1、淄博寫字樓總部基地市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告前 言 隨著城市的發(fā)展和擴(kuò)張，淄博的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有了很大程度的發(fā)展，近幾年城市綜合體項(xiàng)目層出不窮，投資型的、企業(yè)總部基地型的、金融中心型的，各具特色的商業(yè)模式不斷涌現(xiàn)，陳舊的商業(yè)模式已經(jīng)漸漸被新興商業(yè)地產(chǎn)所替代。如匯金大廈、通乾拉菲、德泰堂國(guó)際商務(wù)大廈、云龍國(guó)際、活力一諾總部基地等。第一部分：產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概述第二部分：淄博商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀第三部分：淄博及高新區(qū)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀第四部分：淄博總部基地市場(chǎng)產(chǎn)品 第五部分：客戶群分析 報(bào)告導(dǎo)讀第一部分產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概述 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)：圍繞著微笑曲線，構(gòu)建的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈一體化平臺(tái)，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，實(shí)現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運(yùn)營(yíng)。以獨(dú)棟寫字樓、高層

2、辦公樓、標(biāo)準(zhǔn)化廠房、中試研發(fā)樓為開發(fā)對(duì)象，整合自然資源、社會(huì)資源、經(jīng)濟(jì)資源等，打造產(chǎn)、學(xué)、研產(chǎn)業(yè)集群，幫助政府改善區(qū)域環(huán)境、提升區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)力；幫助企業(yè)提升企業(yè)形象、提高企業(yè)發(fā)展力的新型產(chǎn)業(yè)形式。 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)概念 第一部分 1、 總部綜合體 總部綜合體作為產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的代表產(chǎn)品類型，是指在城市中心或副中心區(qū)域，以打造高品質(zhì)、規(guī)?；目偛繕怯钶d體為手段，以培育和運(yùn)營(yíng)總部經(jīng)濟(jì)為目的，形成以總部首腦企業(yè)為核心，聚合上下游及現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等高端產(chǎn)業(yè)資源，形成發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)的企業(yè)集群。 代表項(xiàng)目：青羊稅源總部基地 無(wú)錫總部商務(wù)園產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)分為兩大產(chǎn)品線，總部綜合體與產(chǎn)業(yè)綜合體。 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)分類 第一部分 青羊稅源總部基地

3、青羊綠舟項(xiàng)目分為南北兩大區(qū)域,占地約15300畝,其中南區(qū)占地約 10084畝,北區(qū)約 5238畝. 目前南區(qū)項(xiàng)目開始啟動(dòng)。 項(xiàng)目以綠地公園為載體，承載稅源總部、高尚住宅社區(qū)、文化藝術(shù)產(chǎn)業(yè)、休閑娛樂產(chǎn)業(yè)、旅游觀光產(chǎn)業(yè)，具備旅游、商務(wù)、居住、休閑、度假、教育、文化發(fā)展等多重功能的大型復(fù)合性項(xiàng)目。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)分類青羊稅源總部基地紅宮區(qū)無(wú)錫總部商務(wù)園無(wú)錫總部商務(wù)園位于無(wú)錫錫北生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)集聚區(qū)內(nèi)，占地850畝，總建筑面積120萬(wàn)平方米，有5A級(jí)寫字樓、企業(yè)獨(dú)棟、花園洋房、商業(yè)辦公、創(chuàng)意地產(chǎn)等業(yè)態(tài)，是無(wú)錫北塘區(qū)政府重點(diǎn)打造的項(xiàng)目，由聯(lián)東集團(tuán)傾力打造。無(wú)錫總部商務(wù)園大型辦公的聚集會(huì)引發(fā)巨大的規(guī)模效應(yīng)，形成一

4、個(gè)新的商務(wù)中心圈，無(wú)錫總部商務(wù)園建成后預(yù)計(jì)至少將有600家企業(yè)進(jìn)駐，可容納5萬(wàn)中產(chǎn)階級(jí)在此工作創(chuàng)業(yè)，提供10萬(wàn)人的就業(yè)機(jī)會(huì)，年產(chǎn)值將達(dá)到400億。 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)分類無(wú)錫總部商務(wù)園金山谷意庫(kù)金山谷意庫(kù)規(guī)劃的產(chǎn)品包括甲級(jí)標(biāo)準(zhǔn)寫字樓、國(guó)際品牌酒店式公寓、會(huì)員制會(huì)所、多功能會(huì)議廳、親水休閑購(gòu)物街區(qū)、高級(jí)商務(wù)餐飲、電影院、公眾運(yùn)動(dòng)廣場(chǎng)等，項(xiàng)目全部建成后引進(jìn)不少于150家的大中型企業(yè)，形成南廣州極具規(guī)模的高規(guī)格總部辦公園區(qū)。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)分類金山谷意庫(kù) “產(chǎn)業(yè)綜合體”就是集成了低密度總部、研發(fā)中試樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房、公寓、商業(yè)等多業(yè)態(tài)的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)群體，并在各業(yè)態(tài)之間建立一種相互依存、相互助益的上下游鏈接關(guān)系，從而形成的一個(gè)

5、支持區(qū)域發(fā)展第二、三產(chǎn)業(yè)的綜合體。 產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)分類2、產(chǎn)業(yè)綜合體代表項(xiàng)目： 海峽國(guó)際商貿(mào)城 北京金橋第一部分海峽國(guó)際商貿(mào)城 國(guó)際商貿(mào)城占地近1500千畝，總建筑面積近150萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)2011年起至2013年，三年內(nèi)全面竣工。建設(shè)國(guó)際一流生態(tài)健康城，該項(xiàng)目以時(shí)尚動(dòng)感商業(yè)引領(lǐng)莆田潮流前線，以專業(yè)健康生活打造生態(tài)健康城，將健康產(chǎn)業(yè)與大型城市綜合體融為一體，引領(lǐng)莆田，輻射海西，致力打造亞太最大的海西活力健康休閑中心“海峽城”，開創(chuàng)國(guó)內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)之先河。 海峽國(guó)際商貿(mào)城聯(lián)東U谷北京金橋北京金橋基地項(xiàng)目，位于亦莊產(chǎn)業(yè)新城中心，北京中關(guān)村科技園區(qū)金橋科技產(chǎn)業(yè)基地內(nèi)，與北京經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)（BDA）相連，占地1

6、300畝，規(guī)劃建筑面積100萬(wàn)平方米，項(xiàng)目建成后，可容納企業(yè)500多家，預(yù)計(jì)年總產(chǎn)值達(dá)200億元以上，年稅收達(dá)15億元，可解決兩萬(wàn)人的就業(yè)。 聯(lián)東U谷北京金橋區(qū)域交通區(qū)域產(chǎn)業(yè)第二部分淄博商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀淄博的商業(yè)地產(chǎn)迄今為止已經(jīng)歷了四波高潮的洗禮一、2002年下半年，壹世界、王府井的橫空出世是第一波高潮；二、2003年后，中國(guó)財(cái)富陶瓷城與通乾服裝廣場(chǎng)又成為第二波高潮的代表；三、2004年中，榮寶齋、新天地、義烏小商品城、中國(guó)陶瓷科技城則是第三波高潮的杰出之作。四、2005-2010年，尚美第三城、利群購(gòu)物中心、新瑪特、佳世客則是第四波高潮的代表。第二部分淄博商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀2011-2012年我們迎來(lái)

