1、.：.；成都市曼哈頓工程市場分析報告一、成都市住宅市場供需研討近年來，成都市相繼完成了一、二環(huán)路、內(nèi)環(huán)路、府南河綜合整治城區(qū)段任務(wù)和天府廣場一期工程。城市容顏和生態(tài)環(huán)境明顯改善。實施了蜀都大道、羊市街西延線、東城根街和長順街南北延線等多條城區(qū)道路的改造建立，城區(qū)舊房改造力度明顯加快，向城外開展的大型住宅工程呈現(xiàn)不斷增長態(tài)勢。住宅市場的快速開展，已構(gòu)成多方競爭格局。國內(nèi)知名的開發(fā)商紛紛進(jìn)駐成都，而外鄉(xiāng)企業(yè)也在不斷提升本身品牌籠統(tǒng)。競爭的加劇促使開發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場研討，在產(chǎn)品營銷上開場向集約化、品牌化方向上開展。住宅產(chǎn)品將逐漸向個性化、多元化方向開展，主題概念日趨明顯，建筑風(fēng)格愈顯多樣

2、，住宅設(shè)計更加注重細(xì)節(jié)創(chuàng)新，以表達(dá)以人為本的開發(fā)理念。住宅競爭的焦點(diǎn)將在個性化的構(gòu)造、特征明顯的主力戶型、純粹的社區(qū)型態(tài)等方面展開。1.1.供應(yīng)量情況分析從下表中可以明顯看出，土地購置費(fèi)、住宅投資額、施工面積、新開工面積、開工面積、銷售面積等相關(guān)目的，每年呈現(xiàn)二位數(shù)增長態(tài)勢。尤其是今年前三個季度土地購置費(fèi)同比增長到達(dá)75.2%，總額已超越去年全年程度。剔除今年成都市實行一級土地公開拍買、二級土地柜臺轉(zhuǎn)讓買賣、土地基準(zhǔn)價風(fēng)格整等政策變化而導(dǎo)致的土地價錢上漲要素，今年土地實踐購置面積也將會到達(dá)近年來的最頂峰。隨著土地貯藏面積的添加，預(yù)示著今后幾年成都市房地產(chǎn)市場將會得到進(jìn)一步開展。1999年200

3、0年2001年年平均遞增2002年(1-9月)同比增長土地購置費(fèi)億元25.833.426.127.475.2%住宅投資億元55.486.8122.848.9%93.647.6%住宅施工面積(萬m2)1003.61244.41597.626.2%8.810.6%住宅新開工面積(萬m2)503667659.714.5%541.24.1%住宅開工面積(萬m2)375.2464.8716.338.2%306.12.7%住宅銷售面積(萬m2)336.9400.1638.137.6%348.39.9%住宅空置面積(萬m2)85.9100.8114.715.6%113.442.5% 根據(jù)成都市統(tǒng)計局年鑒資料

4、整理1.1.1.開工面積主要反映供應(yīng)量目的的住宅開工面積，近四年來在逐年添加，每年以百萬平米遞增。今年前三個季度，成都市住宅開工面積為306.1萬平米，比去年同期增長2.7%，外表上看增幅很小。由于受投資階段性的影響，每年第四季度通常是開工驗收的頂峰期，約占全年的60%以上，同時，今年前三個季度住宅投資額增進(jìn)與去年程度根本持平，所以，今年開工面積與去年相比增長幅度在30%以上應(yīng)該是有保證的。以近三年住宅投資與開工面積平均比率以及全年前三個季度投資額增長率相關(guān)目的分析測算，今年成都市住宅開工面積能夠會到達(dá)1000-1100萬平米，比去年凈添加300萬平米以上；以此類推，明年住宅開工面積能夠會到達(dá)

5、1400-1600萬平米，比今年添加400萬平米左右。測算方法是以成都市近年來住宅投資平均增速。繼續(xù)堅持10%以上的國內(nèi)消費(fèi)總值增長速度以及無艱苦政策變化。由于受不可預(yù)見性要素的影響，明年實踐情況能夠會與測算值略有差別。1.1.2. 空置面積供應(yīng)置目的中除開工面積以外，空置面積近年來的增長率及絕對值也不可忽略。今年前三個季度成都空置面積為113.4萬平米，同比增長42.5%；已接近去年全年的空置量。前三年來平均每年約添加15萬平米，空置面積，以此增速推算，今年將到達(dá)130萬平米。思索到今年以來空置面積增速較快的要素，今年實踐空置面積能夠要大于130萬平米，約在140萬平米左右；明年能夠會到達(dá)1

6、60萬平米。1.1.3. 同意預(yù)售面積近年來住宅采取預(yù)售方法已成為一種主要銷售方式，所以，供應(yīng)量也須包括正在施工、尚未開工驗收但已獲得房地產(chǎn)部門的預(yù)售面積。2001年，我市住宅同意預(yù)售面積為1052萬平米(成都市房產(chǎn)局提供)，比同期開工面積高46.9%。由于“同意預(yù)售面積目的是從1999年下半年開場統(tǒng)計年報方式，統(tǒng)計時間較短，無法準(zhǔn)確反映趨勢性變化，所以，今年實踐情況只需待年報匯總后才干得知。綜合上述分析情況，以及我市近年來房地產(chǎn)投資相關(guān)要素的增長趨勢，估計今年我市住宅實踐供應(yīng)量約為1400萬平方米，明年約為1900萬平米。1.2.需求量分析從統(tǒng)計資料來看，住宅實踐銷售面積較為準(zhǔn)確地反映了住宅

7、市場銷售情況，與需求量存在著高度相關(guān)性。需求量普通來說一定會大于實踐銷售面積，由于市場產(chǎn)品在價錢、戶型、面積、配套、環(huán)境等諸方面不能夠完全滿足社會需求。所以，可以得到實現(xiàn)的最終需求實踐銷售面積，客觀地反映了市場有效需求，濾除了開發(fā)商的無效供應(yīng)空置房和消費(fèi)者的無效需求心思預(yù)期目的和現(xiàn)實存在的差距。從上表中可以看出，住宅銷售面積近三年呈現(xiàn)年均遞增37.6%的快速增長趨勢。今年前三個季度到達(dá)348.3萬平米，比去年同期增長9.9%，增速放緩。按此增長率測算，今年將到達(dá)700萬平米，如按前三年平均年遞增率測算，今年將到達(dá)878萬平米。保守估計，今年實踐需求量約有800萬平米，供需比為1：0.57；明年

8、約有1000萬平米，供需比為1：0.52。二、區(qū)域市場研討及比較分析2.1.城南區(qū)域 城南是成都房地產(chǎn)開發(fā)較早的區(qū)域之一，區(qū)內(nèi)有棕北、棕南、玉林、肖家河、棕樹、桐梓林、紫荊等多個成熟社區(qū)。隨著城市向東向南的開展，桐梓林、紫荊東側(cè)在近幾年得到了重點(diǎn)開發(fā)，并延伸了城南高尚社區(qū)的范圍。從圖表中可以看出，城南樓價主要集中在3000元/M2以上,占68%；4500元/M2以上的價位也占到了18%。這與其高檔住宅社區(qū)是一致的。2.1.1. 物業(yè)形狀物業(yè)形狀多以高檔電梯公寓、聯(lián)體別墅為主。在已有的別墅、躍層、平層等建筑方式后,聯(lián)體別墅成為該區(qū)域的主流建筑方式。2.1.2.小區(qū)環(huán)境城南的小區(qū)規(guī)模都不大,但開發(fā)

