技商務(wù)區(qū)規(guī)劃實(shí)踐：主題公園：歡樂(lè)谷12期地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：美加廣場(chǎng)、中旅廣場(chǎng)文化藝術(shù)：OCT廣場(chǎng)、人文雕塑等生活配套：沃爾瑪、食街、酒吧街等環(huán)境營(yíng)造：建立區(qū)域統(tǒng)一標(biāo)識(shí)（道路導(dǎo)示、區(qū)域圖示等）第二階段：重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域配套、文化藝術(shù)進(jìn)入社區(qū) / 環(huán)境開(kāi)始成熟、協(xié)調(diào)生態(tài)廣場(chǎng)與沃爾瑪歡樂(lè)谷食街、酒吧街旅游地產(chǎn)案例深圳華僑城案例研究世界之窗錦繡中華民俗文化村華夏藝術(shù)中心2000年至今規(guī)劃理念：具有國(guó)際水準(zhǔn)的旅游城和21世紀(jì)中國(guó)生活居住示范城區(qū)規(guī)劃實(shí)踐：主題公

30、園：歡樂(lè)谷3期地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：錦繡花園、波托菲諾文化藝術(shù)：擴(kuò)展人文標(biāo)志生活配套：波托菲諾特色街區(qū)環(huán)境營(yíng)造：建立項(xiàng)目私家道路與公共道路之間的聯(lián)系；營(yíng)造大型公共景觀（燕棲湖、燕晗山）第三階段：進(jìn)入地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收獲期 / 區(qū)域配套與環(huán)境進(jìn)一步成熟，形成整體氛圍生態(tài)廣場(chǎng)與沃爾瑪歡樂(lè)谷食街、酒吧街天鵝堡純水岸錦繡花園旅游地產(chǎn)案例深圳華僑城案例研究觀點(diǎn)一：華僑城的成功是逐漸摸索、改良的過(guò)程，本項(xiàng)目應(yīng)首先瞄準(zhǔn)結(jié)果，主動(dòng)出擊觀點(diǎn)二：?jiǎn)渭兊拇笮凸ǎㄖ黝}公園、文化藝術(shù)設(shè)施），缺乏居住價(jià)值，而需系統(tǒng)的整體提升區(qū)域全面成熟、地產(chǎn)全面爆發(fā)旅游地產(chǎn)案例深圳華僑城案例研究旅游地產(chǎn)案例深圳華僑城名片體系主題旅游世界之窗、錦繡中華、民

31、俗文化村、歡樂(lè)谷區(qū)域標(biāo)識(shí)標(biāo)志性建筑物、區(qū)域?qū)?、交通?dǎo)示文化藝術(shù)美術(shù)館、藝術(shù)中心、生態(tài)廣場(chǎng)、雕塑等社會(huì)體系公共配套購(gòu)物中心、學(xué)校、醫(yī)院、銀行等城市功能商務(wù)、酒店生活體系生態(tài)景觀區(qū)域公共綠化、社區(qū)景觀營(yíng)造交通體系開(kāi)放式路網(wǎng)、步行系統(tǒng)、地鐵、公交休閑娛樂(lè)酒吧街、食街、休閑商業(yè)街區(qū)解構(gòu)華僑城使華僑城成為全國(guó)、全城的旗幟使華僑城與城市發(fā)生關(guān)聯(lián)，并建立國(guó)際化城市空間使華僑城直接產(chǎn)生居住價(jià)值，營(yíng)造成熟的生活氛圍案例研究旅游地產(chǎn)案例澳洲黃金海岸荒野和伐木場(chǎng)發(fā)展而成的旅游圣地”“案例研究旅游地產(chǎn)案例澳洲黃金海岸發(fā)展歷程1822年歐洲移民者從布羅德水路（Broadwater）登陸1828年，建立了一個(gè)軍郵所18

