1、房地產(chǎn)篇_計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理2022/8/5房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第1頁(yè)，共79頁(yè)。內(nèi)容房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)概述影響快速運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵因素計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系的整體思路如何進(jìn)行有效的計(jì)劃管理2房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第2頁(yè)，共79頁(yè)。在關(guān)注公司目標(biāo)的完成中，最多的往往是進(jìn)度領(lǐng)導(dǎo)忙策劃看領(lǐng)導(dǎo)規(guī)劃等策劃報(bào)建待圖紙工程量清單編制和目標(biāo)成本等圖紙審核招投標(biāo)等工程量清單和目標(biāo)成本項(xiàng)目等招標(biāo)定標(biāo)和材料采購(gòu)說(shuō)法一：或者我們不能按時(shí)完成進(jìn)度、或者我們雖然完成了進(jìn)度，但是用日夜趕工換來(lái)的、或者我們雖然按時(shí)完工了，可是留下了很多隱患說(shuō)法二：在進(jìn)度和質(zhì)量、成本的選擇中，我優(yōu)先考慮的一定是進(jìn)度3房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第3頁(yè)，共79頁(yè)。為什么房地產(chǎn)企

2、業(yè)會(huì)關(guān)注進(jìn)度？-進(jìn)度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問(wèn)題由于建設(shè)工期的拖長(zhǎng)，房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)風(fēng)險(xiǎn)加大進(jìn)度時(shí)間，決定管理費(fèi)和財(cái)務(wù)費(fèi)用的增加“一天一輛奧迪？”影響公司的IRR，而它作為大部分房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目投資決策的重要依據(jù)，如：金地測(cè)算低于15%的不考慮拿地，萬(wàn)科測(cè)算要求16以上，龍湖測(cè)算低于19%不考慮拿地；所以三邊工程是一個(gè)常態(tài)內(nèi)外部接口多，“協(xié)同”與“協(xié)調(diào)”非常復(fù)雜計(jì)劃管理是管理人員的必備工具4房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第4頁(yè)，共79頁(yè)。產(chǎn)品做得好又如何，錯(cuò)過(guò)了最佳的出貨時(shí)間點(diǎn)，項(xiàng)目不只是失敗而已5房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第5頁(yè)，共79頁(yè)。進(jìn)度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問(wèn)題從碧桂園的選擇中看到的：代表關(guān)鍵里程碑：代表某個(gè)階段的主

3、導(dǎo)的專(zhuān)業(yè)任務(wù)，即其輸出會(huì)成為本階段其他專(zhuān)業(yè)開(kāi)展活動(dòng)的輸入條件。：配合專(zhuān)業(yè)的任務(wù)。項(xiàng)目論證階段項(xiàng)目策劃階段設(shè)計(jì)管理階段工程管理階段項(xiàng)目立項(xiàng)主體結(jié)構(gòu)開(kāi)工開(kāi)盤(pán)銷(xiāo)售入伙竣工銷(xiāo)售管理階段客戶(hù)關(guān)系管理階段拓展?fàn)I銷(xiāo)設(shè)計(jì)工程組織項(xiàng)目論證初步產(chǎn)品定位規(guī)劃要點(diǎn)/規(guī)劃草案組織項(xiàng)目策劃/產(chǎn)品、市場(chǎng)及客戶(hù)定位研究概念規(guī)劃設(shè)計(jì)營(yíng)銷(xiāo)策劃、項(xiàng)目推廣方案策劃、項(xiàng)目前期推廣及銷(xiāo)售前準(zhǔn)備方案設(shè)計(jì)擴(kuò)初設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)配合、供應(yīng)商考察及招標(biāo)、施工準(zhǔn)備及樁基等工程施工主體結(jié)構(gòu)施工至具備預(yù)售條件工程施工至竣工驗(yàn)收銷(xiāo)售及入伙配合工程施工配合、銷(xiāo)售配合及入伙配合銷(xiāo)售事務(wù)管理成本估算測(cè)算預(yù)算、標(biāo)底、合同價(jià)進(jìn)度款、工程變更、招標(biāo)采購(gòu) 結(jié)算入伙事

4、務(wù)管理客服報(bào)建建設(shè)用地規(guī)劃許可證、簽訂土地使用合同設(shè)計(jì)方案及施工圖報(bào)建、初步設(shè)計(jì)報(bào)建、基礎(chǔ)提前開(kāi)工報(bào)建 辦理房地產(chǎn)預(yù)售許可證產(chǎn)權(quán)初始登記合同備案、按揭辦理工程施工配合設(shè)計(jì)配合銷(xiāo)售配合采購(gòu)管理土地獲取6房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第6頁(yè)，共79頁(yè)。進(jìn)度本質(zhì)上是現(xiàn)金流的問(wèn)題提速帶來(lái)的價(jià)值內(nèi)部收益率提高5個(gè)百分點(diǎn)，銷(xiāo)售凈利率提高0.7個(gè)百分點(diǎn)集團(tuán)凈資產(chǎn)每年多周轉(zhuǎn)0.2次，凈資產(chǎn)收益率提高3個(gè)百分點(diǎn)同等資金峰值條件下，集團(tuán)平均開(kāi)發(fā)規(guī)模可提高20%項(xiàng)目平均占用降低25%，資金成本降低60元/平米某公司提速6個(gè)月帶來(lái)的收益7房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第7頁(yè)，共79頁(yè)。然而，單純的計(jì)劃管理并不能解決從戰(zhàn)略到執(zhí)行的問(wèn)題從戰(zhàn)