9、商都非常注重小區(qū)環(huán)境的營造，綠化率普通在40%以上以及配備完善的生活設(shè)備，如完善的小區(qū)平安系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、中央供水、戶式中央空調(diào)、游泳池、會所、幼兒園、小學(xué)等。2.1.3.勝利人士的聚集地 在這一區(qū)域，各類高檔廢品專賣店星羅棋布，高檔車隨處可見，直接表達(dá)了財富的高度聚集。據(jù)不完全統(tǒng)計，城南的小區(qū)居住了成都市90%左右的外籍人士，而他們大多是各大跨國公司駐成都的高級管理人員。2.1.4.生活配套設(shè)備經(jīng)過10多年的積累，城南的教育設(shè)備、體育設(shè)備、醫(yī)院、各大銀行商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、大型商業(yè)配套工程等配套設(shè)備日益完善，交通便利，商業(yè)氣氛較濃重。2.1.5. 城南社區(qū)的開發(fā)前景 隨著開發(fā)量的不斷增大，用地面積的

10、不斷減少，玉林、棕北、棕南、桐梓林等社區(qū)可供開發(fā)之地幾乎沒有。玉林社區(qū)房屋與其他后開發(fā)的社區(qū)的房屋相比略顯陳舊，并且存在戶型設(shè)計不合理等問題；桐梓林社區(qū)由于政府規(guī)劃的緣由使該社區(qū)目前高檔住宅與經(jīng)濟(jì)適用房混雜，這種情況在一定程度上限制了該社區(qū)的完善。城南社區(qū)開場從人民南路向東、西兩側(cè)橫向延展，人南以東那么向棕樹片區(qū)延展。隨著人南延線的開通，城南最后的一塊處女地-棕樹小區(qū)，錦官新城就占了一半的土地。此外，風(fēng)格雅園，名士公館、水漪裊銅等工程也正在開發(fā)之中。城南的部分樓盤一味強(qiáng)調(diào)小區(qū)環(huán)境而忽略了戶型設(shè)計，面積過大，導(dǎo)致樓盤在熱銷一段時間后開場滯銷。錦官新城、凱萊帝景就是很好的例子。2.2.城西區(qū)域 城

11、西是成都市空氣質(zhì)量最好，公園最多，綠化率最高的區(qū)域之一。區(qū)內(nèi)的杜甫草堂、青羊?qū)m、文化宮、南郊公園、武侯祠、石人公園等風(fēng)景點(diǎn)以及清水河、摸底河兩條主要水系共同構(gòu)成了城西的獨(dú)特人文景觀。城西樓價主要集中在20003000元/M2之間,占該區(qū)域樓價的76%；3000元/M2 以上只占24%。這闡明城西以中檔盤為主。2.2.1. 開發(fā)數(shù)量、規(guī)模居各區(qū)域首位據(jù)不完全統(tǒng)計，城西目前的開發(fā)數(shù)量、規(guī)模遙遙領(lǐng)先城東、城南。在2001年成都市樓盤的開發(fā)中，城西占31%，城南占25%，城東占10%；以羊西線二環(huán)路為中軸點(diǎn)、呈扇狀輻射的城西片區(qū)，盤踞著成都花園、蜀風(fēng)花園城、博瑞都市花園、置信金沙園及齊力花園等大規(guī)模工

12、程。2.2.2. 物業(yè)形狀該區(qū)域以多層為主，其房產(chǎn)價錢正在穩(wěn)步上升。以錦城花園為代表的樓盤已超越3000元/m2，大石西路，羊西線及其它樓盤也一路飄紅。2.2.3. 區(qū)位優(yōu)勢得天獨(dú)厚區(qū)位優(yōu)勢是城西樓盤的一大亮點(diǎn)。城西上風(fēng)上水，周邊植被維護(hù)好，環(huán)境優(yōu)美，綠化程度高，并緊鄰國家級生態(tài)示范區(qū)溫江、郫縣，空氣清潔指數(shù)到達(dá)30%，擁有得天獨(dú)厚的生態(tài)環(huán)境，是較理想的居住地。2.2.4.生活配套設(shè)備 目前，城西開發(fā)逐漸向二環(huán)路以外轉(zhuǎn)移，生活配套設(shè)備與其如今的開發(fā)速度和規(guī)模是脫節(jié)的，如學(xué)校、商場、醫(yī)療、餐飲等問題尤為突出，完善其設(shè)備至少還需用35年的時間。2.3.市中心區(qū)域 市中心樓價主要集中在3000元/M

13、2以上，占該區(qū)域樓價的85%；4500元/M2以上的占38%。由于市中心地段位置的特殊性，土地資源又非常有限，住宅開發(fā)只能以高層電梯公寓為主，其土地本錢、建安等開發(fā)費(fèi)用相對比其它區(qū)域要高，導(dǎo)致房價相對最高。2.3.1.土地本錢高昂春熙路的土地曾一度達(dá)1520萬元/畝，發(fā)明了成都市單畝土地價錢的天價。東大街現(xiàn)已進(jìn)展改造，36萬平方米舊房需拆遷，19塊總面積達(dá)800多畝的土地可供開發(fā)，但土地價錢估計在800-900萬元/畝，位置好的能夠突破1000萬元/畝。由于市中心土地本錢的高昂，使開發(fā)商的操作空間大打折扣。2.3.2.住宅形狀多以高層電梯公寓為主在天府廣場、鹽市口一帶，城市之心、摩爾百盛那么是

14、高層電梯公寓的典型代表。摩爾百盛、城市之心開盤不久就銷售了65%左右。在府河邊，幾乎是清一色的小高層、高層電梯公寓，金海岸，國嘉華庭等樓盤，幾乎都以3000多元/m2的價錢熱銷。小戶型是市中心樓盤的又一大亮點(diǎn)。市中心以其高度完善的生活設(shè)備，使小戶型住宅開盤一個熱銷一個。2.3.3.市中心住宅存在的問題雖然市中心各種配套設(shè)備齊備,交通方便,但房價相對最高，加之車流量大，空氣污濁，居住環(huán)境較差，其性價比與其他區(qū)域住房的性價比沒什么優(yōu)勢。2.4.城北區(qū)域 “兩站一口岸的區(qū)位優(yōu)勢，使城北成為重要的交通樞紐和物資集散地。但由于歷史和現(xiàn)實緣由，使城北住宅房產(chǎn)不斷處于比較落后的情況。城北樓價主要集中在200

15、02500元/M2之間，占該區(qū)域樓價的31%；3000元/M2以上的占27%。這闡明目前城北住宅房產(chǎn)還處于起步階段。目前較成熟的社區(qū)主要是九里小區(qū)和五塊石小區(qū)，樓盤以多層為主，平均價錢在2100元/M2左右。城北由于外來流動人口較多，治安環(huán)境繁雜，使開發(fā)商、消費(fèi)者在此開發(fā)、購置有所顧慮。北門專業(yè)市聚集了大量的運(yùn)營戶，這部分人多于外地或近郊，在成都購房愿望很強(qiáng)，購買力比普通工薪族或白領(lǐng)要高。置信隨著城市配套設(shè)備的完善以及沙河流域的整治，城北住宅市場將會有新的開展。 2.5.城東區(qū)域城東是傳統(tǒng)工業(yè)區(qū)，同時也是成都二、三環(huán)路內(nèi)獨(dú)一有大規(guī)模土地貯藏的區(qū)域。建立用地將從如今的56.24平方公里擴(kuò)展至10

