1、售樓人員必備的房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)一、土地與房地產(chǎn)開發(fā)知識(shí)（一）房地產(chǎn)基礎(chǔ)概念1、房 產(chǎn)：是指房屋的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，在不同的所有者和使用者之間可以進(jìn)行出租出售或作其它用途的房屋。（也指：房屋及其權(quán)利的總稱）2、地 產(chǎn)：是指能夠?yàn)槠錂?quán)利人帶來(lái)收益或滿足其權(quán)利人工作生活需要的土地資產(chǎn)。地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別在于有無(wú)權(quán)屬關(guān)系：地產(chǎn)在法律上有著明確的權(quán)屬關(guān)系，而土地則沒有明確的權(quán)屬關(guān)系，它是一個(gè)統(tǒng)稱。（也指：土地及其權(quán)利的總稱）3、房地產(chǎn)：也稱不動(dòng)產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑和建筑物及其附帶的各種權(quán)利（所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)）。4、房地產(chǎn)業(yè)：是以土地和建筑物為經(jīng)

2、營(yíng)為對(duì)象，從事房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)、經(jīng)營(yíng)、管理以及維修、裝飾和服務(wù)的集多種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)為一體的綜合性產(chǎn)業(yè)。5、房地產(chǎn)開發(fā)：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在依法取得土地使用權(quán)的土地上按照使用性質(zhì)的要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建筑的活動(dòng)。（二）土地及土地使用年限1、土地所有制在我國(guó)，現(xiàn)行全部土地實(shí)行的是社會(huì)主義土地公有制，分為全民所有制（即國(guó)家所有）和集體所有制（即集體所有）兩種形式。任何個(gè)人均不能取得土地所有權(quán)。2、土地所有權(quán)土地所有權(quán)，是指國(guó)家或集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)國(guó)家土地或集體土地依法享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)能。土地所有權(quán)是不能出讓或轉(zhuǎn)讓的。在房地產(chǎn)開發(fā)中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的只是土地的使用權(quán)，而不是土地的所有權(quán)。

3、同樣，消費(fèi)者購(gòu)買商品房后，對(duì)該房屋所占有的土地，不享有所有權(quán)，只擁有使用權(quán)。3、土地使用權(quán)土地使用權(quán)是指土地使用者依法享有使用和取得土地利益的權(quán)利。土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。開發(fā)商要進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，首先必須取得土地使用權(quán)。其獲取土地的方式主要有以下幾種：（1）土地使用權(quán)的出讓。土地使用權(quán)的出讓是指國(guó)家以協(xié)議、招標(biāo)、拍賣的方式將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由使用者向國(guó)家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。（2）土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓，是指土地使用權(quán)者通過(guò)出售、交換、贈(zèng)與和繼承的方式將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為。（3）土地使用權(quán)的劃撥。土地使用權(quán)的劃撥，是指政府無(wú)償?shù)膶⑼恋負(fù)馨l(fā)給使用者使

4、用，一般沒有使用期限的限制。以無(wú)償劃撥取得土地使用權(quán)，須經(jīng)政府及土地管理部門同意，并按規(guī)定補(bǔ)交出讓金后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。4、土地開發(fā)土地開發(fā)，是將“生地”開發(fā)成可供使用的土地（即熟地）。（1）生 地：是指空地、田地、未開墾等不具備使用條件的土地。（2）熟 地：是指已經(jīng)完成三通一平或七通一平等工作，具備使用條件的土地。（3）三通一平：是指在土地開發(fā)是時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路和土地平整工作。（4）七通一平：是指給水、排水、電力、通訊、燃?xì)?、熱力、道路通，土地平整?、土地使用年限首先應(yīng)該明確，房屋的所有使是不存在年限問(wèn)題的，也就是說(shuō)，房屋一經(jīng)購(gòu)買并取得產(chǎn)權(quán)后，即作為業(yè)主個(gè)人所有的財(cái)產(chǎn)，并無(wú)

5、居住年限的限制。但是，商品房所占用的、通過(guò)出讓方式取得的國(guó)有土地使用權(quán)是有限。不同開發(fā)用途的土地使用年限不一樣。開發(fā)商在取得土地用于房地產(chǎn)開發(fā)時(shí)，都要與國(guó)土局簽訂土地使用權(quán)出讓合同書，其土地使用年限按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行，即：（1）居住用地七十年（2）工業(yè)用地五十年（3）教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年（4）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地四十年（5）綜合用地或者其他用地五十年土地使用年限從土地使用者與政府土地管理部門簽訂土地出讓合同，依法取得土地使用權(quán)用權(quán)之日起開始計(jì)算（通常在土地出讓合同中有明確約定）。必須注意的是，購(gòu)房者所得到的土地使用權(quán)，是開發(fā)商轉(zhuǎn)讓給購(gòu)房者的。根據(jù)我國(guó)城市房地產(chǎn)管理法42條規(guī)定：“

6、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，其土地使用權(quán)的年限為減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。”因此，購(gòu)房者在簽訂購(gòu)房合同或取得產(chǎn)權(quán)證時(shí)，其實(shí)際土地使用年限會(huì)短于國(guó)家規(guī)定的土地使用年限。另外，有些購(gòu)房者會(huì)關(guān)心土地使用年限到期后是不是房屋就被國(guó)家收回，其實(shí)這種觀點(diǎn)是錯(cuò)誤的。土地使用年限到期后，只要向政府繳納土地出讓金就可以繼續(xù)使用土地。6、土 籍我們通常所指的地籍、產(chǎn)籍、房地產(chǎn)籍是同一概念。它是指土地的自然狀況、社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況的調(diào)查與登記，包括了土地產(chǎn)權(quán)的登記和土地分類面積等內(nèi)容。具體來(lái)講，是對(duì)在房地產(chǎn)調(diào)查登記過(guò)程產(chǎn)生的各種圖表、證件等登記資料，經(jīng)過(guò)整理、加工、分類而形成的圖、檔、卡、冊(cè)

7、等資料的總稱。7、宗 地是地籍的最小單元，是指以權(quán)屬界線組成的封閉地塊。8、宗地圖宗地圖，是土地使用合同書附圖及房地產(chǎn)登記卡附圖。它反映一宗地的基本情況。包括：宗地權(quán)屬界線、界址點(diǎn)位置、宗地內(nèi)建筑位置與性質(zhì)、與相鄰宗地的關(guān)系。（三）與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的企業(yè)1、開發(fā)商開發(fā)商，是指從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。房屋品質(zhì)是購(gòu)房者非常關(guān)注的問(wèn)題。購(gòu)房者在購(gòu)房者在購(gòu)房是通常會(huì)考察開發(fā)商的實(shí)力與資信，因?yàn)閮?yōu)秀的開發(fā)商是品質(zhì)的最有效的保證。在考察時(shí)，他們通常會(huì)關(guān)注開發(fā)商的合法性、資信等級(jí)、曾經(jīng)開發(fā)過(guò)的項(xiàng)目等等。對(duì)于一個(gè)合法的在售項(xiàng)目，其開發(fā)商首先應(yīng)取得國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)

8、工程開工許可證和商品房預(yù)售許可證等相關(guān)證書。另外，開發(fā)商的資質(zhì)等級(jí)也是購(gòu)房者極為關(guān)注的，高資質(zhì)等級(jí)的開發(fā)商通常更容易獲得購(gòu)房者的信任。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按資質(zhì)條件劃分為五個(gè)等級(jí)。其中一級(jí)企業(yè)的開發(fā)商資質(zhì)最高。(1) 資質(zhì)一級(jí)企業(yè)自有流動(dòng)資金2000萬(wàn)元以上，注冊(cè)資金不低于2000萬(wàn)元。有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于40人，其中有中級(jí)以上職稱的管理人員不得少于20人。設(shè)有高級(jí)工程師職稱的總工程師、高級(jí)會(huì)計(jì)師職稱的會(huì)計(jì)師、經(jīng)濟(jì)師以上（念經(jīng)濟(jì)師）職稱的總經(jīng)濟(jì)師、工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)、財(cái)政務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。具有5年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。

