1、.：.；商業(yè)市場分析部分宏觀環(huán)境分析商業(yè)市場與宏觀經(jīng)濟的關(guān)系，是一個部分和整體的關(guān)系。從宏觀經(jīng)濟角度來看，整體經(jīng)濟的開展為商鋪市場的開展奠定了比較堅實的根底。同時，宏觀經(jīng)濟的開展程度和開展速度也將促進或制約商鋪市場的開展。城市背景概述馬鞍山市位于長江下游南岸、安徽省東部，東臨石臼湖與江蘇溧水縣和高淳縣交界；西瀕長江與和縣相望；南與蕪湖市郊、蕪湖縣、宣城縣接壤。至蕪湖市區(qū)30公里；北與江蘇省南京市江寧區(qū)毗連，具有臨江近海，緊靠經(jīng)濟興隆的長江三角洲的優(yōu)越地理位置。馬鞍山是20世紀(jì)50年代后期崛起的新興鋼鐵工業(yè)城市，現(xiàn)轄三區(qū)一縣。不僅城市生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，而且地理位置獨特，構(gòu)成了九山環(huán)一湖，翠螺出大江獨

2、特的城中有園，園中有城的城市風(fēng)光。其城市建立和環(huán)境維護先后遭到國家有關(guān)部委的多次表揚，繼獲得國家衛(wèi)生城市、國家園林城市、全國十佳綠化城市、全國創(chuàng)建文明城市任務(wù)先進城市、全國科教興市先進市稱號后，2001年又榮獲中國優(yōu)秀旅游城市稱號。馬鞍山市已成為揚子江畔一顆璀璨的明珠。南京一小時經(jīng)濟圈馬鞍山自建市以來即被稱為安徽的東大門，但在蕪湖搶先建生長江大橋后，合蕪高速-蕪宣高速-宣杭高速和合寧高速-寧滬高速使安徽目前擁有了兩條通往長三角的快速通道，遺憾的是，它們都不經(jīng)過馬鞍山。地理位置本就處于長三角邊緣的馬鞍山這次被推到人為的推到了邊緣化的處境。機場高速、馬鞍山長江大橋的立項，以及南京地鐵在今年5月地鐵

3、投入運營后，輕軌將向江寧延伸，建立速度為每年不低于9公里。寧馬聯(lián)手，使得馬鞍山在這場融入長三角的賽跑中博得先機。經(jīng)濟要素分析馬鞍山的宏觀經(jīng)濟環(huán)境對該市的商業(yè)物業(yè)的前景有著重要的影響，現(xiàn)時和未來的經(jīng)濟情況主導(dǎo)了本案的商業(yè)定位方向。以下，我們將經(jīng)過部分主要的宏觀經(jīng)濟目的分析，來討論現(xiàn)時馬鞍山經(jīng)濟開展情況及對未來的商業(yè)開展影響。馬鞍山市主要的宏觀經(jīng)濟數(shù)據(jù)：除特殊闡明外，以以下圖表數(shù)據(jù)均采集于目的單位2000年2001年2002年2003年2004年國內(nèi)消費總值億元126.17.15154.59189.1726509非農(nóng)業(yè)人口萬人50.851.854.256.4458.17城鎮(zhèn)居民可支配收入元/人69

4、0472437720879410189社會消費品零售總額億元35.5438.2641.4246.86526實踐利用外資萬美圓190518004272809811000全社會固定資產(chǎn)投資億元30.5934.7561.68106.79145.46*2004年數(shù)據(jù)取自，最終數(shù)據(jù)以為準(zhǔn)國內(nèi)消費總值總體經(jīng)濟趨勢向好據(jù)2004年統(tǒng)計局初步核實數(shù)據(jù)顯示，2004年各項目的均完成和超額完成了年初確定的預(yù)期目的，多項目的總量實現(xiàn)新的艱苦跨越，財政收入和全社會固定資產(chǎn)投資歷史性地躋身全省前三位，主要目的增幅創(chuàng)“九五時期以來最高程度。2004年全市消費總值達265.09億元，按可比價錢計算，比上年增長19.5%，增

5、幅居全省第一，增速比上年加快1.3個百分點為10年來最高增速。其中：第一產(chǎn)業(yè)添加值18.13億元，增長12.5%；第二產(chǎn)業(yè)添加值183.68億元，增長23.3%；第三產(chǎn)業(yè)添加值63.28億元，增長13%。國民經(jīng)濟的加速增長，為該市的商業(yè)開展提供了有效保證，添加了市民的收入預(yù)期，營造了良好的商業(yè)消費環(huán)境。構(gòu)造調(diào)整獲得新進展，產(chǎn)業(yè)構(gòu)造繼續(xù)優(yōu)化。非公有制經(jīng)濟加快開展，個體私營經(jīng)濟推進力加強。年末，全市共有私營企業(yè)4440家，注冊資本為51.66億元；個體工商戶達3.36萬戶，從業(yè)人員為5.5萬人。全年新增私營企業(yè)1271家，新增個體工商戶8201戶。可見，在先前的幾年城市開展中，私營經(jīng)濟早已登臺唱戲

6、，如今開場顯現(xiàn)實力，其部分私營業(yè)主必將成為本案的投資、運營或消費的主力客群。人口增長社會保證體系完善，購買力獲得釋放人口自然增長率繼續(xù)下降，2004年末全市戶籍人口為124.39萬人，其中：農(nóng)業(yè)人口66.22萬人，非農(nóng)業(yè)人口58.17萬人。2004年城市實踐居住人口62萬人，其中：主城區(qū)55萬，當(dāng)涂城關(guān)鎮(zhèn)7萬人。由趨勢外推法預(yù)測，至2021年馬鞍山市城市實踐居住人口規(guī)?？刂颇康臑?0萬人。馬鞍山城市實踐居住人口 單位：萬人2001年2005年2021年2020年非農(nóng)業(yè)人口45567094農(nóng)業(yè)人口12111010暫住人口581016合計627590120勞動就業(yè)效力體系繼續(xù)完善，全年新增就業(yè)2.

7、4萬人，其中實現(xiàn)再就業(yè)1.49萬人，城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為4.2。社會保證任務(wù)進一步加強，2004年末全市參與失業(yè)保險職工人數(shù)為20.45萬人，領(lǐng)取失業(yè)保險金人數(shù)為2.31萬人；有20.69萬職工和8.3萬離退休人員參與了根本養(yǎng)老保險；城鎮(zhèn)職工的根本醫(yī)療保險覆蓋面擴展到27.3萬人。就業(yè)效力體系的完善以及保險任務(wù)的開展，是社會穩(wěn)定、經(jīng)濟開展、商業(yè)昌盛不可或缺的社會保證體系。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入新商業(yè)方式可望引導(dǎo)生活新方式據(jù)居民家庭抽樣調(diào)查，城市居民人均可支配收入達10189元，比上年增長15.9%；人均消費性支出7272元，比上年增長10%。農(nóng)民人均純收入達3985元，比上年增長27.6%，自19

8、98年以來初次高于城市居民收入的增幅。城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)為36.7城市經(jīng)濟主要預(yù)期目的闡明，2021年城鎮(zhèn)居民家庭恩格爾系數(shù)將下降至30。居民可支配收入的快速提高及恩格爾系數(shù)的降低，預(yù)示著該市居民生活方式在不斷的改動和晉級，根據(jù)國中機構(gòu)分析，馬鞍山市的商業(yè)開場步入體驗消費的商業(yè)方式，對于本案的定位對前瞻性和創(chuàng)新性提出了更高的要求。社會消費品零售總額購買力表現(xiàn)強勁2004年全年累計實現(xiàn)社會消費品零售總額52.65億元，比上年增長12.4%，繼續(xù)堅持兩位數(shù)較快增速。按行業(yè)分：零售零售貿(mào)易業(yè)實現(xiàn)零售額46.03億元，比上年增長11.4%；餐飲業(yè)實現(xiàn)零售額5.77億元，比上年增長17.5%。市統(tǒng)計