16、7.4平方公里，其中居住用地38平方公里，控制人口規(guī)模將達(dá)萬人，其中經(jīng)過工業(yè)用地置換為居住用地將到達(dá)相當(dāng)規(guī)模。如此大的規(guī)劃居住區(qū)，闡明未來新城東居住區(qū)必將強(qiáng)力崛起。城東樓價主要集中在1500-2500元/M2之間，占該區(qū)域樓價的69%；3000元/M2以上的僅占18%。這闡明城東住宅以中低檔房為主。2.5.1.城東樓盤正在升溫雖然目前城東樓盤價錢、環(huán)境和配套設(shè)備與城南、城西存在較大差距，但城東樓盤的性價比能夠更合理。從地價上看，城東二環(huán)路周邊地價每畝約為30-80萬元，三環(huán)周邊每畝約為20-40萬元，其價錢較之城南、城西相對較低。相對低廉的地價，使開發(fā)商在建筑與景觀環(huán)境設(shè)計方面可以投入更多的資

17、金，塑造樓盤質(zhì)量。隨著沙河整治的實施，大部分廠區(qū)外遷，城東將開展成為繼城南、城西之后又一開發(fā)熱點(diǎn)，從而構(gòu)成三足鼎立之勢。2.5.2.消費(fèi)需求宏大城東是城市人口密度大的區(qū)域，消費(fèi)需求約占全市總需求的1/3，住房供應(yīng)量占全市比例卻缺乏25%。供求不均的情況很明顯。從早期的香木林花園、海棠花園，到今天的萬科城市花園、蜀都花園、朝陽名宅等，大部分工程的銷售率都在90%以上。高銷售率及銷售周期較短，讓每個開發(fā)商都心動不已。2.5.3.升值空間宏大城東的地價和房價普遍比城中、城南低30%左右，給未來很大的想象空間。隨著城東大環(huán)境的改善，選擇城東居家漸成一種趨勢。加之開發(fā)商之間的競爭，城東樓盤質(zhì)量得到了提升

18、。像河濱印象、萬科城市花園、蜀都花園、東方明珠、海棠名居等工程，開發(fā)商在質(zhì)量上都下足了功夫，房價卻明顯較城南、城西低。如今城東地價連連上漲，房價也有攀升的跡象，開發(fā)商預(yù)備推出更高檔次的樓盤。如海棠名居二期預(yù)備推出聯(lián)體別墅和獨(dú)棟別墅，東方明珠將推出TOWNHOUSE晉級產(chǎn)品，萬科二期也將走中高檔道路。隨著城東配套設(shè)備的全面改善，住宅的升值空間將大大提高。2.5.4.城東樓盤的優(yōu)勢首先是根底設(shè)備的缺乏，以及文化、商業(yè)、醫(yī)療、餐飲等公共效力設(shè)備的匱乏;二是城東流動人口較多，社會治安存在較大隱患;三是東郊大氣、噪聲、工業(yè)三廢等問題尚需處理。2.6.比較分析2.6.1.價錢集中度分布成都房價主要集中在1

19、5003500元/M2之間，占72%；20003000元/M2的價位占49%。這是最適宜消費(fèi)者購買力的價位，此價位的樓盤非常熱銷，反映了目前居民主要購買力程度。如城東的蓮花新區(qū)均價2200元/M2，現(xiàn)已根本售完；城西的香榭名苑，均價2450元/M2；城南的名士公館，均價2700元/M2。這些樓盤根本上是多層或電梯公寓，戶型主要是80-150平方米的兩房兩廳和三房兩廳。2.6.2.區(qū)域價位最高頻率分布從上表可以看出，除城中以外，城南、城西價錢頻率最高的是3500-2500元/平方米，以3000元/平方米為價錢分水嶺尤為明顯；城東、城北價錢頻率最高的是2000-2500元/平方米。這與區(qū)域間經(jīng)濟(jì)程

20、度根本吻合。2.6.3.3000元/平方米以上價位樓盤分布從單價在3000元/平方米以上的樓盤占該區(qū)域整個樓盤比例的情況來看，城中比例高達(dá)85%，這是與該區(qū)域高度完善的生活配套設(shè)備，四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)有著親密的聯(lián)絡(luò)。緊隨其后的是城南區(qū)域，所占比例為68%；最低的是城東，為18%；城西、城北分別是24%和27%。價錢相對集中度差別情況根本上反映了我市各區(qū)域的經(jīng)濟(jì)開展程度。2.6.4.高價位樓盤出現(xiàn)滯銷4000元/M2以上高檔樓盤占整個樓盤比例的19%，它的客戶群主要是公司老總、私營企業(yè)主和某些特權(quán)階層，是別墅、聯(lián)排、高檔高層電梯公寓的主要消費(fèi)者。他們對小區(qū)環(huán)境、物管、配套設(shè)備要求很高。如錦官新城

21、，綠化率達(dá)50%以上，兩個會所，游泳池，人工湖，兩萬棵大樹，多重安防系統(tǒng)，以及幼兒園、小學(xué)等設(shè)備。但這樣的樓盤也開場出現(xiàn)滯銷，闡明需求已相對飽和，除非有新的更好的產(chǎn)品。經(jīng)過上述比較分析，住宅開發(fā)在我市來看那么是首選城南。這無論是從市政配套設(shè)備的完備性，還是從該區(qū)域內(nèi)的社會治安情況，以及景觀環(huán)境、人口素質(zhì)、生活、交通便利度和與市中心的間隔 等諸方面來說，城南均是最正確的居住區(qū)域。由于城南棕樹小區(qū)及附近可供開發(fā)的住宅土地現(xiàn)已只剩零星幾塊，并且土地規(guī)模較小,所以，曼哈頓二期工程既有的土地資源優(yōu)勢又有得天獨(dú)厚的地理優(yōu)勢。本工程開發(fā)具備了良好的充分條件。三、棕樹小區(qū)與桐梓林小區(qū)的比較分析結(jié)合曼哈頓二期工

22、程開發(fā)規(guī)模和地理位置，我們選取了棕樹小區(qū)、桐梓林小區(qū)內(nèi)10個有影響力和可比性的樓盤作為分析對象，為本工程定位提供客觀根據(jù)。3.1.建筑形狀棕樹小區(qū)內(nèi)主要以12層小高層電梯公寓和聯(lián)排別墅為主，桐梓林小區(qū)主要以12層以上高層電梯公寓和聯(lián)排別墅為主。本工程北邊一街之隔的是錦官新城聯(lián)排別墅，南邊“鄰居那么是風(fēng)格雅園聯(lián)排別墅，東、西邊空地未來建筑形狀暫不詳.從現(xiàn)狀來看，本工程地南北朝向空間開闊，具備良好的觀景間隔 和空氣暢通性。3.2.容積率和綠化率 該社區(qū)小高層電梯公寓的容積率普通在2.53.0左右，綠化率在30%40%之間。與本工程占地面積相近的“水裊漪銅、“名士公館容積率為2.7和3.5，綠化率分

23、別是40.5%和30%，這對本工程有較大的參考價值。3.3.配套設(shè)備 在分析的十個代表性樓盤中，配套設(shè)備中根本上都有會所，其次是廣場、網(wǎng)球場、健身房及其他方式的鍛煉場所。這為業(yè)主休閑、戶外體育運(yùn)動提供了很好的硬件設(shè)備。體育運(yùn)動主題非常突顯，在棕樹小區(qū)內(nèi)，生活配套設(shè)備還不盡完善，這為本工程的商業(yè)建筑規(guī)劃，提供了充足的擴(kuò)展空間。3.4.主力戶型及價錢 “名士公館、“水裊漪銅、“圣安卓花園等樓盤，主力戶型根本上是3室2廳2衛(wèi)，面積在122平方米之間，均價為27003000元/平方米?！皠P萊帝景主力戶型同樣是3室2廳2衛(wèi)，面積在130180平方米，均價是4280元/平方米，工程定位是中高檔。從該區(qū)的整

