1、.：.；房貸險(xiǎn)專題“被自愿的房貸險(xiǎn) 房貸險(xiǎn)分析之一 時(shí)評高鴻凡是向銀行貸款買房的人，能夠都會(huì)被要求購買一種保險(xiǎn)，就是個(gè)人貸款抵押房屋綜合保險(xiǎn)，簡稱房貸險(xiǎn)。當(dāng)下，房價(jià)高企，買房者眾，房貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)大增，保險(xiǎn)公司應(yīng)該欣喜才是。但實(shí)那么不然。據(jù)4月2日刊登的一篇文章泄漏，保險(xiǎn)公司運(yùn)營房貸險(xiǎn)，需求向銀行支付35以上的手續(xù)費(fèi)，加上負(fù)擔(dān)的銀行其他費(fèi)用，各種本錢相加，竟占房貸險(xiǎn)保費(fèi)的60以上。文章說：“房貸險(xiǎn)的高額手續(xù)費(fèi)是銀行借助本身優(yōu)勢位置，強(qiáng)加于財(cái)險(xiǎn)公司的不合理負(fù)擔(dān)，既不符合，也不符合，根本沒有遵照公平互利、協(xié)商一致、自愿訂立的保險(xiǎn)根本原那么。銀行索要的手續(xù)費(fèi)過高，只是保險(xiǎn)公司的感受。借款人對房貸險(xiǎn)的感受，

2、恐怕不僅如此。本人還沒有從銀行貸款買過房，也不在銀行或保險(xiǎn)公司任務(wù)，所以可以從比較超脫的角度，根據(jù)公開的信息，用對法律和保險(xiǎn)原理的了解，對房貸險(xiǎn)進(jìn)展分析。房貸險(xiǎn)涉及三方當(dāng)事人三個(gè)主體，即銀行、借款人、保險(xiǎn)公司；存在三個(gè)合同，即銀行與借款人之間的貸款合同、保險(xiǎn)公司與借款人之間的房貸險(xiǎn)合同、保險(xiǎn)公司與銀行之間的保險(xiǎn)代理合同。我們主要關(guān)注房貸險(xiǎn)合同的自愿投保問題。第11條第2款規(guī)定：“除法律、行政法規(guī)規(guī)定必需保險(xiǎn)的外，保險(xiǎn)合同自愿訂立。我國目前并無法律、行政法規(guī)規(guī)定貸款買房者必需投保房貸險(xiǎn)，所以房貸險(xiǎn)應(yīng)以自愿投保為原那么。假設(shè)真的讓借款人自主選擇能否投保房貸險(xiǎn)，估計(jì)絕大多數(shù)借款人不會(huì)投保。但銀行在放

3、貸時(shí)，往往把借款人購買房貸險(xiǎn)作為先決條件，借款人為了獲得貸款，不得不購買房貸險(xiǎn)。那么，銀行的做法能否違反，監(jiān)管機(jī)構(gòu)能否該當(dāng)干涉、糾正呢？這就要看放款銀行是什么性質(zhì)的機(jī)構(gòu)，發(fā)放購房貸款是什么性質(zhì)的行為。假設(shè)銀行是政府機(jī)構(gòu)，規(guī)定借款人必需購買房貸險(xiǎn)，其行為是違法的；假設(shè)多家銀行達(dá)成協(xié)議，商定只對購買房貸險(xiǎn)的借款人發(fā)放貸款，其行為是違法的。但發(fā)放購房貸款的是商業(yè)銀行，是企業(yè)，國家雖有政策對購房貸款進(jìn)展調(diào)控，但貸款行為只是一種自主運(yùn)營、自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)商業(yè)活動(dòng)。中國有100多家商業(yè)銀行，競爭已較充分。單個(gè)商業(yè)銀行出于本身利益需求，要求借款人必需購買房貸險(xiǎn)，只對向該銀行貸款的借款人有效，借款人以為不公平，不愿購

