1、目錄(ml)內(nèi)容摘要 2ABSTRACT 3緒言(x yn)41我國(guó)個(gè)人(grn)住房貸款概述51.1個(gè)人住房貸款的基本概念51.2人個(gè)住房貸款的分類(lèi)51.3人個(gè)住房貸款的主要特點(diǎn)51.4個(gè)人住房貸款的流程61.5我國(guó)個(gè)人住房的現(xiàn)狀及主要風(fēng)險(xiǎn)61.5.1個(gè)人住房貸款現(xiàn)狀61.5.2個(gè)人住房貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)92我國(guó)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的主要成因102.1逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)102.1.1個(gè)人住房貸款中的逆向選擇102.1.2個(gè)人住房貸款中的道德風(fēng)險(xiǎn)112.2房地產(chǎn)泡沫112.2.1我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的存在性分析112.2.2房地產(chǎn)泡沫與個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)132.3商業(yè)銀行流動(dòng)性過(guò)剩142.3.1商業(yè)銀行流動(dòng)性

2、過(guò)剩的原因分析142.3.2流動(dòng)性過(guò)剩對(duì)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的影響142.4房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)風(fēng)險(xiǎn)及防范制度缺陷143我國(guó)商業(yè)銀行(shn y yn xn)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范措施163.1建立(jinl)和完善個(gè)人住房信貸保障制度163.1.1完善個(gè)人住房抵押貸款的法律制度環(huán)境163.1.2完善房貸保險(xiǎn)制度173.2建立銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制體系173.3適應(yīng)市場(chǎng)需求加大住房貸款產(chǎn)品創(chuàng)新173.4加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)控及預(yù)測(cè)19結(jié)束語(yǔ)21參考文獻(xiàn)22致謝23我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)成因及其防范 內(nèi)容摘要20世紀(jì)90年代以來(lái),個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)由于其成長(zhǎng)性和厚利性的特點(diǎn),成為國(guó)內(nèi)各家商業(yè)銀行

3、爭(zhēng)相拓展的業(yè)務(wù)品種,作為其優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu),提高信貸資產(chǎn)質(zhì)量,改善經(jīng)營(yíng)效益的支柱業(yè)務(wù)。但是,隨著個(gè)貸業(yè)務(wù)貸款規(guī)模的急劇膨脹,所積累的風(fēng)險(xiǎn)也逐漸暴露。比如,個(gè)貸業(yè)務(wù)還款期限長(zhǎng),而個(gè)人收入的變動(dòng)、銀行風(fēng)險(xiǎn)控制措施的不力、政策變動(dòng)的沖擊以及法律制度的不健全等因素,都會(huì)給銀行個(gè)貸業(yè)務(wù)帶來(lái)潛在的風(fēng)險(xiǎn)。因此,加強(qiáng)個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)管理,提高個(gè)貸風(fēng)險(xiǎn)防范能力,儼然成了商業(yè)銀行日常經(jīng)營(yíng)管理所面臨的急切話(huà)題。關(guān)鍵詞：個(gè)人住房貸款；風(fēng)險(xiǎn)；商業(yè)銀行THE CAUSE AND CONTROL ANALYSIS ON INDIVIDUAL HOUSING CONSUMPTION LOAN OF CHINAS COMMERCIAL B

4、ANKSABSTRACTIn the 1990 of the 20th century, the individual housing Consumption loan business due to its characteristics of growth and profits, a domestic commercial banks are scrambling to expand business, as its optimizing the credit structure, improve the quality of credit assets, improving the o

5、perational efficiency of pillars of business. However, with the rapid expansion of credit for business loans, The accumulated risk has gradually exposed. For example, a long period of the individual housing Consumption loan repayment, and changes in personal income, weak banking risk control measure

6、s, the impact of policy changes, as well as factors such as inadequate legal system would pose a potential risk to the banking credit business. Therefore, strengthening risk management of credit, improve credit risk prevention capacity, seems to have become an urgent topic facing the day-to-day oper

7、ation and management of commercial banks.Key words: Individual Housing Consumption Loan; Risk;Commercial Banks緒言(x yn)1998年,隨著國(guó)家住房制度改革的全面推進(jìn)和金融體制改革的逐步深入,我國(guó)商業(yè)銀行逐步將發(fā)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)作為一個(gè)新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。經(jīng)過(guò)近幾年的快速發(fā)展,目前個(gè)人住房貸款已進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)高發(fā)區(qū)間。商業(yè)銀行如何識(shí)別、轉(zhuǎn)移、控制(kngzh)、管理個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)是此項(xiàng)業(yè)務(wù)保持健康發(fā)展的基本要求。現(xiàn)階段個(gè)人住房貸款屬于我國(guó)商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，但不良個(gè)人貸款的絕對(duì)額與比重兩項(xiàng)

8、指標(biāo)均已呈現(xiàn)上升趨勢(shì)。按照國(guó)際慣例，個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)期通常為38年，我國(guó)個(gè)人住房貸款當(dāng)前正步入較高風(fēng)險(xiǎn)時(shí)期。住房貸款初期粗放管理模式埋下的風(fēng)險(xiǎn)隱患將逐漸顯露，而且隨著業(yè)務(wù)發(fā)展又會(huì)出現(xiàn)一些新情況，比如現(xiàn)階段的商業(yè)銀行流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題。這些都對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制提出更高要求。因此，系統(tǒng)研究我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的發(fā)展現(xiàn)狀和趨勢(shì)，分析風(fēng)險(xiǎn)的成因和特點(diǎn)，采取切實(shí)可行的應(yīng)對(duì)策略控制風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)促進(jìn)我國(guó)住房金融的可持續(xù)發(fā)展，推進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)步快速增長(zhǎng)都具有(jyu)重要的現(xiàn)實(shí)意義。研究個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范，首先應(yīng)該了解其風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生原因、風(fēng)險(xiǎn)現(xiàn)狀及未來(lái)面臨的狀況。本文從我國(guó)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)狀況入手,對(duì)比分析了國(guó)外商業(yè)

9、銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理框架和方法,全面探索了我國(guó)商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)管理體系的構(gòu)建和相應(yīng)的措施手段。第1章是對(duì)我國(guó)個(gè)人住房貸款的概述。其內(nèi)容主要包括我國(guó)個(gè)人住房貸款的發(fā)展現(xiàn)狀，以及對(duì)我國(guó)住房業(yè)建設(shè)、按揭貸款和銀行零售業(yè)務(wù)發(fā)展趨勢(shì)的預(yù)測(cè)展望個(gè)人住房貸款的發(fā)展前景。為說(shuō)明風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生根源，還需要對(duì)個(gè)人住房貸款特征、重要性以及業(yè)務(wù)流程做一概述。第2章是以我國(guó)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的主要原因的具體分析。主要從借款人風(fēng)險(xiǎn)（逆向選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)）、國(guó)家房地產(chǎn)宏觀環(huán)境（房地產(chǎn)泡沫）、商業(yè)銀行自身（流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)）、房地產(chǎn)行業(yè)（房地產(chǎn)業(yè)制度缺陷），這四方面包含了整個(gè)個(gè)人住房貸款鏈條上的各個(gè)因素，抓出重點(diǎn)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)剖析。第3章針

10、對(duì)第2章所列舉的風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因，提出進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)防范的措施。對(duì)借款人風(fēng)險(xiǎn)提出了完善法律制度和保險(xiǎn)制度的舉措；對(duì)于房地產(chǎn)泡沫，從銀行角度出發(fā)進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)分析、優(yōu)化資源配置和加強(qiáng)自身管理操作；對(duì)于流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，提出銀行可加大放貸產(chǎn)品創(chuàng)新來(lái)減輕此風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)于整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)；銀行可建立篩選機(jī)制和拓寬融資渠道等方法來(lái)防范。美國(guó)“次貸”危機(jī)的爆發(fā)引發(fā)了全球金融危機(jī)并嚴(yán)重危及到了實(shí)體經(jīng)濟(jì)，即說(shuō)明了一個(gè)事實(shí)：住房貸款雖然相對(duì)比較安全，但其風(fēng)險(xiǎn)一旦形成，便會(huì)迅速擴(kuò)張出現(xiàn)大面積的金融風(fēng)波，危及整個(gè)金融市場(chǎng)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。對(duì)于我國(guó)而言，房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)主要集中在商業(yè)銀行，住房貸款業(yè)務(wù)通常被視為低風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)品種，