24、體情況來看，主力戶型面積都在120平方米以上，中小戶型比例較少，這是目前該社區(qū)樓盤市場最顯著的特征。棕樹片區(qū)：樓盤稱號形狀占地容積率綠化配套戶數(shù)主力戶型平方米戶形區(qū)間平方米價錢(元/平方米)錦官新城聯(lián)排別墅獨(dú)棟別墅電梯公寓418畝1.458%會所、網(wǎng)球場、恒溫泳池、戶外泳池、保齡球館、生態(tài)廣場、龍珠湖20003-2-2，141735-3-3，237.57-3-5，488.99-3-7，697.213126923869833005700翠云庭2棟12層電梯公寓10畝338%水景庭院、會所2002-2-1，96.96其他為可變戶型901402850風(fēng)格雅園聯(lián)排別墅33畝1.345%社區(qū)慢跑道、休閑

25、涼亭、會所、中庭廣場、欣賞水池867-3-3，265.537-3-3，345.96-5-4，3455-4-3，2912653974300名士公館7棟12層小高層60畝2.530%會所、茶館、圖書館、健身跑道、健身房、太極練習(xí)場、景觀泳池、城市果園7002-2-2，1013-2-2，1224-2-2，141902152700水漪裊銅6棟12層小高層電梯公寓44畝2.740.5%水景園林、會所、陽光泳池、棧道、廣場7003-2-2，.982-2-1，93.55702002800桐梓林片區(qū)：樓盤稱號形狀占地容積率綠化配套戶數(shù)主力戶型平方米戶形區(qū)間平方米價錢元/平方米中華園華苑國際區(qū)1棟小高層、3棟別

26、墅、3棟聯(lián)體別墅、35棟聯(lián)排別墅51畝1.3140%規(guī)范泳池、景觀泳池、網(wǎng)球場、會所、中華園國際學(xué)校2004-2-2，165.92-2-1，85.845-2-2，186.156-2-5，3605-3-3，280851862784507800錦繡花園錦繡之約1棟16層高層8畝1.637.7%花園、噴水池、網(wǎng)球場、會所、泳池685-3-2，214.963-2-2，145.336-3-4，301.811433027000世紀(jì)錦苑2棟15層電梯、6棟多層、4棟低層100畝1.260%人工瀑布、五彩噴泉、游泳池、會所、網(wǎng)球場5044-2-2，182.773-2-2，134.062-2-2，129.747

27、02603500凱萊帝景3棟30層電梯公寓28畝5.5351%網(wǎng)球場、高爾夫推桿果嶺、恒溫泳池、籃球場、羽毛球場、慢跑徑4923-2-2，177.833-3-2，159.913-2-2，.671301804280圣安卓花園4棟12層電梯公寓25畝2.545%游泳池、會所、廣場2514-2-2，1473-2-2，1263-2-2，1181301903000四、小戶型市場工程調(diào)查分析目前市場主流產(chǎn)品主要是120多平方米的兩居室、三居室，但主流市場產(chǎn)品現(xiàn)已根本趨于飽和，市場曾經(jīng)到了細(xì)分的階段。對小戶型的需求主要初次購房者和投資，同時，也是購房群體急速年輕化帶來的突出景象。開發(fā)小戶型產(chǎn)品從當(dāng)前來講是緩

28、解供需構(gòu)造性矛盾的手段之一。以下，針對當(dāng)前成都市場一環(huán)路以內(nèi)出現(xiàn)的小戶型工程，參照調(diào)查得到的數(shù)據(jù)，對市場進(jìn)展深化的細(xì)分研討。4.1.工程用地規(guī)模1時代天驕2金港空中花園3錦宏麗景4藍(lán)色港灣5都世驛站6梧桐世家7長富花園8武城自在度9世紀(jì)太升10玉林風(fēng)景線11成都國際公寓12流星花園13大地城市脈搏14城市陽光15玉林生活廣場16藍(lán)色加勒比17新綠季節(jié)彩世界18宜家HOME19青年公寓20時代100 21紫薇銀座22美麗人生在所調(diào)查的工程當(dāng)中，大部分為純小戶型住宅工程，用地規(guī)模最大的是長富花園，面積為15808平方米，最小的為錦宏麗景花園，僅有2670平方米，有59%的工程用地規(guī)模在6000平方

29、米以下。另外，在市中心和其他區(qū)域開發(fā)的大型工程中，也有部分小戶型產(chǎn)品。2001年度由于市中心區(qū)域可供開發(fā)的大塊規(guī)模用地存量極少，此類開發(fā)在市中心區(qū)域并不多，但隨著今年大規(guī)模舊城拆遷改造等市政規(guī)劃的實施，置信這一開發(fā)情勢將會出現(xiàn)增長的勢頭。純小戶型定位產(chǎn)品的用地規(guī)模普遍較小，除了同工程定位具有一定的相關(guān)之外，地價本錢也是關(guān)鍵要素。地塊規(guī)模的限制導(dǎo)致了在開發(fā)過程當(dāng)中某些方面難以發(fā)揚(yáng)，例如在配套設(shè)備與景觀方面就難以做得更加精彩。從這次消費(fèi)者調(diào)查的數(shù)據(jù)來看，消費(fèi)者普遍還是比較中意于配套較為完善的產(chǎn)品方式，所以開發(fā)商在進(jìn)展工程定位時要綜合思索配套要素。結(jié)論：就目前而言，中、大型工程中的小戶型單位同純小戶

30、型工程比較，具有相對較高的性價比。市中心區(qū)域的小戶型工程普遍用地規(guī)模較小，在整體規(guī)劃、設(shè)計程度不高的前提下，是開發(fā)過程中的限制性要素。4.2.工程定位類型工程定位分布圖1999年和2000年是小戶型在成都產(chǎn)生和開展的第一個頂峰時期。步入2001年上半年，由于小戶型趨于滯銷,開發(fā)小戶型的房地產(chǎn)商亦相對減少，于是小戶型樓盤的開展速度大大減緩。而進(jìn)入下半年之后，隨著時代100、成都國際公寓等小戶型工程的熱銷，小戶型產(chǎn)品又逐漸增多起來。進(jìn)入2002年，瑞景、紫薇銀座產(chǎn)權(quán)酒店、流星花園的出現(xiàn)，產(chǎn)品無論從方式上還是在數(shù)量上都呈現(xiàn)出增長勢頭。在各種類型的小戶型工程中，以“酒店式公寓、“商用物業(yè)型為工程定位的

31、小戶型工程呈現(xiàn)增長勢頭?！捌胀ㄗ≌碗m然在當(dāng)前市場中所占比重較大，但其增長勢頭正在逐漸減弱?！吧逃梦飿I(yè)型將其細(xì)分還包括兩種形狀，一種為居家經(jīng)商型，產(chǎn)品方式為一樓一底或平層家?guī)У?，另一種為純商業(yè)物業(yè)型。從開展趨勢上看，“商業(yè)物業(yè)型產(chǎn)品較能吸引更多投資者的青睞，有著進(jìn)一步增長的勢頭?！爱a(chǎn)權(quán)酒店型屬于新一類產(chǎn)品方式，由于成都市酒店行業(yè)競爭猛烈，其市場容量有限，估計不會出現(xiàn)較大增長?！吧鐓^(qū)小戶型開展趨勢一路下滑，這首先是由于地價的要素呵斥的?！稗k公居家型工程為數(shù)不少，并且有一定的市場容量。比較而言，大部分小型企業(yè)、辦事處購買住宅比租用市中心的寫字樓要劃算得多，其市場前景還是較為樂觀的?！稗k公居家型工程