9、近3年累計(jì)竣工30萬(wàn)平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)4年建筑工和質(zhì)量合格率達(dá)100%，優(yōu)良率達(dá)20%以上。(2) 資質(zhì)二級(jí)企業(yè)自有流動(dòng)資金1000萬(wàn)元以上，注冊(cè)資金不低于1000萬(wàn)元。有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于20人，其中有中級(jí)以上職稱的管理人員不得少于10人。工程技術(shù)、經(jīng)濟(jì)、統(tǒng)計(jì)、財(cái)政務(wù)等業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱。具有3年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。近3年累計(jì)竣工15萬(wàn)平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)3年建筑工和質(zhì)量合格率達(dá)100%，優(yōu)良率達(dá)10%以上。(3) 資質(zhì)三級(jí)企業(yè)自有流動(dòng)資金

10、500萬(wàn)元以上，注冊(cè)資金不低于500萬(wàn)元。有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于10人，其中有中級(jí)以上職稱的管理人員不得少于5人。工程技術(shù)、財(cái)政務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，其他業(yè)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)助理以上職稱，配有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱的統(tǒng)計(jì)人員。具有2年以上從事房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)歷。累計(jì)竣工15萬(wàn)平方米以上的房屋建筑面積，或累計(jì)完成與之相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資。連續(xù)3年建筑工和質(zhì)量合格率達(dá)100%。(4) 資質(zhì)四級(jí)企業(yè)自有流動(dòng)資金200萬(wàn)元以上，注冊(cè)資金不低于200萬(wàn)元。有職稱的建筑、土木工程、財(cái)務(wù)管理、建筑或房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)類的專業(yè)管理人員不得少于5人。工程技術(shù)

11、負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)中級(jí)以上職稱，財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人具有相應(yīng)專業(yè)初級(jí)以上職稱，配有專業(yè)統(tǒng)計(jì)人員。(5) 資質(zhì)五級(jí)企業(yè)自有流動(dòng)資金不低于100萬(wàn)元，具體標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市建設(shè)行政主管部門制定。2、承建商承建商，即建筑商，是指從事住宅建設(shè)的企業(yè)。這是必須注意，建筑商不是開發(fā)商，建筑商是負(fù)責(zé)施工建筑的，它是受開發(fā)商委托、依照開發(fā)商的要求進(jìn)行施工建設(shè)的。承建商的規(guī)模實(shí)力及企業(yè)一貫的優(yōu)良作業(yè)理念是房屋高質(zhì)量的直接保證。目前，國(guó)家對(duì)施工企業(yè)分為四個(gè)等級(jí)。其中一級(jí)企業(yè)為最高，其實(shí)力強(qiáng)、設(shè)備好，信譽(yù)好、產(chǎn)品優(yōu)良率高。此外、國(guó)家對(duì)建筑施工質(zhì)量通常以“優(yōu)良”和“合格”來(lái)評(píng)定，一級(jí)施工企業(yè)由于其嚴(yán)格質(zhì)量管理制度和自身實(shí)

12、力，“優(yōu)良”率是很高的。所以，購(gòu)房者對(duì)承建公司進(jìn)行考察最簡(jiǎn)單的方法就是考察它的資質(zhì)信譽(yù)、已建知名工程項(xiàng)目的多少以及在建項(xiàng)目的質(zhì)量如何。3、監(jiān)理公司對(duì)于任何一個(gè)建設(shè)工程來(lái)說(shuō)，都必須有工程監(jiān)理企業(yè)，其職能是對(duì)工程建設(shè)進(jìn)行監(jiān)督，以確保工程質(zhì)量。工程監(jiān)理企業(yè)的資質(zhì)等級(jí)分為甲級(jí)、乙級(jí)和丙級(jí)，并按照工程性質(zhì)和技術(shù)特點(diǎn)劃分為若干工程類別。4、房地產(chǎn)策劃公司5、房地產(chǎn)銷售代理公司6、廣告公司7、物業(yè)管理公司8、設(shè)計(jì)單位（四）住宅的類型1、商品房商品房，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)開發(fā)的，建成后用于市場(chǎng)出售的房屋，包括住宅、商業(yè)用房及其它建筑物。商品房的種類繁多，主要分為普通住宅、公寓、別墅、商住住宅、寫字樓、商業(yè)用

13、房等等。建筑形勢(shì)分為板樓、塔樓、板塔結(jié)合，按是否享受政策優(yōu)惠還可分為商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、合作建房等。商品房按銷售對(duì)象可分為內(nèi)銷商品房和外銷商品房。（1）內(nèi)銷商品房：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)實(shí)行土地使用權(quán)出讓形勢(shì)，經(jīng)過(guò)政府計(jì)劃主管部門審批，建成后用于在境內(nèi)范圍（目前不包括香港、澳門特別行政策政區(qū)和臺(tái)灣）出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。（2）外銷商品房：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按政府外資工作主管部門的規(guī)定，通過(guò)實(shí)行土地批租形勢(shì)，報(bào)政府計(jì)劃主管部門列入正式項(xiàng)目計(jì)劃，建成后用于向境內(nèi)、外出租的住宅、商業(yè)用房及其它建筑物。2、經(jīng)濟(jì)適用房經(jīng)濟(jì)適用房，是指以微利價(jià)出售給廣大中低收入家庭的商品房。它是帶有社會(huì)保障

14、性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)于市場(chǎng)價(jià)格而言是適中的，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的實(shí)用效果，而不是降低建筑標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)適用房不是人人都可以買的，購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房必須符合當(dāng)?shù)卣?guī)定的條件，并經(jīng)過(guò)排號(hào)購(gòu)買。3、公 房公房也稱公有住房、國(guó)有住宅、它是指由國(guó)家以及國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位投資興建、銷售的住宅，在住宅未出售之前，住宅的產(chǎn)權(quán)（擁有權(quán)、占有權(quán)、處分權(quán)、收益權(quán)）歸國(guó)家所有。目前居民租用的公有住房，按房改政策分為兩大類，一類是可售公有住房，一類是不可售公有住房。上述兩類房均為使用權(quán)房。所謂“使用權(quán)房”，是指由國(guó)家以及國(guó)有

15、企業(yè)、事業(yè)單位投資興建的住宅，政府以規(guī)定的租金標(biāo)準(zhǔn)出租給居民的公有住房。4、私 房私房，也稱私有住宅、私產(chǎn)住宅，它是由個(gè)人或家庭購(gòu)買、建造的住宅。在農(nóng)村的住宅基本上的自建私有住宅。公有住房通過(guò)住宅消費(fèi)市場(chǎng)出售給個(gè)人和家庭，也就轉(zhuǎn)為私有住房。隨著住宅商品化的推進(jìn)，城市私有住宅的比重將會(huì)隨著房改的推進(jìn)而不斷提高。5、集資房集資房，是改變住房建設(shè)由國(guó)家和單位統(tǒng)包的制度，實(shí)行政府、單位、個(gè)人三方面共同承擔(dān)，通過(guò)籌集資金建造的房屋。職工個(gè)人可按房?jī)r(jià)全額或部分出資、信貸、建材供應(yīng)、稅費(fèi)等方面給予部分減免。集資所建住房的權(quán)屬，按出資比例確定。個(gè)人按房?jī)r(jià)全額出資的，擁有全部產(chǎn)權(quán)；個(gè)人部分出資的，擁有部分產(chǎn)權(quán)。

16、6、廉租房在即將出臺(tái)的國(guó)家房改方案中首次提到了“廉租房”這一概念，我國(guó)廉租房只租不售，出租經(jīng)城鎮(zhèn)居民中最低收入者。廉租房的來(lái)源主要是騰退的舊公房。7、水景商品房水景商品房，是依水而建的房屋。8、聯(lián)排住宅是指由幾幢甚至十幾幢小于三層的低層住宅并聯(lián)組成，每幢面積約在150-200平方米左右，有自已的院落，但院子一般不超過(guò)50平方米，另外還有專用車位或車庫(kù)，離城不太遠(yuǎn)，價(jià)格不算太貴，屬于中等偏高的水平。9、商住住宅商住住宅，它屬于住宅，但同時(shí)又融入寫字樓的諸多硬件設(shè)施，尤其是網(wǎng)絡(luò)功能的發(fā)達(dá)，使居住者在居住同時(shí)又能從事商業(yè)活動(dòng)的住宅形式。商住住宅適合于小型公司、創(chuàng)業(yè)集體以及依賴網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行社會(huì)活動(dòng)的人群。