4、買房貸險(xiǎn)，可以找其他商業(yè)銀行貸款。假設(shè)借款人找不到不要求房貸險(xiǎn)的銀行，那么或者購買房貸險(xiǎn)，或者放棄貸款買房。銀行也是一樣，假設(shè)借款人都寧肯不貸款買房，也不購買房貸險(xiǎn)，銀行也只得或者不要求借款人購買房貸險(xiǎn)，或者不再發(fā)放購房貸款。所以，銀行要求借款人購買房貸險(xiǎn)，似不違法，監(jiān)管機(jī)構(gòu)也無從干涉、糾正。這就好像他要登記結(jié)婚，假設(shè)商場要求他必需買個(gè)金戒指，違法；假設(shè)婚姻登記機(jī)構(gòu)要求他必需買個(gè)金戒指，違法；假設(shè)他的戀人要求他必需買個(gè)金戒指，否那么就不和他登記結(jié)婚，不違法，他或者給她買個(gè)金戒指，或者不和她結(jié)婚。如此看來，借款人購買房貸險(xiǎn)，是“被自愿的。其緣由就在于相對于銀行，借款人處于弱勢位置。借款人購買的房

5、貸險(xiǎn)，是一種保險(xiǎn)產(chǎn)品，房貸險(xiǎn)合同不是借款人與銀行訂立的，而是借款人與保險(xiǎn)公司訂立的。從貸款、購房的各個(gè)環(huán)節(jié)和機(jī)制上看，保險(xiǎn)公司都無法向借款人施加壓力，要求其購買房貸險(xiǎn)。可以向借款人施加壓力的是銀行。銀行要求借款人購買房貸險(xiǎn)，不是房貸險(xiǎn)對銀行降低信貸風(fēng)險(xiǎn)真有多大作用以后還要分析，而是由于能得到高額代理手續(xù)費(fèi)。而銀行能得到代理手續(xù)費(fèi)，是由于保險(xiǎn)公司與銀行存在代理合同，保險(xiǎn)公司委托銀行代理銷售房貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)。試想，假設(shè)保險(xiǎn)公司不委托銀行代理銷售房貸險(xiǎn)，又如何呢？銀行不是要求借款人必需購買房貸險(xiǎn)嗎？好，借款人本人到保險(xiǎn)公司的營業(yè)柜臺(tái)購買一份房貸險(xiǎn)，然后向銀行懇求貸款。銀行得不到高額手續(xù)費(fèi)，對房貸險(xiǎn)的興趣就

6、會(huì)大為下降。假設(shè)說銀行借助優(yōu)勢位置，強(qiáng)加高手續(xù)費(fèi)于保險(xiǎn)公司，那么前提是銀行強(qiáng)加房貸險(xiǎn)于借款人。雖然在銀行面前，保險(xiǎn)公司和借款人都處于弱勢，但借款人似乎更弱勢。買房對于一個(gè)家庭來說是大事，影響生活10年甚至幾十年，為得到貸款，只好接受銀行的要求，購買房貸險(xiǎn)。而房貸險(xiǎn)在財(cái)險(xiǎn)公司的業(yè)務(wù)中，只占很小比例，財(cái)險(xiǎn)公司不愿接受銀行要求的高手續(xù)費(fèi)，放棄房貸險(xiǎn)，也無大礙。高手續(xù)費(fèi)是銀行強(qiáng)加于保險(xiǎn)公司的，保險(xiǎn)代理合同可不是銀行強(qiáng)加于保險(xiǎn)公司的。保險(xiǎn)公司寧肯支付高額手續(xù)費(fèi)也不愿放棄房貸險(xiǎn)，闡明支付高額手續(xù)費(fèi)后，保險(xiǎn)公司仍有利可圖。房貸險(xiǎn)對投保人的成效 房貸險(xiǎn)分析之二 時(shí)評高鴻房貸險(xiǎn)的被保險(xiǎn)人是向銀行貸款買房的借款人