32、與“居家型不盡一樣,需求添加部分配套設(shè)備。從市場現(xiàn)狀來看，擁有成都CBD佳譽(yù)的順城大街輻射圈內(nèi)小戶型工程分布較少。目前對于事業(yè)剛起步的白領(lǐng)來講，動輒100多平方米以上的面積、數(shù)十萬元的首付款，圓住房夢是難以企及的。而真正在CBD任務(wù)的人絕大多數(shù)還在離單位較遠(yuǎn)的地方買房或在CBD附近租房。因此，在CBD附近需求這種總價不高的、同CBD相配套的小戶型住宅。結(jié)論：市場當(dāng)中小戶型產(chǎn)品呈現(xiàn)多元化分布態(tài)勢。市場當(dāng)中短少在CBD附近的小戶型工程。 4.3.銷售價錢分析在這里，我們假設(shè)對小戶型的單價進(jìn)展對比分析，將沒有研討意義。因此，以下只對總房款進(jìn)展對比分析。由于有的工程提供了裝修、配套等要素，所以，將按照

33、裝修及家電產(chǎn)品的市場平均價錢進(jìn)展剔除。 最低主流總價分布在11-15萬元之間，最高主流總價分布區(qū)間相對最低主流總價較寬。16-18萬元住房分布數(shù)量與19萬元以上根本一樣。假設(shè)從單價上來說，工程的銷售價錢同周邊其它樓盤相差無幾，有的甚至偏高一些，這是由于小戶型工程從本錢上來說要高些。調(diào)查樣本當(dāng)中最小的戶型面積僅有16平方米。我們按照一環(huán)路以內(nèi)平均戶型分布在50平方米左右的戶型來進(jìn)展計算，其清水房的單價那么為3300元/平方米，這與同等區(qū)域內(nèi)大戶型的加權(quán)平均價而言，相對較高一些，緣由是土地、設(shè)計以及建立當(dāng)中的本錢所導(dǎo)致的。但是按照我們對房地產(chǎn)行業(yè)平均收益程度的的閱歷估計，這個價錢屬于比較保守的范疇

34、。由此看來，在今年開盤的工程當(dāng)中，開發(fā)商對于價錢這一敏感要素做出了一定的退讓。幾乎一切的小戶型工程都說本人的樓盤具有投資價值。但是要思索到，大量小戶型工程的推出，更加拉動租金和房價走低。另一方面，如今成都二級市場并沒有完全開放，假設(shè)其市場進(jìn)一步開放，就會有大量的二手房上市，同樣也會壓低租金或房價，對小戶型投資帶來一大沖擊。結(jié)論：一環(huán)路以內(nèi)工程的平均單價同區(qū)域市場相差無幾，平均總房款為15萬元左右，大大低于區(qū)域平均程度。成都市二級市場的開放程度將直接影響小戶型產(chǎn)品的生命力。4.4.戶型目的分析4.4.1.戶型面積分布小戶型工程的戶型分布情況 單位：平米以上所列為當(dāng)前市場當(dāng)中具有代表性的小戶型工程

35、戶型分布情況。最小面積平均值是38平米，主流面積平均為50平米，最大面積平均為72平米。其中面積最小的為青年公寓16平米單套住宅。在調(diào)查當(dāng)中我們發(fā)現(xiàn)，在市中心區(qū)域,除了單純以小戶型產(chǎn)品定位的工程之外，還有許多工程在產(chǎn)品構(gòu)成當(dāng)中采取了分配少量小戶型的方法。例如長富花園推出的57平方米單位、藍(lán)色港灣推出的55平米單位。單純從套型面積方面來講，市中心小戶型面積普遍集中在兩室或者三室、5060平方米這一產(chǎn)品方式。這一產(chǎn)品特征與市中心較高的土地轉(zhuǎn)讓金造本錢錢居高不下相關(guān)性較大。4.4.2.戶型構(gòu)造這次市場調(diào)研，我們將較為典型的小戶型住宅工程進(jìn)展了統(tǒng)計，詳細(xì)情況見圖： 由此可見，市場供應(yīng)量當(dāng)中，占比例最大

36、的為兩室一廳的住宅，其次為一室一廳，最少的為三室兩廳。調(diào)查過程中發(fā)現(xiàn)，今年新增的小戶型產(chǎn)品以一室一廳、面積在18平方米至50平方米為主。例如青年公寓，單純是為“飄一族打造的產(chǎn)品，這部分群體大多數(shù)的人目前是租住在舊公房、集體宿舍中，需求購房，是房地產(chǎn)的目的客戶群之一。于是，根據(jù)這些人的月收入，結(jié)合貸款并按照首付23萬、月供500余元左右，推出了適宜這部分群體的人的戶型面積。4.4.3.功能用房面積細(xì)分此部分分析首先將住宅面積按照20-40平方米、41-60平方米、61-80平方米三個區(qū)間進(jìn)展劃分。在此根底之上對市場當(dāng)中各功能用房的面積與分布情況進(jìn)展討論。20-40平方米首先此區(qū)間的單體并不是嚴(yán)厲

37、意義上的住宅，僅僅是一個更加細(xì)分市場的之下的產(chǎn)品，其消費(fèi)者的針對性相當(dāng)強(qiáng)，因此在功能劃分上面并不苛刻。設(shè)計：幾乎全部采用大進(jìn)深設(shè)計，開間不超越4米，通常的情況為3.63.8，進(jìn)深較長，普遍在10米以上，有的甚至做到了13米以上包括陽臺。臥室面積：普遍在10平方米左右，普通不超越12平米?？蛷d面積：由于采用通廊式設(shè)計，客廳開間同臥室一樣，其不同之處在于客廳進(jìn)深稍多一些，這樣，客廳的面積根本上在14平方米左右，普遍都是客廳采光。衛(wèi)生間與廚房：衛(wèi)生間面積普遍在4平方米左右，沒有設(shè)計洗衣和浴缸位置。這兩個功能房在此面積區(qū)間內(nèi)全部都為黑房子，有的甚至取消了廚房，僅僅設(shè)置了供加熱用的電磁爐，而衛(wèi)生間有的也

38、是采用毛玻璃隔斷的方式。40-60平方米設(shè)計：此類產(chǎn)品居住的溫馨性有所添加，普遍是一室一廳一衛(wèi)，各個功能用房相對獨(dú)立。普通房間都比較方正。臥室面積：由于功能用房的相對獨(dú)立性，臥室開間與進(jìn)深的搭配比較合理，面積普遍在10平米左右，也可以做到臥室通風(fēng)、采光，有的在臥室外設(shè)計了陽臺，方便晾曬衣物?？蛷d面積：市場當(dāng)中主要有兩種方式，一是客廳同臥室相對獨(dú)立，二是客廳同臥室在一個區(qū)域，兩種設(shè)計面積相差不大，都在14平方米以上。衛(wèi)生間與廚房：相對獨(dú)立的衛(wèi)生間和廚房添加了設(shè)計的美感，同時由于面積的添加，也可以擺放更多的衛(wèi)浴、烹調(diào)設(shè)備。60-80平方米設(shè)計：假設(shè)說前兩個產(chǎn)品尚屬于完全過渡化的產(chǎn)品，那么60-80

