1、不動(dòng)產(chǎn)登記制度古今演變一覽全國(guó)范圍內(nèi)的房產(chǎn)登記制度，實(shí)際上在中國(guó)古代歷史上就存在。唐以后，中國(guó)在土地管理方面還出現(xiàn)了立契、申牒或過(guò)割制度。土地買賣必須通過(guò)官府，進(jìn)行書面申報(bào)和登記，才能發(fā)生效力。否則，不僅交易無(wú)效，而且還要受到嚴(yán)厲的制裁。嚴(yán)格來(lái)說(shuō)，中國(guó)在民國(guó)以前沒(méi)有真正形成以公示為目的地產(chǎn)登記制度，但是以征收賦稅、交易和提供質(zhì)證以杜絕爭(zhēng)端為目的的土地登記，早在周朝就開(kāi)始了。據(jù)周禮大司徒記載，天下的田地山川以及人口等要進(jìn)行造冊(cè)登記，便于國(guó)家治理。按照周朝建立時(shí)的制度，周天子擁有對(duì)全國(guó)土地的所有權(quán)，他直接統(tǒng)治的區(qū)域稱為王畿。王畿之外的土地進(jìn)行分封：諸侯所分得的土地稱為諸侯國(guó)；卿大夫所分得的土地稱為

2、采邑；士所分得的土地稱為祿田。他們對(duì)自己所分得的土地享有使用權(quán)，不能任意處分廝謂田里不粥（粥，同鬻，出賣之意）”。他們還必須定期向周王交納貢賦，土地的所有權(quán)還是掌握在周王手里。西周初期，土地與奴隸均不得進(jìn)入流通領(lǐng)域，但由于這二者是農(nóng)業(yè)社會(huì)最主要的生產(chǎn)要素。因此，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，諸侯實(shí)力不斷增長(zhǎng)，周天子對(duì)各地諸侯的控制減弱，這種限制必然會(huì)被打破。到西周中后期，以土地和奴隸為對(duì)象的交換經(jīng)常出現(xiàn)，而且事實(shí)上還得到了法律的認(rèn)可。目前可查的最早一宗土地交易，發(fā)生在西周。一個(gè)陜西出土的西周青銅器上，刻有一段關(guān)于地產(chǎn)交易的銘文，意思大致是在公元前919年農(nóng)歷三月，一個(gè)叫矩伯的人分兩次將1300畝土地抵押給一

3、個(gè)叫裘衛(wèi)的人扌奐來(lái)了價(jià)值100串貝殼的幾件“奢侈品”，包括兩塊玉，一件鹿皮披肩，一條帶花的圍裙。歷史上還有周厲王買地的記錄。周厲王當(dāng)朝時(shí)，為了擴(kuò)建王宮，他買下一個(gè)叫鬲從的人的地，但沒(méi)有立即給錢。鬲從擔(dān)心周厲王賴賬，周厲王還安撫他說(shuō)：“你別怕，我一定會(huì)照價(jià)付款。如果我賴賬，就讓上天罰我被流放好了?！敝軈柾踬I地究竟花了多少錢，記載此事的銘文上沒(méi)寫。但有人買地、賣地，已經(jīng)從側(cè)面說(shuō)明，當(dāng)時(shí)除了有土地抵押，還存在土地買賣，西周中后期，應(yīng)當(dāng)是出現(xiàn)了統(tǒng)治者對(duì)土地所有權(quán)掌控的松動(dòng)局面。春秋時(shí)期，楚康王十二年（公元前548年），楚國(guó)下令“書土田”、“量入修賦”，其實(shí)就是楚國(guó)統(tǒng)治者要求對(duì)國(guó)境內(nèi)的土地依據(jù)地勢(shì)進(jìn)行測(cè)

4、量，并根據(jù)肥沃程度，規(guī)定其產(chǎn)量的標(biāo)準(zhǔn)，再根據(jù)產(chǎn)量征收賦稅。這種方式其實(shí)就是在進(jìn)行土地登記，按照收成的多少交納賦稅，明確了國(guó)家對(duì)土地資源的登記管理制度，這個(gè)可能是最早確立的有關(guān)土地登記制度的法令。秦始皇在公元前216年下令“使黔首自實(shí)田”，即命令所有占有土地的地主和自耕農(nóng)，按照當(dāng)時(shí)實(shí)際占有土地的數(shù)目以及人丁數(shù)目向中央政府如實(shí)呈報(bào)。所報(bào)內(nèi)容經(jīng)審查核實(shí)后，最后登記入冊(cè)，上報(bào)到縣。自此，可以看做是政府承認(rèn)了私有土地的合法性，并以此為根據(jù)征收田租。隋唐實(shí)施土地分級(jí)統(tǒng)計(jì)隋唐時(shí)，據(jù)新唐書食貨志一記載了當(dāng)時(shí)的土地統(tǒng)計(jì)要求：先在鄉(xiāng)里進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，然后匯總成鄉(xiāng)賬；鄉(xiāng)賬完成后再上報(bào)到縣，由縣匯總成縣賬；縣賬完成后送達(dá)至

