1、.：.；一、鄉(xiāng)村房屋買賣應(yīng)留意哪些必要程序？ 1、房屋買賣應(yīng)經(jīng)集體即村民委員會書面贊同。 2、如系共有房屋，必需征得其他共有人贊同。 3、應(yīng)提交戶口簿、居民身份證及土地證、房產(chǎn)證等相關(guān)資料的原件。 4、應(yīng)到產(chǎn)權(quán)登記部門查看房屋產(chǎn)權(quán)能否存在瑕疵：如能否存在抵押等擔(dān)保、能否有人民法院采取查封等財(cái)富保全措施。 5、應(yīng)訂立書面買賣合同、并辦理審批、過戶等手續(xù)。房屋買賣合同應(yīng)由相關(guān)職能部門審批，并辦理“宅基地證或“集體土地運(yùn)用證的過戶更名手續(xù)；還應(yīng)到房產(chǎn)管理部門依法辦理“房產(chǎn)證的過戶更名手續(xù)。二， 村民能否出賣其宅基地上房屋？ 規(guī)定鄉(xiāng)村宅基地屬農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織一切，只需該組織成員才享有宅基地運(yùn)用權(quán)；鄉(xiāng)村

2、村民一戶只能擁有一處宅基地；鄉(xiāng)村村民出賣、出租住房后，再懇求宅基地的不予同意。從上述規(guī)定來看，法律雖未制止鄉(xiāng)村村民出賣、出租宅基地上所建住宅，但對售房主體卻有限制。 鄉(xiāng)村房屋買賣的出賣方普通為鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的村民，而購買方那么存在兩種情況：一是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，二是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員。 1、集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員又分三種詳細(xì)情況：一是本身已有宅基地，且符合國家規(guī)定的宅基地規(guī)范；二是已有宅基地，但尚未到達(dá)國家規(guī)定的規(guī)范；三是已在集體經(jīng)濟(jì)組織落戶，但尚沒有分到宅基地。根據(jù)一戶村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定，對已有宅基地且符合國家規(guī)定規(guī)范的村民，再懇求宅基地是不能夠得到同意的。對上列第二種情況

3、，村民如再懇求第二處宅基地時(shí)超越國家規(guī)定規(guī)范的，也不應(yīng)得到同意。至于第三種情況，那么可依法懇求建房用地。 第35條規(guī)定：購買鄉(xiāng)村村民房屋的農(nóng)戶該當(dāng)符合懇求建房用地的條件。據(jù)此對照上列三種情況：第一種情況已不能再懇求建房，故無法購買村民房屋；第二種情況能不能購買村民房屋，那么取決于其所占用的宅基地能否超標(biāo)；第三種情況應(yīng)屬符合懇求建房用地條件，故可以購買村民房屋。 2、假設(shè)是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員，會出現(xiàn)兩種情況： 1城鎮(zhèn)居民。根據(jù)1999年國務(wù)院辦公廳第2條第2款規(guī)定：農(nóng)民的住宅不得向城市居民出賣，也不得同意城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地運(yùn)用證和房產(chǎn)證

4、。1999年也強(qiáng)調(diào)：制止農(nóng)民將住宅向城鎮(zhèn)居民出賣。因此，城鎮(zhèn)居民不是鄉(xiāng)村房屋買賣合法的購買方。2本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)民。根據(jù)國家土地管理法的相關(guān)規(guī)定，只需本集體經(jīng)濟(jì)組織成員才有資歷運(yùn)用該組織的宅基地。因此，本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的農(nóng)民也不是鄉(xiāng)村房屋買賣合法的購買方。三、關(guān)于執(zhí)行鄉(xiāng)村買賣房屋合同時(shí)不過戶 的問題以下簡稱第56條規(guī)定：買賣雙方自愿，并立有契約，買方已交付了房款，并實(shí)踐運(yùn)用和管理了房屋，又沒有其他違法行為，只是買賣手續(xù)不完善的，應(yīng)以為買賣關(guān)系有效，但應(yīng)補(bǔ)辦房屋買賣手續(xù)。但最高人民法院1987民他字第42號司法解釋對此作了進(jìn)一步解釋：第56條規(guī)定的精神，只適用于處理以下簡稱實(shí)施前的歷史遺

5、留問題；實(shí)施后，人民法院審理這類案件，應(yīng)嚴(yán)厲按照的規(guī)定辦理。由此看來，第56條不適用于鄉(xiāng)村房屋買賣，當(dāng)然不能作為審理本案的根據(jù)。而且，按照我國民法精神，不動產(chǎn)物權(quán)的獲得、消滅和變卦，經(jīng)登記才產(chǎn)生法律效能，這也是為絕大多數(shù)國家的民法所接受的一條原那么。關(guān)于鄉(xiāng)村房屋買賣能否合法的法律根據(jù)隨著鄉(xiāng)村城市化進(jìn)程的加快，鄉(xiāng)村特別是城中村房屋買賣不斷增多。鄉(xiāng)村房屋買賣合同能否有效，由于規(guī)定雜亂、了解各異，導(dǎo)致在司法實(shí)際中判決千差萬別。筆者嘗試對鄉(xiāng)村房屋買賣合同的法律效能作一討論。一、鄉(xiāng)村房屋買賣合同效能認(rèn)定的沖突鄉(xiāng)村房屋買賣的出賣方普通為鄉(xiāng)村集體組織的村民，而購買方存在兩種情況：一是集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，二

6、是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人。村民將鄉(xiāng)村房屋出賣給本村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員，認(rèn)定買賣合同有效沒有什么異議。鄉(xiāng)村房屋出賣給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人即外村農(nóng)民或城市居民，合同效能的認(rèn)定，目前有兩種截然相反的觀念。一種觀念以為鄉(xiāng)村房屋買賣合同無效。理由是：其一，根據(jù)第62條及其他條款的規(guī)定，鄉(xiāng)村宅基地屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織一切，能享有宅基地運(yùn)用權(quán)的必需是集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，且一戶只能享有一處。假設(shè)允許鄉(xiāng)村房屋出賣給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，將導(dǎo)致房屋項(xiàng)下的宅基地運(yùn)用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，這勢必導(dǎo)致宅基地運(yùn)用權(quán)享用主體的擴(kuò)展化，違反中關(guān)于宅基地運(yùn)用權(quán)身份限制的規(guī)定。其二，第63條規(guī)定：“鄉(xiāng)村集體一切的土地的運(yùn)用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓

7、或者出租用于非農(nóng)業(yè)建立。假設(shè)農(nóng)民的房屋允許自在買賣，就是將與房屋相銜接的宅基地運(yùn)用權(quán)作為標(biāo)的物出賣了，本質(zhì)上就是對農(nóng)民集體一切的土地運(yùn)用權(quán)進(jìn)展非農(nóng)業(yè)建立，因此為該規(guī)定所制止。其三，1999年國務(wù)院辦公廳在第二條第二款規(guī)定：“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出賣，也不得同意城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建筑和購買的住宅發(fā)放土地運(yùn)用證和房產(chǎn)證。 另一種觀念以為鄉(xiāng)村房屋買賣合同有效。理由是：其一,1963年3月20日中共中央第二項(xiàng)規(guī)定：“社員有買賣房屋的權(quán)益。房屋出賣后，宅基地的運(yùn)用權(quán)即隨之轉(zhuǎn)移給房主，但宅基地的一切權(quán)仍歸集體一切。這一規(guī)定，明確了農(nóng)民擁有買賣房屋的權(quán)益，并且房屋買賣完成

8、后，宅基地的運(yùn)用權(quán)也隨之轉(zhuǎn)移。其二，最高法院民他字第號批復(fù)以為：鄉(xiāng)村房屋買賣按商定交付房款以及管理房屋的買賣有效。二、鄉(xiāng)村房屋買賣合同效能認(rèn)定的沖突處理筆者以為，鄉(xiāng)村房屋買賣合同有效。理由是：認(rèn)定合同無效，該當(dāng)以合同法規(guī)定為根據(jù)。第五十二條第五項(xiàng)規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)強(qiáng)迫性規(guī)定的合同無效。國務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的，不是行政法規(guī)，不能作為認(rèn)定合同無效的根據(jù)。把第62、63條結(jié)合起來分析，的立法本意是，制止鄉(xiāng)村集體土地運(yùn)用權(quán)單獨(dú)轉(zhuǎn)讓，但在鄉(xiāng)村房屋一切權(quán)發(fā)生流轉(zhuǎn)的情況下，其項(xiàng)下的宅基地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓并不制止，只是出賣之后不可再懇求宅基地而已。一切權(quán)的占有、運(yùn)用、收益、處分四項(xiàng)權(quán)能中，最中心的權(quán)能是