5、略到執(zhí)行本身就存在戰(zhàn)略與目標(biāo)之間的脫節(jié)問(wèn)題計(jì)劃本身不能解決業(yè)務(wù)模式和流程的問(wèn)題影響進(jìn)度計(jì)劃的原因中，相當(dāng)一部分是因?yàn)楣ぷ鞯某晒|(zhì)量原因計(jì)劃解決不了激勵(lì)的問(wèn)題。8房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第8頁(yè)，共79頁(yè)。所以，更多的企業(yè)開(kāi)始關(guān)注綜合運(yùn)營(yíng)管理世茂運(yùn)營(yíng)中心：綜合計(jì)劃管理（含戰(zhàn)略規(guī)劃、進(jìn)度計(jì)劃和證照管理）、流程管理、知識(shí)管理龍湖：最早提出運(yùn)營(yíng)概念之一的企業(yè)萬(wàn)科：總經(jīng)辦最早設(shè)立運(yùn)營(yíng)管理崗更多中小企業(yè)開(kāi)始關(guān)注運(yùn)營(yíng)。9房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第9頁(yè)，共79頁(yè)。所以，更多的企業(yè)開(kāi)始關(guān)注綜合運(yùn)營(yíng)管理計(jì)劃管理體系計(jì)劃管理管理型運(yùn)營(yíng)體系營(yíng)運(yùn)績(jī)效管理運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理階段成果管理關(guān)鍵決策管理信息與知識(shí)管理流程管理專(zhuān)業(yè)型運(yùn)營(yíng)體系投資

6、決策管理運(yùn)營(yíng)績(jī)效管理運(yùn)營(yíng)計(jì)劃管理階段成果管理關(guān)鍵決策管理資金預(yù)算管理目標(biāo)成本管理信息與知識(shí)管理流程管理1410房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第10頁(yè)，共79頁(yè)。內(nèi)容房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)概述影響快速運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵因素計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系的整體思路如何進(jìn)行有效的計(jì)劃管理11房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第11頁(yè)，共79頁(yè)。影響公司快速周轉(zhuǎn)的因素組織與項(xiàng)目管理模式-決策速度與決策方式是影響效率的關(guān)鍵因素業(yè)務(wù)流程的合理性-是否高效合理的主流程、部門(mén)間接口是否清晰、作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是否明確決定工作的質(zhì)量；計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系產(chǎn)品與管理的標(biāo)準(zhǔn)化程度項(xiàng)目本身的因素-政府關(guān)系、項(xiàng)目自然條件和主動(dòng)性的政府博弈（偷面積、改規(guī)劃）是否業(yè)績(jī)導(dǎo)向的文化與有無(wú)清晰的責(zé)任機(jī)制

7、12房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第12頁(yè)，共79頁(yè)。案例：客觀原因背后的因素案例：某項(xiàng)目A區(qū)樁基礎(chǔ)選型與施工某項(xiàng)目A區(qū)別墅去年12月開(kāi)始招標(biāo)，基礎(chǔ)形式（設(shè)計(jì)定）鉆孔樁3月份初施工單位進(jìn)場(chǎng)施工發(fā)現(xiàn)鉆孔樁做不了，應(yīng)該改成沖孔樁但是設(shè)計(jì)建議盡量不改，成本會(huì)增加60%，但由于無(wú)法施工，經(jīng)成控部門(mén)同意3月底改成用沖孔樁，其他邊坡的地方就用人工挖孔樁，（2周時(shí)間，成控才同意）4月份已經(jīng)開(kāi)始施工4月底發(fā)現(xiàn)有4棟別墅土質(zhì)特殊，無(wú)法進(jìn)行人工開(kāi)挖，其他器械（沖孔、鉆孔）也不行，后來(lái)就改成鋼管樁（設(shè)計(jì)要重新出施工圖，用了1個(gè)月的時(shí)間），招標(biāo)又用了1個(gè)月的時(shí)間7月份開(kāi)始進(jìn)場(chǎng)，采用的鋼管比較特殊，要重新訂貨（20天）9月份設(shè)計(jì)

8、增加800多米鋼管，完成了鋼管樁部分的施工另外3棟別墅，原設(shè)計(jì)是天然基礎(chǔ)（直接做在土上），5月份開(kāi)挖后土質(zhì)達(dá)不到設(shè)計(jì)要求，改成了人工挖孔樁，6月又遇到與剛才4棟一樣的情況，3棟樓討論到現(xiàn)在還沒(méi)有確定最終的施工方案，6月份開(kāi)始討論方案，反復(fù)試用鋼護(hù)筒、水泥管護(hù)筒、繡閥管加固、懸噴樁加固等方案，8月份最終確定此部分樁采用繡閥管加固后再開(kāi)挖的方案，10月初繡閥管施工完畢，挖孔樁進(jìn)場(chǎng)繼續(xù)開(kāi)挖，但是樁內(nèi)土質(zhì)仍達(dá)不到預(yù)想效果本來(lái)今年希望今年年底達(dá)到預(yù)售條件，但由于以上問(wèn)題，也只能拖到明年開(kāi)售，竣工也只能到明年年底。13房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第13頁(yè)，共79頁(yè)。從萬(wàn)科均好中加速所看到的難的不是快，而是又快又好

