1、長沙大盤之道。1、長沙大盤市場整體概況2、長沙典型大盤分析1長沙城市的進一步外擴，住宅市場也隨之東南西北散點發(fā)展。城南板塊：湘江以東，車站路以西，勞動路以南的城市區(qū)域。擁有省政府及各職能部門、長株潭融合的城市發(fā)展優(yōu)勢；但缺乏優(yōu)勢景觀資源。城東板塊：長沙市東二環(huán)以東的城區(qū)范圍；隨著體育新城的建設(shè)，板塊發(fā)展迅速，但道路交通系統(tǒng)不完善，且無優(yōu)勢景觀資源。麓南板塊：岳麓山以南，湘江以西的城市區(qū)域。該區(qū)域景觀資源豐富，生態(tài)環(huán)境好，各大高校及岳麓山科技園提供了大量的高收入消費者。城北板塊：湘江以東，車站路以西，八一路、中山路以北的城市區(qū)域。景觀資源較為豐富，但區(qū)域內(nèi)存在較多的工業(yè)廠房，使得區(qū)域形象較差，長

2、沙市區(qū)居民對區(qū)域認同度低。星沙板塊：東二環(huán)以東，三一九國道以北，以星沙鎮(zhèn)為核心的城市區(qū)域。擁有發(fā)達的工業(yè)基礎(chǔ)，大量的企業(yè)購買人群，但距離市區(qū)相對距離較遠，且配套設(shè)施需進一步完善。市府板塊：市府周邊區(qū)域，主要依托市府搬遷的利好。金鷹月湖板塊市府板塊麓南板塊中心板塊城南板塊東城板塊星沙板塊城北板塊文化休閑政府資源地段產(chǎn)業(yè)政府政府政府1、長沙大盤市場整體概況2外來品牌開發(fā)商聚集，拉升了整個市場的大盤開發(fā)水平。由外地開發(fā)商開發(fā)的知名項目：在2006年下半年之前，長沙市房地產(chǎn)市場還是湖南本土開發(fā)商的天下；隨著外地開發(fā)商不斷落戶長沙，帶來了全國各地房地產(chǎn)開發(fā)的先進理念和經(jīng)驗，長沙出現(xiàn)了越來越多由外地開發(fā)商

3、開發(fā)的知名項目，這些項目在長沙房地產(chǎn)市場產(chǎn)生了巨大而深遠的影響，推動長沙市場快速向前發(fā)展。1、長沙大盤市場整體概況3大盤外地開發(fā)商50%大盤本地開發(fā)商36%其他開發(fā)主體14%大盤開發(fā)商結(jié)構(gòu)代表性大盤項目閬峰云墅保利地產(chǎn)在長沙城南版塊開發(fā)的占地583畝、約20萬建面的低密度純獨立別墅項目 保留原生半山地貌和植被，考慮別墅消費習性，用北美別墅的建筑舒適，傳達“天人合一”的別墅居住理念 理念、品牌和產(chǎn)品品質(zhì)成就一期的增值率超過50%400-500的單套別墅建面主力戶型，尊崇人性尺度，成為湖南純獨棟別墅樣板珠江花城珠江實業(yè)進駐長沙第一個項目，秉承近26年開發(fā)經(jīng)驗，攜手兩家國際設(shè)計公司擔綱建筑和園林規(guī)劃

4、設(shè)計“共生”理念，倡導(dǎo)在城市中繁華，在水岸邊純靜的共生品位，強調(diào)了人與自然丶人與社會丶人與建筑丶人與人之間的共生，通過“共生”突顯了項目的生態(tài)居住空間丶都市和諧的生活關(guān)系，把項目的特質(zhì)淋漓盡致的體現(xiàn)出來了 長沙歐洲城天城置業(yè)在省府板塊全力打造的純歐式生活社區(qū)以沉穩(wěn)大氣，厚重內(nèi)斂為基調(diào)，注重立面的轉(zhuǎn)折變化與高低錯落，通過規(guī)劃排布與戶外綠化環(huán)境設(shè)計融為一體 歐式鐘樓、柱廊、大面積通透玻璃、歐式金屬桿件等元素的大量應(yīng)用將華麗、唯美的歐式風格淋漓盡致地展現(xiàn)新特區(qū)新生活主場，南城都市菁英居住群落。項目榮獲長沙地產(chǎn)奧斯卡“2008年最值得期待的十大樓盤”大獎外來品牌開發(fā)商以其成熟的開發(fā)經(jīng)驗給本土開發(fā)企業(yè)帶