9、局統(tǒng)計資料顯示，春節(jié)前后，呈現(xiàn)出大賣場唱主角、家電銷售增幅最高、超市銷售份額最大的特點。天潤發(fā)、蘇寧、鴻泰、華聯(lián)等16家大型零售商業(yè)、餐飲業(yè)監(jiān)測統(tǒng)計，共實現(xiàn)銷售12803萬元，同比增長13.4%。家電企業(yè)銷售增幅最高，蘇寧電器帶動了馬鞍山家電銷售市場，實現(xiàn)銷售2362萬元，同比增長62.7%。由此可見未來馬鞍山市的商業(yè)消費，特別是零售零售貿(mào)易依然將堅持一定的增長速度，為本案提供適宜的商業(yè)物業(yè)順利去化的市場時機。對外經(jīng)濟貿(mào)易引進外資，成果顯著馬鞍山在2004年繼續(xù)強化招商引資的任務(wù)力度，充分發(fā)揚園區(qū)招商引資的主力作用，不斷拓寬招商引資領(lǐng)域，全方位、多層次、寬領(lǐng)域的招商引資任務(wù)獲得顯著效果。全年實

10、踐利用外資1.1億美圓，比上年增長35.9%；實踐利用內(nèi)資38.11億元，比上年增長57.6%。全年新同意設(shè)立外商投資企業(yè)26個，總投資達1.29億美圓。雖然基數(shù)較低，但外商投資速度明顯加快，城市商業(yè)消費理念也將不斷更新?lián)Q代，最終將為新商業(yè)的構(gòu)成和昌盛提供了市場根據(jù)。馬鋼勝利轉(zhuǎn)制對城市商業(yè)的影響分析馬鞍山是依托馬鋼一個超大型國企的支撐，得以不斷的擴展和開展的鋼鐵城市。在1995年國企改制的鐘聲敲響之前，馬鞍山的城鎮(zhèn)居民對馬鋼的依賴度是不言而喻的，可以毫不夸張地說，當(dāng)時的每一戶家庭都對馬鋼有或多或少的聯(lián)絡(luò)。1996年開場馬鋼減員增效，踏上了苦楚的國企調(diào)整之旅。期間，大量的職工擔(dān)憂下崗，由于誰都沒

11、有做好投身于效力、貿(mào)易或零售等屬于第三產(chǎn)業(yè)的商業(yè)經(jīng)濟活動中去的預(yù)備。經(jīng)濟數(shù)聽闡明，在2001年以前，馬鞍山為了及時調(diào)整當(dāng)時城市經(jīng)濟構(gòu)造失衡的情況，犧牲了原有的城市開展速度。而如今，馬鞍山真正實現(xiàn)了鳳凰涅磐，在經(jīng)濟構(gòu)造優(yōu)化的根底上開場大力吸引外資，開展民營經(jīng)濟，為就業(yè)和經(jīng)濟增長提供了多種出路：新崛起的山鷹、星馬、中橡、格力、圣班戈等工業(yè)企業(yè)吸納了大量的就業(yè)人口；更多的人將進入商業(yè)、效力、餐飲、旅游、金融、電信、教育、醫(yī)療、物流等部門。越來越多的馬鞍山人將不再吃鋼鐵這碗飯，而是更多地參與到了國民收入的再分配當(dāng)中去，并且還產(chǎn)生了很多個體運營戶。同時，工業(yè)企業(yè)、公務(wù)員單位的工資大幅提高也給國民收入的再

12、分配發(fā)明了有利的環(huán)境。只需當(dāng)城市的經(jīng)濟構(gòu)造由單一勝利轉(zhuǎn)向多元化之后，經(jīng)濟的開展才干保證相對的平衡和穩(wěn)定，才干真正做足預(yù)備進入城市經(jīng)濟的高速開展期。人均收入的大幅度上升，生活程度的顯著提高也就指日可待。馬鞍山即是處于這一階段的典范，可以預(yù)期在不久的未來，該市的商業(yè)定將需求更高檔次、更多樣化的商業(yè)業(yè)態(tài)來滿足當(dāng)?shù)鼐用竦纳钚枨?。?jù)不完全統(tǒng)計，每年從馬鞍山流入南京的消費額高達10億人民幣，這景象已闡明現(xiàn)今的馬鞍山商業(yè)已不能完全滿足當(dāng)?shù)厝说馁徺I需求，從而高檔次的商業(yè)物業(yè)也必然奇貨可居，成為投資者或運營者的關(guān)注對象。城市構(gòu)造與開展規(guī)劃分析3.1 馬鞍山城市道路現(xiàn)狀與規(guī)劃分析城市商業(yè)格局的構(gòu)成在很大程度上是

13、依賴于城市道路網(wǎng)絡(luò)，充分的對城市路網(wǎng)硬件及交通加以分析，是明晰城市商業(yè)格局，預(yù)測未來商業(yè)開展方向的重要一環(huán)?，F(xiàn)狀：馬鞍山秉承“完善主城，拓展副城，南進東擴，濱江帶狀開展的城市空間開展戰(zhàn)略，城市建立不斷加快。老城區(qū)一些主要街道已拓寬整治，新區(qū)道路已按原先規(guī)劃要求逐漸實施，道路骨架已根本完成。馬鞍山市區(qū)現(xiàn)有城市干道網(wǎng)根本上為方格網(wǎng)式，主要道路為六橫六縱，六橫為：結(jié)合路、電業(yè)路、幸福路葛羊路、湖北路、湖南路、雨山路。六縱為馬鋼大道、寧蕪路、紅旗路、湖西湖、湖東路、江東大道。規(guī)劃：在新一輪的規(guī)劃方案中，對城市路網(wǎng)規(guī)劃提出了“十橫八縱的想象。即在現(xiàn)有的“六橫六縱的根底上添加了印山路、九華路、梅山路、南環(huán)

14、路、沿江大道、慈河路等主要干道，其城市南擴方案已十清楚顯。結(jié)論：從該建立規(guī)劃方案看，近幾年城市的南擴開展方案已不再是紙上談兵，開場進入本質(zhì)性的建立階段。城市主干道所具備的人流量及通達性是大型商業(yè)開發(fā)的必要條件，因此，城市建立重心的南移給本案帶來了絕佳的商業(yè)開展機遇和空間。雨山路印山路九華路路3.2 城市功能及性質(zhì)新一輪城市總體規(guī)劃將城市性質(zhì)定位為長江中下游地域重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地和濱江山水園林旅游城市。3.3 城市規(guī)劃 本次規(guī)劃期限為近期到2005年，遠期到2020年，遠景到2050年，城市規(guī)劃規(guī)劃構(gòu)造呈帶狀組團式開展，構(gòu)成“一主一副兩帶的空間構(gòu)造形狀，其中“一主主城區(qū)，以現(xiàn)狀建成區(qū)為根底，東

15、擴南進。主城區(qū)是以行政辦公、商業(yè)金融、科技文教、產(chǎn)業(yè)信息、交通居住等為主的市級綜合性功能區(qū)；“一副副城區(qū)以當(dāng)涂縣城為根底，結(jié)合城市經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)南區(qū)的建立構(gòu)成城市副城區(qū)。副城區(qū)是以商貿(mào)、工業(yè)、交通及居住為主的區(qū)級綜合性功能區(qū)；“兩帶產(chǎn)業(yè)帶和生活帶?！半p百構(gòu)架力爭用10年左右的時間，建成城區(qū)面積超100平方公里、人口超100萬的現(xiàn)代化城市。20年前，倘假設(shè)有人提出這個觀念，許多人一定會持疑心態(tài)度。然而，當(dāng)時代的年輪穿越二十一世紀(jì)時，我市城市東擴南進的步伐顯現(xiàn)出騰躍式活力。以江東大道和雨山路為界，總面積28平方公里呈“L型的新城規(guī)劃隨之出臺。未來城市中心區(qū)將構(gòu)成一個市級中心、兩個市級副中心。市級中