9、案例：萬(wàn)科“在均好中加速”14房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第14頁(yè)，共79頁(yè)。我們?yōu)槭裁从辛鞒踢€是會(huì)效率低？公司流程框架業(yè)務(wù)模型人力資源策劃定位規(guī)劃設(shè)計(jì)工程管理營(yíng)銷(xiāo)管理客戶(hù)服務(wù)業(yè)務(wù)主流程及子流程操作指導(dǎo)及表格概念設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)施工過(guò)程配合主流程:一級(jí)子流程:二級(jí)流程:行政財(cái)務(wù)主流程決定總體效率部門(mén)流程決定協(xié)同效率作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)決定工作質(zhì)量15房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第15頁(yè)，共79頁(yè)。首先應(yīng)關(guān)注公司的整體業(yè)務(wù)流程的效率，它關(guān)系到資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率某公司專(zhuān)業(yè)集成流程圖16房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第16頁(yè)，共79頁(yè)。建設(shè)工程施工許可證方案報(bào)建營(yíng)銷(xiāo)設(shè)計(jì)項(xiàng)目成本工程可行性研究報(bào)告土地出讓合同建設(shè)用地規(guī)劃許可證概念設(shè)

10、計(jì)產(chǎn)品建議書(shū)規(guī)劃設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)工程總包招標(biāo)施工圖報(bào)建建設(shè)工程規(guī)劃許可證工程形象進(jìn)度銷(xiāo)售開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目聽(tīng)證會(huì)市場(chǎng)定位國(guó)有土地使用權(quán)證開(kāi)工銷(xiāo)售許可證第二階段:開(kāi)發(fā)決策 ？月技術(shù)決策 ？月第一階段:土地決策第三階段:技術(shù)實(shí)施 ？月生產(chǎn)施工 ？月總周期？月自有資金銀行貸款17房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第17頁(yè)，共79頁(yè)。某公司示范區(qū)加速18房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第18頁(yè)，共79頁(yè)。其次關(guān)注業(yè)務(wù)流程的協(xié)調(diào)性，這是影響流程效率的第二個(gè)關(guān)鍵因素很多時(shí)候，我們只關(guān)注業(yè)務(wù)流程的審批順序，往往忽略業(yè)務(wù)流程間的協(xié)調(diào)性19房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第19頁(yè)，共79頁(yè)。案例：某項(xiàng)目標(biāo)高錯(cuò)誤的產(chǎn)生和業(yè)務(wù)流程的關(guān)注點(diǎn)場(chǎng)地豎向標(biāo)高設(shè)計(jì)原

11、因分析: 土建設(shè)計(jì)、市政設(shè)計(jì)與景觀設(shè)計(jì)系三個(gè)不同的單位，分別完成后施工以最后的景觀設(shè)計(jì)為依據(jù)進(jìn)行控制標(biāo)高。經(jīng)驗(yàn)及教訓(xùn)： 各專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)提前介入是好事，但各自完成后須進(jìn)行綜合豎向設(shè)計(jì)匯總。繪制綜合豎向設(shè)計(jì)圖并進(jìn)行嚴(yán)格的綜合評(píng)審。如何避免？20房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第20頁(yè)，共79頁(yè)。如何確保業(yè)務(wù)流程完成節(jié)點(diǎn)的質(zhì)量，這也是影響流程效率的重要原因之一由于時(shí)間比較緊和人員熟練程度等原因，節(jié)點(diǎn)質(zhì)量達(dá)不到要求返工而導(dǎo)致流程效率降低成為了影響流程效率的主要因素21房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第21頁(yè)，共79頁(yè)。能否快速?zèng)Q策和在合適的時(shí)間決策是快速運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵22房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第22頁(yè)，共79頁(yè)。內(nèi)容房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)概述

12、影響快速運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵因素計(jì)劃運(yùn)營(yíng)體系的整體思路如何進(jìn)行有效的計(jì)劃管理23房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第23頁(yè)，共79頁(yè)。計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理的架構(gòu)-誰(shuí)來(lái)管戰(zhàn)略型集團(tuán)總部萬(wàn)科24房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第24頁(yè)，共79頁(yè)。計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理的架構(gòu)-誰(shuí)來(lái)管地區(qū)PMO型龍湖25房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第25頁(yè)，共79頁(yè)。計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理的架構(gòu)-誰(shuí)來(lái)管權(quán)威推動(dòng)型金地26房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第26頁(yè)，共79頁(yè)。計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理的架構(gòu)-誰(shuí)來(lái)管職能型-中小企業(yè)總經(jīng)理財(cái)務(wù)副總財(cái)務(wù)管理部運(yùn)營(yíng)發(fā)展部人力資源部工程副總設(shè)計(jì)副總設(shè)計(jì)管理部工程管理部董事長(zhǎng)營(yíng)銷(xiāo)管理部合同預(yù)算部景觀裝飾部材料設(shè)備部投資副總會(huì)計(jì)核算稅務(wù)籌劃審計(jì)監(jiān)察財(cái)務(wù)分析投資融資戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)批報(bào)建