32、40年前后，開(kāi)始在此采伐林木南港市（Southport）是黃金海岸區(qū)最早的城市，始建于1876年。至二次世界大戰(zhàn)后，旅游業(yè)逐漸興盛。1959年，早具規(guī)模的黃金海岸市正式命名。七，八十年代，幾大樂(lè)園先后建成，促使旅游大發(fā)展，黃金海岸成為世界聞名的旅游圣地。開(kāi)發(fā)現(xiàn)狀位于澳大利亞?wèn)|部沿海，綿延四十二公里、由數(shù)十個(gè)美麗沙灘組成的度假勝地。從布里斯本南行一個(gè)小時(shí)，便是黃金海岸（Gold Coast）。澳大利亞第七大城市，人口有40萬(wàn)。由于濱臨大西洋，秀麗的海濱風(fēng)光、漫長(zhǎng)的海岸線、天然的海濱浴場(chǎng)和眾多的游樂(lè)場(chǎng)所，使黃金海岸成為世界有名的旅游城市，每年約接待400萬(wàn)游客。整個(gè)黃金海岸包括主題公園、世界級(jí)的高

33、爾夫球場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)設(shè)施和俱樂(lè)部、商場(chǎng)、夜生活?yuàn)蕵?lè)場(chǎng)所、國(guó)家公園和農(nóng)場(chǎng)。案例研究旅游地產(chǎn)案例澳洲黃金海岸案例研究旅游地產(chǎn)案例澳洲黃金海岸地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成果黃金海岸黃金地段的商業(yè)價(jià)值已超過(guò)悉尼、堪培拉等大城市；”黃金海岸“市的人口以15000人/年的速度遞增，城鎮(zhèn)住宅、都市公寓等居住項(xiàng)目得到了快速發(fā)展，目前成為澳大利亞第6大城市，且近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格躍居第2位。案例研究旅游地產(chǎn)案例澳洲黃金海岸觀點(diǎn)一：黃金海岸的多年發(fā)展，主要依賴主題樂(lè)園等旅游項(xiàng)目的持續(xù)經(jīng)營(yíng)觀點(diǎn)二：?jiǎn)渭冎黝}樂(lè)園不足以支撐城市或區(qū)域發(fā)展，需要結(jié)合人文、自然等成為復(fù)合旅游主題觀點(diǎn)三：多元化物業(yè)共享城市與區(qū)域的品牌價(jià)值，是房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)鍵觀點(diǎn)四：商業(yè)

34、等配套設(shè)施成為黃金海岸發(fā)展的一個(gè)關(guān)鍵因素，并與住宅相互融合案例研究旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式成熟的開(kāi)發(fā)理念復(fù)合旅游主題具有國(guó)際水準(zhǔn)的旅游城和21世紀(jì)中國(guó)生活居住示范城區(qū) / 多元化國(guó)際旅游持續(xù)經(jīng)營(yíng)的大型主題公園與城市級(jí)文化藝術(shù)公共建筑區(qū)域道路與城市道路相連、各項(xiàng)目與區(qū)域相互融合開(kāi)放空間區(qū)域與道路標(biāo)識(shí)系統(tǒng)、道路鋪裝系統(tǒng)、植物邊界系統(tǒng)區(qū)域界定商務(wù)、酒店、商業(yè)、住宅、其他配套設(shè)施多元物業(yè)市政干道、社區(qū)道路、組團(tuán)道路、宅間道路道路分級(jí)城市MALL、休閑商業(yè)、鄰里商業(yè)、教育設(shè)施復(fù)合配套國(guó)際化城市空間滲透至社區(qū)內(nèi)部的文化藝術(shù)設(shè)施文化藝術(shù)區(qū)域內(nèi)景觀環(huán)境與項(xiàng)目私密環(huán)境的融合、品牌共享內(nèi)外環(huán)境融合人文與環(huán)境思路整體目標(biāo)目