16、心由湖南路、湖西路、九華路及湖東路圍合而成，以行政、金融、商貿(mào)效力、文化文娛為主，總用地約360公頃。主城區(qū)、副城區(qū)各規(guī)劃一個市級副中心。主城區(qū)市級副中心位于湖北路與慈河路交叉口附近；副城區(qū)市級副中心位于太白路與振興路交叉口。主城區(qū)主要向南開展，適當(dāng)向東開展，當(dāng)涂縣城主要向北開展，適當(dāng)向東、向西開展，城市總?cè)丝趯⒌竭_120萬。規(guī)劃還對行政、商業(yè)金融、文化文娛、體育、醫(yī)療衛(wèi)生、教育科研等公共設(shè)備用地規(guī)劃進展了規(guī)劃。其中主城區(qū)行政辦公用地在雨山路與花園路之間相對集中布置，構(gòu)成以市政府為中心的行政中心；副城區(qū)行政辦公用地集中在振興路兩側(cè)。主城區(qū)在花園路與九華路之間布置市級商業(yè)金融中心。在安康路、江東

17、大道、蓬萊路、慈河路圍合成的區(qū)域布置市級商業(yè)副中心。副城區(qū)在振興路兩側(cè)構(gòu)成市級商業(yè)副中心.未來城市政治行政文化中樞所在地的市政廣場，由行政辦公會議中心、大劇院、展覽館、圖書館、廣場等組成。目前，一期工程即包括市委、市政府、市人大、市政協(xié)辦公建筑在內(nèi)的多項工程已全面完成勘探和土地征遷，進入施工期。到2007年，除一期工程外，二期工程中的圖書館、博物館和大劇院等三大文化建筑也將陸續(xù)開工。結(jié)論：本案處于未來城市中心區(qū)，與副城當(dāng)涂的銜接線上，商業(yè)先天擁有輻射南北優(yōu)勢，商業(yè)區(qū)隸屬規(guī)劃中的市級商業(yè)金融中心，北承雨山商圈，南接金融辦公中心，東考市政廣場、文化廣場，未來商業(yè)位置不可估量。 在商業(yè)定位上北面可以

18、思索和雨山商圈部分差別和優(yōu)勢競爭方法，南面發(fā)明適宜金融辦公群體的商業(yè)形狀，吸引東面廣場人流，打造休閑文娛類的商業(yè)業(yè)態(tài)，充分利用交通的便利行和城市聚焦功能，以適宜的業(yè)態(tài)截留過往客群。在商業(yè)部分的推行上，應(yīng)契合市政工程進度，利用政府的力量，提升本案在馬鞍山市民意中的位置。3.4城市商業(yè)開展規(guī)劃馬鞍山商業(yè)網(wǎng)點建立開展目的為：立足馬鞍山，效力于皖江地域及長三角地域，逐漸構(gòu)成大中小型結(jié)合、高中低檔并舉、綜合與專業(yè)配套、集中與分散協(xié)調(diào)開展的商業(yè)效力網(wǎng)絡(luò)。到2020年，市人均占有商業(yè)營業(yè)面積1平方米左右，全市城市商業(yè)營業(yè)面積達120萬平方米。根據(jù)規(guī)劃， 2020年前商業(yè)網(wǎng)點體系規(guī)劃主要有以下內(nèi)容：在商業(yè)體系

19、上，由市級商業(yè)中心、區(qū)級商業(yè)中心和居住區(qū)商業(yè)中心構(gòu)成。市級商業(yè)中心位于湖南路、湖西路、九華路及湖東路圍合而成的“帶狀區(qū)域，占地面積約360公頃。中心內(nèi)規(guī)劃設(shè)置文化中心、步行商業(yè)街區(qū)、辦公金融商業(yè)區(qū)、文體中心等分區(qū)，建成一個集文化、購物、游覽、休閑、餐飲于一體的多功能綜合性商業(yè)街區(qū)，成為我市最繁華的商業(yè)集散地，為消費者提供多層次的綜合性效力，成為展現(xiàn)我市現(xiàn)代化商業(yè)開展程度的窗口。結(jié)論：目前商業(yè)供應(yīng)體量較大，相比較整個馬鞍山的商業(yè)需求來說還非常缺乏，目前大量資金向南京流出的景象仍在繼續(xù)，商業(yè)需求潛力還在不斷增長。 本案商業(yè)除著眼于規(guī)劃外，還需思索規(guī)劃進程的滯后性，除了思索商業(yè)的規(guī)模效應(yīng)和品牌效益，

20、還需思索商業(yè)的銷售性和自然生長的生命力。商業(yè)環(huán)境分析商業(yè)房地產(chǎn)開展概略馬鞍山市自2000年開場被國土資源部列為全國國有土地資本運營試點城市，五年來，不斷加大征用、回收土地運用權(quán)益度，加強政府部門調(diào)控土地市場的才干，建立國有土地資本運營新機制。再新的機制下，土地運用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌過程具有了較高的透明度，杜絕了經(jīng)過不正當(dāng)手段獲取廉價土地的行為，引進了多家的江浙地產(chǎn)運營商，在很大程度改動目前馬鞍山住宅供不應(yīng)求的情況。馬鞍山房地產(chǎn)市場起步較早，1997年當(dāng)年的商品房買賣量便已到達27萬多平方米，其后幾年不斷呈現(xiàn)穩(wěn)步增長的勢態(tài)，在閱歷了2000年的低谷后，2001年后無論是買賣套數(shù)、買賣面積還是買賣金額

21、均成倍增長。近年馬鋼對職工住宅進展了“還債式建立，其中規(guī)模最大的花園居住區(qū)總建筑面積到達了50萬平方米，幾乎和馬鞍山近一年的商品房成交量相當(dāng)，這將對馬鞍山的房地產(chǎn)市場產(chǎn)生一定的沖擊。馬鞍山整個房地產(chǎn)市場目前已逐漸進入市場化運營的成熟階段，房地產(chǎn)買賣呈現(xiàn)穩(wěn)步上升趨勢。從上表的統(tǒng)計數(shù)據(jù)可以看出，馬鞍山的房地產(chǎn)二、三級市場曾經(jīng)構(gòu)成聯(lián)動，二手房的買賣套數(shù)更是二度超越了商品房的買賣套數(shù)，這將有力的推進馬鞍山房地產(chǎn)二級市場的快速開展。商業(yè)地產(chǎn)從前年開場，經(jīng)過舊城改造，危房拆遷，招商引資，商業(yè)工程成倍數(shù)生長。商業(yè)市場開展迅速，天潤發(fā)、農(nóng)工商、上海華聯(lián)、南京蘇果等一批名牌商貿(mào)企業(yè)入駐，一批連鎖超市、購物中心、

22、便利店、倉儲式商場等新型零售業(yè)態(tài)的競相開展，居民的消費構(gòu)造不斷晉級，目前商業(yè)地產(chǎn)市場曾經(jīng)進入了快速增長期。商業(yè)用房價錢不斷上漲，從2003年的商業(yè)房銷售均價普遍在40006000元/平方米左右，商圈中心已有達萬元以上的鋪面，至目前商業(yè)房銷售均價普遍在7000元/平方米左右，商圈中心那么高達1.8萬元左右。隨著蘇商、浙商、臺商、滬商會聚馬鞍山，使建市以來就以工業(yè)出名的馬鞍山商業(yè)一時風(fēng)生水起，商業(yè)形狀日益齊全。外來權(quán)利的進入正在打造馬鞍山商業(yè)的新格局。商業(yè)市場的快速開展和普通住宅房價的上漲，直接刺激了商業(yè)用房售價的較快上漲。國中觀念：工業(yè)化和城市化均超前的前提下，商業(yè)市場空缺正快速被填補，商業(yè)容顏