7、第五波的洗禮：名尚城市廣場(chǎng)、英國(guó)樂購(gòu)、深圳茂業(yè)、華潤(rùn)萬(wàn)象城、彩世界購(gòu)物廣場(chǎng)、萬(wàn)仟匯、新世界商業(yè)廣場(chǎng)、匯金大廈、通乾拉菲則將成為第五波高潮的代表。真正的商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代即將到來(lái)第二部分淄博商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀淄博商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展特征分析發(fā)展速度放慢：在經(jīng)歷了2002年2008年淄博商業(yè)地產(chǎn)的蓬勃發(fā)展后，自2009年淄博商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展速度放緩：第一、商業(yè)用地稀缺，土地供應(yīng)量減少；第二，經(jīng)過(guò)6年快速發(fā)展，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)密集，商業(yè)趨于飽和；第三：部分商業(yè)地產(chǎn)開業(yè)后經(jīng)營(yíng)狀況一般甚至商業(yè)運(yùn)營(yíng)失敗，高風(fēng)險(xiǎn)性抑制了商業(yè)地產(chǎn)的投資。第二部分淄博商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀大型商業(yè)地產(chǎn)以自用和出租為主，產(chǎn)權(quán)式商鋪以住宅底鋪為主：如主體完工的佳世客購(gòu)物中

8、心12萬(wàn)建筑面積完全自持，名尚城市廣場(chǎng)30萬(wàn)的商業(yè)面積僅30%出售，尚美第三城4.5萬(wàn)只租不售。第二部分淄博商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀開發(fā)模式由百貨為主向購(gòu)物、休閑娛樂、餐飲綜合模式轉(zhuǎn)變：如佳世客購(gòu)物中心、名尚城市廣場(chǎng)、金寶島二期均定位為購(gòu)物、休閑娛樂、餐飲一站式消費(fèi)中心。第二部分淄博商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀第二部分淄博商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀成熟商業(yè)項(xiàng)目介紹淄博商廈 物業(yè)名稱淄博商廈開業(yè)時(shí)間1995年12月物業(yè)位置山東省淄博市張店區(qū)美食街經(jīng)營(yíng)狀況優(yōu)秀投資商淄博商廈股份有限公司經(jīng)營(yíng)面積共7層，5萬(wàn)平方米經(jīng)營(yíng)檔次中高檔經(jīng)營(yíng)模式品牌專柜商家合作模式扣點(diǎn)分成約25%-28%停車位地面停車400個(gè)業(yè)態(tài)布局地下1層超市煙、酒、食品、藥品、日

9、化、百貨一層珠寶 化妝品 鞋類 皮具 餐飲 鐘表二層男裝女裝三層運(yùn)動(dòng)區(qū) 休閑區(qū) 羊絨區(qū) 女性用品四層家用電器五層電腦、數(shù)碼產(chǎn)品 嬰幼兒童用品六層羽絨服第二部分淄博商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀利群購(gòu)物廣場(chǎng)物業(yè)名稱利群購(gòu)物廣場(chǎng)開業(yè)時(shí)間2005年4月19日物業(yè)位置商場(chǎng)東路2號(hào)經(jīng)營(yíng)狀況良好投資商青島利群集團(tuán)股份有限公司經(jīng)營(yíng)面積共6層，5.8萬(wàn)平方米經(jīng)營(yíng)檔次中檔經(jīng)營(yíng)模式品牌專柜商家合作模式扣點(diǎn)分成約24%-26%停車位地面停車150個(gè)業(yè)態(tài)布局地下1層超市煙、酒、食品、藥品、日化、百貨一層珠寶 化妝品 鞋類 皮具 餐飲 鐘表二層男裝 女裝三層流行女裝四層時(shí)尚休閑裝五層精品家電第二部分淄博商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀王府井步行街物業(yè)名稱王

10、府井步行街開業(yè)時(shí)間2002年物業(yè)位置淄博市張店區(qū)柳泉路與共青團(tuán)路交界經(jīng)營(yíng)狀況一般投資商淄博通乾商業(yè)有限公司經(jīng)營(yíng)面積共3層，3.5萬(wàn)平方米經(jīng)營(yíng)檔次中檔經(jīng)營(yíng)模式品牌專柜商家合作模式租賃停車位地面停車100輛街區(qū)布局名店街品牌專賣店、餐飲、精品服裝等時(shí)尚街KTV、服裝零售、餐飲、藥房等螞蟻街流行飾品（2010年1月22日開業(yè)）第二部分淄博商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀尚美第三城 地理位置淄博市共青團(tuán)西路94號(hào) 開發(fā)商?hào)|營(yíng)渤海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司淄博分公司占地面積4.5萬(wàn)平米建筑面積7.3萬(wàn)平米（休閑街區(qū)4.5萬(wàn)，住宅2.8萬(wàn) ）項(xiàng)目定位休閑主題院落式街區(qū)，休閑、娛樂、餐飲、購(gòu)物，24小時(shí)不夜港 開業(yè)時(shí)間2009年10月

11、經(jīng)營(yíng)狀況招商率不足50%，經(jīng)營(yíng)狀況一般已進(jìn)駐商家尚豆撈坊、蘇荷酒吧、大漢松骨洗浴、新郎西服、JJ蘇荷酒吧、希努爾男裝、石蛤蟆餐飲、五牛湯館、燊牛日本料理、摸錯(cuò)門牛肚王、小倆口烤肉、泰國(guó)餐廳、麥樂迪量販K T V、艾尚家飾、麻辣生活館等 商鋪面積200-1000租金1.7元/天租售模式只租不售第二部分淄博商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀重點(diǎn)在售商業(yè)項(xiàng)目介紹名尚城市廣場(chǎng)地理位置位于高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)魯泰大道與西五路、西六路、蘭雁大道圍合地片開發(fā)商北京昂展集團(tuán)占地面積約23萬(wàn)平米建筑面積約60萬(wàn)平米（其中商業(yè)約30萬(wàn)平米）項(xiàng)目定位住宅、酒店、寫字樓、公寓、商業(yè)等為一體的城市綜合體開工時(shí)間2009年8月8日其中商業(yè)部分：

12、商業(yè)定位主題式超大型一站式綜合購(gòu)物中心建筑風(fēng)格迪斯尼建筑風(fēng)格業(yè)態(tài)組合超市、百貨、五星級(jí)影城、書城、室內(nèi)游樂城、電玩城、真冰溜冰場(chǎng)、大型連鎖KTV、美食廣場(chǎng)、數(shù)碼電器城、酒吧、珠寶城、戶外運(yùn)動(dòng)主力店、健身中心、大型餐飲及名品商業(yè)街租售模式租售模式：70%持有，30%銷售。超市：意向主力店家樂福；百貨：計(jì)劃引進(jìn)國(guó)外知名品牌百貨；影院：擬引進(jìn)中影星美院線與全球通合作的大型電影院；室內(nèi)游樂場(chǎng)：計(jì)劃引進(jìn)國(guó)外品牌；除去各個(gè)大型主力店之外的店鋪對(duì)外出售。第二部分淄博商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀彩世界商業(yè)廣場(chǎng)地理位置張店區(qū)華光路與西六路交匯處開發(fā)商山東德泰堂置業(yè)有限公司占地面積18000平方米 建筑面積 ：85000平方米項(xiàng)