11、因此隨著數(shù)量的增長(zhǎng)，累積的風(fēng)險(xiǎn)也越來(lái)越多，而對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)的分散和轉(zhuǎn)移方法比較局限又缺乏實(shí)際經(jīng)驗(yàn)。另外，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)起步較晚，行業(yè)管理不夠規(guī)范，個(gè)人信用體制不完善，使得個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)日益顯現(xiàn)，加強(qiáng)個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)已迫在眉睫。1我國(guó)個(gè)人(grn)住房貸款概述1.1個(gè)人(grn)住房貸款的基本概念中國(guó)人民銀行個(gè)人住房(zhfng)貸款管理辦法對(duì)個(gè)人住房貸款做出如下定義：個(gè)人住房貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)自用普通住房的貸款住房的貸款。貸款人發(fā)放個(gè)人住房貸款時(shí)，借款人必須提供擔(dān)保。借款人到期不能償還貸款本息的，貸款人有權(quán)依法處理其抵押物或質(zhì)物，或由保證人承擔(dān)償還本息的連帶責(zé)任。貸款人，即發(fā)放

12、個(gè)人住房貸款的金融機(jī)構(gòu)（一般為商業(yè)銀行），通稱(chēng)貸款銀行。1.2 個(gè)人住房貸款的分類(lèi) 目前個(gè)人住房抵押貸款品種歸納起來(lái)，按照房屋權(quán)屬分主要有以下三類(lèi)：第一，政策性個(gè)人住房貸款。該貸款是為推進(jìn)住房制度改革，運(yùn)用住房公積金、住房銷(xiāo)售房款和住房補(bǔ)貼存款，為企業(yè)單位職工購(gòu)買(mǎi)、建造、翻建和修葺自住住房而發(fā)放的貸款。主要包括：住房公積金管理機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款、國(guó)家安居工程發(fā)放的個(gè)人住房抵押貸款等。第二，自營(yíng)性或商業(yè)性個(gè)人住房抵押貸款，也稱(chēng)住房按揭貸款。是銀行以吸收居民住宅儲(chǔ)蓄存款及其他存款為資金來(lái)源向居民個(gè)人發(fā)放的用于購(gòu)買(mǎi)、建造和修葺自住住房的貸款。主要品種有:各商業(yè)銀行發(fā)放的個(gè)人住房抵押貸款、個(gè)人住房

13、裝修貸款、個(gè)人商業(yè)用房貸款、二手房按揭貸款、個(gè)人住房抵押消費(fèi)貸款和個(gè)人自建房貸款等品種。第三，個(gè)人住房組合貸款。它是政策性和自營(yíng)性?xún)煞N貸款相結(jié)合的貸款方式，是銀行在為房改單位的職工發(fā)放政策性個(gè)人住房貸款時(shí)，如果這筆貸款不足以支付購(gòu)房款，銀行向借款人同時(shí)發(fā)放自營(yíng)性貸款來(lái)彌補(bǔ)購(gòu)房款的不足。本文主要圍繞商業(yè)性個(gè)人住房抵押貸款展開(kāi)論述。1.3個(gè)人住房貸款的主要特點(diǎn)個(gè)人住房貸款作為一種消費(fèi)性貸款，與銀行一般貸款相比，具有以下主要特點(diǎn)：第一，長(zhǎng)期性。由于住房?jī)r(jià)值大，使用期限長(zhǎng)，居民購(gòu)買(mǎi)一套住房需要較長(zhǎng)時(shí)間的積累，因此個(gè)人住房貸款期限短則幾年，長(zhǎng)則10年、20年，最長(zhǎng)期限可達(dá)30年。這就為信用風(fēng)險(xiǎn)的緩慢積聚

14、提供了條件。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為個(gè)人住房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)一般在貸款后的3至8年中逐步顯現(xiàn)。 第二，零售性。個(gè)人住房貸款的對(duì)象是自然人，貸款筆數(shù)多，投向相當(dāng)分散單筆住房貸款金額相對(duì)較少，屬于零售業(yè)務(wù)性質(zhì)。每個(gè)人的工作、家庭、收支、資信等基本情況各異，并且單筆貸款金額較小，階段還款流小，與銀行進(jìn)行多次合作的機(jī)會(huì)少，這些都會(huì)造成銀行調(diào)查取證、跟蹤管理工作分散繁雜，且操作環(huán)節(jié)較多。而各環(huán)節(jié)均存在著風(fēng)險(xiǎn)，因而形成了風(fēng)險(xiǎn)分散的特征。第三，區(qū)域性。銀行對(duì)借款者資信狀況了解的準(zhǔn)確程度和對(duì)借款人資信狀況的變化進(jìn)行跟蹤監(jiān)督在很大程度上決定著貸款的安全程度。如果要對(duì)異地借款的資信狀況進(jìn)行調(diào)查并不容易，對(duì)借款人的資信狀況的變化

15、進(jìn)行跟蹤也是相當(dāng)困難的，銀行要做這些工作必須要花費(fèi)相當(dāng)多的人力、物力和財(cái)力，從而使得貸款業(yè)務(wù)變得無(wú)利可圖。這一因素決定了住房貸款具有(jyu)很強(qiáng)的區(qū)域性，從而就造成一些地區(qū)住房貸款規(guī)模很大，而另一些地區(qū)住房貸款規(guī)模卻很小的局面。1.4個(gè)人(grn)住房貸款的流程貸款操作(cozu)的主要流程如圖1所示：個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理制度貸前審查貸后管理貸前調(diào)查貸款審查貸款審批信貸檢查信貸審計(jì)圖1 個(gè)人住房貸款操作流程由上圖可見(jiàn)，人住房貸款操作流程為：個(gè)人方面：個(gè)人貸款申請(qǐng)信貸受理審查上報(bào)審核批準(zhǔn)辦理發(fā)放手續(xù)償還貸款清戶(hù)撤押。銀行方面：主要分為貸前審查與貸后管理兩大塊、5個(gè)環(huán)節(jié)依次進(jìn)行。這五個(gè)環(huán)節(jié)的每個(gè)

16、環(huán)節(jié)在我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)管理中都起著舉足輕重的作用，任何一個(gè)環(huán)節(jié)也不容忽視，否則必然會(huì)種下風(fēng)險(xiǎn)隱患。1.5我國(guó)個(gè)人住房貸款現(xiàn)狀及主要風(fēng)險(xiǎn)1.5.1個(gè)人住房貸款現(xiàn)狀我國(guó)住房貸款占比偏高，住房貸款風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)。個(gè)人住房貸款余額2003年突破1萬(wàn)億元，2006年突破2萬(wàn)億元，2008年突破3萬(wàn)億元（見(jiàn)表1-1）。以住房貸款為主的房地產(chǎn)貸款占商業(yè)銀行各項(xiàng)貸款的比例約為30%，加上房產(chǎn)抵押的其他貸款，據(jù)估計(jì)房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)已影響到銀行近一半的信貸資產(chǎn)安全。房?jī)r(jià)在經(jīng)歷前幾年的過(guò)快增長(zhǎng)之后，目前處于回落階段，住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)。如果房?jī)r(jià)出現(xiàn)下跌，房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)很快蔓延到銀行業(yè)領(lǐng)域，直接危及金融系統(tǒng)

17、的穩(wěn)定，危及經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展。表1-1 歷年全國(guó)個(gè)人(grn)住房貸款狀況表(19972008) 單位：億元年代銀行貸款余額個(gè)人住房貸款余額個(gè)人住房貸款余額占比199774914.1235.460.31199886524.1426.160.49199993734.21357.711.45200099371.13376.823.402001112314.75597.954.982002131293.98288.956.312003158996.211840.837.452004175067.318471.06200519782620509.3310.372006218550.722455.0910