7、。依第12條第4款規(guī)定：“被保險(xiǎn)人是指其財(cái)富或人身受保險(xiǎn)合同保證，享有保險(xiǎn)金懇求權(quán)的人。那么，作為被保險(xiǎn)人的借款人，從房貸險(xiǎn)獲得了什么保證，房貸險(xiǎn)對借款人有什么成效呢？為此，我們首先看房貸險(xiǎn)承保了什么風(fēng)險(xiǎn)，然后再看借款人貸款買房存在哪些風(fēng)險(xiǎn)，最后再看房貸險(xiǎn)能否對這些風(fēng)險(xiǎn)提供了保證覆蓋了這些風(fēng)險(xiǎn)。雖然各財(cái)險(xiǎn)公司的房貸險(xiǎn)條款不同，但實(shí)踐內(nèi)容根本一樣。我們以中國保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)網(wǎng)站上發(fā)布的中國人民財(cái)富保險(xiǎn)股份的房貸險(xiǎn)條款為例，進(jìn)展分析。房貸險(xiǎn)分為兩部分：一是財(cái)富損失保險(xiǎn)，當(dāng)?shù)盅嘿J款所購買的房屋因火災(zāi)、爆炸、洪水、臺(tái)風(fēng)等災(zāi)禍?zhǔn)鹿拭墒軗p失時(shí)，保險(xiǎn)公司按實(shí)踐損失賠償以保險(xiǎn)金額為限，保險(xiǎn)金額按房屋價(jià)值確定，賠款

8、按合同的商定，支付給被保險(xiǎn)人或貸款銀行；二是還貸保證保險(xiǎn)，當(dāng)被保險(xiǎn)人因不測損傷呵斥死亡或傷殘，喪失還貸才干，延續(xù)3個(gè)月未履行還貸責(zé)任時(shí)，貸款余額的全部或部分傷殘時(shí)，按傷殘程度，由保險(xiǎn)公司向銀行支付。這就是房貸險(xiǎn)提供的保證。借款人貸款買房，面臨的風(fēng)險(xiǎn)有哪些呢？第一，不能按期歸還貸款的風(fēng)險(xiǎn)，其緣由大致包括：1借款人因不測損傷呵斥死亡、傷殘，失去勞動(dòng)才干，當(dāng)然也就失去原有的收入。房貸險(xiǎn)提供了這一保證。2借款人因疾病死亡、殘疾，失去勞動(dòng)才干，當(dāng)然也就失去原有的收入。房貸險(xiǎn)未提供這一保證。3因經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化或所在單位運(yùn)營不善等，借款人失業(yè)、下崗、降職、減薪，失去或大幅減少收入。房貸險(xiǎn)也未提供這一保證。第二

9、，房屋蒙受損失的風(fēng)險(xiǎn)，即房屋因各種自然災(zāi)禍、不測事故毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)。這類風(fēng)險(xiǎn)，房貸險(xiǎn)承保了大部分，但未全部承保，如地震呵斥的房屋倒塌，就不在承保范圍之內(nèi)。第三，房屋質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，即因設(shè)計(jì)錯(cuò)誤、施工質(zhì)量差、資料不合格、地質(zhì)不堅(jiān)實(shí)等緣由，房屋發(fā)生傾斜、墻裂，甚至倒塌，或污染嚴(yán)重，使借款人無法居住。這類風(fēng)險(xiǎn)，房貸險(xiǎn)未予承保。第四，售房人違約風(fēng)險(xiǎn)，如售房人不能按時(shí)交房，或所購房屋存在其他法律糾紛等。這類風(fēng)險(xiǎn)房貸險(xiǎn)未予承保。上述幾種風(fēng)險(xiǎn)中，房貸險(xiǎn)承保的，只是保險(xiǎn)責(zé)任易于確定、風(fēng)險(xiǎn)易于控制、發(fā)生概率較低、普通不會(huì)引發(fā)品德風(fēng)險(xiǎn)的風(fēng)險(xiǎn)。借款人面臨的各種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率，因缺乏數(shù)據(jù)，不得而知，從借款人的角度看，最主