17、10、酒店式公寓是指提供酒店式管理服務(wù)的公寓。始于1994年，意為“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，市場(chǎng)定位很高。它集住宅、酒店、會(huì)所多功能于一體，具有“自用”和“投資”兩大功效。戶型面積一般在30-60平方米。11、商業(yè)用房寫字樓、專業(yè)市場(chǎng)、專業(yè)賣場(chǎng)、大型一站式購(gòu)物賣場(chǎng)等，用于辦公和商業(yè)經(jīng)營(yíng)。其特點(diǎn)是單層面積大、開間大，中央空調(diào)、電梯、消防、配電、網(wǎng)絡(luò)布線、安防系統(tǒng)、智能系統(tǒng)等設(shè)施設(shè)備配套先進(jìn)。12、步行街購(gòu)物廣場(chǎng)是目前國(guó)際上最流行、經(jīng)營(yíng)效果最佳的零售百貨模式，它具有四大特征：開放性的公共休閑廣場(chǎng)，強(qiáng)烈吸引人氣；開放性的對(duì)外交通設(shè)計(jì)，廣納周邊人氣；相對(duì)閉合的內(nèi)部通回路，充分利用有效人流；購(gòu)物與

18、休閑良性互動(dòng)，形成驚人的商業(yè)效應(yīng)。13、智能化小區(qū)是指通過(guò)綜合配置住宅小區(qū)內(nèi)的各個(gè)功能子系統(tǒng)，以綜合布線為基礎(chǔ)框架，以計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)為區(qū)內(nèi)各種設(shè)備管理自動(dòng)化的新型住宅小區(qū)。智能化住宅小區(qū)從現(xiàn)代生活需求出發(fā)，綜合運(yùn)用計(jì)算機(jī)、信息、通信、控制等科學(xué)技術(shù)，以智能控制系統(tǒng)、社區(qū)信息平臺(tái)、安防系統(tǒng)、小區(qū)物業(yè)管理系統(tǒng)和綜合服務(wù)信息服務(wù)系統(tǒng)為依托，用高科技手段構(gòu)建小區(qū)高速互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)平臺(tái)，為小區(qū)住戶提供安全、環(huán)保、高效、舒適、方便的生活空間。14、雙景住宅就是樓盤不僅要營(yíng)造社區(qū)自身的小環(huán)境，社區(qū)周圍還有賞心悅目的自然風(fēng)光，社區(qū)內(nèi)外講究合二為一，使社區(qū)內(nèi)景包括建筑樓體與社區(qū)天然外景相協(xié)調(diào)，達(dá)到居室內(nèi)外環(huán)境互動(dòng)

19、、交相輝映，正所謂“借外景造內(nèi)景”。雙景住宅應(yīng)該具備以下特點(diǎn)：（1）窗外有景。周邊環(huán)境如果先天不足，缺乏自然景觀，“后天”再怎么彌補(bǔ)也補(bǔ)不出“雙景”，頂多算是“小區(qū)環(huán)境優(yōu)美”，難怪開發(fā)商在選址買地時(shí)格外謹(jǐn)慎，生怕“錢扔錯(cuò)地兒成千古恨”。（2）樓外有園。雙景住宅的社區(qū)內(nèi)景不僅要美觀別致，更重要的是社區(qū)外面的自然景觀融為一體。在做項(xiàng)目的前期規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)，要充分、合理地利用自然資源，借景造景。（3）樓體、戶型、朝向設(shè)計(jì)要圍繞景觀精耕細(xì)作。15、綠色住宅16、健康住宅（五）住宅的層數(shù)劃分1、低層住宅是指層數(shù)為1-3層的住宅。低層住宅多出現(xiàn)于農(nóng)村，在城市中的商品房由于土地資源的限制，很少有低層住宅。2、多

20、層住宅是指層數(shù)為4-7層的住宅。多層住宅常出現(xiàn)于中小城市，其性能價(jià)格比較高，公共空間與氛圍較好公攤面積少，物業(yè)費(fèi)較低，是廣泛建造的一種住宅類型。同時(shí)，多層住宅也存在著公用部分不足、外觀單調(diào)、需要爬樓梯而舒適性較差的缺點(diǎn)。3、小高層住宅按照國(guó)際通行劃分標(biāo)準(zhǔn)，小高層住宅是指層數(shù)為8-16層的住宅。小高層住宅介于多層住宅和高層住宅之間，其高度較為適中，深受廣大消費(fèi)者喜歡。4、高層住宅是指層數(shù)在16層以上的住宅。其中，層數(shù)在40層以上的為超高層住宅。對(duì)于商品房來(lái)說(shuō)，超高層住宅是比較少見的，它一般多用于辦公等用途。（六）住宅的完工程度1、期 房從專業(yè)角度來(lái)說(shuō)，期房是指從發(fā)展商取得商品房預(yù)售許可證后到完成

21、商品房初始登記為止所出售的商品房。習(xí)慣上，我們把市場(chǎng)上在售的、尚未完工的、不能馬上交付使用的商品房稱為期房。購(gòu)房者在這一階段購(gòu)買商品房時(shí)應(yīng)簽預(yù)售合同。2、現(xiàn) 房這里所謂的“現(xiàn)房”，就是指消費(fèi)者在購(gòu)買時(shí)具備即買即可入住的商品房，即開發(fā)商已辦妥所售的商品房的大產(chǎn)權(quán)證的商品房，與消費(fèi)者簽訂商品房買賣合同后，立即可以辦理入住并取得產(chǎn)權(quán)證。開發(fā)商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具備正常使用功能，還要通過(guò)建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收、規(guī)劃竣工驗(yàn)收、環(huán)衛(wèi)環(huán)保驗(yàn)收、消防驗(yàn)收，取得新建住宅交付使用許可證， 才能到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行房地產(chǎn)初始登記。3、準(zhǔn)現(xiàn)房是指房屋主體工程已基本封頂完工，小區(qū)內(nèi)的樓宇及設(shè)施的大致輪廓已

22、初現(xiàn)，房型、樓間距等重要因素已經(jīng)一目了然，工程正處在內(nèi)外墻裝修和進(jìn)行配套施工階段的房屋。4、尾 房尾房又稱掃尾房，它是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入散戶零售時(shí)代的產(chǎn)物，是空置房中的一種。一般情況下，當(dāng)商品房的銷售量達(dá)到80%以后，一般就進(jìn)入了房地產(chǎn)項(xiàng)目的清盤銷售階段，一般稱為尾房。開發(fā)商經(jīng)過(guò)正常的銷售后剩下了少量沒有競(jìng)爭(zhēng)力的房子，這些房子或朝向不好、采光不足，或是樓層不佳、位處兩極，或戶型不好、一層和頂層不帶花園的房子。5、爛尾房是指那些由于開發(fā)商資金不足、盲目上馬，或者錯(cuò)誤判斷供求市場(chǎng)供求形勢(shì)，開發(fā)總量供大于求，導(dǎo)致大面積空置，無(wú)法回收前期投資，更無(wú)力進(jìn)行后續(xù)建設(shè)，甚至全盤停滯的積壓樓宇。樓盤的“爛尾”情況一

23、般不會(huì)發(fā)生在房產(chǎn)推出銷售的時(shí)候，而是隨著項(xiàng)目的不斷推進(jìn)一步步顯現(xiàn)出來(lái)。6、二手房即舊房，新建的商品房進(jìn)行第一次交易時(shí)為“一手”，第二次交易則為“二手”。一些無(wú)房的人，可以買一別人多余的房子；而另一些手里有些積蓄又有小房子居住的，可以賣掉舊房買新房；而那些住房富裕戶，也能賣掉自己的多余住房換取收益。7、存量房即二手房的書面稱呼，是相對(duì)首次成交的商品房而言。8、毛坯房“毛坯房”在工程建筑中有其專門的定義。按通常理解，是指未經(jīng)過(guò)處理或只是經(jīng)過(guò)部分裝修處理的房屋。不附過(guò)多的起居設(shè)施，僅完成土建、水電等基本工程，地面為粗糙的混凝土土面，房頂僅抹灰層，預(yù)留衛(wèi)生間、浴缸、水、氣管道，每套住宅只設(shè)防盜功能的分