13、項(xiàng)目拓展法律事務(wù)人力資源企業(yè)文化行政后勤客戶(hù)服務(wù)營(yíng)銷(xiāo)策劃產(chǎn)品定位銷(xiāo)售管理高層部門(mén)主要職能合同管理商務(wù)談判甲供材料分包總包景觀設(shè)計(jì)景觀施工成本管理計(jì)劃運(yùn)營(yíng)資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)部資產(chǎn)管理招商運(yùn)營(yíng)產(chǎn)品研究市場(chǎng)研究市場(chǎng)策劃品牌管理營(yíng)銷(xiāo)副總行政管理部行政副總?cè)耸滦姓?7房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第27頁(yè)，共79頁(yè)。目的：1、及時(shí)和充分掌握集團(tuán)所屬項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)運(yùn)行狀況；2、及早判斷公司及項(xiàng)目運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)和影響，提前做出相關(guān)預(yù)警和應(yīng)對(duì)策略；2、有效提高公司資金、資產(chǎn)的運(yùn)行效率；4、為集團(tuán)的績(jī)效考核提供依據(jù)5、推進(jìn)業(yè)務(wù)流程的實(shí)施，提高集團(tuán)精細(xì)化管理水平。管理對(duì)象：針對(duì)集團(tuán)下屬的所有項(xiàng)目管理方式：以目標(biāo)管理為工具，以動(dòng)態(tài)監(jiān)控手段，并

14、通過(guò)結(jié)果評(píng)價(jià)體系，有效將運(yùn)營(yíng)管控納入績(jī)效考核體系，使得整體的管控方案有據(jù)、有察、有效。計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理的架構(gòu)-如何管(整體思路）28房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第28頁(yè)，共79頁(yè)。一體化運(yùn)營(yíng)的概念系統(tǒng)的一體化 一體化的運(yùn)營(yíng)管理是一個(gè)完整的系統(tǒng)，包含目標(biāo)設(shè)定、過(guò)程監(jiān)控、結(jié)果評(píng)估，形成一個(gè) PDCA的有效循環(huán)體系；專(zhuān)業(yè)的一體化 一體化的運(yùn)營(yíng)管理涵蓋了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理的各個(gè)重要專(zhuān)業(yè)環(huán)節(jié)，保證集團(tuán)對(duì)各項(xiàng)目動(dòng)態(tài)監(jiān)控的全面性和科學(xué)性，并且能夠通過(guò)報(bào)表管理系統(tǒng)地反映項(xiàng)目的重要經(jīng)營(yíng)指標(biāo)；管理的一體化 一體化的運(yùn)營(yíng)管理通過(guò)與考核的有效鏈接，運(yùn)營(yíng)管理將納入公司績(jī)效考核體系，使得運(yùn)營(yíng)管理和人力資源形成良好的互動(dòng)，實(shí)現(xiàn)的管理的一體化

15、，使得運(yùn)營(yíng)管理有效可控；29房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第29頁(yè)，共79頁(yè)。通過(guò)目標(biāo)規(guī)劃、過(guò)程監(jiān)控、結(jié)果評(píng)價(jià)緊密整合，形成一套全面科學(xué)的管控體系運(yùn)營(yíng)目標(biāo)設(shè)定計(jì)劃管理成果管理決策管理目標(biāo)規(guī)劃過(guò)程監(jiān)控結(jié)果評(píng)價(jià)項(xiàng)目評(píng)估成本管理資金預(yù)算管理知識(shí)管理信息報(bào)表管理30房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第30頁(yè)，共79頁(yè)。目標(biāo)管理是保證公司目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的全程工具收益目標(biāo)進(jìn)度目標(biāo)成本目標(biāo)成果跟蹤表計(jì)劃跟蹤表動(dòng)態(tài)成本表滾動(dòng)資金計(jì)劃表季度評(píng)估年度評(píng)估項(xiàng)目周期評(píng)估目標(biāo)設(shè)定運(yùn)營(yíng)監(jiān)控結(jié)果評(píng)估通過(guò)表單對(duì)目標(biāo)及成果進(jìn)行跟蹤 設(shè)計(jì)基于關(guān)鍵目標(biāo)的評(píng)估體系，優(yōu)化評(píng)估結(jié)果的應(yīng)用方式31房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第31頁(yè)，共79頁(yè)。運(yùn)營(yíng)目標(biāo)設(shè)定為明確了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的方

16、向項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)目標(biāo)戰(zhàn)略目標(biāo)品牌目標(biāo)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)進(jìn)度目標(biāo)土地、合作方及可持續(xù)發(fā)展具體對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期等的要求品牌承擔(dān)在細(xì)分市場(chǎng)地位的責(zé)任對(duì)現(xiàn)金流和利潤(rùn)的取舍和要求等32房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第32頁(yè)，共79頁(yè)。過(guò)程監(jiān)控包含計(jì)劃管理、成本管理、資金管理、知識(shí)信息管理四條主線計(jì)劃管理（計(jì)劃編制及跟蹤監(jiān)督、動(dòng)態(tài)調(diào)整）成果管理（關(guān)鍵成果管理）決策管理（決策會(huì)議管理）成本管理（目標(biāo)成本、動(dòng)態(tài)成本管理）資金預(yù)算管理（預(yù)算編制及滾動(dòng)資金計(jì)劃）知識(shí)管理計(jì)劃管理線成本管理線知識(shí)信息線信息報(bào)表管理-資金管理線33房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第33頁(yè)，共79頁(yè)?；赪BS的計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理思路計(jì)劃管理指導(dǎo)思想：基于業(yè)務(wù)活動(dòng)分析，以目標(biāo)結(jié)果位