18、.2720072524263000011.882008303500298009.82以上海市為例，上海住房信貸政策直接(zhji)受央行信貸政策的指導(dǎo)，在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，依然對(duì)首套房實(shí)行首付和利率的優(yōu)惠，對(duì)多套房（特別(tbi)是二套以上）則根據(jù)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)由銀行確定具體的首付比例和利率水平，一般會(huì)抬高“門(mén)檻”，但不會(huì)有禁止性限制。因此，對(duì)于購(gòu)房者而言，住房信貸的大門(mén)是暢通的，不存在貸不到款的問(wèn)題，購(gòu)買(mǎi)多套房與購(gòu)買(mǎi)首套房的區(qū)別在于資金成本不同。所以在一定程度上，住房貸款政策鼓勵(lì) 普通住房的購(gòu)買(mǎi)，從上海個(gè)人住房貸款余額走勢(shì)看（圖1-1），其隨時(shí)間推移持續(xù)增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)表明房地產(chǎn)的貸款幅度仍然十分強(qiáng)勁。圖

19、1-1. 上海中資銀行本外幣個(gè)人住房貸款余額 單位：億元截止(jizh)2009年，我國(guó)個(gè)人(grn)住房貸款余額為4.38萬(wàn)億元，比剛剛起步時(shí)的1997年末(nin m)(235.46億元)增加了4356.54億元，增長(zhǎng)了185倍，而個(gè)人住房貸款在銀行的消費(fèi)貸款余額中所占比例要達(dá)到80以上。雖然住房未被列入消費(fèi)品，但它已成為消費(fèi)信貸的大頭。有些城市個(gè)人住房貸款占銀行貸款比重達(dá)到了50以上，再加上銀行為開(kāi)發(fā)商提供的買(mǎi)地貸款和開(kāi)發(fā)貸款，實(shí)際用在住房方面的貸款量就更加巨大了，其利息成為了銀行主要的業(yè)務(wù)收入來(lái)源。然而房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展使商業(yè)銀行在過(guò)度追求個(gè)人按揭貸款份額及其帶來(lái)的當(dāng)期利潤(rùn)和短期業(yè)績(jī)

20、提升的同時(shí)，卻忽略了利益獲取背后潛在的巨大風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)銀行2009年度年報(bào)顯示（見(jiàn)下表1-2）：2009年建行個(gè)人貸款增長(zhǎng)32.49%至10884.59億元，占客戶(hù)貸款和墊款總額的比例為22.58%；其中個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)41.35%至8525.31億元。在2009年的新增貸款中，個(gè)人住房貸款占個(gè)貸的比例是98%，其中個(gè)人住房不良貸款已占到個(gè)人不良貸款的50%左右，其隱藏風(fēng)險(xiǎn)逐步顯現(xiàn)。表1-2 中國(guó)建設(shè)銀行08、09年貸款及不良貸款情況2009年12月31日2008年12月31日貸款金額不良貸款金額不良貸款率貸款金額不良貸款金額不良貸款率公司類(lèi)貸款3,351,31557,1781.71%2,689

21、,78474,4302.77%短期貸款915,67429,1433.18%855,39737,7004.41%中長(zhǎng)期貸款2,435,64128,0351.15%1,834,38736,7302.00%個(gè)人貸款1,088,4597,2080.66%821,5318,8401.08%個(gè)人住房貸款852,5313,6000.42%603,1474,9310.82%個(gè)人消費(fèi)貸款78,6511,3291.69%74,9641,6852.25%其他貸款157,2772,2791.45%143,4202,2241.55%票據(jù)貼現(xiàn)228,361163,161海外業(yè)務(wù)151,6387,7705.12%119,4

22、676120.51%總計(jì)4,819,77372,1561.50%3,793,94383,8822.21%1.5.2個(gè)人(grn)住房貸款的主要風(fēng)險(xiǎn)我們通常所說(shuō)(su shu)的風(fēng)險(xiǎn)，是指由于事物的不確定性而存在的損失的可能性。商業(yè)銀行風(fēng)險(xiǎn)是指在商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中由于各種不確定因素的存在，而使銀行蒙受經(jīng)濟(jì)損失的可能性。商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)有很多表現(xiàn)形式，如借款人風(fēng)險(xiǎn)、宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、銀行的操作風(fēng)險(xiǎn)、開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)等等。借款人風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款還款期限相對(duì)較長(zhǎng)，在這段時(shí)間中，個(gè)人資信狀況面臨著很大的不確定性，因家庭、工作、健康等原因造成個(gè)人支付能力下降等情況很容易發(fā)生，極可能轉(zhuǎn)換為銀

23、行的貸款風(fēng)險(xiǎn)。還有一些購(gòu)房者利用銀行間信息不對(duì)稱(chēng)，其收入證明一式多份，在不同的銀行取得貸款，在多處購(gòu)房。此外，購(gòu)房人主要用于投資需求，而當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)過(guò)度時(shí)，將帶動(dòng)房屋價(jià)格持續(xù)上漲，導(dǎo)致供求失衡，產(chǎn)生(chnshng)房地產(chǎn)泡沫。一旦銀行對(duì)房地產(chǎn)投機(jī)者發(fā)放貸款，將使銀行承擔(dān)相當(dāng)大的金融風(fēng)險(xiǎn)，如果控制不力，就可能引發(fā)金融動(dòng)蕩。宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)。個(gè)人住房貸款期限長(zhǎng)，在貸款期限內(nèi)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)狀況和金融市場(chǎng)必然發(fā)生變化。目前，我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)還處于高速發(fā)展的時(shí)期，而近年來(lái)國(guó)家也把房地產(chǎn)業(yè)作為一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)予以扶持。一旦宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生變化出現(xiàn)滯脹甚至衰退，這種扶持力度將會(huì)減弱或消失。同時(shí)，目前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的

24、苗頭已予以高度的關(guān)注，宏觀調(diào)控中采取了趨緊的政策對(duì)其進(jìn)行降溫。以上因素將不可避免地對(duì)微觀面產(chǎn)生巨大的影響。失業(yè)率上升，貸款人收入下降，無(wú)力償還貸款本息，房?jī)r(jià)下跌，其抵押房屋作為第二還款來(lái)源也變?yōu)椴蛔阒担瑢?dǎo)致銀行資產(chǎn)質(zhì)量嚴(yán)重下降，產(chǎn)生大量不良貸款。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于商業(yè)銀行而言，個(gè)人住房貸款等中長(zhǎng)期貸款的快速增長(zhǎng)和比重迅速提高可能會(huì)帶來(lái)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，具體表現(xiàn)為銀行資產(chǎn)中的中長(zhǎng)期貸款比重過(guò)高，現(xiàn)金和國(guó)庫(kù)券等不足以應(yīng)付提款需要，又缺乏及時(shí)融入現(xiàn)金的手段和渠道。商業(yè)銀行在一定范圍內(nèi)存在資產(chǎn)負(fù)債的期限錯(cuò)配是可以接受的，但是這個(gè)缺口應(yīng)當(dāng)控制在一定的比例范圍內(nèi)。根據(jù)國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人住房貸款比重接近或達(dá)到18%-2

25、0%時(shí)，商業(yè)銀行整體流動(dòng)性和中長(zhǎng)期貸款比例的約束將成為非常突出的問(wèn)題。在我國(guó)中長(zhǎng)期貸款比例已從1997年的0.3%上升到2003年的9.27%。對(duì)于一些資產(chǎn)規(guī)模較小、資產(chǎn)種類(lèi)較為單一的城市商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，實(shí)際上已經(jīng)開(kāi)始面臨流動(dòng)性問(wèn)題。銀行的操作風(fēng)險(xiǎn)。這主要包括:（一）銀行審查把關(guān)不嚴(yán)，疏于客戶(hù)還款能力調(diào)查。個(gè)別銀行貸前沒(méi)有認(rèn)真調(diào)查貸款人所提供資料，甚至縱容貸款人弄虛作假，并且在貸款發(fā)放后，對(duì)貸款人的家庭狀況和家庭收入變化情況缺乏必要的監(jiān)控。目前，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，不少商業(yè)銀行為了搶市場(chǎng)，放寬貸款條件，如降低首次付款比例等。這就加大了銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。 （二）評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)已成為銀行操作