35、標(biāo)結(jié)構(gòu)化問(wèn)題梳理案例研究發(fā)展戰(zhàn)略旅游地產(chǎn)案例區(qū)域開(kāi)發(fā)案例戰(zhàn)略形成戰(zhàn)略組織發(fā)展戰(zhàn)略戰(zhàn)略形成Train Of Thought“思路決定出路”方向判斷結(jié)合市場(chǎng)/分析方向戰(zhàn)略形成成熟的開(kāi)發(fā)理念復(fù)合旅游主題國(guó)際化城市空間人文與環(huán)境理念形成原則：“兩大規(guī)避、三大利用”規(guī)避當(dāng)前地塊零散的不利因素利用項(xiàng)目的規(guī)模優(yōu)勢(shì)運(yùn)用方特歡樂(lè)世界的競(jìng)爭(zhēng)力利用西鄰長(zhǎng)江、東鄰湖區(qū)的自然生態(tài)優(yōu)勢(shì)規(guī)避區(qū)域固有“老工業(yè)區(qū)”的負(fù)面印象華強(qiáng)旅游城開(kāi)發(fā)模式戰(zhàn)略形成成熟的開(kāi)發(fā)理念復(fù)合旅游主題國(guó)際化城市空間人文與環(huán)境EIEU戰(zhàn)略開(kāi)放的國(guó)際化的生態(tài)的城區(qū)升級(jí)“”ExotericInternationalEcologicalUrban Commun

36、ity Upgrade本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念提出華強(qiáng)旅游城“宏觀定位”華強(qiáng)旅游城開(kāi)發(fā)模式戰(zhàn)略形成成熟的開(kāi)發(fā)理念復(fù)合旅游主題國(guó)際化城市空間人文與環(huán)境持續(xù)經(jīng)營(yíng)方特歡樂(lè)世界，至少保證在房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)年限內(nèi)荒廢或經(jīng)營(yíng)不力的主題世界，將會(huì)是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的負(fù)面因子華強(qiáng)旅游城開(kāi)發(fā)模式社區(qū)道路次軸社區(qū)道路主軸戰(zhàn)略形成華強(qiáng)旅游城開(kāi)發(fā)模式成熟的開(kāi)發(fā)理念復(fù)合旅游主題國(guó)際化城市空間人文與環(huán)境社區(qū)主次軸相互貫通，道路系統(tǒng)與銀湖路、長(zhǎng)江路、景觀大道相連通景觀大道長(zhǎng)江路銀湖路人行天橋、斑馬線、道標(biāo)人行紅綠燈系統(tǒng)開(kāi)放空間Open Space戰(zhàn)略形成成熟的開(kāi)發(fā)理念復(fù)合旅游主題國(guó)際化城市空間人文與環(huán)境標(biāo)志性建筑與景觀華強(qiáng)旅游城開(kāi)發(fā)模式區(qū)域

37、界定District Timit戰(zhàn)略形成成熟的開(kāi)發(fā)理念復(fù)合旅游主題國(guó)際化城市空間人文與環(huán)境按開(kāi)發(fā)進(jìn)度，統(tǒng)一設(shè)置區(qū)域內(nèi)的標(biāo)識(shí)、道路、綠化統(tǒng)一的道路鋪裝、區(qū)域標(biāo)識(shí)、道路標(biāo)識(shí)、樹(shù)陣隔離帶、灌木半隔離帶、草地系統(tǒng)華強(qiáng)旅游城開(kāi)發(fā)模式區(qū)域界定District Timit組團(tuán)道路戰(zhàn)略形成成熟的開(kāi)發(fā)理念復(fù)合旅游主題國(guó)際化城市空間人文與環(huán)境按照四分級(jí)原理，規(guī)劃旅游城內(nèi)道路，融合為整體市政道路社區(qū)道路宅間道路華強(qiáng)旅游城開(kāi)發(fā)模式道路分級(jí)Road Grade戰(zhàn)略形成成熟的開(kāi)發(fā)理念復(fù)合旅游主題國(guó)際化城市空間人文與環(huán)境在原購(gòu)物中心規(guī)劃外，強(qiáng)化各項(xiàng)目的鄰里、休閑商業(yè)街區(qū)華強(qiáng)旅游城開(kāi)發(fā)模式復(fù)合配套Complex Suit戰(zhàn)略