23、快速更新；馬鞍山商業(yè)風(fēng)生水起，新格局和猛烈的競爭下商業(yè)蛋糕也將不斷作大；商業(yè)價錢的快速上漲，增大了本案商業(yè)的操作空間，同時也帶來總價問題，合理的控制總價是本案順利去化的關(guān)鍵所在。城市商業(yè)格局分析馬鞍山的商業(yè)中心區(qū)最早在花山區(qū)的幸福廣場一帶，由于城市的南向開展，商業(yè)中心區(qū)轉(zhuǎn)移到解放路一帶，并在此構(gòu)成規(guī)模，不斷延續(xù)到如今，是馬鞍山重要的商業(yè)中心區(qū)之一； 90年代中末期崛起的城南商業(yè)中心區(qū)那么位于湖南路與湖東中路交叉口一帶；構(gòu)成了目前的三大商業(yè)格局。解放路商業(yè)街：與上世紀(jì)80年代、90年代兩次集中改造不同的是，此次改造完全是市場化運作，外來資本和民間資本發(fā)揚主體作用，國內(nèi)外規(guī)模企業(yè)、品牌商品紛紛進入

24、，而且這次改造構(gòu)成了向兩側(cè)縱深延伸開展之勢。商業(yè)街北端的上海華聯(lián)吉買盛賣場開業(yè)，營業(yè)面積近2000平方米；中段的樂園市場將建成營業(yè)面積達1.3萬平方米，以化裝品、服裝知名品牌為主營的大型商場；南端的鴻泰新百購買湖濱飯店后擴建運營場所；位列全國家電連鎖店4強之列的蘇寧、五星電器同時進駐解放路；解放路上的富邦商業(yè)中心和文化宮東側(cè)的新天地廣場正在施工，年內(nèi)將新增營業(yè)面積3萬多平方米。整條商業(yè)街進展亮化改造，將建立成一個集購物、休閑、文娛于一體的綜合性商業(yè)街。花山路商業(yè)街：作為城市東擴商貿(mào)板塊的花山路及周邊地域，天潤發(fā)賣場、寶慶酒店等一批商業(yè)、餐飲企業(yè)生意紅火。作為我市規(guī)模最大、種類最全的裝飾資料零售

25、零售市場的東源建材城，現(xiàn)有運營戶216戶，營業(yè)面積1.8萬平方米，年營業(yè)額超億元。易初蓮花裝飾資料大賣場已確定入駐，一批上規(guī)模的市場、酒店正在謀劃之中。城南雨山商圈：新源市場曾經(jīng)動遷，上海大華集團將投巨資，在此建立一座達13萬平方米，集購物、休閑、餐飲、文娛、商務(wù)等功能于一體的商業(yè)中心。為配合該中心的建立，花山區(qū)將再建立一個大型再就業(yè)市場。相鄰的馬鋼職大也將在近期實施改造，與中央花園共同構(gòu)成新的時髦商品運營區(qū)。加華商業(yè)步行街和海外海名筑的開發(fā)建立，該地域?qū)⒊蔀轳R鞍山商業(yè)重心區(qū)。 與此同時，湖東路電子、圖書一條街也在完善之中，將與三大商業(yè)中心相互貫穿、聯(lián)動互補，共同促進我市效力業(yè)的開展。國中觀念

26、：目前商業(yè)重心區(qū)：解放路商業(yè)中心輻射了整個馬鞍山的城市和鄉(xiāng)鎮(zhèn)的人群；正崛起商業(yè)重心：城南雨山區(qū)，商業(yè)規(guī)模已趨成熟，隨著中央花園、大華國際、加華廣場等運作，取代解放路商業(yè)老大的位置指日可待。最具投資潛力區(qū)：未來市級商業(yè)中心，商圈中心不斷南移，政府的規(guī)劃和大力投資，投資潛力不可限量。城市商業(yè)設(shè)備開展前景研討3.1馬鞍山主要街道的商業(yè)情況分析為了準(zhǔn)確的了解馬鞍山商業(yè)現(xiàn)狀，我們逐一對整個城市的主要商業(yè)街道14條的沿街商業(yè)點做了全面的市場調(diào)查，其中包括：六條縱向商業(yè)街紅旗路、解放路、湖西路、湖東路、艷陽路、佳山路；八條橫向商業(yè)街團結(jié)街、湖北路、湖南路、雨山路、菊園路、桃源路、重陽路、華飛路。紅旗路：全長

27、10000米左右，南起南環(huán)路，北至葛羊路，北段寬40米，南段寬50米，車流較大，不斷以來都是城市路網(wǎng)中的縱向交通干道。紅旗路上各類沿街商業(yè)點總數(shù)達146家，占商家總量的15.4%，沿街商業(yè)面積總量為1.2萬平方米左右，以區(qū)域商業(yè)為主，檔次橫向比較屬中檔偏低。其業(yè)態(tài)構(gòu)造見圖：解放路：全長1000米左右，南起湖北路，北接花山路，路寬50米左右。車流普通，人流很大，為馬鞍山相對繁華的商業(yè)一條街。紅旗路上沿街商業(yè)點總有82家，占商家總量的8.5%，沿街商業(yè)面積總量為6400平方米左右，為城市商業(yè)，檔次橫向比較屬于高檔。其業(yè)態(tài)構(gòu)造見圖：湖西路：全長7000米左右，南起南環(huán)路，北至紅旗路，路寬40米，車流

28、較普通，為城市路網(wǎng)中的縱向交通干道。湖西路上各類沿街商業(yè)點總數(shù)達102家，占商家總量的8.2%，沿街商業(yè)面積總量為41000平方米左右，以區(qū)域商業(yè)為主，檔次橫向比較屬中檔。接近本案那一段已構(gòu)成我市餐飲一條街，故大型酒店、飯店生意不錯，名氣頗大，較集中。其業(yè)態(tài)構(gòu)造見圖：湖東路：全長8300米左右，南起南環(huán)路，北至葛羊路，北段寬40米，南段寬60米，車流較普通，人流較大，與湖南路交叉路口聚集了較多的購物中心，構(gòu)成了一定的集聚效應(yīng)。是目前交通主干道，商業(yè)昌盛，反面大多是電腦專營、軟件通訊，南面大都是小型服飾、小型店鋪較多，人氣旺，書店也較多。湖東路上各類沿街商業(yè)點總數(shù)達178家，占商家總量的15.7

29、%，沿街商業(yè)面積總量為1.1萬平方米左右，以城市商業(yè)為主，檔次橫向比較屬中檔。其業(yè)態(tài)構(gòu)造見圖：艷陽路：全長1200米左右，南起雨山路，北至湖南路，路寬25米，車流較小，人流普通，主要緣由在于接近南端的商業(yè)氣氛尚未構(gòu)成，艷陽路上各類沿街商業(yè)點總數(shù)達21家，占商家總量的2.4%，沿街商業(yè)面積總量為3700平方米左右，以區(qū)域商業(yè)為主，檔次橫向比較屬中檔。其業(yè)態(tài)構(gòu)造見圖：佳山路：全長1000米左右，南起雨山路，北至湖南路，路寬30米，車流較大，人流較大，主要緣由在于天馬汽車站即在該路邊，同時桃源路與重陽路與該路相互垂直，從而構(gòu)成了較強的商業(yè)人流，佳山路上各類沿街商業(yè)點總數(shù)達110家，占商家總量的12.