5、來強烈的市場“鯰魚效應(yīng)”沖擊，推動了長沙市場的快速前進1、長沙大盤市場整體概況42008年1-12月，長沙市商品住宅累計交易量為43664套/485萬平方米，平均月銷售3638套/月，40萬平米/月 。2009年總供應(yīng)量為1300萬平米，其中08年存量高達408萬平米，39418套09年上半年基本消化的量基本為08年積壓的當年未售房源今年上半年新開盤和新開工的樓盤數(shù)量較往年大幅減少開發(fā)商上半年的主要任務(wù)是去庫存化，回籠資金按照近3年平均消化速度，市場存量產(chǎn)品足夠長沙10年度消化長沙未來住宅產(chǎn)品供應(yīng)壓力巨大09下半年供應(yīng)量井噴1、長沙大盤市場整體概況51、長沙大盤市場整體概況長沙大盤供應(yīng)更是從0

6、7年開始集中放量，競爭進入白熱化人口高壓區(qū)目前500畝以上的樓盤至少有49個，其中800-1000畝（不含1000畝）有12個以上，1000畝以上至少18個大盤基本上分布在二環(huán)以外，北城與南城分布最為集中49個大盤占地約48480畝，即32320016，按郊區(qū)容積率大約2-2.4計算，則總建筑面積約6460-7750多萬，估算已售面積僅有2-3成，則未來大盤競爭或兩在4500-6000多萬方之多6區(qū)位項目名稱規(guī)模(平米)住宅均價容積率現(xiàn)銷售情況后續(xù)產(chǎn)品及量南城怡海星城占地1043畝建面212萬30002.2一期5月初開盤高層奧林匹克花園占地516.7畝56萬47001.994期尾盤，洛杉磯組團

7、600多套預(yù)計年底入市中信新城占地2198畝建面165萬33001.42一期近10萬小高層產(chǎn)品格蘭小鎮(zhèn)占地1500畝建面51萬40001.327一期別墅產(chǎn)品近6萬多層、別墅和小高河西陽光100占地畝建面120萬46001.47一二期50萬，三期小高、別墅、多層洋房正銷售多層洋房、小高和高層、保利麓谷林語占地1185畝建面115萬-2一期小高和高層開始銷售別墅、多層洋房、小高和高層恒大華府占地250畝建面50萬33003.2二期高層小高6月初開盤 高層/小高層開福湘江世紀城占地畝建面400萬37503.5已售3152套高層萬國城MOMA占地1300畝建面120萬30001.97一期小高和高層，首

8、推400多套高層/小高珠江花城占地390畝建面59萬45001.8二期已交房，三期預(yù)計明年面市小高層?xùn)|部及星沙華潤鳳凰城占地603畝 建面120萬33003約有20萬已售高層新城新世界占地680畝建面120萬42003本期推出900套 接近尾聲高層未來長沙大盤的后續(xù)以高層供應(yīng)為主，輔以別墅。1、長沙大盤市場整體概況7在巨大的供給壓力下，大盤產(chǎn)品的市場價格卻始終在一個3000-4700價格箱體內(nèi)徘徊，離市區(qū)越遠價格的實現(xiàn)度越低。1、長沙大盤市場整體概況區(qū)位項目名稱規(guī)模(平米)住宅均價南城怡海星城占地1043畝建面212萬3000奧林匹克花園占地516.7畝56萬4700中信新城占地2198畝建面

9、165萬3300格蘭小鎮(zhèn)占地1500畝建面51萬4000河西陽光100占地畝建面120萬4600保利麓谷林語占地1185畝建面115萬-恒大華府占地250畝建面50萬3300區(qū)位項目名稱規(guī)模(平米)住宅均價開福湘江世紀城占地畝建面400萬3750萬國城MOMA占地1300畝建面120萬3000珠江花城占地390畝建面59萬4500東部及星沙華潤鳳凰城占地603畝 建面120萬3300新城新世界占地680畝建面120萬420081湘江世紀城經(jīng)濟型產(chǎn)品，快銷模式啟動基本指標總占地面積101.49萬平米 總建面積約400萬平米 容積率3.5規(guī)模144棟2333層板樓結(jié)構(gòu) 20000套、60000人居