38、形成成熟的開(kāi)發(fā)理念復(fù)合旅游主題國(guó)際化城市空間人文與環(huán)境國(guó)際學(xué)校、雙語(yǔ)幼兒園：創(chuàng)新教育概念華強(qiáng)旅游城開(kāi)發(fā)模式復(fù)合配套Complex Suit戰(zhàn)略形成成熟的開(kāi)發(fā)理念復(fù)合旅游主題國(guó)際化城市空間人文與環(huán)境在歡樂(lè)世界內(nèi)考慮酒店與商務(wù)開(kāi)發(fā) / 住宅物業(yè)多元化華強(qiáng)旅游城開(kāi)發(fā)模式多元物業(yè)Diverse Real Estate戰(zhàn)略形成成熟的開(kāi)發(fā)理念復(fù)合旅游主題國(guó)際化城市空間人文與環(huán)境西側(cè)合適地塊設(shè)置休閑廣場(chǎng)、項(xiàng)目?jī)?nèi)外設(shè)置標(biāo)志雕塑文化藝術(shù)華強(qiáng)旅游城開(kāi)發(fā)模式戰(zhàn)略形成成熟的開(kāi)發(fā)理念復(fù)合旅游主題國(guó)際化城市空間人文與環(huán)境打破傳統(tǒng)圍合景觀概念，將社區(qū)景致與街區(qū)景致相融合環(huán)境融合華強(qiáng)旅游城開(kāi)發(fā)模式戰(zhàn)略形成華強(qiáng)旅游城開(kāi)發(fā)模式成

39、熟的開(kāi)發(fā)理念復(fù)合旅游主題EIEU戰(zhàn)略方特歡樂(lè)世界的持續(xù)經(jīng)營(yíng)開(kāi)放空間標(biāo)志建筑 / 統(tǒng)一設(shè)置區(qū)域內(nèi)的標(biāo)識(shí)、道路、綠化區(qū)域界定在歡樂(lè)世界內(nèi)考慮酒店與商務(wù)開(kāi)發(fā) / 住宅物業(yè)多元化多元物業(yè)按照四分級(jí)原理，規(guī)劃旅游城內(nèi)道路，融合為整體道路分級(jí)在原購(gòu)物中心外，強(qiáng)化鄰里、休閑商業(yè) / 學(xué)校、幼兒園復(fù)合配套國(guó)際化城市空間文化藝術(shù)內(nèi)外環(huán)境融合人文與環(huán)境社區(qū)道路系統(tǒng)與銀湖路、長(zhǎng)江路、景觀大道相連通打破傳統(tǒng)圍合景觀概念，將社區(qū)景致與街區(qū)景致相融合西側(cè)合適地塊設(shè)置休閑廣場(chǎng)、項(xiàng)目?jī)?nèi)外設(shè)置標(biāo)志雕塑思路整體目標(biāo)目標(biāo)結(jié)構(gòu)化問(wèn)題梳理案例研究發(fā)展戰(zhàn)略旅游地產(chǎn)案例區(qū)域開(kāi)發(fā)案例戰(zhàn)略形成戰(zhàn)略組織案例研究區(qū)域開(kāi)發(fā)案例Train Of Th

40、ought“思路決定出路”方向判斷結(jié)合市場(chǎng)/分析方向案例研究區(qū)域開(kāi)發(fā)案例萬(wàn)科坂田板塊四季花城 萬(wàn)科城 第五園 梅 觀高 速布 龍公 路坂雪崗大道深圳郊居生活旗幟”“多元區(qū)域中心隨著深圳市中心區(qū)的西移，龍華將成為距離市中心最近的衛(wèi)星城坂田正處于梅林關(guān)口市中心與衛(wèi)星城的接口處在城市化的大背下，萬(wàn)科選擇了坂田。從1999年到2005年，萬(wàn)科在坂田先后開(kāi)發(fā)了四季花城、萬(wàn)科城、第五園，總建筑面積超過(guò)120萬(wàn)平方米，從而確立了其在該區(qū)域的絕對(duì)領(lǐng)導(dǎo)地位。至福田至觀瀾至布吉案例研究區(qū)域開(kāi)發(fā)案例萬(wàn)科坂田板塊萬(wàn)科城田園牧歌般的休閑生活萬(wàn)科坂田板塊運(yùn)營(yíng)升級(jí)之作位于深圳市龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)坂雪崗工業(yè)區(qū)，鄰近華為基地。總建面