30、4%，沿街商業(yè)面積總量為5400平方米左右，區(qū)域商業(yè)為主，檔次橫向比較屬中檔。其業(yè)態(tài)構(gòu)造見圖：團結(jié)街：全長600米左右，東起花山路，西接紅旗路，垂直于解放路。路寬15米，無車流，人流大。團結(jié)路上有兩個專業(yè)市場，一個是以小商品為主的花鳥市場，屬于典型的馬路市場，主要運營的是各類小商品，每個攤位每月的運營本錢在300元左右；與之隔街相望是服裝市場，是一個暫時型的大棚市場，商鋪以6平方米/間進展分割，每個商鋪每月的運營本錢在400-500元左右。團結(jié)街上各類沿街商業(yè)點總數(shù)達110家，占商家總量的12.4%，沿街商業(yè)面積總量為3000平方米左右，以城市商業(yè)為主，但檔次屬低檔。其業(yè)態(tài)構(gòu)造見圖：湖北路：全

31、長10000米左右，東起東環(huán)路，西至馬鋼大道，路寬40米，車流較大，人流因緊靠雨山湖及市政府同樣較大，但商業(yè)氣氛普通。湖北路上各類沿街商業(yè)點總數(shù)達35家，占商家總量的4%，沿街商業(yè)面積總量為3600平方米左右，以區(qū)域商業(yè)為主，檔次橫向比較屬中檔。其業(yè)態(tài)構(gòu)造見圖：湖南路：全長8500米左右，東起東環(huán)路，西至寧蕪路，路寬40米，車流較大，人流普通，與湖東路交叉路口聚集了較多的購物中心，其他路段商業(yè)氣氛普通。湖南路上各類沿街商業(yè)點總數(shù)達90家，占商家總量的10.2%，沿街商業(yè)面積總量為2800平方米左右，以城市商業(yè)為主，檔次橫向比較屬中高檔。其業(yè)態(tài)構(gòu)造見圖：雨山路：取紅旗路至佳山路，計2000米左右

32、，路寬40米，車流較大，人流較高，是交通主干道，建材店最多，其次是餐飲文娛，與艷陽路交叉路口是三大超市之一農(nóng)工商，天潤發(fā)二店也將開在對面，其他路段商業(yè)氣氛普通。雨山路上各類沿街商業(yè)點總數(shù)達69家，占商家總量的8.2%，沿街商業(yè)面積總量為32000平方米左右，以城市商業(yè)為主，檔次橫向比較屬中高檔。菊園路：全長800米左右，東起花山路，西至佳山路，路寬15米，車流少，人流普通。菊園路上各類沿街商業(yè)點總數(shù)達27家，占商家總量的3.1%，沿街商業(yè)面積總量為1000平方米左右，以社區(qū)商業(yè)為主，檔次橫向比較屬中檔。其業(yè)態(tài)構(gòu)造見圖：桃源路：全長400米左右，東起佳山路，西至湖東路，路寬15米，車流少，人流較

33、大。沿路有較多暫時搭建建筑用作商鋪，另外有部分露天暫時攤位用以銷售花、鳥等商品。除去暫時攤位，各類沿街商業(yè)點總數(shù)達48家，占商家總量的5.4%，沿街商業(yè)面積總量為1500平方米左右，以區(qū)域商業(yè)為主，檔次橫向比較屬中低檔。其業(yè)態(tài)構(gòu)造見圖：重陽路：全長1100米左右，東起花山路，西至佳山路，路寬20米，車流少，人流普通。其商鋪構(gòu)造由小區(qū)一層住宅改造而成，大量的餐飲店聚集于此，構(gòu)成了較強的目的地商業(yè)，商業(yè)輻射范圍增大，生意興隆。各類沿街商業(yè)點總數(shù)達44家，占商家總量的5%，沿街商業(yè)面積總量為3200平方米左右，以區(qū)域商業(yè)為主，檔次橫向比較屬中檔。其業(yè)態(tài)構(gòu)造見圖：華飛路：全長600米左右，東起湖東路，

34、西至紫霞路，路寬10米，車流少，人流普通。各類沿街商業(yè)點總數(shù)達32家，占商家總量的3.6%，沿街商業(yè)面積總量為7000平方米左右，以區(qū)域商業(yè)為主，檔次橫向比較屬中檔。其業(yè)態(tài)構(gòu)造見圖：結(jié)論：商業(yè)街均不同程度呈現(xiàn)業(yè)態(tài)聚集效應(yīng)。根據(jù)業(yè)態(tài)構(gòu)造圖分析，各條商業(yè)街前三項業(yè)態(tài)比例之和均超越本身街道商業(yè)總數(shù)的60%，業(yè)態(tài)的聚集在一定程度上擴展了該街在城市范圍或本身區(qū)域范圍內(nèi)的商業(yè)輻射力。如解放路以服飾、百貨為主，湖東路那么以計算機、電子、百貨為主，而重陽路以餐飲、服飾，湖西路以餐飲、文娛、家居用品為主，湖東路以電腦、通訊、文具、書店為主，雨山路以建材、餐飲為主，雖然上述五條街在城市路網(wǎng)中的功能及等級各不一樣，

35、但其因商業(yè)業(yè)態(tài)的聚集度高，充分發(fā)揚了各自的商業(yè)影響力，提升了沿街商鋪的商業(yè)價值。為本案定位提供了自創(chuàng)意義。業(yè)態(tài)以服飾為龍頭的商業(yè)街居多，餐飲、電子電器、家居、百貨、文娛等次之，檔次普遍以中低為主。這與整個城市的原先的經(jīng)濟構(gòu)造單一有關(guān)，隨著城市的不斷開放和產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的勝利調(diào)整，中高檔次的各類業(yè)態(tài)曾經(jīng)存在市場空缺。部分商家曾經(jīng)開場覺察馬鞍山的消費力的變化：中高檔服飾開場進入大型商場，如鱷魚、蘋果、BETTY、紫瀾門等；家居業(yè)也開場擯棄原先小、零、散的商業(yè)方式，開場往成套精品家居方向開展等等；中央花園、富邦、國際廣場、加華步行街等高檔集中式商業(yè)正緊鑼密鼓地進入了招商階段這些都在填補目前的商業(yè)空缺，本案

36、的勝利不僅要思索現(xiàn)有商業(yè)形狀，還要思索未來商業(yè)格局的變化。3.2馬鞍山現(xiàn)有主要商業(yè)業(yè)態(tài)的開展趨勢分析在一個城市的開展過程中，商業(yè)業(yè)態(tài)繼續(xù)性的調(diào)整需求是客觀存在的，業(yè)態(tài)的缺乏或過剩對于任何商業(yè)工程開發(fā)都預(yù)示著宏大的商機或風(fēng)險，充分研討當(dāng)?shù)厣虡I(yè)的業(yè)態(tài)構(gòu)造，遵照至真的商業(yè)規(guī)律，得出各個業(yè)態(tài)的開展趨勢是勝利做好商業(yè)定位的前提。從本次商業(yè)調(diào)查數(shù)據(jù)中可以看出，馬鞍山目前存在的商業(yè)業(yè)態(tài)主要有以下幾種：服飾、餐飲、電子通訊、家電、百貨、超市、文娛、洗浴、美容健身、家居、建材等。服飾：馬鞍山的服飾業(yè)主要存在于解放路商業(yè)圈、專業(yè)市場月亮城、團結(jié)路服裝市場等、百貨商場新大新、鴻泰等之中，其他零星分布于各商業(yè)街，檔次

37、以面向群眾消費的中低檔為主運營場所營業(yè)面積檔次運營客群消費客群沿街商鋪2050m2中檔專賣店為主群眾消費者專業(yè)市場615m2中低檔薄利多銷型低收入者/學(xué)生百貨商場515m2中高檔注重品牌維護企事業(yè)中層管理同時，消費者市場稱心度調(diào)查數(shù)聽闡明：消費者對檔次較高的服飾專賣店的數(shù)量上覺得缺乏的即占到54.3%，而對各類專業(yè)市場的數(shù)量評價覺得缺乏的更是到達了89.4%。服飾專賣店數(shù)量百分比檔次百分比沒選擇1.9沒選擇3.0非常缺乏8.3很差4.2缺乏44.2較差9.4足夠31.7普通66.8有點多11.7較好15.1太多2.3很好1.5專業(yè)零售市場數(shù)量百分比檔次百分比非常缺乏50.9沒選擇12.8缺乏3