13、目定位涵蓋體驗(yàn)式精致生活方式中心與5A級(jí)國(guó)際商務(wù)寫字樓，項(xiàng)目采用國(guó)際頂尖商務(wù)理念，集購(gòu)物餐飲、休閑娛樂、商務(wù)辦公與一體的全新商業(yè)中心開工時(shí)間2011年3月業(yè)態(tài)組合綠色公園生活，黃金國(guó)際近萬(wàn)平米生態(tài)風(fēng)情園林，景觀延伸到每一個(gè)角落，3800平方米法式高尚會(huì)所 形體健身房、鋼琴吧、閱覽室、棋牌室、中西餐廳、陶藝吧、乒乓球中心、壁球室、法國(guó)名畫泳池租售模式1-3層分割銷售，4層只租不售。第二部分淄博商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀美食街18特區(qū) 地理位置西二路與美食街交叉口西北角開發(fā)商淄博潤(rùn)晟房地產(chǎn)開發(fā)占地面積整個(gè)基地面積為3188平方米建筑面積建筑總面積約12733平方米，商業(yè)總面積為2171平方米，公寓總面積為734

14、6平方米開工時(shí)間未動(dòng)工商鋪狀況商鋪面積區(qū)間為106276平米租售模式直接出售，價(jià)格未定第二部分淄博商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀總結(jié) 在國(guó)家現(xiàn)階段對(duì)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)的調(diào)控背景下，傳統(tǒng)住宅市場(chǎng)投資投機(jī)的空間縮小，但在通脹高企的預(yù)期下，房地產(chǎn)仍是投資者首選的工具之一，轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)成為市場(chǎng)的主旋律。除了開發(fā)商，企業(yè)和個(gè)人投資者也將目光投向商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。第三部分淄博及高新區(qū)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀第三部分一、淄博產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀 近年來(lái)，我市寫字樓開發(fā)項(xiàng)目逐漸增多，已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)重要組成部分。但產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展受城市發(fā)展、市場(chǎng)因素等原因一直落后于發(fā)達(dá)城市。開發(fā)商依然存在如規(guī)劃設(shè)計(jì)理念落后，營(yíng)銷水平低，不注重市場(chǎng)的研究和策劃；物業(yè)管理市場(chǎng)發(fā)

15、育不成熟，水平較低；房地產(chǎn)企業(yè)片面追求利潤(rùn)和眼前利潤(rùn)，不注重品牌戰(zhàn)略等問(wèn)題，這都成為了阻礙淄博市產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的瓶頸。 第三部分一、淄博產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀華煜玫瑰文化產(chǎn)業(yè)園地塊認(rèn)識(shí)項(xiàng)目地塊所在區(qū)域內(nèi)規(guī)劃重點(diǎn)打造為商貿(mào)物流中心。新規(guī)劃或在建道路有西五路、西四路未來(lái)城市主要交通干線。地塊北面是紅星美凱龍和淄博汽配城，西面相隔一條路是即將啟動(dòng)的陜西高強(qiáng)國(guó)際城市綜合體項(xiàng)目，東面是淄博汽車4S店密集區(qū)域山泉路。第三部分一、淄博產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀項(xiàng)目具有的特點(diǎn)：項(xiàng)目所在區(qū)域是政府重點(diǎn)規(guī)劃打造的商貿(mào)物流中心項(xiàng)目地塊規(guī)劃交通網(wǎng)絡(luò)通達(dá)，緊臨國(guó)道及城市未來(lái)主干道。淄博位居省內(nèi)城際交通中間城市位置，距離濟(jì)南、濰坊、青島等城市交通

16、便利，由此給項(xiàng)目具有與外界具有便利的交通優(yōu)勢(shì)。區(qū)域內(nèi)資源優(yōu)勢(shì)較強(qiáng)，未來(lái)規(guī)劃與發(fā)展良好，城市商業(yè)亟需升級(jí)，市場(chǎng)存有空白點(diǎn)。項(xiàng)目規(guī)劃占地面積5.8萬(wàn)平方米，城市可供開發(fā)土地稀少。地塊可規(guī)劃的產(chǎn)品： 大型產(chǎn)業(yè)園，可規(guī)劃為商業(yè)街、大型商業(yè)、商務(wù)公寓、餐飲、星級(jí)酒店、大型停車場(chǎng)等產(chǎn)品及建筑形態(tài)。第三部分一、淄博產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀涉及業(yè)態(tài)1、開放式市民休閑生態(tài)公園 2、婚慶商品批發(fā)市場(chǎng) 3、婚慶系列服務(wù)基地4、愛情主題公園。5、玫瑰產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)6、玫瑰產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)平臺(tái)7、市場(chǎng)倉(cāng)儲(chǔ)物流配套中心8、居住、商務(wù)、餐飲、娛樂中心第三部分一、淄博產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀一諾活力產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目位置： 項(xiàng)目位于淄博市開發(fā)區(qū)柳泉北路358號(hào)。

17、建筑規(guī)模： 總規(guī)劃面積16萬(wàn)平方米；整體項(xiàng)目建筑風(fēng)格時(shí)尚、大氣、現(xiàn)代感強(qiáng)。建成后勢(shì)必成為高新區(qū)城市中心坐標(biāo)。配套有4.8萬(wàn)平方米的亮化項(xiàng)目定位： 集辦公、酒店、休閑、娛樂為一體的高品質(zhì)商務(wù)中心。采用國(guó)際領(lǐng)先配套規(guī)劃，滿足企業(yè)高標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)辦公需求，為淄博商業(yè)精英提供與國(guó)際同步的辦公環(huán)境。并以至臻至美的高端服務(wù)，開啟新的商務(wù)辦公新時(shí)代，以國(guó)際化的現(xiàn)金管理為理念，集泛商業(yè)業(yè)態(tài)、休閑娛樂商業(yè)形式之大成，以主流極具個(gè)性及品味的休閑購(gòu)物之所，將購(gòu)物、休閑、娛樂、餐飲、社交、商務(wù)等功能融為一體，全面引領(lǐng)淄博商業(yè)新模式。 近幾年，國(guó)家把高新區(qū)劃分成世界一流水平園區(qū)、創(chuàng)新型園區(qū)和特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)三種類型，實(shí)行分層次管

18、理。淄博高新區(qū)立足產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)和比較優(yōu)勢(shì)，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展上，定位為聚力打造新材料、新醫(yī)藥、新化工特色產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新集群。形成六大產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新園，即先進(jìn)陶瓷、現(xiàn)代醫(yī)藥、精細(xì)化工和高分子材料、先進(jìn)裝備制造、電子信息、生物制品產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新園，并全力推進(jìn)淄博保稅物流園區(qū)、魯中綜合物流園區(qū)、寶山文化教育園的建設(shè)。第三部分二、高新區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀 總投資6億元，規(guī)劃建筑面積29萬(wàn)平方米的先進(jìn)陶瓷產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新園，建成后將成為國(guó)家工業(yè)陶瓷領(lǐng)域內(nèi)最新技術(shù)的集聚地和展示區(qū)，形成在當(dāng)代能夠代表中國(guó)高技術(shù)陶瓷發(fā)展水平的現(xiàn)代陶瓷科技城。先進(jìn)陶瓷產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新園 第三部分二、高新區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀 一期總投資9500萬(wàn)元，規(guī)劃建筑面積4.8萬(wàn)平方米的現(xiàn)代醫(yī)藥