41、44萬(wàn)，分4期開(kāi)發(fā)洋房、HOUSE產(chǎn)品為主，少量低密度創(chuàng)新產(chǎn)品第五園骨子里的中國(guó)情結(jié)萬(wàn)科坂田板塊運(yùn)營(yíng)顛峰之作位于深圳市龍崗區(qū)布吉鎮(zhèn)坂雪崗工業(yè)區(qū)，鄰近華為基地總建面25萬(wàn)，分3期開(kāi)發(fā)TOHO、洋房產(chǎn)品為主四季花城有一個(gè)美麗的地方萬(wàn)科坂田板塊運(yùn)營(yíng)開(kāi)山之作位于深圳龍崗區(qū)坂田鎮(zhèn)，臨近集高科技產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)于一體的坂雪崗高新技術(shù)綜合開(kāi)發(fā)區(qū)總建面55萬(wàn)，分7期開(kāi)發(fā)多層產(chǎn)品為主，少量低密度創(chuàng)新產(chǎn)品案例研究區(qū)域開(kāi)發(fā)案例萬(wàn)科坂田板塊19981999200020012002200320042005四季花城萬(wàn)科城第五園9月10月7月?tīng)I(yíng)銷(xiāo)理念形象定位產(chǎn)品系列新市鎮(zhèn) / 郊居化有一個(gè)美麗的地方多層為主，洋房、TOHO為輔

42、新城市主義 / 區(qū)域運(yùn)營(yíng)田園牧歌式的生活洋房為主，TOHO、小高為輔中國(guó)傳統(tǒng)文化骨子里的中國(guó)情結(jié)TOHO為主四季花城萬(wàn)科城第五園案例研究區(qū)域開(kāi)發(fā)案例萬(wàn)科坂田板塊觀點(diǎn)一：區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)目，堅(jiān)定不移的執(zhí)行萬(wàn)科“人文+服務(wù)”的營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略觀點(diǎn)二：多元中心區(qū)域開(kāi)發(fā)模式，拒絕單一中心，多盤(pán)疊合開(kāi)發(fā)、產(chǎn)品定位形成差異觀點(diǎn)三：隨時(shí)間與區(qū)域成熟度的推移，產(chǎn)品線一路走高，實(shí)現(xiàn)更高價(jià)值觀點(diǎn)四：開(kāi)發(fā)堅(jiān)持“從便利到邊緣”的策略，開(kāi)發(fā)重點(diǎn)隨交通、規(guī)劃的進(jìn)程而推移案例研究區(qū)域開(kāi)發(fā)案例成都中海國(guó)際社區(qū)碧林藍(lán)岸橘郡配套區(qū)：大商業(yè)、商業(yè)街、學(xué)校森林故鄉(xiāng)田園生活國(guó)際大盤(pán)”“總規(guī)模：占地1986畝綜合容積率：0.93位置：成都三環(huán)以西，位

43、于高新產(chǎn)業(yè)園周邊資源：南部為森林公園，植被與水系發(fā)達(dá)定位：綜合性的區(qū)域開(kāi)發(fā)手段：主動(dòng)城市化、開(kāi)放、與城市共享配套資源、建立與城市的聯(lián)系 / 區(qū)域分解，多項(xiàng)目共同開(kāi)發(fā)啟動(dòng)：先期開(kāi)發(fā)臨近道路與配套的北部用地案例研究區(qū)域開(kāi)發(fā)案例成都中海國(guó)際社區(qū)貫徹多中心原則，將大區(qū)域分解成多個(gè)項(xiàng)目，產(chǎn)品形成差異，共享規(guī)劃與配套案例研究區(qū)域開(kāi)發(fā)模式區(qū)域多中心原則將大型區(qū)域分解為多個(gè)項(xiàng)目，在統(tǒng)一的思路下，多線行進(jìn)、組合開(kāi)發(fā)產(chǎn)品差異原則多個(gè)項(xiàng)目之間，產(chǎn)品線應(yīng)有所差異，擴(kuò)大客戶群體，減少內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)五餅原理構(gòu)成區(qū)域核心競(jìng)爭(zhēng)力的組合部分，應(yīng)在每一階段開(kāi)發(fā)中均有完整體現(xiàn)優(yōu)勢(shì)啟動(dòng)原則將交通便利、開(kāi)發(fā)難度低、便于展示項(xiàng)目?jī)r(jià)值的地塊作為