24、戶門，其它房間只留門洞。這些房屋大部分不能保證基本入住。要入住這樣的房屋，往往要經(jīng)過(guò)對(duì)其較大的改造裝修。9、精裝修房簡(jiǎn)單地說(shuō)是帶上被子就能到睡的房子。二、建筑與規(guī)劃知識(shí)（一）基本規(guī)劃術(shù)語(yǔ)1、居住區(qū)是指城市中由城市主要道路或自然分界線所圍合，設(shè)有與其居住人口規(guī)模相應(yīng)的、較完善的、能滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的相對(duì)獨(dú)立的居住生活聚居地區(qū)。2、居住小區(qū)居住小區(qū)一般稱為小區(qū)，是指被城市中居住區(qū)級(jí)道路或自然分界線所圍合，以居民基本生活不穿越城市主要交通線為原則，設(shè)有與其居住人口規(guī)模相應(yīng)的、滿足該區(qū)居民物質(zhì)與文化生活所需的公共服務(wù)設(shè)施的居住生活聚居地區(qū)。 3、住宅用地 是指住宅建筑基底占

25、地及其四周合理間距內(nèi)的用地（含宅間綠地和宅間小路等）總稱。4、公建用地公建用地（全稱為公共服務(wù)設(shè)施用地），是與居住人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配建的，為居民服務(wù)和使用的各類設(shè)施的用地，應(yīng)包括建筑基底占地及其所屬場(chǎng)院、綠地和配建停車場(chǎng)等。（1）居住區(qū)（級(jí)）道路：一般用以劃分小區(qū)的道路，在大城市中通常與城市支路同級(jí)。（2）小區(qū)（級(jí)）路：一般用以劃分組團(tuán)的道路。（3）組團(tuán)（級(jí)）路：上接小區(qū)路、下連宅間小路的道路。（4）宅間小路：住宅建筑之間連接各住宅入口的道路。5、公共綠地滿足規(guī)定的日照要求、適合于安排游憩活動(dòng)設(shè)施的、供居民共享的游憩綠地，應(yīng)包括居住區(qū)公園、小游園和組團(tuán)綠地及其他塊狀帶綠地等。6、配套設(shè)施與住宅規(guī)

26、?；蚺c人口規(guī)模相對(duì)應(yīng)配套建設(shè)的公共服務(wù)設(shè)施、道路和公共綠地的總稱。7、公共活動(dòng)中心是配套公建相對(duì)集中的居住區(qū)中心、小區(qū)中心和組團(tuán)中心等。8、日照間距系數(shù)根據(jù)日照標(biāo)準(zhǔn)確定的房屋間距與遮擋房屋標(biāo)高的比值。9、人均總占地面積（平方米/人）人均總占地面積=建筑紅線內(nèi)總用地本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)10、人均住宅用地面積（平方米/人）人均住宅用地面積=小區(qū)內(nèi)總住宅用地本小區(qū)規(guī)劃居住總?cè)藬?shù)11、人口毛密度人口毛密度=小區(qū)內(nèi)總居住人數(shù)小區(qū)內(nèi)占地面積（公頃）（二）住宅的建筑形式1、單元式住宅單元式住宅，又叫梯間式住宅，是多層、高層住宅中最常用的一種住宅建筑形式。每層樓面只有一個(gè)樓梯，住戶由樓梯平臺(tái)直接進(jìn)入分戶門，一

27、般每個(gè)樓梯可以安排2-4戶（大進(jìn)深住宅每層一梯可安排5-8戶）。如果住宅的平面是條形（板式）設(shè)計(jì)，則一幢條形住宅可有多個(gè)樓梯，不論是一梯2戶，還是一梯3戶，每個(gè)樓梯的控制面積稱為一個(gè)“居住單元”。條形的梯間式多層住宅又稱為“連續(xù)單元式住宅”。如果住宅的平面是點(diǎn)式設(shè)計(jì)，各層住戶將圍繞一個(gè)樓梯分布，點(diǎn)式（墩式或塔式）住宅可稱為“獨(dú)立單元式住宅”。單元式住宅的特點(diǎn)：（1）每層以樓梯為中心，每層安排戶數(shù)較少，各戶自成一體。（2）戶內(nèi)生活設(shè)施完善，既減少了住戶之間的相互干擾，雙能適應(yīng)多種氣候條件。（3）仍保留一些公共使用面積，如樓梯、走道、垃圾道，保證了鄰里交往，有助于改善人際關(guān)系。（4）建筑面積較小，

28、造價(jià)經(jīng)濟(jì)合理。單元式住宅徹底改變了舊式住宅相互干擾擁擠不堪的落后狀況，為千百萬(wàn)普通家庭提供了獨(dú)用、舒適又適于標(biāo)準(zhǔn)化、工業(yè)化生產(chǎn)的住宅類型。目前，它已成為當(dāng)今住宅市場(chǎng)上最便于買賣、出租、交換和交易量最高的住宅商品。2、公寓式住宅 公寓式住宅一般建在大城市中，大多數(shù)是高層大樓，標(biāo)準(zhǔn)較高，每一層內(nèi)有若干單獨(dú)使用的套房，包括臥室、起居室、客廳、浴室、廁所、廚房、陽(yáng)臺(tái)等等，還有一部分附設(shè)于旅館酒店之內(nèi)，供一些常常往來(lái)的中外客商及其家眷中短期租用。3、花園式住宅也叫西式洋房或小洋樓，即花園別墅。一般都是帶有花園草坪和車庫(kù)的獨(dú)院式平房或二三層小樓，建筑密度很低，內(nèi)部居住功能完善，裝修豪華，并富有變化，住宅水

29、、電暖供給一應(yīng)俱全，戶外道路、通訊、購(gòu)物、綠化也都有較高的標(biāo)準(zhǔn)，一般為高收入者購(gòu)買。（三）戶型結(jié)構(gòu)1、標(biāo)準(zhǔn)層標(biāo)準(zhǔn)層是指平面布置相同的住宅樓層。2、躍層住宅躍層式住宅俗稱“樓中樓”，是近年來(lái)推廣的一種新穎住宅建筑形式。其特點(diǎn)是住宅占有上下兩層樓面，臥室、起居室、客廳、衛(wèi)生間、廚房及其他輔助用房可以分層分布，上下層之間的通道不通過(guò)公共樓梯，而采用戶內(nèi)獨(dú)用的小樓梯連接。一般一層安排廚房、餐廳、起居室，樓上（有時(shí)是樓下）安排臥室。這樣的好處是動(dòng)靜分區(qū)明確，互不干擾。3、復(fù)式住宅復(fù)式住宅在概念上是一層，并不具備完整的兩層空間，但層高較普通住宅（2.83米）高?？稍诰植刻统鰥A層，安排臥室或書房等。用樓梯聯(lián)

30、系上下，其目的是在有限空間里增加使用面積，提高住宅的空間利用率。人們常把影視中看到的那種樓上樓下、兩層一戶的住宅理解為復(fù)式住宅。其實(shí)那是躍層式住宅，它與復(fù)式住宅完全不同的兩個(gè)概念。從外觀來(lái)，躍式住宅是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層。簡(jiǎn)單地說(shuō)，如果上下兩層完全分隔，應(yīng)稱為躍式住宅；如上下兩層在同一空間內(nèi)，即從下層室內(nèi)可以看見上層墻面、欄桿或走廊等部分，則為復(fù)式住宅。4、錯(cuò)層住宅戶內(nèi)樓面高度不一致，錯(cuò)開之處有樓梯聯(lián)系。優(yōu)點(diǎn)是和躍層一樣能夠動(dòng)靜分區(qū)，但因?yàn)闆]有完全分為兩層，所以又有復(fù)式住宅豐富的空間感?？梢岳缅e(cuò)層住宅中不同的層高區(qū)分不同功能的房間，如臥室比較高，起居室比較低等。還有的利用