19、產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新園，建成后將形成集科技研發(fā)孵化、產(chǎn)品展示、會(huì)議展覽、現(xiàn)代物流、專家公寓在內(nèi)的現(xiàn)代醫(yī)藥科技城?，F(xiàn)代醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新園二、高新區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀第三部分 總投資3.17億元，建筑面積12萬(wàn)平方米的精細(xì)化工和高分子材料產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新園，建成后將成為在亞洲具有重要影響的碳五、催化劑系列產(chǎn)品、聚氨酯、增塑劑等研發(fā)生產(chǎn)基地和新產(chǎn)品展示中心。精細(xì)化工和高分子材料產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新園 二、高新區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀第三部分 規(guī)劃建筑面積12萬(wàn)平方米的先進(jìn)裝備制造創(chuàng)新園，建成后將形成科研開發(fā)、質(zhì)量檢測(cè)和控制、高技術(shù)的生產(chǎn)加工和機(jī)器組裝實(shí)驗(yàn)、技術(shù)服務(wù)為一體的現(xiàn)代裝備制造區(qū)域中心。第三部分先進(jìn)裝備制造創(chuàng)新園 二、高新區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀 建筑面

20、積8.7萬(wàn)平方米的電子信息產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新園，將加快建設(shè)“電子信息綜合服務(wù)平臺(tái)”，使電子信息產(chǎn)業(yè)成為全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要增長(zhǎng)極。 電子信息產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新園 二、高新區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀第三部分生物制品產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新園 規(guī)劃建筑面積13萬(wàn)平方米的生物制品產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新園，積極引進(jìn)國(guó)內(nèi)外生物工程研發(fā)機(jī)構(gòu)和企業(yè)，推動(dòng)生物工程研發(fā)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展。 二、高新區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀第三部分 淄博保稅物流中心位于淄博高新區(qū)內(nèi),南鄰青銀高速、309國(guó)道,西鄰205國(guó)道，東面與235省道相接,中心總規(guī)劃占地面積1582畝,總投資13.85億元人民幣。其中,一期工程占地571.239畝,主要建設(shè)集裝箱堆場(chǎng)10萬(wàn)平方米,散貨堆放區(qū)5萬(wàn)平方米,簡(jiǎn)單加工區(qū)

21、5萬(wàn)平方米,封閉倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)20萬(wàn)平方米；二期工程規(guī)劃為淄博保稅物流中心（B型）配套的出口加工區(qū)。 淄博保稅物流園區(qū) 二、高新區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀 魯中綜合物流園區(qū)，項(xiàng)目總投資約8億元，包括現(xiàn)代醫(yī)藥、LNG、有色金屬、化工、塑料產(chǎn)品藏儲(chǔ)，現(xiàn)代化展示交易中心，物流配送中心，信息及結(jié)算中心，輻射周邊150公里半徑內(nèi)區(qū)域。二、高新區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀魯中綜合物流園 第三部分第三部分二、高新區(qū)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀總結(jié) 淄博工業(yè)物業(yè)持續(xù)升溫。隨著產(chǎn)業(yè)升級(jí)，全市各個(gè)地區(qū)的工業(yè)物業(yè)需求逐漸上升。 隨著國(guó)務(wù)院將經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，2012年迎來(lái)中國(guó)產(chǎn)業(yè)的春天，如果說(shuō)2011年是中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)元年，那么2012將是中國(guó)

22、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)元年。因地制宜，具有良好產(chǎn)業(yè)服務(wù)環(huán)境的產(chǎn)業(yè)園區(qū)將受到市場(chǎng)的追捧。淄博的工業(yè)物業(yè)市場(chǎng)將繼續(xù)保持需求旺盛、租金上漲的局面。第四部分淄博商務(wù)辦公市場(chǎng)產(chǎn)品第四部分寫字樓及總部基地分析 近年來(lái)，我市寫字樓開發(fā)項(xiàng)目逐漸增多，已成為房地產(chǎn)市場(chǎng)重要組成部分。城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)程中也需要與之相匹配的專業(yè)商務(wù)空間集群，來(lái)代表城市的商務(wù)形象。 因此，我們對(duì)淄博的寫字樓市場(chǎng)做了一個(gè)調(diào)查研究。希望通過(guò)對(duì)各項(xiàng)目的研究分析，能夠?qū)F司項(xiàng)目的開展起到一定的借鑒意義。淄博重點(diǎn)寫字樓項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱位置配套情況產(chǎn)品情況租賃價(jià)格租賃率備注鉆石大廈柳泉路*共青團(tuán)路暖氣、獨(dú)立衛(wèi)生間391201.21.6元/天.100%大客戶的入

23、住提升了項(xiàng)目的檔次榮寶齋柳泉路*共青團(tuán)路暖氣、獨(dú)立廚、衛(wèi)1202601.21.5元/天.98%大戶型占75%。宏程名座柳泉路*人民路中央空調(diào)601500.71元/天.A座95%、B座90%企業(yè)混雜，以中小企業(yè)居多中房大廈柳泉路*華光路暖氣、獨(dú)立廚、衛(wèi)602000.7元/天.90%租客以小企業(yè)為主，未出租面積在160以上國(guó)貿(mào)大廈柳泉路*中潤(rùn)大道中央空調(diào)451501.21.6元/天.100%地標(biāo)性建筑，配套設(shè)施好，出租率高晨報(bào)大廈柳泉路*中潤(rùn)大道中央空調(diào)401101.3元/天.100%出租率高，租客多為有實(shí)力的企業(yè)新時(shí)代商務(wù)中心柳泉路*政通路暖氣601200.7元/天.98%租客以中小企業(yè)為主，租

24、金較低圣亞大廈柳泉路*聯(lián)通路暖氣70800.8元/天.95%租客以保險(xiǎn)、律師等服務(wù)型企業(yè)為主中房時(shí)代大廈西六路*共青團(tuán)路自帶衛(wèi)生間、暖氣601500.7元/天.90%租客以做網(wǎng)絡(luò)科技的小公司為主1、成熟寫字樓項(xiàng)目租賃總攬2、寫字樓項(xiàng)目重點(diǎn)在售樓盤總匯淄博重點(diǎn)寫字樓項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱位置規(guī)模（）開盤時(shí)間總套數(shù)（套）開盤價(jià)格（元/）彩世界國(guó)際商務(wù)大廈華光路100號(hào)約1.5萬(wàn)預(yù)計(jì)12年初待分割均價(jià)10000通乾拉菲魯泰大道*世紀(jì)路35萬(wàn)11年10月約38010500匯展鉑金商務(wù)大廈柳泉路*新村西路4.5萬(wàn)11年9月約200起價(jià)7200威通國(guó)際金晶大道107號(hào)5.5萬(wàn)預(yù)計(jì)2011年10月共600起價(jià)63