44、啟動(dòng)拒絕從單個(gè)項(xiàng)目角度零散思考！思路整體目標(biāo)目標(biāo)結(jié)構(gòu)化問(wèn)題梳理案例研究發(fā)展戰(zhàn)略旅游地產(chǎn)案例區(qū)域開(kāi)發(fā)案例戰(zhàn)略形成戰(zhàn)略組織發(fā)展戰(zhàn)略戰(zhàn)略組織Train Of Thought“思路決定出路”方向判斷結(jié)合市場(chǎng)/分析方向戰(zhàn)略組織華強(qiáng)旅游城開(kāi)發(fā)組織區(qū)域多中心原則產(chǎn)品差異原則五餅原理優(yōu)勢(shì)啟動(dòng)原則土地分析開(kāi)發(fā)組織特爾菲法土地價(jià)值分析商服繁華程度（權(quán)重15% / 彈性權(quán)重10%） 本區(qū)域?yàn)樯虡I(yè)起步的初級(jí)階段，但對(duì)商業(yè)規(guī)劃土地兌現(xiàn)價(jià)值有一定影響；道路交通狀況（權(quán)重20% / 彈性權(quán)重20%） 各地塊的臨街展示狀況，及對(duì)內(nèi)對(duì)外的通達(dá)便利度，對(duì)尚未成熟區(qū)域項(xiàng)目啟動(dòng)土地價(jià)值影響較大；權(quán)重較高； 基礎(chǔ)配套設(shè)施狀況（權(quán)重10

45、% / 彈性權(quán)重5%）本區(qū)域生活配套設(shè)施尚未成熟，目前對(duì)土地價(jià)值的影響不明顯；教育配套本項(xiàng)目能自行解決幼兒園與小學(xué)教育，中學(xué)教育處于同一學(xué)區(qū)，對(duì)土地價(jià)值分析影響不大；環(huán)境條件（權(quán)重5% / 彈性權(quán)重10%）本區(qū)域江景資源旅游城景觀及綠色走廊對(duì)地塊價(jià)值有提升價(jià)值，但也會(huì)受噪音、工業(yè)污染的影響貶損地塊價(jià)值；產(chǎn)業(yè)影響因素（權(quán)重10% / 彈性權(quán)重20%）本項(xiàng)目地塊價(jià)值受旅游城的影響較大，權(quán)重較高；城市規(guī)劃（權(quán)重15% / 彈性權(quán)重10%）目前整體區(qū)域重新規(guī)劃，價(jià)值較為均衡；目前對(duì)土地價(jià)值影響不大； 宗地現(xiàn)狀及內(nèi)部資源（權(quán)重15% / 彈性權(quán)重25%）本區(qū)域開(kāi)發(fā)進(jìn)程受拆遷影響較大，且各宗地土地首限高制

46、約及自然條件（地形地勢(shì)景觀資源）區(qū)別較大，衡量權(quán)重較高；按照各因素土地價(jià)值影響大小，地塊分為四個(gè)等級(jí)：很好、好、一般、差，分別用20、15、10、5代表指標(biāo)說(shuō)明戰(zhàn)略組織華強(qiáng)旅游城開(kāi)發(fā)組織區(qū)域多中心原則產(chǎn)品差異原則五餅原理優(yōu)勢(shì)啟動(dòng)原則土地分析開(kāi)發(fā)組織特爾菲法土地價(jià)值分析排序結(jié)果：R-02R-10R-06R-09R-08R-03R-05R-04R-01R-07測(cè)算結(jié)果戰(zhàn)略組織華強(qiáng)旅游城開(kāi)發(fā)組織區(qū)域多中心原則產(chǎn)品差異原則五餅原理優(yōu)勢(shì)啟動(dòng)原則土地分析開(kāi)發(fā)組織特爾菲法土地價(jià)值分析價(jià)值陣營(yíng)排序R-01R-03R-05R-06R-04R-02R-07R-08R-09R-10最高、較高、中等、較低、最低戰(zhàn)略組