10、要的風(fēng)險(xiǎn)是不能按期歸還貸款的風(fēng)險(xiǎn)和房屋質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)對于新房，但房貸險(xiǎn)對于不能歸還貸款風(fēng)險(xiǎn)，只承保了一小部分，對房屋質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)，那么未予承保。房貸險(xiǎn)承保的財(cái)富損失風(fēng)險(xiǎn)，對借款人用途不大，由于城市新建或近年建成的民居房屋，多為鋼筋水泥構(gòu)造，房屋主體框架因火災(zāi)、爆炸、洪水、暴雨等毀損的概率極低，而房屋的裝修、室內(nèi)財(cái)富，除非列為抵押房屋價(jià)值，又不在保險(xiǎn)財(cái)富之內(nèi)，絕大多數(shù)情況下，抵押房屋的價(jià)值，不包括裝修和室內(nèi)財(cái)富。對于房貸險(xiǎn)未予承保的風(fēng)險(xiǎn)，我們也無妨作個(gè)分析。關(guān)于借款人因疾病死亡、殘疾，失去還款才干的風(fēng)險(xiǎn)。借款人因疾病死亡、殘疾的概率，與借款人的年齡、安康情況相關(guān)，在技術(shù)上，保險(xiǎn)公司完全可以承保，但需求檢查

11、被保險(xiǎn)人的身體，費(fèi)率要按被保險(xiǎn)人的年齡計(jì)算，在保險(xiǎn)期間較長時(shí)，要按壽險(xiǎn)精算方法計(jì)算房貸險(xiǎn)的保險(xiǎn)期間按貸款年限確定，可達(dá)幾十年。這實(shí)踐已是長期壽險(xiǎn)產(chǎn)品，而房貸險(xiǎn)是財(cái)險(xiǎn)公司的產(chǎn)品，當(dāng)然也就不宜承保借款人因疾病死亡、殘疾，失去還款才干的風(fēng)險(xiǎn)。關(guān)于借款人因失業(yè)、下崗等失去還款才干的風(fēng)險(xiǎn)，其發(fā)生的概率難以掌握，風(fēng)險(xiǎn)難以控制，而且能夠引發(fā)品德風(fēng)險(xiǎn)，從保險(xiǎn)原理上看，普通以為屬于不可保風(fēng)險(xiǎn)，所以保險(xiǎn)公司普通是不承保的。關(guān)于房屋質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)。房屋質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)經(jīng)過房屋質(zhì)量保證保險(xiǎn)處理。房屋質(zhì)量保證保險(xiǎn)，應(yīng)由房屋開發(fā)商投保，保險(xiǎn)公司承保后，要對房屋的設(shè)計(jì)、勘察、施工過程進(jìn)展監(jiān)視。而承保房貸險(xiǎn)時(shí)，房屋已建成或接近完工，保險(xiǎn)

12、公司不能把房屋質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)納入房貸險(xiǎn)的保險(xiǎn)責(zé)任。關(guān)于售房人違約風(fēng)險(xiǎn)。售房人違約風(fēng)險(xiǎn)是人為風(fēng)險(xiǎn)，而且易引發(fā)品德風(fēng)險(xiǎn)，從保險(xiǎn)原理上看，普通以為屬于不可保風(fēng)險(xiǎn)，所以保險(xiǎn)公司普通不予承保?？傊抠J險(xiǎn)所承保的風(fēng)險(xiǎn)，對借款人雖有一定成效，但并未覆蓋借款人的全部風(fēng)險(xiǎn)，而未被覆蓋的風(fēng)險(xiǎn)，恰是借款人被保險(xiǎn)人的主要風(fēng)險(xiǎn)。銀行從房貸險(xiǎn)所得到的 房貸險(xiǎn)分析之三 時(shí)評高鴻銀行要求借款人購買房貸險(xiǎn)，一定是由于房貸險(xiǎn)對銀行有利。雖然借款人是房貸險(xiǎn)的被保險(xiǎn)人，但房貸險(xiǎn)的出發(fā)點(diǎn)，主要是保證銀行的利益。那么，銀行終究從房貸險(xiǎn)獲得了什么呢？我們先看銀行發(fā)放購房抵押貸款的流程和法律關(guān)系，分析銀行存在的風(fēng)險(xiǎn)，再看房貸險(xiǎn)能否覆蓋了這些風(fēng)險(xiǎn)

