1、 常熟市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市管理辦法總則第一條 為規(guī)范集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市行為，構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場體系，保障農(nóng)民和集體經(jīng)濟組織的合法權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國土地管理法、中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法、江蘇省自然資源廳關(guān)于印發(fā)的通知（蘇自然資發(fā)202083號）、常熟市農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點實施方案（試行）等法律、文件的規(guī)定和有關(guān)要求，結(jié)合我市實際，制定本辦法。第二條 常熟市范圍內(nèi)的集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，適用本辦法。本辦法所稱集體經(jīng)營性建設(shè)用地，是指依照國土空間規(guī)劃（村莊規(guī)劃）確定為工業(yè)、商業(yè)等經(jīng)營性用途，并經(jīng)依法登記的集體經(jīng)營性建設(shè)用地。第三條 本辦法所稱集體經(jīng)營性建設(shè)用地入

2、市，是指在集體經(jīng)營性建設(shè)用地所有權(quán)不變的前提下，集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)按照依法、自愿、公平、公開的原則，以有償方式發(fā)生轉(zhuǎn)移的行為。第四條 中華人民共和國境內(nèi)外的公司、企業(yè)、其他組織和自然人，除法律、法規(guī)另有規(guī)定外，均可依照本辦法的規(guī)定取得集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)，按合同約定的相關(guān)權(quán)利義務(wù)進行土地開發(fā)、利用和經(jīng)營。第五條 依照本辦法取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)，與國有建設(shè)用地使用權(quán)享受同等權(quán)能，受到法律的同等保護。第六條 市人民政府負責(zé)集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市審批管理工作，各鎮(zhèn)（街道）負責(zé)集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的組織實施和監(jiān)督管理工作。市資規(guī)局、農(nóng)業(yè)農(nóng)村局、財政局等相關(guān)部門統(tǒng)籌指導(dǎo)全市集體經(jīng)營

3、性建設(shè)用地入市工作。市發(fā)改委、行政審批局、工信局、住建局、稅務(wù)局、審計局、人社局、司法局、常熟生態(tài)環(huán)境局等部門按照職責(zé)分工配合做好相關(guān)工作。入市條件第七條 集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市地塊應(yīng)當(dāng)符合以下要求： （一）產(chǎn)權(quán)明晰、無權(quán)屬爭議； （二）未被司法機關(guān)查封或行政機關(guān)限制土地權(quán)利；（三）符合各類相關(guān)規(guī)劃；（四）地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權(quán)和補償已經(jīng)處理完畢；（五）具備必要的通路、通水、通電、土地平整等開發(fā)建設(shè)條件；（六）集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)交易雙方另有約定的其他條件。入市主體和實施主體集體經(jīng)營性建設(shè)用地的入市主體為土地所有權(quán)人，由代表其行使所有權(quán)的集體經(jīng)濟組織負責(zé)入市工作。集體經(jīng)營性建設(shè)用地的所

4、有者，依據(jù)不動產(chǎn)權(quán)屬證書登載的所有權(quán)人確認。屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟組織代表集體行使所有權(quán)；屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織代表集體行使所有權(quán)。未建立組級集體經(jīng)濟組織的，由村集體經(jīng)濟組織代表集體行使所有權(quán)。 集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市可委托鎮(zhèn)（街道）政府（管委會）資產(chǎn)經(jīng)營投資公司等作為入市實施主體，負責(zé)集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市的組織實施工作。入市方式集體經(jīng)營性建設(shè)用地可按出讓、出租、作價出資（入股）等有償使用方式入市。以出讓、出租、作價出資（入股）等方式入市的應(yīng)當(dāng)實行公開交易。除符合條件的低效用地再開發(fā)、原集體劃撥、承租（年租制）、符合拆搬遷企業(yè)安置政策的土地使用權(quán)人可以申請采取

5、協(xié)議出讓方式外，應(yīng)當(dāng)采取招標、拍賣、掛牌等方式確定土地使用權(quán)人。第十二條 集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)以出讓、作價出資（入股）方式入市的，可采取差別化的年期政策，但應(yīng)不超過同用途國有建設(shè)用地最高年限。集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)以出租方式入市的，一般最低出租期限不少于5年，最高出租期限不得超過20年。 第十三條 集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓，指集體經(jīng)營性建設(shè)用地所有權(quán)人將集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由使用者向集體經(jīng)營性建設(shè)用地所有權(quán)人支付出讓土地價款的行為。第十四條 集體經(jīng)營性建設(shè)用地出租，指集體經(jīng)營性建設(shè)用地所有權(quán)人將集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出租給土地使用者，由土地使