31、地形地勢(shì)的高差在坡地上設(shè)計(jì)錯(cuò)層住宅，可心減少挖土的土方量。錯(cuò)層帶來(lái)空間豐富的感受，如不是身臨其境很難想象的到，所以對(duì)于初次進(jìn)入這種住宅的人有較大吸引力。但錯(cuò)層住宅不利于結(jié)構(gòu)抗震，而且顯得空間零散，容易使小戶型顯得局促，更適合于層數(shù)少、面積大的高檔住宅。5、退臺(tái)式住宅退臺(tái)式住宅又稱“臺(tái)階式”住宅，其外形類似于臺(tái)階，特點(diǎn)是住宅的建筑面積由底層向上逐漸減少，下層減少的面積成為上一層的一個(gè)大平臺(tái)，可做花園使用，目前，國(guó)內(nèi)建造的退臺(tái)式住宅都通常屬于中高檔住宅。6、“蝸牛式”小戶型是指那些一室半的“小戶型”住宅，它雖比一般標(biāo)準(zhǔn)戶型的面積要小1/3左右，然而設(shè)計(jì)比較精巧，布局合理，“麻雀雖小，五臟俱全”，并

32、可隨意確定居室內(nèi)各部分面積。7、“大開間、空殼型”戶型又稱“大開間、自由分隔空殼”戶型，是指不受固定戶型困擾、可根據(jù)住戶愛好和用途任意分割裝飾，使居住格局體現(xiàn)個(gè)性化特色的戶型。這種戶型住宅，一般建筑面積80平方米左右，每戶有個(gè)無(wú)隔墻的大空間，與陽(yáng)臺(tái)、廚房、衛(wèi)生間連接處也只有過(guò)梁面沒有隔墻。8、露臺(tái)一般是住宅中的屋頂平臺(tái)或由于建筑結(jié)構(gòu)需求而在其他樓層中做出大陽(yáng)臺(tái)，由于它面積一般均較大，上邊又沒有屋頂，所以稱作露臺(tái)。9、玄 關(guān)就是登堂入室第一步所在的位置，它是一個(gè)緩沖過(guò)渡的地段。居室是家庭的“領(lǐng)地”，講究一定的私密性，大門一開，有玄關(guān)阻隔，外人對(duì)室內(nèi)就不會(huì)一覽無(wú)余。 玄關(guān)一般與廳相連，由于功能不同

33、，需運(yùn)用裝飾手段加以分隔。此外，玄關(guān)之處還可以設(shè)置鞋柜、儲(chǔ)物柜等，讓家人回家有一塊放雨傘、掛雨衣、換鞋、擱包的地方。平時(shí)，玄關(guān)也是接受郵件、簡(jiǎn)單會(huì)客的場(chǎng)所。10、地下室是指房間地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/2者。11、半地下室是指房間的地面低于室外地平面的高度超過(guò)該房間凈高的1/3，且不超過(guò)1/2者。12、外飄窗是指房屋窗子呈矩形或梯形向室外凸起，窗子三面為玻璃，從而使人們擁有更廣闊的視野，更大限度的感受自然、親近自然，通常它的窗臺(tái)較低甚至為落地窗。13、走 廊：是指住宅套外使用的水平交通空間。14、過(guò) 道：是指住宅套內(nèi)使用的水平交通空間。15、陽(yáng) 臺(tái)：是指供居住者進(jìn)行室外活動(dòng)、

34、晾曬衣物等的空間。16、隔 斷：是指專門作為分隔室內(nèi)空間的不到頂?shù)陌虢亓⒚?。（四）住宅的建筑結(jié)構(gòu)所謂住宅的結(jié)構(gòu)，一般而言是指其建筑的承重結(jié)構(gòu)和圍護(hù)結(jié)構(gòu)兩個(gè)部分。開發(fā)商在建設(shè)住宅之前，必須根據(jù)其建筑結(jié)構(gòu)層數(shù)、造價(jià)、施工等方面來(lái)決定其建筑結(jié)構(gòu)類型，而對(duì)消費(fèi)者而言，了解建筑結(jié)構(gòu)類型及其相關(guān)的耐久性、抗震性、安全性和空間使用性能是非常重要的。住宅的建筑結(jié)構(gòu)分類有許多方法。一般而言，根據(jù)受力傳遞系統(tǒng)，可以分為框架結(jié)構(gòu)和剪力墻結(jié)構(gòu)、框架剪力墻結(jié)構(gòu)等；根據(jù)采用的結(jié)構(gòu)墻體材料劃分，可以分為砌體結(jié)構(gòu)（如磚混結(jié)構(gòu)、砌塊結(jié)構(gòu)等）、現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)等。1、框架結(jié)構(gòu)是指以鋼筋混凝土澆搗成承重梁柱，再用預(yù)制的加

35、氣混凝土、膨脹珍珠巖、浮石、蛭石、陶粒等輕質(zhì)板材隔墻分戶裝配而成的住宅?？蚣芙Y(jié)構(gòu)適合大規(guī)模工業(yè)化施工，效率高，能為建筑提供靈活的使用空間，但抗震性能差。同時(shí)由于有框架結(jié)構(gòu)的柱截面較大，不宜家具布置和裝修，從而影響室內(nèi)使用。2、剪力墻結(jié)構(gòu)剪力墻其實(shí)就是用鋼筋混凝土墻板來(lái)代替框架結(jié)構(gòu)中的梁柱，以鋼筋混凝土墻板來(lái)承受來(lái)自豎向和水平力的結(jié)構(gòu)。剪力墻結(jié)構(gòu)由縱橫方向的墻體組成抗側(cè)向力體系，它的剛度很大，空間整體性好，房間內(nèi)不外露梁、柱楞角，便于室內(nèi)布置、方便使用。廣泛用于高層住宅，相比框架結(jié)構(gòu)有較好的抗震性能，不足是結(jié)構(gòu)自重大。3、框架剪力墻結(jié)構(gòu)框架剪力墻結(jié)構(gòu)也稱框剪結(jié)構(gòu)，這種結(jié)構(gòu)是在框架結(jié)構(gòu)中布置一定數(shù)

36、量的剪力墻，構(gòu)成靈活自由的使用空間，滿足不同建筑功能的要求，同時(shí)又有足夠的剪力墻，有相當(dāng)大的剛度。4、砌體結(jié)構(gòu)是以小部分鋼筋混凝土及大部分磚（或其他砌體材料）墻承重的結(jié)構(gòu)。常規(guī)的體厚度有370毫米、240毫米、190毫米、120毫米等，習(xí)慣上稱為“三七墻”、“二四墻”等。在工程中，厚度大于或等于240毫米厚的墻常用做承重墻，小于240毫米厚的墻做非承重墻。5、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)是指訂承重結(jié)構(gòu)如柱、梁、板、樓梯、屋蓋有鋼筋混凝土制作，墻用磚或其它材料充填。6、鋼結(jié)構(gòu)是指主要承重構(gòu)件全部采用了鋼材制作，它具有強(qiáng)度高、重量輕、抗震性能好、施工速度快、結(jié)構(gòu)占用面積小、地基費(fèi)用省、不污染環(huán)境、節(jié)能、健康環(huán)保

37、等諸多優(yōu)點(diǎn)，將成為今后我國(guó)住宅的發(fā)展趨勢(shì)。7、板 樓從建筑物本身來(lái)說(shuō)，板樓和塔樓反映的只不過(guò)是一個(gè)建筑物的長(zhǎng)、寬、高之比。從板樓的建筑特征來(lái)看，就是東西長(zhǎng)、南北短的建筑，也就是說(shuō)在板樓的平面圖上，長(zhǎng)度明顯大于寬度，其外形為規(guī)則的條狀，就象一長(zhǎng)方形，通常采用一梯兩戶布局，上樓層后，左右各一戶。板樓有低層、多層，最近比較流行的是板式小高層。目前市場(chǎng)上流行的板樓是兩種類型，一種是長(zhǎng)走廊式的，各住戶靠長(zhǎng)走廊連在一起；第二種是單元式拼接，若干個(gè)單元連在一起就拼成一個(gè)板樓。綜合而言，板樓有四大優(yōu)點(diǎn)：（1）南北通透，便于采光通風(fēng)。板樓住宅多是正南北方向，進(jìn)深在15米左右，而且戶型方正，平面布局合理，各功能空