39、平方米范圍內(nèi)的產(chǎn)品可以說是真正的住宅了。這個區(qū)間的產(chǎn)品以兩室一廳，兩室兩廳居多，有的甚至80平方米的戶型做到了三室兩廳，功能劃分非常緊湊。功能房的分布也比較合理，根本上都做到了干濕、動靜分別。臥室面積：根據(jù)戶型組合的不同，臥室面積呈現(xiàn)不同分布特征，大的有3.8 x3.8、面積在14個平方米左右，小的有3.3x3.3、面積在10平方米左右。客廳面積： 75平米的產(chǎn)品，客廳面積普遍在23個平米左右。衛(wèi)生間與廚房：面積上與40-60平米產(chǎn)品差不多，但是添加了用餐區(qū)域和洗衣區(qū)域，使得功能劃分更加合理細(xì)致。經(jīng)過統(tǒng)計分析，此區(qū)間臥室面積平均而言較20-40平方米區(qū)間臥室面積有所下降，這主要是由于功能房的劃

40、分合理型以及添加了室內(nèi)通廊的緣由所呵斥的。 在調(diào)查的過程當(dāng)中還有一種躍式構(gòu)造的小戶型住宅，面積在40-50平方米之間，層高在4.8米左右。這樣分割下來，上下空間加隔板，部分層高僅只需2.2米左右，而客廳層高堅持不變，這樣呵斥的結(jié)果是客廳層高與客廳進(jìn)深、開間比例不，呵斥比較壓制的覺得。而且這類小戶型采用的是廊式設(shè)計，在通風(fēng)、采光方面更加遭到限制。此類設(shè)計易呵斥部分空間的比例失調(diào)和不溫馨性，從市場產(chǎn)品來看，中小戶型做成躍、復(fù)構(gòu)造并不是主流，也不能夠成為主流。2.5物業(yè)管理以及配套效力就目前而言，購買小房型的主力軍為大部分為白領(lǐng)階層，且多是獨(dú)身的年輕人，但在這個知識層次普遍提高的環(huán)境中，住戶普遍在白

41、天上班，并且崇尚的是一種比較現(xiàn)代的生活方式，所以就需求一種針對小戶型產(chǎn)品的專業(yè)物業(yè)管理，一方面為業(yè)主提供較為貼心于便利的效力，同時在營銷方面也要做到針對不同的需求提供個性化的效力，例如，居家清潔、洗衣效力等等。另一方面表如今業(yè)主的溝通，當(dāng)前城市年輕人特有的生活方式式鄰里之間的干擾性逐漸漸少，相互之間很少溝通，這就需求發(fā)明一種全新的生活方式來提高各單位之間的干擾性。以下是物業(yè)管理以及配套效力任務(wù)方面較為出色的工程：工程稱號配套設(shè)備及效力物業(yè)管理工程特征時代100中央供熱水系統(tǒng)恒溫游泳池社區(qū)網(wǎng)絡(luò)會所餐廳、咖啡屋、茶坊、網(wǎng)吧、書吧、自助式洗衣房24小時酒店式物業(yè)管理數(shù)字化示范工程樣板樓酒店式物業(yè)管理

42、流星花園包括常規(guī)與特約效力，其中特約效力包括清潔、禮儀、安康、商務(wù)、維修等人性化非常強(qiáng)的效力內(nèi)容樓宇電視監(jiān)控背景音樂系統(tǒng)煤氣走漏報警多元化的配套效力麗陽天下中央供熱水系統(tǒng)中央冷暖空調(diào)商務(wù)效力家政效力24小時配餐中心等家庭醫(yī)生酒店式物業(yè)管理酒店式物業(yè)管理成都現(xiàn)代城會所方式配套，游泳池、網(wǎng)球場、市政公園等，俱樂部運(yùn)作方式式的，小區(qū)內(nèi)以后可以組織各種沙龍、party，是一種比較全面的居家生活方式俱樂部式配套效力經(jīng)典坐標(biāo)商務(wù)配套保姆式家政效力丁送餐、送洗衣物、特約保健醫(yī)生等健全的平安防護(hù)體系常用的家政以及商務(wù)效力從上表中可以看到，成都市目前在物業(yè)管理以及配套效力方面比較出色的小戶型工程力求在各個方面都

43、做的出色，是一種大而全的管理方案。從目前曾經(jīng)入住的小戶型工程來看，業(yè)主的差別性也較大，有純居住，也有居家辦公、同時還有純辦公業(yè)主，這三種類型的業(yè)主同時居住在一個工程當(dāng)中，呵斥了需求的差別化，同時在配套效力方面也需求差別化的管理方案，成都現(xiàn)代城的俱樂部式管理方案是一個靚點(diǎn)，有一些類似于置信提出過的置信生活方式，只不過現(xiàn)代城的業(yè)主資源大部分都是年輕人，擁有著類似興趣喜好更容易交流出火花。在當(dāng)前，成都市的小戶型工程當(dāng)中，真正做到專業(yè)的小戶型物業(yè)管理相當(dāng)少，在我們所調(diào)查的樣本當(dāng)中，小配套與物管可以到達(dá)專業(yè)水準(zhǔn)的不過三四家，比如流星花園等。小戶型產(chǎn)品要想博得市場先機(jī)，除了在產(chǎn)品方面的優(yōu)勢之外，配套效力也

44、是一個非常重要的環(huán)節(jié)。置信隨著小戶型產(chǎn)品消費(fèi)者的逐漸成熟，他們對物業(yè)管理程度的關(guān)注程度也將越來越高。關(guān)于物業(yè)管理效力需求方面的市場情況，將在消費(fèi)者問卷調(diào)查與物業(yè)管理人員深度訪談報告部分給予詳細(xì)的分析和討論。四、個案分析 4.1.清華坊4.1.1.整體印象：清華坊9月19日正式銷售以來，時至今日已勝利出賣近百套，銷售態(tài)勢確實有點(diǎn)火。到了清華坊，他能看見三五成群的人進(jìn)進(jìn)出出，他們之中有的是購房者，有的是觀賞者，其中不少人是對傳統(tǒng)居民和民族文化有著深化或濃重情意的長者、學(xué)者、建筑師，還有的是房產(chǎn)界的同仁、同行，地產(chǎn)界的大腕和明星。4.1.2.工程定位：“川西民居為主風(fēng)格，中國式的聯(lián)排別墅。清華坊獨(dú)領(lǐng)

45、現(xiàn)代民居風(fēng)騷，正是引來八方看客的最大亮點(diǎn)，亦是最大賣點(diǎn)。4.1.3.周邊環(huán)境清華坊的北面是紫微東路；東面是自在星城西航宿舍和健身公園；西面是神仙樹南路，路邊緊靠體育公園、濱河公園和中海名城；南面是正在修的公路和早就有的窄軌鐵路，再往南就是機(jī)場路的航空大道立交橋。4.1.4.概念設(shè)計工程謀劃4.1.4.1.技術(shù)目的： 占地： 105畝 住戶： 129戶 容積率： 0.82 綠地率： 61% 室內(nèi)私家車庫 262個 露天車位： 50個 公共蘇州式園林： 1800m2 每戶私家前庭： 20-40 m2 每戶私家后花園： 100-1800 m24.1.4.2.六大特征： 院落格局：傳統(tǒng)居民的現(xiàn)代版 庭

46、堂樓閣：功能齊全的多元空間 私家花園：四面圍合的自家山水 古韻新風(fēng)：傳統(tǒng)風(fēng)格與現(xiàn)代工藝的智慧結(jié)晶 文化內(nèi)涵：彌漫人倫親情的“詩意棲居 周邊環(huán)境：三大公園三面綠化數(shù)百畝生態(tài)屏障4.1.5.戶型設(shè)計：4.1.5.1.戶型共七種： A型460多不等m2不包含地下室 B型351.17m2不包含地下室 C型346.67m2不包含地下室 D型383.39m2不包含地下室 E型280.12m2不包含地下室 F型308.67m2不包含地下室 G型304.45m2不包含地下室4.1.5.2.根本戶型格局：負(fù)一層為地下室和停車庫；底層有：前院、客廳、客臥、天井、餐廳廚房、露臺、后花園；二層有：前院上空、書房、次臥