6、用者根據(jù)合同約定支付租金的行為。第十五條 集體經(jīng)營性建設(shè)用地作價出資（入股），指集體經(jīng)營性建設(shè)用地所有權(quán)人以一定年限的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)作價，作為出資與他人組建新企業(yè)或增資入股到已有企業(yè)的行為，該土地使用權(quán)由企業(yè)持有，集體經(jīng)營性建設(shè)用地的土地使用權(quán)作價出資形成的股權(quán)由集體所有權(quán)人持有或其委托的主體單位持有。 入市模式引導(dǎo)優(yōu)先使用存量集體經(jīng)營性建設(shè)用地，嚴格控制新增集體經(jīng)營性建設(shè)用地規(guī)模。第十七條 依法取得、符合規(guī)劃的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，具備開發(fā)建設(shè)所需基礎(chǔ)設(shè)施等基本條件的，可就地直接入市。對不予征收的城中村集體建設(shè)用地，在優(yōu)先保障城中村居民住房安置等用地后，屬于經(jīng)營性用途的集體建設(shè)用地，

7、由集體經(jīng)濟組織直接入市。第十八條 在保證耕地不減少、建設(shè)用地不增加的前提下，按照節(jié)約集約的原則，經(jīng)各方協(xié)調(diào)一致，可采取異地調(diào)整等方式合理利用存量集體經(jīng)營性建設(shè)用地。對歷史形成的零星分散的存量集體建設(shè)用地，可以依據(jù)國土空間規(guī)劃（村莊規(guī)劃）統(tǒng)一開展國土空間綜合整治，重新劃分宗地并調(diào)整確定產(chǎn)權(quán)歸屬后，按照新的規(guī)劃條件入市。集體建設(shè)用地可通過先墾后用的方式，將騰挪出的建設(shè)用地指標在全市范圍內(nèi)調(diào)整使用?，F(xiàn)狀為農(nóng)用地、未利用地，規(guī)劃為經(jīng)營性用途入市的，應(yīng)當(dāng)依法辦理農(nóng)用地和未利用地轉(zhuǎn)用手續(xù)，落實農(nóng)民有關(guān)安置補償和保障。通過以上模式形成的集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市，須符合國土空間規(guī)劃、用途管制、增減掛鉤、工礦廢棄

8、地復(fù)墾、國土空間綜合整治、土地權(quán)屬調(diào)整等相關(guān)規(guī)定。入市程序第十九條 集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市按以下程序進行：入市準備工作入市決議入市申請委托交易簽訂成交確認書及公示簽訂合同繳納土地價款繳納調(diào)節(jié)金權(quán)屬登記。第二十條 入市準備工作。集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市前，入市主體依法申請取得市資規(guī)局核發(fā)的規(guī)劃條件，包括擬入市宗地的位置、面積、土地用途、開發(fā)強度、配套設(shè)施等要求；組織完成擬入市宗地的勘測定界；參照基準地價、標定地價等法定公示地價，參考土地估價專業(yè)評估機構(gòu)的評估結(jié)果，確定入市底價。尚未健全公示地價體系的，可以結(jié)合本地區(qū)征地補償標準、工業(yè)用地出讓最低價等標準、土地出租價格及使用成本等綜合確定入市價格。入

9、市底價不得低于地塊所在片區(qū)土地取得的各項客觀成本費用之和。第二十一條 入市決議。入市主體依據(jù)規(guī)劃條件、產(chǎn)業(yè)準入、生態(tài)環(huán)境保護等要求，編制集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市方案，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體經(jīng)濟組織成員會議三分之二以上成員或者三分之二以上成員代表的同意，并在本集體經(jīng)濟組織所在地公示后，形成入市決議，作為后續(xù)申請入市、擬訂合同和履約監(jiān)管協(xié)議的依據(jù)，并作為政府有關(guān)部門受理、審批入市的要件。集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市決議包括： 載明集體經(jīng)營性建設(shè)用地所有權(quán)人、地塊位置、四至、面積、土地用途等； 入市主體、入市實施主體、委托交易主體；入市有償使用方式、使用年限； 入市交易的形式； 入市交易底價，采用招標、拍賣、掛牌形式

10、的應(yīng)明確是否設(shè)置保留底價； 入市地價款支付方式； 入市收益分配方案；入市雙方的權(quán)利義務(wù)及違約責(zé)任，期限屆滿時集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物的處理辦法等；其他需要集體決策的內(nèi)容。 第二十二條 入市申請。入市主體應(yīng)逐級向所在鎮(zhèn)（街道）人民政府（辦事處）、市人民政府提出入市申請，提供土地所有權(quán)證明、入市方案、入市決議、經(jīng)第三方審計的成本核算報告、鎮(zhèn)村聯(lián)合審議的收益分配協(xié)議等規(guī)定的申請材料。審核通過并經(jīng)市政府批準后，按照有關(guān)規(guī)定納入建設(shè)用地供應(yīng)計劃。第二十三條 委托交易（一）公開交易。入市主體與市資規(guī)局簽訂委托書，委托代理入市土地交易等有關(guān)事項。市資規(guī)局在江蘇土地市場網(wǎng)、常熟市公共資源交易中心（