5、州，匯總成州賬，最后上報(bào)到中央戶部。在登記時(shí)間上，也有詳細(xì)規(guī)定。這樣，全國(guó)有多少家庭，每個(gè)家庭授田和宅地?cái)?shù)量是多少，以及每年應(yīng)該有多少土地賦稅收入，朝廷能做到心中有數(shù)且便于清查。同時(shí)，唐代在土地管理方面出現(xiàn)了立契、申牒或過(guò)割制度，規(guī)定土地買賣必須通過(guò)官府，進(jìn)行書面申報(bào)和登記，才算有效，否則要受到處罰。其實(shí)關(guān)于宅地的統(tǒng)計(jì)也就是房產(chǎn)的登記,在我國(guó)古代大多是與田產(chǎn)的登記同步的，因?yàn)閲?guó)家一般都是同時(shí)確定某一戶擁有的田宅情況，也就是包括土地與房子的雙重的規(guī)定了。宋朝規(guī)定親鄰有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)至宋朝，中國(guó)的土地登記制度日趨成熟和完善。南宋時(shí)期，民眾按統(tǒng)一要求制作砧基簿，全面記載戶主、田產(chǎn)面積、四至（地籍上每宗地

6、四鄰的名稱）、來(lái)源等土地狀況，附以地形圖，經(jīng)耆老、鄰保正長(zhǎng)統(tǒng)計(jì)查勘無(wú)誤后上報(bào)經(jīng)界所（宋朝時(shí)專門管理土地登記工作的機(jī)構(gòu)），再由經(jīng)界所勘驗(yàn)核實(shí)交付產(chǎn)權(quán)人，并收存于鄉(xiāng)、縣、州及轉(zhuǎn)運(yùn)司。砧基簿既是國(guó)家征稅課役的根據(jù)，也是持簿者對(duì)所載土地的產(chǎn)權(quán)證明。進(jìn)行田產(chǎn)交易時(shí)，由買賣雙方持砧基簿、地形圖和契約到縣府辦理“批鑿”（檢驗(yàn)確實(shí)），土地轉(zhuǎn)讓才有效力。不過(guò)，在宋朝出賣不動(dòng)產(chǎn)，得先問(wèn)問(wèn)親鄰，首先問(wèn)詢他們想不想買。因?yàn)樗纬梢?guī)定，親鄰具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。北宋后期還強(qiáng)調(diào)，所謂“親鄰，必須為有親之鄰，即雖為鄰而非親或雖為親而非鄰者，都不具有優(yōu)先購(gòu)買權(quán)。正規(guī)的做法是拿一個(gè)小本子，把“親鄰”的名字都列在上面，然后從族長(zhǎng)老太

7、爺?shù)礁舯谟H戚大媽讓他們挨個(gè)簽字。假如其中一個(gè)拒簽這房就別打算賣了。搞定了親鄰后，就要制作契約，到官府印契。契約是國(guó)家統(tǒng)一格式，被稱為“官頒契紙”，類似今天的“標(biāo)準(zhǔn)合同”，統(tǒng)一規(guī)定契約中必須包括雙方當(dāng)事人姓名、交易原因、標(biāo)的價(jià)金、擔(dān)保條款等內(nèi)容。只有在繳納契稅錢后，官府在契約上加蓋官印，交易才有效，就是合法合規(guī)交易，受到法律保護(hù)。加蓋官印的契約稱為“紅契”，具有法律效力；不繳納契稅，私下交易，是“白契”，不具有法律效力，而且還屬于偷稅漏稅?！凹t契”要交的契稅歷朝不等，一般叫“間架稅”，但無(wú)論多少，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，在當(dāng)時(shí)都是一個(gè)不小的負(fù)擔(dān)，于是很多人常常不到官府辦“交易手續(xù)”，民間房屋買賣多行“白契

8、”。這固然省了稅費(fèi)，卻往往導(dǎo)致糾紛。宋朝的判牘匯編名公書判清明集或是明代小說(shuō)三言二拍對(duì)房產(chǎn)糾紛都有記載。對(duì)于“白契”，朝廷只得加大稽查，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，就治人匿稅之罪，進(jìn)行刑事處罰。南宋慶元條法事類記載：凡“匿稅者，笞四十；稅錢滿十貫，杖八十；監(jiān)臨官、專典、攔頭自匿，論如詐匿不輸律”。契約之后，要過(guò)割賦稅，即在契約上寫明標(biāo)的物的租稅、役錢，并由官府在雙方賦稅簿賬內(nèi)變更登記，加蓋官印。如果沒(méi)有過(guò)割賦稅，往后買賣交易雙方發(fā)生糾紛爭(zhēng)訟時(shí)，即使買受田宅的富豪之家持有契約，官府也不會(huì)受理爭(zhēng)訟。宋朝地產(chǎn)買賣契約，又分為絕賣、活賣與賒賣三種。所謂絕賣，即無(wú)任何附加條件的買賣；凡只轉(zhuǎn)讓使用權(quán)與收益權(quán)，保留回贖權(quán)的買