47、織華強(qiáng)旅游城開(kāi)發(fā)組織區(qū)域多中心原則產(chǎn)品差異原則五餅原理優(yōu)勢(shì)啟動(dòng)原則土地分析開(kāi)發(fā)組織R-01R-03R-05R-06R-04R-02R-07R-08R-09R-10項(xiàng)目A項(xiàng)目B項(xiàng)目C項(xiàng)目D項(xiàng)目E戰(zhàn)略組織華強(qiáng)旅游城開(kāi)發(fā)組織區(qū)域多中心原則產(chǎn)品差異原則五餅原理優(yōu)勢(shì)啟動(dòng)原則土地分析開(kāi)發(fā)組織R-01R-03R-05R-06R-04R-02R-07R-08R-09R-10項(xiàng)目A項(xiàng)目B項(xiàng)目C項(xiàng)目D項(xiàng)目E分項(xiàng)目定位初探項(xiàng)目A：區(qū)域明星，美景樓盤(pán)主打客戶：城市內(nèi)中、高收入群體主要產(chǎn)品：1、核心展示區(qū)少量TOHO作為形象標(biāo)桿；2、核心外圈以洋房、多層、小高層混成，享受核心區(qū)域資源；3、西側(cè)毗鄰江景處設(shè)置高層單位，享

48、受江景資源。戰(zhàn)略組織華強(qiáng)旅游城開(kāi)發(fā)組織區(qū)域多中心原則產(chǎn)品差異原則五餅原理優(yōu)勢(shì)啟動(dòng)原則土地分析開(kāi)發(fā)組織R-01R-03R-05R-06R-04R-02R-07R-08R-09R-10項(xiàng)目A項(xiàng)目B項(xiàng)目C項(xiàng)目D項(xiàng)目E分項(xiàng)目定位初探項(xiàng)目B：現(xiàn)金牛產(chǎn)品，主流回現(xiàn)主打客戶：城市中等收入群體，周邊客戶主要產(chǎn)品：1、以多層為主要產(chǎn)品，搭配小高層；2、景觀較好處安排少量寬景HOUSE（或情景洋房），作為項(xiàng)目的定價(jià)高點(diǎn)。戰(zhàn)略組織華強(qiáng)旅游城開(kāi)發(fā)組織區(qū)域多中心原則產(chǎn)品差異原則五餅原理優(yōu)勢(shì)啟動(dòng)原則土地分析開(kāi)發(fā)組織R-01R-03R-05R-06R-04R-02R-07R-08R-09R-10項(xiàng)目A項(xiàng)目B項(xiàng)目C項(xiàng)目D項(xiàng)目

49、E分項(xiàng)目定位初探項(xiàng)目C：中心配套、街區(qū)焦點(diǎn)主打客戶：投資客主要產(chǎn)品：1、大型商業(yè)、風(fēng)情休閑街區(qū)；2、時(shí)機(jī)成熟時(shí)，可安排部分服務(wù)式公寓產(chǎn)品。戰(zhàn)略組織華強(qiáng)旅游城開(kāi)發(fā)組織區(qū)域多中心原則產(chǎn)品差異原則五餅原理優(yōu)勢(shì)啟動(dòng)原則土地分析開(kāi)發(fā)組織R-01R-03R-05R-06R-04R-02R-07R-08R-09R-10項(xiàng)目A項(xiàng)目B項(xiàng)目C項(xiàng)目D項(xiàng)目E分項(xiàng)目定位初探項(xiàng)目D：區(qū)域形象標(biāo)桿、價(jià)值標(biāo)桿主打客戶：城市高收入群體主要產(chǎn)品：1、多層為主，搭配部分小高層與寬景HOSE；2、水岸一側(cè)，可設(shè)置TOHO。戰(zhàn)略組織華強(qiáng)旅游城開(kāi)發(fā)組織區(qū)域多中心原則產(chǎn)品差異原則五餅原理優(yōu)勢(shì)啟動(dòng)原則土地分析開(kāi)發(fā)組織R-01R-03R-05R-06R-04R-02R-07R-08R-09R-10項(xiàng)目