10、住車位數(shù)約18000個 物業(yè)類型普通住宅、高級住宅、大型購物中心、六星級標準酒店、學(xué)校、商業(yè) 等開發(fā)周期2007年2010年。07年開發(fā)一期，08年-09開發(fā)二期，0910年開發(fā)三期。項目配套大型購物中心、六星級標準酒店、學(xué)校、商業(yè)等多種物業(yè)類型 首次推售戶型經(jīng)濟型產(chǎn)品一期推出攬江苑10棟、詠江苑13棟、望江苑7棟、星江苑9棟、賞江苑8棟，506套房源兩室兩廳92套；三室兩廳322套；四室兩廳92套，合計506套均價4800-5000元/m2均價4000-4400元/m2均價3600元/m2一期二期三期二期客戶來源開福區(qū)公務(wù)員、事業(yè)單位員工、個體戶老板、企業(yè)單位高收入者；市區(qū)改善居住條件者及部

11、分投資客；長沙地區(qū)進城客戶；湘籍返鄉(xiāng)者及外地投資客。開盤銷售成交較差實際銷售200套左右開盤前已積累登記客戶2000批，開盤當日到場客戶 500人左右?？傮w來說成交情況不樂觀。2、典型個盤分析9湘江世紀城“大盤價值造勢，低價舍利換量”，快速走量，滾動開發(fā)模式線上大盤造勢：開盤前報版推廣密集投放，塑造大盤價值體系，線上造勢散購均價：詠江苑4100元/ 攬江苑4300元/散購客戶來源：1、線上推廣吸引上門 2、節(jié)點活動吸引上門 3、團購客戶的朋友介紹 團購均價：詠江苑3300元/攬江苑3600元/團購客戶來源：1、開福區(qū)政府事業(yè)單位 2、開福區(qū)老師、醫(yī)生 3、開發(fā)商主動聯(lián)系的企業(yè)線下團購快銷：以富

12、于吸引力低價策略走團購路線，最大限度吸納區(qū)域客戶低價，舍利換量團購帶動散購，低價吸納大客戶，以消化量彌補形象推廣的劣勢，同時增強市場信心，吸引散戶進入，短期快速走量舍利換量，快速回籠資金，加快開發(fā)速度，形成“滾雪球效應(yīng)” ，帶動后續(xù)產(chǎn)品持續(xù)走量世紀城2萬套房源計劃在4年年內(nèi)銷售完畢，平均每年需消化5000套，平均每月要銷售400套以上。102007.102008.4.26首度開盤，推出約540套房源，價格為3600-5800 ，銷售200套左右2008.5.25再度開盤，推出312套新房源，銷售120套，一線江景起價4900，均價5500，二線江景均價4300 08年4月26日首度推出，至8月

13、1日，三個月時間共銷售1853套，月均銷售套數(shù)617套;9-12月 房地產(chǎn)市場進入淡季，但依然持續(xù)走量，四個月共銷售844套，月均銷售211套。在累計銷售套數(shù)中，團購套數(shù)約2050套，購率達76%。2008.8.12009.44-5月銷售共計1697套，月銷售848套對外宣稱“我們造城，項目開始蓄客湘江世紀城后續(xù)通過引入大型教育配套，推動項目后續(xù)可持續(xù)力2008.4-.26-2008.8.1月均銷售617套2008.92009年1月至3月，共售869套，月均銷售290套，銷售量隨著市場逐步回暖開始回升2008.9-2008.12月均銷售211套市場淡季2009.32009.1-2009.3月均

14、銷售290套市場回暖名校入駐名校入駐 3月自政府頒布2009-2011年長沙市五區(qū)棚戶拆遷的政策2009.4-2009.5月均銷售848套2009.509年1月，雅禮外國語學(xué)校入駐湘江世紀城，占地78畝，總建面約53000平米，規(guī)劃辦學(xué)規(guī)模87個班，由雅禮中學(xué)全程提供一流師資力量 。雅禮外國語學(xué)校新校舍由世紀金源集團耗資1.7億元興建，并無償捐贈給開福區(qū)政府，還將每年投資30萬元人民幣，設(shè)立世紀金源教育獎勵金。雅里入駐使湘江世紀城實現(xiàn)社區(qū)配套增強，提高項目可持續(xù)力。完善配套，提高項目可持續(xù)力2008.122009.1雅禮外國語學(xué)校入駐湘江世紀城 112中信新城高規(guī)劃配套造城，高層居家產(chǎn)品起勢占