13、。銀行發(fā)放購房抵押貸款的根本流程是：購房人自行籌措首付款占購房款的20、30等，購房款的其他部分向銀行懇求貸款，銀行贊同后發(fā)放貸款，購房人借款人購買房屋，獲得所購房屋的一切權(quán)，以后，借款人在假設(shè)干年內(nèi)每月歸還貸款本息，普通每月還款金額相等，在貸款本息歸還終了之前，要把房屋抵押給銀行。銀行與購房人的法律關(guān)系是：就貸款關(guān)系而言，銀行是債務(wù)人，購房人即借款人是債務(wù)人，借款人有義務(wù)在商定的年限內(nèi)每月向銀行歸還貸款本息；就抵押關(guān)系而言，購房人即借款人是抵押人，所購房屋是抵押物，銀行是抵押權(quán)人，在抵押期內(nèi)，房屋的一切權(quán)仍歸購房人，房屋由購房人占有、居住，但不經(jīng)銀行贊同，不能買賣、轉(zhuǎn)讓或設(shè)置其他權(quán)益。假設(shè)購

14、房人不履行歸還貸款本息的義務(wù)，銀行有權(quán)拍賣抵押房屋，從所得價(jià)款中優(yōu)先受償。銀行發(fā)放購房抵押貸款后的風(fēng)險(xiǎn)主要是以下三種。第一，借款人購房人信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)，即借款人不按期歸還貸款的風(fēng)險(xiǎn)，這也是銀行最根本的風(fēng)險(xiǎn)。至于借款人不按期歸還貸款的緣由，能夠是：1借款人因不測損傷或疾病死亡、殘疾，喪失全部或部分勞動(dòng)才干，從而喪失收入或收入大幅減少；2借款人因失業(yè)、下崗、降職、減薪等喪失收入或收入大幅減少；3借款人故意逃避債務(wù)。實(shí)踐上，從購房抵押貸款的流程設(shè)計(jì)和法律關(guān)系看，借款人的信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)，已因抵押權(quán)的設(shè)置而有效防備。由于，只需借款人不按期歸還貸款，無論何種緣由，銀行均有權(quán)拍賣房屋，從所得價(jià)款中優(yōu)先受償。但是，拍賣房

15、屋畢竟要經(jīng)過一定程序，還要發(fā)生費(fèi)用，而且房屋由借款人及其家人占有、居住，收回、拍賣很能夠遭遇“執(zhí)行難。房貸險(xiǎn)對于借款人信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)，只承保了很小一部分，即借款人因不測損傷呵斥死亡、殘疾，無才干歸還貸款的風(fēng)險(xiǎn)，房貸險(xiǎn)承保的這一小部分借款人信譽(yù)風(fēng)險(xiǎn)，從實(shí)際上、法律上看，對銀行并無必要，從實(shí)踐思索，或有很小作用。第二，抵押物即房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)。包括房屋因?yàn)?zāi)禍?zhǔn)鹿驶蛸|(zhì)量缺陷而毀損、滅失。抵押的房屋毀損、滅失，銀行與借款人之間因貸款構(gòu)成的債務(wù)債務(wù)關(guān)系并未改動(dòng)，但抵押權(quán)有變化。抵押物滅失，意味著抵押權(quán)不復(fù)存在，當(dāng)借款人不履行還款義務(wù)時(shí)，銀行無抵押物可供拍賣，抵押物毀損。意味著抵押權(quán)減損，當(dāng)借款人不履行還款

16、義務(wù)時(shí)，銀行拍賣抵押房屋所得價(jià)款能夠少于貸款余額，缺乏以受償。抵押房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，房貸險(xiǎn)只承保了一部分，即房屋由于災(zāi)禍、事故呵斥的毀損、滅失地震除外。在實(shí)際上，房貸險(xiǎn)承保的這部分風(fēng)險(xiǎn)對銀行是有必要的，但從實(shí)踐思索，假設(shè)房屋質(zhì)量無缺陷，鋼筋水泥構(gòu)造的房屋框架因?yàn)?zāi)禍、事故除地震外毀損、滅失的發(fā)生概率很小，所以房貸險(xiǎn)承保的這部分風(fēng)險(xiǎn)實(shí)踐作用不大。至于房屋因質(zhì)量缺陷呵斥的毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，普通要由房屋開發(fā)商投保房屋質(zhì)量保證保險(xiǎn)承保，房貸險(xiǎn)無法承保。第三，抵押物房屋減值的風(fēng)險(xiǎn)。抵押房屋的市場價(jià)值處于變動(dòng)之中，抵押房屋的市場價(jià)值降低時(shí)，雖然借款人的還款義務(wù)不因之改動(dòng)，但銀行的抵押權(quán)減損，當(dāng)降低到低于