26、風(fēng)險(xiǎn)之一。目前銀行以房?jī)r(jià)或評(píng)估價(jià)作為貸款依據(jù)，沒(méi)有有效的抵押率認(rèn)定方法。故在個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)中存在著較大的估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)。估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)不僅存在于對(duì)新建房屋抵押物的評(píng)估，而且存在于對(duì)存量房貸款抵押物的評(píng)估中，實(shí)際情況是存量房的評(píng)估價(jià)通常大大高于其實(shí)際價(jià)值。 （三）處罰力度不夠的風(fēng)險(xiǎn)。從銀行關(guān)于信貸經(jīng)營(yíng)管理方面看，其制定的制度、規(guī)定是比較多而且詳細(xì)的，但從銀行信貸經(jīng)營(yíng)的實(shí)際結(jié)果來(lái)看，效果卻不佳。其原因主要是內(nèi)部管理失之過(guò)寬，尤其是信貸責(zé)任追究制度沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行，落實(shí)不到位。目前商業(yè)銀行普遍存在的一個(gè)現(xiàn)象就是：在各銀行中，在信貸業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)方面，因信貸經(jīng)營(yíng)違規(guī)或信貸人員的不作為而造成的信貸風(fēng)險(xiǎn)，最終導(dǎo)致銀行大量信貸

27、資金流失，銀行真正追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任的很少。 開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)。具體表現(xiàn)為：一是善意違約。開(kāi)發(fā)商將購(gòu)房款入賬后, 因地價(jià)、建筑材料、施工技術(shù)、自籌資金和環(huán)境保護(hù)等情況的影響造成不能按時(shí)交樓或所交樓盤(pán)不符合購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同標(biāo)準(zhǔn), 由此引發(fā)購(gòu)房人停還銀行借款。二是惡意詐騙。一些開(kāi)發(fā)商利用當(dāng)前銀行法規(guī)不健全的空隙, 通過(guò)不正當(dāng)?shù)氖侄?以其關(guān)聯(lián)企業(yè)或有特殊關(guān)系的個(gè)人名義購(gòu)買(mǎi)開(kāi)發(fā)的房產(chǎn), 用以籌措資金。本文主要針對(duì)個(gè)人住房貸款的突出的風(fēng)險(xiǎn)(fngxin)分析其風(fēng)險(xiǎn)成因，并從源頭上研究防范控制的方法。2我國(guó)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的主要(zhyo)成因2.1逆向(n xin)選擇和道德風(fēng)險(xiǎn)針對(duì)信貸市場(chǎng)借款人信用

28、風(fēng)險(xiǎn)的大量研究表明，借貸雙方信息結(jié)構(gòu)的不對(duì)稱(chēng)是引致信用風(fēng)險(xiǎn)的重要原因，并會(huì)進(jìn)一步影響信貸市場(chǎng)分配效率，導(dǎo)致信用配給現(xiàn)象的出現(xiàn)。2.1.1個(gè)人住房貸款中的逆向選擇逆向選擇源于銀行與借款人之間在貸款合同發(fā)生前所存在的信息不對(duì)稱(chēng)。個(gè)人知悉自己的資信狀況，而銀行在發(fā)放貸款時(shí)只能根據(jù)所估計(jì)的社會(huì)平均信用狀況來(lái)確定貸款條件。為防止風(fēng)險(xiǎn)，銀行只能通過(guò)提高貸款利率來(lái)補(bǔ)償信用風(fēng)險(xiǎn)可能造成的損失，這無(wú)疑會(huì)增加借款人的成本負(fù)擔(dān)。因此，信用狀況好的借款人可能由于難以接受比較苛刻的貸款條件而退出市場(chǎng)，最后愿意接受貸款條件的往往是信用狀況較差的借款人以及風(fēng)險(xiǎn)偏好者。對(duì)于個(gè)人住房貸款而言，當(dāng)銀行貸款條件越來(lái)越苛刻時(shí)，接受貸

29、款者主要是兩類(lèi)人，一類(lèi)是真實(shí)購(gòu)房者中的信用狀況較差者，他們對(duì)于未來(lái)能否及時(shí)還款給銀行考慮不多，考慮的往往是如何賴(lài)帳、扯皮；另一類(lèi)是投資、投機(jī)者。他們利用個(gè)人住房貸款進(jìn)行炒房投機(jī)或在證券市場(chǎng)上投資、投機(jī)，一旦投資、投機(jī)失敗，銀行的資金回收就面臨風(fēng)險(xiǎn)。結(jié)果，銀行為防范風(fēng)險(xiǎn)而制訂的嚴(yán)格措施或者比較高的利率，最終反而帶來(lái)了更大的風(fēng)險(xiǎn)。2.1.2個(gè)人(grn)住房貸款中的道德風(fēng)險(xiǎn)道德風(fēng)險(xiǎn)是借貸雙方由于追求自身利益最大化而忽視自己的道德義務(wù)，給另一方帶來(lái)傷害和損失的可能。個(gè)人住房貸款中的道德風(fēng)險(xiǎn)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)形成的主體不同分為內(nèi)部道德風(fēng)險(xiǎn)與外部道德風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)部道德風(fēng)險(xiǎn)是指由于商業(yè)銀行信貸管理內(nèi)部從業(yè)人員所造成的道

30、德風(fēng)險(xiǎn)。由于我國(guó)商業(yè)銀行目前信貸制度還不夠健全，信貸人員權(quán)力與責(zé)任的不對(duì)等和責(zé)任的不明晰現(xiàn)象。一些信貸人員在信貸業(yè)務(wù)中起著關(guān)鍵作用，擁有較大的權(quán)力，卻沒(méi)有承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。外部道德風(fēng)險(xiǎn)是指外部環(huán)境或人員道德缺失所造成的道德風(fēng)險(xiǎn)。包括借款人由財(cái)力原因無(wú)力繼續(xù)還款而產(chǎn)生違約，以及借款人認(rèn)為放棄(fngq)還款反而能帶來(lái)更大利益而導(dǎo)致違約。2.2房地產(chǎn)泡沫(pom)房地產(chǎn)泡沫可理解為房地產(chǎn)價(jià)格在一個(gè)連續(xù)的過(guò)程中的持續(xù)上漲，這種價(jià)格的上漲使人們產(chǎn)生價(jià)格會(huì)進(jìn)一步上漲的預(yù)期，并不斷吸引新的買(mǎi)者-隨著價(jià)格的不斷上漲與投機(jī)資本的持續(xù)增加，房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于與之對(duì)應(yīng)的實(shí)體價(jià)格，由此導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。泡沫過(guò)度膨脹的

31、后果是預(yù)期的逆轉(zhuǎn)、高空置率和價(jià)格的暴跌，即泡沫破裂，它的本質(zhì)是不可持續(xù)性。一般認(rèn)為，作為泡沫經(jīng)濟(jì)的載體起碼有如下兩個(gè)特點(diǎn)：第一，供求關(guān)系不宜達(dá)到均衡；第二，交易成本較低。由于股票和房地產(chǎn)在一段時(shí)間內(nèi)供給量不宜大幅增加，而且股票和房地產(chǎn)交易價(jià)值較高，交易手段比較規(guī)范，交易場(chǎng)所相對(duì)集中，交易成本比較低，因此在股票和房地產(chǎn)市場(chǎng)上最容易發(fā)生泡沫經(jīng)濟(jì)，股票和房地產(chǎn)亦成為泡沫經(jīng)濟(jì)的主要載體。而房地產(chǎn)產(chǎn)品既是生產(chǎn)要素，又是生活必需品，市場(chǎng)前景十分廣闊，房地產(chǎn)投資一旦成功，很容易獲取暴利。也正是由于對(duì)暴利的追逐，在房地產(chǎn)業(yè)繁榮時(shí)期，不斷有新的投資者加入，伴隨著一夜致富的神話(huà)不斷發(fā)生，房地產(chǎn)泡沫也就出現(xiàn)了。2.