11、農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易中心）以及相關(guān)媒介發(fā)布交易公告，納入現(xiàn)行土地市場交易平臺公開交易。集體經(jīng)營性建設(shè)用地出讓、出租、作價出資（入股）參照國有建設(shè)用地交易有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，依法確定集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地使用權(quán)人。（二）協(xié)議出讓。入市方案經(jīng)市政府批復(fù)同意后，擬定常熟市集體建設(shè)用地使用權(quán)協(xié)議出讓意向書，在江蘇土地市場網(wǎng)和相關(guān)媒體進行公示。第二十四條 簽訂成交確認書及公示。集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租、作價出資（入股）交易完成后，由入市主體與受讓人簽訂成交確認書，并按相關(guān)規(guī)定予以公示。集體經(jīng)濟組織應(yīng)將交易結(jié)果在本集體經(jīng)濟組織事務(wù)公示欄進行公布，接受社會和群眾監(jiān)督。第二十五條 簽訂合同。入市主體與受讓人簽訂常

12、熟市集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓（出租、作價出資）合同（以下簡稱合同）。需簽訂常熟市投資發(fā)展監(jiān)管協(xié)議的項目，受讓方還需在簽訂合同前與各鎮(zhèn)（街道）簽訂監(jiān)管協(xié)議。第二十六條 繳納土地價款。集體經(jīng)營性建設(shè)用地受讓人按照合同或成交確認書要求繳納土地成交價款。第二十七條 繳納調(diào)節(jié)金。根據(jù)集體經(jīng)營性建設(shè)用地取得的各項客觀成本費用之和及收入總額，計算土地增值收益及應(yīng)繳調(diào)節(jié)金，由財政局會同資規(guī)局按照比例從土地增值收益中代扣代繳。第二十八條 權(quán)屬登記。集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地使用權(quán)人在簽訂合同、繳清土地價款、調(diào)節(jié)金和相關(guān)稅費后，應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)登記機構(gòu)申請集體建設(shè)用地使用權(quán)登記。依法利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地建造建筑物、

13、構(gòu)筑物的，應(yīng)當(dāng)申請集體建設(shè)用地使用權(quán)及地上建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)登記。轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押第二十九條 以出讓、出租等方式依法取得的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)，土地使用權(quán)人在依法進行集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)權(quán)屬登記后，在使用期限內(nèi)可以通過轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)租、抵押等方式在集體經(jīng)營性建設(shè)用地二級市場依法處分使用權(quán)，但土地所有權(quán)人與土地使用權(quán)人簽訂的合同另有約定的除外。第三十條 本辦法所稱集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，是指集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)人以出讓、作價出資(入股）方式交易后，土地使用權(quán)人將土地使用權(quán)有償再讓與他人的行為。第三十一條 本辦法所稱集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)租，是指集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地使用權(quán)以出讓

14、、出租、作價出資（入股）方式交易后，土地使用權(quán)人再將其租給他人的行為。第三十二條 本辦法所稱集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押，是指集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地使用權(quán)人不轉(zhuǎn)移對土地的占有,將集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)作為債權(quán)擔(dān)保的行為。以出讓、出租、作價出資（入股）等方式入市的和具備入市條件的集體經(jīng)營性建設(shè)用地，可以辦理使用權(quán)抵押融資。第三十三條 集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)移、抵押的，地上建筑物、其他附著物所有權(quán)一并轉(zhuǎn)移、抵押。轉(zhuǎn)讓、抵押地上建筑物、其他附著物所有權(quán)的，集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)移、抵押。第三十四條 集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)因轉(zhuǎn)讓等原因而發(fā)生權(quán)屬變更的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)采取書面形式訂立相應(yīng)的合

15、同，原土地使用者的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移。使用期限不得超過集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)的剩余期限，并依法繳納土地增值收益調(diào)節(jié)金等有關(guān)費用，辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記。第三十五條 集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記參照國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押的相關(guān)規(guī)定辦理。收益調(diào)節(jié)金第三十六條 本辦法所稱土地增值收益調(diào)節(jié)金是指按照建立同權(quán)同價、流轉(zhuǎn)順暢、收益共享的集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市制度的目標，在集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市及再轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)，對土地增值收益收取的資金。第三十七條 集體經(jīng)營性建設(shè)用地以出讓、出租、作價出資（入股）入市的，入市主體應(yīng)繳納土地增值收益調(diào)節(jié)金。第三十八條 入市的集體經(jīng)營性建設(shè)用地再轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓方應(yīng)根據(jù)轉(zhuǎn)讓收益、差價