15、地：160萬平米總建面：225萬平米容積率：約1.42物業(yè)形態(tài)：公寓、多層，高層，小高層，別墅等規(guī)劃：城市廣場、文化廣場、主題公園、酒店度假、數(shù)碼港商務(wù)、情景住區(qū)、原生別墅7大功能區(qū)地塊占地（）建面（）推售產(chǎn)品預(yù)計推售時間3號地塊9.9萬32萬商業(yè)+高層08年5月1中信新城規(guī)未來是一個集購物、娛樂、文化、旅游、金融、數(shù)碼信息港及綠色生態(tài)會所等為一體的融城中央商務(wù)區(qū)。但目前尚未建成，均在規(guī)劃中。2、典型個盤分析12中信新城高調(diào)造勢下，配套缺失，一期銷售仍嚴重受阻三號地塊（98970.4平米）面積（）戶型39-67一房89兩房146三房180四房296五房（復(fù)式）一期89-180居家戶型占推售面積

16、的60% 前期媒體造勢，營造斥巨資造城概念，項目高規(guī)劃，拉高客戶的心理價位；銷售?！爸行判鲁潜比诔菢酥镜袼苋蛘骷顒?投資30億中信入湘打造新城中信新城一期“都會公元”產(chǎn)品說明會 政府重點招商引資項目，得到政府的大力協(xié)助，省政府領(lǐng)導(dǎo)曾親自接見開發(fā)商考察，多方媒體報道，前期高調(diào)宣傳造勢。2008年4月推出一期都會公元推售585套，兩-五房舒適居家戶型占約60%銷售價格高于周邊項目約10%15%，現(xiàn)階段銷售速度為3040套/月，同片區(qū)暢銷項目銷售速度為5060套/月。開盤銷售均價4300元/平米08年整體銷售42%，228套，銷售嚴重受阻13中信新城二期啟動小戶型降價傾銷，拉動周邊區(qū)域剛性置業(yè)

17、需求，開始走量客戶構(gòu)成：一期已入伙100多戶，裝修的僅4-5戶。其中投資客戶占到40%。客戶主要未長沙，特別是天心區(qū)的區(qū)內(nèi)客戶為主要，由于價格及戶型品質(zhì)相對較高端，客戶主要為區(qū)內(nèi)老師、泛公務(wù)員等中高端客戶，周邊縣市較少，外地湘籍客戶占到30%。一期都會公元08年5月4300元/平普價入市從開盤的4300元/平米降到4000元/平米推出585套，08年整體銷售42%，228套，08年銷售周阻二期青年社區(qū)09年4月3400-3500元/平米低價入市，3400-3500元/平，團購價3100-3200元/平首批500套，低價入市，銷售良好，已消化80%，核心客戶價格變化銷售情況客戶變化客戶構(gòu)成：客戶

18、主要為自住型，周邊單位，如學(xué)校、軍隊，區(qū)域外客戶少。目區(qū)域外客戶牽引難度大，項目營銷未建立期融城大盤的高度，開發(fā)速度慢，政府政策導(dǎo)向性，河西先導(dǎo)區(qū)的開發(fā)，使得城南熱點減弱。08年5月4300元/平普價入市從開盤的4300元/平米降到4000元/平米推出585套，08年整體銷售42%，228套，08年銷售周阻143華潤鳳凰城首推經(jīng)濟型創(chuàng)新緊湊戶型啟動占地面積402萬平方米建筑面積138萬平方米（分三期開發(fā)）容積率3.0（一期2.41）綠化率39%一期概況一期26萬平米，由二十棟小高層、高層住宅以及商業(yè)配套組成，總建面約20余萬平方米建筑類型高層（18層、12層）開盤時間2008年09月20日迅速

19、可改房可改房可改房2、典型個盤分析15月份媒體版面主要訴求廣告語7月無報廣8月晨報整版，魯豫相約鳳凰城，5000平米營銷展示中心開放眼見，前所未見三湘整版，魯豫相約鳳凰城，5000平米營銷展示中心開放眼見，前所未見晚報整版冰爽雪花啤酒節(jié)，激情與浪漫同飲前所未見 眼鑒為實9月晨報整版華潤鳳凰城盛大開盤華潤70年，走過18座城市今天，為國際化長沙而來晚報整版華潤鳳凰城盛大開盤華潤70年，走過19座城市今天，為國際化長沙而來晨報整版華潤鳳凰城盛大開盤華潤70年，走過19座城市今天，為國際化長沙而來晚報整版華潤鳳凰城盛大開盤2880元/平方米起，價值超越價格，震撼全城晨報整版華潤鳳凰城盛大開盤2880