32、2.1我國(guó)房地產(chǎn)泡沫的存在性分析房地產(chǎn)是泡沫經(jīng)濟(jì)的主要載體之一。目前我國(guó)商業(yè)銀行正處于改制過(guò)程中，銀行貸款都比較謹(jǐn)慎，而房地產(chǎn)貸款相對(duì)于其他貸款項(xiàng)目而言收益較高，風(fēng)險(xiǎn)較小，所以商業(yè)銀行很容易就對(duì)開(kāi)發(fā)商給與資金上的支持，客觀上支持了房地產(chǎn)的過(guò)度開(kāi)發(fā)。結(jié)合中國(guó)行業(yè)景氣分析報(bào)告（2002-2003年）給出判斷房地產(chǎn)泡沫的“五高標(biāo)準(zhǔn)”，即投資的持續(xù)超高增長(zhǎng)、消費(fèi)的持續(xù)超高增長(zhǎng)、房?jī)r(jià)持續(xù)大幅攀高或持續(xù)居高不下、房地產(chǎn)投資所占比重高及房?jī)r(jià)收入比明顯偏高，從生產(chǎn)、交易、消費(fèi)三方面進(jìn)行分析。從生產(chǎn)方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資持續(xù)超高增長(zhǎng)，2001-2004年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)率持續(xù)以20%速度遞增，之后也高居(o

33、 j)不下（見(jiàn)圖2-1）。圖2-1 2001-2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與固定資產(chǎn)(gdngzchn)投資比從交易方面(fngmin)，商品房銷(xiāo)售額急速增長(zhǎng)，1999-2004年全國(guó)商品房銷(xiāo)售額平均年增幅28.3%（見(jiàn)圖2-2），其中不乏投機(jī)炒作的結(jié)果，導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的高速上漲顯示了市場(chǎng)需求旺盛，房地產(chǎn)泡沫明顯。圖2-2 1999-2009年全國(guó)及上海商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格從消費(fèi)方面，房?jī)r(jià)的高速增長(zhǎng)已超越了居民的消費(fèi)能力，高房?jī)r(jià)使眾多購(gòu)房者卻步。房?jī)r(jià)收入比是國(guó)際通用的衡量一國(guó)是否存在房地產(chǎn)泡沫的指標(biāo)，其公式為：房?jī)r(jià)收入(shur)比=（商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格*套均面積）城鎮(zhèn)家庭年度可支配收入2000年至2004

34、年中國(guó)(zhn u)主要城市房?jī)r(jià)收入比計(jì)算結(jié)果如表2-1：表2-1 部分城市房?jī)r(jià)收入(shur)比情況（%）項(xiàng)目2000年2001年2002年2003年2004年北京12.9213.8911.2910.979.38成都8.918.588.8910.979.38廣州11.110.611.29.3上海15.716杭州12.71615.915.917按照世界銀行的標(biāo)準(zhǔn)，發(fā)達(dá)國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比一般在1.8-5.5倍之間，發(fā)展中國(guó)家的房?jī)r(jià)收入比一般在3-6倍之間。而目前我國(guó)全國(guó)范圍內(nèi)的房?jī)r(jià)收入比己經(jīng)超過(guò)7-8倍。2003年至2004年房屋銷(xiāo)售價(jià)格與可支配收入比較如圖2-3：圖2-3 2003-2004年房

35、屋銷(xiāo)售價(jià)格與可支配收入上漲增速2007年房屋銷(xiāo)售價(jià)格增速甚至超過(guò)了城鎮(zhèn)居民可支配收入增速，確實(shí)說(shuō)明我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫確實(shí)存在。2.2.2房地產(chǎn)泡沫與個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)往往會(huì)給金融部門(mén)傳遞錯(cuò)誤信息，泡沫經(jīng)濟(jì)伊始，經(jīng)濟(jì)一片繁榮，資產(chǎn)價(jià)格不斷上漲且購(gòu)買(mǎi)旺盛，投資者紛紛增加投資，投機(jī)者也伺機(jī)逢低買(mǎi)入資產(chǎn)等待升值，金融信貸大幅增加，隨著資產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)上漲，銀行手中的抵押越來(lái)越值錢(qián)，銀行業(yè)務(wù)越做越大，利潤(rùn)也水漲船高。這種狀況持續(xù)一段時(shí)間后，泡沫經(jīng)濟(jì)特征已十分明顯，有識(shí)之士逐漸覺(jué)察并開(kāi)始發(fā)出警告，而這時(shí)資產(chǎn)價(jià)格一般還會(huì)緩慢上漲。但此時(shí)，一有風(fēng)吹草動(dòng)，如中央銀行提高利率，就會(huì)有投機(jī)者爭(zhēng)先恐后拋售資產(chǎn)，資

36、產(chǎn)價(jià)格急劇下降，泡沫經(jīng)濟(jì)就破滅了，其后果便是銀行抵押資產(chǎn)(主要指房地產(chǎn))嚴(yán)重縮水，大量貸款變成銀行壞賬，如果發(fā)生銀行擠兌，金融機(jī)構(gòu)連鎖倒閉，股市崩潰，利率上升，金融危機(jī)就發(fā)生了。由于土地位置固定，資源稀缺，房地產(chǎn)本身就是銀行良好的貸款抵押物，發(fā)生房地產(chǎn)泡沫時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，這時(shí)銀行更是樂(lè)于向房地產(chǎn)業(yè)提供貸款，有的銀行甚至?xí)S以?xún)?yōu)良條件吸引客戶(hù)。房地產(chǎn)泡沫膨脹期，這些貸款都是銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，為銀行帶來(lái)很大的利潤(rùn)，可一旦泡沫破滅，房地產(chǎn)價(jià)格急劇下降，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格低至貸款金額以下時(shí)，這些貸款就反過(guò)來(lái)成為銀行的不良資產(chǎn)了，當(dāng)不良資產(chǎn)的數(shù)量超過(guò)銀行貸款總量的一定程度時(shí)，銀行本身的財(cái)務(wù)狀況就會(huì)惡化，

37、容易發(fā)生擠兌現(xiàn)象，爆發(fā)(bof)銀行危機(jī)。2.3商業(yè)銀行(shn y yn xn)流動(dòng)性過(guò)剩2.3.1商業(yè)銀行流動(dòng)性過(guò)剩(gushng)的原因分析目前普遍認(rèn)為引起商業(yè)銀行流動(dòng)性過(guò)剩的原因有：（1）長(zhǎng)期以來(lái)“高儲(chǔ)蓄、高投資一低消費(fèi)”的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式；（2）長(zhǎng)期增長(zhǎng)的貿(mào)易、資本雙順差與人民幣升值的滯后性；（3）國(guó)有銀行改革、金融創(chuàng)新以及區(qū)域金融發(fā)展不平衡。大凡按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律運(yùn)作的經(jīng)濟(jì)個(gè)體，都有追逐利潤(rùn)最大化的沖動(dòng)，商業(yè)銀行也不例外。為實(shí)現(xiàn)收益的最大化，商業(yè)銀行吸收存款的行為會(huì)在存款的邊際成本等于存款運(yùn)用所帶來(lái)的邊際收益的時(shí)候停止，銀行有自身的目標(biāo)函數(shù)來(lái)約束自身的經(jīng)營(yíng)行為，其吸收存款的規(guī)模取決于資金能