9、處分權(quán)，處分權(quán)是一切權(quán)的標(biāo)志。假設(shè)將鄉(xiāng)村房屋的處分權(quán)予以限制，那么很難稱之謂對其房屋享有一切權(quán)了。規(guī)定鄉(xiāng)村房屋可以承繼，意味著鄉(xiāng)村房屋項(xiàng)下的宅基地也可以承繼。闡明現(xiàn)行法律并不否認(rèn)鄉(xiāng)村宅基地運(yùn)用權(quán)隨房屋一切權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓。鄉(xiāng)村宅基地運(yùn)用權(quán)隨房一體的可承繼性，決議了其權(quán)益享用主體的可變性。假設(shè)說鄉(xiāng)村宅基地運(yùn)用權(quán)在原始獲得階段是與集體經(jīng)濟(jì)組織成員權(quán)益嚴(yán)密相連的話，那么隨著一些法律現(xiàn)實(shí)的變化，其權(quán)益享用主體的身份將不是一成不變的，而是可以發(fā)生變動的。闡明鄉(xiāng)村宅基地運(yùn)用權(quán)享用主體限于本村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的規(guī)定，僅僅是原始獲得鄉(xiāng)村宅基地運(yùn)用權(quán)時(shí)對享用主體的限制。鄉(xiāng)村房屋轉(zhuǎn)讓后，新的房屋一切權(quán)人同時(shí)成為宅基

10、地運(yùn)用權(quán)的享有者，其法律意義僅在于特定位置、特定面積的鄉(xiāng)村宅基地運(yùn)用權(quán)享用主體發(fā)生了變動。在權(quán)益屬性上，沒有動搖鄉(xiāng)村土地的集體一切性質(zhì)。綜上所述，根據(jù)法無明文不為禁的原那么，鄉(xiāng)村房屋買賣合同有效。草案第十五章規(guī)定了宅基地運(yùn)用權(quán)，從草案規(guī)定可看出，草案允許鄉(xiāng)村房屋出賣。該草案第272條：建造在宅基地上的住房一切權(quán)轉(zhuǎn)讓的，宅基地運(yùn)用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。第273條：建造在宅基地上的住房一切權(quán)抵押的，在實(shí)現(xiàn)該抵押權(quán)時(shí)，宅基地運(yùn)用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。由此可見，草案對房屋一切權(quán)與宅基地運(yùn)用權(quán)的關(guān)系采用地隨房走。土地管理法規(guī)定的土地的運(yùn)用權(quán)不得用于非農(nóng)建立其立法本意旨在維持農(nóng)業(yè)用地的數(shù)量，保證農(nóng)民的生存之本和糧食供應(yīng)，而宅

11、基地本來就是建立用地，其主體變卦不會導(dǎo)致農(nóng)業(yè)用地的減少，故該條不適用于宅基地，作為認(rèn)定鄉(xiāng)村的住宅出賣給城市居民的房屋買賣合同無效的根據(jù)也違反立法本意。由于宅基地一旦劃撥給村民運(yùn)用，集體經(jīng)濟(jì)組織對其一切的土地實(shí)踐上并不能行使更多的權(quán)益。當(dāng)村民出賣房屋時(shí)，僅僅是宅基地的運(yùn)用權(quán)人換了另外的主體，村民并不能經(jīng)過出賣房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲得出賣建筑物的利益。國家對耕地的維護(hù)是采取嚴(yán)厲的政策，而宅基地與耕地性質(zhì)不同，經(jīng)過合法報(bào)批，宅基地上已建造了建筑物或附著物，普通不會再恢復(fù)到耕地性質(zhì)，允許鄉(xiāng)村村民出賣房屋與國家對耕地的維護(hù)政策并無抵觸。宅基地運(yùn)用證書是當(dāng)?shù)赜?、縣(自治縣)、或市人民政府土地

12、管理部門頒發(fā)的，只需當(dāng)?shù)赜?、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門對宅基地運(yùn)用證書的涂改才是有效的。他人涂改宅基地運(yùn)用證書是違法的，而且，有能夠構(gòu)成犯罪。當(dāng)然，最好能讓當(dāng)?shù)赜?、縣(自治縣)、或市人民政府土地管理部門在原宅基地運(yùn)用證書上改成他的名字或者給他頒發(fā)新的宅基地運(yùn)用證書；假設(shè)不能，不用強(qiáng)求。由于從登記制度的設(shè)定目的來看，登記的作用在于公示，即世人周知該權(quán)益的存在。登記是房屋一切權(quán)的變動宣示，而非房屋買賣合同，不是房屋買賣合同所構(gòu)成的法律關(guān)系必需求件，沒有辦理過戶登記并不影響房屋買賣合同的效能。2. 假設(shè)他計(jì)劃在購買鄉(xiāng)村房屋以后進(jìn)展翻建，他只能在原建筑宅基地占地面積范圍內(nèi)翻建，不能擴(kuò)建到附

13、近耕地面積范圍。假設(shè)擴(kuò)建需求占用耕地、田地面積，那么需經(jīng)過相關(guān)部門審批，假設(shè)未經(jīng)審批就添加建筑占地面積，那么添加的部分就是非法建筑。鄉(xiāng)村房屋的一切權(quán)人可以用來證明本人對房屋享有一切權(quán)的證書普通是當(dāng)?shù)赜颉⒖h(自治縣)、或市人民政府土地管理部門頒發(fā)的宅基地運(yùn)用證書。這個(gè)證書只能證明被該證書記錄的人享有宅基地的運(yùn)用權(quán)。從另一個(gè)角度看，也不存在將房屋建立在其他人享有運(yùn)用權(quán)的宅基地之上的能夠性，所以，這個(gè)證書同時(shí)也能證明被該證書記錄的人享有宅基地之上的房屋一切權(quán)。有些計(jì)劃購買鄉(xiāng)村房屋的城市居民非常關(guān)懷本人買了鄉(xiāng)村房屋后能否獲得產(chǎn)權(quán)證，以為不能獲得產(chǎn)權(quán)證購買鄉(xiāng)村房屋就是不合法的。鄉(xiāng)村房屋是沒有產(chǎn)權(quán)證的。即

14、使購買城市房屋，沒有產(chǎn)權(quán)證也不表示就不享有對房屋的一切權(quán)。根據(jù)和，有買賣合同、付款手續(xù)和房屋交接手續(xù)就足以證明買方對所購房屋的一切權(quán)，所以，購買人能否獲得產(chǎn)權(quán)證或宅基地運(yùn)用證書并不重要。實(shí)際中房屋買賣糾紛時(shí)有發(fā)生。房屋買賣糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、價(jià)款、面積、原承租戶的利益等多種問題，但都離不開買賣合同的有效性問題。那么，終究哪些房屋買賣合同屬無效合同呢？歸納起來，主要有以下幾種：1、房地產(chǎn)分別出賣，合同無效。由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分別性，因此，房屋的一切權(quán)經(jīng)過買賣而轉(zhuǎn)讓時(shí)，該房屋占用范圍內(nèi)的土地運(yùn)用權(quán)也必需同時(shí)轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。假設(shè)出賣人將房產(chǎn)和土地運(yùn)用權(quán)分別賣與不同的買受

15、人，或者出賣房屋時(shí)只轉(zhuǎn)讓房屋一切權(quán)而不同時(shí)轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。2、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。出賣房屋的主體必需是該房屋的一切權(quán)人。非一切權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為普通無效 。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必需征得共有人贊同才干出賣。出賣共有房屋時(shí)，須提交共有人贊同的證明書。部分共有人未獲得其他共有人贊同，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為普通認(rèn)定無效 。3、進(jìn)犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。房屋一切人出賣共有房屋時(shí)，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋一切人出賣租賃房屋的，該當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)益。 房屋一切人出賣房屋時(shí)進(jìn)犯共有人