20、元/平方米起，價值超越價格，震撼全城華潤鳳凰城線上報廣主打品牌、精品建筑，線下圍繞“鳳凰精神”開展活動，同時高調(diào)低價策略2008年9月13日“愛在鳳凰城 單身情侶派對”2008年9月6日15點華潤鳳凰城“魅力東南亞水果節(jié)”在高檔營銷中心舉行；2008年8月30日華潤鳳凰城“逸趣家庭運動會”；2008年8月23日晚19：30華潤鳳凰城 “冰爽雪花啤酒節(jié)”；2008年8月16日魯豫相約鳳凰城 營銷展示中心及樣板房開放；2008年6月1日華潤2008鳳飛中國年啟動（高檔香檳酒餐會）；第一個活動“新湖湘文化之鳳凰精神”，旨在為項目注入文化內(nèi)涵，與“鳳凰”這一中國傳統(tǒng)的貴族形象代表緊密的結(jié)合在一起，樹立

21、起品牌公司、精品大項目的高端形象。2008年3月22日咨詢中心開放，華潤置地會會員啟動2008鳳飛中國年系列活動16面積戶型792房802房88花院2+190花院2+1115三房121三房127花院3+1小計總計10412615544363653554戶型配比18.8%22.7%28.0%7.9%6.5%6.5%9.6%100.0%兩房戶型占77.4%三房戶型占22.6%華潤鳳凰城一期創(chuàng)新產(chǎn)品受追捧，銷售良好銷售情況速度在2008年3月22日咨詢中心開放之后，開始逐步加大營銷推廣力度，在經(jīng)過近半年高強度營銷蓄客之后，一次性平價推出554套（兩房429套）產(chǎn)品。開盤當天銷售速度最快的戶型為90（

22、花院2+1）戶型，該戶型總44套，截止至上午11：00已銷售90%，其次為帶花院的88（花院2+1）和127（花院3+1）戶型，客戶對于“花院”的產(chǎn)品增值屬性，認可程度非常高。銷售情況價格表價產(chǎn)品均價約3402元/。開盤前2萬銀行存款可享受總價額外1.5%優(yōu)惠；一次性付款9.8折，按揭9.9折；“選房有禮”客戶概況地緣型客戶，大部分為星沙區(qū)域客戶；客戶平均年齡教輕，集中在2535歲之間；9成以上客戶為自住購房，換房、投資客少；總價承受能力相對有限，對單價也十分敏感，各項促銷優(yōu)惠都比較看重。174碧桂園威尼斯城依托強勢景觀資源，純島岸臨湖別墅基本資料開發(fā)商：長沙威尼斯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司樓盤地址：

23、長沙縣星沙鎮(zhèn)星沙大道325號總建面：96萬平米物業(yè)形態(tài)：獨立別墅、聯(lián)體別墅、洋房 容積率：0.55主力戶型: 聯(lián)體別墅、小獨棟分期情況：分兩期開發(fā)，目前正在售第一期長沙市首個純島岸別墅樓盤，碧桂園長沙威尼斯城獨踞騰飛島，北有撈刀河緩緩流過，東、南、西三面有松雅河環(huán)抱 中心板塊月湖星沙城東城北城南麓南市府50min碧桂園威尼斯城在項目推廣上對品牌宣傳非常重視，“中國馳名商標”、“中國地產(chǎn)四強”，“給您一個五星級的家”在現(xiàn)場隨處可見。通過品牌宣傳來帶動項目銷售是碧桂園威尼斯城的主要推廣策略之一。2、典型個盤分析18碧桂園威尼斯城成熟開發(fā)商的模式復(fù)制，配套先行，低價走量模式碧桂園威尼斯城的開發(fā)秉承碧桂園集團一貫的大盤開發(fā)模式，著力打造相關(guān)配套。區(qū)內(nèi)建有長沙首間白金五星級標準建造的社區(qū)酒店、中英文碧桂園學(xué)校、大型城市商業(yè)廣場等城市級配套。 該項目成功突破區(qū)域價格箱體，成為07年長沙最知名的樓盤之一。核心競爭力：配套先行2009年5月27日珍稀水岸美墅6980元/平米起，5月28日限量發(fā)售。2009年3