38、否順利地投放到市場(chǎng)上去。當(dāng)資金的投放受到約束時(shí)，銀行會(huì)對(duì)存款的吸收進(jìn)行調(diào)整，因而其吸收存款的沖動(dòng)和規(guī)模都是有限的。但是，我國(guó)的商業(yè)銀行在股份制改革前，由于銀行為維護(hù)自身和政府的信譽(yù)，長(zhǎng)久以來(lái)都在被動(dòng)地吸收存款。由于國(guó)有企業(yè)改革和私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要大量的資金，國(guó)家沒(méi)有對(duì)商業(yè)銀行的信貸給予嚴(yán)格的控制，銀行還沒(méi)有面對(duì)嚴(yán)重的信貸約束。但隨著我國(guó)對(duì)外日益開(kāi)放，國(guó)家對(duì)金融風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越重視，商業(yè)銀行的資本充足率開(kāi)始成為一個(gè)硬性的約束，國(guó)家開(kāi)始對(duì)商業(yè)銀行的信貸行為加以控制。同時(shí)，在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的情況下，信貸更是成為宏觀調(diào)控的重要對(duì)象。再加上人民幣匯率的低估引起的國(guó)際資本的輸入，商業(yè)銀行的流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題更加突出。

39、2.3.2流動(dòng)性過(guò)剩對(duì)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的影響貨幣市場(chǎng)的高流動(dòng)性主要緣于目前有利可圖的行業(yè)太少，銀行難以找到一個(gè)比較合適的放貸企業(yè)。近年來(lái)，由于市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，行業(yè)利潤(rùn)率趨于下降，高利潤(rùn)率的投資領(lǐng)域不多。在此情形下， HYPERLINK /n?k=房地產(chǎn) o 房地產(chǎn) t _blank 房地產(chǎn)業(yè)的高利潤(rùn)率自然吸引銀行去放貸。而窗體頂端 HYPERLINK /n?k=房?jī)r(jià) o 房?jī)r(jià) t _blank 房?jī)r(jià)的快速上漲，也為一些投資者進(jìn)入這一領(lǐng)域提供了一個(gè)機(jī)會(huì)。但投資者的資金，主要來(lái)自銀行。所以，在目前新增人民幣貸款中，房地產(chǎn)業(yè)占了大頭。房地產(chǎn)業(yè)集中過(guò)多的銀行資金，會(huì)導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)對(duì)單一產(chǎn)業(yè)發(fā)放貸款集中度過(guò)

40、大的風(fēng)險(xiǎn)。在流動(dòng)性過(guò)剩壓力下，為保證業(yè)務(wù)增長(zhǎng)和提高盈利能力，商業(yè)銀行存在盲目競(jìng)相追逐大戶(hù)，非理性降低貸款條件的沖動(dòng)，從而不利于有效防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。特別是房貸相對(duì)來(lái)說(shuō)是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，銀行兩頭放，一邊為開(kāi)發(fā)商貸款，另一邊放消費(fèi)者的按揭，兩邊的資金都源于銀行，風(fēng)險(xiǎn)更大。2.4房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制及防范(fngfn)制度缺陷（一）房地產(chǎn)業(yè)(fn d chn y)發(fā)展不規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)作為一國(guó)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，具有高風(fēng)險(xiǎn)、高收益的特性。因?yàn)樵撔袠I(yè)的可觀利潤(rùn)誘惑，國(guó)有、民營(yíng)資本爭(zhēng)先恐后尋求成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司。由于房地產(chǎn)業(yè)具有很強(qiáng)的區(qū)域性，對(duì)帶動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有舉足輕重的作用，因此當(dāng)?shù)卣畬?duì)成立房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司審批也不太嚴(yán)格

41、，由此造成眾多的開(kāi)發(fā)公司中良莠不齊(ling yu b q)，部分公司資金實(shí)力不強(qiáng)，管理水平低，資信度差。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1999年全國(guó)注冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不足4000家，2003年猛增至37123家，其中規(guī)模小、資質(zhì)低、資產(chǎn)負(fù)債率高的中小型企業(yè)占70%，大型房地產(chǎn)企業(yè)集團(tuán)僅占0.5%左右。由于商品房大多是期房銷(xiāo)售，一些資信度差的開(kāi)發(fā)商不全面履行售房合同，發(fā)生承諾的房屋質(zhì)量、面積與實(shí)際不符、不按期交房以及合同條款爭(zhēng)議等問(wèn)題，導(dǎo)致借款人與開(kāi)發(fā)商產(chǎn)生糾紛，影響到貸款本息的正常償還。更有甚者，有的開(kāi)發(fā)商采取種種手段騙取信貸資金，有的與借款人串通提高合同房?jī)r(jià)以求多貸款，事后再將超過(guò)正常房?jī)r(jià)的資金返給借款人等等

42、。（二）房地產(chǎn)業(yè)融資渠道狹窄房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)典型的資金密集型的行業(yè)，其對(duì)于融資的依賴(lài)程度明顯高于一般的工商行業(yè)。一個(gè)合理、均衡的房地產(chǎn)融資渠道，應(yīng)當(dāng)是多元化的、多渠道的，不同房地產(chǎn)項(xiàng)目、房地產(chǎn)發(fā)展的不同階段，都應(yīng)當(dāng)有不同的融資方式可供選擇，這樣的房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)才是有效率的。從上海這個(gè)城市的情況來(lái)看（見(jiàn)表2-2）：表2-2.上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源情況 單位：億元200620072008國(guó)內(nèi)貸款575.1558.43549.55利用外資55.9674.0571.33自籌資金577.98379.08595.21其他資金967.841336.96896.03資料來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告2009年三

43、季度。從上表4可見(jiàn)：目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源主要包括以下幾個(gè)渠道:自籌資金、銀行貸款、利用外資以及包括商品房預(yù)售款、施工企業(yè)墊付的工程施工款在內(nèi)的其他資金來(lái)源。從3年開(kāi)發(fā)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)看（見(jiàn)圖2-4）：我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源主要是三塊，銀行貸款、自籌資金和其他資金來(lái)源共占據(jù)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源的90%以上。圖2-4.2006-2008年上海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源結(jié)構(gòu)資料(zlio)來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)分析報(bào)告2009年三季度。進(jìn)一步分析可發(fā)現(xiàn)(fxin)，其他資金來(lái)源中80%以上的部分來(lái)自于定金及預(yù)收款，其中60%至70%的部分是屬于銀行或住房公積金管理中心所發(fā)放的個(gè)人住房按揭貸款。而在自籌資

44、金中，企業(yè)自有資金(權(quán)益資金)僅占了50%左右，其余的部分主要是建筑施工企業(yè)的工程墊款。而在施工企業(yè)的工程墊款中，也有很大一部分是來(lái)源于銀行的建筑業(yè)貸款。也就是說(shuō)，在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中，有60%左右的資金是來(lái)源于銀行體系，而且是以開(kāi)發(fā)貸款和住房按揭貸款等債權(quán)型融資的形式存在，開(kāi)發(fā)自有資金的部分還不到20%，房地產(chǎn)業(yè)的平均資產(chǎn)負(fù)債率較高。這表明，我國(guó)房地產(chǎn)融資渠道比較單一。3、我國(guó)商業(yè)銀行(shn y yn xn)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)防范措施3.1建立和完善個(gè)人住房信貸制度3.1.1完善個(gè)人住房抵押貸款的法律制度環(huán)境個(gè)人住房抵押貸款涉及到社會(huì)經(jīng)濟(jì)的方方面面，有效降低商業(yè)銀行所面臨的風(fēng)險(xiǎn)需要有良好的

45、法律環(huán)境和立法支持。我國(guó)應(yīng)盡快制定和頒布消費(fèi)信貸法，明確消費(fèi)信貸活動(dòng)中相關(guān)主體的職責(zé)，合理分散信貸風(fēng)險(xiǎn)；建立個(gè)人破產(chǎn)制度，使個(gè)人住房抵押貸款的相關(guān)環(huán)節(jié)均有法可依，通過(guò)立法強(qiáng)制推行個(gè)人信用制度，充分借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家個(gè)人信用管理的經(jīng)驗(yàn)，如美國(guó)的消費(fèi)信用方面法律就有：公平信用報(bào)告法、誠(chéng)實(shí)信貸法、誠(chéng)實(shí)借貸法、公平信用結(jié)賬法、信用卡發(fā)行法、平等信用機(jī)會(huì)法、公平債務(wù)催收法等6；同時(shí)改善法律執(zhí)行環(huán)境，建立處置銀行抵押資產(chǎn)的小額債權(quán)速審法庭，減少繁雜手續(xù)和環(huán)節(jié)，增加公正性和透明度，降低抵押物處置成本，提高處置的效率。3.1.2完善(wnshn)房貸保險(xiǎn)制度降低我國(guó)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要制度是個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)制