16、、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以懇求法院宣告該房屋買賣無效。4、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。主要包括轉(zhuǎn)讓含買賣以下房地產(chǎn)：司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決議查封或者以其他方式限制房地產(chǎn)權(quán)益的；依法收回土地運(yùn)用權(quán)的；權(quán)屬有爭議的；法律、行政法規(guī)規(guī)定制止轉(zhuǎn)讓的其他情形。(以下簡稱國辦發(fā)199939號)，但該通知是針對當(dāng)時(shí)一些鄉(xiāng)村地域存在用地次序混亂、非法轉(zhuǎn)讓土地運(yùn)用權(quán)等問題，特別是出現(xiàn)了以開發(fā)“果園、“莊園為名炒賣土地、非法集資的情況，所作出的政策性規(guī)定，該通知的目的在于加強(qiáng)對農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)展房地產(chǎn)開發(fā)。李某購買相某的鄉(xiāng)村私房用于個(gè)人居住，并非炒賣獲取非法利益，且

17、該通知不屬于行政法規(guī)的表現(xiàn)方式.新近公布的第一百六十二條第一款規(guī)定：“宅基地運(yùn)用權(quán)人經(jīng)本集體贊同，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地運(yùn)用權(quán)分配條件的農(nóng)戶；住房轉(zhuǎn)讓時(shí)，宅基地運(yùn)用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。制止城鎮(zhèn)居民在鄉(xiāng)村購置宅基地。鄉(xiāng)村房屋買賣合同效能的討論近年，鄉(xiāng)村的房地產(chǎn)市場逐漸活潑，農(nóng)民往往將其在宅基地上所建房屋或者出租、或者售與他人。購買者中有的是本村或外村村民，有的是外來打工者，還有的那么是城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民，在類似的房屋買賣中產(chǎn)生的糾紛也較多。該類案件訴至法院后，涉及的首要問題即是：合同能否有效。一種意見以為，假設(shè)購房者能獲得宅基地運(yùn)用權(quán)，買賣合同不存在其他違法行為，那么應(yīng)認(rèn)定合同有效。另

18、一種意見以為，村民對宅基地只享有運(yùn)用權(quán)，而無處分的權(quán)益，而出賣住房的行為，實(shí)踐上已處分了宅基地運(yùn)用權(quán)，故合同應(yīng)認(rèn)定無效。爭議產(chǎn)生的緣由在于：下稱規(guī)定：鄉(xiāng)村村民出賣、出租住房后，再懇求宅基地的，不予同意。雖然該條是針對宅基地懇求而規(guī)定的，但從該法及該條的規(guī)定來看，鄉(xiāng)村村民出租、出賣宅基地上所建住宅，法律并未予制止，也未對該出賣行為設(shè)置任何限制。但鄉(xiāng)村宅基地屬農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織一切，只需集體組織的成員才享有宅基地的運(yùn)用權(quán)。而經(jīng)過房屋的轉(zhuǎn)讓，也將與房屋不可分割的宅基地運(yùn)用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓，將宅基地運(yùn)用權(quán)的主體擴(kuò)展到非集體組織成員、甚至是城鎮(zhèn)戶口的居民。同樣，根據(jù)的規(guī)定，鄉(xiāng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，假設(shè)房

19、屋轉(zhuǎn)讓只在集體組織內(nèi)部成員之間進(jìn)展，也有能夠使購房者經(jīng)過房屋的受讓而使本人擁有的宅基地面積超越國家規(guī)定的規(guī)范。那么，鄉(xiāng)村的房屋究竟能否轉(zhuǎn)讓，這類合同的效能應(yīng)如何認(rèn)定就非常值得關(guān)注和思索。對鄉(xiāng)村房屋買賣合同持謹(jǐn)慎的態(tài)度，緣于國家對鄉(xiāng)村土地的一向政策規(guī)定。明確：珍惜、合理利用土地和真實(shí)維護(hù)耕地是我國的根本國策。從八十年代以來，國務(wù)院多次行文，強(qiáng)調(diào)對耕地的維護(hù)。有關(guān)行政規(guī)章、文件對鄉(xiāng)村建房、宅基地的懇求也規(guī)定了嚴(yán)厲的審批程序。年月日實(shí)施的規(guī)定：鄉(xiāng)村村民建房的，應(yīng)先向村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會提出建房懇求，經(jīng)村民會議討論經(jīng)過后，假設(shè)是需求運(yùn)用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)級人民政府審核、縣級人民政府建立行政主管部門審

20、查贊同，再向縣級人民政府土地管理部門懇求用地，經(jīng)縣級人民政府同意后，由縣級人民政府土地管理部門劃撥土地；假設(shè)是運(yùn)用原有宅基地、村內(nèi)空閑地和其他土地，也應(yīng)由鄉(xiāng)級人民政府根據(jù)村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃和土地利用規(guī)劃同意。城鎮(zhèn)居民如需運(yùn)用集體土地建房，還應(yīng)經(jīng)其所在單位或者居民委員會贊同，再按上述兩種情況辦理審批手續(xù)。因此，有人以為，既然宅基地懇求有嚴(yán)厲的規(guī)定，村民轉(zhuǎn)讓房屋也涉及到宅基地運(yùn)用問題，應(yīng)從嚴(yán)掌握。只需在買受人按有關(guān)規(guī)定懇求到所售房屋宅基地運(yùn)用權(quán)后，才干認(rèn)定購房合同有效。假設(shè)這種觀念成立，村民售房的權(quán)益將無從行使。鄉(xiāng)村房屋買賣的出賣方普通為鄉(xiāng)村集體組織的村民，而購買方存在兩種情況：一是集體組織內(nèi)部成員，

21、二是集體組織以外的成員。集體組織內(nèi)部成員又有三種詳細(xì)情況：一是本身已有宅基地，且符合國家規(guī)定的宅基地規(guī)范。二是已有宅基地，但尚未到達(dá)國家規(guī)定的規(guī)范。三是已在集體組織落戶，但尚沒有被分到宅基地。根據(jù)一戶村民只能擁有一處宅基地的規(guī)定，對已有宅基地且符合國家規(guī)范的村民，再懇求宅基地是不能夠得到同意的。對第二種情況的村民，雖然其已有一處宅基地，但如無法定理由，也很難再懇求到第二處宅基地。對第三種情況，懇求宅基地必需經(jīng)過法律、法規(guī)規(guī)定的程序。因此，即使是售房行為發(fā)生在村民集體組織內(nèi)部成員之間，也將難以進(jìn)展。售房者首先要審查購房者的詳細(xì)情況，這無疑是不現(xiàn)實(shí)的。假設(shè)是村民集體組織外部成員懇求宅基地建房，條件

22、將更為嚴(yán)厲。假設(shè)將這些規(guī)定適用于售房行為，購房者的資歷待定，村民出賣房屋將難上加難。經(jīng)過前述提到的法律、法規(guī)規(guī)定，不難看出，國家對宅基地懇求是嚴(yán)厲控制的，而上述規(guī)定并不涉及村民已按規(guī)定懇求到宅基地并按審批手續(xù)建造房屋，但關(guān)系到在出賣房屋問題上發(fā)生爭議如何認(rèn)定。對待這一問題，究其本質(zhì)是如何認(rèn)定宅基地的權(quán)益性質(zhì)，以及宅基地上的權(quán)益與地上建筑物的權(quán)益關(guān)系。我國土地一切權(quán)的主體分為國家和集體兩種。宅基地一切權(quán)屬鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織一切，其運(yùn)用權(quán)由集體組織按法律規(guī)定的條件和程序劃撥給村民運(yùn)用。作為宅基地運(yùn)用權(quán)人，有權(quán)在獲得的土地上享有占有、運(yùn)用的權(quán)益，可以在該土地上建造住房以及其他附著物。作為運(yùn)用權(quán)人無權(quán)單

23、獨(dú)轉(zhuǎn)讓宅基地，但假設(shè)運(yùn)用權(quán)人在宅基地上已建造了房屋，房屋的一切權(quán)的完好權(quán)能屬于宅基地運(yùn)用權(quán)人。此時(shí)，房屋的一切權(quán)與土地的一切權(quán)分屬不同的權(quán)益主體，雙方在權(quán)益行使方面必然相互牽制。而房屋與土地嚴(yán)密結(jié)合的特點(diǎn)決議了二者必有一方要妥協(xié)，或者房隨地走或者地隨房走。假設(shè)只能允許房隨地走，那么村民因不享有土地的一切權(quán)將影響其房屋的一切權(quán)的行使。他只能對其建筑物或其他附著物享有占有、運(yùn)用、收益的權(quán)益，而無從行使最重要的處分的權(quán)能。假設(shè)宅基地運(yùn)用權(quán)人欲走出鄉(xiāng)村、四處面的世界開創(chuàng)一番事業(yè)，其宅基地上的合法建筑只能經(jīng)過出租來發(fā)揚(yáng)物的成效。無疑，這使其權(quán)益的行使很不充分。假設(shè)允許地隨房走，即村民有權(quán)出賣住房，村民對