38、間尺度適宜。由于板樓的面積充裕，因而戶型設(shè)計(jì)容易出精品。（2）均好性強(qiáng)。眼下一梯兩戶的小板樓非常受寵，正是因?yàn)檎麠澃鍢侵懈魈讘粜偷膬?yōu)劣差距很小。板樓由于住戶不多，居家生活也比較清靜。（3）管理成本不高。板樓的管理成本普遍較塔樓低廉，除了一些配套設(shè)施要求較少外，僅外墻的粉刷的日常維護(hù)費(fèi)用就要比塔樓便宜得多。（4）面積使用率很高。通常高層塔樓戶型，因?yàn)樗莾?nèi)的電梯井、候梯廳、變配電機(jī)房等公共設(shè)施面積較大，都將攤到每個(gè)業(yè)主的頭上。同時(shí)，板樓也有兩項(xiàng)缺點(diǎn)：（1）建筑密度低，房?jī)r(jià)高。板樓社區(qū)多屬低層低密度，容積率低，盡居住舒適性強(qiáng)，但房?jī)r(jià)一般比較高。（2）戶型格局不宜改造。特別是磚混結(jié)構(gòu)的板樓墻體起承重

39、作用，不可以變化，這一點(diǎn)不如塔樓的可改造性強(qiáng)。8、塔 樓塔樓是現(xiàn)今商品房市場(chǎng)上采用最多的一種建筑形態(tài)，它以電梯、樓梯為布局核心，通常為一梯六到八戶，上到樓層之后，向四面走即進(jìn)入各家戶內(nèi)。從塔樓的平面圖來(lái)看，塔樓的平面長(zhǎng)度和寬度大致相同。這種樓房高度多為高層住宅。同樣，塔樓也有四大優(yōu)勢(shì)：（1）節(jié)約土地資源，房?jī)r(jià)較低。由于塔樓社區(qū)的建筑密度較高，因而可以節(jié)約寶貴的土地資源，有效降低每平方米的房?jī)r(jià)。（2）空間結(jié)構(gòu)靈活，宜于改造。塔樓多采用大框架結(jié)構(gòu)，除了少數(shù)承重梁之外，戶內(nèi)分隔墻基本上都可以拆改，某些塔樓甚至可以整層樓面打通，靈活分隔戶型。（3）結(jié)構(gòu)強(qiáng)度高，抗震性好。高聳的塔樓由于采用了框架結(jié)構(gòu)，現(xiàn)

40、場(chǎng)澆筑，因而其結(jié)構(gòu)強(qiáng)度比板樓高，抗震性與安全性很好。（4）居高望遠(yuǎn)，視野開闊，空氣新鮮，噪音較低。此外，塔樓有兩項(xiàng)缺點(diǎn)：（1）均好性差，居住密度高，通風(fēng)采光不能保證。塔樓每層的住戶多為6戶以上，數(shù)百戶人家擠在一棟大塔樓里，居住環(huán)境當(dāng)然不如板樓優(yōu)越。而且，因?yàn)檫M(jìn)深大、戶數(shù)多，塔樓每層都有部分住戶的采光、通風(fēng)、景觀等條件較差。如戶型內(nèi)部的廚房、餐廳與洗手間往往不可直接采光通風(fēng)。（2）面積使用率不高。塔樓的戶型使用率普遍低于板樓10個(gè)百分點(diǎn)左右，公共設(shè)施要求比板樓較多，如電梯、候梯室、配電、消防設(shè)施等。（五）住宅的三維空間無(wú)論何種住宅，都可以用特定的寬度、長(zhǎng)度和高度指標(biāo)來(lái)描述和測(cè)量。這三個(gè)指標(biāo)構(gòu)成住

41、宅的“三維空間”，在建筑學(xué)中分別稱為“開間”、“進(jìn)深”和“層高”，并有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。1、住宅的開間在住宅設(shè)計(jì)中，住宅的寬度是指一間房屋內(nèi)一面墻的定位軸線到另一面墻的定位軸線之間的實(shí)際距離。因?yàn)槭蔷鸵蛔匀婚g的寬度面言，故又稱開間。住宅的開間在住宅設(shè)計(jì)上有嚴(yán)格的規(guī)定，住宅建筑開間常采用下列參數(shù)：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。目前，一般商品房住宅的開間為3.03.9米，磚混結(jié)構(gòu)住宅一般不超過(guò)3.3米。規(guī)定較小的開間尺度，可縮短樓板的空間跨度，增強(qiáng)住宅結(jié)構(gòu)整體性、穩(wěn)定性、和抗震性。同時(shí)，小開間住宅也存在許多弊病，因?yàn)殚_間小，在住宅建筑面積中，承重墻、

42、柱的結(jié)構(gòu)面積相對(duì)較大，從面使得有效使用面積縮??；同時(shí)由于開間小，房間分割過(guò)小，不適應(yīng)家庭居住行為變化的要求，而且住房很難自行改造。2、住宅的進(jìn)深住宅的長(zhǎng)度即進(jìn)深，在建筑學(xué)中是指一間獨(dú)立的房屋或一幢居住建筑內(nèi)從前墻的定位軸線到后墻的定位軸線之間的實(shí)際長(zhǎng)度。住宅的進(jìn)深在設(shè)計(jì)上有一定的要求，采用下列常用參數(shù)：3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。雖然進(jìn)深大的住宅可以有效地節(jié)約用地，但在住宅的高度（層高）和寬度（開間）確定的前提下，設(shè)計(jì)的住宅進(jìn)深過(guò)大，就使住房成狹長(zhǎng)型，距離門窗較遠(yuǎn)的室內(nèi)空間自然光線不足。目前我國(guó)大量城鎮(zhèn)住宅房間的進(jìn)

43、深一般都限定在5.0米左右，不能任意擴(kuò)大。3、住宅的層高住宅的高度可以用“米”和“層”來(lái)計(jì)算，每一層的高度稱為層高。層高是指下層地板面或樓板上表面（或下表面）到相鄰上層樓板上表面（或下表面）之間的豎向尺寸。住宅的層高采用下列參數(shù)：2.6米、2.7米、2.8米、3.0米、3.3米。目前一般商品房的層高都在2.8米3.0米居多。4、住宅的凈高住宅的凈高是指下層地板面或樓板上表面到上層樓板下表面之間的距離。凈高和層高的關(guān)系可以用公式來(lái)表示：凈高=層高樓板厚度（六）住宅建設(shè)的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)是指：建筑容積率、建筑密度、綠化率等。以下所提到的規(guī)劃建設(shè)用地面積是指項(xiàng)目用地紅線范圍內(nèi)的土地面積，一般

44、包括建設(shè)區(qū)內(nèi)的道路面積、綠地面積、建筑物（構(gòu)建物）所占面積、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)地等等。1、建筑容積率是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積（總建筑面積）與規(guī)劃建設(shè)用地面積（總用地面積）之比，這里的建筑面積應(yīng)把附屬建筑也計(jì)算在內(nèi)，但不計(jì)算面積的附屬建筑物除外。其計(jì)算公式為：建筑容積率=總建筑面積總用地面積100%一個(gè)良好的居住小區(qū)，高層住宅容積率應(yīng)不超過(guò)5，多層住宅應(yīng)不超過(guò)3。但由于受土地成本的限制，并不是所有項(xiàng)目都能得到。2、建筑密度即建筑覆蓋率，是指項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)所有建筑物的基底面積（即房屋首層的占地面積）之和與規(guī)劃建設(shè)用地總面積之比。其計(jì)算公式為：建筑密度=建筑占地總面積總用地面積100%建筑