46、度。個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)是指借款人在申請(qǐng)個(gè)人住房貸款時(shí)，根據(jù)合同約定購(gòu)買(mǎi)政府設(shè)立的住房貸款保險(xiǎn)，保險(xiǎn)人對(duì)于(duy)合同約定的可能發(fā)生的事故及其造成的財(cái)產(chǎn)損失承擔(dān)賠償責(zé)任，或者當(dāng)被保險(xiǎn)人因下崗、死亡、傷殘、疾病等原因不能按期償還貸款本息時(shí)負(fù)責(zé)承擔(dān)替借款人償還貸款本息的行為。此類(lèi)保險(xiǎn)主要有三種，一是綜合保險(xiǎn)，借款人的生命保險(xiǎn)和借款人信用(xnyng)保險(xiǎn)的綜合保險(xiǎn)；二是貸款信用保險(xiǎn)，實(shí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司信用保證和借款人的住房抵押擔(dān)保相結(jié)合；三是抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。為了降低金融機(jī)構(gòu)的信貸風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)人民銀行頒布的個(gè)人住房貸款管理辦法規(guī)定以房產(chǎn)作為抵押的借款人，需在貸款合同簽訂前辦理房屋保險(xiǎn)或委托貸款人代辦有關(guān)

47、保險(xiǎn)手續(xù)。目前，我國(guó)多家保險(xiǎn)公司開(kāi)展了此項(xiàng)業(yè)務(wù)，且大都采取將抵押物財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)與貸款信用保險(xiǎn)合二為一的購(gòu)房綜合保險(xiǎn)形式，稱(chēng)為“商品房抵押貸款保險(xiǎn)”、“住房抵押貸款綜合保險(xiǎn)”等。這一險(xiǎn)種對(duì)住房金融乃至房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，起到了相當(dāng)?shù)姆e極作用。但這一個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)開(kāi)辦不長(zhǎng)，經(jīng)驗(yàn)不足，存在諸多問(wèn)題，需要加以完善。3.2建立銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)控制體系（一）加強(qiáng)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)分析預(yù)測(cè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)是金融機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)開(kāi)展的基礎(chǔ)環(huán)境，在一定程度上直接影響到國(guó)家的貨幣金融政策和商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)方針，由此可以看出金融機(jī)構(gòu)如果對(duì)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和政策缺乏必要的敏感性必然會(huì)加大個(gè)人住房貨款風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)處于通貨緊縮狀態(tài)時(shí)，房

48、地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格比較平穩(wěn)，為拉動(dòng)消費(fèi)需求、促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，國(guó)家政策就會(huì)鼓勵(lì)以住房貸款為代表的消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的開(kāi)展。因此，房地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)較低使房屋的保值性較強(qiáng)，商業(yè)銀行應(yīng)采取積極的信貸政策，相對(duì)降低住房消費(fèi)貸款的門(mén)檻，通過(guò)產(chǎn)品的創(chuàng)新和營(yíng)銷(xiāo)努力提高市場(chǎng)份額。當(dāng)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)處于通貨膨脹的狀態(tài)時(shí)，消費(fèi)者的住房消費(fèi)需求和欲望也相應(yīng)膨脹，表現(xiàn)為住房?jī)r(jià)格快速上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)虛假繁榮，這時(shí)國(guó)家會(huì)對(duì)房地產(chǎn)金融采取提高存款準(zhǔn)備金、加息等緊縮的宏觀調(diào)控政策抑制市場(chǎng)的過(guò)快增長(zhǎng)和消費(fèi)者的過(guò)度需求。因此，虛假的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)嚴(yán)重影響銀行抵押資產(chǎn)價(jià)值的真實(shí)性，在國(guó)家宏觀政策調(diào)控下一旦房?jī)r(jià)回歸將極易引發(fā)借款人的理性違約風(fēng)險(xiǎn)，故

49、在此階段商業(yè)銀行應(yīng)選擇相對(duì)謹(jǐn)慎的信貸政策，抬高信用門(mén)檻。降低貸款比例，以保全銀行信貸資產(chǎn)的安全。所以，銀行要密切(mqi)關(guān)注國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境和宏觀經(jīng)濟(jì)政策的變化，不斷調(diào)整自身的經(jīng)營(yíng)策略和信貸政策。（二）調(diào)整信貸(xndi)結(jié)構(gòu)優(yōu)化住房貸款資源配置銀行要從資產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)屬性、期限屬性和利率屬性出發(fā)，立足于經(jīng)營(yíng)環(huán)境和業(yè)務(wù)基礎(chǔ)研究資產(chǎn)負(fù)債配置的最佳方案通過(guò)加強(qiáng)各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)限額、資產(chǎn)負(fù)債比例指標(biāo)管理及內(nèi)部利率調(diào)控、產(chǎn)品定價(jià)政策等手段合理控制總量?jī)?yōu)化結(jié)構(gòu)配比，降低資產(chǎn)組合的整體加權(quán)風(fēng)險(xiǎn)促進(jìn)流動(dòng)佳、安全性和盈利性的協(xié)調(diào)運(yùn)作。同時(shí)以金融機(jī)構(gòu)間的信貸資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場(chǎng)為平臺(tái)，積極探索資產(chǎn)組合動(dòng)態(tài)管理分離(fnl)、轉(zhuǎn)移、

50、分散信貸風(fēng)險(xiǎn)。改變貸款組合風(fēng)險(xiǎn)特征，降低信貸資產(chǎn)整體風(fēng)險(xiǎn)度。考慮到未來(lái)利率變動(dòng)及經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)的影響，商業(yè)銀行應(yīng)主動(dòng)調(diào)整收益結(jié)構(gòu)，提高對(duì)經(jīng)濟(jì)周期性波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)變能力。（三）制定嚴(yán)密、詳細(xì)、操作性強(qiáng)的規(guī)章制度和流程，逐步提高信貸管理水平。商業(yè)銀行可根據(jù)個(gè)人住房抵押貸款內(nèi)部評(píng)級(jí)模型的相關(guān)數(shù)據(jù)制定貸款風(fēng)險(xiǎn)資本配置和信貸組合計(jì)劃，確定業(yè)務(wù)發(fā)展方向、比重以及發(fā)展節(jié)奏和進(jìn)程，避免貸款政策管理失誤帶來(lái)?yè)p失。同時(shí)，加強(qiáng)貸款流程全過(guò)程管理，從貸前調(diào)查、貸款審批和貸后檢查等環(huán)節(jié)分析相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)，落實(shí)管理職責(zé)，規(guī)范操作流程；建立合理的激勵(lì)約束機(jī)制，促使業(yè)務(wù)人員自覺(jué)遵守各項(xiàng)規(guī)章制度，解決重業(yè)務(wù)拓展輕風(fēng)險(xiǎn)管理的導(dǎo)向機(jī)制；