17、貸款本息余額時(shí)，假設(shè)借款人不履行還款義務(wù)，銀行拍賣抵押房屋，其債務(wù)不能得到全部清償。假設(shè)一套房屋價(jià)值100萬元，借款人首付20萬元，其他80萬元向銀行貸款，當(dāng)貸款余額尚有70萬元時(shí)，該房屋市場價(jià)降至50萬元，假設(shè)此時(shí)借款人停頓歸還貸款，銀行拍賣房屋，只能得款50萬元，尚有20萬元難以收回。抵押房屋減值風(fēng)險(xiǎn)，從保險(xiǎn)原理上看，屬于不可保風(fēng)險(xiǎn)，房貸險(xiǎn)未包括此項(xiàng)保險(xiǎn)責(zé)任，也不能夠設(shè)計(jì)其他保險(xiǎn)產(chǎn)品承保?？傊抠J險(xiǎn)承保的風(fēng)險(xiǎn)，雖在實(shí)際上對銀行降低信貸風(fēng)險(xiǎn)有一定作用，但從實(shí)踐看作用是很有限的。為什么銀行對房貸險(xiǎn)興趣很大呢？緣由恐怕是保險(xiǎn)公司向銀行支付的高額手續(xù)費(fèi)及其他利益。也就是說，銀行從代理房貸險(xiǎn)業(yè)務(wù)的

18、所得從保險(xiǎn)代理合同所得，遠(yuǎn)大于銀行從房貸險(xiǎn)提供的保證所得從房貸險(xiǎn)合同所得。房貸險(xiǎn)的保費(fèi) 房貸險(xiǎn)分析之四 高鴻買賣的公平與否，在很大程度上表達(dá)在價(jià)錢方面。保險(xiǎn)費(fèi)率是保險(xiǎn)的價(jià)錢，在此，我們分析房貸險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)率及合同解除時(shí)的保費(fèi)退還問題。房貸險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)率財(cái)富險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)按保險(xiǎn)金額和保險(xiǎn)費(fèi)率計(jì)算二者相乘。從實(shí)際上，保險(xiǎn)費(fèi)由純保費(fèi)和附加保經(jīng)費(fèi)兩部分構(gòu)成，純保費(fèi)用于支付賠款，附加保費(fèi)用于手續(xù)費(fèi)、營業(yè)稅金、各項(xiàng)管理費(fèi)用等支出，并包括保險(xiǎn)公司的合理利潤。在保險(xiǎn)費(fèi)中，純保費(fèi)應(yīng)占大部分，由于保險(xiǎn)公司收取的保費(fèi)，大部分該當(dāng)用于支付賠款，否那么本末倒置。從實(shí)際看，保險(xiǎn)費(fèi)率經(jīng)過市場競爭構(gòu)成，只需競爭充分，就能使保險(xiǎn)費(fèi)率到

19、達(dá)平衡費(fèi)率再提高一些，投保人不愿買；費(fèi)率再降低一些，保險(xiǎn)公司不愿賣，那么只好按這個(gè)價(jià)錢買賣，這個(gè)價(jià)錢就是平衡的價(jià)錢。但是，競爭充分，不僅要求有較多的保險(xiǎn)公司和投保人參與買賣，而且要求在買賣時(shí)不受外部壓力。房貸險(xiǎn)是借款人在銀行的壓力下購買的，這就使房貸險(xiǎn)的價(jià)錢有能夠不平衡，并且價(jià)錢偏高。房貸險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)率能否偏高呢？我們未獲得房貸險(xiǎn)賠付率等數(shù)據(jù)，不能直接據(jù)以判別，只能根據(jù)一些情形進(jìn)展推理。據(jù)一文泄漏，房貸險(xiǎn)“出險(xiǎn)率極低，幾乎可忽略不計(jì)，保險(xiǎn)公司向銀行支付的代理手續(xù)費(fèi)占房貸險(xiǎn)保費(fèi)的35以上。此外，負(fù)擔(dān)銀行其他一些費(fèi)用，“各種本錢相加，竟占房貸險(xiǎn)保費(fèi)的60以上，該文所反映的雖只是江蘇一省的情況，但我們