9、賣叫活賣或典當(dāng)，典當(dāng)契約的業(yè)主得到錢主的典價(jià)在法定的30年期限內(nèi)可隨時(shí)以原價(jià)贖回標(biāo)的物；賒賣是采取類似商業(yè)信用或預(yù)付方式，然后收取出賣物的價(jià)錢。所有這些買賣活動(dòng)，都必須訂立契約，取得官府認(rèn)可后，才能得到法律的保護(hù)。清末引入現(xiàn)代房產(chǎn)登記制度,II!I進(jìn)崗誤xsa-矍矗円對(duì)哎r甑瘵薔清道光年間的賣屋文契明朝洪武二十年（1387年），朝廷編制出各地土地田產(chǎn)登記管理及據(jù)以確定賦役稅收的“魚鱗圖冊(cè)”，作為官府征收賦稅的憑證，詳細(xì)記載每宗土地的業(yè)主姓名、田土形狀、方圓四至等，成為解決土地糾紛的重要依據(jù)。滿清入關(guān)后，多次大規(guī)模侵吞土地，一度打破了明代的土地登記制度?？滴跛哪辏?665年）朝廷下令進(jìn)行土地登記

10、造冊(cè)，歷時(shí)多年完成。明清兩朝對(duì)田地、房屋的交易，都有明確規(guī)定。明代明律戶律“典賣田宅條文規(guī)定，不稅契者，除了刑事處罰外，一半價(jià)款要上繳官府。清代在戶部則例中明確規(guī)定，凡置買田地房，不赴官府粘契尾，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，也要依法治罪，“笞五十，物貨一半入官”。總的來(lái)說(shuō)，古代房屋登記，是伴隨土地稅賦制度而存在的，其最主要目的是便于稅賦征收，其私有財(cái)產(chǎn)之證明只是附帶性的作用,且登記的資料由官府掌握，對(duì)外保密，普通民眾不能查詢。到清末，受西方影響，現(xiàn)代房產(chǎn)登記制度被引入中國(guó)，清廷開(kāi)始借鑒西方的房產(chǎn)登記制度，決定采用德國(guó)的做法，制定大清民律草案物權(quán)，但終因滿清王朝的覆滅而破產(chǎn)。民國(guó)時(shí)，為了鼓勵(lì)人們進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記，政

11、府曾到處張貼布告，以期廣而告之。比如1925年4月，北京地方審判廳登記處在全城張貼房產(chǎn)登記布告：“北京的土地房屋自庚子變亂，關(guān)系復(fù)雜，現(xiàn)經(jīng)登記處登記，權(quán)利永遠(yuǎn)確定從本年四月一日起，土地房屋每?jī)r(jià)值千元，只收一元登記費(fèi)?！边@個(gè)階段，中國(guó)受到西方法制的影響，政府已經(jīng)正式建立了房產(chǎn)登記制度。現(xiàn)代的登記制度我國(guó)現(xiàn)有的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)分布在多個(gè)部門，許多城市實(shí)行房、地分開(kāi)登記，國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)在土地管理部門登記，其上房屋則在房產(chǎn)管理部門登記；此外，耕地、林地、灘涂、海島等不僅涉及國(guó)土、農(nóng)業(yè)、林業(yè)等多個(gè)部門，登記程序、標(biāo)準(zhǔn)等也各有不同。隨著經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)對(duì)歸屬清晰、權(quán)責(zé)明確的產(chǎn)權(quán)制度要求越來(lái)越高，原有做法已經(jīng)不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需要。2013年11月20日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定整合不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)、建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。整合分散在多個(gè)部門的不動(dòng)產(chǎn)登記職責(zé)由一個(gè)部門承擔(dān)，通過(guò)提供“一站式”服務(wù)，對(duì)于保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人合法財(cái)產(chǎn)權(quán)，提高政府治理效率和水平，尤其是方便企業(yè)、方便群眾，具有重要意義。2015年3月1日，不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例已正式實(shí)施并在全國(guó)多個(gè)省市進(jìn)行試點(diǎn)，而由國(guó)土資源部發(fā)布的不動(dòng)產(chǎn)登記簿證樣式（試行），包括不動(dòng)產(chǎn)登記簿、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書、不動(dòng)產(chǎn)登記證明等也正式登上歷史舞臺(tái)，MapGIS不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)，通過(guò)一站式服務(wù)，實(shí)現(xiàn)高效、準(zhǔn)確地辦理不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記。應(yīng)用涉及到國(guó)家、省、市