47、、客臥、天井上空、客臥、后院上空；三層有：天井上空、屋頂平臺、主臥。4.1.6.配套與效力：4.1.6.1.小配套園內(nèi)設(shè)備有：露天車位50個，公共蘇州式園林1800m2，還有游泳池、網(wǎng)球場、高爾夫球場等與成片公園綠地構(gòu)成動與靜的調(diào)和。4.1.6.2.大配套環(huán)境：交通便利：南面有公路、鐵路、高速公路。紫薇東路兩端有61路、93路公交車。生活方便，周圍都是社區(qū)。三大公園體育公園、濱河公園、健身公園，三面綠化，即內(nèi)有江南園林，外有現(xiàn)代公園。4.1.6.3.效力機(jī)構(gòu)：物業(yè)管理公司：倍特物業(yè)物管費(fèi)1.5元/m2/月，400元左右/戶/月投資開發(fā)商：四川昌隆投資管理有限責(zé)任公司4.1.7.優(yōu)勢：清華坊民居

48、初次從平面院落走向獨(dú)門獨(dú)院的三層立體建筑，廳堂空間的交錯，院房的真假構(gòu)造的搭配，前天井后花園的規(guī)劃，以及互為依存的街巷和流水，其溫馨與情趣的一致，動態(tài)構(gòu)造和環(huán)境氣氛的調(diào)和，充分展現(xiàn)了民居的傳統(tǒng)神韻與全新的整體氣度，從根本上處理了民居居住的溫馨度和私密性，因此，稱其為具有中國名居特征的風(fēng)情院落聯(lián)體別墅區(qū)，或都市桃花源。清華坊把民居、現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)和新時代人們的居住需求完美結(jié)合而成，風(fēng)格樸實飄逸，與環(huán)境融為一體，親情味濃，兼容性強(qiáng)，激起了強(qiáng)大的購買愿望，一大批民俗樓盤和清華坊的熱銷便是明證。4.1.8.缺乏之處：從內(nèi)部說，清華坊園區(qū)南面緊靠公路和鐵路，噪音似乎較大，靠南面的樓盤似乎不太熱銷戶型較小

49、。從外部說，聯(lián)體別墅為何賣得火？由于有新意有創(chuàng)新。但“克隆者有能夠不暢銷。要警惕：跟風(fēng)者套牢。4.1.9.銷售情況：已售85戶，銷售率為73.7%截止10月20日。最低價4500元/m2 最高價5800元m2，一次性付款九七折；首付20%，按揭8成30年。購房者多為35歲以上的勝利人士、白金領(lǐng)階層，中小公司頭頭。4.1.10.點(diǎn)評清華坊的出現(xiàn)，實現(xiàn)了房產(chǎn)界的四大革命：4.1.10.1.概念革命川西人文氣質(zhì) 現(xiàn)代古典主義，以“川西民居為主風(fēng)格。4.1.10.2.居住革命天人合一追求極至，既滿足了“住的物質(zhì)需求，更濃縮了生活的意境，讓人、建筑、自然與世界水乳交融，這正是人類生活居住所追求的極至。4

50、.1.10.3.設(shè)計革命開發(fā)商挑戰(zhàn)設(shè)計師，清華坊好方案出自開發(fā)商本人。4.1.10.4.開發(fā)革命成都從此走向世界.深圳“住交會已約請清華坊捧獎，這是全國房地產(chǎn)界對成都房市的贊譽(yù)和總結(jié)。成都民族化樓盤掀動的中國房市革命，使成都房產(chǎn)從此走向世界！4.2.春天花園4.2.1.整體印象：春天花園座落在浣花風(fēng)景區(qū)內(nèi)，地理位置特好，依水傍綠，與杜甫草堂和浣花溪為鄰，周邊毗鄰百花譚公園、青羊?qū)m，規(guī)劃中的幾大城市森林公園。這是她的最大亮點(diǎn)，也是其賣點(diǎn)之一。同時緊靠一環(huán)路和百花汽車中心站，交通非常方便。4.2.2.工程定位：風(fēng)景里，別墅式花園洋房；城市金領(lǐng)貴族全棲天地。西門俗稱貴人區(qū)里的富人小區(qū)。4.2.3.周

51、邊環(huán)境：春天花園座落于以杜甫草堂出名遐邇的浣花風(fēng)景區(qū)內(nèi)，毗鄰百花譚公園、青羊?qū)m和規(guī)劃中的“白鷺洲等大型城市森林公園，距一環(huán)路僅三百米，坐擁清新自然環(huán)境之同時，亦不失交通之便利；三面被浣花溪路、百卉路、百花西路包裹，一面與蜀錦廠宿舍小區(qū)為鄰，北面是干河和六月花園小區(qū)，南面是農(nóng)科所和其他小區(qū)。4.2.4.概念設(shè)計工程謀劃4.2.4.1.春天花園坐擁美麗的浣花風(fēng)景區(qū)，秀麗的干河繞社區(qū)邊漸漸流淌。為了與周邊環(huán)境共生，“春天花園追求自然、隨意、生態(tài)、環(huán)保的風(fēng)格，盡量防止人工雕琢的痕跡。在建筑上，“春天花園定位于美國現(xiàn)代與日本建筑風(fēng)格的有機(jī)一致。4.2.4.2.春天花園在外立面上大膽采用了成都住宅幾乎沒有

52、運(yùn)用過的天然石材，環(huán)境綠化也精雕細(xì)刻。4.2.4.3.春天花園一期小區(qū)規(guī)劃由日本著名設(shè)計巨匠井上秀美先生親身擔(dān)綱，草坪與鮮花相互映照，多種高大喬木和低矮灌木參差有致，烘托出園區(qū)內(nèi)層次豐富的緩坡狀起伏地面?！暗偷蛯幼≌且环N靜態(tài)，“起伏，是一種動態(tài)，動、靜相輔相成，相得益彰。4.2.4.4.技術(shù)目的：a.一期：占地面積：40500m2 建筑面積：46200 m2 容積率：1.14 綠化率：58% 總戶數(shù)：220戶 車 位：251位b.二期：占地面積：29314.88m2 建筑面積：42 m2 容積率：1.44 綠化率： 60% 總戶數(shù)：228戶 車 位：228位4.2.4.5.建筑特征：a.一期

53、：采用全現(xiàn)澆、全框架異形柱構(gòu)造 園內(nèi)小徑由天然資料敷設(shè) 天然石材貼面 采用人車分流的立體交通設(shè)計b.二期：銀杏林社區(qū)建筑規(guī)化多為5層躍6層住宅，共24棟，31個單元。其中，14個單元安裝電梯，并部分設(shè)置疊加式“湯耗子住宅。社區(qū)由枯山水等林園小品與外部空間有機(jī)結(jié)合，有水景系列貫穿。二期小區(qū)由日本著名園林規(guī)化設(shè)計巨匠：福田展淳主理春天花園銀杏林的景觀規(guī)劃設(shè)計，其設(shè)計應(yīng)順當(dāng)今國際人居潮流，以回歸自然、生態(tài)環(huán)境作為主導(dǎo)思想，追求自然、隨意、生態(tài)環(huán)保的景觀風(fēng)格。D型、E型單元配原裝質(zhì)量的奧的斯無機(jī)房電梯，世界一流。其他特征，二期同一期的123三點(diǎn)。4.2.5.戶型設(shè)計：類型：低層、多層；層數(shù)3-5層；戶