24、房屋一切權(quán)的行使將不存在任何妨礙，那么此舉能否有礙集體經(jīng)濟(jì)組織對土地享有的一切權(quán)呢？筆者以為，并不影響。宅基地一旦劃撥給村民運(yùn)用，集體經(jīng)濟(jì)組織對其一切的土地實(shí)踐上并不能行使更多的權(quán)益。當(dāng)村民出賣房屋時(shí)，僅僅是宅基地的運(yùn)用權(quán)人換了另外的主體，村民并不能經(jīng)過出賣房屋而從中獲得宅基地的收益，他只能獲得出賣建筑物的利益。因此，對集體經(jīng)濟(jì)組織的經(jīng)濟(jì)利益并不存在進(jìn)犯的問題。且允許鄉(xiāng)村房屋自在轉(zhuǎn)讓，將使鄉(xiāng)村的房屋發(fā)揚(yáng)最大的成效。物權(quán)法草案第十五章規(guī)定了宅基地運(yùn)用權(quán)，從草案規(guī)定可看出，草案允許鄉(xiāng)村房屋出賣。該草案第條：建造在宅基地上的住房一切權(quán)轉(zhuǎn)讓的，宅基地運(yùn)用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。第條：建造在宅基地上的住房一切權(quán)抵押

25、的，在實(shí)現(xiàn)該抵押權(quán)時(shí)，宅基地運(yùn)用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓。由此可見，草案對房屋一切權(quán)與宅基地運(yùn)用權(quán)的關(guān)系采地隨房走。應(yīng)該說草案的規(guī)定是積極、合理并可行的。我們可以比較一下城市居民的房屋一切權(quán)與鄉(xiāng)村村民的房屋一切權(quán)。城市居民出賣擁有一切權(quán)的住房，法律并未設(shè)置特別的規(guī)定。城市的房改房與鄉(xiāng)村的房屋有一定的類似之處，房改房的售價(jià)中不含土地收益，因此建立部規(guī)定已售公房上市該當(dāng)向國家或產(chǎn)權(quán)單位補(bǔ)交一部分土地收益。國家對城市房地產(chǎn)二級市場持積極的開放政策。鄉(xiāng)村村民享有的住房一切權(quán)與城市居民的住房在一切權(quán)的權(quán)屬方面并無二致，假設(shè)對村民售房采限制性政策，對村民來說是不公平的。為此，筆者建議，國家對村民售房也可思索參照城市房改

26、房上市的有關(guān)做法，由集體土地一切權(quán)人收取一定的土地收益。作為村民，其無償運(yùn)用宅基地是基于其特定的社員身份，經(jīng)過購房獲得他人宅基地運(yùn)用權(quán)的人假設(shè)不具有社員身份，完全可以經(jīng)過向土地的一切權(quán)人交納一定的費(fèi)用獲得宅基地運(yùn)用權(quán)。假設(shè)是具有社員身份的人，可分為兩種情況：其已有宅基地且到達(dá)國家規(guī)定的規(guī)范，可以購買他人的住房，但必需交納一定的土地費(fèi)用。假設(shè)是沒有宅基地或達(dá)不到規(guī)定的規(guī)范，可以經(jīng)過報(bào)批后，無須交納一定的土地費(fèi)用。如此思索與國家的土地政策并不矛盾，國家對耕地的維護(hù)是采取嚴(yán)厲的政策，而宅基地與耕地性質(zhì)不同，經(jīng)過合法報(bào)批，宅基地上已建造了建筑物或附著物，普通不會再恢復(fù)到耕地性質(zhì)，允許鄉(xiāng)村村民出賣房屋與

27、國家對耕地的維護(hù)政策并無抵觸。因此，對宅基地上住房的出賣該當(dāng)采用放開的政策。關(guān)于宅基地的控制該當(dāng)在宅基地的懇求上從嚴(yán)把關(guān)?！耙粦糁荒軗碛幸惶幷亟ㄗh改為“一戶只能懇求一處宅基地?？傊P者以為，村民出賣住房的合同，假設(shè)沒有其他違法行為，以認(rèn)定有效為宜。手房屋買賣合同簽定應(yīng)留意的事項(xiàng)在二手房買賣中，許多購房者往往只關(guān)注房產(chǎn)價(jià)值的高低，而忽略了對買賣中能夠出現(xiàn)的問題，對于如何簽署房地產(chǎn)買賣合同所知更少?，F(xiàn)實(shí)上，由于目前我國尚未出臺有關(guān)二手房買賣的格式合同，所以在簽署二手房買賣合同時(shí)，必需由當(dāng)事人本人協(xié)商議定。與房地產(chǎn)整個(gè)紅火的一級市場相比較，二手房市場那么顯得不僅規(guī)模小，而且零散、隨意，而二手房

28、買賣由于買賣主體的多樣，使得其情形復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)較大。因此，二手房買賣合同在簽署前和簽署時(shí)更需求特別留意。 合同簽署前應(yīng)本卷須知 在簽署二手房買賣合同前，購房者需求對售房者有較為全面的了解： 首先 查看產(chǎn)權(quán)一切人的身份證件；房屋產(chǎn)權(quán)證上的產(chǎn)權(quán)一切人是一位還是幾位共有？假設(shè)是幾位共有，那么共有人能否全部贊同？出賣房產(chǎn)時(shí)，房屋的產(chǎn)權(quán)共有人一定要全部贊同。在簽署房產(chǎn)買賣合同時(shí)，也要全部到場。如有特殊情況不能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。 第二 ，購房者要對即將進(jìn)展買賣的房產(chǎn)進(jìn)展必要的了解。這主要包括售房提供的房屋產(chǎn)權(quán)證能否屬實(shí)；房產(chǎn)面積多大；該房產(chǎn)用途是什么；是辦公

29、還是居住，或是其他；該房產(chǎn)有沒有被司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決議查封或以其他方式限制房地產(chǎn)權(quán)益；該房產(chǎn)能否已設(shè)定抵押？根據(jù)的規(guī)定：抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理登記的抵押物的，該當(dāng)通知抵押權(quán)人并告知受讓人轉(zhuǎn)讓物曾經(jīng)抵押的情況；抵押人未通知抵押權(quán)人或者未告知受讓人的，轉(zhuǎn)讓行為無效。在這里，假設(shè)該房產(chǎn)已設(shè)定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權(quán)人就是售房者將該房產(chǎn)抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購房者。這個(gè)規(guī)定的意思也就是售房者已將該房產(chǎn)抵押給第三方，在轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)，并未通知第三方或未告知購房者此房已設(shè)定抵押，那么轉(zhuǎn)讓行為無效。只需在抵押登記注銷或抵押權(quán)人贊同的情況下，此房產(chǎn)方可進(jìn)展買賣。

30、 另外，還要留意該房產(chǎn)能否已設(shè)定租賃？假設(shè)該房產(chǎn)曾經(jīng)出租，那么需求售房者提供該房產(chǎn)的承租方出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權(quán)的聲明。同時(shí)購房者還要查詢售房者與該房產(chǎn)的承租方所簽署的租賃合同能否登記備案？ 合同簽署時(shí)應(yīng)本卷須知 購買二手房時(shí)，除了在簽署二手房合同前，要對該房產(chǎn)有一個(gè)大體的了解外，在簽署二手房合同時(shí)也需求留意以下問題：第一，需求預(yù)備的證明資料。購置房地產(chǎn)，購房者能夠是一人，也能夠是數(shù)人。無論哪種情況，都需求購房者預(yù)備好如下資料：1、身份證原件或護(hù)照原件及復(fù)印件；2、未成年人的戶口簿或出生證明；3、有委托代理人，須提供經(jīng)公證的委托書及代理人身份證。購房者如是境外人士，所提供的公證資料是