20、有理由置信有一定代表性。從代理手續(xù)費(fèi)占保費(fèi)比例看，房貸險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)率明顯偏高。房貸險(xiǎn)的保險(xiǎn)期間是長期的，保費(fèi)多數(shù)采用躉繳方式一次繳清，我們可以與長期壽險(xiǎn)的手續(xù)費(fèi)對比。分期繳費(fèi)的長期壽險(xiǎn)，首年手續(xù)費(fèi)傭金可占首年保費(fèi)的35，以后逐年降低，5年后普通不再支付手續(xù)費(fèi)，手續(xù)費(fèi)傭金總額占保費(fèi)總額的比例，普通不超越6，銀行代理的躉繳長期壽險(xiǎn)產(chǎn)品，手續(xù)費(fèi)普通不到保費(fèi)的4。房貸險(xiǎn)的手續(xù)費(fèi)占保費(fèi)的35，明顯偏高。保險(xiǎn)公司可以向銀行支付高額手續(xù)費(fèi)，是由于房貸險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)率偏高。從運(yùn)營本錢占保費(fèi)的比例看，房貸險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)率明顯偏高。財(cái)富險(xiǎn)公司的綜合賠付率，普通為65左右，就是說，在保險(xiǎn)公司收取的保險(xiǎn)費(fèi)中，用于支付賠款的部分

21、大約為65。而房貸險(xiǎn)的本錢占保費(fèi)的60以上，這里的本錢，應(yīng)不包括賠款。也就是說，房貸險(xiǎn)的代理手續(xù)費(fèi)、管理費(fèi)用等開支占保費(fèi)的60以上，形本錢末倒置。這闡明，房貸險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)率過高，所以才干支撐過高的運(yùn)營本錢。高額手續(xù)費(fèi)由保險(xiǎn)公司向銀行支付，但手續(xù)費(fèi)包括在保費(fèi)之中，保費(fèi)由借款人房貸險(xiǎn)的投保人向保險(xiǎn)公司交納，高額手續(xù)費(fèi)最終由借款人負(fù)擔(dān)。房貸險(xiǎn)的保險(xiǎn)費(fèi)率偏高，并未使保險(xiǎn)公司獲得較高利潤，由于經(jīng)過支付高額手續(xù)費(fèi)，利益轉(zhuǎn)到銀行，保險(xiǎn)公司只是分一杯羹而已。保險(xiǎn)公司因不得已向銀行支付高額手續(xù)費(fèi)感到不公平，其實(shí)借款人更應(yīng)該因不得已向保險(xiǎn)公司交納過高的保險(xiǎn)費(fèi)而感到不公平。房貸險(xiǎn)的保費(fèi)退還房貸險(xiǎn)所承保的風(fēng)險(xiǎn)，在整個(gè)貸款期間都存在，所以房貸險(xiǎn)按貸款期限確定保險(xiǎn)期間，保險(xiǎn)期間可長達(dá)十幾年，甚至20年、30年。房貸險(xiǎn)的保費(fèi)，在實(shí)際上有兩種交納方式：年繳和躉繳。年繳就是每年交納一次。房貸險(xiǎn)中的財(cái)富損失險(xiǎn)部分，保險(xiǎn)金額確定后普通不再變卦，而房屋發(fā)生損失的概率每年一樣，所以每年交納的保費(fèi)相等。房貸險(xiǎn)中的還款保證保險(xiǎn)，被保險(xiǎn)人蒙受不測損傷的概率不因年齡增大而添加，但保險(xiǎn)金額隨借款人逐年還款而降低，所以每年所繳保險(xiǎn)費(fèi)也應(yīng)逐年減少。以上兩項(xiàng)相加，如采用年繳方式，各年度所交保費(fèi)不相等