25、00活力一諾總部基地柳泉路*裕民路16萬(wàn)11年6月約350均價(jià)8000云龍國(guó)際中心路*華光路4萬(wàn)11年6月307500起價(jià) 均價(jià)8300匯金大廈魯泰大道*柳泉路12萬(wàn)2012年10月503預(yù)計(jì)10500世紀(jì)新世界廣場(chǎng)張店柳泉路與聯(lián)通路路口南100米路西12萬(wàn)11年9月公寓108均價(jià)65003、個(gè)案分析1）彩世界國(guó)際商務(wù)大廈 淄博重點(diǎn)寫字樓項(xiàng)目分析3、個(gè)案分析1）彩世界國(guó)際商務(wù)大廈 淄博重點(diǎn)寫字樓項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱彩世界商業(yè)廣場(chǎng)項(xiàng)目位置張店區(qū)華光路與西六路交匯處車位地下400+，主力戶型122.77 168.04 186.85 137.44容積率4.7目前均價(jià)12000/m2交房日期2013.10

26、工程進(jìn)度地上4層面積區(qū)間 寫字樓120-1700,沿街商鋪上下兩層300平，內(nèi)鋪?zhàn)钚?0平價(jià)格區(qū)間1層商鋪26000-58000元/，寫字樓6層10350起價(jià)，層差100元/?；顒?dòng)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，認(rèn)籌物業(yè)管理世邦魏理仕開盤日期2012年5月6日銷售率80%物業(yè)費(fèi)未定有無(wú)返租暫無(wú)優(yōu)惠方式一次性付款9.4折，按揭付款9.6折淄博重點(diǎn)寫字樓項(xiàng)目分析優(yōu)劣勢(shì)分析：項(xiàng)目的地理位置是新老城的交匯處，交通便利，客流量大，還可共享黃金國(guó)際大型社區(qū)的人脈資源。商業(yè)氛圍濃厚，項(xiàng)目定位合理，品牌招商工作進(jìn)展順利，已有多家大型主力店落戶，萬(wàn)達(dá)影城的落戶直接將淄博影音娛樂產(chǎn)業(yè)提升一個(gè)檔次。寫字樓戶型面積處理十分符合市場(chǎng)需求，寫

27、字樓單戶面積全在200之內(nèi)，商鋪面積最小30平方米5，可自由組合。玻璃幕墻外立面時(shí)尚大氣。商業(yè)部分分割后公攤比例較大（50%），價(jià)格偏高，寫字樓電梯數(shù)量太少，等候時(shí)間較長(zhǎng)，公共部位洗手間面積偏小，且沒有茶水間、休息室、會(huì)議室等配套設(shè)計(jì)。車位過(guò)少，基本沒有綠化。銷售分析：項(xiàng)目采用內(nèi)部認(rèn)購(gòu)加銷售認(rèn)籌卡等一般營(yíng)銷方式，叫價(jià)高，成交價(jià)低，先鎖定客戶，搶占市場(chǎng)，再大范圍推廣提高銷售價(jià)格。工程進(jìn)度較快，現(xiàn)已順利取得預(yù)售資格，并于本月6號(hào)低調(diào)組織客戶選房開盤,當(dāng)天開盤13-15層。13層以下之前通過(guò)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)已開始銷售，通過(guò)戶型分割及開盤活動(dòng)房源已銷售大半，剩余16-24層全部計(jì)劃整層出售。淄博重點(diǎn)寫字樓項(xiàng)目

28、分析2）通乾拉菲 淄博重點(diǎn)寫字樓項(xiàng)目分析2）通乾拉菲 項(xiàng)目名稱通乾拉菲項(xiàng)目位置魯泰大道與世紀(jì)路交叉口西北角車位寫字樓271個(gè)，住宅1600個(gè)主力戶型寫字樓50、70容積率4.43目前均價(jià)11000/m2交房日期2012.12工程進(jìn)度主體完工面積區(qū)間 寫字樓50-2000自由組合。車位配比住宅1:1.5價(jià)位區(qū)間寫字樓：11000-.商業(yè)部分尚未出售，有意自持。物業(yè)管理第一太平戴維斯顧問(wèn)服務(wù)開盤日期2011年12月3日銷售率開盤當(dāng)天僅成交60套，目前銷售率不足50%。物業(yè)費(fèi)未定有無(wú)返租頭三年返租5%到購(gòu)房款中，4-20年返7%-15%優(yōu)惠方式一次性付款總房款優(yōu)惠4萬(wàn)元、按揭優(yōu)惠3萬(wàn)元淄博重點(diǎn)寫字樓

29、項(xiàng)目分析優(yōu)劣勢(shì)分析：項(xiàng)目的地理位置較偏，交通不方便，且停工數(shù)年，市場(chǎng)口碑極差。寫字樓戶型面積為50-70自由組合，開間過(guò)窄，適合做酒店式公寓，定位寫字樓有點(diǎn)牽強(qiáng)。價(jià)格偏高，寫字樓電梯數(shù)量太少，等候時(shí)間較長(zhǎng)，雖然號(hào)稱5E甲級(jí)寫字樓但是公共部位沒有洗手間、茶水間、休息室、會(huì)議室等配套設(shè)計(jì)。車位太少，僅有271個(gè)。銷售分析：項(xiàng)目于2011年10月29日開始公開認(rèn)籌，12月3日開盤，開盤當(dāng)天僅成交60套，相對(duì)于該項(xiàng)目792套房源成交數(shù)量還不到10%，開盤極不成功，為后期的項(xiàng)目滯銷直接埋下伏筆。其根本原因是項(xiàng)目口碑過(guò)差，且銷售價(jià)格在其區(qū)域過(guò)高，投資者已厭倦其返租模式。代理公司近期剛更換，最新代理公司為：

30、北京世聯(lián)。淄博重點(diǎn)寫字樓項(xiàng)目分析3）匯展鉑金商務(wù)大廈 淄博重點(diǎn)寫字樓項(xiàng)目分析3）匯展鉑金商務(wù)大廈 項(xiàng)目名稱匯展鉑金商務(wù)大廈項(xiàng)目位置張店柳泉路與新村路交匯處（樂天瑪特附近）車位130個(gè)車位，地上40.地下90.主力戶型60-120容積率4。0目前價(jià)格3層起價(jià)7748元，交房日期2012.12工程進(jìn)度封頂公攤比例 25%規(guī)劃1、2層為商業(yè)。3-11層為辦公價(jià)位區(qū)間6800-10000物業(yè)管理未定開盤日期2012年6月銷售率70%物業(yè)費(fèi)未定有無(wú)返租無(wú)優(yōu)惠方式按揭付款9.8折淄博重點(diǎn)寫字樓項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目地理位置交通便利，沿柳泉路主干道配套齊全，商業(yè)氛圍濃厚單戶面積較小，總價(jià)低。開發(fā)商曾經(jīng)開發(fā)華夏