31、外文的需到翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些資料如委托書、贊同書等必需經(jīng)以下境內(nèi)、外機(jī)構(gòu)公證、認(rèn)證后方為有效。 另外，要看清楚合同中的商定內(nèi)容。這主要包括以下內(nèi)容：當(dāng)事人的稱號或姓名、住所。這里主要是搞清當(dāng)事人的詳細(xì)情況、地址、聯(lián)絡(luò)方法等，以免出現(xiàn)欺詐情況；雙方應(yīng)向?qū)Ψ阶鲈敿?xì)清楚的引見或調(diào)查；應(yīng)寫明能否共有財(cái)富、能否夫妻共同財(cái)富或家庭共同財(cái)富。 標(biāo)的。這里應(yīng)寫明房屋位置、性質(zhì)、面積、構(gòu)造、格局、裝修、設(shè)備設(shè)備等情況；同時(shí)還要寫明房屋產(chǎn)權(quán)歸屬要與第一條銜接，房屋轉(zhuǎn)賣能否有約束條件；能否存在房屋抵押或其他權(quán)益瑕疵；能否有私搭亂建部分；房屋的物業(yè)管理費(fèi)用及其他交費(fèi)情況；房屋相關(guān)文書資料的移交過程。 價(jià)

32、款。這里也是很主要的內(nèi)容，主要寫明總價(jià)款； 付款方式； 付款條件；如何懇求按揭貸款；定金；尾款等。 履行期限、地點(diǎn)、方式。這里主要寫明交房時(shí)間；條件；辦理相關(guān)手續(xù)的過程；配合與協(xié)調(diào)問題；雙方應(yīng)如何尋求中介公司、律師、評價(jià)機(jī)構(gòu)等效力；各種稅費(fèi)、其他費(fèi)用如何分?jǐn)?；遇有價(jià)錢上漲、下跌時(shí)如何處置。 違約責(zé)任。這里主要闡明哪些系違約情形；如何承當(dāng)違約責(zé)任；違約金、定金、賠償金的計(jì)算與給付；在什么情況下可以免責(zé)；擔(dān)保的方式；對違約金或定金的選擇適用問題。 處理爭議的方式。這里主要商定處理爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需求留意的是，假設(shè)雙方贊同采用仲裁的方式處理糾紛，應(yīng)按照我國的規(guī)定寫清明確的條款。 合同

33、生效條款。雙方在此商定合同生效時(shí)間；生效或失效條件；當(dāng)事人不能為本人的利益不正當(dāng)?shù)刈瓒魲l件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同無效的情形；幾種無效的免責(zé)條款；當(dāng)事人要求變卦或吊銷合同的條件；合同無效或被吊銷后，財(cái)富如何進(jìn)展返還。 合同中止、終止或解除條款。按照第六十八條、第九十一條、第九十四條之規(guī)定，合同當(dāng)事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。有必要在此明確商定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應(yīng)履行的通知、協(xié)助、嚴(yán)密等義務(wù)；解除權(quán)的行使期限；補(bǔ)救措施；合同中止、終止或解除后，財(cái)富如何進(jìn)展返還。 合同的變卦與轉(zhuǎn)讓。在此商定合同的變卦與轉(zhuǎn)讓的條件或不能進(jìn)展變卦、轉(zhuǎn)讓的制止條款。 附件。在此

34、闡明本合同有哪些附件；附件的效能等。 因此，對任何購買二手房的消費(fèi)者來說， 在簽約過程中要慎之又慎，對所簽條款要逐條琢磨，不能模棱兩可；一切條款內(nèi)容購房者都要真正認(rèn)可，不要勉強(qiáng)簽署；最好在合同文本簽署前請專家或律師審核，這樣才干確保您的權(quán)益不受損害。 只需在簽署合同前后，對所購房產(chǎn)有一個(gè)清楚全面的認(rèn)識，方能做到在購買時(shí)心中有數(shù)，購買后不會懊悔。芻議鄉(xiāng)村房屋買賣合同效能的認(rèn)定來源： 日期：2021-05-15 HYPERLINK china.findlaw/fangdichan/fangwumaimai/rcfwmm/20409.html l say 我來說兩句 HYPERLINK china.

35、findlaw/fangdichan/fangwumaimai/rcfwmm/20409.html l say (0條)復(fù)制鏈接字號: HYPERLINK javascript:void(0) 小 HYPERLINK javascript:void(0) 中 HYPERLINK javascript:void(0) 大引薦欄目： HYPERLINK china.findlaw/fangdichan/fdcfg/index.html t _blank 房產(chǎn)糾紛法規(guī) HYPERLINK china.findlaw/fangdichan/hetongfanben/index.html t _blan

36、k 房產(chǎn)糾紛文書 HYPERLINK china.findlaw/falvchangshi/fangchanjiufen/ t _blank 房產(chǎn)糾紛常識 HYPERLINK china.findlaw/fangchan t _blank 房產(chǎn)糾紛律師 HYPERLINK china.findlaw/ask/browse_s30.html t _blank 房產(chǎn)糾紛法律咨詢內(nèi)容摘要：在現(xiàn)行的法律法規(guī)中，由于鄉(xiāng)村房屋法律定位模糊，農(nóng)民對其自有房屋能否有處分權(quán)在立法上存在矛盾，導(dǎo)致在實(shí)際中帶來很多社會問題。司法機(jī)關(guān)只能征引實(shí)踐上不能作為判決根據(jù)的行政規(guī)章來作出判決，因此應(yīng)經(jīng)過修正對鄉(xiāng)村房屋能否買賣

37、、如何買賣等問題予以明確。本文以為，因宅基地的特殊性，可以經(jīng)過一些特殊的方式如法定租賃權(quán)等，讓鄉(xiāng)村房屋在市場上自在流通，從根本上保證農(nóng)民的利益，使農(nóng)民真正享有物權(quán)。 關(guān)鍵詞：鄉(xiāng)村房屋 買賣合同 效能 財(cái)富權(quán) 土地管理法 鄉(xiāng)村房屋買賣案例分析 2002年7月1日，李玉蘭以4.5萬元的價(jià)錢購買了北京通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)辛店村村民馬海濤的父親留下的一套院落，后破費(fèi)十幾萬元把院子進(jìn)展整修和布置。當(dāng)時(shí)，李玉蘭還拿到房屋買賣協(xié)議和土地運(yùn)用證。不過，宅基地土地運(yùn)用證無法“過戶，只是在變卦欄注明“房屋出賣給李玉蘭運(yùn)用。 2006年12月，原房主馬海濤要求原價(jià)收回住房遭到回絕后，馬海濤夫婦向法院提起訴訟，要求撤銷合同、

38、收回房子。 2007年7月10日，北京市通州區(qū)法院宋莊法庭作出判決，以為李玉蘭的房屋買賣協(xié)議無效，判令馬海濤向李玉蘭支付93808元房屋補(bǔ)償，限李玉蘭90天內(nèi)“退房。但判決后，李玉蘭不服提出上訴。 2007年12月17日，北京市第二中級人民法院作出終審問決，判決雙方簽署的房屋買賣協(xié)議無效，原告向被告返還房屋，被告向原告支付原房及添附部分的折價(jià)補(bǔ)償為人民幣93808元。這起案件也是鄉(xiāng)村房屋買賣糾紛的一個(gè)縮影。 目前，很多鄉(xiāng)村房屋買賣糾紛都與此相類似，而法院的判決也與上述判決雷同。本文以為，從長久的社會效果看，類似判決帶來的不良效果要比判決本身不公平對社會的負(fù)面影響嚴(yán)重。 首先，從法理上講，類似于

39、上述的判決結(jié)果與法律價(jià)值趨向追求的是公平和正義相悖。作為鄉(xiāng)村房屋買賣合同的當(dāng)事人之一，農(nóng)民在出賣本人房屋時(shí)，其目的是為了獲得經(jīng)濟(jì)利益，而且在簽定房屋買賣合同時(shí)買賣雙方都是自愿的，而在涉案的房屋市場價(jià)上升以后，作為原告的賣方此時(shí)以為有利可圖，因此提起訴訟，利用民事訴訟作為本人謀取更多利益的手段，所以法院以鄉(xiāng)村房屋買賣合同無效判決將升值的房屋返還給原告，這本質(zhì)上認(rèn)可了原告這種不誠信的行為，而原告當(dāng)初的違法行為卻因此而獲得了更多的利益，因此該類判決與訴訟法所提倡的正義和公平原那么是不相符的。 其次，從法律的效果來看，類似上述的判決并沒有到達(dá)穩(wěn)定社會次序的目的，作為原告的鄉(xiāng)村居民將本人的房屋賣掉時(shí)，闡