45、密度作為一項(xiàng)指標(biāo)，可以直接反映出一定用地范圍內(nèi)的空地率和建筑物的密集程。一般來(lái)說(shuō)，低密度總是配合高容積率出現(xiàn)，同等條件下，應(yīng)選擇密度低的項(xiàng)目。3、綠地率居住區(qū)用地范圍內(nèi)各類綠地的總和占居住區(qū)用地的比率。這里的綠地應(yīng)包括：公共綠地、宅旁綠地、公共服務(wù)設(shè)施所屬綠地和道路綠地（即道路紅線內(nèi)的綠地），不包括屋頂、曬臺(tái)的人工綠地。通常情況下，住宅項(xiàng)目的綠地率不應(yīng)低于30%。但同樣由于受土地成本的限制，并不是每個(gè)項(xiàng)目都能夠做的到。這里必須注意，綠地率不等于綠地覆蓋率。根據(jù)相關(guān)技術(shù)規(guī)定，并不是所有長(zhǎng)草的地方都能算做綠地。在計(jì)算時(shí)，要求距離建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)的用地，不得計(jì)入綠化用地。地下車庫(kù)、

46、化糞池這些設(shè)施的地表覆土一般達(dá)不到3米的深度，在上面種植的大型喬木成活率較低，計(jì)算綠地率時(shí)也不能計(jì)入。相反，計(jì)算綠化覆蓋率時(shí)，有塊草皮就可以計(jì)入，所以綠化覆蓋率有時(shí)能做到60%以上。開發(fā)商當(dāng)然喜歡引用綠化覆蓋率的概念。4、戶型比是指各種戶型在總戶數(shù)中所占百分比，反映到住宅設(shè)計(jì)上，就是體現(xiàn)在一定數(shù)量住宅建筑中，各種不同套型住宅占住宅總套數(shù)的比重。（七）建筑配套與建筑材料1、會(huì) 所就是以所在物業(yè)業(yè)主為主要服務(wù)對(duì)象的綜合性高級(jí)康體娛樂(lè)服務(wù)設(shè)施。包括泳池、網(wǎng)球或羽毛球場(chǎng)、高爾夫練習(xí)館、保齡球館、健身房等娛樂(lè)健身場(chǎng)所；中西餐廳、酒巴、咖啡廳等餐飲與待客的社交場(chǎng)所；還應(yīng)具有網(wǎng)吧、閱覽室等其他服務(wù)設(shè)施。以上

47、一般都是對(duì)業(yè)主免費(fèi)或少量收費(fèi)開放。2、消防設(shè)備系統(tǒng)3、安防系統(tǒng)4、水電氣供給系統(tǒng)5、智能布線系統(tǒng)三、商品房銷售基本知識(shí)（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)1、房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)又稱土地一級(jí)市場(chǎng)，是土地使用權(quán)出讓的市場(chǎng)，即國(guó)家通過(guò)其指定的政府部門將城鎮(zhèn)國(guó)有土地或?qū)⑥r(nóng)村集體土地征用為國(guó)有土地后出讓給使用者的市場(chǎng)。出讓的土地，可以是生地，也可認(rèn)是經(jīng)過(guò)開發(fā)達(dá)到“三通一平”或“七通一平”的熟地。房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)是由國(guó)家壟斷的市場(chǎng)。2、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)是土地使用者經(jīng)過(guò)開發(fā)建設(shè)，將建成的房地產(chǎn)進(jìn)行出售或出租的市場(chǎng)，一般是指商品房首次進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易而形成市場(chǎng)。房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)也包括土地二級(jí)市場(chǎng)，即土地使用

48、者將符合規(guī)定可以轉(zhuǎn)讓的土地進(jìn)入流通領(lǐng)域進(jìn)行交易的市場(chǎng)，如土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓等。3、房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)是指已獲得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的單位和個(gè)人，再次將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)賣或交換、轉(zhuǎn)租的市場(chǎng)。三級(jí)市場(chǎng)通常是住房消費(fèi)者之間的交易，屬于消費(fèi)市場(chǎng)的重新配置，常見的有房屋買賣、交換、租賃、抵押、典當(dāng)、拍賣等流通形式。（二）商品房預(yù)售商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購(gòu)人，由承購(gòu)人支付定金或房?jī)r(jià)款的行為。1、商品房預(yù)售的條件（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)書。（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%

49、以上，已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。2、商品房預(yù)售許可證商品房實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請(qǐng)預(yù)售許可，取得商品房預(yù)售許可證。未取得的不得進(jìn)行商品房預(yù)售。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購(gòu)人出示該證件。售樓廣告和說(shuō)明書應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證的批準(zhǔn)文號(hào)。3、預(yù)售合同商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購(gòu)人簽訂商品房預(yù)售合同，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。4、權(quán)屬登記預(yù)售商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購(gòu)人應(yīng)當(dāng)依法到房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理權(quán)屬登記手續(xù)。開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以協(xié)

50、助，并提供必要的證明文件。由于開發(fā)企業(yè)的原因，承購(gòu)人未能在房屋交付使用之日起90日內(nèi)取得房屋權(quán)屬證書的，除開發(fā)企業(yè)和承購(gòu)人特殊約定外，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。（三）商品房現(xiàn)售商品房現(xiàn)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗(yàn)收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房?jī)r(jià)款的行為。商品房現(xiàn)售條件：（1）現(xiàn)售商品房開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書。（2）取得土地使用權(quán)證書或者使用土地的批準(zhǔn)文件。（3）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證。（4）已通過(guò)竣工驗(yàn)收。（5）拆遷安置已經(jīng)落實(shí)。（6）供水、電、熱、氣、通訊等配套基礎(chǔ)設(shè)施具備交付使用條件，其他配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施具備交付使用條件或

51、者已確定施工進(jìn)度和交付日期。（7）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實(shí)。（四）“五證兩書”購(gòu)房者在購(gòu)房時(shí)通常會(huì)要求房地產(chǎn)開發(fā)商和銷售商提供齊全的“五證”“兩書”，房地產(chǎn)開發(fā)商也必須取得“五證”才具備銷售條件，這也是法律對(duì)銷售方的基本要求。五 證國(guó)有土地使用權(quán)證建設(shè)用地規(guī)劃許可證建設(shè)工程規(guī)劃許可證建設(shè)工程施工許可證商品房預(yù)售許可證兩 書住宅質(zhì)量保證書住宅使用說(shuō)明書“五證”中最重要的是國(guó)有土地使用權(quán)證和商品房預(yù)售許可證，兩者表明所購(gòu)房屋屬合法交易范疇。“兩書”可以作為商品房買賣合同的補(bǔ)充約定，并且是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購(gòu)房人提供的對(duì)商品住宅承擔(dān)質(zhì)量責(zé)任的法律文件和保證文件。（五）內(nèi)部認(rèn)購(gòu)（六）格式

52、條款四、商品房面積測(cè)算知識(shí)（一）銷售面積的測(cè)算標(biāo)準(zhǔn)在我國(guó)大部分城市，商品房銷售仍按建筑面積計(jì)算價(jià)格，所謂建筑面積，是套內(nèi)或單元內(nèi)建筑面積與應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e之和。即：商品房銷售面積=建筑面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓媒ㄖ娣e之和為了減少糾紛，也有一些城市的開發(fā)商采取按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)銷售的辦法，即：商品房銷售面積=商品房套內(nèi)建筑面積（二）建筑面積的測(cè)算原則1、一般規(guī)定（1）房屋面積的計(jì)算系指外圍水平面積及水平投影面積計(jì)算，其中包括房屋建筑面積、共有建筑面積、使用面積等的測(cè)算。（2）房屋建筑面積計(jì)算按房屋外墻（柱）勒腳以上各層的外圍水平投影面積、包括陽(yáng)臺(tái)、挑廊、地下室、室外樓梯等，且層高2.2