31、國(guó)際項(xiàng)目，有一定客戶基礎(chǔ)。布局規(guī)劃小而不亂?；A(chǔ)功能齊全。劣勢(shì)分析無(wú)中央空調(diào)，拉低檔次?？偢?1層，項(xiàng)目氣勢(shì)略小。淄博重點(diǎn)寫字樓項(xiàng)目分析4）威通國(guó)際 淄博重點(diǎn)寫字樓項(xiàng)目分析4）威通國(guó)際 項(xiàng)目名稱萬(wàn)仟匯項(xiàng)目位置張店區(qū)金晶大道107號(hào)車位地下二層。129個(gè)車位。主力戶型27.36-100容積率6.7目前均價(jià)寫字樓6500元/；商鋪價(jià)位在15000-55000元/交房日期2012.12工程進(jìn)度主體完工，內(nèi)部未開始分割面積區(qū)間27.36、30、40、45、50、70建筑組合一棟25層，一棟27層，裙房三層，地下兩層價(jià)位區(qū)間寫字樓6200-6500，精裝修7500.物業(yè)管理暫無(wú)開盤日期2012年4月28

32、日銷售率開盤當(dāng)前選房約100套物業(yè)費(fèi)未定商業(yè)返租第一年8%，次年9%，第三年10%，過(guò)后按市場(chǎng)價(jià)。優(yōu)惠方式一次性付款享受98折優(yōu)惠，按揭享受99折優(yōu)惠，購(gòu)房送IPAD等禮品。淄博重點(diǎn)寫字樓項(xiàng)目分析優(yōu)劣勢(shì)分析：項(xiàng)目的地理位置位于老城區(qū)人群密集處，是張店區(qū)傳統(tǒng)的老商業(yè)區(qū)，位置絕佳，但周邊商業(yè)項(xiàng)目已趨于飽和。寫字樓戶型面積為30-100自由組合，戶型舒適度參差不齊，主要以商務(wù)公寓為主，適合做酒店式公寓投資出租。目前毛坯房6500的價(jià)格稍高，車位太少，僅有129個(gè)且地上停車極不方便。銷售分析：項(xiàng)目于2012年4月28日正式開盤，開盤贈(zèng)送ipad、數(shù)碼相機(jī)、蠶絲被等，主要針對(duì)投資客，開盤銷售量相對(duì)于該項(xiàng)

33、目1127套房源成交數(shù)量約為10%，開盤不成功，其根本原因是項(xiàng)目停工太久，又是人群密集地區(qū)，口碑極差，更改項(xiàng)目推廣名稱并不能解決根本問(wèn)題，其銷售價(jià)格目前等同于該區(qū)域住宅價(jià)格，開發(fā)商以回款為目的，急于走量。代理公司是溫州的，為開發(fā)商在南方帶來(lái)部分炒房客，本地購(gòu)房者并不多。淄博重點(diǎn)寫字樓項(xiàng)目分析5）活力一諾總部基地 淄博重點(diǎn)寫字樓項(xiàng)目分析5）活力一諾總部基地 地理位置張店區(qū)柳泉路與裕民路路口北首合作機(jī)構(gòu)香港活力生物股份有限公司開發(fā)商山東淄博鑫一諾集團(tuán)停車地上4.8萬(wàn)景觀停車場(chǎng)，停車位十分充足占地面積項(xiàng)目占地160000平方米價(jià)格報(bào)價(jià)8000，特價(jià)房三層6900建筑面積建筑總面積約200000萬(wàn)平方

34、米層高一層4.2米，二層以上3.6米入駐時(shí)間預(yù)計(jì)2012年8月交房，2012年12月入住。優(yōu)惠一次性付款首付50%可優(yōu)惠12萬(wàn)，不可貸款項(xiàng)目定位總部基地、購(gòu)物中心、星級(jí)酒店客戶定位各大企業(yè)、銀行、政府機(jī)構(gòu)面積84平-200平主要戶型106、107平方米租售模式售：現(xiàn)階段均價(jià)8000元/平。房源不多。租：1元/.天。年后均價(jià)6300多元/左右。正在洽談交通銀行、工商銀行及多家大型企業(yè)淄博重點(diǎn)寫字樓項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利。門前停車方便，停車場(chǎng)寬敞方正。柳泉路中段，各類配套十分齊全。寫字樓分戶面積提前做好分割，利于銷售。全部南向戶型，沒有北向房源，全部精裝修交房，且公攤面積較小。

35、劣勢(shì)分析目前銷售不佳，市場(chǎng)效應(yīng)低下，至今沒有商品房預(yù)售許可證。整個(gè)項(xiàng)目推廣落后于其他項(xiàng)目。土地性質(zhì)非商業(yè)產(chǎn)權(quán)，屬于工業(yè)用地。距離高架橋過(guò)近，遮擋視線。手續(xù)不齊全，付款方式單一，不可貸款，只可一次性付款。淄博重點(diǎn)寫字樓項(xiàng)目分析6）云龍國(guó)際 地理位置張店區(qū)中心路與華光路交匯處開發(fā)商淄博金晟云龍置業(yè)有限公司占地面積項(xiàng)目占地13300平方米建筑面積建筑總面積約40000萬(wàn)平方米入駐時(shí)間2011年12月，華潤(rùn)已入住，租用一整層。項(xiàng)目定位面向銀行、證券、保險(xiǎn)等企業(yè)的純正5A寫字樓，一棟出租，一棟出售。面積1158平，現(xiàn)階段必須整層出售，小面積客戶先做登記銷售價(jià)格7500-9100元/平，均價(jià)8300元，層

36、差100元淄博重點(diǎn)寫字樓項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)分析項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通便利。地下設(shè)500余個(gè)停車位，停車方便。5A智能化加國(guó)際領(lǐng)先配套建材。分戶采光效果極佳。劣勢(shì)分析產(chǎn)品無(wú)新意。面積分割至今未確定。案場(chǎng)工作人員對(duì)按揭政策不熟悉。淄博重點(diǎn)寫字樓項(xiàng)目分析7）世紀(jì)新世界廣場(chǎng)地理位置張店柳泉路與聯(lián)通路路口南100米路西開發(fā)商山東世紀(jì)金源置業(yè)有限公司占地面積項(xiàng)目占地20933平方米建筑面積建筑總面積約12萬(wàn)平方米，主體626層為商住兩用樓； 地上15層為商業(yè)裙房，面積為5萬(wàn)平方米左右，電梯、中央空調(diào)等配套設(shè)施齊全；地下為2萬(wàn)余平方米的大型停車場(chǎng)，另建設(shè)面積為8000平方米左右的景觀廣場(chǎng)。入駐時(shí)間2013年12月

37、項(xiàng)目定位寫字樓面向中小型企業(yè)，創(chuàng)業(yè)型小企業(yè)等面積由1棟32層寫字樓、沿柳泉路2層商業(yè)群圍及3、4層公寓組成，單層及分戶面積未出。商業(yè)面積亦未確定。銷售價(jià)格寫字樓推廣起價(jià)5880，銷售均價(jià)6600。已于2012年8月11日開盤。淄博重點(diǎn)寫字樓項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)分析三年后開發(fā)商可回收房產(chǎn)并返還利息。內(nèi)設(shè)8000平米觀景廣場(chǎng)、7000平米大型商場(chǎng)及超市。位于主干道中心位置，交通十分便利。相比周邊項(xiàng)目定價(jià)十分具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。劣勢(shì)分析產(chǎn)品設(shè)計(jì)有缺陷，住戶和商戶相互影響。戶型設(shè)計(jì)不合理，布局凌亂。淄博重點(diǎn)寫字樓項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱銷售計(jì)劃潤(rùn)華-凱旋門14年銷售世源文苑文化廣場(chǎng)12年年底天齊理想城12年底底火炬大廈城市