40、明他確實(shí)曾經(jīng)沒有運(yùn)用該房屋的需求了，才將房屋賣給作為被告的城市居民，而法院判決被告作為購房人將房屋返還給原告，該判決本身就蘊(yùn)含了潛在的糾紛，由于原告有能夠再次將房屋出賣給另外的居民，再次獲利，而當(dāng)房屋再次升值時(shí)候，又會以同樣的手段將房屋收回，因此，類似上述的判決實(shí)踐上是讓原告利用法律對此問題沒有明確規(guī)定的破綻，到達(dá)了不合法的目的。 鄉(xiāng)村房屋買賣相關(guān)法律規(guī)定 目前，我國法律體系中沒有一部專門法律來規(guī)范農(nóng)民的房屋一切權(quán)，只是在一些行政規(guī)章中對鄉(xiāng)村房屋問題作了規(guī)定。如國務(wù)院辦公廳1999年發(fā)布的以下稱第二條第二款：“鄉(xiāng)村的住宅不得向城市居民出賣，也不得同意城市居民在農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得違

41、法為建造和購買的住宅發(fā)放土地運(yùn)用證和房產(chǎn)證。還如2004年11月國土資源部以下稱規(guī)定“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在鄉(xiāng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在鄉(xiāng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地運(yùn)用證，從這些規(guī)定中似乎可以看出城鎮(zhèn)居民購置鄉(xiāng)村住宅是違法的。但是在一些全國人民代表大會公布的根本法律中并沒有嚴(yán)厲的制止鄉(xiāng)村房屋買賣，如根據(jù)第六十二條第四款規(guī)定：“鄉(xiāng)村村民出賣、出租住房后，再懇求宅基地的，不予同意，該規(guī)定闡明法律并未制止農(nóng)民出租、出賣住房，而是在鄉(xiāng)村村民出賣住宅以后，農(nóng)民喪失了再懇求宅基地的權(quán)益。同時(shí)，第155條規(guī)定“曾經(jīng)登記的宅基地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)讓或消滅時(shí)，應(yīng)及時(shí)辦理變卦登記或注銷登記手續(xù)，該條款也闡明了宅基地是可以轉(zhuǎn)

42、讓的。因此從上述的條款中可以看出我國的根本法沒有制止鄉(xiāng)村房屋的買賣。而且從法律的效能上看，和是根本法，屬于上位法，上述的和是行政規(guī)章，是國務(wù)院的下屬部門作出的規(guī)章，屬于下位法，其效能遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及根本法的效能，因此可以以為法律是允許鄉(xiāng)村房屋買賣。 在司法實(shí)際中，法官對于鄉(xiāng)村房屋買賣合同認(rèn)定無效的緣由，在于我國現(xiàn)行的相關(guān)法律法規(guī)和政策對該問題的規(guī)定出現(xiàn)了不一致和不協(xié)調(diào)。 目前，涉及到農(nóng)民房屋一切權(quán)的法律只是零星的散落在、和中，而我國現(xiàn)有的用來規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的法律如、等都是用來系統(tǒng)的論述城市房屋一切權(quán)的問題。 與此同時(shí)，散落在上述幾部法中關(guān)于鄉(xiāng)村房屋買賣問題的法條也出現(xiàn)了沖突，例如根據(jù)第六十三條規(guī)定“農(nóng)

43、民集體一切的土地的運(yùn)用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建立；但是，符合土地利用總體規(guī)劃并依法獲得建立用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地運(yùn)用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外。根據(jù)該條款，只需“符合土地利用總體規(guī)劃并依法獲得建立用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地運(yùn)用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的情況下，農(nóng)民集體一切的土地的運(yùn)用權(quán)才可以轉(zhuǎn)讓，因此可以認(rèn)定鄉(xiāng)村村民不能處分本人的房屋。而第六十二條第四款規(guī)定，“鄉(xiāng)村村民出賣、出租住房后，再懇求宅基地的，不予同意，根據(jù)該條款規(guī)定，法律又允許農(nóng)民買賣本人的房屋。因此這種相互矛盾的法條導(dǎo)致了在處置同類案件時(shí)候，法官可以征引不同法律，甚至征引同一部法律的不同條文，也會作出截然不

44、同的判決結(jié)果。鄉(xiāng)村房屋買賣法律完善建議 綜上所述，本文以為，對于鄉(xiāng)村房屋買賣曾經(jīng)成為較為普遍的景象，應(yīng)該本著“宜疏而不宜堵的原那么，經(jīng)過完善的法律進(jìn)展引導(dǎo)，修正的相關(guān)規(guī)定，讓鄉(xiāng)村房屋在市場上自在流通，從根本上保證農(nóng)民的利益，使農(nóng)民真正享有物權(quán)。 由于我國土地一切權(quán)分為國家一切和集體一切，宅基地運(yùn)用權(quán)是集體經(jīng)濟(jì)組織給予其成員的福利，往往是與該成員的資歷聯(lián)絡(luò)在一同，因此就使得宅基地運(yùn)用權(quán)不是普通的財(cái)富權(quán)益，而是一種與一定的身份相聯(lián)絡(luò)，且具有一定的福利和社會保證功能性質(zhì)的權(quán)益，所以不適宜自在轉(zhuǎn)讓。宅基地上建造的鄉(xiāng)村房屋，也與普通的建筑物有不同的性質(zhì)。因此該當(dāng)摒棄過去房地一體化“房隨地走或“地隨房走的

45、觀念，將房和地作為兩個(gè)不同的物權(quán)加以評價(jià)。 自創(chuàng)我國臺灣地域關(guān)于法定租賃權(quán)實(shí)際，我國臺灣地域的第425條規(guī)定：“土地及其他土地上之房屋同屬一人一切，而僅將土地或僅將房屋一切權(quán)讓與他人，或?qū)⑼恋丶胺课萃瑫r(shí)或先后讓與相異之人時(shí)，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋的運(yùn)用期限內(nèi)，有租賃關(guān)系。在這種法定租賃權(quán)實(shí)際下，即使受讓人是集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人，其受讓鄉(xiāng)村房屋后，雖不能享有該集體經(jīng)濟(jì)組織的宅基地運(yùn)用權(quán)，但與集體經(jīng)濟(jì)組織建立了法定租賃關(guān)系。這種“法定租賃權(quán)為我國處理鄉(xiāng)村房屋問題提供了參考。 同時(shí)，可以參照城市房改房上市的有關(guān)做法，由集體土地一切權(quán)人收取一定的土地收益

46、，這樣村民并不能經(jīng)過出賣房屋而從中獲得宅基地的收益，只能獲得出賣建筑物的利益。因此，對集體經(jīng)濟(jì)組織的經(jīng)濟(jì)利益并不存在進(jìn)犯的問題，且允許鄉(xiāng)村房屋自在轉(zhuǎn)讓，將使鄉(xiāng)村的房屋發(fā)揚(yáng)最大的成效。也可以自創(chuàng)我國一些地域的勝利閱歷，如江蘇蘇州市郊區(qū)已進(jìn)展試點(diǎn)，補(bǔ)繳40%的土地出讓金后，鄉(xiāng)村房屋可上市的方法，經(jīng)過補(bǔ)繳部分土地出讓金，將宅基地性量變?yōu)閲型恋兀I受人獲得房屋一切權(quán)及國有土地運(yùn)用權(quán)。 參考文獻(xiàn)： 1.符啟林，羅晉京.試論鄉(xiāng)村房屋一切權(quán)和農(nóng)民權(quán)益維護(hù)J.學(xué)術(shù)研討，20217 2.高巧麗，劉欣.鄉(xiāng)村房屋買賣法律問題探求J.協(xié)作經(jīng)濟(jì)與研討，20215 3.李旭.鄉(xiāng)村房屋買賣存在的法律問題及法律對策J.時(shí)代