17、導(dǎo)向WBS分析計(jì)劃管理成果管理決策管理基于WBS的計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理：邏輯嚴(yán)密：依靠一套嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆治龇椒ǎ?而不是靠“經(jīng)驗(yàn)”收集；系統(tǒng)解決：基于一個(gè)內(nèi)核構(gòu)建項(xiàng)目計(jì)劃運(yùn) 營(yíng)管理的各個(gè)體系，以保證各個(gè)體系 的系統(tǒng)性和匹配性個(gè)性定制：基于上述兩個(gè)個(gè)條件，才可 以保證“針對(duì)公司個(gè)性，量身定制， 并且符合行業(yè)規(guī)律”；34房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第34頁(yè)，共79頁(yè)。四大要素的設(shè)定是計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理的核心 （流程總圖）梳理項(xiàng)目從獲取到竣工交付過(guò)程中關(guān)鍵活動(dòng)環(huán)節(jié)，通過(guò)合理搭接和工作前置，提高了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的總體效率；（提煉企業(yè)覆蓋企業(yè)全業(yè)務(wù)的流程清單）流程策劃計(jì)劃管理設(shè)定關(guān)鍵活動(dòng)環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)工期，提高項(xiàng)目管理計(jì)劃的可控及可實(shí)施性，

18、同時(shí)通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)工期設(shè)定，也便于多項(xiàng)目及異地項(xiàng)目管控變得有效；計(jì)劃管理計(jì)劃管理通過(guò)關(guān)鍵活動(dòng)環(huán)節(jié)的成果標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一化，評(píng)價(jià)運(yùn)營(yíng)質(zhì)量，標(biāo)志階段完成，提高會(huì)議決策效率，積累管理經(jīng)驗(yàn) ；關(guān)鍵活動(dòng)環(huán)節(jié)的成果決策方式標(biāo)準(zhǔn)化，明確決策層級(jí)，降低決策風(fēng)險(xiǎn)，提高側(cè)決策效率成果管理決策會(huì)議管理關(guān)聯(lián)任務(wù)工作周期確認(rèn)方式輸出成果35房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第35頁(yè)，共79頁(yè)。一體化運(yùn)營(yíng)管理體系搭建思路36房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第36頁(yè)，共79頁(yè)。根據(jù)企業(yè)需求及關(guān)注點(diǎn)，一般將項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段劃分為5-8個(gè)STEP1劃分項(xiàng)目開(kāi)發(fā)階段某標(biāo)桿企業(yè)劃分方案：1、土地投資分析階段；2、項(xiàng)目啟動(dòng)階段；3、方案設(shè)計(jì)及初設(shè)指導(dǎo)階段；4、初設(shè)驗(yàn)算及施工圖

19、指導(dǎo)階段；5、施工準(zhǔn)備階段；6、營(yíng)銷(xiāo)開(kāi)盤(pán)階段；7、竣工交房階段；8、項(xiàng)目后評(píng)估階段；37房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第37頁(yè)，共79頁(yè)。根據(jù)企業(yè)項(xiàng)目特點(diǎn)建立分級(jí)計(jì)劃管理體系38房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第38頁(yè)，共79頁(yè)。里程碑節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及產(chǎn)品化1.項(xiàng)目獲取2.項(xiàng)目策劃5.項(xiàng)目銷(xiāo)售3.項(xiàng)目設(shè)計(jì)4. 工程建設(shè)6.產(chǎn)品交付立項(xiàng)可研報(bào)告項(xiàng)目取得項(xiàng)目定位規(guī)劃方案單體方案初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)總包/監(jiān)理開(kāi)工達(dá)預(yù)售條件結(jié)構(gòu)封頂竣工集中入住開(kāi)盤(pán)拓展報(bào)建營(yíng)銷(xiāo)設(shè)計(jì)工程采購(gòu)客服成本運(yùn)營(yíng)39房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第39頁(yè)，共79頁(yè)。沒(méi)有標(biāo)準(zhǔn)的項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)，但應(yīng)該有設(shè)置的思路原則和工具項(xiàng)目1級(jí)節(jié)點(diǎn)項(xiàng)目里程碑依據(jù)公司/項(xiàng)目特點(diǎn)的關(guān)鍵活動(dòng)

20、進(jìn)度過(guò)程控制點(diǎn)投資/財(cái)務(wù)/資金產(chǎn)品品質(zhì)客戶(hù)導(dǎo)向管理精細(xì)化40房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第40頁(yè)，共79頁(yè)。某標(biāo)桿企業(yè)12里程碑41房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第41頁(yè)，共79頁(yè)。需要?jiǎng)?chuàng)造哪些價(jià)值活動(dòng)42房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第42頁(yè)，共79頁(yè)。增加的項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)，體現(xiàn)了項(xiàng)目管理或公司管理的“需求”和“思想” 43房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第43頁(yè)，共79頁(yè)。計(jì)劃的拆分案例44房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第44頁(yè)，共79頁(yè)。設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)工期45房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第45頁(yè)，共79頁(yè)。計(jì)劃監(jiān)控與計(jì)劃預(yù)警是計(jì)劃執(zhí)行的保證46房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第46頁(yè)，共79頁(yè)。通過(guò)明確節(jié)點(diǎn)的前置節(jié)點(diǎn)、后置節(jié)點(diǎn)為編制流程總圖提供依據(jù) STEP3 編制項(xiàng)