51、強(qiáng)化損失責(zé)任追究制度，根據(jù)資產(chǎn)的實(shí)際損失追究相應(yīng)責(zé)任。在組織結(jié)構(gòu)上，可以逐步實(shí)行審批官和風(fēng)險(xiǎn)控制官派駐制，實(shí)現(xiàn)審貸分離和風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)管分離，保證貸款審批和風(fēng)險(xiǎn)控制的獨(dú)立性；成立專(zhuān)門(mén)審查審批中心，實(shí)行集約化經(jīng)營(yíng)，逐步培養(yǎng)優(yōu)秀的專(zhuān)業(yè)化審批官和風(fēng)險(xiǎn)管理官，提高管理專(zhuān)業(yè)水平。要加強(qiáng)借款人信息的收集和分析，信息收集量越大，信息質(zhì)量可能就越高，信息分析結(jié)果可能越準(zhǔn)確，為較好預(yù)防和控制信用風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)提供客觀依據(jù)。3.3適應(yīng)市場(chǎng)需求加大住房貸款產(chǎn)品創(chuàng)新（一）創(chuàng)新個(gè)人住房貸款品種為了滿(mǎn)足購(gòu)房者的不同貸款需要，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)設(shè)計(jì)適合不同居民支付能力和財(cái)務(wù)狀況的多樣化貨款品種，在滿(mǎn)足購(gòu)房者資金需求的同時(shí)。也通過(guò)不同貸款品種的組

52、合降低了風(fēng)險(xiǎn)。首先是住房抵押貸款證券化(MBS)，具有資金來(lái)源多樣化、籌資成本降低和融資收益增加等優(yōu)惠，一方面它穩(wěn)定的籌資渠道可以化解個(gè)人住房貸款由于資金來(lái)源過(guò)分依賴(lài)短期儲(chǔ)蓄存款所造成的資金流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，并分散由資產(chǎn)、負(fù)債期限結(jié)構(gòu)不匹配造成的資金成本風(fēng)險(xiǎn)；另一方面還可以通過(guò)出售變現(xiàn)住房抵捧貸款資產(chǎn)的方式(表外住房抵抨貸款證券化模式)轉(zhuǎn)移資金風(fēng)險(xiǎn)。而且和用信貸資金二級(jí)市場(chǎng)上信息傳播快、披露及時(shí)、透明度高等優(yōu)點(diǎn)來(lái)減緩一級(jí)市場(chǎng)中信息不對(duì)稱(chēng)、契約不完善等弊病。其次，借鑒國(guó)外多樣化貸款形式的經(jīng)驗(yàn)。可以(ky)推出住房?jī)?chǔ)蓄貸款、分級(jí)償還抵押貸款、可調(diào)整抵押貸款、分類(lèi)增值抵押貸款、漂浮式付款抵押貸款，循環(huán)住房

53、抵押貸款、反向抵押貸款等。（二）對(duì)個(gè)人住房貸款的利率(ll)品種進(jìn)行(jnxng)調(diào)整隨著我國(guó)利率市場(chǎng)化改革不斷推進(jìn)，利率風(fēng)險(xiǎn)會(huì)逐步顯現(xiàn)，商業(yè)銀行在防范個(gè)人住房抵押貸款的利率風(fēng)險(xiǎn)上可以采取以下措施。第一，開(kāi)發(fā)可調(diào)整利率抵押貸款，其利率根據(jù)市場(chǎng)利率的不斷變化而作周期性調(diào)整，利率調(diào)整周期可以是1個(gè)月、1季度、半年或者1年。與我國(guó)現(xiàn)行的浮動(dòng)利率相比，它的不同之處在于這種周期性的利率調(diào)整將有助于改善商業(yè)銀行存貸款期限的匹配狀況，把由商業(yè)銀行承擔(dān)的利率上升的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給借款人，同時(shí)也把由借款人承擔(dān)的利率下降的風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給商業(yè)銀行。第二，開(kāi)發(fā)固定利率抵押貸款，固定利率抵押貸款是指在抵押貸款合同所規(guī)定的還貸期限

54、內(nèi)，貸款利率固定不變的抵押貸款方式。在固定利率抵押貸款模式下，商業(yè)銀行承擔(dān)了大部分的利率風(fēng)險(xiǎn)，如果商業(yè)銀行能夠通過(guò)獲得固定利率資金來(lái)源與貸款相匹配，如發(fā)行固定利率債券，利率互換等，可以避免相應(yīng)的利率錯(cuò)配和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。第三，套期保值，我國(guó)金融期貨市場(chǎng)正逐步開(kāi)放，商業(yè)銀行可以運(yùn)用金融衍生工具實(shí)行套期保值進(jìn)行利率風(fēng)險(xiǎn)管理，通過(guò)市場(chǎng)交易抵補(bǔ)資產(chǎn)負(fù)債由于利率變化導(dǎo)致的價(jià)值變化，如可用遠(yuǎn)期利率協(xié)議、利率期貨和交易所期權(quán)進(jìn)行短期利率風(fēng)險(xiǎn)管理，用銀行間期權(quán)(上限期權(quán)、下限期權(quán)和雙限期權(quán))、互換和互換期權(quán)進(jìn)行長(zhǎng)期利率風(fēng)險(xiǎn)管理。第四，大力發(fā)展個(gè)人住房抵押貸款交易的二級(jí)市場(chǎng)，通過(guò)該市場(chǎng)商業(yè)銀行可將個(gè)人住房抵押貸款形

55、成債權(quán)出售，換取貸款資金或流動(dòng)性高的短期債權(quán)，提高流動(dòng)性。3.4加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)控及預(yù)測(cè)（一）加強(qiáng)資金監(jiān)管及貸款項(xiàng)目篩選跟蹤監(jiān)視開(kāi)發(fā)商的資金運(yùn)行?？梢箝_(kāi)發(fā)商商開(kāi)立資金專(zhuān)戶(hù)，嚴(yán)格履行售樓款監(jiān)管協(xié)議，防止開(kāi)發(fā)商濫用或挪用按揭貸款和銷(xiāo)售樓宇的款項(xiàng)，防止造成按揭樓宇的爛尾。按工程進(jìn)度給房地產(chǎn)商合理放款。在成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，住房貸款一般為現(xiàn)房抵押貸款。我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處于初級(jí)階段，住房貸款主要為期房按揭方式，因此，銀行發(fā)放貸款時(shí)，必須密切關(guān)注按揭貸款項(xiàng)目的工程進(jìn)度，信貸資金的到位必須視工程進(jìn)度發(fā)放。當(dāng)開(kāi)發(fā)商賣(mài)樓所得款項(xiàng)超過(guò)了貸款額時(shí)，再把全部貸款撥付給開(kāi)發(fā)商，這樣可以避免“爛尾樓盤(pán)”的出現(xiàn)。把優(yōu)質(zhì)、

56、誠(chéng)信的開(kāi)發(fā)商及當(dāng)?shù)卣龀值闹攸c(diǎn)住宅項(xiàng)目、大規(guī)模優(yōu)質(zhì)住宅小區(qū)作為個(gè)人信貸業(yè)務(wù)支持的重點(diǎn)并要盡量規(guī)范管理標(biāo)準(zhǔn)和準(zhǔn)入條件，建立客戶(hù)退出(tuch)機(jī)制，根據(jù)開(kāi)發(fā)商資質(zhì)、經(jīng)營(yíng)狀況、誠(chéng)信度等因素科學(xué)調(diào)整客戶(hù)結(jié)構(gòu)，大力發(fā)掘優(yōu)質(zhì)開(kāi)發(fā)商資源，及時(shí)清除不符合要求的中小企業(yè)。（二）拓寬(tu kun)房地產(chǎn)融資渠道目前(mqin)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)資金的籌措主要來(lái)源于銀行間接融資方式，依靠其他方式籌集的資金數(shù)量很少。在資金來(lái)源狹窄的情況下，許多房地產(chǎn)公司往往進(jìn)行“假按揭”套取銀行資金，增加銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。為了規(guī)避此種風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)大力拓寬房地產(chǎn)直接融資渠道，實(shí)現(xiàn)資金來(lái)源多元化?？晒膭?lì)企業(yè)發(fā)行公司債券在資本市場(chǎng)上直接融資，也可以由類(lèi)似于房地產(chǎn)投資信托機(jī)構(gòu)在資本市場(chǎng)上發(fā)行，將分散的資金集中到房地產(chǎn)建設(shè)中來(lái)。或者可利用房地產(chǎn)信托吸收資金，基于商業(yè)信托組織形式聚集多個(gè)投資者的資金，收購(gòu)并持