53、0米（含2.20米）以上的永久性建筑 。（3）房屋的共有建筑面積系指各產(chǎn)權(quán)人共同占有或共同使用的建筑面積。（4）房屋使用面積系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻面水平面積計(jì)算。（5）房屋層數(shù)是指房屋的自然層數(shù)，一般按室內(nèi)地坪0米以上計(jì)算。（6）房屋所在層次是指本權(quán)屬單元的房屋在該幢樓房中的第幾層。地下層次以負(fù)數(shù)表示。2、計(jì)算全部建筑面積的范圍（1）永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋按一層計(jì)算建筑面積。單層房屋內(nèi)如帶有部分樓層者，符合上述一般規(guī)定的亦應(yīng)計(jì)算建筑面積。（2）多層和高層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。（3）房屋內(nèi)的技術(shù)層（管道層、附層、夾層等），層高在2.20米以上的按其墻外圍水平面積計(jì)

54、算。（4）穿過(guò)房屋的通道，房屋內(nèi)的門廳、大廳均按一層計(jì)算建筑面積。門廳、大廳內(nèi)的回廊部分，層高在2.20米以上的，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。（5）樓梯、樓梯間、電梯（觀光梯）井、提物井、垃圾道、管道井等均按房屋自然層計(jì)算建筑面積。（6）永久性結(jié)構(gòu)有上蓋的室外樓梯，按各層外圍水平投影面積計(jì)算。（7）房屋天面上屬永久性建筑，層高在2.20米以上的樓梯間、水箱間、電梯機(jī)房按外圍水平面積計(jì)算。（8）原始設(shè)計(jì)斜面結(jié)構(gòu)屋頂下加以利用的空間，高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算。（9）挑樓、全封閉的陽(yáng)臺(tái)，按外圍水平投影面積計(jì)算。（10）與房屋相連的有柱走廊、兩房屋間有上蓋和柱的走廊，均按

55、柱外圍水平面積計(jì)算。（11）房屋間永久性的、封閉的架空通廊，按外圍水平投影面積計(jì)算。（12）層高在2.20米以上的地下層（地下室、半地下室、地下車庫(kù)、地下商場(chǎng)等）及其相應(yīng)出入口，按其外墻（不包括采光井、防潮層及保護(hù)墻）外圍水平面積計(jì)算。（13）有柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)的門廊、門斗，按其柱或圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算。（14）玻璃幕墻、金屬幕墻以及其他材料幕墻等作為房屋外墻的，按其外圍水平面積計(jì)算建筑面積。既有主體墻又有幕墻時(shí)，以主體墻為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，其墻厚亦按主墻體厚度計(jì)算。（15）屬永久性建筑層高在2.20米以上有柱的車棚、貨棚等按柱外圍水平面積計(jì)算。（16）與房屋相通的有柱雨蓬按柱外圍水平面積計(jì)算。

56、雨蓬上蓋面積小于柱外圍水平面積時(shí)，按上蓋水平投影面積計(jì)算。（17）室內(nèi)體育館按實(shí)際面積層數(shù)計(jì)算建筑面積。體育館（場(chǎng)）看臺(tái)下空間加以利用的，高度在2.20米以上的部位，按其外圍水平投影面積計(jì)算建筑面積（多層按多層計(jì)）。（18）機(jī)械車庫(kù)不論其高度和停放層數(shù)，均按一層計(jì)算。（19）依坡地建筑的房屋，利用吊腳作架空層有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的，按其高度在2.20米以上部位的外圍水平投影面積計(jì)算。 （20）房屋的伸縮縫，若與室內(nèi)相通的，伸縮計(jì)算建筑面積。3、計(jì)算一半建筑面積的范圍（1）與房屋相連有上蓋無(wú)柱的走廊、檐廊、按其維護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積的一半計(jì)算。 （2）獨(dú)立柱、單排柱的門廊、雨蓬、車棚、貨棚等，按其上蓋水平投

57、影面積的一半計(jì)算。（3）未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。當(dāng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)向內(nèi)傾斜時(shí)，按圍護(hù)結(jié)構(gòu)上沿外圍水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；當(dāng)圍護(hù)結(jié)構(gòu)向外傾斜或外凸時(shí)，按底板外沿水平投影面積的一半計(jì)算。（4）無(wú)頂蓋的室外樓梯按各層樓梯外圍水平投影面積的一半計(jì)算。（5）有頂蓋不封閉的架空通廊，按其外圍水平投影面積的一半計(jì)算。4、不計(jì)算建筑面積的范圍（1）層高小于2.20米的房屋及房屋附屬部位。（2）突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、垛、勒腳、臺(tái)階、無(wú)柱雨蓬等，以及有主墻體的玻璃幕墻、金屬幕墻及其他材料幕墻。（3）房屋之間無(wú)上蓋的架空通廊。（4）房屋的天面、挑臺(tái)、房屋天面上

58、的花園、泳池。（5）頂層挑臺(tái)的底版局部是下層房屋的上蓋時(shí)，挑臺(tái)整體不計(jì)算建筑面積。（6）房屋的平臺(tái)、花臺(tái)、曬臺(tái)及與室內(nèi)不相通的類似于陽(yáng)臺(tái)、挑廊、檐廊等。（7）建筑物內(nèi)的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)及利用建筑物的空間安置箱、罐的平臺(tái)等。（8）騎樓、過(guò)街樓的底層用作道路街巷通道行的部分；臨街樓房挑廊下用作社會(huì)公共通道的，不論其是否有柱，是否有維護(hù)結(jié)構(gòu)，都不計(jì)算計(jì)算建筑面積。（9）屋面上有柱有蓋但無(wú)圍護(hù)結(jié)構(gòu)的一些觀景建筑設(shè)施。（10）利用引橋、高架路、高架橋路面作為頂蓋的建筑。（11）廣場(chǎng)式室外樓梯。（12）獨(dú)立煙囪以及亭、塔、罐、池、地下人防干、支線。（13）與房屋室內(nèi)不相通的房屋間伸縮縫。5、辨別原則在計(jì)

59、算房屋建筑面積時(shí)，如遇上述以外的情況按以下原則辦理。判別房屋計(jì)算建筑面積的基本原則是：永久固定，層高2.20米（含2.20米）以上的房屋及室內(nèi)相通的部位計(jì)算建筑面積。（1）計(jì)算全部建筑面積應(yīng)是有頂蓋全封閉的房屋及部位或底層有頂蓋、有柱或有圍護(hù)的部位。（2）計(jì)算一半建筑面積一般是不封閉的房屋及部位（房屋底層的部位除外）。（3）不計(jì)算建筑面積通常是層高小于2.20米的房屋及部位；裝飾性建筑；與室內(nèi)不相通的部位；沿街巷社會(huì)公用的建筑及無(wú)上蓋或上蓋為社會(huì)公用的建筑（除挑陽(yáng)臺(tái)、非廣場(chǎng)式室外樓梯算一半面積外）。6、特殊墻體及部位處理原則（1）非垂直墻體處理原則：當(dāng)房屋的墻體向內(nèi)傾斜時(shí)，按其外墻高度2.20

60、米處的水平投影面積測(cè)算房屋的建筑面積；當(dāng)房屋的墻體向外傾斜時(shí)，按底板（地坪）外沿測(cè)算房屋建筑面積。（2）不規(guī)則（弧狀）墻體處理原則：當(dāng)房屋墻體向內(nèi)凹且內(nèi)凹的高度高于2.20米時(shí)，按其外墻高度2.20米處的水平投影面積測(cè)算房屋的建筑面積。內(nèi)凹高度低于2.20米時(shí)，按最小部分的外墻水平投影面積測(cè)算房屋的建筑面積。當(dāng)房屋墻體外凸時(shí)，按底板（地坪）外沿測(cè)算房屋建筑面積。（三）套內(nèi)建筑面積的測(cè)算1、套內(nèi)建筑面積指套內(nèi)使用面積、套內(nèi)墻體面積及套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)建筑面積之和。即：套內(nèi)建筑面積=套內(nèi)使用面積+套內(nèi)墻體面積+陽(yáng)臺(tái)建筑面積2、套內(nèi)使用面積套內(nèi)使用面積，系指房屋戶內(nèi)全部可供使用的空間面積，按房屋的內(nèi)墻線水平投