47、法學(xué)，20074中國鄉(xiāng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓的法律姿態(tài)及裁判根本原那么一、鄉(xiāng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓及其糾紛產(chǎn)生概論 一鄉(xiāng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓的社會經(jīng)濟(jì)根底 所謂鄉(xiāng)村房屋，是指在鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織一切的土地上建造的房屋，主要為村民私有的住宅房屋和集體一切的房屋，如村委會辦公用房、企業(yè)廠房、倉庫、其他公益事業(yè)用房等。 鄉(xiāng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓從社會經(jīng)濟(jì)上分析，有其必然性。由于物的價(jià)值在于利用和流轉(zhuǎn)，鄉(xiāng)村房屋與城鎮(zhèn)房屋一樣，也必然存在買賣、轉(zhuǎn)讓，此為市場經(jīng)濟(jì)社會的必然規(guī)律。工業(yè)化與城市化日益深化的現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)社會，是一個(gè)流動的社會，不但人的流動性加強(qiáng)，物和財(cái)富的流轉(zhuǎn)更是前所未有的頻繁、迅速。不僅許多農(nóng)民曾經(jīng)與傳統(tǒng)意義上面朝

48、黃土背朝天的農(nóng)民有了根本上的區(qū)別，而且鄉(xiāng)村房屋買賣也有其現(xiàn)實(shí)必要性和必然性：1眾多農(nóng)民參與城鎮(zhèn)居民的行列，其在鄉(xiāng)村的房屋如何處置?是閑置還是利用和轉(zhuǎn)讓？村民生老病死，成員構(gòu)成變動不居，而居住需求也隨之變化不定。鄉(xiāng)村村民子女考取大學(xué)，戶口由鄉(xiāng)村遷入城市；子女在城市定居后，他們父母隨子女共同生活而脫離鄉(xiāng)村；農(nóng)民進(jìn)城打工或做生意，賺錢興隆后，在城里購買商品房而舉家搬遷，脫離鄉(xiāng)村景象，也非常普遍。2眾多農(nóng)民需求擺脫貧困、創(chuàng)業(yè)開展，需求創(chuàng)業(yè)資金，而房屋作為其最重要的財(cái)富卻不能充分利用、處分轉(zhuǎn)讓，是不合理的。假設(shè)是鄉(xiāng)村房屋只能轉(zhuǎn)讓給村集體內(nèi)部的成員，其價(jià)錢也是可想而知的。3原集體一切的房屋，如村委會辦公用

49、房、集體企業(yè)廠房、倉庫、其他公益事業(yè)用房等，由于集體經(jīng)濟(jì)組織的公共利益需求轉(zhuǎn)換房屋用途和盤活資產(chǎn)，這在客觀上也需求出賣、轉(zhuǎn)讓房屋。4異地農(nóng)民和城鎮(zhèn)居民有在鄉(xiāng)村進(jìn)展消費(fèi)運(yùn)營和居住之需求，客觀上存在買賣鄉(xiāng)村房屋的宏大需求。人們到鄉(xiāng)村集鎮(zhèn)經(jīng)商，久而久之，租房不如買房；城里人向往田園牧歌式生活，情愿在鄉(xiāng)村購房居??；城市下崗工人上山下鄉(xiāng)，由工業(yè)工人變?yōu)檗r(nóng)業(yè)工人甚至農(nóng)場主者亦有之。5近十年來城市房地產(chǎn)價(jià)錢飛漲，客觀上曾經(jīng)超越一部分城鎮(zhèn)居民的接受才干，為理處理房屋居住問題，他們被迫購買鄉(xiāng)村房屋或郊區(qū)開發(fā)的“小產(chǎn)權(quán)房。另外，我國正努力消除城鄉(xiāng)二元構(gòu)造體制，有些省份曾經(jīng)開場試點(diǎn)，取消城鄉(xiāng)戶籍區(qū)別，實(shí)現(xiàn)遷徙自在等

50、制度。如不允許鄉(xiāng)村房屋和宅基地運(yùn)用權(quán)的流轉(zhuǎn)，那么無法在根本上消除城鄉(xiāng)二元構(gòu)造。總而言之，從社會經(jīng)濟(jì)開展看，對鄉(xiāng)村房屋轉(zhuǎn)讓有需有供，買賣之勢自然日趨上升。 從國家立法上看，法律并沒有明文制止鄉(xiāng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓，相反在多部法律和法規(guī)中規(guī)定了鄉(xiāng)村村民得買賣、轉(zhuǎn)讓其一切的房屋。例如，第30條規(guī)定鄉(xiāng)村村民對其合法建造的房屋、第64條規(guī)定私人對合法擁有的房屋享有一切權(quán)，而一切權(quán)人對本人的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)，依法享有占有、運(yùn)用、收益和處分的權(quán)益。第62條第4款規(guī)定鄉(xiāng)村村民得出賣、出租住房，只是再懇求宅基地的，不予同意。 二大量鄉(xiāng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓糾紛案件的產(chǎn)生 隨著社會經(jīng)濟(jì)的開展，鄉(xiāng)村有國家進(jìn)一步放開對鄉(xiāng)村房屋和

51、宅基地買賣、轉(zhuǎn)讓限制的要求。但是，國家為了維護(hù)農(nóng)民的根本利益和鄉(xiāng)村社會的穩(wěn)定，防止農(nóng)民失去房屋和土地而流離失所，又不得不對鄉(xiāng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓設(shè)置法律政策上和現(xiàn)實(shí)上的諸多限制。允許鄉(xiāng)村房屋在市場上自在買賣、轉(zhuǎn)讓與限制轉(zhuǎn)讓，兩者之間存在著難以調(diào)和的深層次的社會矛盾。鄉(xiāng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓既能夠促進(jìn)農(nóng)民和鄉(xiāng)村的開展，也能夠給農(nóng)民、農(nóng)業(yè)和鄉(xiāng)村帶來一系列的問題，可說為利害參半，莫衷一是?，F(xiàn)實(shí)上，在我國現(xiàn)行法律體制和國情下，鄉(xiāng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓是一個(gè)極為復(fù)雜的法律問題。有民事買賣必然產(chǎn)生糾紛，特別是由于近年城市及其周邊地方的房地產(chǎn)價(jià)錢飛漲，不少出賣房屋的農(nóng)民反悔，要求受讓方添加價(jià)款、回購房屋或者確認(rèn)無效，導(dǎo)致出

52、現(xiàn)了大量糾紛。當(dāng)前人民法院曾經(jīng)受理了大量鄉(xiāng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓糾紛案件，對此必需予以正確對待，妥善地引導(dǎo)和處理相關(guān)法律糾紛。 二、中國鄉(xiāng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓的法律姿態(tài) 一鄉(xiāng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓不可防止地涉及鄉(xiāng)村集體土地權(quán)益問題 由于鄉(xiāng)村房屋建造于鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織一切的土地之上，而非空中樓閣，鄉(xiāng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓不可防止地涉及鄉(xiāng)村集體土地一切權(quán)和土地運(yùn)用權(quán)兩個(gè)層面的問題。我國憲法和土地管理法均明確規(guī)定：“鄉(xiāng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家一切的以外，屬于農(nóng)民集體一切；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體一切。農(nóng)民對土地只享有運(yùn)用權(quán)，而無一切權(quán)；鄉(xiāng)村集體土地一切權(quán)不得買賣、轉(zhuǎn)讓，為憲法和法律所明定，殊無

53、異義。我國現(xiàn)行立法采用土地運(yùn)用權(quán)和建筑物一切權(quán)不分別的觀念，土地運(yùn)用權(quán)與建筑物一切權(quán)須歸屬于同一主體，建筑物與土地之間不存在主從之分。即所謂“房隨地走，地隨房走。這一制度表達(dá)在兩個(gè)方面。在靜態(tài)的權(quán)屬登記方面，遵照房、地主體一致的原那么。如第6條規(guī)定：“房屋權(quán)屬登記該當(dāng)遵照房屋的一切權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)土地運(yùn)用權(quán)益主體一致的原那么。在動態(tài)的房地產(chǎn)買賣方面，房和地必需作為同一買賣對象，不能單獨(dú)對待。第31條規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時(shí)，房屋的一切權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地運(yùn)用權(quán)同時(shí)轉(zhuǎn)讓、抵押。我國對鄉(xiāng)村房屋尚沒有相關(guān)產(chǎn)權(quán)登記管理的立法規(guī)定，但通說以為土地運(yùn)用權(quán)和建筑物一切權(quán)也是不可分別的，即實(shí)行房地