38、廣場(chǎng)待定泛華廣場(chǎng)待定寫字樓已規(guī)劃暫無(wú)銷售計(jì)劃項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)第五部分客戶群分析 一、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)二、客戶群分析三、客戶群統(tǒng)計(jì)四、客戶需求統(tǒng)計(jì)第五部分 1、開發(fā)規(guī)?？偭枯^小，但增長(zhǎng)較快。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，近幾年全市寫字樓開發(fā)規(guī)模較小，但開發(fā)數(shù)量和規(guī)模呈逐年大幅增加趨勢(shì)，正處于一個(gè)由慢轉(zhuǎn)快的快速上升期。2009年全市開工建設(shè)3個(gè)項(xiàng)目，建筑面積2.05萬(wàn)，占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總面積的0.48%；2010年開工建設(shè)7個(gè)項(xiàng)目，建筑面積7.56萬(wàn)，占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總面積的1.10%；2011年開工建設(shè)8個(gè)項(xiàng)目，建筑面積14.08萬(wàn)，占當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總面積的1.80%；2012年已開工和計(jì)劃開工項(xiàng)目11個(gè)，總建筑面積近37

39、萬(wàn)，預(yù)計(jì)占到全年房地產(chǎn)開發(fā)總面積的5%左右。 一、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)第五部分 2、中心城區(qū)開發(fā)規(guī)模較大，其他區(qū)縣較少甚至空白。2009-2012年已開工和計(jì)劃開工建設(shè)寫字樓項(xiàng)目，中心城區(qū)15個(gè)，總建筑面積達(dá)到45萬(wàn)，占全市寫字樓開發(fā)總量的75%；臨淄區(qū)4個(gè)，總建筑面積11.30萬(wàn)，占全市寫字樓開發(fā)總量的19%；沂源縣2個(gè)，總建筑面積2.23萬(wàn)，占全市寫字樓開發(fā)總量的4%；周村區(qū)1個(gè)，總建筑面積1.17萬(wàn)，占全市寫字樓開發(fā)總量的2%。淄川、博山、桓臺(tái)、高青等區(qū)縣近幾年沒有寫字樓項(xiàng)目開工建設(shè)。 一、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)第五部分一、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)第五部分 3、經(jīng)營(yíng)模式銷售為主，高端項(xiàng)目更受市場(chǎng)青睞。開發(fā)建設(shè)的寫字樓

40、開發(fā)主要經(jīng)營(yíng)模式為出售，銷售價(jià)格略高于同地段商品住宅，短期內(nèi)可實(shí)現(xiàn)大量資金回籠。也有部分寫字樓項(xiàng)目，首先滿足開發(fā)企業(yè)辦公需求，剩余部分對(duì)外銷售或出租。近幾年已竣工投入使用的區(qū)位好、檔次高的項(xiàng)目銷售、出租情況都非常好；相反，也有部分規(guī)模較小、品位一般、區(qū)位優(yōu)勢(shì)不明顯的項(xiàng)目銷售、出租情況均不夠理想。一、市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)第五部分 4、純辦公項(xiàng)目少，混合業(yè)態(tài)項(xiàng)目多。2009-2011年已開發(fā)的19個(gè)項(xiàng)目中，純寫字樓項(xiàng)目?jī)H有6個(gè)，建筑面積9.06萬(wàn)；商業(yè)、辦公兩種混合業(yè)態(tài)項(xiàng)目5個(gè)，總建筑面積12.13萬(wàn)，寫字樓部分建筑面積6.99萬(wàn)，占項(xiàng)目總建筑面積57.63%；商業(yè)、辦公、公寓三種及以上混合業(yè)態(tài)的項(xiàng)目8個(gè)

41、，總建筑面積24.54萬(wàn)，寫字樓部分建筑面積5.99萬(wàn)，占項(xiàng)目總建筑面積的24.41%。 在總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，要明確思路結(jié)合自身產(chǎn)業(yè)、區(qū)位、資源等優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行自身的優(yōu)劣勢(shì)分析，制定發(fā)展戰(zhàn)略，確定準(zhǔn)確的發(fā)展定位，才能走出一條有特色的總部經(jīng)濟(jì)發(fā)展之路。 淄博市是全國(guó)重要的工業(yè)城市，中小企業(yè)眾多，綜合實(shí)力長(zhǎng)期居于全國(guó)50強(qiáng)行列，發(fā)展總部經(jīng)濟(jì)具有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)。 各區(qū)縣初步形成一批各具特色的產(chǎn)業(yè)集群，至2011年底，全市年銷售收入過(guò)5億元的中小企業(yè)產(chǎn)業(yè)集群43個(gè)，集群內(nèi)企業(yè)6523家，從業(yè)人員42萬(wàn)人，營(yíng)業(yè)收入3174億元，利稅總額246億元。二、客戶群分析第五部分客戶群基礎(chǔ)二、客戶群分析第五部分三、客戶

42、群統(tǒng)計(jì)第五部分戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè) 新能源：我市現(xiàn)有新能源裝備企業(yè)35家，年銷售收入120億元。擁有國(guó)家級(jí)技術(shù)中心1個(gè)，省級(jí)技術(shù)中心5個(gè)，市級(jí)技術(shù)中心 10個(gè)；中國(guó)馳名商標(biāo)1個(gè)，山東省著名商標(biāo)1個(gè)，山東名牌產(chǎn)品3個(gè)。在全市30家創(chuàng)新成長(zhǎng)型企業(yè)中，有新能源企業(yè)5家。我市新能源裝備產(chǎn)品主要包括太陽(yáng)能技術(shù)裝備、核電技術(shù)裝備、生物質(zhì)能技術(shù)裝備、風(fēng)能技術(shù)裝備、地?zé)崮芗夹g(shù)裝備、化學(xué)電源、新能源汽車等，具備了較為齊全的配套裝備研發(fā)生產(chǎn)能力，產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)明顯。三、客戶群統(tǒng)計(jì)第五部分戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)節(jié)能環(huán)保：到2012年年底，全市節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)銷售收入達(dá)到600億元到2012年,全市節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)銷售收入達(dá)到600億元,年

43、均遞增30%。培育10家以上具有國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的節(jié)能環(huán)保設(shè)備制造和新材料生產(chǎn)優(yōu)勢(shì)骨干企業(yè)和企業(yè)集團(tuán)，發(fā)展一批“專、精、特、新”的中小型節(jié)能環(huán)保產(chǎn)業(yè)企業(yè)。三、客戶群統(tǒng)計(jì)第五部分戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)電動(dòng)汽車：全市整車及零部件生產(chǎn)企業(yè)100多家，產(chǎn)品有300多種，其中，全市3家電動(dòng)汽車整車生產(chǎn)企業(yè)有20多個(gè)產(chǎn)品，年實(shí)現(xiàn)銷售收入近5000萬(wàn)元，這些都為電動(dòng)汽車的壯大發(fā)展提供了強(qiáng)硬的環(huán)境支撐。爭(zhēng)取到2015年，使全市電動(dòng)汽車整車生產(chǎn)能力達(dá)10萬(wàn)輛，年銷售收入40億，到2020年，其生產(chǎn)能力和銷售收入再翻一番，省市配套率分別達(dá)到70%和85%，拉動(dòng)相關(guān)零部件產(chǎn)業(yè)500億元，使電動(dòng)汽車產(chǎn)業(yè)真正成為淄博市優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)