38、8.5很差18.1足夠7.2較差38.1有點多3.0普通26.4太多.4較好4.2Total很好.4觀念：服飾品牌旗艦店缺乏。隨著馬鞍山居民生活程度的提高，服飾類應(yīng)向中、高檔次方向開展。服飾旗艦店講究產(chǎn)品深度，品牌專注，作為區(qū)域內(nèi)產(chǎn)品籠統(tǒng)的展現(xiàn)窗口，故需求面積較大100200平方米，物業(yè)檔次要求非常高，主要面對的消費客群為企事業(yè)單位的高層管理者的家庭成員或私營業(yè)主。中高檔服飾專業(yè)市場缺乏。與前者相比，中高檔服飾專業(yè)市場更加注重運營商品的廣度，主要面對群眾消費群體，力求將服飾范圍內(nèi)的男裝、女裝、童裝、飾品等種類做足。同時為符合日益更新的消費觀念，必需以時髦、休閑服飾為主題。方式以店中店為主，面積

39、范圍普通控制于1030平方米之間，物業(yè)檔次較高絕非設(shè)于地下層或臨建大棚內(nèi)，客流動線分布必需合理設(shè)計。餐飲：民以食為天，馬鞍山餐飲業(yè)開展由來已久。餐飲店的分布排除規(guī)模要素較為均勻，集中度較高的那么為重陽路中間段，檔次普通；新興區(qū)域位于本案北面的湖西路中段，檔次較高；環(huán)繞南湖，有幾家高檔的大型酒店，生意火爆，西式餐飲曾經(jīng)開場扽登陸，諸如上島咖啡等大型西餐廳目前已有45家。檔次根據(jù)不同的餐飲類型有所區(qū)別：類型規(guī)模檔次消費客群人均消費備注舉例酒店類800-1500較高商務(wù)宴請，親友聚會大于30部分附帶文娛設(shè)備夢都、寶龍社區(qū)餐飲類30200中周邊社區(qū)居住人口10-50多數(shù)具有地方特征夥縣土菜館快餐類20

40、0300較高商務(wù)人群、游客15-30連鎖店居多KFC、永和休閑餐飲100600較高商務(wù)、時髦人群2050二、三層合并運營江南茶人消費者市場稱心度調(diào)查數(shù)聽闡明，消費者對各類餐飲的數(shù)量覺得缺乏的較為普遍除小飯館除外，特別對中高檔西式餐飲覺得缺乏的占到了89.1%。在餐飲設(shè)備的檔次方面，稱心度不高，其中中高檔中式餐飲的稱心度最高，但選擇較好或好的消費者比例也只需35.5%。種類饑渴度選擇缺乏或缺乏稱心度選擇較好或好中高檔次西式餐飲89.1%20.8%中高檔次中式餐飲49.1%35.5%休閑餐飲42.6%27.9%小飯店23.8%6.4%觀念：在商業(yè)聚合體當(dāng)中，中高檔西式餐飲可作為主力店來到達吸引人氣

41、的目的。數(shù)聽闡明：馬鞍山市中高檔的西式餐飲的饑渴度較高，大量的消費者以為市場供應(yīng)較少，而且對檔次的稱心度也不高。因此，中高檔西式餐飲自然成為可以吸引人氣的法寶。但思索市場消費力問題，該類餐飲數(shù)量絕不能過多。酒店類餐飲業(yè)高檔化、規(guī)模化趨勢明顯。在市場需求方面，消費者對餐飲類設(shè)備的稱心度不高，闡明餐飲設(shè)備檔次上升空間較大。市場供應(yīng)方面也獲得一樣的市場信息：鴻泰大酒店是鴻泰集團下屬的一家大型餐飲公司，位于中心大道與雨山路的交界處。規(guī)模與檔次在馬鞍山可算首屈一指，其總體規(guī)模到達15000平方米，以準(zhǔn)四星級的規(guī)范建造，其西餐飲即占了5000平方米，包廂60余間，一層大廳可供500多人同時用餐，菜系風(fēng)格以

42、杭幫、粵、徽、川為主，自4月16日試營業(yè)以來，市場反映不俗。與鴻泰大酒店檔次相當(dāng)?shù)膲舳寂R湖大酒店去年重新開張營業(yè)，以準(zhǔn)四星級為規(guī)范，總體規(guī)模大，人均消費普通在50100之間，地段好，人氣較旺。位于江東大道上的避風(fēng)港酒店，在裝修檔次也重金投入，一到夜晚便燈火闌珊，覺得門庭假設(shè)市。餐飲業(yè)往文娛、住房、會議等多元綜合體方向開展。鴻泰大酒店在功能上除了餐飲以外，還結(jié)合了客房、會議、文娛等商業(yè)功能，來做相互的促進和補充。寶龍大酒店也單獨設(shè)立了桑拿、保齡球、文娛等多項輔助設(shè)備，以期經(jīng)過多元方向開展，為目的消費客戶提供全方位、高質(zhì)量的效力體系，這樣的商業(yè)方式不但充分發(fā)揚了個體的商業(yè)，也為其他商業(yè)個體做了帶動

43、作用。此方式已被越來越多大型商業(yè)工程所采用。市中心大型餐飲缺乏。由于餐飲酒店在選址過程中受供應(yīng)水及排污設(shè)備安裝的限制，對商鋪構(gòu)造的要求比較高，市中心用于酒店的可選房源不多，多數(shù)大規(guī)模的新開張酒店均往市郊方向開展。本案地處優(yōu)越的區(qū)域環(huán)境，同時擁有足夠的體量開發(fā)大型餐飲，在市場定位中可思索一定量的餐飲功能。西式快餐、休閑餐飲搶占先機。馬鞍山的餐飲市場是旺盛的，單從當(dāng)?shù)豄FC的數(shù)量即能有些許反映。休閑餐飲緊跟其后，檔次，規(guī)模均處中等偏上，江南茶人、卡布其諾出現(xiàn)豐富了當(dāng)?shù)厝说男蓍e方式，也驗證了當(dāng)?shù)氐南M市場。其中，卡布其諾更開啟了當(dāng)?shù)匦蓍e餐飲一至三層合并運營的先河。電子、通訊：馬鞍山的電子電腦及配件為

44、主市場并不興隆，主要集中于湖東中路，緊鄰安徽工業(yè)大學(xué)。較具規(guī)模70-100平方米的電子產(chǎn)品運營商總共只需10家左右，對企事業(yè)單位的零售業(yè)務(wù)是其運營利潤的主要來源，因此其對商鋪所處地段的人流量依賴度不高。不過，數(shù)碼產(chǎn)品主要以個人消費為主，在數(shù)碼產(chǎn)品盛行的今天，以該產(chǎn)品為主要業(yè)務(wù)的電子運營商有能夠?qū)π屡d區(qū)域表示興趣。通訊產(chǎn)品主要集中于湖東南路一段，臨近電信大樓，部分產(chǎn)品那么進入百貨商店或賣場的柜臺銷售。從湖東路上的通訊產(chǎn)品運營商家分析，個體運營面積的規(guī)模不大普通在50150平方米之間，運營產(chǎn)品品牌較雜且種類不多，售后效力無法得到保證。結(jié)論：本市的商業(yè)根底不支持大規(guī)模的電子產(chǎn)品的專業(yè)市場，但數(shù)碼產(chǎn)品