16、補償數(shù)額按規(guī)定比例繳納調(diào)節(jié)金。第三十九條 土地增值收益調(diào)節(jié)金征收主體為市政府，由市財政局會同市資規(guī)局負責(zé)組織征收。以出讓、出租、作價出資（入股）方式入市的，按其土地增值收益的一定比例繳納調(diào)節(jié)金，其中工業(yè)類用地按20%繳納，商業(yè)類用地按30%繳納；涉及再轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的征收標準另行制定。第四十條 土地增值收益調(diào)節(jié)金全額上繳地方國庫，納入一般公共預(yù)算管理，主要統(tǒng)籌用于城鎮(zhèn)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、農(nóng)村生態(tài)補償、農(nóng)民保障等。凈收益管理第四十一條 本辦法所稱入市凈收益是指集體經(jīng)濟組織將集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)，通過出讓、出租、作價出資（入股）等方式入市的交易總價款，扣除調(diào)節(jié)金、取得成本和土地開發(fā)支出等相關(guān)費用后的

17、收益，以及再轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)的再轉(zhuǎn)讓收入扣除調(diào)節(jié)金、取得成本和土地開發(fā)支出等相關(guān)費用后的收益。第四十二條 集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市凈收益按集體土地所有權(quán)歸屬，歸農(nóng)村集體經(jīng)濟組織所有。第四十三條 集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市凈收益應(yīng)由鎮(zhèn)（街道）、村（涉農(nóng)社區(qū)）集體經(jīng)濟組織管理，主要用于本集體經(jīng)濟組織的經(jīng)營性再投資發(fā)展、本轄區(qū)農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、農(nóng)村民生項目和農(nóng)村公共服務(wù)運行維護等支出，但不得用于集體經(jīng)濟組織成員分配。第四十四條 嚴格執(zhí)行財務(wù)（預(yù)）決算、開支審批、民主決策和財務(wù)公開等各項管理制度。入市凈收益的使用與管理應(yīng)嚴格履行民主決策程序，形成的實施方案和執(zhí)行情況向本集體經(jīng)濟組織成員公示。第四十五條 市農(nóng)業(yè)農(nóng)村局

18、會同市財政局、市自然資源和規(guī)劃局負責(zé)全市入市凈收益管理的監(jiān)督和指導(dǎo)；各鎮(zhèn)（街道）農(nóng)村集體資產(chǎn)管理部門、財政部門、自然資源和規(guī)劃部門協(xié)調(diào)配合，具體負責(zé)入市凈收益日常核算、管理、審計和監(jiān)督工作。開發(fā)利用監(jiān)管第四十六條 依法取得集體經(jīng)營性建設(shè)用地的使用權(quán)人，應(yīng)當(dāng)按照各級有關(guān)規(guī)定以及合同確定的開發(fā)建設(shè)期限、土地用途、土地使用條件等，開展土地開發(fā)建設(shè)活動。第四十七條 集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)入市成交后，任何單位和個人不得擅自更改規(guī)劃建設(shè)條件。因政府規(guī)劃調(diào)整、重大公共事件、自然災(zāi)害等原因，確需改變合同約定條件的，依法辦理改變土地用途批準手續(xù),簽訂集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租、作價出資（入股）合同變更協(xié)議或

19、者重新簽訂集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租、作價出資（入股）合同，由受讓人按照批準改變時新土地用途下建設(shè)用地使用權(quán)評估市場價格與原土地用途下建設(shè)用地使用權(quán)評估市場價格的差額補繳地價款，產(chǎn)生增值的，應(yīng)對集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)人補征土地增值收益調(diào)節(jié)金，繳納完畢后可申請辦理土地變更登記。第四十八條 集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地使用權(quán)人，未按照入市合同約定的開發(fā)期限開發(fā)土地，造成土地閑置的，由集體經(jīng)營性建設(shè)用地所有權(quán)人向市資規(guī)局申請，參照國有閑置土地處置的有關(guān)規(guī)定進行處置。符合收回土地使用權(quán)條件的，集體經(jīng)營性建設(shè)用地所有權(quán)人可以解除土地出讓、出租、作價出資（入股）合同，依法收回土地使用權(quán)。集體經(jīng)營性建設(shè)用地土地使用權(quán)人對集體經(jīng)營性建設(shè)用地所有權(quán)人解除合同的決定不服的，可以通過法定途徑維護自身權(quán)益。第四十九條 集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓、出租、作價出資（入股）期限屆滿，集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)人需要續(xù)期的，可提前申請續(xù)期;未申請續(xù)期或申請續(xù)期未獲批準的，集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可由集體經(jīng)營性建設(shè)用地所有權(quán)人無償收回，其地上建筑物、附著物等按照入市合同的