54、產(chǎn)權(quán)一致原那么。鄉(xiāng)村集體土地運(yùn)用權(quán)，無論是普通集體建立用地運(yùn)用權(quán)或是宅基地運(yùn)用權(quán)，其流轉(zhuǎn)均遭到法律和政策的嚴(yán)厲限制，不能象國有土地運(yùn)用權(quán)那樣自在流轉(zhuǎn)。這現(xiàn)實(shí)上構(gòu)成了鄉(xiāng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓的法律妨礙，使鄉(xiāng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓陷于法律姿態(tài)。1、限制宅基地運(yùn)用權(quán)流轉(zhuǎn)影響鄉(xiāng)村私有房屋買賣 鄉(xiāng)村房屋主要為鄉(xiāng)村私人一切的房屋，俗稱私房。私有房屋涉及的是村民宅基地運(yùn)用權(quán)，其他鄉(xiāng)村房屋涉及的是普通集體建立用地運(yùn)用權(quán)。所謂宅基地運(yùn)用權(quán)，是指鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員(村民)依法享有在集體一切的土地上建造住宅及其附屬設(shè)備的用益物權(quán)。鑒于我國城鄉(xiāng)二元體制，國有建立用地運(yùn)用權(quán)與宅基地運(yùn)用權(quán)這兩種權(quán)益的差別極大。宅基地運(yùn)用權(quán)有如下特

55、點(diǎn)：1權(quán)益主體具有嚴(yán)厲的身份性。懇求獲得宅基地運(yùn)用權(quán)的主體必需是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，其他集體經(jīng)濟(jì)組織成員只需在其戶口遷入本集體時(shí)才有資歷獲得。這實(shí)踐上是以懇求人為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員為前提。2初始獲得的無償性、福利性。根據(jù)現(xiàn)行法律的規(guī)定，宅基地運(yùn)用權(quán)的初始獲得原那么上是無償?shù)?，作為村民生活保證的根本福利。3無期限性?，F(xiàn)行法律并未對宅基地運(yùn)用權(quán)的期限進(jìn)展限制，宅基地運(yùn)用權(quán)不因期限屆滿而消滅，但因自然災(zāi)禍等緣由消逝者除外。4單一性。第62條規(guī)定：“鄉(xiāng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超越省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的規(guī)范鄉(xiāng)村村民出賣、出租住房后，再懇求宅基地的，不予同意。可見，村民原那么上只

56、能擁有一處宅基地運(yùn)用權(quán)，其轉(zhuǎn)讓宅基地及其之上的房屋后，不得再懇求獲得宅基地。 基于宅基地運(yùn)用權(quán)的特殊性，宅基地運(yùn)用權(quán)的轉(zhuǎn)讓遭到法律的嚴(yán)厲限制。第153條規(guī)定：“宅基地運(yùn)用權(quán)的獲得、行使和轉(zhuǎn)讓，適用土地管理法等法律和國家有關(guān)規(guī)定。而現(xiàn)行第63條規(guī)定：“農(nóng)民集體一切的土地的運(yùn)用權(quán)不得出讓，轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建立。第184條、第37條均規(guī)定，宅基地運(yùn)用權(quán)不得抵押。由此可見，宅基地運(yùn)用權(quán)不能在市場上自在流轉(zhuǎn)?，F(xiàn)實(shí)上，許多地方性法規(guī)和村民自治公約，規(guī)定制止宅基地運(yùn)用權(quán)流轉(zhuǎn)。學(xué)者以為，“鄉(xiāng)村房屋買賣的根本問題在于如何處置鄉(xiāng)村房屋與宅基地運(yùn)用權(quán)的關(guān)系?，F(xiàn)行法律采取嚴(yán)厲限定的做法，雖然其初衷在于維護(hù)鄉(xiāng)村和

57、農(nóng)民利益，但實(shí)踐上逃避了問題。1 2、限制普通集體建立用地運(yùn)用權(quán)流轉(zhuǎn)影響了其他鄉(xiāng)村房屋買賣 任何單位和個(gè)人進(jìn)展建立，需求運(yùn)用土地的，必需依法懇求運(yùn)用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建立住宅經(jīng)依法同意運(yùn)用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體一切的土地的，或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)備和公益事業(yè)建立經(jīng)依法同意運(yùn)用農(nóng)民集體一切的土地的除外。也就是說，建立用地包括國有建立用地和集體建立用地兩種根本類型。根據(jù)第條、第151條規(guī)定，建立用地運(yùn)用權(quán)人依法對國家一切的土地享有占有、運(yùn)用和收益的權(quán)益，有權(quán)益用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)備。集體一切的土地作為建立用地的，該當(dāng)按照土地管理法等法律規(guī)定辦理。根據(jù)第63條規(guī)定，鄉(xiāng)村集體

58、一切的土地的運(yùn)用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建立；符合土地利用總體規(guī)劃并依法獲得建立用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地運(yùn)用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移的除外?？梢娻l(xiāng)村集體建立土地運(yùn)用權(quán)流轉(zhuǎn)遭到嚴(yán)厲的法律限制。 綜上，我國目前現(xiàn)行法律雖然未明確限制鄉(xiāng)村房屋轉(zhuǎn)讓，但因?qū)w建立用地運(yùn)用權(quán)移轉(zhuǎn)有嚴(yán)厲的限制，因此對鄉(xiāng)村房屋的轉(zhuǎn)讓是存在一定的限制。詳細(xì)而言，如學(xué)者指出：“鄉(xiāng)村集體土地歸屬于集體經(jīng)濟(jì)組織，作為集體組織成員的個(gè)人享有成員運(yùn)用權(quán)。因此，鄉(xiāng)村集體土地運(yùn)用權(quán)具有身份性，原那么上供集體組織內(nèi)成員運(yùn)用。此外，對鄉(xiāng)村集體土地利用限制有助于農(nóng)業(yè)用地的維護(hù)。正是基于對鄉(xiāng)村集體土地運(yùn)用的限制，鄉(xiāng)村房屋的轉(zhuǎn)讓遭到相

59、應(yīng)的限制。2 二鄉(xiāng)村房屋產(chǎn)權(quán)登記管理現(xiàn)狀影響了買賣買賣 房屋買賣、轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓的是房屋一切權(quán)。根據(jù)第6條、第9條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變卦、轉(zhuǎn)讓和消滅，該當(dāng)按照法律規(guī)定登記?！安粍赢a(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變卦、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效能；未經(jīng)登記，不發(fā)生效能，但法律另有規(guī)定的除外。城市房屋買賣、轉(zhuǎn)讓，房屋一切權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí),須到房屋所在地房屋管理機(jī)關(guān)及土地管理部門辦理一切權(quán)轉(zhuǎn)移登記和土地運(yùn)用權(quán)變卦登記手續(xù),只需完成這些手續(xù),才發(fā)生房屋一切權(quán)及土地運(yùn)用權(quán)轉(zhuǎn)移的效能。那么鄉(xiāng)村房屋買賣時(shí),其程序和效能又如何呢？這個(gè)問題一時(shí)難以回答。由于，除部分社會經(jīng)濟(jì)興隆地域之外，迄今為止，我國許多鄉(xiāng)村地域尚未對房屋實(shí)行嚴(yán)

60、厲意義上的產(chǎn)權(quán)登記管理，因此鄉(xiāng)村房屋權(quán)益的公示方法與城鎮(zhèn)房屋的公示方法不同，也不完全符合現(xiàn)行法律規(guī)定。農(nóng)民在轉(zhuǎn)讓鄉(xiāng)村房屋時(shí)不可防止地遇到產(chǎn)權(quán)登記問題, 由于許多鄉(xiāng)村房產(chǎn)沒有產(chǎn)權(quán)證, 買賣時(shí)無法辦理過戶手續(xù), 呵斥這些鄉(xiāng)村房屋買賣存在風(fēng)險(xiǎn), 由此導(dǎo)致大量鄉(xiāng)村房屋閑置甚至毀壞, 致使農(nóng)民的房屋財(cái)富缺乏有力維護(hù)。 鄉(xiāng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓在產(chǎn)權(quán)登記上存在兩方面問題：其一，由于鄉(xiāng)村房屋的產(chǎn)權(quán)尚未實(shí)行登記公示方法，相當(dāng)部分鄉(xiāng)村房屋買賣、轉(zhuǎn)讓實(shí)踐上無法進(jìn)展登記公示，此影響產(chǎn)權(quán)確實(shí)定。其二，由于法律限制宅基地運(yùn)用權(quán)的流轉(zhuǎn)，影響了鄉(xiāng)村房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的登記。鄉(xiāng)村宅基地運(yùn)用權(quán)實(shí)行嚴(yán)厲審批、登記制度，要求房地同屬一個(gè)權(quán)益主