45、的消費市場不可小覷。馬鞍山歷來都以第二產(chǎn)業(yè)作為城市經(jīng)濟的最大支柱，商業(yè)貿(mào)易業(yè)的相對落后呵斥了其商業(yè)對周邊城市的輻射力偏弱的景象。特別對屬于新興行業(yè)的電子產(chǎn)品那么更加明顯地表現(xiàn)出其消費型城市的商業(yè)特征。種類齊、信譽好、規(guī)模大的“手機航母將獨領(lǐng)市場風(fēng)騷。隨著手機更新?lián)Q代的速度加快，通訊產(chǎn)品市場的競爭開場由產(chǎn)品競爭轉(zhuǎn)化為效力競爭，產(chǎn)品種類、商家信譽、售后效力都將成為消費者選擇消費地點的考量要素。因此，符合上述要求的“手機航母也將應(yīng)運而生。其規(guī)模較大，普通配合網(wǎng)絡(luò)供應(yīng)商共同打造。家電：馬鞍山的家電運營普通都置身于專業(yè)的家電市場中，當(dāng)然也有部分經(jīng)銷商將本人的產(chǎn)品經(jīng)過協(xié)作運營的方式，打進百貨商場家電柜臺。

46、最近幾年，全國上下各個大小城市，家電行業(yè)的競爭算是最為猛烈的。他方唱罷我登臺，各類促銷活動接二連三，最終的結(jié)果那么是大魚吃小魚，土生土長的規(guī)模不大的經(jīng)銷商全被迫兼并。馬鞍山的家電經(jīng)銷商算是比較僥幸的，國美、永樂和蘇寧在先前并沒進入市場，幾家經(jīng)銷商小打小鬧，自得其樂。但蘇寧、五星電器集團的進入，殘酷的市場競爭曾經(jīng)拉開帷幕，僥幸的是家電市場的擴展，同時也帶動了整體行業(yè)的競爭力，輻射力度晉級，市場蛋糕不斷作大，是一個共贏的局面。觀念：家電行業(yè)目前已趨飽和，未來市場依然看好。蘇寧電器的進入闡明馬鞍山家電行業(yè)的市場尚有很大的開展空間，家電產(chǎn)品的更新時代的降臨也為市場發(fā)明了極大的購買力。行業(yè)擴張，截留了向

47、南京方向的消費資金，商業(yè)規(guī)模的擴展，也將同時作大市場蛋糕。馬鞍山作為通往長三角的橋頭堡，輻射整個安徽省，商業(yè)容量不可限量，在商業(yè)運作中，共同把行業(yè)作大，也是本案可以思索的方向。百貨：馬鞍山的商業(yè)市場格局受百貨商廈的分布影響較大，在解放路有檔次最高的鴻泰新百，在湖東路與湖南路的交界處那么構(gòu)成了以百貨商廈為主的商圈效應(yīng)，主要有華聯(lián)商廈、新大新一百和新亞百貨。另外湖南路與紅旗路的交界處的錦華商業(yè)大廈具有較大規(guī)模。它們作為主力商店分布于各商圈之內(nèi)，對人流的聚集及滯留起到了很大的作用。從運營方式分析，各商場大體類似，均采取了一致運營管理的運營方式，現(xiàn)以鴻泰新百為例加以闡明。鴻泰新百位于解放路南端，前身為

48、湖濱百貨，與即將新開業(yè)的蘇寧電器隔路相望，從所在區(qū)域環(huán)境看：地段好，人流旺。商場規(guī)模較大，運營面積4000平方米左右，運營樓層設(shè)于一至五層，六層為員工餐廳，七、八樓為鴻泰集團辦公樓層。該商場運營檔次定位較高，以南京金鷹國際購物中心的邊柜品牌為本人的一線品牌，此類品牌的招商優(yōu)惠力度很大。租金方面以女裝為例，普通品牌銷售商大約扣營業(yè)額22%的點為租金，另加2%的廣告費。為了優(yōu)化本身的品牌效應(yīng)，商場實行月淘汰制，好像類產(chǎn)品中的某品牌運營延續(xù)三個月營業(yè)額最低，那么被淘汰。稱號開業(yè)時間規(guī)模檔次公交道路樓層分布主要品牌備注鴻泰新百20014000高1、13、28、127、6一層鞋、皮具、箱包、化裝品；二、

49、三層男女服裝；四、五層家電鱷魚；依格凡妮；老人頭、TCL等百貨商場大多采取一致運營，一致管理，一致收費制度；場內(nèi)租金大多以協(xié)作運營方式為主，租金及進場費視各商場的輻射力不同及進駐品牌而存在差別。錦華商業(yè)大廈2002.102000中高14、2、23、127、16、109、13、14、18一層鞋類、飾品、化裝品；二層服裝；三層服裝；床上用品藍仙妮、BETTY、蘋果、老人頭、李寧等新大新一百2004.42000中高14、28、3一層特價專柜；二層鞋類；三層鞋、服飾、皮具箱包四層日用、化裝、文化用品貝思、曼斯等華聯(lián)商廈1995.122500中14、28、3、6、10、127一層煙酒、飾品、化裝品、箱包

50、、文化用品；二層服裝、床上用品；三層服裝玉蘭油，威特男裝等新亞百貨1996.13100中14、28、3一層煙酒、日用品、五金、化裝品；二層飾品、床上用品、鞋類；三層服裝雜消費者市場稱心度調(diào)查數(shù)聽闡明：消費者對大型商場的數(shù)量感受有66.1%覺得缺乏，這與馬鞍山本地中型商場居多，大型商場少有關(guān)。檔次方面，消費者選擇較好或者好的只需21.1%，問及部分客戶參照物為何時，多數(shù)答案均為南京新街口的多家大型商場?？梢?，這幾家大型商場對本地的商場業(yè)有部分帶動和參考作用。大型商場數(shù)量百分比檔次百分比沒選擇1.5沒選擇2.3非常缺乏13.6很差2.6缺乏52.5較差17.0足夠24.9普通57.0有點多6.0較

51、好18.5太多1.5很好2.6觀念：百貨業(yè)遭到新興業(yè)態(tài)沖擊，全方位調(diào)整勢在必然。據(jù)2003年官方統(tǒng)計數(shù)聽闡明，2002年五家國營百貨商場有四家虧損，經(jīng)濟效益不甚樂觀。究其緣由，主要遭到大型超市及專業(yè)市場的沖擊，百貨商場中原先的運營種類與后者出現(xiàn)雷同、特征缺乏，另外購物環(huán)境較差及運營檔次定位模糊等不利要素使得大量的消費客群由于價錢要素被分流。不過新商業(yè)規(guī)律闡明，百貨業(yè)仍具有非常大的市場潛力，只需經(jīng)過購物環(huán)境、商品質(zhì)量、運營管理方式等差別性要素的優(yōu)化，即能提升百貨業(yè)態(tài)的市場競爭力。因此，對于這些百貨公司而言，尋覓新物業(yè)、發(fā)明良好的運營環(huán)境，明確運營定位是處理改動虧損，添加效益的當(dāng)務(wù)之急。這也為新興

52、區(qū)域的商業(yè)物業(yè)提供了市場契機。隨交通的不斷完善，南京商業(yè)對本地百貨業(yè)的影響日益加劇。從馬鞍山到南京，所需時間短，高速公路只需30分鐘，公路40分鐘且車費廉價。這對馬鞍山開展本地綜合百貨商業(yè)來說不利，越來越多的馬鞍山人喜歡到南京新街口商圈購物。畢竟南京新街口商業(yè)興隆，商家多，營業(yè)面積大，運營種類多，消費者以為到新街口商業(yè)區(qū)能“貨比三家，買個齊全。如何突破此種不利？將單純的購物消費引導(dǎo)為集文娛、休閑為一體的體驗式消費是本案商業(yè)的定位方向。如全國規(guī)模最大的水餃快餐連鎖企業(yè)大娘水餃店已捷足先登，選擇落戶新亞百貨。超市：馬鞍山市場中上規(guī)模的超市不多，主要分布于各個小區(qū)附近，以區(qū)域效力為主。其中，影響力最