54、型區(qū)間130-300m2。a.一期戶型：A-01型：四室三廳二衛(wèi) 建筑面積 168m2 A-02型：四室三廳三衛(wèi) 建筑面積 179m2 A-03型：三層躍四層 建筑面積 228m2b.二期戶型：A：三房二廳二衛(wèi)雙陽臺 規(guī)范層S m2 A頂層：三房三廳三衛(wèi) 面 積 213m2 B：四房二廳二衛(wèi)+夾層 規(guī)范層S m2 C：四房二廳二衛(wèi)+夾層 規(guī)范層S 163 m2 D：五房二廳二衛(wèi)配電梯規(guī)范層S 173.9 m2 D：七房三廳三衛(wèi) 頂層面積 273 m2 E：六房三廳三衛(wèi)3躍4面積 292 m2 E：六房三廳三衛(wèi) 面 積 292 m2 E：六房三廳三衛(wèi)5躍6 面 積 252 m2c.根本戶型特征：

55、南北朝向，戶戶通風(fēng)，間間采光。錯層設(shè)計就是時髦A、B型。“大錯特錯的戶型更是時髦C型。有電梯的五層洋房D、E型。大客廳、大臥室、大休閑廳、大落地窗、大露臺D型。四戶人家享用的電梯豪宅E型。4.2.6.配套與效力：一期設(shè)有景觀游泳池，兒童嬉水池；二期銀杏林設(shè)有網(wǎng)球場；二期銀杏林設(shè)三表遠(yuǎn)程、電子巡更、電子公告、電信寬帶入戶、背景音樂系統(tǒng)。春天花園整個小區(qū)采用成都市高檔小區(qū)少有的雙會所配置，大型奢華多功能。春天花園整個小區(qū)采用人車分流立體交通設(shè)計。春天花園將設(shè)便利店、干洗店、兒童活動中心。九重設(shè)防的安防體系小區(qū)消費(fèi)一卡通系統(tǒng)，小區(qū)局域網(wǎng)，寬帶網(wǎng)：一重設(shè)防：小區(qū)周邊設(shè)紅外線防越界系統(tǒng)。二重設(shè)防：小區(qū)周

56、界及區(qū)內(nèi)重要區(qū)域設(shè)電視監(jiān)控報警系統(tǒng)，攝像機(jī)隱蔽安裝。三重設(shè)防：小區(qū)地下車位出入口設(shè)非接觸式智能化身份識別系統(tǒng)。四重設(shè)防：小區(qū)入口樓宇可視對講識別系統(tǒng)。五重設(shè)防：單元設(shè)可視對講識別系統(tǒng)。六重設(shè)防：家庭入戶設(shè)門磁防盜。七重設(shè)防：紅外幕簾防盜系統(tǒng)。八重設(shè)防：客廳及主居室設(shè)緊急報警按鈕。九重設(shè)防：天然氣泄露報警系統(tǒng)。效力機(jī)構(gòu)：一期物業(yè)公司為：春天花園物業(yè)管理公司；二期為：銀都物業(yè)；開發(fā)商：成都仁和實業(yè)集團(tuán)公司。4.2.7.優(yōu)勢：小區(qū)外的環(huán)境：美麗的浣花風(fēng)景區(qū)小區(qū)內(nèi)的環(huán)境：綠化率60%一期58%相對于CBD城市中央商務(wù)區(qū)而言，1+2更引發(fā)了CSD城市中央風(fēng)景區(qū)黃金價簽的開掘熱潮。榮譽(yù)：最正確住區(qū)環(huán)境獎，

57、最正確立面風(fēng)格獎。4.2.8.缺乏之處：“曲高和者寡，有水有綠還缺山，真實遺憾。另外，該小區(qū)地處干河邊較偏遠(yuǎn)河對岸是待建的森林公園和空置的樓房，平安問題尤其需求多加留意。4.2.9.銷售情況：春天花園一期已于2001年9月全部售完。春天花園二期賣期房，據(jù)悉已售160套，銷售率為70.2%。起價3980元/m2，最高價5000元/m2以上，面積-292m2，一次性優(yōu)惠4%，按揭優(yōu)惠2%，首付20%，按揭8成30年。另外，物管費(fèi)1.8元/m2/月帶電梯，1.6元/m2/月不帶電梯。購房者多為40歲以上的金領(lǐng)等勝利人士。4.2.10.點(diǎn)評：1點(diǎn)評原那么：房地產(chǎn)業(yè)的根本是產(chǎn)品，營銷只是錦上添花；根據(jù)市

58、場走勢、市場需求、市場細(xì)分來定位產(chǎn)品是最重要的。2根據(jù)此原那么，春天花園定位于“金領(lǐng)階層是正確的。但此類產(chǎn)品不宜再“克隆，畢竟富人有限，風(fēng)景區(qū)資源更有限。3另外，根據(jù)近期國務(wù)院和建立部的指示精神，不準(zhǔn)風(fēng)景區(qū)再擴(kuò)展別墅區(qū)的建立。因此，春天花園第三期能夠出現(xiàn)的機(jī)率為零。注：另有萬科城市花園、中海名城等個案分析及其它競爭樓盤情況表因咨詢公司電腦不夠尚未錄入。五.工程定位建議5.1.工程籠統(tǒng)定位5.1.1.工程稱號：曼哈頓二期商務(wù)公館-明智村闡明：承接曼哈頓一期勝利的市場籠統(tǒng)，利用其曾經(jīng)產(chǎn)生的良好的社會影響，將其原有的功能與設(shè)計理念在繼續(xù)保管和完善的情況下，作成以小戶型為主的第二代商務(wù)公寓晉級版-多功

59、能商務(wù)公寓社區(qū)?！懊髦谴?突出商務(wù)公寓的理性化，使其區(qū)別于純生活小區(qū)的感性與平凡，籠統(tǒng)地表達(dá)了該工程的個性。5.1.2.市場籠統(tǒng)：成都市第一個集居住、商務(wù)活動、商務(wù)會所、休閑中心、商業(yè)與休閑步行街和花園為一體的全功能高檔社區(qū)。地處城南高檔住宅片區(qū)棕樹片區(qū)，是富人居家的首先之地，也是跨省及跨國大公司駐蓉機(jī)構(gòu)衷愛之處。本工程位居該片區(qū)中心地帶，周圍相繼開發(fā)了“錦官新城、“名士公館、“風(fēng)格雅園、“水漪裊銅幾大高檔住宅小區(qū)，單幢別墅、連排別墅、中大戶型多層和高層電梯公寓一應(yīng)俱全，開發(fā)生活和商務(wù)配套區(qū)時機(jī)已到。 任何產(chǎn)品經(jīng)過一段時間的開發(fā)、開展、競爭與積累，就會出現(xiàn)精品與代表作，本工程因此而誕生。5.2

60、.功能定位以中小戶型電梯公寓為主的全功能商住社區(qū)。其中包括：中、小戶型電梯公寓居住，辦公商務(wù)會所交流沙龍，布展館，會議大廳，智能辦公設(shè)備效力休閑中心健身，文娛，會友，美容，保健商業(yè)步行街超市，服飾精品店，酒吧，茶館，網(wǎng)吧等地下停車場總戶數(shù)家政效力中心洗衣房，汽車美容，托管，代送，保潔等物管效力保安，維修，24小時熱水，中央空調(diào)景觀花園四季花草，噴泉，林蔭小徑，坐椅，涼亭闡明：多功能和高科技的效力硬件配合高質(zhì)量的星級效力軟件，才干培育一個高尚的現(xiàn)代化商住社區(qū)，成就一個精品樓盤。要將市中心的小套型用戶和寫字樓的用戶吸引過來，就要培育一個適宜的環(huán)境和氣氛。構(gòu)成這種環(huán)境和氣氛的要素就是配套設(shè)備和配套效