21、目開(kāi)發(fā)流程總圖47房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第47頁(yè)，共79頁(yè)。流程總圖示意48房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第48頁(yè)，共79頁(yè)。關(guān)鍵成果總圖示意 STEP4 根據(jù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)計(jì)劃梳理重要節(jié)點(diǎn)的關(guān)鍵成果49房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第49頁(yè)，共79頁(yè)。龍湖節(jié)點(diǎn)成果管理體系50房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第50頁(yè)，共79頁(yè)。項(xiàng)目成果管理是運(yùn)營(yíng)管理的主要內(nèi)容51房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第51頁(yè)，共79頁(yè)。項(xiàng)目成果管理是運(yùn)營(yíng)管理的主要內(nèi)容52房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第52頁(yè)，共79頁(yè)。關(guān)鍵決策會(huì)議示意 STEP5 根據(jù)關(guān)鍵成果規(guī)劃項(xiàng)目決策會(huì)議體系53房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第53頁(yè)，共79頁(yè)。內(nèi)容房地產(chǎn)計(jì)劃運(yùn)營(yíng)概述影響快速運(yùn)營(yíng)的關(guān)鍵因素計(jì)劃運(yùn)營(yíng)

22、體系的整體思路如何進(jìn)行有效的計(jì)劃管理54房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第54頁(yè)，共79頁(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)的三級(jí)計(jì)劃管理體系55房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第55頁(yè)，共79頁(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的三級(jí)計(jì)劃管理體系公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃配套工程計(jì)劃一級(jí)計(jì)劃營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃 施工進(jìn)度控制計(jì)劃 承建商、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃 用圖、樣板確認(rèn)計(jì)劃 承建商、材料分判計(jì)劃出圖、樣板封樣計(jì)劃售樓賣(mài)場(chǎng)計(jì)劃各專(zhuān)業(yè)部門(mén)計(jì)劃需要的其它計(jì)劃（比如：精裝修）二級(jí)計(jì)劃三級(jí)計(jì)劃35年戰(zhàn)略人力資源配置報(bào)建計(jì)劃56房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第56頁(yè)，共79頁(yè)。施工營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃 計(jì)劃公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃一級(jí)計(jì)劃承建商、材料

23、分判計(jì)劃售樓賣(mài)場(chǎng)計(jì)劃各專(zhuān)二級(jí)計(jì)劃三級(jí)計(jì)劃項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃剖析以及建議 1. 項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃行業(yè)現(xiàn)狀分析 2. 房地產(chǎn)項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃編制要求 3. 編制建議案例 4. 在不同管控模式下的建議35年戰(zhàn)略人力資源配置57房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第57頁(yè)，共79頁(yè)。2010.10版權(quán)所有 不得拷貝項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃行業(yè)現(xiàn)狀:在行業(yè)中，各個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)因經(jīng)營(yíng)差異、背景區(qū)別、階段不同等原因，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃的定義和控制關(guān)注點(diǎn)不盡相同，有營(yíng)銷(xiāo)導(dǎo)向型、有法務(wù)導(dǎo)向、有承建導(dǎo)向等，各企業(yè)也難以統(tǒng)一，因?yàn)轫?xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃體現(xiàn)的是一個(gè)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)思想。項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃行業(yè)現(xiàn)狀分析58房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第58頁(yè)，

24、共79頁(yè)。以營(yíng)銷(xiāo)為導(dǎo)向的計(jì)劃管理安排1. 土地使用證2. 交地3. 方案4. 初步設(shè)計(jì)5. 施工圖設(shè)計(jì)6. 開(kāi)工7. 售樓處、樣板房區(qū)開(kāi)放8. 預(yù)售許可證9. 開(kāi)盤(pán)10. 完成銷(xiāo)售額4511. 完成銷(xiāo)售額7012. 完成銷(xiāo)售額9513. 景觀施工進(jìn)場(chǎng)14. 竣工15. 交房16. 交房95房地產(chǎn)企業(yè)以營(yíng)銷(xiāo)為導(dǎo)向的項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃案例59房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第59頁(yè)，共79頁(yè)。龍湖：集團(tuán)關(guān)注的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)14個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)：（1）取得國(guó)土使用權(quán)證（2）交地（3）完成方案設(shè)計(jì)（4）完成初步設(shè)計(jì)（5）完成施工圖設(shè)計(jì)（6）取得施工許可證（7）項(xiàng)目開(kāi)工（8）售樓處、樣板區(qū)開(kāi)放（9）取得預(yù)售許可證（10）開(kāi)盤(pán)（1

25、1）景觀施工進(jìn)場(chǎng)（12）竣工備案（13）交房（14）交房完成率95不影響集團(tuán)管控的14個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，地區(qū)公司可自行調(diào)整計(jì)劃，只需將結(jié)果抄送集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心；影響上述14個(gè)節(jié)點(diǎn)中紅色的5個(gè)節(jié)點(diǎn)，地區(qū)總經(jīng)理應(yīng)進(jìn)行書(shū)面解釋?zhuān)⒔?jīng)集團(tuán)總裁審批，以引起關(guān)注；剩余9個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的變化由集團(tuán)運(yùn)營(yíng)中心審批；集團(tuán)只考核項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的按時(shí)達(dá)成率。60房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第60頁(yè)，共79頁(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃編制要求建議：1.公司經(jīng)營(yíng)資金進(jìn)出關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)（經(jīng)營(yíng)進(jìn)度）2.項(xiàng)目融資節(jié)點(diǎn)（比如:四證）3.考慮各專(zhuān)業(yè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的協(xié)調(diào)關(guān)系4.重大的費(fèi)用節(jié)點(diǎn)5.上市公司的財(cái)務(wù)節(jié)點(diǎn)6.報(bào)建法律手續(xù)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)7.集團(tuán)對(duì)項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)管理監(jiān)控點(diǎn)8.人