44、略新興產(chǎn)業(yè)。三、客戶群統(tǒng)計(jì)第五部分戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)新材料：截止2011年底，全市新材料類企業(yè)發(fā)展到561家，新材料產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值1811.32億元，占全市高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值的比重已達(dá)到60%，成為全市發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的新標(biāo)桿和重要支柱產(chǎn)業(yè)。淄博新材料產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成化工新材料、新型無(wú)機(jī)非金屬材料、金屬新材料三大板塊，約占全部新材料產(chǎn)業(yè)規(guī)模的70%。依托東岳集團(tuán)、齊魯石化、東大藍(lán)星等龍頭骨干企業(yè)，已經(jīng)形成氟硅材料、聚氨酯等特色鮮明的優(yōu)勢(shì)領(lǐng)域，高性能合成橡膠、工程塑料等新型高分子材料以及膜材料等眾多新興領(lǐng)域呈現(xiàn)良好發(fā)展態(tài)勢(shì)。新型無(wú)機(jī)非金屬材料是淄博新材料產(chǎn)業(yè)的特色領(lǐng)域，擁有中材高新、硅苑科技、華創(chuàng)陶瓷、金晶科技、

45、魯陽(yáng)股份等一大批技術(shù)開發(fā)和產(chǎn)業(yè)化能力居全國(guó)領(lǐng)先地位的骨干企業(yè)，結(jié)構(gòu)陶瓷、功能陶瓷、功能玻璃及玻纖、新型耐火材料等領(lǐng)域蓬勃發(fā)展。三、客戶群統(tǒng)計(jì)第五部分戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)新醫(yī)藥：到2012年，我市生物醫(yī)藥經(jīng)濟(jì)總量將達(dá)到350億元左右。目前，淄博市共有125家醫(yī)藥工業(yè)企業(yè)（其中規(guī)模以上60家），其中，5家醫(yī)藥企業(yè)6只股票上市，已形成了從西藥、中成藥、醫(yī)療器械、制藥設(shè)備、藥用包裝材料、醫(yī)藥中間體、中藥材種植及加工到藥品流通等門類較為齊全的行業(yè)體系，其醫(yī)藥工業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)勢(shì)和經(jīng)濟(jì)總量一直位居全省第一，為山東最大的醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地，并被評(píng)定為“國(guó)家醫(yī)藥產(chǎn)品生產(chǎn)出口基地”和“國(guó)家火炬計(jì)劃生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地”。醫(yī)藥行業(yè)是淄博工

46、業(yè)中發(fā)展較快和最具發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)之一。 三、客戶群統(tǒng)計(jì)第五部分現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)科技服務(wù)：到2011年，科技服務(wù)業(yè)經(jīng)濟(jì)總量達(dá)80億左右，淄博市目前有73家科技服務(wù)企業(yè)，已形成了科學(xué)研究、科技交流與推廣服務(wù)、科技咨詢等門類較為齊全的行業(yè)體系。其中，山東硅酸鹽研究所、淄博建筑設(shè)計(jì)研究院、淄博環(huán)境保護(hù)科研所、淄博市勘察測(cè)繪研究院等知名院所，為助推淄博科技服務(wù)的發(fā)展，起到了至關(guān)重要的作用。三、客戶群統(tǒng)計(jì)第五部分現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)信息服務(wù)：截止到2011年底，全市的信息服務(wù)企業(yè)發(fā)展到52家，經(jīng)濟(jì)總量突破150億，形成了軟件研發(fā)、檢測(cè)驗(yàn)證與認(rèn)證、電子商務(wù)等比較完善的行業(yè)體系，培育了一大批成熟的信息服務(wù)企業(yè)，代表性的有

47、卓創(chuàng)資訊、淄博精彩電子商務(wù)有限公司、淄博中企智業(yè)有限公司。近年來(lái)，淄博市政府也不斷出臺(tái)相關(guān)政策扶持信息服務(wù)業(yè)的發(fā)展，并對(duì)信息服務(wù)業(yè)的發(fā)展提出一些新的看法和思考。三、客戶群統(tǒng)計(jì)第五部分現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)商務(wù)服務(wù)：我市有商務(wù)服務(wù)相關(guān)企業(yè) 130多家，總產(chǎn)值達(dá)300多億，占全市服務(wù)業(yè)的40%，成為淄博市服務(wù)行業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)，形成了財(cái)務(wù)咨詢、法律咨詢、培訓(xùn)、旅游服務(wù)、租賃服務(wù)等成熟的商務(wù)服務(wù)體系，如山東仲泰責(zé)任會(huì)計(jì)師事務(wù)所、山東大地人律師事務(wù)所、淄博國(guó)際旅行社、淄博天資商標(biāo)代理有限公司，這些企業(yè)為淄博的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，提供了完善的商務(wù)服務(wù)。三、客戶群統(tǒng)計(jì)第五部分現(xiàn)代服務(wù)產(chǎn)業(yè)電子信息產(chǎn)業(yè)：主要分布在張店區(qū)和高新區(qū)。全

48、市擁有儀器儀表產(chǎn)業(yè)園、電子元器件產(chǎn)業(yè)園、微電機(jī)產(chǎn)業(yè)園3個(gè)省級(jí)電子信息產(chǎn)業(yè)園。 2011年，全市電子信息產(chǎn)業(yè)規(guī)模以上企業(yè)177家，實(shí)現(xiàn)主營(yíng)業(yè)務(wù)收入300億元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)27億元。三、客戶群統(tǒng)計(jì)第五部分淄博上市公司統(tǒng)計(jì)張店區(qū)上市公司山東金嶺礦業(yè)股份有限公司山東新華制藥股份有限公司山東大成農(nóng)藥股份有限公司山東魯信高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)股份有限公司山東新華醫(yī)療器械股份有限公司山東金晶科技股份有限公司山東聯(lián)創(chuàng)節(jié)能新材料股份有限公司山東勝利鋼管股份有限公司淄博萬(wàn)昌科技股份有限公司 三、客戶群統(tǒng)計(jì)第五部分淄博上市公司統(tǒng)計(jì)沂源縣上市公司山東魯陽(yáng)股份有限公司山東聯(lián)合化工股份有限公司山東省藥用玻璃股份有限公司山東瑞陽(yáng)制藥股份有限公司 桓臺(tái)縣上市公司山東博匯紙業(yè)股份有限公司東岳化工股份有限公司三、客戶群統(tǒng)計(jì)第五部分淄博上市公司統(tǒng)計(jì)臨淄區(qū)上市公司山東藍(lán)帆塑膠股份有限公司淄博齊翔騰達(dá)化工股份有限公司山東三維石化工程股份有限公司山東齊峰特種紙業(yè)股份有限公司淄川區(qū)上市公司魯泰紡織股份有限公司山東金城醫(yī)藥化工股份有限公司三、客戶群統(tǒng)計(jì)第五部分淄博上市公司統(tǒng)計(jì)天津股權(quán)交易中心上市企業(yè)山東起風(fēng)建工股份有限公司山東齊泰實(shí)業(yè)集團(tuán)股份有限公