53、大為青島潤泰公司旗下的天潤發(fā)超市，地址在湖北路與佳山路的交界處。2002年12月26日開場運營，規(guī)模到達15000平方米。分兩層運營，一層為停車場和商業(yè)街，實行招商制，詳細商業(yè)有餐飲KFC、服飾班尼奴及其他飾品等等，其主力鋪位面積為30平方米，平均租金為6元/平方米天；二層整層為超市，由生鮮食品區(qū)、服飾區(qū)、清潔用品區(qū)、百貨區(qū)和煙酒區(qū)五大功能區(qū)組成?？梢?，其業(yè)態(tài)搭配以突破了原先普通超市的范圍，以多元化功能來滿足如今人不斷晉級的消費需求。另外，位于解放路北端的上海吉買盛，面積20000平方米左右，雨山路上的農(nóng)工商超市，面積大約15000平方米左右，都曾經(jīng)在該區(qū)域構(gòu)成了強大的影響力。正在建立的天潤發(fā)

54、二店和藝初蓮花都在本案一公里的范圍內(nèi)，使得本案在這方面曾經(jīng)不具備市場潛力。觀念：超級市場具有明顯的人流聚集效應(yīng)。晚上為營業(yè)的黃金時間，入口處進展人流測算時間為5月30日17：4017：50，進入超市人數(shù)為319人，人流非常大，從而對周邊商業(yè)的帶動性很強。多業(yè)態(tài)組合是大型商業(yè)體的必然趨勢。因超級市場本身的聚客效應(yīng)，其人流即可成為各個超市的一大財富。為了最大限制的整合有效資源，大型超市普通都將底層作為對外招商場地，以獲取巨額的租金報答，該途徑已成為超級市場的主要盈利手段。馬鞍山運營超市將比百貨業(yè)更具市場前景。超市的運營商品普通多為易耗品，消費周期短，相對本地百貨業(yè)所面臨的南京商業(yè)輻射影響不大，因其

55、商品總價低，趕往南京消費的邊沿本錢大，所以在馬鞍山運營大型超市具有更大的商業(yè)空間。文娛：受馬鞍山人消費習(xí)慣的影響，該市的文娛業(yè)比較落后，總體數(shù)量少，零星分布于市中心區(qū)域，如紅旗路的金碧輝煌，湖北路的天長地久夜總會，湖南路的熱舞會所和光陰隧道，尚未構(gòu)成比較明顯的文娛聚集地。各文娛場所功能缺乏多樣化，以KTV、Disco、演藝吧為主。規(guī)模普通，檔次較低，并不能滿足馬鞍山人真正的文娛需求。較為知名的熱舞會所規(guī)模相對較大，上下兩層，一層以演藝吧為主，二層KTV包廂，檔次中檔，人均最低消費額30元/人，針對客群以企事業(yè)單位的管理層及私營業(yè)主為主，年齡構(gòu)造2540歲之間，晚上營業(yè)時間至12：00。光陰隧道

56、為青年最為熱衷的夜間活動場所，門票10元/人，一樓演藝+Disco，二層KTV包廂，面積總共1800平方米左右，日日爆滿，營業(yè)時間至凌晨1：00。湖東路上的哆來咪是該市算得上高檔的KTV，共有三層，內(nèi)有60左右的包廂，分奢華、大、中、小包廂四類，檔次較高。普通消費按小時計，中包廂45元/小時，茶點消費另行計費。消費者市場稱心度調(diào)查數(shù)聽闡明：24歲以下的消費者對文娛場所的檔次認(rèn)識與本次的市場調(diào)研結(jié)果并不完全符合，其緣由在于該年齡層消費者的消費程度有限，無法對市場的主流場所提供相對客觀的評價。相反，25歲以上具備一定消費力的客群那么反映比較相符。眾所周知，文娛業(yè)主要以精神消費為主，讓顧客覺得稱心是

57、它們首先要做到的。而據(jù)數(shù)聽闡明，選擇文娛場所較好或者很好的比例不超越35.3%，其中25-29歲之間的消費者的稱心度最低，只需27.4%。休閑文娛場所 檔次Total沒選擇很差較差普通較好很好請問您的年齡屬于以下哪一范圍？沒選擇00071.4%14.3%14.3%724歲以下003.8%61.5%30.8%3.8%262529歲06.7%15.7%49.9%25.4%2.2%733039歲4.2%010.9%49.6%32.8%2.5%11940歲以上2.5%2.5%12.5%50.0%32.5%040Total2.3%1.1%10.9%50.9%30.6%4.2%265觀念：文娛業(yè)檔次提升空

58、間較大，主力消費群體為25-39歲之間的較高收入的時髦人群。從上表分析，由于消費者選擇很好的比例很低，相對闡明消費群體的大部分對文娛場所的專注度不高，只需新興的文娛場一切特征、有規(guī)模，對客群的吸引作用將很劇烈。馬鞍山市的夜生活尚需市場引導(dǎo)，缺乏個性化劇烈、主題性明確的文娛場所。在每日百貨商店打佯之后，可供馬鞍山人消費的地方就非常單一，多數(shù)居民只能集中于少量的幾個歌舞廳、酒吧或洗浴場所，對于咖啡吧，電影超市，夜市，健身，SPA館等新興文娛方式那么相對缺乏。并且，由于受數(shù)量限制，現(xiàn)有市場中缺乏風(fēng)格炯異、消費客群定位明晰的各類文娛場所，從而并不能真正讓馬鞍山市民充分體驗和領(lǐng)略到文娛消費當(dāng)中至關(guān)重要的

59、個性化要素。 文娛市場短少集聚效應(yīng)。任何城市的夜生活繁華地帶，都呈現(xiàn)出明顯的集聚效應(yīng)。由于，夜間活動的居民最本質(zhì)的希望就是將本人置身于人潮當(dāng)中，與同類人進展肆無顧忌的交流，釋放日益添加的生存壓力。他們要驅(qū)散黑暗和沉寂，追求繁華非凡和充溢熱情的夜晚。而相對馬鞍山文娛市場的現(xiàn)狀，明顯看出零星的文娛場所并不能滿足夜間文娛的真正需求。置信，各類文娛場所的聚集，配合其他功能設(shè)備餐飲、健身、購物等的大規(guī)模綜合體必將獲得市場的青睞。洗?。厚R鞍山的洗浴業(yè)開展較早，至今為止已構(gòu)成了一定的本身運營風(fēng)格?？傮w市場分布范圍廣，規(guī)模不一，數(shù)量較多。其中最早出現(xiàn)的規(guī)模型洗浴中心是翠林休閑中心，當(dāng)時已珍珠園社區(qū)為依托，輻射

60、全市，個人消費普通在28-100元之間，最大的優(yōu)勢在于效力到位，因此也獲得了大量的忠實消費群，更有部分消費者從南京驅(qū)車專門趕往馬鞍山。另外其休閑設(shè)備相對，有棋牌、健身、電視廳，同時還提供免費小吃。主要由商務(wù)談判、親友聚會等消費人群組成。鼓浪嶼位于湖北路與江東大道的交界處，規(guī)模與翠林相當(dāng)，但由于檔次及配套設(shè)備相比前者遜色一些。另外還有部分中型洗浴中心分布于珍珠園和華飛路附近，相對較為集中。其他洗浴規(guī)模較小，零星分布于各個區(qū)域，商業(yè)輻射力普通。觀念：花雨廣場區(qū)域大型高檔洗浴中心出現(xiàn)市場空白。翠林洗浴中心的影響力在該區(qū)域是長久的，大大小小的文娛業(yè)都是隨之而產(chǎn)生的。如今翠林洗浴中心的搬遷至海外海汽車城