26、力資源授權(quán)管理節(jié)點(diǎn)9.適當(dāng)?shù)臅r(shí)候，要考慮供方資源配置項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃體現(xiàn)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)思想、統(tǒng)領(lǐng)項(xiàng)目各專(zhuān)業(yè)計(jì)劃，是項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)施階段最核心的計(jì)劃。房地產(chǎn)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃編制要求61房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第61頁(yè)，共79頁(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃編制建議案例1. 土地確權(quán)（項(xiàng)目第一筆付款） 完善法律手續(xù)、重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn)2. 場(chǎng)地拆遷完畢 完善法律手續(xù)3. 項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)實(shí)施策劃報(bào)告 經(jīng)營(yíng)監(jiān)控、專(zhuān)業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)4. 概念性方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) 專(zhuān)業(yè)節(jié)點(diǎn)5. 概念性方案設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)集團(tuán)確認(rèn) 專(zhuān)業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)6. 營(yíng)銷(xiāo)方案專(zhuān)業(yè)節(jié)點(diǎn)7. 營(yíng)銷(xiāo)方案集團(tuán)確認(rèn)專(zhuān)業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)8. 項(xiàng)目投資分析模型（概念版） 項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)控制、專(zhuān)

27、業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)9. 規(guī)劃及建筑方案集團(tuán)確認(rèn) 專(zhuān)業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)10. 詳規(guī)批復(fù)完善法律手續(xù)11. 建筑用地規(guī)劃許可證 完善法律手續(xù)12. 土地證 完善法律手續(xù)13. 建筑方案征詢(xún)及批復(fù) 完善法律手續(xù)14. 園林景觀方案設(shè)計(jì)集團(tuán)確認(rèn)專(zhuān)業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)15. 擴(kuò)初征詢(xún)及批復(fù) 完善法律手續(xù)16. “示范區(qū) ”策劃方案集團(tuán)確認(rèn)專(zhuān)業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)17. 施工圖報(bào)建、會(huì)審專(zhuān)業(yè)節(jié)點(diǎn)18. 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 完善法律手續(xù)19. 簽訂總承包合同 專(zhuān)業(yè)監(jiān)控與公司授權(quán)20. 建筑工程施工許可證 專(zhuān)業(yè)節(jié)點(diǎn)21. 四證取得融資節(jié)點(diǎn)22. 基礎(chǔ)工程開(kāi)工 專(zhuān)業(yè)節(jié)點(diǎn)23. “示范區(qū) ”完工開(kāi)放專(zhuān)業(yè)節(jié)點(diǎn)24. 預(yù)售許可證辦

28、理 完善法律手續(xù)25. 開(kāi)盤(pán) 公司經(jīng)營(yíng)資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)26. 完成銷(xiāo)售額30 公司經(jīng)營(yíng)資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)27. 完成銷(xiāo)售額45 公司經(jīng)營(yíng)資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)28. 完成銷(xiāo)售額70 公司經(jīng)營(yíng)資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)29. 完成銷(xiāo)售額85 公司經(jīng)營(yíng)資金關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)30. 主體工程結(jié)構(gòu)完工重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn)31. 外立面落架 重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn)32. 市政配套工程及室外工程 重大費(fèi)用節(jié)點(diǎn)33. 竣工備案完善法律手續(xù)34. 交樓入伙專(zhuān)業(yè)節(jié)點(diǎn)35. 辦理房產(chǎn)證 完善法律手續(xù)62房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第62頁(yè)，共79頁(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃在不同管控模式下的精度建議1.2.集團(tuán)公司控制區(qū)域總部，計(jì)劃控制節(jié)點(diǎn)建議2030個(gè)；區(qū)域總部控制項(xiàng)目公司，計(jì)劃控

29、制節(jié)點(diǎn)建議4550個(gè)；我們的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)控制多少個(gè)合適？63房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第63頁(yè)，共79頁(yè)。項(xiàng)目現(xiàn)金流分析計(jì)劃剖析及建議承建商、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃 施工一級(jí)計(jì)劃承建商、材料分判計(jì)劃售樓賣(mài)場(chǎng)計(jì)劃二級(jí)計(jì)劃三級(jí)計(jì)劃1. 項(xiàng)目現(xiàn)金流分析計(jì)劃行業(yè)現(xiàn)狀：此計(jì)劃各企業(yè)都有，但是一般比較粗糙，沒(méi)有成本部門(mén)、工程部門(mén)參與，僅僅由財(cái)務(wù)根據(jù)經(jīng)驗(yàn)估算出來(lái)2.建議：對(duì)項(xiàng)目前期時(shí)間管理、項(xiàng)目工程管理進(jìn)行優(yōu)化，有效提高資金利用效率。各專(zhuān)業(yè)部門(mén)計(jì)劃 需要的其它計(jì)劃35年戰(zhàn)略人力資源配置64房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第64頁(yè)，共79頁(yè)。公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)計(jì)劃項(xiàng)目現(xiàn)金流

30、計(jì)劃配套工程計(jì)劃一級(jí)計(jì)劃售樓賣(mài)場(chǎng)計(jì)劃各專(zhuān)業(yè)部門(mén)計(jì)劃需要的其它計(jì)劃二級(jí)計(jì)劃三級(jí)計(jì)劃營(yíng)銷(xiāo)推廣計(jì)劃 施工進(jìn)度控制計(jì)劃 報(bào)建計(jì)劃承建商、材料進(jìn)場(chǎng)計(jì)劃施工進(jìn)度控制計(jì)劃剖析及建議1. 施工進(jìn)度控制計(jì)2. 施工進(jìn)度控制行業(yè)現(xiàn)狀施工進(jìn)度控制編制要求3.35年戰(zhàn)略人力資源配置65房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第65頁(yè)，共79頁(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃的本質(zhì)意義經(jīng)營(yíng)目標(biāo)行動(dòng)計(jì)劃轉(zhuǎn)化 房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃的本質(zhì)意義就是：把公司的經(jīng)營(yíng)目標(biāo)轉(zhuǎn)化為工程管理的行動(dòng)計(jì)劃。 這是房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理最關(guān)鍵的計(jì)劃！66房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第66頁(yè)，共79頁(yè)。房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃的現(xiàn)狀分析房地產(chǎn)項(xiàng)目施工進(jìn)度控制計(jì)劃疑問(wèn)?此計(jì)劃

31、與總包施工組織設(shè)計(jì)中提供的計(jì)劃有何區(qū)別？為什么甲方要編制？此計(jì)劃由誰(shuí)編制？什么時(shí)候編制？此計(jì)劃設(shè)置的控制節(jié)點(diǎn)多少合適？由什么要素決定？67房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第67頁(yè)，共79頁(yè)。2010.10公司年度經(jīng)營(yíng)目標(biāo)項(xiàng)目總體開(kāi)發(fā)計(jì)劃項(xiàng)目現(xiàn)金流計(jì)劃一級(jí)計(jì)劃出圖、樣板封樣計(jì)劃售樓賣(mài)場(chǎng)計(jì)劃各專(zhuān)業(yè)部門(mén)計(jì)劃版權(quán)所有 不得拷貝需要的其它計(jì)劃二級(jí)計(jì)劃三級(jí)計(jì)劃承建商、材料分判計(jì)劃剖析及建議1.分包模式對(duì)經(jīng)營(yíng)進(jìn)度控制的影響節(jié)后付款的必要性35年戰(zhàn)略人力資源配置2.承銷(xiāo)商、材料分判計(jì)劃68房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第68頁(yè)，共79頁(yè)。分包模式對(duì)經(jīng)營(yíng)進(jìn)度控制的影響承建單位和甲供材料招標(biāo)計(jì)劃探討：分判越細(xì)，要求甲方介入越深，經(jīng)營(yíng)進(jìn)

32、度的量化可能更難。分判模式的影響要素：公司管理（包括成本和工程）習(xí)慣、三邊工程程度、總包選擇、供方資源穩(wěn)定性、當(dāng)?shù)毓┓劫Y源質(zhì)量、甲方管理能力配置等。工程范圍劃分探討分判數(shù)量建議。69房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第69頁(yè)，共79頁(yè)。 1. 2. 現(xiàn)金流計(jì)劃配套工程計(jì)劃出圖、樣板封樣計(jì)劃售樓賣(mài)場(chǎng)計(jì)劃各專(zhuān)業(yè)部門(mén)計(jì)劃需要的其它計(jì)劃三級(jí)計(jì)劃出圖、樣板封樣計(jì)劃剖析及建議出圖、樣板封樣計(jì)劃需要前置設(shè)計(jì)管理程序優(yōu)化承建商、材料分判計(jì)劃70房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第70頁(yè)，共79頁(yè)。施工圖出圖與樣板確認(rèn)計(jì)劃分析施工圖出圖與樣板確認(rèn)計(jì)劃施工圖出圖與樣板確認(rèn)計(jì)劃要求：施工圖出圖與樣板確認(rèn)計(jì)劃隨著設(shè)計(jì)深入，盡快不斷細(xì)化；二次委托設(shè)計(jì)和選材用料，盡量提前；設(shè)計(jì)部保持與成本部、工程部的及時(shí)溝通配合；關(guān)于施工圖階段具體工作跟蹤計(jì)劃，還要細(xì)化71房地產(chǎn)篇計(jì)劃運(yùn)營(yíng)管理第71頁(yè)，共79頁(yè)。房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理程序優(yōu)化：設(shè)計(jì)前置、售樓賣(mài)場(chǎng)爭(zhēng)取時(shí)間、支持招標(biāo)采購(gòu)?fù)两〝U(kuò)初建筑、規(guī)劃方案結(jié)構(gòu)、設(shè)備初步方案施工圖設(shè)計(jì)建筑、規(guī)劃方案部品設(shè)計(jì)及定板概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案施工圖概念規(guī)劃草案概念規(guī)劃方案方案設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)景觀概念方案設(shè)計(jì)景觀施工圖設(shè)計(jì)設(shè)備選型實(shí)施方案設(shè)計(jì)階段銷(xiāo)售配合資料產(chǎn)品、技術(shù)創(chuàng)新研發(fā)論證階段拿地節(jié)點(diǎn)策劃階段方案報(bào)建設(shè)計(jì)管理階段擴(kuò)初設(shè)計(jì)工程管理景觀方案設(shè)計(jì)銷(xiāo)售示范區(qū)設(shè)計(jì)部品材料調(diào)研部品材料清單部品材料定板封樣產(chǎn)品配置建